17.03.2022
news
Меняйся и продолжай: как риелтору пережить новый кризис и остаться на рынке

Любой кризис сопровождается огромным психологическим давлением, стрессом и паникой. Как сохранить эмоциональную стабильность, не выгореть и остаться на рынке? Бизнес-тренер в сфере недвижимости Максим Левченко специально для Циан.Журнала подготовил рекомендации для риелторов, как пройти очередную зону турбулентности.

«Моя статья состоит из двух частей: в первой речь идет о том, как риелтору оставаться эмоционально стабильным в текущей ситуации, во второй — что нужно сделать, чтобы сохранить позиции на рынке».

 

Как сохранить психологическую устойчивость

 

1. Перестаньте следить за новостями и обсуждать их с коллегами. Да, звучит банально, но наш мозг целенаправленно может заниматься чем-то одним: либо паниковать, либо работать. Поэтому старайтесь меньше читать новостные сводки (максимум 1–2 раза в день по 10–15 минут), обсуждать с коллегами происходящее, больше думать о рабочих задачах. Ведь если вы будете читать новости и обсуждать заголовки, то кто позвонит вашим клиентам?

2. Оказывайте поддержку другим. Когда вы помогаете окружающим и поддерживаете их, то становитесь более ответственными и можете лучше контролировать свое состояние. Проводите больше времени с родными и близкими, это помогает сохранять положительные эмоции и настрой.

3. Сохраняйте и улучшайте отношения с людьми. Во времена любых конфликтов в первую очередь страдают коммуникации и отношения между людьми. Многие ссорятся на нервной почве и из-за разницы во взглядах. Самое лучшее, что вы можете сейчас сделать, — сохранять отношения со всеми окружающими вас людьми. Любые конфликты заканчиваются, а люди, отношения с которыми вы могли испортить, останутся рядом.

4. Сократите время пребывания в социальных сетях. Проводить время в соцсетях можно двумя способами: тратить, просматривая тонну бесполезного контента, или созидать, производя полезные материалы для клиентов. Каждый выбирает свое, но очевидно, что только один способ поможет вам сохранить эмоциональную стабильность и заработать деньги.

Теперь давайте поговорим о том, какие действия стоит предпринять, чтобы выйти из кризиса с максимальной эффективностью для бизнеса.

1. Проведите инвентаризацию клиентов. Сейчас очень важно точно понимать, сколько клиентов у вас в активной работе, из чего состоит портфель объектов, сколько обращений висит без обработки, а кто из клиентов решил взять паузу. С каждым кризисом клиенты и сделки достаются все тяжелее, поэтому разбрасываться ими сегодня нельзя.

2. Продолжайте учиться. Есть процессы, которые нельзя останавливать даже в кризис, и один из них — обучение. Сейчас как никогда раньше важно изучать новые технологии и обретать навыки. По статистике, агенты по недвижимости, которые постоянно учатся и используют в своей работе стандарты, на 47% эффективнее остальных.

3. Не берите ответственность за решения клиентов. Уровень неопределенности зашкаливает, никто точно не знает, куда пойдут цены, брать ли ипотеку с такими ставками, поэтому клиенты будут частично или полностью перекладывать на вас ответственность за принятие решения. Не стоит им в этом потакать, хотя многим очень хочется (чтобы успокоить человека или заполучить сделку). Если клиент останется недоволен, то начнет обвинять вас в «невыгодной сделке», а это может привести к стрессу и потере эмоциональной стабильности.

4. Сделайте акцент на тех ипотечниках, которые еще могут пойти на сделки. Очевидно, что рынок ипотечного кредитования на время сожмется, ведь кредиты выше 20% будут брать единицы. Посмотрите на тех клиентов, которые еще могут получить семейную ипотеку на новостройки, где застройщики пока не подняли цены. Взять кредит под 5–7% (актуально на момент написания статьи) при ключевой ставке в 20% — это хорошая сделка.

5. Набирайте базу объектов. Сейчас полки риелторских маркетплейсов будут пустеть, поэтому в выигрыше останутся те, кто сможет собрать в свой портфель хорошие, ликвидные варианты.

6. Будьте в правильном информационном потоке. Следите за ставками на ипотечное кредитование, ценами на жилые комплексы. Сегодня изменения происходят даже не каждый день, а каждый час.

Помните, что все в этом мире циклично. Экономика падает и восстанавливается, и Россия уже проходила подобные периоды. Все вернется на круги своя, хотя и не сразу. Главное — продолжайте звонить клиентам, проводить встречи, действовать. Самое худшее в этот момент — замереть в ожидании, потому что мир не будет ждать вместе с вами, а просто снесет вас, как поезд, мчащийся на огромной скорости. На рынке останутся только те, кто сможет соответствовать этой скорости изменений.

