16.01.2018
Ипотека 6%: новые возможности со «старыми» доходами

C 1 января в России начала действовать новая льготная ипотечная программа для семей, где родится второй или третий ребенок. Новострой-М рассказывает, как будет работать программа и хватит ли на рынке многокомнатных квартир для всех желающих улучшить жилищные условия.

В рамках программы, которую предложил президент РФ Владимир Путин, при рождении второго ребенка льготная ипотека по ставке 6% предоставляется на три года, при рождении третьего – на пять лет. Компенсировать разницу от рыночной ставки будет государство. Если семья получила субсидию на второго ребенка, а потом родился третий, то льготная ставка продлевается еще на пять лет (при условии, что ребенок родился после 1 января 2018 года и не позже 31 декабря 2022 года).

Льготная ипотека предоставляется только на квартиры в новостройках, на вторичное жилье программа не распространяется. Выдают кредиты по ставке 6% банки-участники программы.

Как сообщил глава Минстроя Михаил Мень, ипотечная программа поможет снизить расходы семьи на покупку жилья в среднем на 800 000 рублей. А правительство предусмотрело и субсидирование ставки по вновь выдаваемым кредитам, и возможность рефинансировать существующие кредиты до 6% годовых. Это позволит семье с детьми сэкономить на ипотеке 100 000 рублей в год, а расходы на покупку квартиры также уменьшить на 800 000 рублей. Эта сумма в два раза превышает материнский капитал. По подсчетам главы Минстроя, взять ипотеку по субсидированной ставке смогут 620 000 семей.

Эксперты рынка считают, эта программа будет востребована в России, потому что при рождении второго или третьего ребенка семьи планируют улучшить жилищные условия и переехать в квартиру попросторней. Но при оформлении льготной ипотеки нужно учитывать, что сниженная ставка по ипотеке предоставляется на 3-5 лет. При этом ипотечные кредиты оформляются на срок 20-25 лет.

Также не стоит забывать, что семьям с небольшим доходом получить ипотеку с этого года станет сложнее: Центробанк повысил требования к банкам, выдающим кредит на квартиры с первоначальным взносом в 10-15%, поэтому кредиторы могут увеличить размер первого взноса по ипотеке.

 

Что будет со спросом на многокомнатные квартиры

 

«Я бы не стала преувеличивать возможный эффект от введения субсидированной ипотеки для многодетных семей, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - В большинстве своем они проживают за пределами крупных городов, а также в сельскохозяйственных регионах, где развито индивидуальное жилищное строительство. В крупных городах многодетных семей немного: их доля не превышает 1-2% от общего числа семей».

Власти серьезно ограничили размер займа, отмечает эксперт. В Москве и Петербурге он составит 8 млн рублей, а по России – 3 млн рублей. При этом стоимость трехкомнатных квартир – наиболее интересный для многодетных семей вариант жилья – довольна высока. В Москве средняя стоимость готовой трехкомнатной квартиры в новостройке достигнет 15,6 млн рублей. При минимальном взносе 20% клиенту понадобится 12,5 млн рублей, что в 1,5 раза больше допустимого размера займа. Многодетным семьям в регионах также будет непросто приобрести трехкомнатную квартиру: в 13 крупнейших городах их средняя стоимость достигает 4,2 млн рублей, а значит размер займа составит 3,4 млн рублей, что также превышает максимальный размер ипотеки с субсидией. Далеко не все многодетные семьи смогут воспользоваться государственной помощью в виде субсидированной ипотеки, считает Мария Литинецкая.

Семьи с детьми готовы рассматривать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Варианты с большим количеством комнат пользуются меньшим спросом даже среди таких покупателей, поэтому в общей структуре доля подобного предложения совсем невелика, считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость». Льготная ипотека положительно повлияет на продажу двухкомнатных и трехкомнатных квартир. В сегменте многокомнатных квартир ситуация сложнее, так как прибавка в метраже увеличивает общий чек сделки. Несмотря на то, что подобные предложения реализуются с меньшей стоимостью квадратного метра, стоимость предложения велика.

Ажиотажного спроса на многокомнатное жилье в связи с запуском программы поддержки семьям, ждать точно не стоит, комментирует Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». А вот трехкомнатные квартиры однозначно будут куда более востребованными, поскольку именно их планировки удовлетворяют основные потребности семьи с двумя детьми. Именно на эту категорию в первую очередь рассчитана программа. Многокомнатное жилье более актуально при наличии трех детей и более, однако эти клиенты традиционно занимают минимальную долю, чтобы говорить о возможном буме.

