16.10.2019
news
Переплатить вдвое, остаться без жилья. Какие ошибки мы совершаем с ипотекой

За полгода российские банки выдали 497,3 тыс. жилищных кредитов на сумму более 1,1 триллиона рублей, говорится в материалах Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Средняя сумма ипотечного займа составила 2,21 миллиона рублей.

Ипотека — кредит долгий и залоговый. Случись что, и банк может отобрать жилплощадь. Какие ошибки могут привести к такому сценарию, да и к крупным переплатам, АиФ.ru узнал у экспертов.

 

Краткосрочное финансовое планирование

 

Большинство ошибок заемщики совершают на этапе планирования и оформления ипотеки. Очень часто граждане переоценивают собственные финансовые возможности и умение экономить, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Нередко люди берут жилищный кредит, считая, что их текущее материальное положение как минимум не изменится, а возможно, и улучшится. В действительности же все может поменяться, и я говорю не о каких-то серьезных неурядицах (скажем, потеря работы или болезнь). Нужно понимать, что в нашей стране инфляция обгоняет рост доходов, поэтому год от года ипотечное бремя, которое когда-то казалось легким, может становиться тяжелее», — объясняет эксперт.

Мало кто учитывает, что ипотека — это принятие системного решения, которое включает вопросы семейного положения, возможность рождения детей, содержания престарелых родителей, собственного здоровья. Все эти факторы влияют на платежеспособность. И не учитывать их — значит допускать ошибки, которые могут привести к потере денег или даже квартиры, предупреждает доцент Финансового университета при правительстве РФ, к. п. н. Виталий Пичугин.

«Например, рождение и воспитание детей — это не только счастье родителей, но и финансовые обязанности, которые требуют увеличение дохода либо снижение расходов на иные нужды. При наличии ипотеки сокращаются все статьи расходов семьи, только ипотечные платежи остаются. Встает вопрос: тратить деньги на детей (одежда, болезни, питание, няня, развивающие занятия) или продолжать платить ипотеку? Поскольку «все лучшее детям», начинается сначала задержка оплаты кредита, а потом и прекращение. Только банк не волнует ничего, кроме своевременной и регулярной оплаты долга, и если такового не происходит, то в конечном итоге заемщик теряет квартиру и в лучшем случае переезжает в съемное жилье вместе с детьми», — рассказывает Пичугин.

 

Нет «заначки» на черный день

 

Эта ошибка вытекает из первой — неумения/нежелания планировать жизнь с ипотекой на длительное время. Эксперты советуют накопить сумму, равную как минимум трем ежемесячным платежам по кредитам, прежде чем оформлять заем.

Без такой подушки любой форс-мажор (например, временная нетрудоспособность) выбьет из колеи и лишит возможности вовремя гасить долг перед банком.

 

Первоначальный взнос тоже в кредит

 

Оказывается, некоторые граждане не то чтобы не стремятся сформировать финансовую подушку на черный день, они не имеют даже суммы в 20% от стоимости жилья, которое планируют приобрести. Как рассказал АиФ.Ru управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота, эти граждане используют заемные средства, нередко потребительские кредиты.

«При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», — уверен эксперт.

 

Ожидание «дна» ставок

 

Ставки по вкладам и кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка РФ и постоянно меняются. Бывает, что потенциальные ипотечные заемщики ждут так называемого «дна» ставок», чтобы оформить кредит на самых выгодных условиях.

«На самом деле на стоимость заемного жилья еще большее влияние оказывает его цена, а не стоимость заемных ресурсов. Если ставка снижается, а стоимость жилья растет, то в конечном итоге цена вопроса окажется идентичной», — подчеркивает Бархота.

 

Игнорирование комиссии на снижение ставки

 

Большинство банков для снижения ставки предлагают заплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита, рассказывает ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Заплатив эту комиссию, снизить ставку можно на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет эта опция. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!», — подсказывает эксперт.

 

Кредит на максимально доступный срок

 

Оформить ипотеку можно хоть на 20, хоть на 25 лет. Сумма ежемесячного платежа по «длинным» кредитам меньше, чем по займу, взятому, например, на 5 лет. И многие заемщики спокойнее воспринимают меньшую цифру, но забывают, что это спокойствие обойдется в кругленькую сумму переплаты по процентам, указывает адвокат по недвижимости Роман Лоторев.

