23.10.2018
news
Ставки решают. Финансовый аналитик Валерий Безуглов — о том, почему растут проценты по кредитам и как это скажется на ипотеке

Российские банки начинают повышать ставки по кредитам и депозитам. На прошлой неделе Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк увеличили ставки по вкладам, а позже Сбербанк повысил их и по потребительским кредитам: на 1–2 процентных пункта до 12,9–13,9% годовых. Это произошло на фоне роста инфляции и реализации внешних рисков, из-за чего ЦБ был вынужден повысить ключевую ставку.

Начиная с августа усилилась геополитическая напряженность между Россией и США, вызванная, главным образом, новыми санкциями. Это привело к волне оттока капитала с российского рынка. В частности, доля нерезидентов в государственных облигациях (ОФЗ) с 1 апреля по 1 сентября сократилась с 34,5% до 26,6%, что соответствует продажам в размере 443 млрд рублей. Это негативно отразилось на курсе нашей валюты, который ослаб к доллару на 8–10%. В результате росли цены на товары и услуги. 14 сентября на пресс-конференции ЦБ РФ объявил новый прогноз по инфляции на конец 2018 года, он составил 3,8–4,2%. При этом уже в первой половине следующего года инфляция достигнет 5–5,5% годовых. Произошло ужесточение денежно-кредитных условий в российской экономике, что привело к росту доходности ОФЗ. Чтобы ограничить инфляционные риски, ЦБ повысил ключевую ставку на 25 базисных пунктов — до 7,5% годовых. В итоге для сохранения привлекательности сбережений банки стали повышать проценты по вкладам, а спустя некоторое время — и по кредитам. Для них это напрямую связано с размером ключевой ставки, то есть с увеличением стоимости заимствования.

Если санкционное напряжение усилится, а цены на нефть будут снижаться, давление на рубль может продолжиться. А это окажет на инфляцию дополнительное отрицательное влияние и вынудит ЦБ рассмотреть вопрос о еще одном повышении ставки до конца 2018 года. Что приведет к дальнейшему росту стоимости заимствований и продолжению роста кредитных ставок. Однако пока это не базовый сценарий.

 

Изменение процентов по кредитам отражается и на рынке ипотеки. Если с начала года средневзвешенная ставка по ипотечным займам снижалась на 0,37 процентных пункта — до 9,42% годовых, то в случае дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ такой тренд может взять паузу. 10 октября 2018 года председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что повышение ключевой ставки направлено на сохранение контроля над инфляцией, а также на снижение процентов по долгосрочным кредитам, в категорию которых и попадает ипотека. Поскольку рынок жилищного кредитования практически полностью сосредоточен в руках госбанков, государству будет проще сохранить долгосрочный тренд на снижение ставок до целевых 8% к 2024 году, несмотря на краткосрочные негативные макроэкономические факторы.

Тем не менее, помимо процентной ставки по ипотеке на доступность жилья влияет и его стоимость, которая может вырасти, в первую очередь, для первичного рынка из-за ужесточения требований к застройщикам и замены долевого финансирования на фондирование банков с середины следующего года, поскольку при росте процентов по кредитам банковские займы для девелоперов станут дороже.

Таким образом, нынешние условия наиболее благоприятны за последние несколько лет для того, чтобы взять ипотеку в России. В случае ускоренного роста инфляции, прежде всего на фоне внешних факторов в виде ужесточения санкционного режима, возможны краткосрочные периоды более высоких ставок, с выходом на целевой уровень по ипотеке в 8% к 2024 году.

Автор — финансовый аналитик
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

23.10.2018
news
Как подготовить квартиру к фотосъемке? Пять несложных советов от профессионального фотографа

Приступая к продаже, не забывайте о подготовке квартиры к фотосъемке. Первое впечатление очень важно. Потенциальный покупатель не должен видеть на снимке неопрятное помещение, лишние вещи, перегоревшие лампочки и хлам.