Если взять в пример район Новые Ватутинки, то 72% покупателей уже имеют детей. Из них с одним ребенком – 65%, двумя детьми – 32%, тремя – 2,5%, четырьмя – 0,5%. Структура сделок выглядит следующим образом: на студии приходится 23% сделок, «однушки» – 35%, «двушки» – 32%, «трешки» – 8%, четырехкомнатные – 1%. Таким образом, несмотря на то, что в 7 из 10 семей есть дети, на трехкомнатные квартиры приходится лишь каждая десятая сделка. Семья вряд ли купит «однушку», но и позволить себе многокомнатное жилье она, скорее всего, не сможет, считает Александр Зубец. Ведь речь идет о 6% годовых на 3-5 лет, а не о 2-3% на 30 лет.

Ипотека 6% дает возможность многодетным семьям приобрести жилье большей площади, считает директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Однако не стоит ожидать заметного скачка спроса после запуска данной программы, скорее, она поможет просто поддержать спрос на высоком уровне. Во-первых, действие программы направлено на очень узкий круг потенциальных клиентов: рассчитывать на ипотеку со ставкой 6% могут лишь семьи, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022. При этом ставка по ипотеке будет снижаться не на весь кредитный период, а на 3 года при рождении второго ребенка, и на 5 лет – при рождении третьего. Во-вторых, существует лимит по сумме кредита, что ограничивает выбор, существенно сужая круг потенциальных предложений.

Безусловно, льготная ипотека подстегнет спрос на рынке жилья, так как она распространяется именно на те семьи, которые и образуют основное число покупателей, комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. К примеру, клиенты с большими семьями составляют около 70% от всех покупателей в проекте «Level Амурская». Рождение второго или третьего ребенка практически всегда ставит на повестку дня жилищный вопрос перед молодой семьей, и более низкая ставка может простимулировать таких клиентов.

Ипотека 6% однозначно оживит спрос на многокомнатные квартиры, считает Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group. Уже сейчас наблюдается тенденция, когда люди едут в московскую область за большими площадями. С учетом того, что будет субсидироваться спрос семей, где есть 2-3-4 ребенка, увеличится и спрос на многокомнатные квартиры. Застройщики, которые сейчас это не учтут в квартирографиях будущих проектов, рискуют остаться с маленькими неликвидными объектами. Это раньше такие объекты были ликвидными – потому что были инвестиционными. Теперь денег нет, и сдавать их некому.

«Рост обращений мы прогнозируем большой. Покупателей эти меры привлекут, а вот хватит ли площадей – вопрос. У нас кризис перепроизводства. Налепили площадей, а стратегическим прогнозированием спроса никто не озаботился»
Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group

Льготная ипотека поможет огромному числу семей и решить квартирный вопрос, и это принесет выгоды участникам первичного рынка жилья, полагает Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. Однако эффект мог быть более мощным, если бы не два «но», считает эксперт. Во-первых, субсидируется ипотека только в первые три или пять лет (в зависимости от числа детей) после получения кредита. Это значит, что по истечении данного периода ежемесячные платежи вырастут и достигнут тех же значений, что и выплаты по обычным кредитам, если не будут пересмотрены условия в соответствии с новыми экономическими программами поддержки населения. Порядка 30-40% многодетных семей не смогут воспользоваться субсидированной ипотекой, поскольку уровень доходов у таких семей очень низкий для одобрения ипотечного кредита и последующих выплат по нему. Во-вторых, правила выдачи субсидированной ипотеки устанавливают минимальный первоначальный взнос (ПВ) на уровне 20%. Между тем банки предлагают программы с более мягкими условиями. Первоначальный взнос может составлять 10-15% и даже 0%. Как правило, финансовое положение многодетных семей не позволяет иметь больших накоплений, поэтому многие потенциальные клиенты не смогут взять кредит.

 

Хватит ли на всех

 

Многокомнатных квартир на рынке недвижимости хватит, считает Татьяна Подкидышева. Во-первых, спрос в данном сегменте сдерживает более высокий чек сделки. Во-вторых, эффект от программы будет более аккуратным в силу ограничений по срокам льготного периода. Кроме того, воспользоваться данными условиями смогут семьи при рождении ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, что также отсекает часть спроса.

В связи с запуском субсидирования ипотеки не следует ожидать дефицита трехкомнатных квартир, считает Мария Литинецкая. В массовом сегменте они составляют 19% предложения. Тем не менее, девелоперы могут увеличить количество небольших трехкомнатных квартир: большая двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м может быть превращена в компактную трехкомнатную. Такие предложения позволят снизить бюджет покупки, чтобы он соответствовал максимально возможной сумме займа.

