8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Ипотека сейчас запредельно дорогая, и спрос на рынке недвижимости заметно упал, однако работы у риелторов меньше не стало. Рынок живет обменом и альтернативными сделками.
Сейчас для продажи квартиры недостаточно дать объявление, говорит член правления "Российской гильдии риелторов" Ирина Монастырская. "Рынок однозначно живет обменными операциями. Доплата, которая необходима, чтобы поменять однокомнатную на двух- либо трехкомнатную - это те деньги, которые либо есть в накоплениях у людей, либо они могут все-таки себе позволить обслуживать ипотечный кредит на эту сумму", - говорит она.
Сегодня и банки отмечают, что средний чек по ипотеке серьезно падает, он даже в крупных городах-миллионниках составляет не более 3 млн руб., добавляет Монастырская. При этом построить альтернативную цепочку, в которой бывает по четыре-пять и даже шесть квартир, без риелтора невозможно, отмечает она. Мало подобрать объект - нужно, чтобы он был встроен в те сроки и в те условия, которые объявлены каждым продавцом своему покупателю. А, если, например, в цепочку встраивается квартира с детскими долями и нужно получить распоряжение органов опеки, либо объект, который уже находится в залоге у банка, то цепочка может просто распасться.
На первичном рынке, отмечает Монастырская, в период маленьких ставок по ипотеке клиенты оформляли кредит, покупали новостройку, делали ремонт после сдачи дома и затем продавали свою прежнюю квартиру. Теперь же нет таких условий. "Сейчас основная масса покупателей новостроек приходит с серьезной задачей - сначала продать вторичное жилье, - говорит риелтор. - Это будет являться большим первым взносом при покупке квартиры в новостройке". Поэтому, по ее словам, застройщики начали выстраивать отношения с агентствами недвижимости по traid-in - схеме, когда прежняя квартира "сдается" застройщику для продажи, и эта сумма засчитывается в покупку нового жилья.
Профессионалы рынка недвижимости не первый раз сталкиваются со стадиями так называемого замедления, уменьшения спроса, говорит управляющий директор МИЭЛЬ "Сущевский" Александр Москатов. В таких условиях риелтору приходится более тщательно подходить к маркетингу, необходима более глубокая работа с продавцами объекта в части выявления потребностей и формирования какой-то стратегии продажи. Конкуренция между продавцами растет.
"Я думаю, что осень пройдет под эгидой именно конкуренции продавцов между собой, а, точнее, агентов продавцов, на вторичном рынке, - говорит он. - В части рынка новостроек на первый план выходит агентская экспертиза, которая поможет покупателю выбрать выгодную программу под объект. Сегодня разные объекты, скажем так, ищут решения в части ценообразования, программ дисконтирования, каких-то рассрочек и т. п. В этом необходимо вовремя разбираться и отличать, например, псевдо-скидки от реальных выгодных условий".
Рынок на данный момент достаточно спокойный, он комфортен для проведения альтернативных сделок, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. При этом многие потенциальные покупатели сейчас делают выбор в сторону аренды. И такая тенденция будет сохраняться до конца года. Из новых трендов можно отметить сокращение срока принятия решения конкретными покупателями и конкретным продавцом. "Дело в том, что сейчас очень дорого стоит время, это самый дорогой ресурс. Если вам сделали предложение о покупке, и квартира вас устраивает, то решение лучше принимать сразу и не тянуть с ответом в течение нескольких следующих дней", - говорит риелтор.
Защитникам отечества доступны всевозможные виды господдержки, в том числе, льготный жилищный кредит. Новострой-М рассказывает, кому положена военная ипотека в 2024 году и на каких условиях ее можно получить.
Военная ипотека – это целевой кредит на покупку строящегося или готового жилья, которым могут воспользоваться граждане особой категории. А именно – военнослужащие. Этот кредит субсидирует государство при помощи специально созданного учреждения – Росвоенипотеки, которое ведет учет накоплений на именных счетах участников, занимается оформлением и выдачей целевых жилищных займов, информированием военнослужащих о рынке жилья, а также предоставляет накопления участникам программы после возникновения права на их использование.
