8(987)-333-77-62
В моем блокноте
С первого марта вступил в силу новый закон: теперь, если заказчик собирается построить дом с использованием ипотечных средств, деньги в обязательном порядке сначала поступят на эскроу-счет банка и будут находиться там вплоть до регистрации права собственности на новый дом. По мнению юриста Ирины ДРОЗДОВОЙ, эти новшества позволят усилить контроль за качеством работ и соблюдением сроков в загородном строительстве. Вот только цены на дома при этом могут взлететь до небес.
— Первого марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22.07.24 г. «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С чем это связано?
— Для начала хочу напомнить, что эскроу-счета использовали и раньше в ИЖС, когда заказчик и застройщик заключали договор долевого участия. А теперь их можно применять, если дом строится по договору подряда.
— А в чем разница?
— Если вы заключаете договор долевого участия, значит, сторонами будете вы — участник долевого строительства — и тот, кто обязуется построить, — застройщик. В этом варианте счет эскроу обязателен. При оформлении договора подряда между заказчиком и подрядчиком счет эскроу не всегда обязателен. За исключением тех случаев, когда гражданин использует ипотеку на строительство дома, тогда эскроу обязателен. Иначе банк ее просто не согласует.
— Что тогда принципиально нового появится для тех, кто занимается строительством индивидуальных домов?
— Деньги клиента будут размещены на специальном банковском счете, и подрядчик не сможет ими воспользоваться до предоставления сведений о регистрации права собственности на дом, кроме того, заказчик сможет получить их обратно, если подрядчик не выполнит свои обязательства.
— В каком банке должен быть открыт счет эскроу?
— Это может быть только уполномоченный банк. После подписания договора подряда клиент вносит деньги на счет эскроу. Чаще всего это банк, который выдал кредит подрядчику на строительство. Если же компания строит на свои средства, тогда банк выбирают по согласованию сторон заказчик и подрядчик.
— А если ни заказчик, ни подрядчик не хотят использовать эскроу-счет?
— Применение эскроу-счетов в госпрограммах поддержки обязательно. То есть человек не сможет получить льготную «Семейную ипотеку» или ипотеку для IT-специалистов на строительство частного дома, если откажется от размещения средств для оплаты работ по договору подряда на счете эскроу.
— Но банк может обанкротиться.
— Счета эскроу открывают только в тех финансовых организациях, которые имеют достаточный кредитный рейтинг, кроме того, средства для постройки дома, размещенные на эскроу-счете, будут застрахованы в пределах 10 млн рублей.
— Но дом может стоить и дороже…
— Увы, в данном случае сумма страхового покрытия ограничивается 10 млн рублей.
— Какие же преимущества дает гражданам применение этого новшества?
— Прежде всего заказчик получает право отказаться от продолжения строительства и вернуть средства со счета эскроу, оплатив подрядчику его затраты на использованные материалы и выполненные работы.
— В каком случае возможен односторонний отказ заказчика от договора?
— Например, если подрядчик долгое время не приступает к работам или явно их затягивает. Допустим, в договоре стоял срок окончания работ — июль, вы приехали на участок в августе, а там еще даже не начинали котлован копать. Поэтому очень важно в договоре подробно прописать все виды работ, этапы и сроки их окончания. В этом случае вы как заказчик сможете не только вернуть свои деньги, но и предъявить убытки подрядчику.
— Это касается только тех домов, которые строительная компания возводит с нуля, или быстровозводимых тоже?
— Вы можете сами приобрести домокомплект и передать его подрядчику, просто в этом случае в договор подряда стоимость комплекта не включается.
— Какую задержку по срокам можно считать уже критичной, чтобы предъявить претензии подрядчику?
— Срок строительства, разумеется, не безграничен. В законе указан срок депонирования средств на счете после окончания строительства — не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Если в договоре указан срок строительства 2 года, к нему прибавляется еще полгода, значит, через 2,5 года вы должны получить право собственности на новый дом. Если же к этой дате стройка еще не закончена, то фиксируются нарушения договора подряда, и деньги возвращаются гражданину, либо по соглашению сторон срок строительства должен быть изменен.