В ЖК «Маяковский» более 60% покупателей выбирают 2-х, 3-х и многокомнатные квартиры, из них половина – это приобретение с помощью ипотеки, рассказывает Роман Сычев. Поэтому субсидирование ипотечных ставок семьям с тремя и более детьми позволит увеличить спрос, прежде всего на многокомнатные квартиры. Если посчитать, что доля покупателей, у которых трое и более детей составляет до 10%, то спрос за счет субсидирования вырастет на 3-5%, в зависимости от класса жилья.

Если говорить о проектах Новой Москвы – наиболее перспективных с точки зрения актуальности для многодетных семей, то многокомнатных квартир хватит для всех с лихвой, даже если предположить, что нас ждет ажиотаж на просторное жилье, комментирует Александр Зубец. По итогам IV квартала 2017 года в ТиНАО на первичном рынке предложение многокомнатных объектов в восемь раз превысило реальный спрос на такой продукт. Для сравнения – в IV квартале 2016 года предложение превышало спрос в три раза.

Это важный момент для застройщиков – из-за неправильной оценки структуры спроса в секторе жилой недвижимости во многих объектах доминирующее количество площадей составляют студии и однокомнатные квартиры, рассказывает Сергей Первиков. Вследствие этого неравномерно вымываются большие площади в этих проектах. И проект «зависает» с однушками и студиями.

 

Что предложит рынок

 

Скорее всего, глобальных изменений в квартирографии проектов ожидать не приходится, рассказывает Татьяна Подкидышева. Дело в том, что семьи активно приобретают жилье, и застройщики, с учетом заранее проведенных исследований, внедряют востребованные планировки с учетом запросов, бюджета и в целом «портрета покупателя». Некоторые проекты даже ориентированы на семьи с детьми, это отражается и на концепции жилого пространства, и на спектре создаваемой инфраструктуры. Кроме того, нельзя забывать о том, что московский регион насыщен предложением, и данная мера в большей степени поспособствует поглощению текущих объемов жилья, нежели переформатированию рынка.

Далеко не всегда речь идет о многокомнатных квартирах, так как финансовые возможности семей (особенно многодетных) ограничены, поэтому вырастет спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, считает Кирилл Игнахин. Двухкомнатных лотов на рынке новостроек массового сегмента достаточно – 40-50%, а вот трехкомнатные объекты, действительно, в дефиците. Однако, девелоперы не станут перекраивать квартирографию проектов, так как свободная планировка позволяет объединять соседние квартиры. Продажи крупногабаритных объектов (от 75 кв. м и выше) в массовом сегменте не превышают 15% от общего числа сделок. Учитывая их высокую стоимость, даже льготная ипотека едва ли сможет повысить интерес покупателей к ним.

«Проблема в том, что государство латает дыры, когда должно было анонсировать эту субсидию за 5 лет. Как теперь застройщикам из однушек нарезать трешки – непонятно. Снова упираемся в то, что нет диалога между бизнесом и властью»
Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group

Учитывая жесткие ограничения по размеру субсидированного кредита, большинство покупателей будут ориентироваться на малогабаритные трехкомнатные квартиры, считает Роман Сычев. При этом преимущество может быть у квартир свободной планировки с достаточным количеством окон, чтобы спроектировать пространство для каждого случая. Квартиру можно обустроить по своему усмотрению так, чтобы многодетной семье жилось комфортно.

«Перекраивание» квартирографии в будущих корпусах будет зависеть в первую очередь от стоимости квадратного метра в конкретном комплексе, считает Александр Зубец. Как известно, максимальная сумма кредита ограничена для Москвы 8 млн рублей, то есть при минимальном взносе 20% цена квартиры не должна превышать 10 млн рублей. Если застройщики смогут предложить продукт в этом бюджете, есть смысл увеличить долю трех- и четырехкомнатного жилья. Поэтому изменения в планировках коснутся в первую очередь, новостроек Новой Москвы, где бюджет покупки в полтора раза ниже старомосковского. Поэтому ограничения по сумме выдачи кредита простимулирует спрос в ТиНАО, где можно купить четырехкомнатное жилье до 10 млн рублей.

