17.09.2021
news
Власти ликвидируют заброшенные стройки

Несколько тысяч заброшенных строек исчезнет, по-видимому, в России в ближайшие годы. Правительство утвердило порядок списания недостроев, на которые выделялись средства из федерального бюджета, и собственно затрат на них.

По данным Счетной палаты (СП), в России насчитывается несколько тысяч недостроенных школ, поликлиник, дорог, объектов ЖКХ, на которые выделялись бюджетные средства. Некоторые из них числятся в разряде "проблемных" десятилетиями. По итогам 2020 года брошенных строек (где работы приостановлены) стало на 890, или на 20,6%, меньше, чем годом ранее - 3433, сообщили в СП, однако объем вложений в них увеличился на 1,82 млрд рублей - до 250,2 млрд рублей.

Число "долгостроев" (строительство которых ведется более пяти лет) уменьшилось на 33,7%, до 2239, но объем вложений вырос на 41,56 млрд рублей - до 917,1 млрд. Причины приостановки строек разные. Это может быть некачественная проектно-сметная документация, после корректировки которой возрастает стоимость строительства и возникают проблемы с финансированием. Или, к примеру, банкротство подрядчика, после чего стройка затягивается и опять же требует новых вложений.

Счетная палата уже дважды анализировала ситуацию с недостроями. В конце 2020 года СП указывала, что предложенные ею меры слабо реализуются и пока не привели к принципиальным изменениям. Кстати, чиновники, отмечали ранее эксперты, опасаются списывать недострои, поскольку это может быть признано нерациональным расходованием бюджетных средств.

Постановление впервые регламентирует порядок принятия решений о прекращении капвложений в строительство таких объектов, говорит глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. Списанные объекты могут получить новых инвесторов и шанс на завершение строительства, считает он.

Одно из условий списания объекта - отказ ДОМ.РФ от вовлечения недостроя и территории, на которой он расположен, в хозяйственный оборот для жилищного и иного строительства, подчеркнули в пресс-службе ДОМ.РФ. При необходимости сноса недостроя должны быть заранее оценены необходимые сроки и средства. Если на строительство было потрачено от 3 млрд рублей, то решение будет приниматься правительством, при меньших затратах - министерством, курирующим эту стройку.

17.09.2021
news
Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке

В отличие от других федеральных программ, семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке, но есть определенные условия. Какие именно — читайте в нашем материале

С 1 июля оформить семейную ипотеку по ставке 6% годовых могут семьи с одним ребенком. Банки уже отмечают увеличение интереса к программе после изменения ее условий. Вместе с экспертами разбираемся, как рефинансировать старый кредит по обновленной программе.

 

Можно ли рефинансировать

 

В отличие от других федеральных программ (дальневосточной ипотеки, госпрограммы на покупку новостройки и др.), семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке — до 6% годовых. Условия рефинансирования — рождение или усыновление ребенка после 1 января 2018 года и соответствие ранее взятого кредита условиям программы семейной ипотеки.

Например, рефинансировать по семейной ипотеке можно только кредит на покупку квартиры в новостройке. Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Рефинансирование позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях: заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас кредит по семейной ипотеке, как и рефинансирование, могут быть оформлены на:

- покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения;
- покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения с земельным участком;
- покупку на вторичном рынке готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком, расположенных в сельских поселениях на территории Дальневосточного федерального округа;
- строительство индивидуального жилого дома на земельном участке или приобретение земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома;
- покупку индивидуального жилого дома на земельном участке, по договору, в соответствии с которым продавец обязуется в будущем передать заемщику в собственность индивидуальный жилой дом на земельном участке, который будет создан после заключения такого договора, и указанный земельный участок.

Главное, говорит управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс, чтобы старый кредит был выдан на какую-то из этих целей. Остальные условия старого кредита можно привести в соответствие требованиям программы, заключив дополнительное соглашение, причем на момент заключения такого соглашения заемщик должен соответствовать требованиям, которые предъявляются условиями семейной ипотеки программы к заемщикам — физлицам. То есть: быть гражданином России и иметь хотя бы одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года. «Остаток основного долга по рефинансируемому кредиту должен соответствовать установленным для регионов ограничениям — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов», — уточнил управляющий директор «Дом.РФ».

Поскольку рефинансирование — это, по сути, новый кредит, заемщику потребуется повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

На момент публикации семейную ипотеку можно оформить в 50 российских банках.

 

Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос

 

Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.

«Рефинансирование ипотечного кредита в рамках семейной ипотеки происходит по стандартной схеме. Банк запрашивает от клиента основной пакет документов, который включает паспорт и справку об остатке задолженности, а в частных случаях некоторые дополнительные документы», — пояснил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин. Само одобрение на рефинансирование можно получить без посещения офиса, контактируя только с сотрудником дистанционной ипотеки, добавил он.

 

Когда рефинансирование выгодно

 

По мнению экспертов, рефинасировать кредит целесообразно, если это поможет снизить ставку по текущему кредиту не менее чем 1,5% годовых, а платить по кредиту требуется еще несколько лет. «В большинстве случаев для нового банка потребуется новая оценка недвижимости и новая страховка, а это недешево. В случае с ипотекой на 20–25 лет и разницей в ставке в 1 п. п. такие затраты, конечно, оправданны. А если платить осталось год-два и все из-за 0,5 п. п., рефинансирование может оказаться попросту бессмысленным», — предостерегает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

17.09.2021
news
Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?

Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок. Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

 

Как работает и кому выгодна такая схема?

 

На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.

Причина такого явления – на поверхности. С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости. К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным. Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

 

Математика не в пользу покупателя

 

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря. Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры. Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты. Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

 

Продавцу не стоит расслабляться

 

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным. Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность. Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

 

Кроме того…

 

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону. Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности. Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

17.09.2021
news
Квартира с перепланировкой: стоит ли ее покупать?

В прошлом году москвичка Марина А. купила трехкомнатную квартиру с несогласованной перепланировкой за 10,5 миллиона рублей. Цены на аналогичное жилье в ее районе начинались от 11 миллионов. Бывшему владельцу недвижимости было некогда заниматься согласованием перепланировки, наша читательница сделала это за несколько месяцев и за 100 тысяч рублей. Сейчас ее квартира стоит 12 миллионов.

На первый взгляд, схема простая и выгодная. Но у нее есть подводные камни, ведь перепланировка перепланировке рознь.

 

Перепланировка не приговор

 

При проведении ремонтных работ (отделка, смена покрытий полов, сантехнические работы и т. п.) вносить изменения в документы на жилье не требуется. А вот любые изменения в расположении стен/перегородок, размерах комнат, расположении коммуникаций должны отображаться в кадастровом паспорте квартиры и правоустанавливающих документах, говорит профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина.

«Согласно жилищному законодательству, технические параметры квартиры должны соответствовать техпаспорту БТИ. Если в помещении планируется перепланировка, то необходимо заранее подготовить проект изменений для дальнейшего согласования с государственными органами. Только после получения одобрения могут выполняться строительно-монтажные и ремонтные работы. Затем необходимо получить новые паспорта на квартиру (технический и кадастровый). Если разрешение не было получено до начала ремонтных работ, можно обратиться в суд с иском об удовлетворении требований по перепланировке квартиры», — объясняет она.

Продавать квартиру с перепланировкой не запрещено. Но нужно быть готовым к тому, что придется делать скидку примерно в 10-15%. По словам Ручкиной, перед продажей недвижимости собственник должен уведомить покупателя о неузаконенных изменениях. В противном случае контролирующие органы могут признать сделку недействительной и привлечь собственника к административной ответственности в виде штрафа.

 

Подводные камни

 

Как рассказывает член Ассоциации юристов России, директор по развитию цифровой платформы гражданских законодательных инициатив, к. ю. н Евгений Венгеровский, на практике покупатели в обмен на скидку часто соглашаются с тем, что в квартире сделана несогласованная перепланировка.

«Но, покупая такой объект, нужно понимать, что теперь за все последствия незаконной перепланировки ответственность несет новый собственник, несмотря на то, что фактически к перепланировке он отношения не имел», — подчеркивает эксперт.

«По действующему законодательству перепланировка должна согласовываться до момента проведения работ и оформляться в виде постановки новой конфигурации квартиры на учет в ЕГРН. Если порядок нарушен, перепланировка не была согласована или ее результаты не поставлены на учет, то с точки зрения государства квартира продолжает находиться в неперепланированном состоянии. При купле-продаже Росреестр осуществляет переход права собственности от продавца к покупателю. То есть фактически покупатель становится собственником не той квартиры, которую он выбрал и за которую он заплатил деньги, а той, которая была до перепланировки. Как следствие, все заботы по согласованию перепланировки ложатся уже на нового владельца», — добавляет генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова.

Напоминаем, что перепланировки бывают разными. Это может быть, например, безобидное разделение одной комнаты на две, как в той квартире, которую купила наша читательница Марина. А может быть снос несущей стены. По словам судебного эксперта по строительно-технической экспертизе Евгения Третьякова, могут быть нарушены неочевидные строительные и санитарные нормы, из-за которых узаконить в дальнейшем такую перепланировку будет невозможно.

Венгеровский категорически не рекомендует приобретать объекты, в которых незаконная перепланировка затронула несущие конструкции или капитальные стены. Такие изменения могут нанести ущерб другим собственникам, а ответчиком выступит новый владелец такого объекта.

Управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка предупреждает о рисках проживания в квартире с перепланировкой: «Если в квартире выполнялась несогласованная перепланировка, то с большой долей вероятности данные работы проводились без проекта и авторского надзора. Это представляет угрозу жизни и здоровью не только тех, кто в ней проживает, но и соседей по дому. Помимо этого, жилищная инспекция (в том числе по заявлению других жителей) может провести проверку и по ее итогам выдать предписание о необходимости приведения квартиры в изначальный вид. Это стоит денег, причем немалых».

Кроме того, добавляет Коркка, банк может не одобрить ипотеку на квартиру с несогласованными изменениями. А если жилье с несогласованной перепланировкой было застраховано, то при наступлении страхового случая собственнику может быть отказано в возмещении ущерба, подчеркивает эксперт.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!