Если на продажу выставляется свежеотремонтированная квартира, с подготовкой к фотосъемке проблем не будет. Уборка от пыли и остатков строительного мусора – этого достаточно. Другое дело – обжитая квартира с разложенными (а часто и разбросанными) вещами. В этом случае нужно засучить рукава и заняться не совсем приятными, но очень важными делами.

Пригласили ли вы профессионала или будете фотографировать сами на смартфон – подготовка квартиры обязательна!

 

1. Начинаем с уборки

Приглашаем клининговую фирму или убираемся сами. Особо обращаем внимание на зеркальные, стеклянные, глянцевые поверхности. При определенном угле падения света на них хорошо будут заметны пятна и отпечатки пальцев. В комнатах и на кухне моем пол, протираем пыль. На кухне оттираем все, что можно. Особое внимание уделяем плите, ручкам и пространству рядом с мойкой, краном. В ванной комнате трем и насухо вытираем ванну, раковину, краны. Проверяем чистоту шторки или стекол душевой кабины.

2. Ликвидируем беспорядок

На время съемки прячем или уносим в соседние комнаты игрушки, разбросанные вещи, коробки, одежду со спинок стульев и с вешалок в прихожей. Не забываем спрятать обувь, коляску, санки, лежанки и лотки домашних животных. Смотрим, что находится под кроватью, шкафом. Маскируем эти предметы покрывалом или задвигаем поглубже. Если вещи все равно видны на фотографии – прячем их от камеры.

Застилаем кровать, аккуратно укладываем декоративные подушки. Убираем со шкафов и полок лишние предметы. Все подчистую снимать не нужно – оставьте вещи, которые не будут создавать ощущение захламленности, не отвлекут на себя внимание ярким цветом и странной формой. С холодильника снимаем магнитики, убираем декоративные тарелочки, прихватки.

Убираем личные предметы (которые можно, без ущерба интерьеру): фотографии в рамках, дипломы, награды, трофеи. Выключаем компьютер, экран должен быть темным. Делаем помещение обезличенным.

СОВЕТЫ

Больше воздуха! Нужно освободить как можно больше пространства, показать помещение просторным. Из комнаты, которую фотографируем, выносим в коридор детскую кроватку, выкатываем коляску, детский стульчик, манеж, уносим громоздкое кресло, убираем коробки, гладильную доску.

Запомните: яркие или пестрые предметы (игрушки, подушки, экзотические маски, панно, постеры) слишком привлекают к себе внимание, на время съемки их желательно перенести в соседнюю комнату.

3. Проводим ревизию осветительных приборов

Плафоны в люстрах и бра должны быть чистыми, висеть ровно. В светильниках лампочки должны быть одинаковыми, не разнокалиберными. Проверяем, все ли лампочки работают, меняем перегоревшие.

4. Ремонтируем или маскируем дефекты, проблемные места

Даже незначительный дефект будет негативно воспринят при взгляде на фотографию. Подклеиваем отклеившиеся обои, заменяем или маскируем отломанный плинтус и пр.

5. Проверяем, все ли в порядке:

- Тарелки аккуратно расставлены в сушке;
- полотенце не брошено на стиральную машину, а висит на крючке;
- шторы и тюль закреплены на всех подвесках, провисания и загибов углов нет;
- через окно и балконную дверь не видны хранящихся лыжи, доски, коробки.

Конечно, на ликвидность квартиры влияют различные факторы – стоимость, месторасположение, активность риэлтора и пр. Однако для создания первого впечатления обязательно нужны фотографии, где будет чистая, аккуратная, не захламленная квартира, на которую захочется посмотреть «живьем».
Личный опыт

Просто прийти и «отфоткать» квартиру нельзя. Нужна хотя бы минимальная подготовка. У объявлений без хороших фото меньше просмотров и шансов на успех. Мне приходилось перефотографировать наспех снятые квартиры. Несколько таких примеров ниже. Переделанные снимки выглядят по-другому не только из-за правильного ракурса, профессиональной аппаратуры и грамотной обработки, но также из-за подготовительной работы.