— Есть еще одна проблема у тех, кто решился на постройку собственного дома: первоначальная смета часто меняется, причем, как правило, в сторону увеличения. Новый закон регулирует этот вопрос?
— Да, если вы заключили с подрядчиком договор и открыли счет эскроу, то стоимость дома будет зафиксирована в договоре и ее можно изменить только по соглашению сторон, при этом необходимо будет еще уведомить об этом банк.
Также есть несколько важных юридических нюансов, о которых нужно знать, если вы хотите взять ипотеку для постройки дома.
Первое: земельный участок под дом должен быть оформлен в собственность или предоставлен в аренду (безвозмездное пользование) для приобретения права собственности на построенный на нем дом. Это важно, иначе ипотеку на ИЖС не дадут.
Второе: строительство могут вести только юридические лица или ИП, которые включены в Единую информационную систему жилищного строительства, по-другому — Единый реестр застройщиков. В этой системе они не просто регистрируются, они должны размещать там информацию о себе и об объектах, которые возводят. На этом ресурсе есть открытая часть, которая доступна всем: информация о подрядчике, о проектах домов и финансирующих банках. В закрытой части добавляется информация о земельном участке, заказчике и его договоре.
— То есть просто нанять бригаду рабочих, как это делают большинство дачников, или построить дом вместе с родственниками и знакомыми теперь уже нельзя?
— Если вы собираетесь брать на постройку дома ипотеку, то воспользоваться услугами какой-нибудь компании «Рога и копыта» не удастся. А если строите за свои кровные, можете нанимать кого хотите.
— Все это хорошо, конечно, — контроль со стороны государства за индивидуальным строительством и то, что деньги заказчика будут храниться до регистрации права на дом на специальном счете, — но ведь строительным компаниям придется брать кредит, пока они возводят объект. А это приведет к удорожанию их услуг.
— Совершенно верно. Поэтому правительство пошло на налоговые послабления для подрядчиков: с 1 апреля 2025 г. работы по договору подряда на строительство жилого дома с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС, что может быть привлекательным и для заказчика тоже.
— А кто должен регистрировать право собственности на дом? С этим порой тоже возникает немало проблем.
— После подписания акта выполненных работ регистрацией может заниматься как будущий собственник дома, так и подрядчик либо уполномоченный орган. Поэтому в самом договоре важно определить способ регистрации права собственности. Например, можно записать, что право собственности регистрируется по заявлению уполномоченного органа, если ему направляются уведомления о начале и окончании строительства.
— А что это за орган?
— В законодательстве указаны два варианта — либо это орган власти субъекта РФ, либо орган местного самоуправления. Но в любом случае это орган, который уполномочен проводить строительный надзор. Если же строительство ведется без направления уведомлений в уполномоченный орган, право собственности регистрируется по заявлению одной из сторон договора подряда.
Вместе с экспертами рассказываем, с помощью каких инструментов можно накопить на первый взнос по ипотеке и какие рекомендации следует соблюдать
В условиях высоких ставок по ипотеке и по депозитам стратегия накопления становится актуальной для многих граждан, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Об этом свидетельствует и статистика ЦБ. По данным регулятора, средства россиян в банках в феврале выросли на 1,9% (+₽1,1 трлн) и к 1 марта составили 57,6 трлн руб.
«Высокие ставки по депозитам, высокие ставки по ипотеке, не очень высокий рост цен на недвижимость, а в ряде случаев и их снижение способствуют переходу граждан к острожной стратегии накопления средств на депозитах или накопительных счетах», — сказал завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Очевидно, что высокие ставки по депозитам будут такими на фоне высокой ключевой ставки, значительное снижение которой в ближайшие месяцы не прогнозируется. Поэтому эта стратегия вполне логична», — добавил он.