16.01.2018
Выписки из ЕГРН бывают разными

У покупателей порой бытует мнение, что если продавец им предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, то этого достаточно, чтобы считать, что он является владельцем этой квартиры и что это право неоспоримо. Но так ли это? Этот вопрос я задаю управляющему партнеру компании «Юридическое бюро» Елене Казанковой:

Получения обычной выписки их ЕГРН не достаточно, чтобы определить, что тот, кто проживает в данной квартире, собственник. Эта выписка говорит о том, что лицо, которое выступает в качестве продавца, считает себя собственником. Но оно может им и не быть. К примеру, человек купил квартиру у того, кто не имел права ее продавать. А изначальный собственник может и не знать о том, что его квартира продана. Одним словом, разобраться с этим не специалисту довольно сложно, поэтому надо в помощники нанимать того, кто в этом разбирается. Ведь именно на покупателя возложена необходимость проверить возникновение права собственности у продавца. Причем покупателю дадут в ЕГРН только общую выписку и выписку о переходе прав на квартиру, что конечно же полезно, но совершенно не достаточно. Все остальные необходимые документы может получить только собственник квартиры (продавец). Поэтому покупатель должен настоять, чтобы продавец пошел и получил все нужные документы, а не говорил, зачем они вам, и так же все понятно. И если вы хотите впоследствии быть признаны добросовестным приобретателем, то запрашивайте все документы. Не стесняйтесь.

Наверное, не все знают о том, что из ЕГРН выдают не только одну выписку. Не подскажете, какие документы нужно получать обязательно?

Да, выписок много, но расскажу чуть подробнее о самых важных. Нужно обязательно узнать, какие судебные процессы есть (были) по данной недвижимости. Плюс необходимо получить информацию о том, кто запрашивал информацию о квартире из реестра. Для чего? Очень часто бывает, запросы идут из суда, от нотариуса или от следователя. Сразу должен возникнуть вопрос: а чего это они запрашивают…. Поможет обрести ясность получение справки из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.

Следующая выписка - о переходе прав на квартиру. В ней написано, что эта квартира была сначала в собственности города Москвы, потом Иванова, потом через месяц она перешла к Петрову и еще через два оказалась у Федорова. И сразу встает вопрос: а зачем эти люди продают купленную квартиру спустя столь короткий срок? Этому должно быть логичное объяснение. Если вы вопрос такой не задали, то, скорее всего, вас потом добросовестным приобретателем не признают. Еще есть выписка о содержании правоустанавливающих документов. Сегодня все можно подделать. В выписке указано, к примеру, что правоустанавливающим документом на квартиру является не только одно решение суда, а еще и определение.

А вам дали только решение суда. Сразу же возникают вопросы к продавцу. Другая справка из реестра касается сведений о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным. Получив ее, вы сможете понять, можно ли вообще заключать сделку с продавцом, или его способность осознавать свои действия под вопросом. Далее. Обязательно нужно запрашивать кадастровый паспорт на квартиру, чтобы понимать, не было ли в ней перепланировок. Например, Вы видите, что в квартире комнаты разделенные, а по паспорту они смежные. Такой квартиры вас не лишат, но могут заставить возвратить все в первоначальное состояние.

Продавцы порой не хотят предоставлять такие документы, потому что для регистрации они не нужны.

Действительно, Росреестр не попросит все указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный. Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано бывшим собственником у добросовестного приобретателя. При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. Суды относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Что это за разумные меры?

В них входят: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРН на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРН отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества до сделки (такой осмотр нужно зафиксировать документально); сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

Одним словом, чем больше бумаг человек принесет в суд, тем выше шансы, что его признают добросовестным приобретателем?

Скорее да, чем нет. Верховный Суд РФ говорит, что добросовестный приобретатель должен был осмотреть объект до сделки и проверить все документы. Как подтвердить осуществление такой проверки в суде? Например, предоставив Отчет о юридической проверке объекта недвижимости перед покупкой, составленный квалифицированными юристами. Все документально должно быть подтверждено!

Но бывает, что человек все проверил и с документами все нормально. А когда отдали их на регистрацию, то выяснилось, что на квартиру наложен арест.

К сожалению, такое вполне может быть, если проверку проводили непрофессионалы. При осуществлении грамотной проверки такие риски обычно могут быть обнаружены заранее. Есть база судебных приставов. Если на продавце много исполнительных производств, то стоит призадуматься, стоит ли покупать квартиру или немного подождать, когда он приведет свои дела в нормальное состояние. Также надо проверять наличие судебных процессов, касающихся продавца и имущества. А избежать потери денег при обнаружении ареста на этапе регистрации сделки позволит организация расчетов с использованием банковской ячейки либо аккредитива. Тогда, если Ваше право не будет зарегистрировано, вы просто спустя установленное время заберете свои деньги из банка.