Пример 1. Кухня

Было: магниты на холодильнике, сувенирные тарелки, подвесные «штучки» на стене создавали ощущение захламленности.

Стало: перед съемкой все снималось, убиралось. Кухня предстала совершенно в другом виде.

Пример 2. Детская комната

Было: телескоп, фитнес-мяч, гитара, что-то загадочное из «Звездных войн» на столе давали представление не о квартире, а об интересах ребенка, чью комнату фотографировали.

Стало: все, что мешало, отвлекало мы убрали, ведь наша цель – показ помещения, его размеров, формы, вида из окон.

Пример 3. Прихожая

Было: «гремучая смесь» из того, чего на снимке быть не должно: автомобильные номера на стене, одежда на вешалках, обувь, нагромождение на комоде.

Стало: мы все сняли и убрали, получили аккуратную, чистенькую прихожую.

Раскрою небольшой секрет: автомобильные номера были основательно прикручены к стене, хозяева заранее их не сняли. Во время съемки не было времени с ними возиться, поэтому пришлось удалять их потом в Фотошопе. Но лучше, конечно, все привести в порядок заранее.

Риэлтор, заказавший эту съемку, позднее сообщил: после публикации нового комплекта фотографий дела с продажей пошли в гору.

23.10.2018
news
Как правильно: перепланировка квартиры

Со временем квартира перестаёт устраивать хозяев в таком виде, в котором приобреталась. Хочется увеличить кухню, избавиться от коридора, объединить (или наоборот, разделить) санузел, остеклить лоджию и заменить ванну душевой кабиной. VSN Realty рассказывает о том, что будет, если не согласовать перепланировку, как это сделать, и что согласовывать не нужно.

 

В каких случаях можно не согласовывать

 

Согласование перепланировки не нужно, когда изменения не затрагивают остальных жителей дома. В своей квартире вы можете остеклить балкон, если здание не имеет исторической ценности. Также можно спокойно заменить ванну душевой кабиной и переместить дверные проёмы, кроме межквартирных и расположенных в несущих стенах. 

Владелец квартиры может сносить перегородки, если это не увеличивает нагрузку на остальные стены. Деревянные и гипсокартонные, реже – кирпичные перегородки обычно не являются несущими.

 

Также разрешен несогласованный монтаж перегородок – так что, если вы захотели разделить спальню на две, согласование не требуется.

Не стоит путать ремонт с перепланировкой – установка кондиционера, замена полов, смена окон и поклейка обоев не влекут за собой изменений в техпаспорте.

 

Что не получится согласовать

 

Нельзя согласовать перепланировку, ухудшающую качество жизни соседей и внешний вид здания, снижающую прочность конструкции или нарушающую работу инженерных систем здания.

К примеру, не получится просто вырезать в одной из комнат батарею и заменить её на тёплый пол – это повлечёт за собой проблемы для остальных жителей дома. Также не получится снести любую стену и поменять местами кухню со спальней – в первую очередь из-за того, что в спальне не предусмотрены необходимые для раковины коммуникации.

Большинство запретов касается газа. Если вы решили передвинуть газовую плиту, бойлер или колонку, придётся обратиться в специальные службы, чтобы этим занялся специалист.

 

Как согласовать

 

Для начала поймите, какие работы требуют согласования. Затем обратитесь в Бюро Технической Инвентаризации (сокращенно – БТИ).

Там нужно будет получить техпаспорт жилья, и прилагающийся к нему план. Отметьте в нём изменения, которые планируете внести, отдельно составьте проект перепланировки.

С готовыми документами обратитесь в жилищную инспекцию – и после утверждения и согласования приступайте к проведению работ.

Когда ремонт закончится, составьте акт о проделанных работах и представьте его в БТИ. Затем нужно вызвать техника, который составит план обновленной квартиры – и скоро вы получите новый техпаспорт со внесёнными в него изменениями.