 

Неиспользование мер государственной поддержки

 

Государство старается стимулировать граждан покупать жилье в ипотеку. Для этого предусмотрены всевозможные программы поддержки заемщиков, став участником которых, можно получить льготную ставку или ипотечные каникулы.

«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», — отмечает Инна Солдатенкова.

Чтобы избежать такой ошибки, отслеживайте новости социального законодательства», — говорит директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров.

 

В ипотеку в гражданском браке

 

Граждане берут ипотеку, оформляя в кредитном договоре своих гражданских супругов в качестве созаемщика, рассказывает Бархота. Но не учитывают, что в случае разрыва отношений и расставания урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным. «Жилищный вопрос имеет приоритетное значение. Кроме этого, он влияет и на личные отношения. Важно учитывать этот фактор при принятии финансовых решений», — предупреждает эксперт.

 

Неполное изучение договора

 

Зачастую заемщики под влиянием невысокой процентной ставки забывают об остальных условиях ипотечного договора — о дополнительных комиссиях, страховке и т. п. Все это самым непосредственным образом влияет на итоговую сумму долга, отмечает Константин Бобров.

В идеале прочитывать ипотечный договор максимально внимательно, а моменты, вызывающие вопросы, уточнять у банковского служащего. В конце концов, вам с этим кредитом «жить» несколько лет, и лучше знать о нем все нюансы.

 

Навязанные услуги

 

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию.

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт.

«Страхователь имеет право отказаться от договора страхования, воспользовавшись периодом охлаждения, расторгнуть договор с аффилированной банку страховой компанией и, в случае необходимости, заключить договор с другой публичной страховой компанией по адекватной ставке (стоимости услуг)», — добавляет руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры», к. ю. н. Юлия Вербицкая.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.

16.10.2019
news
Зачем группа ПИК выходит на вторичный рынок недвижимости

Группа ПИК Сергея Гордеева занялась покупкой и последующей продажей квартир на вторичном рынке. Тем самым крупнейший девелопер жилья в России стал конкурентом традиционным риелторам

 

Суть проекта

 

Группа ПИК запустила сервис «ПИК-Брокер», который занимается выкупом и продажей готовых квартир, обратил внимание корреспондент РБК. В пресс-службе девелопера подтвердили запуск сервиса, не раскрыв подробностей.

«ПИК-Брокер», как указано на его сайте, за свои деньги выкупает квартиры в течение десяти дней, проводя их оценку и юридическую проверку. Затем компания проводит косметический ремонт в квартире и продает ее. «ПИК-Брокер» покупает в том числе жилье с долгами по ЖКХ, с несколькими собственниками, обременением по ипотеке и т.п.

«ПИК-Брокер» пока работает только в Москве, но уже ищет главного менеджера по развитию регионов, в обязанности которого будет входить «открытие офисов и построение команды в разных городах».

ООО «ПИК-Брокер», по данным ЕГРЮЛ, было зарегистрировано в январе 2019 года, до февраля ее учредителем был директор департамента венчурных инвестиций ПИК Илья Баландин, а затем 99,9% были оформлены на ООО «ПИК Инновации». Оставшиеся 0,1% — у гендиректора общества Александра Югая.

Первичный и вторичный рынки жилья

Первичный рынок подразумевает покупку квартир у застройщика, большинство из них сейчас продаются в строящихся домах, часть — уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторичный рынок — это покупка квартир у собственников, как правило, речь о готовых квартирах.

Рынок вторичной недвижимости по объему сделок опережает первичный. По итогам прошлого года в Москве готовых квартир было продано почти в два раза больше, чем новостроек, — 156,4 тыс. против 79,6 тыс.

За январь—август этого года в столице на вторичном рынке были проданы 95,3 тыс. квартир, что на 1,2% больше, чем за тот же период прошлого года. За то же время на первичном рынке было зарегистрировано 57,2 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья, что на 22% больше, чем годом ранее.