Действия всех участников военной ипотеки регулирует Федеральный Закон №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
В целом для банка нет разницы между обычной и военной ипотекой. Скорее, речь идет о некоторой специфике для покупателей жилья.
Военная ипотека не новаторский продукт. Ее история началась более 18 лет назад, когда в 2005 году был запущена программа для обеспечения военнослужащих жильем при помощи накопительно-ипотечной системы (НИС). Эта система состоит из различных финансовых механизмов и инструментов, которые способствуют накоплению, получению дохода и инвестированию средств за счет взносов из бюджета.
Схема работы НИС в упрощенном виде выглядит следующим образом:
- каждый месяц в течение первых 3 лет счет военнослужащего пополняется определенной суммой. Всё это время использовать выделенные государством деньги нельзя. Однако это ограничение не касается участников СВО: они могут получить военную ипотеку с момента их включения в реестр НИС, не дожидаясь установленного срока в 36 месяцев;
- по истечении 3 лет накоплениями можно распорядиться по своему усмотрению: купить жилье или взять ипотеку, используя бюджетные средства в качестве первоначального взноса. Для этого нужно подать рапорт о получении свидетельства о праве на ипотеку. Такое свидетельство выдается только лично в руки участнику НИС и имеет идентификационный номер. При желании, средства можно оставить на счете и продолжить накапливать капитал;
- после оформления сделки военнослужащий не остается с ипотекой один на один: отчисления продолжают поступать, за счет них Министерство обороны в лице Росвоенипотеки погашает жилищный кредит в течение всего срока службы заемщика.
Также военнослужащий может добавлять личные сбережения к бюджетным деньгам, если хочет приобрести более качественное жилье или побыстрее закрыть ипотеку.
Важный нюанс: недвижимость, приобретенная с помощью военной ипотеки, находится под двойным обременением: на нее может претендовать как банк, выдавший жилищный кредит, так и Росвоенипотека. До тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен, распоряжаться жильем исключительно по своему усмотрению военнослужащий не может.
Программа военной ипотеки гарантирует фиксированную процентную ставку и предполагает аннуитетный платеж (когда общая сумма задолженности разделена на равные части).
Максимальный срок кредита устанавливается индивидуально, исходя из периода достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы. Как правило, речь идет о 50 годах. В зависимости от этого фактора рассчитывается максимально возможная сумма, на которую может претендовать военнослужащий. Возрастное ограничение для выдачи кредита – 45 лет. Если у военнослужащего уже есть собственное жилье, он все равно имеет право оформить военную ипотеку.
По программе военной ипотеки можно приобрести:
- квартиру на вторичном рынке недвижимости (она должна находиться в надлежащем состоянии, не иметь незаконных перепланировок и т.п.);
- квартиру на первичном рынке недвижимости по договору долевого участия в строительстве (список объектов можно посмотреть на сайте Росвоенипотеки);
- жилой дом с земельным участком (эта опция доступна для военнослужащих с выслугой более 20 лет).
Не получится купить дачу, долю в квартире или частном доме, а также дом с земельным участком, если там нельзя прописаться.
Размер накопительных взносов устанавливается законом 415-ФЗ о федеральном бюджете и ежегодно индексируется с учетом инфляции. Звание участника НИС не имеет значения: солдаты, сержанты, офицеры получают на счет одинаковую сумму. В 2024 году речь идет о сумме в 365 346,6 руб.
Участниками программы накопительно-ипотечной системы могут стать военные, служащие по контракту в вооруженных силах РФ, и имеющие российское гражданство. Это:
- офицеры, окончившие военные образовательные учреждения и заключившие контракт после запуска программы;
- офицеры, вышедшие из запаса, заключившие свой первый контракт;
- мичманы и прапорщики, прослужившие 3 года с момента принятия закона;
- солдаты, сержанты, мичманы и старшины, поступившие на службы или заключившие второй контракт после старта программы;
- остальные военнослужащие, которые соответствуют п. 3 Постановления Правительства №89 от 21.04.2005.