Похожую точку зрения высказал директор консультационного центра «Дом.РФ» Михаил Ковалев. «Ставки по кредитам, в том числе по рыночным ипотечным программам, пока высокие, поэтому брать их невыгодно — лучше подождать снижения ставок, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет и переплату по кредиту», — пояснил эксперт. В то же время благодаря высоким ставкам по депозитам сейчас достаточно благоприятное время для формирования и приумножения накоплений, добавил он.
Особенно эта стратегия актуальна для тех, кто не подпадает под параметры льготных программ, например семейной ипотеки, добавил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Когда ставки по рыночной ипотеке опустятся до более или менее приемлемого уровня, на руках уже будет сумма для первого взноса по ипотеке», — добавил он.
По словам экспертов, по рыночным программам оптимальным сейчас является первый взнос в размере 30%. С такой суммой повышаются шансы на одобрение, снижается нагрузка на семейный бюджет и переплата, а банки могут предоставить более выгодные условия, чем заемщикам с более низким первым взносом. По льготным программам можно ориентироваться на 20% — это минимальный размер первоначального взноса.
Депозиты и брокерские счета
По мнению экспертов, для большинства россиян наиболее подходящим инструментом накопления средств на первый взнос по ипотеке является банковский вклад, который застрахован на сумму 1,4 млн руб. «Накопление на квартиру или первый взнос по ипотеке — это большие финансовые цели, достижение которых требует времени, а высокие ставки по депозитам позволяют быстрее накопить нужные суммы и достичь целей за счет дополнительных процентов», — пояснил Михаил Ковалев. «Если человек положит 500 тыс. руб. в банк под 20% годовых сроком на год с ежемесячной капитализацией процентов, его доход в конце срока составит 109,7 тыс. руб. Общая сумма — 609,7 тыс. руб.», — привел расчеты эксперт «Дом.РФ».
Если сравнивать депозит и накопительный счет, первый выигрывает фиксированной ставкой, второй — возможностью снятия, причем ставка в данном случае в первые три месяца может быть выше, добавил Александр Цыганов. «Доходность по накопительным счетам последние полгода была на уровне 20–24% годовых, а значит, при наличии 1 млн руб. по итогам можно получить 1,1–1,12 млн руб., что реально увеличит возможности использования средств как первый взнос во многих регионах», — отметил он.
Вложения в валюту, акции, облигации могут принести большую доходность, но и риски для инвесторов здесь выше, особенно для начинающих. Такие инвестиции требуют профессиональных знаний. «Если человек хорошо разбирается в инвестициях и у него открыт брокерский счет, доходность от вложений будет выше, но выше будут и финансовые риски. Вложение временно свободных средств в ОФЗ или корпоративные облигации может быть выгоднее банковских вкладов», — отметил Михаил Ковалев. «Рынок акций, учитывая его сильное падение за последние недели, теоретически может предложить большую доходность, но и риски здесь несоизмеримо выше», — добавил Игорь Додонов.
Продажа ненужного и налоговые вычеты
Чтобы ускорить процесс накопления на покупку жилья, эксперты рекомендуют рассмотреть продажу имеющегося имущества. «Особенно если это малогабаритная квартира, неиспользуемый гараж или земельный участок», — привел примеры Михаил Ковалев.
Кроме того, можно пересмотреть вещи, которые не используются, и также выставить их на продажу, добавила руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Это может быть ненужная техника, одежда, мебель, раритетные часы или бабушкин сервиз. «Выставите адекватную цену, сделайте скидку при необходимости, так у вас наберется 50 тыс. или даже 100 тыс. руб., которые можно будет положить на депозит», — отметила эксперт.
Помимо этого, эксперты советуют использовать налоговые вычеты, которые также можно направить на накопления первого взноса. Речь идет о вычетах при оплате образовательных, медицинских услуг. «Рекомендую всегда хранить чеки и другие документы, которые подтверждают ваши расходы, особенно при крупных покупках. Можно воспользоваться социальным налоговым вычетом при расходах на лечение или покупку медикаментов. У вас будут деньги, которые также можно отложить», — добавила Елена Мищенко.