Все же, какие еще обстоятельства могут свидетельствовать о добросовестности приобретателя?

Исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что доказательствами добросовестности могут являться: осмотр жилого помещения до сделки, ознакомление покупателя со всеми правоустанавливающими документами, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

Отдельное внимание суды уделяют вопросу о том, проверялись ли правоустанавливающие документы профессиональными юристами. Обращение за юридическими услугами свидетельствует о том, что покупателем была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. Хочу заметить, что это наиболее общие критерии добросовестности, в каждом конкретном случае их устанавливает суд, рассматривающий дело. При этом отсутствие принятых заблаговременных мер по установлению своей добросовестности не всегда делает ситуацию безнадежной. Как правило, опытным юристам удается найти те или иные обстоятельства, которые позволят суду прийти к выводу о том, что покупатель действовал добросовестно.

И последний вопрос. Кого все же защищает закон: собственника или добросовестного приобретателя?

Закон все же больше встает на сторону собственника, а не добросовестного приобретателя. Такая позиция объясняется тем, что у собственника имущество порой выбывает помимо его воли, в результате совершения уголовного преступления. К примеру, собственник пострадал от действий мошенников, которые продали его квартиру по поддельной доверенности. Как он вернет себе имущество или деньги, ведь нередко по результатам расследования даже не удается установить, кто именно совершил преступление? А добросовестный приобретатель за свои действия должен отвечать, в том числе и за выбор контрагентов. К тому же, никто не лишает покупателя возможности обратиться за компенсацией убытков к лицу, которое являлось стороной по сделке продажи.

16.01.2018
Бесплатные сотки - не подарок. Верховный суд: выделенный члену семьи участок земли при разводе делят

Земельный надел, который сельская власть бесплатно отдала гражданину, ни в коем случае нельзя считать подарком и при разводе его придется поделить между супругами, как совместно нажитое имущество.

Такое громкое заявление сделал Верховный суд РФ, когда пересматривал результаты судебного спора, касавшегося раздела общего имущества.

Учитывая количество разводов и то, что большинство из них проходит, мягко говоря, не всегда в мирном русле, подобное разъяснение многим покажется полезным.

Решение Верховного суда показательно тем, что в нашем случае местные суды так поделили имущество бывших супругов, что Верховному суду пришлось эти решения отменять.

Итак, на Сахалине истица в иске о расторжении брака потребовала еще и поделить совместно нажитое имущество. В списке на раздел был трактор, снегоход, автомобиль, два участка земли, два дома - один небольшой, второй - недостроенный. Городской суд брак расторг, а вот с вариантом раздела имущества, предложенным истицей, не согласился. Суд поделил пополам лишь небольшой дом. В остальных требованиях он бывшей жене отказал. Областной суд такое решение своих коллег поддержал.

Недовольная истица дошла до Верховного суда РФ. Там дело изучили и увидели "существенное нарушение норм материального права" в том решении, которое касалось отказа в раздела двух участков земли. Причем нарушения Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда нашла в решениях городского и областного судов.

Вот что увидела в деле о дележе имущества Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

В далеком 1984 году был заключен брак между истицей и ответчиком. В том же году, спустя три месяца после свадьбы, исполком сельского совета выделил молодому мужу "на праве бессрочного пользования" участок земли для строительства жилого дома.

В 1990 году госкомиссия приняла в эксплуатацию уже построенный дом. Записали новостройку на мужа. Этот дом и участок оформили в Росреестре в 2008 году. Позже этот участок разделили на два, и каждый получил свой кадастровый номер.

Местные суды, отказывая делить между бывшими супругами землю, сказали, что по Семейному кодексу (статья 36) эти участки не относятся к общему имуществу супругов, так как землю экс-супруг получил по "безвозмездной сделке".

Именно с таким утверждением и не согласился Верховный суд. Он напомнил коллегам Семейный кодекс (статья 34), в котором перечислено, что относится к общему имуществу граждан. Это доходы каждого супруга от трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности, полученные пенсии, пособия и все остальные деньги, которые не имеют целевого назначения. Последние трогать нельзя. Целевые "неприкосновенные" деньги - это материальная помощь, ущерб в связи с утратой трудоспособности.

А еще общее имущество - это движимые или недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, в общем, все, что появилось у семьи во время брака вне зависимости от того, на кого оформлено и кто из них платил. Не делится имущество, которое было у человека до вступления в брак, полученное в дар во время брака, а также по наследству или по другим "безвозмездным сделкам". Это по закону личная собственность человека (статья 36 Семейного кодекса).