 

Инициатор проекта

 

ПИК — лидер российского рынка первичного жилья: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, девелопер строит 7,7 млн кв. м недвижимости в девяти регионах, 86% из которых приходятся на Москву и Московскую область. Выручка всей группы в 2018 году достигла 245,8 млрд руб., чистая прибыль — 21 млрд руб. В прошлом году ПИК завершила строительство почти 2 млн кв. м жилья.

Крупнейшие акционеры ПИК — Сергей Гордеев (59,33%) и ВТБ (23,05%). Еще 17,62% акций находится в свободном обращении, капитализация группы на Московской бирже на закрытии торгов 14 октября равнялась 222,6 млрд руб.

До запуска сервиса ПИК напрямую не работала на вторичном рынке, но предлагала покупку квартир по схеме trade-in, то есть с зачетом старой квартиры. Взаимозачет используется, по оценке риелторской компании «Метриум», примерно в 5–7% сделок.

Новый сервис работает по другой схеме: продавец квартиры не обязан купить у ПИК жилье в новостройке, но может рассчитывать на скидку в 1%.

 

Аналоги проекта

 

У других девелоперов подобных сервисов по выкупу жилья на вторичном рынке нет, констатирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, «ПИК-Брокер» станет конкурентом в первую очередь для компаний, занимающихся срочным выкупом недвижимости, — как специализированных, так и для агентств недвижимости широкого профиля. За срочность агентства часто предлагают продавцу только 60–70% от рыночной стоимости квартиры, отмечает Литинецкая. «ПИК-Брокер» за срочность обещает дисконт не более 10% от рыночной стоимости квартиры.

Чаще всего срочным выкупом занимаются небольшие агентства, но они зачастую используют не собственные средства, а привлеченных инвесторов, уточняет директор брокерского департамента сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.

«ПИК-Брокер» близок к модели iBuyers, которая существует на Западе, говорит руководитель направления новостроек «Avito Недвижимости» Дмитрий Алексеев. По его словам, компании, работающие по этой модели, также покупают квартиры в собственность, а затем перепродают, при этом акцент делают на типовое жилье, которое просто оценить по определенным алгоритмам.

В пример Алексеев приводит компании Zillow, Opendoor, Offerpad, которые используют эту модель на рынке США. Но даже для американского рынка эта модель пока что является экспериментальной, подчеркивает эксперт.

 

Преимущества проекта

 

Собственный сервис по выкупу недвижимости — это способ диверсификации бизнеса и одновременно метод по привлечению дополнительных клиентов в сегмент новостроек, считает Литинецкая. По данным «Avito Недвижимости», более трети потенциальных покупателей вторичной недвижимости активно интересуются и новостройками. Это значит, что на рынке существует перетекание покупателей. Застройщики понимают это и пытаются развивать новые партнерские каналы продаж, чтобы привлекать потенциальную аудиторию на более ранних этапах знакомства с рынком, рассуждает Алексеев.

Запуск нового сервиса может быть выгоден застройщику при спаде на первичном рынке, полагает Москатов. По его мнению, если у девелопера есть свободные финансовые средства, он может быть заинтересован в том, чтобы попробовать свои силы в новом сегменте рынка. На 30 июня 2019 года на счетах ПИК, согласно отчетности группы, было 42,2 млрд руб.

 

Риски проекта

 

Вторичный рынок имеет совсем другую специфику, и продажа таких объектов — непрофильный вид деятельности для девелопера, предупреждает Литинецкая. Среди рисков для нового проекта Алексеев называет непрозрачность вторичного рынка и человеческий фактор: собственники часто имеют завышенные ценовые ожидания.

Еще один риск — это вероятность получения на баланс неликвидных активов. Рынок порой непредсказуем, и даже, казалось бы, неплохие варианты могут продаваться месяцами, а это дополнительные расходы, добавляет Литинецкая.

 

Перспективы вторичного рынка

 

В 2018 году цены на готовые квартиры в России выросли впервые за четыре года, в среднем — на 5%. Цены продолжили рост и в этом году, за девять месяцев в среднем по стране они выросли на 7,4%, следует из данных «Avito Недвижимости».

Количество сделок на вторичном рынке в столице по итогам всего 2019 года может упасть на 10–15%, прогнозируют в агентстве «Инком-Недвижимость», напоминая, что прошлой осенью на рынке был бум продаж из-за неопределенности с новыми требованиями к застройщикам и снизившихся ставок по ипотеке.