Маткапитал
Значительно облегчить накопление на первый взнос поможет материнский капитал, который можно суммировать с накоплениями и направить на первый взнос по ипотеке. Так, с 1 февраля 2025 года размер маткапитала составил:
- 690,2 тыс. руб. — на первого ребенка;
- 912,1 тыс. руб. — на второго ребенка;
- 221,8 тыс. руб. — доплата на второго ребенка, если выплату за первого уже получали.
«Если каждый месяц откладывать 25 тыс. руб. и инвестировать под 16% годовых с ежемесячной капитализацией, за три года можно накопить около 1,14 млн ₽. Если добавить к этому материнский капитал (690,2 тыс. руб.), то общая сумма составит примерно 1,84 млн руб., что достаточно для первого взноса за квартиру стоимостью 6–7 млн руб. в большинстве регионов России», — привел расчеты директор консультационного центра «Дом.РФ».
Субсидии для молодых семей
Помимо маткапитала, можно воспользоваться субсидией на покупку собственного жилья по программе «Молодая семья». Она действует до 2030 года. Основные критерии — возраст супругов не должен превышать 35 лет, при этом семья должна быть нуждающейся в улучшении жилищных условий. Например, обеспеченность жилой площадью на каждого члена семьи ниже нормы, установленной в регионе (в Москве это 10 кв. м на каждого члена семьи).
В отличие от программы маткапитала, в данном случае семья необязательно должна иметь детей. Но при их наличии размер предоставляемой субсидии составит 35% вместо 30%. То есть молодая семья может получить 30–35% от стоимости жилья в регионе, а оставшуюся часть оплатить из собственных средств или оформить ипотеку.
- Первое, с чего эксперты советуют начать копить на квартиру, — определить ее параметры и примерную стоимость. Затем рассчитать первоначальный взнос и срок накопления нужной суммы. Для этого можно использовать сервисы оценки жилья и ипотечные калькуляторы. «Кроме первоначального взноса, нужно учесть дополнительные расходы по оформлению сделки (например, услуги риелтора и нотариуса), а также ремонт и покупку мебели», — указал Михаил Ковалев.
- После чего следует проанализировать свой бюджет — посмотреть ежемесячные доходы и траты. «Записывайте все ваши доходы и расходы за месяц: сколько уходит на продукты, предметы первой необходимости, одежду и другие услуги. Так вы сможете увидеть, где можно сократить траты и увеличить сбережения. Мелочи вроде кофе навынос или ненужных покупок на маркетплейсах съедают значительную часть бюджета. Попробуйте уменьшить эти расходы», — рекомендовала Елена Мищенко.
- После чего следует определить фиксированный процент от дохода, который ежемесячно будет идти на накопления, например 20–30%. Эти средства можно переводить на накопительный счет. В идеале это должна быть сумма не меньше предстоящего ипотечного платежа. Это поможет адаптировать оставшийся семейный бюджет под ежемесячные траты и оценить комфортность нагрузки, пояснил представитель «Дом.РФ». По возможности активы лучше диверсифицировать: вкладывать деньги в разные инструменты. Это могут быть накопительные счета и вклады, облигации или золото, добавил эксперт.
- Изучить льготные ипотечные программы — они помогут купить жилье быстрее. Например, это могут быть программы cемейной, сельской, дальневосточной и арктической или IT-ипотеки.
«Приобретение жилья — финансовая цель, к которой нужно заранее готовиться, и здесь важно начать действовать как можно раньше, использовать все доступные инструменты и регулярно пересматривать свою финансовую стратегию. Комбинация разумного инвестирования, использования господдержки и оптимизация имеющихся активов позволит достичь цели быстрее», — заключил Михаил Ковалев.
Договор ренты помогает одиноким людям обеспечить себе достойную жизнь, а плательщику ренты — получить недвижимость, не оформляя ипотеку. Рассказываем, какой бывает рента, в чём её особенности и какие подводные камни есть у такой сделки.
Благодарим за консультацию Марию Печек, старшего юриста адвокатского бюро BGMP.
