04.08.2021
news
Как согласовать перенос газовый плиты?

– В 1984 году была расселена коммунальная квартира. Газовая плита стояла в коридоре. После расселения ее перенесли в кухню (освободившееся помещение) с разрешения уполномоченной комиссии, но документов, подтверждающих это, нет. Теперь МВК нашего района требуют проект и согласие на перенос плиты, ссылаясь на то, что это мы сделали самовольно. Как решить эту проблему и согласовать перенос газовой плиты? Где можно найти архивные документы, доказывающие мою правоту?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Очень странно, что газовая плита стояла в коридоре. Газовые плиты в РСФСР в многоквартирных домах устанавливались до 1978 года. После 1978 г. в многоквартирных домах начали устанавливать электрические плиты для исключения вероятности взрыва бытового газа.

Дело в том, что по нормам безопасности, которые действуют и в настоящее время, газовая плита устанавливается в изолированном от жилых комнат отдельном помещении, оборудованном естественной и приточной вентиляцией, входной дверью. Вентиляция необходима для того, чтобы в случае утечки газа он уходил в атмосферу, не накапливаясь в помещении, для исключения взрыва. Дверь по нормам безопасности в такое помещение должна быть постоянно закрыта, поскольку при взрыве газа закрытая дверь гасит взрывную волну, и разрушения будут гораздо меньше.

Если на сегодняшний день комиссии, которая давала вам разрешение на перенос газовой плиты, не существует, можно попробовать обратиться в архив вашего региона, чтобы попробовать найти эти документы. Но в 1990-е гг. зачастую такие разрешения давались на словах, без оформления соответствующих бумаг. Скорее всего, вам придется оформлять все заново и получать новое разрешение.

Вначале нужно обратиться в БТИ, поскольку в техническом паспорте квартиры должно быть указано место расположения газовой плиты. Если в техпаспорте указано, что плита должна была стоять на кухне изначально, достаточно будет предъявить этот паспорт в МВК.

Если же нет, вам также необходимо обратиться в организацию, которая обслуживает газовые коммуникации в вашем доме для получения схемы расположения газового стояка. Кроме того, необходимо будет вызвать техника из обслуживающей газовой организации для получения заключения о том, что никакого самовольного переоборудования нет, плита, стояк и подводка газа находятся в исправном состоянии.

Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:

Для получения архивных сведений необходимо обращаться в Федеральные или Муниципальные архивы региона, где вы проживаете.

Перенос газовой плиты является перепланировкой и требует согласования в зависимости от расстояния переноса. Проблема в том, что вы уже давно перенесли плиту.

Для начала обратитесь в Мосгаз для получения разъяснений и уточнений, почему нет данных о переносе. Там же вам должны разъяснить порядок согласования переноса.

Необходимо будет получать разрешение от Мосгаза и внести в техпаспорт в БТИ обновленную информацию.

04.08.2021
news
Титульное страхование: что нужно знать при покупке квартиры на «вторичке»

Обычно покупатели недвижимости узнают о титульном страховании при оформлении ипотечного кредита в банке. Кредитор стремится свести свои риски к минимуму, поэтому вместе с обязательной страховкой квартиры (предмет залога) предлагает страховку титула.

Разбираемся, что такое титульное страхование, зачем страховать права собственности, какие риски покроет страховка, на что стоит обратить внимание, оформляя договор титульного страхования при ипотеке.

 

Что такое титульное страхование недвижимости

 

Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.

Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.

Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.

Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.

 

Зачем страховать титул

 

Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее юридической чистоты. Другими словами, вам нужно проверить прошлое объекта недвижимости. Продажи, приватизация, наследование, залоги и т. д. — в истории квартиры могло быть множество владельцев и большое количество юридических операций.

Даже опытный риэлтор не может гарантировать на все 100%, что в прошлом приобретаемого жилья не было каких-либо нарушений. Впоследствии это может привести к потере права собственности на квартиру. Если вы сомневаетесь в юридической чистоте понравившейся вам квартиры или частного дома, то лучше не рисковать и оформить страхование титула.

 

В каких случаях поможет титульная страховка

 

Какие риски покроет ваша страховка, указано в договоре титульного страхования. Внимательно изучите эти риски, чтобы знать, на что вы сможете рассчитывать в случае наступления страхового случая.

Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е. когда сделку совершил:

- несовершеннолетний собственник жилья без согласия родителей и органов опеки и попечительства;
- недееспособный или ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
- собственник недвижимости (купленной в браке) без письменного согласия супруга;
- владелец жилья, находящийся под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;
- доверитель, не имеющий полномочий на продажу недвижимости или потерявший такое право из-за того, что срок его доверенности истек;
- другие.

Кроме недействительных сделок, страховой случай наступает, когда:

- права покупателя перешли содольщику продавца, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
- при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены ошибки и неточности.

Есть страховые компании, предлагающие страхование ограничения права собственности. К примеру, когда после покупки квартиры обнаруживается гражданин, имеющий право проживать на вашей жилплощади. Вы остаетесь собственником, но в правах ограничены.

