13.07.2020
news
Новостройка с ремонтом или вторичка: как не прогадать

Каждый человек, который планирует покупку квартиры, так или иначе сталкивается с вопросом, как сэкономить. Одним из ответов может быть наличие ремонта. Но тогда возникает другая дилемма — что выбрать: новостройку с отделкой от застройщика или вторичное жилье, куда можно заехать сразу. На каком варианте остановиться и как не переплатить, желая сократить траты, читайте далее.

На первый взгляд, при сравнении новостройки и квартиры на вторичном рынке с ремонтом выигрывает первая. Стоимость работ уже включена в цену жилья (что выгодно, например, при ипотеке), проложены новые коммуникации, не нужно утилизировать старые вещи, оставшиеся от предыдущих хозяев. Но данная логика верна только при условии, что работы были выполнены качественно. «Такое, к сожалению, встречается нечасто. Как правило, ремонт в домах на первичном рынке выполняется потоковым методом специалистами не самой высокой квалификации и с использованием бюджетных строительных материалов, — рассказывает архитектор бюро «АрхОснова» Игорь Берёзкин. — Тем не менее низкое качество работ можно встретить и на вторичном рынке. Особенно, если квартиру делали не под себя, а специально под продажу. Так что здесь пока 1:1».

 

Отделка от застройщика

 

В подавляющем большинстве случаев люди, которые покупают жилье, хотят въехать в него как можно скорее. Если застройщик предлагает черновую отделку или White Box, справить новоселье на следующей день после выдачи ключей вряд ли получится. На ремонт нужно будет потратить и время, и деньги. Во вторичном жилье (конечно, зависит от его состояния) в этом плане проще: переехать можно почти сразу, а бюджет на ремонтные работы расходовать постепенно.

Однако полезно знать, что при сравнении цен на ремонт от застройщика и ремонт, который вы будете производить самостоятельно, как правило, экономичнее первый вариант. «Стоимость работ у девелопера будет на 25–30% ниже, потому что у застройщиков есть возможность приобретать отделочные материалы по оптовому прайсу», — приводит цифры директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Фёдор Ушаков.

 

Скрытые дефекты

 

Немногие знают, что капитальный ремонт в новостройке желательно проводить не как только заехали, а через год после завершения строительства дома. Нужно дождаться окончательной усадки здания, иначе в процессе может пострадать чистовая отделка, рассказывает Игорь Берёзкин.

Схожего мнения придерживается и руководитель юридической фирмы КОДЕСТ Юлия Кочаровская, которая предупреждает, что в новом жилье не всегда можно сразу увидеть скрытые проблемы, а их устранение — не самое дешевое удовольствие. «Такие дефекты, как промерзание стен, холод в квартире ввиду несоответствия СНИПаМ и ГОСТам, в новых квартирах проявляются через какое-то время и могут зависеть, к примеру, от сезона. В этом плане "вторичка" выгоднее, так как дома "со стажем" обычно построены давно и их минусы на поверхности», — добавляет Юлия Кочаровская.

 

Состояние инженерных систем

 

Пожалуй, самые важные в плане ремонта отличия квартир на первичном и вторичном рынках — состояние инженерных коммуникаций, особенности конструкции, высота потолков, необходимость проведения демонтажных работ.

«В старых домах коммуникации часто в плохом состоянии, поэтому там приходится реконструировать все: переваривать стояки холодного и горячего водоснабжения, отопления, менять проводку. Из-за последнего, кстати, нужно переносить электрощиток с автоматами из подъезда в квартиру. В новостройке обычно уже готовы системы отопления и водоснабжения, а щиток с автоматами и так находится внутри жилья. Благодаря этому ремонт новой квартиры обходится дешевле», — рассказывает начальник сметно-договорного отдела компании «Ларссон» Алексей Куприянчик.

Вместе с тем, как отмечает Игорь Берёзкин, конкретно вам может повезти и с вашей квартирой со вторичного рынка все будет в порядке. Но проблемы с инженерией могут быть у соседей. В этом случае ремонт грозит усложниться или затянуться. Так что данная отличительная особенность может свести на нет все преимущества «вторички».

 

Это полезно!

 

О состоянии коммуникаций можно судить не только по ржавой воде, вытекающей из труб, но и по возрасту дома и сроку, прошедшему после капитального ремонта. Получив эти данные, вы сможете сопоставить их с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий Госкомархитектуры». «Этот документ устанавливает межремонтные сроки службы для ряда конструктивных элементов и инженерных сетей. К примеру, для газовых внутридомовых трубопроводов интервал охватывает 20 лет, для трубопроводов холодной воды из оцинкованных стальных труб — 30 лет, для трубопроводов горячей воды из тех же труб колеблется от 10 до 30 лет, для электрооборудования — от 10 до 20 лет», — комментируют эксперты Школы ремонта «Леруа Мерлен».

