06.10.2022
news
Права домовладельцев: защитные механизмы

В преддверии Международного дня пожилых людей, который отмечался 1 октября, столичный Росреестр подготовил памятку* «Как пожилым москвичам защитить свое недвижимое имущество». И хотя главный ее адресат — именно граждане старшего поколения, советы экспертов стоит принять к сведению абсолютно всем, кто считает себя ответственным владельцем недвижимости и готов принять все меры для обеспечения ее безопасности.

Согласно статистике, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о 1 947 315 правах, оформленных москвичами старше 60 лет на 1 746 563 недвижимых объекта, расположенных на территории столицы. «Пожилые граждане и их имущество, как известно, входят в наиболее уязвимую зону со стороны мошенников. По этой причине в нашем управлении на особом контроле находятся документы, представляемые от имени людей старшего возраста. В случае возникновения у регистратора сомнений в подлинности бумаг, поступающих на оформление, запрашивается дополнительная информация в органах ЗАГС и МВД, в других организациях. Данная мера служит дополнительной проверкой, которая существенно снижает риски выбытия имущества из законного владения, а ее эффективность подтверждается статистикой рассмотрения уголовных дел», — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Для справки: с 2017 года управлением направлено свыше 200 сообщений о преступлениях, возбуждено более 90 уголовных дел по фактам мошенничества, по которым задержаны около 20 человек. Им предъявлено обвинение, а по завершенным уголовным делам судами вынесены 15 обвинительных приговоров. А для тех, кого эти цифры не слишком впечатляют, важное уточнение: в результате работы управления сохранены имущественные права города Москвы и отдельных граждан на сумму 575 597 995 рублей.

Первое и самое важное, что Росреестр рекомендует гражданам сделать для предотвращения мошеннических действий, — внести в реестр недвижимости запись о невозможности совершения сделок с объектами недвижимости, правообладателями которых они являются, без их личного присутствия. Наличие такой отметки служит основанием для возврата без рассмотрения всех документов, поданных третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности.

Еще один мудрый совет — своевременно актуализировать контактные данные: достоверные сведения, содержащиеся в государственном реестре, позволяют обезопасить собственников объектов недвижимости от совершения третьими лицами мошеннических действий с их имуществом. Как поясняют в Росреестре, регистраторы ведомства при рассмотрении пакета бумаг проводят правовую экспертизу, а именно проверяют достоверность документов и факты завладения имуществом преступным путем. В случае если у специалиста возникают подозрения, он связывается с собственниками напрямую для подтверждения волеизъявления, и при наличии фактов подачи подложных документов информация передается в правоохранительные органы.

* Есть в распоряжении BFM.ru

06.10.2022
news
Совет Федерации одобрил закон о кредитных каникулах для мобилизованных

Совет Федерации одобрил закон о кредитных каникулах для мобилизованных россиян, всех участников специальной военной операции (СВО) и людей, находящихся на их иждивении. ФЗ дает право на отсрочку платежей по ипотеке, потребительским кредитам и микрозаймам, сообщает пресс-служба верхней палаты парламента. Окончательным шагом к его принятию станет утверждение президентом РФ.

Особенности нового закона ранее объяснили в Госдуме и Центробанке РФ. Они касаются срока оформления кредитных каникул — на время службы по контракту или участия в СВО. После этого их действие продлится еще на 30 дней. Обратиться в банк с требованием изменить условия договора можно с 21 сентября 2022 года по 31 декабря 2023-го.

Помимо мобилизованных, льготным кредитным периодом вправе воспользоваться добровольцы, а также заключившие контракт с Минобороны, Росгвардией, МЧС, ФСБ и рядом других служб. Закон будет распространяться и на пограничников, которые находятся на территории РФ, но задействованы в СВО.

На период каникул банк не выписывает штрафы и приостанавливает исполнительное производство, если оно запущено. Вместе с тем проценты по основному долгу продолжат начисляться.

В случае гибели военнослужащего, получения им первой группы инвалидности или травм, приведших к его смерти, обязательства по кредиту с него и членов семьи снимаются. Подробнее о законопроекте читайте здесь.