В нашем случае спорные участки - это бывший один участок, который бывший муж получил в бессрочное пользование, будучи уже в браке. По мнению местных судов, земля относится к собственности ответчика, поэтому неделима. Но Верховный суд с этим не согласен. В соответствии с Гражданским кодексом (статья 8) права и обязанности человека возникают в том числе и из договоров или иных сделок, а также из актов госорганов и органов местного самоуправления.

Таким образом законодатель разграничивает как основания для возникновения гражданских прав сделки и акты госорганов и местного самоуправления. Последние к безвозмездным сделкам не относятся.

Бесплатная передача земли одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием отнесения его к личной собственности супруга, на которого оно оформлено.

Раз собственность - земля - появилась у мужа не на основании безвозмездной сделки, выводы судов, что сотки - личная собственность ответчика, противоречит закону. Так что у сахалинских судов не было оснований отказывать жене в просьбе - поделить землю.

Все решения по делу отменены, и оно будет пересмотрено местными судами с учетом того, что сказал Верховный суд.

16.01.2018
Налог на имущество: как его уменьшить?

Налог на имущество физических лиц ощутимо вырос и в следующие несколько лет увеличится почти в два раза. Можно ли сократить расходы по этой статье? Рассказываем, что можно успеть сделать к 1 декабря 2018 года, когда придет время расплаты.

Если вы так и не заплатили имущественный налог за 2016 год (это надо было сделать до 1 декабря 2017-го), может, не все еще и потеряно — по крайней мере, в плане штрафов. В Москве, например, срок начисления пеней по этой статье перенесен с 1 декабря 2017 на 1 июля 2018.

 

Кто заплатит больше всех

 

Новый налог вводится постепенно, на полную мощность он должен выйти только к 2020 году, а пока что для граждан в целом ряде регионов действуют коэффициенты (определенный процент от полной суммы налога), которые становятся больше с каждым годом. Сумма налога, которую россияне получили в 2017 году, рассчитана с коэффициентом 0,4%, в следующем году это будет уже 0,6%, в 2019-м – 0,8%, а в платежках 2020 года должна быть указана уже полная сумма – 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Раньше я платил налог по инвентаризационной стоимости – 2000 руб. В 2016, уже по кадастровой, я заплатил 2800 руб., в 2017 – 3600». В следующем году, с ростом коэффициента до 0,6% налог составит 4400 руб., в 2019-м – 5200 руб.
Сергей Г.

Для элитного жилья, к слову, ставка по закону может устанавливаться выше (максимум в три раза). Так, московские объекты стоимостью 10-20 млн руб. облагаются уже по 0,15% от кадастра, 20-50 млн руб. – по 0,2%, а 50-300 млн руб. – по 0,3%.

Хуже собственникам апартаментов – как и другие нежилые объекты недвижимости (за исключением гаражей и машиномест с их гуманным коэффициентом в 0,1%), они облагаются имущественным налогом по ставке 0,5%.

Исключение — московские апартаменты, включенные в специальный реестр (постановление правительства Москвы от 26.10.2016 №706-ПП), площадью не более 300 кв. м и кадастровой стоимостью не менее 100 тыс. руб. за метр. Для таких объектов действует понижающий коэффициент (в 2018 году — 1,5%), при условии, если в апартаментах не зарегистрированы юрлица, и недвижимость не используется для предпринимательской деятельности.

Посмотреть, какова кадастровая оценка вашей недвижимости, можно на публичной карте Россрестра pkk5.rosreestr.ru.

 

Что не облагается налогом

 

Облагается не вся площадь недвижимости – из площади квартиры вычитается 20 кв. м, комнаты – 10 кв. м, жилого дома – 50 кв. м. Если объектов в собственности несколько, льгота будет распространяться только на один из них – каждого вида, т.е. на одну квартиру, один дом, один участок, один гараж и т.п. Наличие этой льготы, кстати, означает еще, что квартира-студия площадью 18 кв. м или комната 10 и менее кв. м не облагаются имущественным налогом (отрицательная налогооблагаемая база принимается равной нулю).

Пример расчета налога: квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость – 6 млн руб.

6 000 000/60=100 000 руб. за кв. м 60-20=40 кв. м налогооблагаемой площади
40*100 тыс.=4 млн руб. – налогооблагаемая база
4 000 000*0,1%=4000 руб. – полная сумма налога, к которой до 2019 года включительно применяются вышеперечисленные коэффициенты.

 

Идея 1. Проверить расчеты за налоговыми органами

 

К сожалению, суммы в платежках довольно часто в разы превышают приведенную, учитывая категорию недвижимости и обязательные вычеты, не облагаемые налогом. Уже на этом этапе порой удается снизить стоимость платежа в разы.

