8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Недвижимость, на которую наложен арест, нельзя сдать в аренду, продать или подарить, если не снять запрет. Кто и в каких случаях ограничивает права собственника на распоряжение жильем, как снять арест с недвижимости и сколько времени это займёт — рассказываем в нашей статье.
Любое недвижимое имущество может быть арестовано, в том числе:
- квартира
- дом
- земельный участок
- парковочное место
- коммерческие помещения
Самая распространённая причина, по которой недвижимость оказывается под арестом, — задолженность. Это может быть задолженность кредиторам: банку или физическому лицу, у которого пришлось взять в долг.
Например, если заёмщик перестал платить ипотеку, банк может добиться ареста квартиры должника и последующего обращения взыскания на имущество через суд. Вероятность получить положительное решение по такому иску достаточно высока — до погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Суд снимает арест с недвижимости, когда накопленный долг по платежам погашен.
Непогашенные долги по оплате счетов за жилищно-коммунальные услуги, штрафов, налогов и пеней тоже могут быть основанием для ареста имущества. Для взыскания долга его размер не имеет значения — если он есть, компетентные органы, например, налоговая служба, могут принять соответствующее решение о взыскании.
Также, в зависимости от вида и размера заявленного требования, органы и организации могут обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности или с заявлением о выдаче судебного приказа (исполнительного листа).
Если сумма не была уплачена должником в добровольном порядке, взыскатели могут обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) с заявлением о возбуждении исполнительного производства для взыскания суммы долга в принудительном порядке. Пристав открывает исполнительное производство в отношении должника, и, если размер долга превышает 3 тыс. рублей, может наложить арест на имущество.
Конфликтный бракоразводный процесс тоже может привести к аресту имущества. Обычно это обеспечительная мера, которая нужна, чтобы сохранить имущество для дальнейшего исполнения решения суда по этому делу.
Снять арест с недвижимости, наложенный судом, можно до окончания процесса по ходатайству или подав жалобу в вышестоящий суд на определение суда о наложении ареста.
Арест может быть наложен при любой сумме долга, превышающей 3 тыс. рублей, но при условии, что другие способы погасить долг отсутствуют: например, у должника нет машины, ценных вещей, вкладов, достаточного дохода. Однако выставить квартиру на торги можно, только если сумма долга соизмерима с рыночной стоимостью недвижимости.
Стоит учесть, что при наложении ареста на имущество судебный пристав обязан руководствоваться ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объёму требований взыскателя.
Арестованное имущество нельзя продать, сдать в аренду или подарить. С момента наложения ограничительных мер и до того, как собственник сможет снять судебный арест с недвижимости, невозможно проводить никакие действия по отчуждению имущества.
Если не погасить задолженность, из-за которой возник арест, обойти запрет никак нельзя. Если на сделки с недвижимостью будет наложено вето, информация об этом поступает в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это делает невозможными любые операции с ней.
С 1 января 2023 года действует новый вид выписки из ЕГРН — в ней видны все установленные в отношении собственника ограничения прав, а также обременения объекта. То есть узнать о текущей «чистоте» квартиры и проверить, снят ли арест с недвижимости, можно, запросив выписку из ЕГРН.
Распоряжение и пользование имуществом — это разные действия. Если имуществом нельзя распоряжаться, то режим его использования может быть сохранен. То есть должник сможет жить в арестованной квартире. Но так бывает не всегда.
В отдельных случаях приставы делают опись и опечатывают жилье, тогда пользоваться им нельзя. Чтобы вернуть это право, потребуется снять арест судебного пристава с недвижимости.
Если режим ареста объекта будет нарушен налогоплательщиком — организацией, возникнет административная или налоговая ответственность. Административная ответственность — это штраф от 1 до 2,5 тыс. рублей, а по налоговой — штраф до 30 тыс. рублей.
Главный риск ареста недвижимости в том, что квартиру (или дом и землю) можно потерять. Арест — обеспечительная мера, необходимая, чтобы заставить должника погасить долги.
Если у него нет такой возможности, то для исполнения требований кредиторов квартиру или другое арестованное имущество могут выставить на торги. А из вырученных денег погасить долги.
Уведомление об аресте приходит по почте. После его получения владельцу предстоит понять, по какому производству был наложен арест. Это можно сделать, обратившись в ФССП.
Арест может быть правомерным и неправомерным. Неправомерным называется арест, наложенный при отсутствии долгов у собственника имущества. Как оспорить ответственность за чужие долги, можно прочитать здесь.
Если долгов нет, а арест есть, следует написать жалобу на действия судебного пристава в территориальный орган ФССП. Единственный способ снять правомерный арест — сначала погасить все долги.