 

Когда титульная страховка не поможет

 

Каждая страховая компания имеет свой перечень страховых случаев. При выборе страхователя обратите внимание, в каких ситуациях вы можете рассчитывать на компенсацию, а в каких вам попросту не заплатят.

Случаи, которые обычно не считаются страховыми:

- собственник добровольно продал или подарил жилье, а потом передумал;
- квартиру забирает банк или другой кредитор в счет погашения долгов;
- объект недвижимости конфискуют по решению государственных или муниципальных органов;
- квартиру изымают, потому что собственник не содержит жилье в надлежащем виде;
- жилье забирают из-за того, что собственник нарушил закон при покупке, к примеру, приобрёл недвижимость при помощи обмана.

Обо всех рисках, которые не сможет покрыть титульная страховка, узнавайте в вашей страховой компании. С общими правилами можете ознакомиться на сайтах Росгосстраха, АльфаСтрахования или других компаний.

 

Когда лучше застраховать титул

 

Вы вправе застраховать титул в любое время. Если покупаете квартиру с помощью ипотечного кредита, то страховка оформляется в банке до того, как вы получите права собственности на жилье.

Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.

Это значит, что в случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита. Вам вернут оставшуюся сумму.

Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.

 

Как застраховать титул

 

Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.

Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.

Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.

После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.

У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.

Какие документы понадобятся:

- паспорт страхователя;
- заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
- кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
- технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
- оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
- другие.

Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.

После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.

 

Договор титульного страхования недвижимости

 

Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.

Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:

- дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
- объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
- перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
- размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
- расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
- срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.

Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.

 

На какую сумму страховать право собственности на квартиру

 

При ипотеке сумма страхования зависит от требований банка. Но она не может быть менее суммы невыплаченного долга. При таких условиях лучше страховать титул на возможно максимальный срок, так как с уменьшением суммы долга будет уменьшаться и страховая сумма.

Оформляя титульную страховку самостоятельно, вы можете установить любую страховую сумму, но не более рыночной стоимости объекта недвижимости. В этом случае оптимальный размер страховой суммы — цена квартиры.

Учтите, что в случае наступления страхового случая вы получите только сумму по страховке титула, зафиксированную в договоре. Компенсировать судебные издержки и штрафы страховая компания не будет, если иное не указано в договоре.

 

Сколько нужно заплатить за страховку титула

 

Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на страхование титула. Обычно размер страховой премии составляет 0,13%-0,3% от страховой суммы. К примеру, вы страхуете квартиру на сумму равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 млн рублей. Тариф страховщика составляет 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тыс. рублей.

Есть страховые компании, использующие плавающий тариф, который рассчитывается, исходя из характеристик объекта недвижимости. На тариф может повлиять история квартиры или дома: чем меньше было переходов права собственности, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больший срок указан в договоре страхования титула, тем меньше стоимость за год.

Если квартира часто продавалась, имела много собственников, то страховая компания может решить, что риски здесь выше. В таком случае при расчете страховой премии будет применяться повышающий коэффициент. При плавающей формуле расчета средний тариф на титульное страхование недвижимости составляет 0,2%-2,5% от страховой суммы в год.

 

Особенности титульного страхования при ипотеке

 

Титульное страхование при покупке квартиры в ипотеку защищает не только заемщика, но и кредитора. По закону этот вид страховки не является обязательным. Но если вы не оформили страхование титула, то в случае оспаривания права собственности на приобретенную недвижимость рискуете остаться без жилья и денег. Более того, вы будете должны вернуть банку ипотечный заем.

В большинстве случаев заемщик не сможет быстро расплатиться с кредитором. Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на страховке титула. В случае отказа многие кредитные организации просто не одобрят кредит. Сегодня только Сбербанк оформляет ипотеку без страховки титула, но при этом поднимает процентную ставку на один пункт, чтобы сократить свои риски.

 

Другие особенности страхования титула

 

1. Страхование добровольное. Стоит повторить, что в соответствии с положениями №102-ФЗ и ГК титульное страхование недвижимости не входит в число обязательных при покупке жилья в ипотеку.

2. Большой срок договора страхования. Страховка титула — сопутствующая услуга ипотечного договора, который часто заключается на 20-30 лет. Поэтому недавние изменения в законодательстве позволили заемщику заключать соглашение со страховой компанией сроком до 10 лет.

3. Выгодно кредитору и заемщику. Страхование титула в равной мере защищает обе стороны ипотечного договора. Два других вида страхования при ипотеке – квартиры (залог) и здоровья заемщика – наиболее выгодны банку. Часто этот момент становится решающим аргументом в пользу оформления страховки титула.

 

Что делать, если вы лишились права собственности на квартиру по суду

 

Может случится так, что ваши права на недвижимость оспорены в суде, к примеру, наследниками бывшего владельца жилья. Иными словами, наступил страховой случай, который включен в ваш договор страхования титула, и у вас собираются забрать квартиру.

Сразу после того, как вы получите на руки решение суда, обращайтесь в страховую компанию. Принесите страховщику договор титульного страхования недвижимости, документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт), решение суда, где указано, что вас лишили права собственности на квартиру.