Договор ренты — это договор, согласно которому одна сторона обязуется выплачивать другой регулярные денежные суммы или помогать другим способом. За это вторая сторона передаёт в собственность первой своё имущество.
Такое имущество может быть движимым или недвижимым: автомобиль, квартира, дом.
Тот, кто выплачивает ренту, называется плательщик ренты, а тот, кто её получает, — получатель ренты, или рантье.
Рантье — это люди, которые живут за счёт средств, получаемых от ренты. В более широком смысле — за счёт дохода, который приносит капитал: на проценты от вкладов, ценных бумаг, доходы от недвижимости, земли, бизнеса.
Существует 3 вида ренты жилой недвижимости: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента
При постоянной ренте стороны определяют стоимость квартиры, дома или участка, а также договариваются о размере ежеквартальных или ежемесячных взносов. Такие взносы получает рантье, а в случае его смерти — его наследники.
Право собственности на жильё переходит плательщику ренты. Он может использовать его сразу или после выплаты суммы — в зависимости от того, о чём договорились стороны.
Постоянная рента предусматривает полную выплату всей суммы по договору. Права получателя ренты могут передаваться по уступке права требования и передаются по наследству.
ПРИМЕР
Мария заключила договор постоянной ренты с Сергеем. Они договорились, что каждый месяц Мария будет платить ему 50 тыс. рублей, а взамен получит его загородный дом, которым может пользоваться сразу. Всю сумму Мария должна выплатить за 5 лет.
Но через 3 года Сергей умер. Остальные 2 года Мария будет платить ренту его дочери в том же размере, по 50 тыс. рублей в месяц.
Постоянная рента может выплачиваться не только деньгами. Плательщик ренты может предоставлять вещи, выполнять работы или оказывать услуги, стоимость которых эквивалентна сумме ренты.
ВАЖНО
Размер ежемесячной суммы, которую получает по договору рантье, не может быть меньше прожиточного минимума в том регионе РФ, где он живёт.
Если стороны не оговорили в договоре периодичность выплаты денежных сумм, то по закону они выплачиваются раз в квартал.
Плательщик может досрочно выкупить ренту, то есть выплатить оставшуюся сумму рантье. В договор ренты нельзя включить пункт о том, что плательщик отказывается от права выкупа: такое положение будет ничтожным, то есть недействительным.
Если плательщик ренты перестаёт платить, получатель может либо потребовать от него выплатить оставшуюся сумму, либо расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость. Уже выплаченные взносы не возвращаются.
ПРИМЕР
Борис — плательщик ренты, Георгий — рантье. Если Борис просрочит выплаты или откажется платить, Георгий может обратиться в суд и потребовать либо обязать Бориса выкупить ренту, либо расторгнуть договор. Уже уплаченные взносы Борису не вернут.
Пожизненная рента
Условия пожизненной ренты другие. Есть 3 принципиальных отличия пожизненной ренты от постоянной.
1. Пожизненная рента устанавливается на период жизни человека, который передаёт имущество под выплату ренты, или другого человека, которого он укажет.
Если он умирает, рента прекращается — недвижимость переходит к плательщику ренты, даже если он ещё не выплатил все взносы. По наследству пожизненная рента не переходит.
2. Рантье имеет право жить в квартире и пользоваться ею до самой смерти.
Хотя после заключения договора ренты собственником становится тот, кто платит ренту. Он тоже может заселиться в эту квартиру и пользоваться ею, но на практике такое происходит редко. Для выплаты ренты между сторонами должны быть хорошие отношения, а совместное проживание способно их испортить.
3. И самое главное: пожизненная рента выплачивается до смерти её получателя, даже если стоимость квартиры уже выплачена.
Нередки случаи, когда плательщик ренты отдавал рантье-долгожителю стоимость двух, а то и трёх квартир. Если плательщик ренты умирает, обязательство по выплате переходит к его наследникам.
РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ
В 1965 году 47-летний адвокат Франсуа Раффре заключил договор пожизненной ренты с 90-летней Жанной Кальман. Он рассудил так: старушке уже 90, при выплатах 2,5 тыс. франков в месяц квартира окупится за 10 лет, а до 100 лет мало кто доживает. Он планировал получить жильё раньше.
Адвокат жестоко ошибся. Жанна Кальман прожила ещё 32 года и в итоге пережила Франсуа Раффре. После его смерти ренту старушке выплачивала его вдова. Жанна Кальман умерла в 1997 году в возрасте 122 лет.
Договор пожизненной ренты чаще всего заключают одинокие пожилые люди, у которых нет родственников и которым некому завещать своё жильё.
Пожизненная рента выплачивается ежемесячно, но стороны могут согласовать и другой график выплат. Если в договоре не указана периодичность выплат, то по умолчанию они должны происходить раз в месяц.
В остальном условия похожи на постоянную ренту: выплаты не должны быть меньше прожиточного минимума. По договору жильё может быть передано плательщику ренты бесплатно, тогда он ежемесячно выплачивает определённую сумму. Но стороны могут договориться и о единовременной выплате — например 10% стоимости квартиры. Тогда передача жилья оформляется как купля-продажа.
ПРИМЕР
Нина Степановна — пенсионерка, которая живёт в небольшой трёшке. Она одинока: у неё нет детей и родственников, которые могли бы ей помогать и которым она бы завещала свою квартиру. Она заключила договор пожизненной ренты с Антоном — отцом сына-подростка.
Антон ежемесячно выплачивает Нине Степановне 35 тыс. рублей. Нина Степановна получает значительную прибавку к пенсии, а после её смерти Антон переоформит квартиру на подросшего сына.
Если плательщик перестаёт платить, рантье вправе потребовать выкупить недвижимость или расторгнуть договор.
Договор пожизненной ренты можно заключить с несколькими собственниками. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к остальным, то есть ежемесячная выплата не снижается. А обременение с квартиры снимется после смерти последнего из получателей ренты.
Пожизненное содержание с иждивением
Это почти то же самое, что пожизненная рента, только кроме денег плательщик ренты предоставляет рантье ещё и уход — содержание и иждивение. Это может быть помощь по дому, покупка продуктов, транспортировка в поликлинику. Список обязательств включается в договор ренты, в нём может быть указана покупка одежды, приготовление еды, уборка, сопровождение на прогулке — всё то, что делают дети или внуки для своих пожилых родственников.
В остальном условия пожизненного содержания с иждивением такие же, как и в случае пожизненной ренты.
Подписывая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты нередко соглашается жить совместно со своим подопечным: так удобнее за ним присматривать, ухаживать, готовить ему еду. Ежемесячные выплаты в этом случае меньше, чем при пожизненной ренте, поскольку большая часть приобретаемых одиноким человеком благ — нематериальная.
По закону плательщик ренты может продать такое жильё, но, во-первых, только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты. Во-вторых, его обязанности по выплате ренты перейдут к новому покупателю.
ВАЖНО
Рента накладывает на жильё обременение. Покупатель может приобрести его, но только вместе с этим обременением.
— Ф.И.О., паспортные данные плательщика ренты и её получателя.
— Адрес и все данные квартиры, включая её площадь и кадастровый номер.
— Стоимость квартиры — это поможет определить завершение постоянной ренты.
— Размер платежей: размер первоначальной выплаты, если она будет, и сумму регулярных взносов.
— Периодичность взносов.
— Способ оплаты, порядок выплат.
— Условия ренты: что ещё входит в обязанности того, кто выплачивает ренту, кроме перечисления денег. Если речь про пожизненное содержание с иждивением, то весь перечень обязанностей плательщика: что именно он должен делать для получателя ренты и услуг.
— Где будут проживать обе стороны: останется ли рантье жить в квартире и переедет ли туда жить плательщик ренты.
— Будут ли индексироваться рентные платежи с учётом инфляции. Если да, то как именно.