Также ранее мы писали, что условия выдачи кредитов начали ужесточать для мужчин призывного возраста в России. Тенденция к повышению коэффициентов риска и усилению скоринга наблюдается в ряде крупных банков, рассказали ранее эксперты рынка.

06.10.2022
news
Как упаковать услуги риелтора и найти клиента на рынке недвижимости

Тренер по продажам и развитию бизнеса на рынке недвижимости России Наталья Кивокурцева рассказала о том, как риелтору выстроить работу на рынке, найти площадки с клиентами и заставить их работать на вас.

 

Что продает риелтор и кто ваш клиент

 

Прежде чем начинать поиск клиентов, Наталья Кивокурцева советует понять, что вы можете предложить рынку. Это важно, чтобы понимать, кто ваш клиент, кого вы больше привлекаете — продавцов или покупателей. Наталья Кивокурцева уверена, что риелтор не продает недвижимость, это делает собственник. Риелтор на вторичном рынке недвижимости предоставляет услугу, то есть продает свое время.

Запомните! Продавать можно только то, что с чем вы расстаетесь. Продавец продает недвижимость, вы — время. Клиенты покупают у вас результат.

Профессия риелтора находится на стыке между рынками товаров и услуг, так как клиент продает товар высокой стоимости, а вы продаете дорогие услуги. Таким образом, найти реального клиента не так просто, как потенциального. Из потенциального он станет реальным только тогда, когда поймет, насколько ему выгодна ваша услуга, насколько вы гарантируете ему результат.

Пока вы не понимаете, для чего существуете на рынке и нужны клиенту, ваша работа будет нерезультативной. Сейчас рынок недвижимости настолько конкурентный, что не иметь упаковки собственных услуг и возможности их реализовать очень опасно. Упаковка — это ваш профессиональный опыт, который будет полезен для клиента. Она нужна для того, чтобы дать клиенту гарантии, что вы продадите его объект за то время, которое прописано у вас в договоре.

Поиск клиентов — не самый сложный этап в работе риелтора. Намного сложнее успешно провести презентацию на подписание эксклюзива.

 

Как устроен «магазин» недвижимости

 

Риелтор на рынке недвижимости не является производителем товара. Он выполняет роль специалиста, который работает с товаром от поставщика. Этот товар вы берете на «полку магазина», подписывая эксклюзивный договор на реализацию.

Как только вы получаете товар, вы начинаете его рекламу. Результативная реклама приносит звонки, показы, переговоры и формирует сделку. При успешной сделке, хороших отзывах вы получаете рекомендацию этого клиента. Таким образом, каждый новый клиент может быть другом предыдущего. Эта схема может помочь планировать результаты вашей работы.

Задачи риелтора на рынке недвижимости Наталья Кивокурцева формулирует так:

1. Найти собственника, который продает объект недвижимости.

2. Заключить с ним договор, имея навык продающей презентации.

3. Скорректировать цену клиента до рыночной в процессе переговоров и до начала рекламы объекта.

4. Создать и запустить продающий маркетинг.

5. Назначить максимальное количество просмотров объекта и конвертировать их в переговоры или в просмотр другого объекта недвижимости из вашей базы.

При работе с покупателем, а не с продавцом, схема будет такой же. Только товаром выступает не объект недвижимости, а предложение, которые вы вместе с покупателем составите заранее. Покупатель может обратиться к вам по разным причинам — например, рынок недвижимости кажется ему сложным и он не готов вникать во все его нюансы.

ВАЖНО

Вашим клиентом является тот, кто приносит вам деньги за оказанную услугу. Чтобы ваш «магазин» недвижимости работал без перебоев, стал доходным и оборотным, нужно знать, где находятся «поставщики» (собственники) и как убедить их отдать свой «товар» (недвижимость) вам на реализацию.

Чтобы реализовать это на практике, вашей целью должно быть не освоение площадки и получение с нее холодных звонков, а создание такой системы работы, при которой входящий поток заявок от потенциальных клиентов позволяет закрывать необходимое количество сделок ежемесячно.

Площадки для поиска и привлечения клиентов:

- Интернет (социальные сети, холодные звонки с профессиональных площадок и другие). Работа в интернете должна вестись системно, а люди должны видеть, что вы предлагаете услугу. Информация о других участниках рынка (банках, государственных компаниях) им не нужна. Потенциальные клиенты должны вместе с вами принимать решение о продаже или покупке недвижимости, в том числе и с помощью интернета.