 

Что будет, если не согласовать

 

Законом предусмотрена административная ответственность за несогласованную перепланировку. Если будут обнаружены нарушения, угрожающие состоянию дома или соседям, придётся вернуть всё в первоначальный вид. Работы придётся проводить качественно и за свой счёт. Если вред уже был причинён, придётся нести материальную ответственность в зависимости от его тяжести.

Именно поэтому так важно утвердить все планы у специалистов. Это позволит изменить планировку квартиры, не подвергая лишней опасности себя и соседей.

Если же изменения, которые вам нужны, внести невозможно, рассмотрите обмен на новостройку. Сейчас во многих жилых комплексах предлагаются квартиры со свободной планировкой, которую вы сможете оптимизировать под свои нужды.

23.10.2018
news
Как принять квартиру в наследство в 2018 году

Обычно квартира – это наиболее существенная имущественная составляющая наследства. Как правильно наследнику принять ее, куда обращаться и каков порядок действий, разбирался БН.

Вопросы наследования регламентируются Гражданским кодексом РФ (главы 61–65, статьи 1110–1185). Мы постараемся пересказать их максимально доступным языком.

ЗАКОН И ЗАВЕЩАНИЕ

Как известно, наследовать имущество можно по закону или по завещанию. Раньше наследование по закону было более распространено, но в последние годы представителей двух категорий наследников стало примерно поровну. Перелом случился в 2002 году, когда вступила в силу третья часть Гражданского кодекса. Законодатель изменил формулировку, поставив в начало фразы «по завещанию». Таким образом государство намекнуло своим гражданам, что завещание является более приоритетным вариантом, хотя и формально, и фактически эти две формы – и «по закону» и «по завещанию» – равнозначны.

Если говорить о завещании, то сначала надо сказать о такой его форме, как закрытое завещание. На практике этот институт не работает. Слишком часто наследодатели пытались возложить на наследника такие обязательства, которые либо неисполнимы, либо же просто-напросто противоречат российскому законодательству.

 

Отметим, что завещание может быть составлено в пользу любых лиц, необязательно наследников по закону. Можно даже и в пользу государства, каких-то общественных организаций и т. д.

ДО И ПОСЛЕ

Для того чтобы составить завещание, наследодатель обращается к любому российскому нотариусу с просьбой подготовить проект. Впрочем, это можно сделать самостоятельно, и если в нем не будет прямых противоречий с действующим законодательством, то нотариус удостоверит такой вариант.

Завещать можно как все имущество целиком, так и по частям (квартиру, дачу, автомобиль), распределяя доли между наследниками.

После смерти наследодателя наследники по завещанию обращаются опять же к любому нотариусу (без различия нотариальных округов) с просьбой открыть наследственное дело. Сегодня это происходит именно по инициативе наследников, но в перспективе ситуация должна измениться. Информация о смерти наследодателя будет поступать в нотариальную контору по месту жительства усопшего, и нотариусы сами будут разыскивать наследников. Однако перспектива это неблизкая, и сегодня такая обязанность все еще лежит на наследниках.

Случается, что наследник не знает, было ли завещание вообще. Чтобы это узнать, ему надо обратиться к нотариусу, представив свидетельство о смерти и документ, подтверждающий проживание наследодателя по указанному адресу (справку по форме 9).

Получив эти документы, нотариус проводит розыск завещания. И здесь могут быть разные неприятные истории. К примеру, окажется, что завещание не одно, а два. В первом (согласно дате) завещалось все имущество, а во втором – только квартира. В этом случае наследнику по второму завещанию достается квартира. А наследник или наследники по первому вновь призываются к наследованию, и им предлагается подать заявление.

Обратите внимание: на сайте Федеральной нотариальной палаты любой гражданин может проверить, не разыскивается ли он в качестве наследника.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Наследуемая квартира может быть обременена ипотекой. Как говорят нотариусы, бывает, активы, которые наследник может получить, гораздо меньше, чем те пассивы, что нужно возместить. В таком случае можно отказаться от наследства, и оно переходит следующему в очереди по закону.

