Спрос на комбинированную ипотеку в России вырос почти в пять раз за первое полугодие 2026 года. Например, в одном из крупных банков оформили более 1,1 тыс. таких кредитов почти на 11 млрд рублей, а доля комбо-ипотеки в сделках по госпрограммам поднялась с 1% до 10%. Схема, при которой часть суммы банк выдает по льготной ставке, а остальное - по рыночной, стала для многих семей единственным способом купить жилье нужной площади. Однако за удобством скрываются юридические ловушки, о которых заемщики часто узнают уже после подписания договора.

Две ставки - один залог

Главный риск комбо-ипотеки - не в ставке, а в том, что залог по обоим кредитам один. Если банк выдает деньги двумя отдельными договорами, но квартира обеспечивает оба, просрочка даже по "рыночному хвосту" ставит под удар все жилье целиком.

"Рискует вся квартира, а не только оплаченная просроченным кредитом часть, если этот кредит обеспечен всем объектом, поскольку залог на оба договора один, - поясняет "РГ" юрист, управляющий бюро "Барыкин и партнеры" Игорь Барыкин. - Банк вправе требовать досрочного возврата при просрочке свыше 60 дней и затем через суд обратить взыскание. Ни статус единственного жилья, ни вложенный материнский капитал с выделенными детям долями от взыскания не спасают".

Остановить взыскание можно тремя способами: ипотечными каникулами, самостоятельной продажей заложенной квартиры или мировым соглашением в рамках дела о банкротстве. Но рассчитывать на то, что "дорогую" часть кредита банк спишет отдельно, не стоит: юридически комбо-ипотека остается единым обязательством.

Материнский капитал: где чаще всего ошибаются

Второй чувствительный момент - использование материнского капитала. Его можно направить и на первоначальный взнос, и на погашение основного долга с процентами, не дожидаясь трехлетия ребенка. Но средства нельзя тратить на штрафы, пени и комиссии. Заемщик вправе распределить капитал между двумя кредитными договорами, указав в заявлении конкретный кредит.

С 7 июля 2025 года доли супругу и детям выделяются без согласия банка, а делится поровну только та часть жилья, которая оплачена капиталом. Однако дальнейшая продажа такой квартиры потребует разрешения органа опеки.

Адвокат, руководитель адвокатского кабинета "Ваш Адвокат" Алексей Журавлев предупреждает, что затягивание с выделением долей чревато серьезными последствиями: "В моей практике сложился четкий алгоритм, который я предлагаю доверителям: подавать заявление в банк одновременно с оформлением сделки. В противном случае возможно получение предписания от Пенсионного фонда, а вслед за ним - иска прокуратуры о понуждении выделить доли. Суд встанет на сторону детей, однако нервные затраты окажутся дороже любой квартиры".

Налоговый вычет: государство не вернет деньги за счет государства

С имущественным вычетом по комбо-ипотеке ситуация внешне простая, но именно здесь заемщики теряют больше всего денег из-за невнимательности. Заявить можно 2 млн рублей расходов на покупку и до 3 млн рублей процентов, причем вид ставки на это не влияет. Проценты по обеим частям комбо-ипотеки суммируются, так как лимит привязан к объекту, а не к договору, но оба кредита должны быть целевыми. Свой вычет заявляет каждый из супругов, поэтому в целом семья может использовать до 4 млн и 6 млн рублей соответственно.

Однако расходы, оплаченные материнским капиталом, из вычета исключаются - возврат положен только с собственных средств налогоплательщика.

"Пример: квартира стоит 5 млн рублей. Из них 1,5 млн рублей - материнский капитал, остальное - собственные средства. Вычет рассчитывается только с 3,5 млн рублей, но и здесь действует лимит - 2 млн рублей. То есть заемщик вернет 260 тыс. рублей, а не 390 тыс. рублей, и никакие апелляции не помогут", - приводит пример Журавлев.

Отдельная ловушка - досрочное погашение материнским капиталом после того, как вычет уже был получен через работодателя. "Следует быть готовым пересчитать базу и вернуть излишне полученное в бюджет. ФНС отслеживает это через Пенсионный фонд, и ошибка может обнаружиться через год-два, с начислением пеней", - предупреждает адвокат.

Что делать заемщику

Комбо-ипотека остается рабочим инструментом для тех, кому не хватает льготного лимита. Но прежде чем подписывать договор, стоит проверить три вещи: как распределяются досрочные платежи при едином договоре, хватит ли дохода на обслуживание всей суммы кредита и не "съест" ли материнский капитал часть налогового вычета. Юристы сходятся в одном: просрочка по любой части комбо-ипотеки означает просрочку по всему кредиту, а значит, риск потери жилья - общий, независимо от того, какая часть долга осталась неоплаченной.