После того как задолженность погашена, в рамках межведомственного взаимодействия суд или пристав отправят сведения о погашении в Росреестр. Обычно это происходит в течение 3 рабочих дней.
Чтобы снять «эмбарго» с недвижимости, Росреестр делает соответствующую запись в ЕГРН. У ведомства есть 5 рабочих дней после внесения сведений в ЕГРН, чтобы отправить уведомление владельцу. Получив его, собственник вновь может пользоваться и распоряжаться своей квартирой.
Иногда в силу различных причин процедуры не укладываются в эти сроки или снять арест нужно срочно. В этом случае собственник, погасив долги и получив у пристава заверенную копию акта о том, что запрет на сделки снят, может написать заявление в Росреестр. К нему нужно приложить перечисленные документы. Заявление можно подать в МФЦ или через сайт госуслуг.
Во втором случае нужны подтвержденный аккаунт и усиленная электронная подпись.
Неправомерный арест — это действия ФССП, с которыми собственник арестованного имущества не согласен по веским причинам. В частности, у него отсутствуют задолженности. В этом случае придется самостоятельно обжаловать это решение приставов.
Первый шаг — написать заявление-жалобу. Ее составляют на имя руководителя того пристава, который санкционировал арест имущества, не позднее чем через 10 дней после того, как стало известно об исполнительном производстве. Если пропустить срок, то снимать ограничения придется через суд. Это дольше. Если ФССП откажет в удовлетворении жалобы, то тоже придется обращаться в суд.
Есть имущество, которое может быть арестовано (и им запрещено распоряжаться), но на которое нельзя взыскать. В перечень такого имущества входят:
- единственное жильё, пригодное для проживания
- земля, на которой построено единственное жильё
- бытовые предметы (мебель, холодильник, стиральная машина и другие)
- личные вещи
- продукты
- животные, если их содержание не связано с бизнесом и получением дохода
- предметы, включая средства передвижения необходимые должнику в связи с инвалидностью
- предметы, используемые для профессиональной деятельности (например, музыкальные инструменты), при условии, что их стоимость не превышает 10 тыс. рублей
Таким образом, единственное жильё попадает под защиту закона (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), с одной стороны, с другой — в той же статье есть оговорка: если единственная жилая недвижимость не является предметом ипотеки.
Кроме того, судебная практика говорит о том, что необходимо учитывать, имели ли место недобросовестность должника или злоупотребление с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения. Так, в 2021 году в России был создан прецедент (Арбитражный суд Свердловской области, дело № А60-56649/2017), когда единственное жильё (пятикомнатная двухуровневая квартира) было изъято у банкрота и выставлено на торги, а взамен была предоставлена однокомнатная квартира, вполне пригодная для проживания и обеспечивающая конституционные права должника.
На рынке жилищного кредитования назревают поистине тектонические сдвиги. Банк России переутвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке в связи с тем, что на днях начнут действовать новые требования к расчету показателя долговой нагрузки (ПДН). Чтобы избежать этих надбавок, первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% с 1 июня и не менее 30% — с 1 января 2024 года. Последствия этой меры регуляторно-законодательного характера видятся двойственными.
С одной стороны, она почти наверняка снизит риски надувания долгового «пузыря» в сфере ипотеки, а с другой – может отсечь от рынка массу потенциальных заемщиков. Тех, кто годами, отказывая себе во всем, собирал деньги на оплату первоначального взноса. Между тем, мотивы, которыми руководствуется ЦБ, ужесточая требования по ипотеке, абсолютно понятны и оправданы: надо что-то срочно делать с продолжающимся перегревом этого рынка и растущей долговой нагрузкой населения. По данным регулятора, в четвертом квартале 2022 года доля кредитов с низким первоначальным взносом увеличилась до 53%. Около 44% займов банки выдают людям, которые на их обслуживание тратят 80% своего дохода. По оценке аналитиков ЦИАН, больше половины всех долгов россиян теперь приходится на ипотеку: в первом квартале текущего года ее доля достигла 52% (максимум за всю историю), против 49,4% годом ранее. Кроме того, объем «просрочки» по ипотеке на новостройки вырос за этот период на 4,3%. В целом, в 2022 году физлица получили жилищных кредитов на сумму в 4,8 трлн рублей.
Как заявила еще в начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина, хотя объем ипотеки в России растет быстро, стандарты выдачи ухудшаются – из-за распространения рискованных совместных практик девелоперов и банков. У этих практик масса «побочек», например, они ведут к увеличению разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилья.
