18.09.2018
news
Глава ЦБ предсказала снижение ипотечных ставок до 7-8%

Ставки по ипотечным кредитам в РФ в обозримом будущем могут снизиться до 7-8% годовых. С таким прогнозом в пятницу, 14 сентября, выступила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

"По мере того, как инфляция вернется к нашему таргету, мы оцениваем, что ставки по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе где-то могут быть на уровне 7-8%", – приводит слова Набиуллиной РИА "Новости".

Ранее в ЦБ отмечали, что средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в июле выросла впервые в этом году и достигла 9,57%, тогда как минимальное значение в 9,48% было зафиксировано в июне.

В ходе пресс-конференции Набиуллина также заявила, что ЦБ не видит пузыря на ипотечном рынке. "Мы никакого пузыря на ипотечном рынке не видим, хотя ипотечные кредиты растут достаточно быстро – около 24-25%, это быстрый темп роста", – отметила глава ЦБ.

Отметим, что в начале этой недели замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин не исключил рост ипотечных ставок в связи с неопределенностью на финансовых рынках, которой может обернуться сегодняшнее решение регулятора об увеличении ключевой ставки.

Тогда Стасишин также сообщил, что за семь месяцев 2018 года в России было выдано свыше 785 тысяч ипотечных кредитов, а средняя ставка по ипотеке в июле составила 9,09%. При этом он отметил, что на долю Сбербанка и ВТБ пришлось около 80% всех ипотечных кредитов, выданных в прошлом году (их общая сумма составила 2 трлн рублей).

18.09.2018
news
Не занимайтесь «самолечением»! Почему нужно доверить покупку жилья в кредит профессионалам

«Вы не будете сами себе назначать сильнодействующие лекарства, но готовы наобум брать многомиллионные кредиты на десятки лет». Чем грозит заемщику излишняя самостоятельность при оформлении ипотеки.

— Покупка недвижимости в кредит сегодня уже стала привычным делом. Даже те, кто мог бы приобрести объект на собственные средства, берет кредит, решив купить квартиру или офис большей площади или потратить больше средств на ремонт и покупку мебели. Этому способствует политика банков, которые с каждым годом делают ипотечные кредиты на первый взгляд все более понятными и простыми.

Покупка недвижимости со стороны кажется детской игрой: выбери банк через поисковик, рассчитай сумму на сайте застройщика или банка, сделай запрос на кредит онлайн, выбери объект через мобильное приложение, с помощью онлайн-конструктора расставь мебель, зарегистрируй сделку через сайт госуслуг, получи ключи. Причем, потенциальный клиент ищет в поисковике банк, как правило, только по трем критериям: минимальная процентная ставка, небольшой первоначальный взнос и возможность купить строящееся жилье с использованием кредита банка партнера. На другие – не менее важные критерии – внимания уже не обращают.

На самом деле, все не так просто. Как только проходит эйфория после получения предварительного положительного решения от банка, потенциальный заемщик сталкивается с множеством нюансов, которые препятствуют как выдаче кредита, так и заключению сделки. На выбранном объекте оказывается несогласованной перепланировка, квартира числится в залоге у стороннего банка, или на ней значатся иные обременения. Даже квартира, которая на первый взгляд подходит под стандарты банка, внезапно может оказаться непригодной для сделки – например, если ее собственник внезапно подает заявление о признании его банкротом. И это не «страшилки», для рядового клиента, который хочет и может сам подобрать и квартиру, и ипотечный продукт, а «рядовой» кейс в работе с недвижимостью.

Поэтому даже с учетом современных технологий, которые упрощают выбор и покупку недвижимости, необходимо планировать и заключать сделку при помощи специалистов. Это как с лекарствами: сегодня можно прочитать аннотацию любого лекарственного средства в интернете, но не рискнете же вы применить сильнодействующие таблетки, не проконсультировавшись с врачом? Так почему же в этом случае мы обращаем внимание на раздел «побочные явления», а в таком серьезном деле как оформление многомиллионного кредита на десятилетия, под залог приобретаемого жилья – нет?

«Умная» риэлтерская компания, которая в своем штате имеет профессионального ипотечного брокера, тщательно выстраивает взаимоотношение с кредитными организациями и корректирует стандартные ипотечные программы, подстраивая их под потребности клиента. Кроме того, агентства недвижимости являются необходимым связующим звеном при междугородних сделках – а их с каждым годом становится все больше.