 

Особенности конструкции дома

 

«Особое внимание стоит уделить черновой отделке, так как это основа всего ремонта. Во всех новостройках технологии ее реализации примерно одинаковые, — продолжает Алексей Куприянчик. — И там можно применять любые виды смесей. В старых домах так не получится: если перекрытия деревянные или комбинированные монолитно-деревянные, придется реставрировать изначальную конструкцию, а это выходит дороже. Пренебрегать материалом перекрытий нельзя: если залить поверх них тяжелую бетонную стяжку, дерево может не выдержать. Соответственно, затраты на ремонт возрастут на порядок».

 

Высота потолков

 

«Высота потолков в жилье на вторичном жилье чаще всего достигает 2,55–2,65 м. Важно понимать, что при капитальном ремонте 5–10 см "съест" отделка пола и потолка и высота помещения станет еще ниже. Этот момент следует учесть на этапе дизайн-проекта, чтобы потом низкий "верх" не вызвал давящее ощущение и не пришлось прибегать к разного рода ухищрениям», — уточняет Куприянчик.

В новостройках же высота чернового потолка колеблется от 2,75 до 3,30 м (зависит от ЖК и класса объекта). В этом случае простор для воплощения идей и список доступных материалов у покупателей больше.

 

Дополнительные работы

 

Если нужно возводить стены, демонтировать старую отделку или переваривать стояки, ремонт выходит дороже. Две последних опции часто можно встретить в квартирах вторичного рынка. Но даже в стандартных работах есть разброс по ценам. «Например, работы по покраске стен по цене выходят выше оклейки обоями из-за сложной подготовки поверхностей, но ниже, чем покрытие декоративной штукатуркой», — рассказывает Алексей Куприянчик. Это тоже стоит иметь в виду, если вы хотите сэкономить на ремонте вне зависимости от принадлежности объекта.

Выбор между новостройкой и вторичным жильем — всегда компромисс. Не бывает такого, чтобы все было идеально. Тем не менее эксперты советуют оценивать квартиру не по качеству ремонта, который поддается корректировке, а исходить из более важных параметров, которые невозможно изменить: планировки и возможности ее трансформации, ориентации окон по сторонам света, окружающей инфраструктуры и т. д.

13.07.2020
news
Предприниматели попросили Госдуму пересмотреть правительственные поправки к закону о регистрации недвижимости

Московское отделение "Деловой России" обратилось к спикеру Госдумы Вячеславу Володину с просьбой исключить из внесенных на рассмотрение поправок к закону о госрегистрации недвижимости пункт о запрете предоставлять полученные из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) данные третьим лицам на платной основе.

Речь идет о поправках, подготовленных правительством. Пункт об ограничении возможности продажи данных из ЕГРН третьим лицам в прошлом году предложило внести в закон Минэкономразвития. В ведомстве объясняли необходимость этой меры тем, что получение сведений из ЕГРН - госуслуга, оказание которой относится исключительно к компетенции Росреестра, тогда как в Сети есть множество сайтов, предоставляющих данные из ЕГРН. Такие ресурсы массово закупают, а потом продают данные из реестра.

Предприниматели считают, что при расширенном толковании указанной нормы нарушителем рискует стать любой сайт, на котором публикуются объявления о продаже недвижимости, включая адрес, площадь и другие технические характеристики помещения, информацию о количестве собственников или обременениях, поскольку все эти сведения содержатся в ЕГРН, пишет "Коммерсант".

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, поправки в текущем виде беспокоят участников рынка, так как их буквальная интерпретация запрещает использовать практически любые данные Росреестра. В свою очередь Руководитель направления коммерческих споров фирмы "Рустам Курмаев и партнеры" Василий Малинин согласился, что принятие поправок грозит блокировкой ресурсов, оказывающих посреднические услуги при сделках с недвижимостью. Для решения проблемы Попов и Малинин предложили добавить в законопроект исчерпывающий перечень сведений из ЕГРН, не подлежащих раскрытию.

Риэлторы указывают на пользу, которую приносят сторонние сайты. Такие ресурсы зачастую предоставляют данные быстрее Росреестра и по более низким ценам. Так, по мнению руководителя проекта Dataflat.ru Александра Пыпина, сейчас посредники в получении сведений дают рынку то, чего нельзя получить в госоргане: сжатые сроки и удобный сервис.

В Федеральной кадастровой палате заявили, что законопроект не несет рисков для отрасли, а в Росреестре объяснили необходимость нормы о сведениях ЕГРН жалобами россиян на недостоверную информацию, предоставляемую сторонними ресурсами. При этом в ведомстве подчеркнули, что поправки не ограничивает передачу данных ЕГРН на безвозмездной основе.