- Район действия. Прежде чем заниматься расклейкой или рассылкой объявлений, размещением наружной рекламы, убедитесь, что этот район лоялен к услугам риелтора. Познакомьте его с вашими услугами — например, разместив свою фотографию на расклейке или рассылке. Занимаясь районным маркетингом, вы на время становитесь «своим» в определенном месте, поэтому важно, чтобы местные жители знали вас в лицо.

- Клиентская база: продавцы, покупатели, рекомендатели. Ваша главная цель при сборе базы данных — не сиюминутный поиск клиентов на конкретный объект недвижимости, а работа на долгосрочную перспективу, поиск потенциальных клиентов на новые объекты.

06.10.2022
news
Дачная амнистия в 2022 году - кто и как может зарегистрировать право собственности на участки и дома в упрощенном порядке

Благодаря дачной амнистии, которая начала действовать в 2006 году, многие граждане получили возможность в упрощенном порядке стать собственниками участков и домов, которые на них построены. С 2021 года законы, регулирующие порядок и особенности действия дачной амнистии, изменились. Кроме изменений правил регистрации для отдельных категорий земель был продлен срок действия амнистии. Теперь она действует до 1 марта 2031 года.

 

В чем суть дачной амнистии и зачем она нужна

 

Это особый механизм, за счет которого можно в упрощенном порядке стать владельцем земли и недвижимости, построенной на ней. Законы, которые позволили это сделать, начали действовать еще в 2006 году. Необходимость введения порядка упрощенной регистрации была связана с тем, что многие участки находятся в пользовании граждан, но при этом юридически они не являются владельцами — право собственности на них не зарегистрировано. Это связано с тем, что раньше участки выделяли, ими можно было пользоваться, но фактически тот, кто пользовался участком, его собственником не являлся.

Земли выдавали на правах:

- пожизненного владения, которое можно наследовать;
- бессрочного пользования на постоянной основе.

Участки предоставлялись без правового титула, четких планов земель в большинстве случаев не было, их границы не были четко сформированы. На многих участках, несмотря на это, возводились дома. Их подключали к коммуникациям, иногда допускалась даже прописка, но право собственности на участки и дома регистрировалось редко. Получилось так, что участки и объекты на них фактически существуют, и есть люди, которые владеют ими, но юридически существование земель и домов не закреплено. Сложно доказать, что они являются собственностью какого-то конкретного человека, поэтому нельзя продать объект, подарить его, завещать, разделить при разводе, выделить долю ребенку.

Право собственности можно было зарегистрировать и до 2006 года. Но это занимало много времени — нужно было собрать большое количество документов, часто приходилось отстаивать свои права в суде. В связи с этим для юридического закрепления статуса собственника обращались не так часто, в том числе и наследники — после смерти наследодателя, который пользовался участком, строил на нем дом.

Преимущества дачной амнистии такие:

- можно стать собственником земли и построек на ней без сбора большого количества документов, длительного хождения по инстанциям, обращения в суд;

- дом с участком после оформления права собственности можно подарить, продать, обменять, завещать, получить по наследству;

- постройку не смогут признать самостроем и снести ее;

- если участок с домом потребуется для нужд государства, например, для прокладывания трассы, ее собственник сможет получить компенсацию;

- с соседями не придется ссориться из-за того, где должна проходить граница между смежными участками — она будет четко определена;

- проживающим в доме можно будет оформить постоянную или временную регистрацию;

- дом можно использовать в качестве залогового имущества при оформлении ипотеки или другого кредита.

Сбор документов и обращение для того, чтобы официально стать собственником, не является обязательством. Закона, который устанавливает необходимость всем зарегистрировать право собственности, нет. Дачная амнистия — это только право человека в упрощенном порядке стать владельцем земли и построек на ней.

Действующие нормы позволяют зарегистрировать:

- участок для ведения ЛПХ;
- сад, огород;
- участок для ИЖС;
- здание, возведенное на перечисленных категориях участков.