«При всех усилиях по минимизации урона от санкций, предпринимаемых Центробанком, важно понимать: экономику ждут новые испытания, при этом простые решения закончились, - говорит руководитель аналитического департамента AMarket Артем Деев. – Ситуация с долгами россиян по ипотеке чревата дестабилизацией всей банковской сферы. Если ничего не делать, оставить все как есть, в отдаленной перспективе возможны любые сценарии, вплоть до закрытия крупных банков из-за недостатка оборотных средств. Я уж не говорю про чисто человеческие драмы заемщиков, которые, по сути, останутся без денег».
Этим и обусловлен курс ЦБ на ужесточение условий жилищного кредитования. Понятно, что с позиции рядового обывателя мера непопулярная. Однако на практике она несколько поднимает порог вхождения в ипотеку – но не закрывает доступа к ней в принципе. К тому же, мера относится только к новостройкам – «вторичка» всегда остается альтернативным выбором. Очевидно, рассуждает Деев, следующей весной на первичном рынке жилья установится затишье, он даже может просесть на 5–7%. А вот «вторичка» явно пойдет в рост, не исключено, до 10% во втором полугодии нынешнего года.
«Пообещав бороться с ипотечным «пузырем», Центробанк сейчас этим предметно занимается, - говорит финансовый аналитик Сергей Дроздов. – Его цель абсолютно логичная и оправданная – охладить рынок, не допустить дальнейшего роста долговой нагрузки на физлиц, и я эти усилия поддерживаю. Но ситуация складывается явно двойственная. Представьте: нацелившись купить квартиру несколько лет назад, вы с колоссальным трудом накопили сумму на первоначальный взнос в размере, скажем, 10% от общей стоимости кредита. И вдруг вы узнаете, что денег-то нужно ровно в два, а то и в три раза больше. И это разом перечеркивает все надежды».
В глобальном смысле проблема еще и в том, что у каждого ведомства, у каждой структуры традиционно свои интересы: у ЦБ они могут в корне отличаться от предпочтений Минстроя и девелоперов. Судя по всему, регулятор намерен добиться снижения цен на недвижимость, которые в ковидный период взлетели, во многом из-за программы льготной ипотеки. Но едва ли ему это удастся, поскольку застройщики будут упираться до последнего. При этом, удерживая цены на высоком уровне, они умудряются откровенно экономить на качестве жилья. А вообще, резюмирует Дроздов, потребительский спрос на квартиры должен расти одновременно с ростом всей экономики. Когда та в стагнации, людям, живущим от зарплаты до зарплаты, явно не до жиру.
2020 год стал прорывным с точки зрения формирования онлайн-рынка, и сегодня заказать в интернете товар с доставкой до двери или получить услугу стало очень просто. А можем ли мы так же легко совершить более глобальную покупку — например, приобрести квартиру? Эксперты отмечают: такая возможность есть уже сегодня — многие застройщики цифровизировали отдельные этапы сделки, а некоторые выстраивают целую систему, чтобы сделать онлайн-продажу недвижимости безопасной и удобной. Здесь многое зависит от сценария жизни самого покупателя, его целей и готовности к такой покупке.
Возможность дистанционной покупки недвижимости есть у многих девелоперов, но, как отмечают эксперты, степень цифровизации сервисов не одинакова. Приобретение недвижимости онлайн состоит из пяти ключевых этапов — бронирования, получения ипотеки, подписания договора, регистрации документов в Росреестре, заселения и оформления права собственности. Застройщик, в зависимости от возможностей, может перевести в онлайн отдельные этапы, а может создать целую систему для онлайн-продаж. В любом случае, отмечают эксперты, на российском рынке оффлайн и онлайн работают в одной связке, хотя бы потому, что не все застройщики предоставляют возможность заключить сделку удаленно от начала и до конца.
«Из-за такой специфики считать цифровые сделки, проведенные онлайн от и до, некорректно, — говорит Ольга Сидоренко, СЕО «Сделка.рф».— Однако можно посчитать наиболее цифровизированные этапы — количество онлайн-регистраций и онлайн-ипотеки. По нашим данным, всего в 2022 году было зарегистрировано 703,4 тыс. ДДУ, из них с ипотекой — 363 тыс. или 52,4%. Из них онлайн — 81,2%. При этом доля ипотечных сделок, проведенных онлайн, также колеблется на уровне 80% (77,7%), а доля онлайн-ипотеки за 24 часа составляет 90,7%».
Эксперт также добавила, что у клиентов, с которыми работает «Сделка.рф», а это 90 застройщиков в 50 регионах России, доля онлайн-регистраций колеблется на уровне 90%, а доля онлайн-ипотеки — 76%. В целом, практически половина покупателей пользуются цифровыми инструментами при покупке недвижимости.