17.03.2022
news
Садоводствам упрощают оформление общих территорий в общую долевую собственность

Поправка к 217-ФЗ принята в первом чтении. Она исключает требование согласия всех собственников на передачу садовых или огородных участков в общую долевую собственность — достаточно двух третей голосов.

Исключено требование о подготовке проекта планировки территории для оформления этих участков, если речь об участках в частной собственности, для государственных или муниципальных наделов требование сохранено.

Кроме того, принимая во внимание отсутствие в проектах организации и застройки СНТ и ДНП актуальных сведений о границах участков, в упрощенном порядке можно регистрировать в собственность участки без уточнения границ.

Предлагается прописывать правила расчета взносов в виде формулы или текстового описания, чтобы сделать их понятными и помочьгражданам оспаривать в судах размер взносов.

Голосование садоводов можно проводить в очно-заочной и заочной форме с использованием Госуслуг.

Чтобы исключить риск привлекать к ответственности СНТ, созданные до 2019 года на сельхозугодьях либо на землях бывших совхозов, ограничивается действие статьи 79 Земельного кодекса, запрещающего включить сельхозугодья в состав СНТ.

15.03.2022
news
Меры поддержки строительной отрасли в условиях санкций

После начала военной спецоперации на Украине российская экономика столкнулась с усиленным внешним давлением. Иностранные компании ежедневно объявляют о приостановке работы в России, причем в одних случаях это связано с принципиальной позицией и санкциями, а в других — с нарушением логистики и нестабильностью рубля по отношению к другим валютам.

Чтобы закрыть риски ускорения инфляции и девальвации, Банк России принял решение поднять ключевую ставку до 20%, из-за чего закономерно увеличился процент кредитования. Вся строительная отрасль замерла в ожидании: девелоперские проекты стремительно дорожают, а ипотечные ставки резко увеличиваются. Какими будут первые антикризисные меры для поддержки рынка недвижимости в 2022 году?

 

Жилищное строительство

 

Льготная ипотека. Главная задача в сфере строительства жилья — сохранить спрос на уровне прошлого года за счет доступной ипотеки. Речь идет о 7 млн семей и 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей, из которых четверть была выделена государством на поддержку ипотечных программ. В 2022 году правительство также установило плановый показатель по льготной ипотеке в размере двух триллионов рублей.

Несмотря на увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, все госпрограммы жилищного кредитования пока удалось сохранить. Как отметил вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин, в России продолжают действовать ипотека под 7% на новостройки, семейная, сельская и дальневосточная ипотеки. Но, по словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, они будут работать на прежних условиях только до конца марта.

Если в будущем объем господдержки окажется недостаточным, то процент льготной ипотеки увеличится: по некоторым оценкам, параметры кредитования вырастут до 12%. Если же на федеральном уровне примут дополнительные решения по массовым новостройкам, то льготная ипотечная ставка может составить 5%. Необходимые меры прорабатываются с Минфином и Центробанком.

Кредитные каникулы. Для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, предусмотрена возможность претендовать на ипотечные каникулы. Причем воспользоваться данной мерой поддержки можно даже в том случае, если она уже предоставлялась ранее — во время пандемии коронавируса. Обратиться в банк с требованием изменить условия обслуживания ипотечного кредита следует до 30 сентября 2022 года.

Право на кредитные каникулы имеют заемщики, заключившие ипотечный договор до 1 марта 2022 года. При этом должны одновременно соблюдаться три условия: размер кредита по договору не превышает максимальный размер, установленный Правительством РФ, доход заемщика за месяц до обращения снизился на 30% в сравнении со среднемесячным доходом годом ранее, в отношении заемщика в настоящее время не действует аналогичный льготный период.

Эскроу-счета. С момента перехода на проектное финансирование деньги дольщиков перестали использовать в стройке. Реализация проектов в основном ведется на заемные средства, а вложения покупателей хранятся в банках до момента сдачи объектов в эксплуатацию. Такой механизм спасает рынок от появления долгостроев и обманутых дольщиков, но неизбежно влечет за собой удорожание стоимости строительства.

Чтобы сократить зависимость застройщиков от банковского кредитования и сдержать рост цен на жилье, может быть рассмотрен вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Госдума уже наделила Правительство РФ правом определять особенности и основания для перечисления средств застройщикам, однако решение по частичному снятию денег со спецсчетов пока не принято. За расширение возможностей застройщиков в части использования накоплений эскроу выступил губернатор Нижегородской области: по мнению Глеба Никитина, нужно увеличить долю авансирования проектов с текущих 20%.