Несмотря на то, что у большинства банков есть внутренние регламенты для проведения региональных сделок, зачастую они не знают, как применить их на практике. Поэтому помощь ипотечных брокеров и грамотных риелторов в этом случае необходима!

18.09.2018
news
Афера дала осечку

Трудно сказать, афера задумывалась заранее или уже пришла в голову продавцов квартиры по ходу сделки. Но, тем не менее, она состоялась. Недобросовестные продавцы, получив деньги за проданную квартиру, через некоторое время захотели вернуть свою недвижимость обратно. К сожалению, это им удалось. Суд вернул квартиру в собственность прежнему владельцу, только вот проживать в ней он не может до тех пор, пока … не выплатит покупателю деньги, полученные от него во время сделки.

К сожалению, еще не так давно подобные аферы продавцам, особенно тем, кто страдает различного рода заболеваниями, удавались. Были случаи, когда одна квартира продавалась и возвращалась по несколько раз. Но мошенники забыли, что времена изменились. И суды уже стали больше вникать в проблему, чем идти на поводу у «обиженных» пенсионеров, алкоголиков и якобы душевных больных. Одним словом, в этот раз афера дала осечку. Но аферисты никак не успокоятся и продолжают донимать добросовестных приобретателей.

 

А все начиналось так прекрасно

 

Ирина Васильевна Дурасова с семьей приехала в Москву в 2011 году. Год снимали комнату, даже на аренду плохонькой «однушки» не было денег. А комнаты обычно сдают алкоголики или наркоманы. Так что за год они хлебнули горя с лихвой.

В 2012 году квартира в Ленске, где они раньше жили, была продана, собраны все сбережения, и они стали присматривать себе квартиру в столице. 5,5 миллиона – сумма вроде как немаленькая, но купить на нее что-то хорошее, да еще когда цены на недвижимость растут, совсем непросто. Чтоб вписаться в нужную сумму, Ирина Васильевна посмотрела не один десяток квартир. Наконец судьба им улыбнулась. Только улыбка эта, как оказалось в последствие, была ехидной. Но тогда Дурасовы этого не заметили. Тем более, что покупали жилье не сами, а через риэлторов. Правда, компания была небольшая и малоизвестная.

Квартиру по их деньгам нашли в районе станции метро Люблино. Она была небольшой, в пятиэтажке на третьем этаже. Когда риэлторы привели в нее Ирину Васильевну, то женщина в первые минуты даже лишилась дара речи. Не квартира, а свинарник какой-то. На полу вповалку спали квартиранты, таджики, которые работали на расположенном рядом рынке. Она сначала хотела отказаться от нее, но вспомнила, что за эти деньги ей предлагали только первый или пятый этажи. На пятый по состоянию здоровья ей подниматься тяжело, а первого женщина панически боялась. В Ленске они тонули 2 раза. Умом понимала, что наводнения в Москве быть не может, но страх был в области подсознания, поэтому первый этаж отметала сразу. А тут все же третий. Хотела поторговаться по цене, чтобы те немного уступили, но риэлторы до хозяйки квартиры Дурасову не допустили. Сказали, что так положено, а она будут только на сделке.

Тогда она попросила у риэлторов историю квартиры. Она оказалась простой. Хозяйка квартиры Кукушкина Е.Ю. являлась единственной собственницей. Она, после смерти матери, квартиру приватизировала на себя. В ней были прописаны ее муж, сын и бабушка. Все они выписались еще до сделки, кроме бабушки — Елистратовой Р.А. Она попросила два месяца еще «повисеть», ссылаясь на то, что без прописки ей не дадут пенсии. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Ирина Васильевна поверила в порядочность пенсионерки, и даже залог под выписку не оставила. Она этих тонкостей знать не могла, а агенты компании не подсказали.

 

Как покупатель превратился в ответчика в суде

 

Прошло около 2 месяцев. Ремонт был в самом разгаре, когда Ирина Васильевна получает повестку в суд. Оказалось, что Елистратова, защищая больную внучку и несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. У Кукушкиной еще в школе была травма головы, и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Потом, правда, бабушка ее устроила в больницу. Но это было уже после сделки, что, тем не менее, не помешало Елистратовой надавить на этот факт и…выиграть дело в суде. Ушлая старушка стаскала внучку в институт Сербского, где ей написали, что ввиду болезни во время сделки она не понимала юридических последствий своих действий.