В страховой у вас примут документы и объяснят дальнейший порядок действий. Например, могут потребоваться дополнительные справки или соглашения. На проверку документов уходит около 14 дней.

Если страховая компания заподозрит вас в мошенничестве, то разбирательство будет проходить в суде. Вы также вправе подать иск на страховщика, если он станет затягивать с выплатой страховки. Обычно страховщик выплачивает компенсацию в срок, указанный в договоре страхования.

04.08.2021
news
Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

 

Что такое самовольная постройка

 

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

 

В каких случаях не снесут

 

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

 

Что не признают самостроем

 

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

 

Кто принимает решение о сносе

 

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

 

За чей счет будут сносить

 

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

 

Сколько времени дадут на снос

 

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

 

За что изымут участок

 

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

 

Какую самовольную постройку можно легализовать

 

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

 

Какие документы потребуются для суда

 

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

 

Какой самострой невозможно легализовать

 

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

03.08.2021
news
Алиментщикам придумали новое взыскание: хотят удерживать выручку от продажи жилья

Власти нашли очередную законодательную управу на злостных неплательщиков алиментов. Выручку от продажи недвижимости предложено официально считать доходом, с которого могут взыскиваться деньги в пользу несовершеннолетних детей. По словам опрошенных «МК экспертов, идея сама по себе вполне здравая, но ее реализация потребует учета многих юридических и финансовых нюансов.

Проект соответствующего правительственного постановления поступил на рассмотрение Российской трехсторонней комиссии. В нем расширен перечень видов доходов, подпадающих под действие закона о порядке уплаты алиментов. Сейчас доходом признается лишь сдача имущества (квартиры) в аренду, и алименты взыскивается с полученных средств. Основная загвоздка кроется в нестыковке двух законодательств – налогового и семейного. С точки зрения первого, любая продажа имущества является доходом, а с точки зрения второго – факт такого дохода нужно доказать в судебном порядке. Теперь же, согласно новому проекту, ничего доказывать не придется.

Проблема невыплаты алиментов на ребенка – подлинное общенациональное бедствие. Оценить его масштаб можно, взглянув на совокупную сумму алиментной задолженности за 2020 год: уклонисты задолжали своим отпрыскам более 150 млрд рублей, при этом судебным приставам удалось взыскать лишь 19 млрд рублей. На начало текущего года в работе у них были более 795 тысяч исполнительных производств.

Сегодня суды устанавливают сумму алиментов в зависимости от размера доходов родителя: 25% – на одного ребенка, 33% – на двух, 50% – на трех и более. По закону взыскать их можно практически с любого вида дохода – начиная от заработной платы и заканчивая пенсиями и стипендиями учащихся. По данным НИУ ВШЭ, алименты своим источником дохода называют 1,5 млн неполных семей, из которых почти 18% получают деньги нерегулярно или не в полном объеме. Самыми злостными уклонистами оказались мужчины в возрасте от 30 до 42 лет.

«Неуплата алиментов – это, во-первых, нарушение закона, во-вторых, нанесение ущерба детям, одной из самых уязвимых социальных категорий в стране, – говорит профессор Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Зубец. – Любые средства хороши, чтобы защитить детей, и замечательно, если в законодательстве будет закреплен еще один способов изъятия доходов в их пользу».

По словам собеседника «МК», задача не столько в том, чтобы взыскать деньги с неплательщика (почти все они располагают хоть каким-то источником дохода), сколько в том, чтобы отыскать его самого. На сегодняшний день в стране нет единой информационной базы, в которой бы фиксировалось место пребывания (постоянное или временное) таких граждан, а также род их занятий. Впрочем, есть надежда, что ситуация изменится после создания полноценной цифровой среды. Человека можно будет идентифицировать по платежам в Пенсионный фонд, по налоговым декларациям, по документам, удостоверяющим права собственности. И сейчас у судебных приставов есть немало инструментов воздействия: например, они вместе с сотрудниками ГИБДД отслеживают машины должников и накладывают на них арест. К эффективным мерам относятся также запрет на выезд за границу и административный арест на срок до 15 суток.

«Логика авторов законопроекта понятна: многие уклонисты любыми способами занижают официальный доход, оформляются на минимальную заработную плату, получая основную сумму в конверте, – отмечает доктор экономических наук из ВШЭ Сергей Смирнов. – Вместе с тем, универсальный подход здесь не годится. Допустим, человек продает квартиру не ради получения прибыли, а чтобы поменять одно жилье на другое, и моментально купить новое. Такие случаи должны быть четко прописаны в законодательстве».

У многих россиян сегодня кроме зарплаты есть еще и других доходы, в том числе деньги, которые получены от продажи ценных бумаг или недвижимости, напоминает руководитель ИАЦ «Альпари» Александр Разуваев. На его взгляд, нет ничего противоестественного в том, чтобы считать продажу недвижимости доходом, с которого могут взыскиваться алименты. Предлагаемая мера просто устранит еще одну дыру в законодательстве. В стране немало людей, которые вообще нигде не работают, но очень неплохо зарабатывают, спекулируя квартирами. Естественно, таким доходом надо делиться с детьми, полагает эксперт.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!