Онлайн-сервисы, в первую очередь, востребованы в регионах с большой долей покупателей из других городов. В частности, в Краснодарском крае, куда по словам Ольги Нарт, коммерческого директора компании «Неометрия», ежегодно переезжают на постоянное место жительства десятки тысяч человек. В компании подсчитали, что в среднем доля иногородних покупателей в регионе составляет 40-70%, а в Сочи – 90%.
«Часто бывает, что люди решаются на покупку после посещения города, — комментирует Ольга Нарт. — Мы всегда видим всплеск продаж курортной недвижимости по итогам высоких сезонов или майских и новогодних праздников. После отдыха на побережье у людей появляется желание купить недвижимость возле моря, и они начинают подбирать варианты». Эксперт добавила, что нередко клиенты определяются решением уже в первый приезд и не хотят приезжать специально для заключения сделки.
В большинстве своем люди используют онлайн-инструменты, если они хотят купить квартиру в другом городе — курортную недвижимость для сезонного отдыха, для переезда на новое и постоянное место жительства, для ребенка, если тот поступил в иногороднее учебное заведение, дополняет Олег Кельник, основатель и генеральный директор интерактивного агентства Kelnik. Сделка может быть полностью удаленной, однако здесь очень многое зависит от сценария жизни покупателя.
«Есть очень простой сценарий «дом-работа», когда человек бывает в другом городе наездами и покупает там квартиру исключительно для работы. Ему не важен класс жилья, это может быть простая студия, требование одно, — чтобы жилье было ближе к офису, — поясняет Олег Кельник. — В этом случае он может вообще не приезжать и купить недвижимость удаленно. А вот если вы переезжаете в новый город всей семьей, планируете жить постоянно, вам важна инфраструктура, — вы обязательно запланируете поездку». Чем сложнее сценарии, чем дороже для покупателя рубль, тем человеку психологически сложнее совершить полноценную онлайн-сделку без выезда, резюмирует эксперт.
Плюсов применения цифровых инструментов в сделках с недвижимостью очень много, отмечают эксперты. Главные из них — экономия денег и времени. Не нужно покупать билеты на самолет, отрываться от работы и личных дел. А минус только один — покупатель не может увидеть объект и его окружение своими глазами.
К плюсам можно отнести и существенное сокращение времени сделки. По статистике сервиса «Сделка.ру», средний срок получения готового пакета документов — 2 дня, а скорость получения онлайн-ипотеки — 7 часов. Что касается сроков прохождения всех этапов онлайн-сделки от подачи заявки на сайте до регистрации, то, по словам Ольги Сидоренко, сегодня это 3-5 дней. Раньше этот срок колебался на уровне 2-3 недель. Эксперт также отметила, что сокращение времени оформления за счет цифровых технологий выгодно и застройщику, поскольку повышает вероятность повторных продаж.
Выбор застройщика эксперты рекомендуют начать со сбора информации о нем, а также изучения всех доступных дистанционных сервисов. Все этапы, начиная от бронирования до получения документов на право собственности, должны быть оцифрованы. Но до того как нажать кнопку «забронировать», очень важно изучить объект в деталях, и на этом этапе клиенту поможет качественная визуализация.
«Покупателю я советую обратить внимание на качество презентации проекта. Сегодня это 3D и VR-туры, которые позволяют ознакомиться с будущей квартирой в деталях. Есть ли у застройщика такая возможность? — Говорит Олег Кельник. — Я рекомендую такие опции внедрять, ведь они помогают клиенту быстрее принять решение о покупке и двигаться дальше».
Эксперт напомнил, что сегодня есть все инструменты, чтобы сделать качественную визуальную презентацию проекта. В частности, агентством разработаны два продукта — платформы Planoplan и Multi.Kelnik, которые позволяют создавать цифровые двойники жилых комплексов, планировки и дизайн интерьеров в 3D, дополнять все это панорамными видами из окна. И если вы собираетесь выбирать квартиру с видом на море, эта функция незаменима.
Получение ипотеки — ключевой этап сделки. Сегодня на сайтах застройщиков представлены разнообразные ипотечные программы. Часто девелоперы рекламируют ипотеку даже больше, чем демонстрируют сами объекты. При этом крупные игроки организуют собственные ипотечные центры и подключают брокеров — все эти услуги находят отражение на сайтах, и их можно изучить. Не возникает проблем и с оформлением документов. Аналитика Росреестра показывает, что сегодня в 90% случаев она происходит онлайн.