13.07.2020
news
До строек не доходят руки. Как утолить кадровый голод?

Поможет ли создание временных рабочих мест, на которое кабмин выделит более 4 млрд рублей, решить проблему нехватки рабочих в строительной отрасли и сфере ЖКХ?

В этом году правительство планирует выделить более 4 млрд рублей, которые пойдут на частичное возмещение расходов по оплате труда сотрудников при создании временных рабочих мест. Соответствующее распоряжение подписал глава кабмина Михаил Мишустин. Средства будут выделены из резервного фонда правительства, а контроль за их использованием возложен на Роструд.

Предполагается, что эта мера позволит временно трудоустроить более 80 тысяч человек. Теперь россиянам, обратившимся в службы занятости, а также безработным будет предложено трудоустройство в ряде отраслей: в строительстве, агропромышленном комплексе, сфере транспорта, ЖКХ, на благоустройстве территорий, а также в социальных службах по уходу за пожилыми людьми. Кроме того, дополнительная временная работа будет организована на предприятиях, где сотрудников перевели на неполную занятость.

В конце июня в ходе совещания правительства о ситуации на рынке труда глава Минэкономразвития Максим Решетников заявил, что во время действия ограничений из-за коронавируса под сокращение попали 680 тысяч россиян. И добавил, что с 1 апреля в качестве безработных зарегистрировались 2 млн человек, при этом лишь треть из них сократили. А вот данные июньского опроса СК «Росгосстрах Жизнь» совместно с научно-техническим центром «Перспектива», которые приводит РБК: всего в опросе принимали участие 1,5 тысячи человек старше 18 лет из разных федеральных округов; каждый пятый респондент сообщил о значительном падении доходов с начала распространения в России коронавируса, а каждый десятый заявил о полной потере заработка.

О проблемах, которые могут возникнуть и даже непременно возникнут из-за нехватки рабочих рук (в первую очередь рук ближнего зарубежья), заявляли представители многих отраслей. Скажем, Союз производителей ягод предупреждал, что именно по этой причине крупные компании смогут собрать всего 20% урожая. А вот представители строительной отрасли, даже если и испытывали острую потребность в человеческих ресурсах или догадывались, что начнут ее испытывать в самое ближайшее время, предпочитали публично об этом не говорить, ограничиваясь вздохами в кулуарах. Оно и понятно: во время режима карантина и самоизоляции продажи и так упали ниже плинтуса, а если еще напугать покупателей, что на стройках не хватает рабочих… Логичный же вывод — значит, строить некому, сроки будут сорваны, покупать нельзя от слова совсем.

О том, есть ли сегодня на стройплощадках реальный кадровый голод и нужна ли девелоперским компаниям помощь государства в виде частичного возмещения расходов по оплате труда при создании временных рабочих мест, Business FM спросила вице-президента — руководителя блока девелопмента компании «Интеко» Станислава Фролова.

— Знаете, на текущий момент, если это рабочие, особенно с низким уровнем квалификации — у нас был большой процент жителей азиатских республик, в том числе СНГ: Таджикистан, Узбекистан, Киргизия, меньше Украина… Сегодня, когда наши границы закрыты из-за пандемии, конечно же, дополнительная рабочая сила нам нужна, а взять ее неоткуда. Поэтому обращаемся к нашим внутренним ресурсам — все больше приглашаем региональные компании, обращаем взгляд на соседнюю Белоруссию и все вглубь, и вглубь, и вглубь России. Рабочих не хватает! Не хватает именно рабочих рук: сварщиков, монолитчиков, каменщиков, опалубщиков, арматурщиков… Это я сейчас говорю о коммерческом строительстве жилья — ведь компании, которые задействованы в исполнении майских указов, в крупных инфраструктурных проектах, тоже отъедают большое количество этих рабочих: все, что сейчас строится в области медицины, железных и автомобильных дорог, требует рабочих рук. Так что в коммерческой строительной отрасли будет дефицит — думаю, что уже осенью мы его жестко увидим.

— А создание временных рабочих мест как-то поможет исправить ситуацию? И, кстати, насчет времени — мы ведь помним поговорку «Нет ничего более постоянного, чем временное».

— Я думаю, да, сейчас это будет воспринято как мера поддержки, которая будет носить, наверное, все-таки долгосрочный характер, не временный. Мы надеемся, что это поможет. Но без открытия границ будет тяжеловато — нам необходим большой объем. Я думаю, нам надо просто вдвое увеличивать количество рабочих рук в нашей стране. Их, по различным оценкам, где-то 10-15 млн только в стройке, я не беру ЖКХ. Так вот, надо увеличивать вдвое. Соответственно, даже эти меры поддержки будут недостаточны без открытия границ, без привлечения трудовых мигрантов.