В 2020 году спрос, по мнению «Инком-Недвижимости», восстановится за счет «миграции покупателей с первички». Своего пика эта миграция достигнет не ранее чем через год, когда на новую схему финансирования строительства перейдет гораздо больше девелоперов, чем сейчас, и цены на столичном рынке новостроек неизбежно пойдут вверх в связи с возросшими расходами застройщиков, уверен директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

С привлечением проектного финансирования должны с 1 июля 2019 года строиться все новые жилые проекты. Кроме того, перейти к привлечению банковских кредитов должны проекты, строительство которых началось до этой даты и в которых было продано менее 10% квартир, а строительная готовность не превышала 6–30% в зависимости типа проекта и застройщика.

При проектном финансировании деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банках до окончания строительства дома. В сентябре вице-премьер Виталий Мутко говорил, что после перехода на проектное финансирование квартиры на первичном рынке в среднем подорожали на 7%. Участники рынка прогнозировали повышение цен на новостройки в результате реформы долевого строительства на 5–20%.

16.10.2019
news
Материнский капитал - проблемный капитал. Что важно знать, если собираетесь его использовать!!!

Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это владельцы сертификатов?

По сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его использовании. Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья. Но практика показывает - мало кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.

 

Минусовые ожидания

 

Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей. А стоимость Московской "однушки" в среднем 6 млн. рублей. То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал в сделке, для покупки жилья в Москве, отсутствует. Разумней эквивалент такой суммы занять в банке.

Вы можете сказать, что 7,5% процентов от стоимости "однушки" за 6 млн., это тоже деньги. Так то оно так, но не всегда семья с детьми, покупающая первое свое жилье с применением мат. капитала осознает бремя, которое берет на себя при его использование.

Давайте разбираться в чем кроиться подвох и с какими сложностями придется столкнуться.

К сожалению, мало у кого есть возможность купить квартиру без применения ипотеки. И как правило, покупая свое собственное жилье, «молодая» семья прибегает к использованию ипотечного кредита. В большинстве случаев приобретается та квартира, которая через короткий промежуток времени требует расширения. Материнский капитал при покупки «первой» квартиры уже был использован, ипотека уже выплачена, дети подросли и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся, но не тут то было. Загнав себя в капкан материнского капитала не так просто из него выбраться.

Материнский капитал уже применен, долг по ипотеке перед банком уже погашен, далее нужно снимать обременение(ипотека в силу закона) с квартиры. Первое, что после этого обязаны сделать родители, согласно закону РФ и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении мат. капитала, - это наделить всех членов своей семьи и особенно несовершеннолетних детей собственностью в этой квартире.

Выделение долей, оформляется путем составления нотариального соглашения. Делать это нужно учитывая пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Не надо в купленной квартире за 6 млн. давать долю несовершеннолетним по ¼ каждому. Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье. Т.е если мат.капитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи. После того как нотариусом будет подготовлено подобное соглашение, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате (подача документов на регистрацию в рег. палату осуществляется через мфц), оплатив при этом гос. пошлины. Уже на этом этапе родители начинают нести существенные расходы.

После чего Вы в купленной квартире получаете одного или более, в зависимости от того какого возраста ваши дети, несовершеннолетних собственников. Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста вы можете совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе.

Некоторые родители скажут: - «Слишком сложно, не буду наделять детей долями в квартире, продам так». Однако следует помнить, при этом Вы нарушаете закон, что может иметь за собой очень плачевные последствия. Как только вы применили при покупке любой квартиры мат. капитал Вы обязаны наделить детей долями в этой квартире. Да, да именно этой квартиры, никакая другая (купленная в последствии, квартира родственников итд) не подойдет. Если за время, пока Вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в вашей семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить собственностью. И это только вершина айсберга!

С какими сложностями придется столкнуться помимо обязательного оформления нотариального соглашения, несовершеннолетних собственников и органов опеки?

Предположим, что семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн., и выполнившая все требования законодательства РФ, наделив должным образом всех членов семьи долями в этой квартире, хочет приобрести двух- комнатную. Свободных денег в «молодой» семье с детьми, как правило, водиться не много. Покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку, продав при этом ранее купленную однокомнатную.

Ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков - это значительный риск. А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры(в нашем примере однокомнатной) без покупку и наделения детей долями в покупаемой недвижимости(в нашем примере двух-комнатной). То есть фактически возможность получения ипотеки снижается, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит на подобных условиях.

Плюс ко всему необходимо будет получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки. А это очень непростая задача. В большинстве случаев самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнима. И тут начинается второй этап существенных затрат, которые во многом возникли по вине примененного мат. капитала.

Затраты на квалифицированного и компетентного риелтора, который сможет подготовить необходимые документы, получить разрешение в органах опеке и провести подобную сделку. Затем на нотариуса, так как подготовку договора купли-продажи квартиры, где собственником являются дети может только нотариус, и стоимость этих услуг так же не маленькая. По продаваемой и покупаемой квартирам необходимо будет оплатить: оценочные альбомы, документы БТИ (которые должны быть не старше 5 лет), выписки ЕГРН. Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.

При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Также отмечу, что данная сумма выведена не теоретически, а взята из реальных рабочих кейсов. Чаще всего люди продают однокомнатную квартиру с целью купить 3-х комнатную. Кстати, и размер затрат в 250 тыс. руб. тут не являются предельным. Если покупатель "однушки", а ему придется ждать оформления документов не меньше 1 мес., или продавец "трешки" по какой-то причине выходят из сделки, расходы увеличиваются на порядок.

 

Под буквой закона

 

Другой рисковый аспект, в применении материнского капитала - соблюдение законодательных норм. Получая сертификат, мама дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в жилье, где участвует господдержка. Де факто оформление долей, проходит некоторое время спустя. Например, после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забыли, или еще по какой-то причине, не наделяют детей собственностью, то тут же нарушается закон РФ. Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Как следствие, средства материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, то последствия будут серьезней. Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута! Больше других в этой ситуации страдает последний покупатель. Ему вернуть потраченные на покупку такой недвижимости деньги маловероятно. Поэтому на рынке, по понятным причинам, потенциальный интерес к приобретения жилья, где был использован материнский капитал крайне невелик.

 

Материнский капитал - финансовый инструмент

 

Учитывая приведенные доводы, можно резюмировать следующее: решение об использовании материнского или как еще называют "семейного" капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент. Как любая финансовая производная он требует рационального применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой. Прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все "за" и "против".

Что могу рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать или обменять.

Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую Вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг. Берегите свое время и нервы, принимайте осознанное решение.

16.10.2019
news
Как избежать рейдерского захвата вашей квартиры

К сожалению, на рынке жилья крупных мегаполисов все еще остались серые риэлторы, недобросовестные нотариусы и жилищные рейдеры. Узнайте, как бороться с рейдерским захватом и отстоять свое право на жилплощадь.

Цель жилищного рейдера – заставить вас продать квартиру (или ее часть) по цене значительно ниже рыночной или получить ее иным недобросовестным способом, например, принудив подарить или завещать.

Рейдеры регистрируют право собственности на жилое помещение, действуя незаконно. Вот некоторые из таких способов.

Находят недееспособного владельца и вынуждают его продать жилую площадь за копейки. Если с вашим родственником произошла такая неприятность, нужно обращаться в суд. Подобная сделка ничтожна (ст. 171 ГК РФ), а полученное по ней подлежит возврату каждой из сторон.

Внуки просят свою бабушку преклонного возраста подписать доверенность у нотариуса – для получения пенсии. Но на деле бабушка подписывает договор купли-продажи своего жилья в отношении третьих лиц (не родственников), в то время как отчуждать имущество она никаким образом не собиралась. Сделка может быть признана судом недействительной с возвратом полученного по ней каждой из сторон (ст. 179 ГК РФ).

По статье 179 ГК РФ также часто «проходят» страдающие алкоголизмом, наркоманией, игорной зависимостью, находящиеся в сложной долговой ситуации и другие граждане, кто готов на заведомо невыгодных для себя условиях заключить кабальную сделку – продать свою долю или жилую площадь целиком по существенно заниженной цене либо подарить.

При этом с долями все намного сложней. Часто рейдер, владея частью квартиры, прибегает к моральному давлению, даже к рукоприкладству, чтобы присвоить и вашу долю.