Чтобы заключить договор ренты, вам понадобятся такие же документы, что и при купле-продаже квартиры:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если это право возникло до 2016 года;
- техпаспорт квартиры;
- справка о зарегистрированных в квартире людях — её можно взять в УК;
- справка об отсутствии задолженностей по квартплате, её тоже можно взять в УК, у поставщика услуг или запросить данные на портале ГИС ЖКХ;
- нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги получателя ренты на заключение договора;
- справка о дееспособности из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Важно
Справку из диспансеров надо получить обязательно, если договор заключается с пожилым получателем ренты. Если этого не сделать, договор ренты можно будет оспорить, доказав, что получатель ренты на момент подписания бумаг был не в себе и не понимал значения своих действий.
Договор ренты в обязательном порядке удостоверяет нотариус. Договор, согласно которому недвижимость отчуждается под выплату ренты, не требует госрегистрации, если он заключён после 1 марта 2013 года.
А вот переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в Росреестре. Подать документы в Росреестр можно самостоятельно через МФЦ или попросить об этом нотариуса, который удостоверял вашу сделку.
Услуги нотариуса и пошлину за регистрацию перехода прав обычно оплачивает тот, кто будет платить ренту.
Да. Рентные платежи — это доход, с которого нужно уплачивать налог по ставке 13%.
Если был сделан единовременный взнос и сделка оформлена как купля-продажа с обременением, с полученной суммы рантье должен выплатить налог. Его размер зависит от срока владения недвижимостью и налоговой ставки.
Рента — взаимовыгодная сделка, которая помогает одинокому человеку обеспечить себе достойную старость и уход, а плательщику ренты — получить жильё через несколько лет. Но есть риски для обеих сторон сделки.
Риски получателя ренты
— Плательщик может выполнять обязанности не в полном объёме: нерегулярно выплачивать взносы или не выполнять какие-то обязательства по уходу. Не надо договариваться устно и надеяться на порядочность плательщика. Каждая договорённость должна быть зафиксирована письменно в договоре. Только в этом случае вы сможете обратиться в суд и расторгнуть договор, вернув себе жильё.
— Плательщик ренты может сознательно ухудшать условия проживания получателя, особенно если состояние здоровья последнего и без того слабое. Хорошо, если за исполнением договора будет периодически, хотя бы раз в месяц, присматривать кто-то из соседей: проверять, прибрано ли в доме, приготовлена ли еда, нет ли жалоб у получателя ренты, особенно если он не выходит из дома и не может сам обратиться в суд.
— Есть риск попасть в криминальную схему. Одинокие пожилые люди нередко становятся жертвами мошенников, которые обманом вынуждают их подписать невыгодный договор или даже причиняют вред здоровью, чтобы поскорее получить недвижимость.
Риски плательщика ренты
— Договор может быть признан недействительным, если будет доказано, что на момент его подписания получатель ренты был недееспособным. Ещё до подписания бумаг запросите у рантье справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
— Главный риск при заключении договора пожизненной ренты заключается в переплате, если получатель окажется долгожителем. Убедитесь, что вас устраивают условия договора, стоимость недвижимости и размеры первоначального и ежемесячного взносов.
— Если получатель выплат пойдёт в суд с претензией на плохой уход за ним, вам придётся доказывать обратное. Это довольно сложно — впрочем, как и доказать, что уход был ненадлежащим.
Расторгнуть договор ренты можно двумя способами.
1. По соглашению сторон
Это мирное соглашение, оно подписывается, если обе стороны пришли к выводу, что дальше соблюдать условия договора им не нужно. Они заключают соглашение, в котором прописывают условия прекращения договора: возвращается ли жильё к получателю ренты, компенсирует ли он выплаты и единовременный взнос плательщику и т. п.
Такое соглашение необходимо удостоверить у нотариуса, поскольку сам договор ренты был нотариальным.
2. Через суд
Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая — нет, надо идти в суд. В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в следующих случаях:
— существенно нарушены условия договора (плательщик не платит взносы и т. п.);
— получатель ренты подписывал договор под влиянием заблуждения или был недееспособным.
