25.06.2018
Госдума приняла финальные поправки в закон о дольщиках

Рассказываем, как власти планируют защитить дольщиков и контролировать застройщиков

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Законодатели и правительство внесли множество поправок в этот закон. Если к первому чтению документ составлял около 40 страниц, то после второго чтения увеличился почти в три раза. По мнению авторов законопроекта, поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Закон также будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки, пояснил «РБК-Недвижимости» один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

 

Как защитят права дольщиков

 

Согласно поправкам, обязательное страхование вкладов распространяется на счета эскроу. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб. Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты.

Теперь Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

 

Контроль застройщиков

 

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин. Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета, если договор участия в строительстве (ДДУ) в новом проекте с покупателем заключен после обозначенной даты, пояснил Николай Николаев.

 

Банковское сопровождение и эскроу-счета

 

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы также уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Начиная с этой даты застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

Девелоперы смогут возводить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Застройщикам позволяется привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России, отмечается в документе.

 

Госконтроль

 

Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Правительство России должно выработать обязательные требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

 

Единая информационная система

 

Предусматривается создание единой информационной системы жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

 

Проблемы дольщиков

 

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.

25.06.2018
Когда с сожителем придется поделить имущество

Безусловно, свадьба – это личное дело каждой пары и никто, даже суд, не вправе принудить человека к вступлению в брак.

Но, как показывает практика, если свободные отношения без регистрации в ЗАГСе ничем не мешают людям любить друг друга, то вот правовых проблем они создают достаточное количество.

Прежде всего – это проблема с разделом совместно нажитого имущества. Как известно, закон не признает т.н. сожительство семейными отношениями, а потому все имущество, приобретенное в период совместной жизни, становится автоматически не общей совместной собственностью, а личной (на кого оформлено это имущество).

Но все же есть отдельные исключения, когда сожитель может претендовать на имущество, нажитое в «гражданском» браке.

Одно из них (когда сожитель имеет право получить наследство) подробно описывалось ранее.

Предлагаю рассмотреть также случаи, когда сожитель имеет право получить часть общего имущества в случае официального раздела, когда фактические семейные отношения прекращаются.

1. При приобретении имущества сожители заключали соглашение о том, что оно будет их общим.

Получить долю в общем имуществе сожитель может только при условии, что докажет возникновение общей долевой собственности.

Гражданский кодекс, который применяется к имущественным отношениям сожителей, признает основанием возникновения долевой собственности наличие добровольного соглашения.

Подтвердив такое соглашение, сожитель может отсудить в свою пользу часть имущества. Судебная практика допускает такие соглашения как в письменной, так и в устной форме.

Разумеется, соглашение о предоставлении доли в имуществе сожителю, заверенное нотариусом, будет бесспорным доказательством его права на имущество. Но таковые встречаются крайне редко. Установить наличие устного соглашения можно по следующим признакам:

- оба сожителя прикладывали усилия к приобретению имущества (подавали заявки на получение кредита в банке, продавали собственное имущество и перечисляли средства в счет покупки, вместе заключали договоры на строительство дома, покупку материалов и т.п.).

Показательным примером признания за сожителем права на квартиру является такое дело: квартира была оформлена на «гражданского» мужа, но женщина доказала, что при покупке квартиры в строящемся доме она вносила предоплату на счет строительной компании.

Суд согласился, что у нее возникло право собственности (на вновь созданную вещь, которую она оплатила), и разделил квартиру.

Между тем, нужно признать, что крайне редко суды признают право собственности сожителя на общую недвижимость, если он лишь подтверждает свои расходы по ее покупке, содержанию и т.п.

Если не будет установлено наличие соглашения об установлении долевой собственности, то сожитель может рассчитывать лишь на возврат денег.

2. Жилье приобреталось на средства материнского капитала.

В прошлом году Верховный суд вынес прецедентное решение, признав за «гражданским» мужем право на долю в квартире, которая покупалась вне брака, но с использованием средств материнского капитала (дело № 24-КГ16-22).

Суд сослался на то, что по закону жилье, купленное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей.

Несмотря на отсутствие официальных брачных отношений между сожителями, истец является отцом детей, а следовательно, имеет право на долю в купленной квартире, как член семьи.

3. Сожитель был вселен в жилье до 1 марта 2005 года.

С этой даты был введен в действие современный Жилищный кодекс РФ, который позволил собственнику выселять из своей квартиры жильцов на основании одного лишь факта – прекращения с ними семейных отношений.

Если же сожитель был официально вселен в квартиру до 1 марта 2005 года, к нему применяется старое законодательство, которое не предусматривало такого основания для выселения.