Из решения Люблинского районного суда города Москвы от 20 августа 2013 года

«…В судебном заседании была допрошена эксперт Королева Е. В., которая показала, что она составляла экспертное заключение в отношении Кукушкиной Е. Ю., находящееся в материалах дела. Она сделала однозначные выводы, материалов дела для этого было достаточно, порядок в заключении не был нарушен, тонкие анамнестические данные нельзя установить по психическому состоянию. Люди вполне могли не замечать психического расстройства Кукушкиной Е. Ю.

Оценивая данное заключение и показания свидетелей, суд доверяет выводам судебно-психиатрической экспертизы, проведенной ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского», поскольку данное доказательство получено с соблюдением закона, выводы обоснованы, мотивированы, сделаны комиссией врачей-психиатров на основании всестороннего исследования материалов гражданского дела, данных медицинской документации подтверждены результатами клинического обследования. Выводы экспертизы согласуются с другими доказательствами по делу: справкой из ПНД № (т. 1 л.д. 18), справкой и данными из истории болезни из *** (т. 1 л.д. 20-27), данными из ПБ № (т. 1 л.д. 28,29,50-66). Судом также исследованы медицинские данные из ПБ № в отношении Кукушкиной Е. Ю. (т. 2 л.д. 120-123), выписка из истории болезни Детской городской больницы № на Кукушкину Е. Ю. (т. 2 л.д. 132-144)».

И хотя Дурасова нанимала независимых экспертов, которые доказывали, что при таком заболевании бывают стадии ремиссии, но судья посчитала, что заключение из института Сербского стоит выше всяких высказываний независимых экспертов. И сколько адвокат Дурасовой ни бился, он суду доказать ничего не смог.

Из решения суда

«…Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель-специалист Абакумова Е. В. показала, что ей была дана копия вышеуказанного экспертного заключения для рецензии. Специалист считает, что в данном заключении не разделены анамнез жизни и болезни, слова и выводы эксперта не подтверждены документально. Абакумова Е.В. не согласна в оценке и выводах фактов, указанных в медицинском заключении…».

Немалую роль, как мне кажется, здесь сыграло и то, что Елистратова обратилась за помощью в прокуратуру, где слезно просила, чтобы ее больную внучку и ее несовершеннолетнего сына защитили от мошенников. Это была для них выигрышная ситуация. Как правило, суды идут навстречу прокурорам. Так и случилось. Суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а Дурасовой вернуть деньги за квартиру. В ходе судебных заседаний факт передачи покупателем 5,5 млн. рублей продавцу Кукушкиной через банковскую ячейку был доказан. Как покажет дальнейший ход событий, для ответчика это было очень важным пунктом в решении суда.

Но так как Кукушкина денег не отдавала, то Ирина Васильевна подала апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела особо не вникали. Буквально в течение 2 минут утвердили решение нижестоящего суда.

Получив решение суда, Кукушкина быстро побежала в Регпалату. Вскоре она получила документы на собственность. Квартира вновь перешла к ним. И они в ней прописались.

 

Выселить совсем непросто

 

Далее – выселение. Просто так этого не сделаешь, не придешь и не выкинешь вещи. Нужно, чтоб все было по закону, чтоб не приехала потом полиция и не привлекла за самоуправство. Поэтому Кукушкина подает в суд на выселение семьи Дурасовых из квартиры. А Ирина Васильевна подала в Люблинский суд встречное исковое требование к Кукушкиной по поводу возврата полученных за квартиру денег. Вы нам деньги – мы освобождаем квартиру. Но Елистратова с внучкой понятно платить и не собирались. Они думали, что это все пройдет автоматически, как случилось в Мосгорсуде. Мол, Дурасову выселят и все тут, поэтому расслабились и о защите не особо думали. Пришли на суд даже без адвоката. Но самоуверенность их подвела, и здесь афера дала осечку...