Нередки споры о наследственном имуществе. Особенно в ситуациях, когда наследники вступают в право собственности на однокомнатную квартиру и жить им, кроме как в ней, больше негде. И если собственники не могут мирно договориться о пользовании помещением, дело доходит до применения силы и выдворения одного из владельцев на улицу.

Бывает, один из собственников решает свою долю продать. Появляется покупатель, который сначала создает ему невыносимые условия жизни – начиная от хамства и угроз расправой, заканчивая порчей мебели, техники и сменой замков на входной двери. К фактическому рукоприкладству такой рейдер прибегает редко, так как это уже уголовно наказуемо. Он балансирует на грани закона, стараясь оставаться в гражданско-правовой сфере. Это означает, что привлечь к уголовной ответственности рейдера затруднительно.

Но доказать свое право собственности и проживания в судебном порядке и силой, с помощью судебных приставов-исполнителей, вселиться в жилье – возможно. Препятствия в пользовании и распоряжении имуществом без особых проблем устраняются судом. Суд выносит решение о вскрытии замков и взломе дверей и выдает исполнительный лист, на основании которого пристав-исполнитель должен обеспечить проникновение законного собственника на его жилую площадь.

К сожалению, полиция при данном виде захвата территории бессильна, так как отсутствует состав преступления. Как резервный вариант подойдет вызов спецслужб, которые специализируются на взломе дверей и замков. Однако во избежание противоправных действий необходимо присутствие сотрудников полиции. Инициатор вскрытия замков должен представить полицейскому правоустанавливающие документы на жилую площадь и документ, удостоверяющий личность. Иногда сотрудники полиции идут навстречу – ограничиваются фиксацией паспортных данных, с тем чтобы правоустанавливающие документы, находящиеся в квартире, собственник предъявил незамедлительно после вскрытия дверей.

До подобных военных действий лучше не доводить, а продавать квартиру целиком и разделить вырученную сумму с сособственниками. Если таким путем пойти не удается, узнайте, как своей долей можно распорядится, – об этом мы недавно писали.

Напомним вкратце. Выделение долей в праве собственности позволяет выделить доли нескольких собственников в натуре, то есть физически разделить жилое помещение на несколько объектов. К примеру, частный дом – на две половины с отдельными входами, санузлами, счетчиками и кухнями. Когда невозможно выделить доли в натуре либо собственник желает определить порядок пользования жилым помещением – это делается в судебном порядке. Однако надо понимать, что в большинстве случаев не представляется возможным установить второму собственнику полный запрет на нахождение в местах общего пользования: в подвале, на чердаке частного дома, в кухне, коридоре, туалете, ванной.

Если один из собственников продал свою долю рейдеру без уведомления остальных собственников о продаже, вы можете смело обращаться в суд. Согласно статье 250 ГК РФ, продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, так как сособственники имеют преимущественное право покупки. На ответ им предоставляется месяц. Уведомление о продаже должно включать в себя цену и иные существенные условия.

Срок на оспаривание сделки в суде ограничен и составляет три месяца с того момента, как собственники с преимущественным правом покупки узнали о нарушении своего права.

За что можно рейдера привлечь к ответственности

1. Умышленное уничтожение или повреждение имущества – статья 167 УК РФ. Наказание – от штрафа в размере до 40 тыс. руб. до лишения свободы на срок до двух лет. За тот же поджог, взрыв или иные общественно опасные действия, совершенные из хулиганских побуждений либо повлекшие по неосторожности смерть человека и иные тяжкие последствия, грозит наказание от принудительных работ на срок до пяти лет до лишения свободы на тот же срок.

2. Моральное давление, то есть причинение морального вреда – статья 151 ГК РФ. Необходимы доказательства, лучше всего – видеофиксация, но подойдут и показания свидетелей. Перед обращением в суд рекомендую получить в больнице заключение, в чем непосредственно выражен моральный вред: бессонница, повышенное переутомление, отсутствие аппетита на нервной почве и т. д. Также необходимо выкупить рецептурные лекарства, в противном случае суд может критично отнестись к «ущербу», который заявитель не намерен восстанавливать лично. Затраты на медикаменты подлежат компенсации на основании предъявленных в суд чеков.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!