Тогда для выселения требовалось доказать либо грубое нарушение жильцом своих обязанностей по содержанию квартиры и пользования ею, либо добровольный его выезд в другое постоянное место жительства.

Конечно, претендовать на собственность такой сожитель не может, но и выселить его будет достаточно проблематично.

Подытоживая, хотелось бы еще раз напомнить, что любовь любовью, а вот семью лучше всего создавать официально, через ЗАГС.

25.06.2018
Жертвы стихии останутся без господдержки: россияне не смогут получить компенсацию за жилье, потерянное при ЧС

Граждане России, лишившиеся собственного жилья в результате пожара, наводнения или иного стихийного бедствия, отныне не смогут получить бесплатную компенсацию утраченного, если оно не было застраховано.

Такое положение представлено Минфином России в законопроекте, который поступил в Госдуму на рассмотрение во втором чтении. В первом чтении законопроект о добровольном страховании жилья от ущерба или утраты в стихийном бедствии депутаты утвердили еще в феврале 2015 года. Но тогда участники обсуждения так и не смогли прийти к консенсусу относительно того, каким должен быть механизм защиты жилья граждан от стихийных бедствий и катастроф. Теперь же думский комитет по финансовому рынку доработал проект о страховании жилья от ЧС с учетом замечаний юристов администрации президента РФ.

Таким образом, власти ищут законный способ, как принудить россиян добровольно страховать свое жилье от чрезвычайных ситуаций, так как в России застраховано только 5% жилья, что является один из самых низких показателей в мире.

Существенных изменений документ не претерпел, но поменял название, и в нем появилось упоминание страхования. Сейчас гражданин, получивший от государства новое жилье взамен утраченного, может получить его в собственность. Но новый закон это положение отменяет. В случае стихийных бедствий россияне, не застраховавшие жилье, не смогут рассчитывать на бесплатную компенсацию: новые дома или квартиры им будут предоставлять без права собственности, только по договору социального найма. И то лишь в случаях, если у заявителей нет другого благоустроенного помещения и если они признаны малоимущими.

Этими поправками власти хотят снять обязанность с бюджета расплачиваться с гражданами, потерявшими жилье, в частности в результате лесных пожаров и наводнений. Напомним, вернуть обязательное страхование жилья от ЧС в 2010 году предложил на тот момент президент РФ Дмитрий Медведев, когда после масштабных пожаров "адского лета - 2010" без жилья осталось более двух тысяч семей - в 19 субъектах РФ сгорело свыше трех тысяч домов, погибли 62 человека. Тогда ущерб от стихийных бедствий обошелся России почти в триллион рублей

Теперь для страховщиков введут обязательную минимальную сумму выплат при утрате жилья. По федеральному минимуму страховаться будет только полная утрата жилья, а регионы смогут расширять защиту. Минимальный размер ответственности планируется пока установить в размере около 20% от средней стоимости недвижимости в регионе. Ранее предполагалось, что федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС составит 300 тысяч рублей, но получить его можно только при полном уничтожении жилья, сообщает "Коммерсант".

Размер максимального ущерба предлагается рассчитывать из площади, средней цены квадратного метра в субъекте, места, этажности, материала и года постройки жилья по методике, которую утвердит правительство. Оплата страховки будет включена в коммунальные платежи.

Законопроект предполагает создание единой базы данных о договорах страхования, страховых случаях и выплатах, оператором будет страховое СРО - Всероссийский союз страховщиков. Если государство примет решение о помощи гражданину, это не станет основанием для отказа в страховой выплате, но если застрахованный получит от государства жилье, право требовать выплаты со страховщика перейдет к региону.

В Госдуме уже заявили, что намерены принять законопроект в эту весеннюю сессию.

Там отметили, что новые поправки не обязывают граждан в обязательном порядке страховать жилье, никто никого не принуждает. Однако россияне должны осознавать риски в случае отсутствия страховки.

ЧС регионального значения предполагают выплаты для держателей страховых полисов из регионального бюджета, более серьезные и масштабные ЧС - из федерального. Таким образом, структура выплаты зависит от классификации ЧС. Кроме того, в составе выплаты есть чисто страховая составляющая, определенная региональной программой, которая может распространяться не только на риски ЧС, но и на риски, например, повреждения огнем, водой и другие. Сверх этого сам гражданин в том же полисе индивидуально по договоренности со страховой компанией может расширить страховое покрытие по своему усмотрению до полной рыночной стоимости жилья.