Застройщик может оцифровать только отдельные, наиболее трудоемкие, с его точки зрения, этапы, поэтому эксперты рекомендуют поинтересоваться сразу: какие возможности он предоставляет и возможна ли цифровая сделка в принципе?
Эксперты оптимистично настроены по поводу внедрения онлайн-инструментов в недвижимости, ведь популярность их с каждым годом растет. Связано это и с развитием сервисов удаленной презентации объектов, и с совершенствованием механизмов дистанционного заключения сделки. По словам Ольги Нарт, в Краснодарском крае эта тенденция особенно заметна. Доля дистанционных сделок по некоторым объектам может достигать 90%, и это не предел.
С каждым годом все больше многоквартирных домов, построенных еще в советское время, требуют капитального ремонта. И наиболее остро эта проблема встает перед жителями многоэтажек, когда необходимо полностью менять инженерные коммуникации дома.
Далеко не все собственники с радостью готовы впустить рабочих в свою квартиру, чтобы заменить трубы. Что говорит по этому поводу закон? И, главное, кто будет отвечать перед соседями, если их квартиру зальет в результате аварии у такого «отказника»?
С одной стороны, согласно ст. 25 Конституции РФ жилище является неприкосновенным, и никто не вправе проникать в него против воли проживающих в нем лиц (иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения).
Но, с другой стороны, Правила предоставления коммунальных услуг обязывают собственника жилого помещения допускать представителей коммунальных организаций для осмотра состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ (пп. «е» п. 34 Правил № 354 от 6 мая 2011 г.).
Поэтому, если собственник квартиры заявляет, что в его жилом помещении трубы не требуют замены, представители управляющей организации или Фонда капремонта ничего не могут сделать, кроме как обратиться в суд с иском об обязании предоставить им доступ в квартиру для осмотра труб и проведения ремонта.
Как показывает практика, такие иски удовлетворяют в большинстве случаев, если подтверждается, что собственника уведомляли о необходимости проведения ремонта в квартире, но в указанное время он доступ не предоставил.
Но, на самом деле, редко, когда коммунальные организации всерьез озадачиваются получением доступа в квартиру для замены труб: как правило, они ограничиваются составлением акта об отказе в доступе в жилое помещение, с отметкой, что на собственника теперь возлагается вся ответственность на случай аварии.
Однако, даже если собственник квартиры подпишет такой акт, это вовсе не означает, что с коммунальной организации снимается вся ответственность.
В судебной практике есть примеры, когда даже при наличии подтвержденного отказа собственника квартиры в проведении у него капитального ремонта системы отопления, ущерб за пролив нижней квартиры взыскали с управляющей организации.
В 2016 году в многоэтажке проводилась замена общедомовой системы центрального отопления. Собственник одной из квартир отказался от ремонта, подписав соответствующий акт.
А в 2019 году в его квартире прорвало трубу, которая подсоединялась к радиатору, — и квартиру снизу затопило. Вопрос о возмещении причиненного ущерба стал предметом судебного разбирательства. Управляющая организация представила копию акта, согласно которому трубы в квартире сверху не были заменены по причине отказа собственника от ремонта.
Однако суд все равно взыскал ущерб с управляющей организации, сославшись на то, что в течение 3 лет она не предпринимала попыток для того, чтобы получить доступ в жилое помещение для проведения необходимого ремонта.
При том, что по закону именно она отвечает за надлежащее содержание общедомового имущества (определение Мосгорсуда № 33-51021/2021).
Между тем, встречаются примеры, где в такой же ситуации (собственник отказался от капремонта, а после произошла авария) исход дела был совершенно иным: ущерб взыскали с собственника квартиры, посчитав, что ущерб соседям был причинен по его вине, поскольку он нарушил свою обязанность по предоставлению допуска в жилое помещение для ремонта общедомовых коммуникаций (определение Мосгорсуда №33-39912/2017).
Вывод такой: собственник квартиры может отказаться от капремонта в своей квартире, однако суд, в свою очередь (по иску коммунальной организации), может обязать его обеспечить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ в принудительном порядке. Кто будет отвечать перед соседями в случае аварии, однозначно ответить нельзя.
Если исходить из буквального толкования закона, то вина здесь будет со стороны как самого собственника (который не впустил рабочих для ремонта), так и коммунальной организации (которая не приняла меры для решения этого вопроса в судебном порядке).
Согласно ст. 1080 ГК РФ причинители вреда отвечают солидарно — поэтому высока вероятность, что суд взыщет ущерб и с собственника, и с коммунальной организации.
Но окончательное решение будет зависеть, конечно, от конкретных обстоятельств дела.