Например, пользователь фейсбука Елена П. рассказывает, что указанная в налоговом уведомлении сумма (около 18 тыс. рублей) оказалась почти в четыре раза выше той, что должна была получиться при правильном расчете. В налоговой инспекции, куда Елена пришла со своими цифрами (кадастровая оценка дома плюс результат работы налогового калькулятора www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc), ей за 10 минут безо всяких проблем распечатали новую квитанцию – уже с верной суммой.

Еще одна посетительница налоговой, Татьяна Г., выяснила, что вообще не должна платить имущественный налог, поскольку имеет инвалидность II группы. Одно плохо – в прошлом году налог уже был один раз уплачен, и вернуть его не получится.

Налоговый орган не заинтересован минимизировать платежи, в связи с чем часто встречаются суммы, превышающие действительный налог.
Сергей Пивоварчик
управляющий партнер Consul Group

Мораль простая: если сумма налога смущает или кажется слишком большой, сверяйтесь с кадастровой оценкой и проверяйте сумму с помощью налогового калькулятора. Проверять надо вообще все: вычтены ли из расчетной базы полагающиеся по закону метры, применен ли коэффициент, учтены ли имеющиеся у собственников льготы и т.п. А главное – не поленитесь один раз прийти со своими сомнениями и расчетами в налоговую.

Разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с «произволом» государственных оценщиков.

Также разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с некоторым «произволом» кадастровой оценки. «Бывают очень сильные различия даже по квартирам на смежных улицах, это зависит от методов оценки инженеров, которые совершенно «не попадают в рынок», – поясняет Юлия Дымова, директор отделения вторичной недвижимости Est-a-Tet. Что тут можно сделать? Оспорить государственную кадастровую оценку недвижимости.

 

Идея 2. Оспорить кадастровую оценку

 

Это можно сделать как в специальной комиссии при Росреестре или в суде.

Оснований для пересмотра два: недостоверность или недостаточная полнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Второй – установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату оценки (на основании ст. 66 Земельного кодекса РФ). Владельцы недвижимости могут, согласно закону, выбрать в качестве налогооблагаемой базы рыночную стоимость своей недвижимости.

П. 3 ст. 66 ЗК РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика (в Москве для собственников квартир стоимость услуги составляет около 5000 руб.), которое предоставляется в комиссию при Росреестре. Физлицу можно идти и сразу в суд, в обход Росреестра, но логичнее сначала все же в комиссию — это шанс получить пересмотр с меньшими издержками.

Росреестр удовлетворил только около 40% обращений по поводу пересмотра кадастровой оценки недвижимости

Увы, как говорит Сергей Пивоварчик, вариант отказа комиссии очень вероятен: «По нашим данным, за период 2016-2017 гг. в комиссию обратились 409 собственников жилых квартир с кадастровой стоимостью менее 30 000 000 руб. (средняя кадастровая стоимость квартиры 13 000 000 руб.). Из этих 409 собственников только 169 получили положительное решение. Т.е., около 40% от обратившихся. А при отказе придется все равно идти в суд, снова собирать документы и, если вы сами не юрист, нанимать защитника для судебного процесса. Даже самый дешевый юрист потребует не меньше 30 тыс. руб. за подготовку административно-искового заявления, подачу его в суд и поход как минимум на одно заседание».

Если речь о земельном участке, чаще всего «выгоднее оплатить налог, чем спорить, учитывая дополнительные расходы на подготовку отчета об оценке», считает Юлия Дымова. Стоимость услуги, включающей отчет независимого оценщика и экспертизу в СРО, у фирм-посредников начинается для частных лиц от 35-50 тыс. руб. Сама по себе независимая оценка и экспертиза СРО никакого пересмотра не гарантируют, но являются условием для подачи заявления.

Вариант 1. Убедить суд пересмотреть госоценку на основании недостоверности или недостаточной полноты сведений потребует немалых усилий. По закону, доказывать обстоятельства, подтверждающие неправильную оценку, граждане должны самостоятельно.

Список документов для предоставления в суд:

- заявление;
- справка о кадастровой стоимости, где должны содержаться сведения о тех результатах кадастровой оценки, которые оспариваются, плюс дата последней оценки;
- копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом;
- документы, доказывающие неточность оценки и/или наличие ошибок;
- заключение оценщика, прошедшее экспертизу СРО;
- квитанцию госпошлины (300 руб.).