На совещании с президентом заместитель председателя Правительства России Марат Хуснуллин доложил, что в настоящий момент в банках хранится свыше трех триллионов рублей дольщиков, и сейчас решается вопрос по их более эффективному использованию. В первую очередь мера будет направлена на завершение новостроек, которые уже находятся в высокой степени готовности, а безопасность покупателей при этом должна быть обеспечена на стопроцентном уровне.

 

Помощь застройщикам

 

Компенсации. Продолжение строительства является безусловным приоритетом, поэтому кабмин намерен компенсировать часть возросшей процентной ставки по кредитам девелоперов. Марат Хуснуллин отметил, что помощь планируется оказывать по мере необходимости, но застройщики уже сейчас могут быть уверены в поддержке со стороны государства.

Финансирование. Еще одна важная задача — своевременное и качественное исполнение основных строительных программ с государственным участием. С этой целью планируется обеспечить доведение необходимого объема бюджетных средств. В частности, на дорожное строительство дополнительно направлено 163 млрд рублей: отрасль почти полностью использует отечественные материалы и технику, поэтому ничто не должно помешать выполнить план по ней минимум на 100%.

Инвестиционно-строительный цикл. В 2021 году Владимир Путин поставил перед кабинетом министров задачу сократить продолжительность инвестиционно-строительного цикла на 30%. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, к настоящему моменту в строительстве осталось всего 3800 обязательных процедур, из которых еще 2000 норм планируется перевести в рекомендательные.

Комплекс антикризисных мер содержит еще ряд предложений по поддержке стройотрасли в условиях зарубежных санкций. В частности, планируется упростить разработку градостроительной документации, проведение публичных слушаний и регистрацию прав на построенные объекты. Предоставление земельных участков будет ускорено, а при необходимости — продлены договоры аренды или обеспечены льготы по ним. Особое внимание будет уделяться проблеме удорожания стройматериалов: производители не должны допускать роста цен на природные ресурсы, а профильным ведомствам поручено контролировать изменение стоимости.

Первый пакет законодательных инициатив, направленный на защиту российской экономики, президент утвердил 8 марта. В числе принятых мер — кредитные каникулы, а также мораторий на проверки малого и среднего бизнеса до конца 2022 года. Второй пакет Госдума приняла сразу в трех чтениях 11 марта, и в его состав вошел законопроект о мерах поддержки строительной отрасли. Казалось бы, первоочередные шаги на пути преодоления кризиса сделаны, но главные вопросы пока не решены. Останется ли доступной ипотека? Какими темпами будет продолжаться строительство? И как санкции отразятся на стоимости квартир? Рынок недвижимости ждет эффективных решений, и как можно скорее.

15.03.2022
news
Аннуитетный платеж: специфика и банковские хитрости

Ипотечный кредит порой является единственной возможностью для приобретения собственного жилья. Перед тем как оформить долговой займ, стоит разобраться, какой вариант выплат по кредиту вам больше подходит – дифференцированный или аннуитетный. Рассказываем об аннуитетных платежах – в чем их особенности, преимущества и недостатки.

 

Составляющие ипотечного кредита

 

Ипотека – это всегда сумма долга и проценты по нему. Сумма долга равняется стоимости квартиры за вычетом первоначального взноса (как правило, он составляет от 10 до 70% от стоимости). В зависимости от того какой вид ипотеки вы выберете, будут отличаться платежи и количество начисляемых процентов. Аннуитетные платежи выбирают чаще, но в то же время они больше выгодны банкам, чем самим покупателям. За последние два года в России было взято рекордное количество ипотек, только в 2020-м году наши соотечественники взяли ипотек на сумму более четырех триллионов рублей. Это говорит о большой востребованности такого вида займов. В последние месяцы объемы ипотеки чуть сократились – причиной тому повышение ключевой ставки, однако и сегодня более половины сделок на первичном рынке заключаются с привлечением ипотечных средств.

В большинстве случаев люди, которые берут кредит, обращают внимание на ипотечную ставку и редко пытаются разобраться в том, почему величина ежемесячного платежа такая, а не иная. Однако же банки составляют свои методы расчетов, и иногда из-за особенностей расчетов значительным образом меняются условия по выплатам, величина взносов и т.д. Иногда банк предлагает выбрать, какой вариант погашения будет в конкретном случае – дифференцированный или аннуитетный. От этого зависит не только величина платежей, но и итоговая кредитная сумма.

 

Аннуитетный платеж: особенности

 

Одной из самых распространенных схем выплаты ипотеки является система аннуитетных платежей. Основная особенность этой схемы в том, что все платежи являются равными от момента начала кредитования и до его завершения. В начале платежи почти целиком уходят на погашение процентов, а уже после этого начинается погашение основной суммы долга. Самое неприятное в этой ситуации то, что в первые месяцы (а иногда и годы) сумма долга вообще не уменьшается. Известны случаи, когда за год-два сумма долга даже увеличивается (так, например, происходило с кредитами ныне закрытого банка «Восточный экспресс» по кредитным продуктам даже большого объема). В будущем соотношение суммы выплачиваемого долга и процентов выравнивается, а к концу заемщик выплачивает только основной долг. При досрочном погашении это очень выгодный вариант кредитования, так как вы не переплатите проценты за пользование кредитом, но в случае, если вы будете гасить ипотеку по плану, то переплатите достаточно много.