Ка отмечает "Интерфакс", поправка в законопроекте запрещает приватизацию жилья, полученного взамен утраченного. Эта норма действует для тех, кто не имел полиса страхования жилья на момент страхового события и гибели жилья от ЧС. Таким образом, те, кто имели полис страхования жилья, получат больше преимуществ. В частности, преимущества могут обеспечиваться приоритетностью в оказании помощи властями держателям полисов страхования жилья.

25.06.2018
Как безопасно купить загородную недвижимость

Покупка индивидуального жилого дома является сегодня далеко не тривиальной задачей. Важно не только знать, какими потребительскими свойствами должно обладать строение, но и понимать правовые основы сделки. Ведь можно приобрести отличный загородный дом, а потом выяснить, что он подлежит сносу как самострой. Поэтому прежде, чем заключать договор купли-продажи коттеджа, необходимо собрать информацию о продавце, а также о правовом статусе объекта. Данная статья о том, как осуществить такую проверку.

 

Получение сведений через Росреестр

 

Росреестр - это главный источник информации об объекте и его собственниках. Выписка из ЕГРН содержит полные (за редким исключением, о котором я расскажу чуть ниже) сведения о характеристиках недвижимости и всех правах на нее. Заказать выписку можно через сайт Росреестра[1] либо через МФЦ.

Однако получить данный документ - это еще полдела. Главное - суметь им правильно воспользоваться. А это уже гораздо сложнее. Для начала потенциальный приобретатель должен сравнить все сведения из выписки с информацией, находящейся в документах, которые ему показывает продавец. Характеристики объектов и права собственников должны быть везде одинаковыми. Если существуют расхождения, то лучше отказаться от покупки или выяснить их причины.

Следует также сравнить данные из выписки с тем, что приобретатель реально видит на местности. Например, если документ УФРС говорит, что видом разрешенного землепользования является ведение личного подсобного хозяйства, а на участке, расположенном за границами населенного пункта, высится огромный трехэтажный коттедж, то покупать его не следует. Это явное нарушение закона.

Далее необходимо убедиться, что фактическая площадь участка соответствует той, что указана в документах. Кроме того, следует проверить, соответствуют ли реальные границы участка тем, что зафиксированы в ЕГРН, а также проводилось ли вообще межевание земли.

Особое внимание советую уделить обременениям и условиям использования территории. Ограничен ли продавец в своих правах на данный надел и дом? Не входит ли земля в зону с особыми условиями использования? Вполне вероятно, что через этот участок проходит газопровод, трубопровод или же надел вообще находится в водо- или природоохранной зоне. Тогда тем более стоит отказаться от покупки. Все эти нюансы можно выяснить из выписки ЕГРН и путём личного осмотра недвижимости.

Однако встречаются случаи, когда даже единый госреестр не содержит подробных сведений об объектах. Правда, это далеко не всегда свидетельствует о незаконности постройки. Подобная ситуация напрямую связана с законом № 122-ФЗ, вступившем в силу в 1998 году.[2] Дело в том, что если с домом и землей не было никаких сделок после 1998 года, то данные о них могут вообще отсутствовать в Росреестре. Ведь ЕГРП (сейчас- ЕГРН) начал формироваться только после 1998 года. В этом случае придется запрашивать сведения из БТИ и департамента (министерства) по жилищной политики субъекта РФ.

Но в целом выписка Росреестра является главным и надежным источником информации о статусе загородной недвижимости.

 

Проверка продавца - гражданина

 

Теперь перейдем к проверке продавца - физлица. Для начала необходимо удостовериться в действительности паспорта на сайте МВД РФ.[3] Но и здесь в последнее время появились некоторые нюансы. Например, 02.06.2018 года на телеканале «Россия 24» прошла информация о том, что в результате системного сбоя на web-сайте МВД РФ более 1,5 миллиона россиян стали владельцами «недействительных» паспортов либо вообще оказались в числе … умерших (!)

Представители полиции в эфире сразу же заявили, что, дескать, данный ресурс не является официальным.[4] Поэтому информация с этого сайта не должна приниматься во внимание. Однако в результате случившегося сбоя уже сорвались тысячи сделок (в том числе и по купле-продаже недвижимости), так как паспорта контрагентов были признаны «недействительными» их партнёрами.

Кроме проверки самого паспорта следует обратить внимание и на семейное положение продавца. Если владелец купил (или построил) дом в браке, то будет необходимо еще и нотариальное согласие супруга. В противном случае существует риск ввязаться в судебные тяжбы со «второй половиной» продавца, если она заявит, что продажа прошла без ее согласия и потому является недействительной.