Напротив, к суду Ирина Дурасова подготовилась более основательно. Во-первых, она тоже пошла в прокуратуру с заявлением о том, что на каком основании их хотят выселить, когда у них трое несовершеннолетних детей (кстати, третий родился уже в этой квартире). В органы опеки Дурасова с дочерью тоже обращались, но там им помочь не смогли, так как они уже выступали в первом суде на стороне сына Кукушкиной. Во-вторых, она нашла отца несовершеннолетнего ребенка, в интересах которого подала в суд Кукушкина. Он обещал прийти на суд. И, в-третьих, сыну Ирины Васильевны удалось узнать, что есть статья ГК 359, которая дает возможность проживать в квартире до полного возврата денежных средств от продавца. Правда, многие юристы, к которым они обращались, сказали, что данная статья применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но это же не отрицает того, что она не может быть применена и к физическим.

Все эти действия со стороны Дурасовой дали результат. Отец мальчика сказал, что он разведен с Кукушкиной, сын живет с ним и ни в чем не нуждается. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей, которые проживают в настоящий момент в квартире, на улицу нельзя. Другой квартиры их родители не имеют. Тогда судья, руководствуясь этой ст. 359 ГК РФ, своим решением оставил Дурасовых проживать в купленной ими квартире.

Понятно, что Кукушкина обратилась в Моргорсуд. На дворе стоял 2015 год. Но сейчас заседание там длилось уже не 2 минуты, а несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и посчитали, что «…двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом, в противном случае если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. До настоящего времени решение суда о выплате ему денежной суммы Кукушкиной не исполнено и как следует из пояснений Кукушкиной, она будет выплачивать *** рублей из своей пенсии.

Поэтому суд считает, что требования истца Кукушкиной о выселении Дурасовой и членов ее семьи, нарушают баланс интересов сторон, поскольку Кукушкина не в состоянии, как следует из ее пояснений, выплатить взысканную с нее по решению суда денежную сумму».

Итог — «….признать за Дурасовой И. В. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ХХХ до исполнения Кукушкиной Е. Ю. обязательств по возврату денежных средств в соответствии с решением Люблинского районного суда г Москвы от ДД.ММ.ГГГГ года».

Вроде бы все закончилось хорошо, судья решил по совести. Но, увы, проблемы семьи Ирины Дурасовой на этом не закончились. Во-первых, они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Во-вторых, Кукушкина с Елистратовой их постоянно третируют, оказывают психологическое давление. Мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Дурасову приглашают для пояснений. А это потраченное время и нервы. И как выйти из этой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может. И даже депутаты Госдумы РФ, куда Ирина Васильевна Дурасова неоднократно обращалась.

Комментарий

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»

В сложившейся ситуации следует обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, бабушка, Елистратова Р.А., «просила» сохранить за ней регистрацию, значит, она была в курсе того, что её внучка, Кукушкина Е.Ю., планирует продать квартиру, но не предприняла никаких шагов, чтобы «защитить» её права, до момента получения денежных средств. То есть, она, прекрасно зная о болезни внучки, желала получить денежные средства, чтобы в последствие признать сделку недействительной и вернуть квартиру.

Во-вторых, как видно из обстоятельств дела, ни сама Кукушкина Е.Ю., ни остальные фигуранты дела, не пользовались этой квартирой по её прямому назначению. Они в ней не проживали, а извлекали доход от сдачи квартиры в аренду. То есть, никто не оказался лишенным единственного жилья, хотя в суде именно на это и делался упор Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.

В-третьих, Кукушкина Е.Ю. и её представитель, Елистратова Р.А., в суде о признании сделки недействительной, указывали, что в квартире нуждается муж и сын Кукушкиной Е.Ю., что оказалось неправдой. В судебном разбирательстве, при определении порядка исполнения судебного решения о двусторонней реституции, стало известно, что муж – уже давно не муж, да и сын к этой квартире никакого отношения не имеет. То есть, Елистратова Р.А. и Кукушкина Е.Ю. дали заведомо ложные показания в суде, с целью вернуть себе квартиру, и оставить себе ранее полученные денежные средства.

Это обстоятельство ранее не было известно Дурасовым, и было положено в обоснование судебного решения, при признании сделки недействительной. В соответствии с п.3 ст.392 ГПК РФ, данное обстоятельство является основанием для пересмотра, принятого судом решения. Срок для предъявления заявления о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам установлен ст.394 ГПК РФ и составляет три месяца, со дня установления оснований для пересмотра. К сожалению, Дурасовы не смогли воспользоваться этой возможностью, так как не знали о ней.