— Вдвое?

— Думаю, да.

— Но тогда временные рабочие места нишу точно не закроют.

— Знаете, это лучше, чем ничего, скажем так. Это хороший шаг, а закроет или не закроет — давайте посмотрим. Не столь сложно оценить, достаточно 4 млрд или этого мало. Если у нас запланированы огромные объемы строительства, огромные инфраструктурные проекты, то может быть и недостаточно. Но в любом случае надо идти по намеченному пути и смотреть, и каждый квартал оценивать, кого и чего не хватает и что делать дальше. Это работа, при которой нельзя останавливаться. В ближайшие десять лет в области строительства Россия может развиваться гигантскими темпами: нам много чего нужно построить, начиная от замены ветхого жилья на новое. Одна только московская программа реновации сколько рабочих рук потребует. Так что очень хорошо, что строительство попало в перечень отраслей для временного трудоустройства, и, может быть, потом правительство создаст какую-то программу на регулярной основе и будет выделять на это соответствующие субсидии.

В сфере ЖКХ о сложностях, вызванных нехваткой кадров, как раз говорили много и довольно громко. Председатель Совета жилищных организаций Москвы, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин еще в июне рассказывал Business FM, что в условиях ограничения трудовой миграции (как внутрироссийской, так и из стран ближнего зарубежья) в сегменте образовался серьезный дефицит рабочих рук, и для того, чтобы его восполнить, необходимы дополнительные финансовые ресурсы и финансовая помощь от государства. Помогут ли тут временные сотрудники? Константин Крохин уверен: нет.

— Не секрет, что в жилищно-коммунальном хозяйстве, особенно в крупных городах, работают в основном приезжие — из других регионов России либо из стран СНГ. Когда были введены ограничения, сменный режим был нарушен и качество работ было поставлено под угрозу, потому что меньше стало людей, люди уставшие, не везде выполнялись требования по использованию защитных средств и так далее. Каким образом и кем эти рабочие места могут быть теперь заняты — это большой вопрос. Проблема в том, что, если бы здесь был хороший заработок и нормальные условия труда с точки зрения нормирования рабочей недели, социальных мер защиты, условий проживания, здесь с удовольствием работали бы люди, проживающие в регионе обслуживания, а не только приезжие. Но пока мы никаких таких программ и механизмов не видели и не слышали. Скорее всего, все это очередное освоение бюджетных средств под красивый лозунг, красивую идею. Кто ж против того, чтобы помочь реальному сектору экономики? Все за.

— Стало быть, никаких проблем временные рабочие места не решат.

— Не то что не решат — они не нужны. Если только надо занять население, чтобы оно где-то что-то подметало и получило за это какие-то деньги. Но я считаю, это бессмысленно. Рабочие места есть: чтобы вы понимали, сфера жилищного управления — это ежегодный оборот порядка 600 млрд рублей, огромные деньги. Если бы государство, муниципальные структуры отпустили этот рынок, дали людям, живущим в своем микрорайоне, в своем округе, в своем городе, возможность и стимул работать в своем жилищно-коммунальном хозяйстве, никуда не уезжая, это была бы лучшая мера поддержки.

Впрочем, для этого надо кардинально поменять политику в сфере ЖКХ, считает эксперт.

13.07.2020
news
Почти треть строящегося жилья в России продается через эскроу-счета

Менее чем за год – с августа прошлого года по июнь нынешнего – общий объем новостроек, квартиры в которых реализуются посредством эскроу-счетов, увеличился вдвое и составляет 33,8 млн кв. метров

Такие данные приводят аналитики ГК «Талан». По их подсчетам, это 30% от общего объема строящегося жилья в целом по стране. Застройщиков, работающих по эскроу, за последний год стало больше в 2,2 раза. На сегодняшний день 1,4 тыс. компаний продают квартиры по этой схеме. Количество проектов, реализуемых по новым правилам, достигло 2,4 тысяч.

В рамках проектного финансирования застройщикам выдано 1,1 тыс. кредитов на общую сумму 1,3 трлн. руб. За год объемы проектного финансирования показали стремительный рост: количество заключенных кредитных договоров с застройщиками увеличилось в 3,6 раза, объем кредитования застройщиков – в 4,4 раза, количество счетов эскроу – в 8,7 раза, объем остатков средств на счетах эскроу – в 10,5 раза.

Правда, общий объем строительства жилой недвижимости по сравнению с прошлым годом уменьшился на 18%, при этом с рынка ушло не менее 15% застройщиков.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!