Когда договор подписывает не сам продавец, а его представитель с нотариальной доверенностью, то следует изучить и ее. Это делается на сайте федеральной нотариальной палаты.[5]

Ну и наконец, можно проверить контрагента через web-ресурс ФССП[6] на предмет нахождения его в розыске или наличия в отношении него исполнительных производств. Не лишним будет также поискать продавца и в Едином реестре сведений о банкротстве.[7]

И если человек имеет огромные долги, его разыскивают приставы или в отношении гражданина возбуждена процедура банкротства, то есть повод задуматься о возможных последствиях совершения сделки либо вообще отказаться от неё.

 

Проверка юридического лица

 

Когда продавцом (или подрядчиком) выступает строительная либо посредническая организация, то дело несколько усложняется. В отличии от долевого строительства, ИЖС никогда не являлось для государства приоритетной сферой. Поэтому потенциальные покупатели коттеджей не смогут, например, проверить застройщика на каком-нибудь едином информационном портале. Такового просто не существует. Следовательно, придётся обратиться к старым и проверенным интернет-ресурсам: сайту ФССП, «Судебным актам РФ», «Сведениям о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов». Правда, далеко не факт, что эти web-сайты будут содержать какую-либо информацию об интересующем вас юрлице. Но проверить всё-таки необходимо.

Кроме того, желательно использовать для получения данных и Единый реестр сведений о банкротстве. В отличии от компаний, специализирующихся на долевом строительстве, организации, занятые возведением загородной недвижимости, не находятся под жестким контролем государства. Следовательно, они могут продавать жильё (в том числе и недостроенное) даже на стадии банкротства.

Например, гражданин купил участок с коттеджем, находящимся в процессе строительства, а потом узнал, что в отношении продавца введено конкурсное производство. И тогда покупатель вынужден был обратиться в суд, чтобы последний признал его право собственности на объекты недвижимости.[8]

Ну и наконец, для получения сведений об юрлице можно использовать сайт «За честный бизнес». Он реально помогает выяснить финансовое положение продавца или подрядчика. Однако стоит напомнить, что данный ресурс содержит сведения максимум двухлетней давности. А в наше время финансовое положение компании может измениться за считанные дни.

 

Качество покупаемого объекта

 

Приобретая загородный дом, следует помнить, что проверять надо не только юридическую сторону сделки, но и сам объект, на предмет качества строительства. Самостоятельно провести такую проверку достаточно сложно, но заказать строительно-техническую экспертизу может каждый. Специалисты определят правильность установления несущих конструкций, надежность фундамента и перекрытий между этажами. Особое внимание следует уделить крыше. Именно на загородном рынке происходит больше всего сюрпризов, когда дома начинают трещать по швам, оседать, проваливается кровля и происходит много других неприятностей, которые новому собственнику могут влететь не только в копеечку, но и в сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

 

Краткие выводы

 

Подводя итоги можно сделать вывод, что сегодня, к сожалению, невозможно абсолютно безопасно купить загородную недвижимость. Да, конечно, выписка из ЕГРН существенно снижает риски сделки. Однако даже она не делает её простой и прозрачной. Существуют многочисленные нюансы, о которых продавец может и не догадываться.

Ко всему прочему, наше государство уделяет мало внимания данной сфере. До сих пор, например, оно не урегулировало статус общей собственности коттеджных поселков. В результате людям, купившим дом, приходится существенно переплачивать за то, чтобы иметь возможность пользоваться инфраструктурой либо провести газ, электричество, воду в свое жилище. (См. «Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются».)

И, наконец, стоит сказать о проблемах безопасности построек. Как известно, в России действует дачная амнистия.[9] Она позволяет гражданам, построившим индивидуальные дома, регистрировать их в ЕГРН без разрешения на ввод в эксплуатацию. С одной стороны, это, конечно, очень хорошо. Миллионы россиян стали обладателями собственности в упрощенном порядке, минуя данный этап. С другой стороны, многие коттеджи возведены с явным нарушением строительных и санитарно-экологических норм. Следовательно, проживание в них опасно не только для здоровья, но, иногда, и для жизни человека.

Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости консультироваться у профессиональных адвокатов и строительных экспертов. Они оценят все возможные риски и помогут совершить правильный выбор.

[1] https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

[2] Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция).

[3] http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

[4] Очень странная позиция. Ресурс всё-таки принадлежит органу государственной власти.

[5] http://reestr-dover.ru

[6] http://fssprus.ru

[7] https://bankrot.fedresurs.ru/Default.aspx

[8] Решение Волжского городского суда по делу № 2-7190/2017 от 21.11.2017 года.

[9] Продлена до 01.03.2020 года. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.02.2018 N 36-ФЗ (последняя редакция)

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!