Оценивая сложившуюся ситуацию, в действиях Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю. можно увидеть признаки состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, а именно, хищение чужого имущества, совершенного путем обмана, организованной группой, в особо крупном размере.

Схема прослеживается такая: Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А., зная о наличии у Кукушкиной Е.Ю. заболевания, при котором у неё могут быть моменты помутнения рассудка, скрыли это обстоятельство от Дурасовых – покупателей. Учитывая, как сейчас проводятся сделки купли-продажи недвижимости, можно сделать вывод о том, что факт болезни Кукушкиной Е.Ю. был скрыт осознанно. В пользу этого заключения говорит и срок подачи иска о признании сделки недействительной. Как видим из материалов дела, уж через два месяца после сделки Дурасовы получили повестку в суд. Значит иск был подан в менее чем через месяц, после получения денег из банковской ячейки.

Открытым остается вопрос участия в афере риелторов, проводивших сделку. Возможно они сознательно помогали скрыть от покупателей факт наличия болезни у Кукушкиной Е.Ю. В пользу этого вывода свидетельствует тот факт, что они не давали возможность прямого общения продавца и покупателя. Также есть масса вопросов по поводу общения Елистратовой Р.А. с покупателями. Общались ли они напрямую или просьбу Елистратовой Р.А., сохранить за ней регистрацию, передавали риелторы. Но это уже вопрос к следствию, именно там будет решаться вопрос о том, участники ли риелторы преступной группы или просто свидетели, обманутые Елистратовой Р.А. и Кукушкиной Е.Ю.

В дальнейшем, следуя своему преступному умыслу, Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. дают показания в суде, утверждая, что им негде жить (помним, что они сдавали квартиру) и, что в квартире проживает муж Кукушкиной Е.Ю. и ее несовершеннолетний ребенок (помним, что «муж» давно не муж, и ребенок живет с ним). Суд, обманутый Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А., выносит решение о признании сделки недействительной. С учетом заключения судебно-медицинской экспертизы, и ложной информации, предоставленной Истцами, это вполне закономерно. В этот момент Кукушкина Е.Ю. и Елистратова Р.А. достигают, своей преступной цели – получения денежных средств, в особо крупном размере. Они прекрасно понимают, что забрать эти деньги у них никто не сможет, так как обе они живут на небольшую пенсию.

Думаю, было бы интересно проследить историю их судебных тяжб. Возможно, что история с Дурасовыми не первая.

Я бы рекомендовал Дурасовым обратиться в соответствующие правоохранительные органы и хорошо подготовленным заявлением о совершении в отношении них преступления.

В случае, если приступы человеколюбия не позволят Дурасовым инициировать уголовное преследование двух аферисток, можно продолжить решать вопрос в рамках гражданско-правового поля. В этом случае следует учесть ряд обстоятельств.

Судом установлен порядок проведения двусторонней реституции, а именно, возврат квартиры поставлен под условие возврата полученных денежных средств. Пока размер долга Кукушкиной Е.Ю. достаточно велик, можно ничего не опасаться и продолжать пользоваться квартирой. Однако, есть некоторые нюансы.

Дурасовы могут проводить ремонт только с согласия Кукушкиной Е.Ю., так как собственником квартиры является все-таки она. Исключение – тот ремонт, который был произведен до вступления в силу судебного решения о признании сделки недействительной. Кстати, у Дурасовых есть три года для предъявления к Кукушкиной Е.Ю. иска о возмещении причиненного им ущерба. Ущерб выражается в том, что они за счет своих средств произвели неотделимые улучшения квартиры, в период, когда считали эту квартиру своей. Еще можно поднять вопрос об упущенной выгоде. То есть, о том, что в результате признания сделки недействительной, и длительном невозврате денежных средств, они уже не могут приобрести аналогичную квартиру за эти же деньги. Это требование существенно сложнее в доказывании, но правовые основания для его предъявления имеются.