 

Расчет взноса

 

Когда вы берете ипотеку, то общая сумма по платежам в месяц не должна быть больше, чем 40% от вашего дохода – во всяком случае именно такую информацию озвучивают эксперты рынка недвижимости и именно такое требование выдвигают банки к своим заемщикам. Как правило, именно 40% от официального дохода – это максимально возможный ежемесячный платеж, из которого и рассчитывается общая сумма доступной для конкретного гражданина ипотеки. Если же сумма по платежам по ипотеке превышает пресловутые 40%, то выплачивать ее будет не слишком удобно – придется экономить на бытовых нуждах. График платежей составляют банки в момент заключения договора, поэтому вы можете заранее посмотреть, сколько потребуется платить денег и в каком месяце – особенно это актуально для ипотеки дифференциального типа, когда платежи уменьшаются с течением времени.

Исключительно важно рассчитать свои силы на годы вперед, ведь ипотеку выдают на 5-10-20 лет. Единственный плюс (который в режиме происходящих событий можно назвать плюсом лишь с большой натяжкой, но с ипотекой это работает) – в связи с инфляцией и падением рубля реальный размер выплат становится меньше.

Что касается расчета, то можем привести пример расчета с сайта РБК. В случае, если вы берете ипотеку на 3000000 рублей на 5 лет по ставке десять процентов, то при аннуитетной ипотеке ежемесячный платеж составит около 63 тысяч рублей, а сумма переплаты будет равна порядка 824 тысячам рублей. Если же вы возьмете дифференцированную ипотеку, то платеж будет вначале 75000 рублей, а потом опустится до 50 тысяч. Переплатите вы в итоге около 762000 рублей.

 

Какие преимущества есть а аннуитетных платежей?

 

Среди плюсов выделяют его очевидную простоту – вы всегда знаете, какова сумма вашего платежа – она не уменьшается и не увеличивается: она всегда равна. Не нужно возиться с договором, открывать список платежей, чтобы понять, сколько нужно внести средств в этот раз. Также такой вариант идеален для тех, кто хочет сократить сумму платежа в месяц и растянуть кредит на более продолжительный срок. При этом заемщик должен помнить о том, что увеличение срока кредита ведет и к росту конечной переплаты.

Еще один плюс – аннуитетная ипотека доступна в любом банковском учреждении. Получить дифференцированную ипотеку не так просто – далеко не все банки предоставляют подобную возможность. Банкам важна величина дохода заемщика, и им гораздо проще выдать кредит, где ежемесячная плата по кредиту ниже.

Кроме того, аннуитет хорош тем, что при досрочном погашении – к примеру, через месяц или два, вы практически не переплатите. Дифференциальная же ипотека подойдет тем, кто планирует выплачивать кредит ежемесячно и не задумывается о возможности досрочного погашения. Сумма переплаты окажется меньше, чем при аннуитете.

 

Досрочное погашение: основные особенности

 

Если вы планируете погасить вашу аннуитетную ипотеку досрочно, необходимо обратить внимание на то, сколько времени вы уже выплачиваете займ. Если прошла большая часть срока ипотеки, то, вероятнее всего, гасить ее досрочно уже невыгодно – вы оплатили практически все начисленные проценты. Если же от получения ипотеки прошло немного времени, то досрочное погашение – хорошая идея. Чем ближе окончание выплат по кредиту, тем менее выгодным становится его досрочное погашение – и это касается как ипотеки, так и потребительских займов. Прежде чем вносить остаток долга, как следует подумайте – что для вас важнее в конкретный момент: снизить расходы или выплатить банку меньше денег в общей сложности?

Что же касается частично-досрочного погашения, то выгоднее сокращать срок ипотеки, а не уменьшать ежемесячный платеж (хотя во втором случае вы сможете сократить текущие расходы).

Есть также особые банковские хитрости – к примеру, когда предлагается субсидированная ипотека под 2-3%, при которой общая стоимость недвижимого имущества увеличивается на 5-15% (такие партнерские программы, в частности, использовала компания ЛСР со Сбербанком, Альфабанком и другими): тут даже использование аннуитета не будет выгодно при досрочном погашении ипотеки. Поэтому, прежде чем заключать кредитный договор, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», оценить свои планы на будущее и возможность досрочного погашения в ближайшей перспективе.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!