 

Законодательные нормы

 

Порядок и особенности действия дачной амнистии регулируются несколькими законодательными нормами. Это:

- ФЗ №218, который определяет нормы госрегистрации недвижимых объектов;

- ФЗ №217-ФЗ, устанавливающий особенности ведения садоводства и определяющий изменения некоторых нормативных актов РФ;

- ГрК РФ;

- ФЗ № 137, на основании которого был введен в действие ЗК РФ.

 

Последние изменения в дачной амнистии

 

Последние изменения дают возможность:

- узаконить постройки, возведенные на участках, которые отведены под ИЖС;
- узаконить постройки на землях ЛПХ, находящихся в пределах населенного пункта.

Благодаря нововведениям право использовать действующие нормы упрощенной регистрации появилось у наследников:

- людей, которые построили дом до мая 1998 года;
- людей, которым до вступления в силу ЗК РФ были предоставлены участки в бессрочное пользование.

Упрощенным порядком регистрации можно воспользоваться независимо от того, какое у земли назначение и разрешенное пользование.

Общий перечень граждан, которые теперь могут стать собственниками земель или домов в упрощенном порядке, включает:

- тех, кто уже стал собственником дома, а участком, на котором он расположен, бессрочно пользуется или пожизненно владеет;

- наследников тех, кто стал собственником дома до вступления в силу ЗК РФ, а на землю не оформил право собственности;

- тех, кто является владельцем дома или его доли, построенной до вступления ЗК РФ в силу, но не является первоначальным собственником объекта или его наследником;

- тех, кто владеет незастроенным участком, если он был предоставлен в пользование бессрочно или на правах наследуемого владения до того, как начал действовать ЗК РФ;

- тех, кто построил дом до 14 мая 1998 года, но юридически не является собственником земли и недвижимости.

 

Нормы для дома — что учесть при строительстве

 

Дачная амнистия распространяется на земли ИЖС, садовые участки. Но дом, возведенный на таких землях, должен отвечать определенным параметрам. Их устанавливает ГрК РФ:

- ограничена высота сооружения — она не должна превышать 20 метров;

- максимальное количество этажей — 3;

- площадь объекта может быть любой. Но при намерении возвести дом следует направить уведомление о том, что работы начаты. Также уведомляют и об окончании работ, когда строительство будет завершено. Если площадь объекта больше 500 квадратных метров, разрабатывают проектную документацию, которую необходимо согласовать. После окончания всех работ дом вводят в эксплуатацию.

 

Особенности проведения кадастровых работ

 

Ранее регионам РФ дали право самостоятельно устанавливать предельные цены на кадастровые работы, которые нужно провести для подготовки и оформления технической документации. Такое правило действует для садовых и огородных участков, ЛПХ, ИЖС и всех расположенных на них объектах. Установленные в настоящий момент нормы дали возможность заказывать комплексное проведение кадастровых работ. Это позволит снизить вероятность того, что будут допущены реестровые ошибки и возникнут споры между собственниками смежных участков.

 

Порядок упрощенной регистрации – что делать и куда обращаться

 

Чтобы стать полноправным собственником недвижимости, в первую очередь нужно поставить ее на кадастровый учет. Для этого обращаются к кадастровым инженерам — частным предпринимателям или юридическим лицам, которые имеют допуск к такого вида работам. По действующим нормам специалисты, которые будут заниматься проведением кадастровых работ, должны состоять в СРО (саморегулируемой организации). Если обратиться к специалистам, не состоящим в СРО, оформленные ими документы нельзя будет использовать при регистрации права собственности.

Чтобы не попасть на специалистов, которые не имеют права составлять подобные документы, их нужно проверить на предмет того, состоят ли они в СРО. Сделать это можно на сайте Росреестра — нужно зайти в раздел сервисов и перейти в реестр саморегулируемых организаций.

После обращения к специалистам на участок, где расположен дом, выезжает кадастровый инженер. Он делает замеры, проводит геодезические расчеты и составляет технический план.

Стоимость кадастровых работ зависит от нескольких факторов:

- тип объекта;
- удаленность объекта от места, где расположен участок;
- регион расположения участка.