Еще одна сложность заключается в том, что Кукушкина Е.Ю. с очень низкой долей вероятности сможет самостоятельно погасить имеющуюся у неё задолженность. Скорее всего, у нее будут удерживать из пенсии минимальные суммы, которыми она смогла бы погасить долг лет эдак за 150… Что может произойти за это время? Ну, как минимум все участники сделки за это время точно умрут. Начнутся вопросы наследования и споры с ними связанные… Также дом может попасть под программу реновации. В этом случае Дурасовым придется доказывать свое право пользования квартирой, которую будет выделять город… Мы все прекрасно знаем о существовании инфляции. Кто может дать гарантию, что через 50 лет пенсия не будет составлять миллион рублей, на который можно будет купить ровно столько же продуктов, сколько сейчас? Это вызывает необходимость регулярной индексации невзысканных сумм. В противном случае Дурасовы рискуют оказаться на улице, так и не получив возмещения отданных денег.

Множественность вариантов развития событий, при попытке разрешения вопроса в рамках гражданско-правовых отношений возникает по причине их возникновения в результате действий, имеющих признаки преступления, и не разрешенных в правовом поле.

Сейчас в Москве идет реновация. Старый жилой фонд ликвидируется. Люди из пятиэтажек переедут в новые просторные квартиры. А так как квартира, которую купили Дурасовы, расположена в пятиэтажке, то в ближайшие годы она наверняка будет снесена. Поэтому я хочу посоветовать им в данной ситуации предпринять шаги, направленные на привлечение Кукушкиной Е.Ю. и Елистратовой Р.А. к уголовной ответственности. Предъявить к Кукушкиной Е.Ю. иск о возмещении причиненного ущерба, и подать заявление об индексации присужденных денежных сумм. В ходе рассмотрения судами и правоохранительными органами заявлений, можно будет обсудить с Кукушкиной Е.Ю. вариант заключения мирового соглашения, в рамках которого право собственности на спорную квартиру перейдет к Дурасовым. Также я рекомендую довести до сведения соответствующих органов, занимающихся вопросами расселения и реновации информацию о том, что, судебным решением за Дурасовыми закреплено право пользования квартирой.

18.09.2018
news
Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом

Конфискованное и арестованное имущество может распродаваться на торгах со скидкой до 80% от рыночной стоимости

Покупка залоговой недвижимости банков может стать выгодным предприятием. Но в еще большем выигрыше могут остаться покупатели конфискованного и арестованного жилья и собственности.

Практика покупки таких квартир, домов и земли приобрела популярность сравнительно недавно, рассказывает юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека. Вместе с экспертами пытаемся разобраться в отличиях между конфискованной и арестованной недвижимостью, а также говорим о преимуществах такой покупки и опасностях, которые могут грозить потенциальным покупателям.

 

Арестованная или конфискованная недвижимость

 

Понятия «конфискованный» и «арестованный» не являются синонимами. «Сам термин «конфискация» — из уголовно-правового поля. Конфискация — это безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в случаях, предусмотренных законом, в виде дополнительной санкции за совершение преступления. Все деньги, вырученные от продажи конфиската, поступают в доход государства», — объясняет руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Конфискации имущества предшествует, как правило, заблаговременно установленный органами следствия арест. Он призван обеспечить саму возможность последующей конфискации. «Под арестом понимается адресованный собственнику или владельцу определенного имущества запрет распоряжаться данным имуществом. Излишки средств, вырученных от продажи арестованного имущества, после оплаты долга по исполнительному производству возвращаются должнику», — рассказывает эксперт.

«Недвижимое имущество, находящееся в собственности должников, является достаточно распространенным объектом обращения взыскания в исполнительном производстве. До реализации недвижимости на торгах должник в любой момент вправе погасить имеющуюся задолженность. В этом случае арест с имущества снимается, и объекты возвращаются должнику», — рассказывает и. о. начальника отдела по взаимодействию со средствами массовой информации ФССП России Наталья Молчанова.

Конфискованное имущество передается Росимуществу для обращения его в государственную собственность и дальнейшей реализации. Только за истекший период 2018 года в Росимущество было передано около 15 тыс. объектов недвижимого имущества, сообщили в пресс-службе ведомства. Это квартиры, жилые дома, земельные участки, гаражи, здания и сооружения, нежилые помещения, недостроенные объекты или доли в них.