Основных очередей – семь, но есть и восьмая: ее составляют иждивенцы покойного, не являющиеся его родственниками. Итак, если завещание отсутствует и наследование происходит по закону, то наследниками первой очереди считаются супруг или супруга наследодателя, его дети и родители. Когда жив хоть кто-то из этого списка, больше никто на наследство претендовать не может.

Внуки покойного наследодателя могут наследовать по так называемому праву представления только в том случае, если их родители умерли до открытия наследства или вместе с дедушкой (бабушкой), причем внук или внучка претендует только на долю родителя, когда наследников первой очереди более одного.

Предположим, наследодатель в браке не состоял или овдовел, а детей не имел. Его же родители скончались еще раньше. Тогда, во вторую очередь, на наследство претендуют братья и сестры наследодателя, если же их уже нет в живых, то их дети – племянники покойного.

Третья очередь – это дяди и тети либо их дети, то есть двоюродные братья и сестры наследодателя. Четвертая – прадедушки и прабабушки, пятая – дети родных племянников и племянниц и родные братья и сестры его дедушек и бабушек.

Шестую очередь по закону составляют двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, а также двоюродные дяди и тети. Наследники седьмой очереди – это пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Но – когда имеется завещание, весь порядок наследования меняется. Во-первых, степень родства уже не имеет решающего значения. А во-вторых, как мы уже говорили, завещать имущество можно совсем посторонним людям или вообще юридическим лицам.

Ограничение только одно. Что бы ни было написано в завещании, закон определяет круг обязательных наследников – тех, кого ни при каких обстоятельствах нельзя наследства лишить.

К этой категории относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, супруг (супруга), родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. При отсутствии завещания каждый из них получил бы свою долю (в зависимости от числа наследников первой очереди), а вот при наличии такового – одну вторую этой доли, даже если в завещании они не упоминаются.

СКОЛЬКО ПЛАТИМ ЗА НАСЛЕДСТВО

Чтобы определить размер пошлины, которую наследник или наследники должны будут заплатить нотариусу, производится оценка наследуемой недвижимости. Для этого запрашиваются сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

От кадастровой стоимости объекта наследник платит нотариусу пошлину в размере от 0,3% (если это наследник первой очереди) до 0,6% (для остальных категорий).

То есть на однокомнатную квартиру в Красносельском районе стоимостью 2,5 млн руб. наследнику первой очереди надо будет заплатить пошлину 7,5 тыс. руб., а наследникам следующих очередей – в два раза больше. Но если это будет уже дом с участком соток в 18 в том же Красносельском районе, то размер пошлины может увеличиться и в десять раз и составить около 70 тыс. руб. (или, соответственно, 140 тыс.).

Оплачиваются еще и услуги правового и технического характера (ПТХ). В Санкт-Петербурге это 4,5 тыс. руб.

В том случае, если наследник проживал вместе с наследодателем, от уплаты пошлины он освобождается и платит только за ПТХ.

Срок для открытия наследственного дела составляет шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Но опять же, если наследник проживал вместе с наследодателем, то этот срок не ограничен. По данным Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, довольно много таких дел, когда наследодатель скончался еще в 1990-е годы, а его потомкам понадобилось узаконить свое право собственности на квартиру только сейчас.

В общем, алгоритм действий наследников по завещанию и наследников по закону практически не отличается.

После того как установлены наследники, прошло шесть месяцев, новых претендентов на наследство не появилось, нотариусу доподлинно известно, что таковых нет в природе, выдается свидетельство о праве на наследство.

Получив такое свидетельство, наследник подает документы в Росреестр – самостоятельно через МФЦ или же с помощью нотариуса, заплатив 2,2 тыс. руб.

Может ли быть отказ в признании права собственности? Да, если, например, в ЕГРН некорректно внесены сведения, в частности об обременениях. Случаются технические ошибки, когда действительность и запись в реестре расходятся.

И, наконец, оспаривание завещания. Но практика показывает: доказать в суде, что человек не отдавал отчет своим действиям, когда подписывал документ, не так уж и просто.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!