После завершения кадастровых работ нужно обратиться для регистрации права собственности. Сделать это можно одним из таких способов:

- оформить заявление на регистрацию в МФЦ;
- отправить заказное письмо с необходимыми документами в Росреестр;
- оставить электронную заявку на сайте Росреестра. Этот вариант возможен только в случае, если у заявителя оформлена электронная подпись. В случае ее отсутствия нужно обратиться для получения усиленной квалифицированной электронной подписи — только такой вид ЭП подходит для направления заявления с целью внесения сведений в ЕГРН. Чтобы получить подпись, обращаются в аккредитованный удостоверяющий центр.

При обращении для регистрации права собственности необходимо предоставить документы:

- заявление;

- документ, который дает основание зарегистрировать право собственности;

- технический план;

- квитанцию, свидетельствующую об оплате государственной пошлины;

- доверенность в случае, если заявление направляет не тот, на кого будет зарегистрировано право собственности, а его доверенное лицо;

- свидетельство о праве на наследство, если с заявлением обращается наследник.

Документами, на основании которых можно зарегистрировать право собственности, могут быть:

- договор дарения на землю, договор купли-продажи участка, на котром построен дом;

- документ, свидетельствующий о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

- документ, свидетельствующий о том, что организацией был выделен участок ее сотруднику;

- договор, заключенный на оплату коммунальных услуг;

- документы, свидетельствующие перечисление средств в качестве оплаты за потребление электричества, газа, воды;

- документация по технической инвентаризации.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей. При подаче документов удаленно через сайт Росреестра нужно будет заплатить 70% от установленной суммы.

Если предоставленные документы соответствуют предъявляемым требованиям и их достаточно, объект ставят на кадастровый учет и присваивают кадастровый номер. Заявителю выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

 

В каких случаях могут отказать в регистрации по упрощенной схеме

 

Это может произойти в таких случаях:

- заявителем предоставлен неполный пакет документации;

- в предоставленной документации есть ошибки, например, которые ставят под сомнение факт пользования участком;

- заявление направлено третьим лицом без наличия доверенности;

- не оплачена государственная пошлина.

Причиной отказа могут быть другие факторы – не только отсутствие каких-либо документов или ошибки в них. Отказ может быть обусловлен:

- нахождением участка в природоохранной зоне;

- отсутствием границ участка;

- неверным указанием границ участка

- наличием противоречий между лицами, которые хотят зарегистрировать право собственности на объект.

Бывает, что в Росреестре отказывают зарегистрировать право собственности, а заявитель считает, что с документами все в порядке. Чтобы защитить свои права, можно обратиться с иском в суд. Если суд признает отказ неправомерным, право собственности будет зарегистрировано.

Иногда в Росреестре отказывают в регистрации, но при определенных ситуациях можно исправить несоответствия и подать заявку повторно. Например, если при возведении объекта не учитывали минимальный отступ от границ участка. В таком случае право собственности на землю может быть зарегистрировано, а на постройку нет. Чтобы не оставлять объект незарегистрированным, можно обратиться к владельцам соседнего участка, чтобы выкупить у них недостающие метры. Если соседи согласятся продать часть участка, после повторного обращения в Росреестр можно будет зарегистрировать право собственности.

 

Что делать, если не хватает документов на дом

 

Не во всех ситуациях заявители имеют возможность предоставить полный пакет документов, необходимый для регистрации. Например, когда дом построили еще в советское время, но документы потеряли или испортили, но восстановлением не занимались. Также отсутствие документов может быть обусловлено тем, что тот, кто построил дом, умер, а наследники в установленный законом срок не обращались с целью регистрации права собственности.

В таких ситуациях тоже можно зарегистрировать право собственности. В первую очередь нужно обратиться в местную администрацию — запросить копии документов, актов, записи в похозяйственной книге и любую другую документацию, которая может дать основание на регистрацию права собственности.

Если документов нет, можно обратиться с иском в суд. Право собственности может быть признано по приобретательной давности. В частности, если человек докажет, что он 15 лет добросовестно владел объектом, то суд может вынести решение в его пользу – в Росреестре будут обязаны зарегистрировать право собственности. Но каждый такой случай рассматривается индивидуально и решение принимают с учетом достаточности доказательств добросовестного пользования. Ими могут быть:

- свидетельские показания соседей или людей, проживающих на улице, в населенном пункте;
- счета за услуги ремонта;
- договор, заключенный с провайдером для подключения интернета к дому.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!