Самый большой плюс приобретения арестованной и конфискованной недвижимости — финансовая выгода. Такие квартиры, дома и участки продаются намного дешевле рыночной цены, утверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. По его оценке, в среднем цена такой недвижимости на 30% ниже среднерыночной стоимости.

Дисконт здесь гораздо больше, чем в случае с залоговой недвижимостью, подтверждает член совета при председателе Совета Федерации ФС РФ по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «В целом по конфискованному имуществу скидка иногда доходит до 80%. Но если вы хотите купить такое имущество — важно понимать, что вы идете на совершение сделки с повышенными рисками. Это не должно быть вашим единственным жильем, — советует он. — Подобными вещами могут заниматься либо профессиональные участники рынка, либо те люди, которые могут себе позволить рискнуть дополнительными деньгами».

 

Как купить

 

Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и реализуется по общим правилам проведения торгов. Реализация конфискованного имущества осуществляется через аукцион на электронных торговых площадках. Заказчиком торгов и продавцом конфискованных объектов выступает Росимущество. Что касается порядка реализации таких объектов, то серьезных различий относительно недвижимости здесь нет, уточняет Светлана Краснова.

Продавать конфискованную недвижимость могут разные организации. В первую очередь это Росимущество. Электронные торговые площадки тоже могут получить у государства лицензию на реализацию и заниматься сбытом изъятых объектов, размещать на своих сайтах информацию о торгах, рассказывает эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. Вся информация о проводимых торгах публикуется территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных изданиях. Росимущество занимается продажей подобной недвижимости на основании документов, поступивших от судебного пристава-исполнителя, уточнили в пресс-службе ведомства.

Для участия в электронных торгах необходима усиленная квалифицированная подпись и обеспечительный залог, объясняет Иван Лабека. «Он включается в стоимость объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если торги выиграл кто-то другой. Либо не возвращается, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора приобретения», — добавляет он.

Согласно требованиям ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения стоимости лота привлекается независимый специалист-оценщик. При этом на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена может быть снижена на 15%. Если продажа снова не состоится — взыскателю предложат оставить имущество за собой, уточнили в пресс-службе ФССП.

 

Какие существуют риски

 

До проведения торгов увидеть недвижимость не получится. Можно изучить только документы и письменное описание, поэтому есть риск приобрести кота в мешке, предупреждает Денис Фролов из BMS Law Firm. Такие квартиры и дома нередко продаются в плохом состоянии и с долгами по коммунальным услугам. Они могут быть отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. «Кроме того, кредитором либо судебными приставами на жилье часто накладывается обременение в виде ареста. Его снятием придется заниматься новому собственнику, что потребует немало времени и сил», — рассказывает Иван Лабека.

Стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник, который не согласен с решением суда, может найти способ навредить новому покупателю. Например, время от времени возникают проблемы с выселением членов семьи должника, комментирует юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов. «Выселять придется, скорее всего, через суд, а процесс может оказаться долгим. Но спрос на такие квартиры все равно есть, так как выгода может быть значительной», — добавляет Денис Фролов.

Основной риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания их недействительными, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. По ее словам, перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов в ненадлежащем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации.

Допущенные организаторами нарушения будут признаны существенными, если суд установит, что они повлияли на результаты торгов. В частности, если такие нарушения отразились на формировании цены и определении победителя. «То есть, помимо обычной при покупке недвижимости проверки документов, потенциальному покупателю необходимо внимательно отнестись ко всей процедуре проведения торгов», — объясняет Маргарита Захарова.

Если покупатель видит на рынке два одинаковых помещения, он интуитивно выбирает недвижимость с чистой историей, поскольку не хочет вникать в сложные схемы покупки, считает Дени Мурдалов из «А2». «На один вид имущества спрос выше. Рынок самостоятельно реагирует и формирует цену. К тому же конфискованная недвижимость реализуется по причине неисполнения денежного обязательства, где стороны заинтересованы в возврате долга в кратчайший срок. Для этого требуется снизить стоимость объекта», — говорит юрист.

Похожего мнения придерживается Евгений Корчаго. «Мало кто готов покупать недвижимость, риски в отношении которой повышены. В основном это профессиональные игроки, которые приобретают квартиры с огромным дисконтом, а уже потом перепродают их. Таким образом они «обеляют» эту недвижимость», — рассказывает он.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!