Допустимо приложить и другие материалы, поддерживающие позицию налогоплательщика, а также решение комиссии Росреестра (если такое есть). Но главное, чтобы все обязательные документы были в комплекте и правильно оформлены, иначе заявление вернут.

Разумеется, можно привлечь к подготовке дела профессионального юриста, но это, опять же, расходы. Расценки могут варьироваться. Часто размер гонорара «привязан» к конкретной сумме, которую юристы сэкономят для налогоплательщика после пересмотра результатов кадастровой оценки, но определенный минимум заплатить придется при любом исходе дела. Ориентироваться стоит на сумму в 30-50 тыс. рублей.

Вариант 2. Идея установить в качестве налогооблагаемой базы именно рыночной стоимости не выгодна владельцам «обычных» квартир – до 10-15 млн руб., считает Сергей Пивоварчик: «Пример: квартира, база налога по кадастровой стоимости – 10 млн руб. Рыночная стоимость – 7 млн руб. При удачном пересмотре оценки ее хозяин сэкономит 3 млн*0,1% = 3000 руб. в год, и это без учета действующих коэффициентов, в реальности экономия еще меньше. Но человек потратит кучу времени, сил плюс около 5000 руб. на отчет оценщика и 400 руб. на выписку из ЕГРН об основных характеристиках квартиры и зарегистрированных правах». То есть, исходя из приведенных экспертом данных, «на окупаемость» ситуация выйдет только на третий год после пересмотра.

 

Шансы на успех

 

Насколько велик шанс, что кадастровая стоимость, которая вас не устраивает, будет пересмотрена? Здесь имеет смысл ориентироваться на статистику Росреестра: с 1 января по 30 ноября 2017 года комиссиями было принято 57,7 тыс. заявлений (доля физлиц в этом объеме – около 40%). При этом 54 тыс. заявлений касались принятия кадастровой стоимости, равной рыночной, и только в 2900 речь шла о недостоверности оценки.

Положительное решение принято по 23,3 тыс. заявлений о рыночной стоимости и всего по 848 заявлениям о неправильной оценке.

Результаты рассмотрения заявлений в судебном порядке за тот же период: 11,5 тыс. споров (чуть меньше половины заявителей – физлица), из них 842 – о недостоверной оценке и более 10 тыс. – о принятии кадастровой стоимости, равной рыночной. В 50% всех случаев требования удовлетворены, в 7% – нет, остальные дела на момент публикации материала находятся на рассмотрении.

 

Идея 3. Оформить недвижимость на «льготников»

 

Как еще можно сэкономить? Можно, например, оформить недвижимость на кого-то из родственников-льготников следующих категорий:

- Пенсионеры,
- инвалиды детства,
- инвалиды I и II групп,
- участники Великой Отечественной войны,
- чернобыльцы,
- военные,
- родители и супруги военных и госслужащих, погибших на службе.

Важно! Федеральное налоговое законодательство не содержит никаких льгот по имущественному налогу для малолетних собственников, говорит Ольга Гаращенко, генеральный директор АКГ «Эксклюзив консалтинг». Но иногда такие льготы включают местные законы. В Подмосковье есть несколько таких прецедентов – в Люберцах и Истре, например, налог не платят дети из многодетных семей. В Москве таких льгот нет.

Несовершеннолетний ребенок, который является собственником квартиры, платит имущественный налог в полном размере. Платят, конечно родители и им нужно не забыть это сделать – уведомления часто не приходят, и о том, что надо оплатить налог еще за сына-дошкольника, можно и не вспомнить.

Важно! От налога освобождается только один объект каждого вида. «Например, пенсионер, имеющий в собственности две квартиры, участок с расположенным на нем домом и гараж, освобождается от налога на одну квартиру, жилой дом на участке, и гараж, – разъясняет Ольга Любомирова, юрист компании Dream Realty. – Налог на землю и вторую квартиру придется уплатить».

Также, по словам эксперта, не будут платить налог граждане, занимающиеся творческой деятельностью на помещения и сооружения, которые используются ими в качестве мастерских, студий.

Кроме того, как рассказывает Ольга Гаращенко, от уплаты налога на имущество освобождены индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему, если объект используется в предпринимательской деятельности. Правда, эти условия не распространяются на объекты, входящие в перечень торговых и деловых центров, а также объектов стрит-ритейла и общепита, утвержденный постановлением правительства Москвы. перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 №700-ПП.

По сути, это могут быть переведенные в нежилые помещения квартиры (обычно они располагаются на первых этажах), которые используются как магазины или офисы.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон

Ваша заявка успешно отправлена!