В обоих случаях в суде придётся предъявлять веские доказательства.
— Рента бывает трёх видов: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. В первом случае стоимость ренты постепенно выплачивается получателю или его наследникам. Во втором и третьем рента платится, пока жив получатель, и прекращается с его смертью.
— Рантье имеет право жить в квартире и пользоваться ею до своей смерти, хотя собственником после заключения договора становится тот, кто платит ренту. На жильё накладывается обременение.
— Договор ренты нужно обязательно удостоверять у нотариуса, иначе он будет признан недействительным.
— Рента может выплачиваться не только деньгами, но и услугами, работами, заботой.
— Рентные платежи — это доход, с которого надо уплачивать налог.
— Основной риск получателя ренты — недобросовестность плательщика. Главный риск плательщика — если получатель ренты окажется долгожителем. Тогда ему придётся значительно переплатить за жильё.
Приобретение недвижимости в период брака, согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, автоматически делает её совместно нажитым имуществом супругов. Это означает, что оба супруга имеют равные права на такую собственность, независимо от того, на чьё имя она оформлена и кто непосредственно участвовал в её приобретении.
Существуют ситуации, когда имущество, приобретённое в браке, может считаться личной собственностью одного из супругов:
- Наследство или дарение: Если квартира получена одним из супругов в наследство или была подарена, она считается его личной собственностью.
- Средства, принадлежавшие до брака: Если недвижимость приобретена на личные средства, которые принадлежали супругу до вступления в брак, она может быть признана его личной собственностью. Однако важно иметь документальные доказательства происхождения этих средств.
- Брачный договор: Заключение брачного контракта позволяет определить режим собственности на имущество, приобретённое в браке, и установить, что определённая недвижимость будет являться личной собственностью одного из супругов.
Брачный договор — это юридический инструмент, позволяющий супругам самостоятельно определить режим собственности на имеющееся и будущее имущество. Включив в него положения о том, что определённая недвижимость будет считаться личной собственностью одного из супругов, можно избежать споров при разделе имущества.
Порядок оформления брачного договора:
- Составление документа: Супруги совместно или с помощью юриста формулируют условия договора, определяя, какое имущество и на каких условиях будет принадлежать каждому из них.
- Нотариальное удостоверение: Договор необходимо заверить у нотариуса, что придаёт ему юридическую силу.
- Регистрация прав: Если брачный договор касается недвижимости, рекомендуется зарегистрировать его в Росреестре для обеспечения прозрачности прав собственности.
Если планируется приобретение недвижимости на средства, принадлежащие одному из супругов до брака, важно иметь документальное подтверждение происхождения этих средств. Это могут быть:
- Банковские выписки: Подтверждают наличие и движение средств на счетах до вступления в брак.
- Договоры продажи имущества: Например, если до брака была продана другая недвижимость, и вырученные средства использованы для новой покупки.
- Наследственные документы: Подтверждают получение средств или имущества в наследство.
Один из способов закрепить право собственности на недвижимость за одним из супругов — оформление договора дарения. В этом случае один супруг дарит другому свою долю в имуществе, что делает второго единоличным собственником. Однако стоит учитывать, что такая сделка может иметь налоговые последствия и требует нотариального оформления.
Если брачный договор не заключён, а квартира приобретена в браке, она считается совместной собственностью. В случае развода второй супруг может претендовать на её часть, даже если фактически не участвовал в её приобретении. Чтобы минимизировать риски:
- Ведите раздельный учёт финансов: Фиксируйте, какие средства являются личными, а какие — совместными.
- Сохраняйте документы: Подтверждайте происхождение личных средств, используемых для крупных покупок.
- Консультируйтесь с юристом: При планировании крупных сделок обращайтесь за профессиональной помощью для правильного оформления документов.
Защита прав на недвижимость, приобретённую в браке, требует внимательного подхода и заблаговременного принятия мер. Заключение брачного договора, документальное подтверждение происхождения средств и грамотное юридическое сопровождение сделок помогут избежать претензий со стороны супруга и обеспечить сохранность имущества.