Налоговый вычет по программе военной ипотеки получить нельзя. Это обусловлено п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ, где указано, что налоговый вычет не предусмотрен в том случае, если оплата расходов на строительство жилья осуществляется за счет средств из федерального бюджета.
Собственником жилья может быть только военнослужащий – до момента полного погашения кредита. В случае развода квартира останется за военным: она не подлежит разделу.
Если участник программы военной ипотеки уволится с воинской службы, то дальше он будет самостоятельно погашать оставшийся долг по ипотеке. Более того, он обязан вернуть средства, ранее выплаченные государством. Однако из этого правила существуют исключения.
Среди них – если общая продолжительность службы составила более 20 лет; увольнение военнослужащего по состоянию здоровья (его должна признать негодным к службе военно-врачебная комиссия); смерть заемщика-военнослужащего (тогда государство досрочно гасит за него ипотеку).
Также к исключениям относится увольнение военного со службы через 10 или более лет по следующим основаниям:
- по достижении возраста 45 лет;
- в связи с необходимостью постоянно ухаживать за больными родственниками или несовершеннолетними братьями/сестрами;
- в связи с необходимостью постоянно ухаживать за несовершеннолетним ребенком (если он воспитывается без отца/матери);
- в связи с организационно-штатными мероприятиями;
- в связи с признанием его ограниченно годным к военной службе на основании заключения военно-врачебной комиссии;
- в связи с изменением места военной службы и переездом семьи в другую местность;
- в связи с переездом по медицинским основаниям их-за невозможности проживать в конкретной местности.
Общая схема оформления военной ипотеки проста и состоит из нескольких шагов. Для этого надо:
1. Подать заявку на ипотеку и предоставить необходимые документы в банк (в некоторых случаях это можно сделать онлайн).
2. Выбрать желаемый объект недвижимости.
3. Получить подтверждение заявки и одобрение банком выбранного жилья.
4. Подписать кредитный договор. Пакет подписанных документов банк самостоятельно направит в Росвоенипотеку, которая после подписания направит их обратно в банк и перечислит средства на счет военнослужащего.
После этого жилье регистрируется в собственность, а документы, это подтверждающие, направляются в банк. Банк, в свою очередь, отправляет их в Росвоенипотеку, и с этого момента начинается выплата ипотечного долга за счет госбюджета.
По закону все имущество, приобретенное супругами в браке на общие средства, становится их совместной собственностью — и не имеет значения, на кого из супругов оно оформлено (ст. 34 СК РФ).
Но не стоит слишком рассчитывать на это правило, потому что в судебной практике накопилось уже немало примеров того, как в решающий момент оно дает сбой.
И недавно Верховный суд РФ еще раз пополнил эту копилку, отказав женщине в получении компенсации своей доли в совместно нажитой недвижимости.
Спустя пару лет после развода (когда страсти поутихли) женщина дозрела до принудительного раздела имущества с бывшим мужем.
Но выяснилось, что к тому времени мужчина успел обанкротиться — и недвижимость, нажитая ими в браке, но оформленная на его имя (доля в праве собственности на нежилое помещение и земельный участок), была продана с публичных торгов — причем, по весьма заниженной цене.
Зная, что она все равно имеет право на денежную компенсацию своей доли в совместной собственности, женщина подала в суд иск о взыскании с бывшего мужа 3,2 млн рублей (половина стоимости проданной недвижимости).
Поскольку недвижимость была приобретена в браке, на общие средства, и продана супругом после развода, иск удовлетворили, и все вышестоящие инстанции с этим согласились.
Кроме Верховного суда РФ, который отменил предыдущие решения.
Там обратили внимание на то, что общее имущество супругов было реализовано на публичных торгах в рамках банкротства.
А требования супруга о разделе общего имущества могут быть рассмотрены в порядке обычного искового судопроизводства, районным судом только до того момента, как это имущество будет выставлено на публичные торги в ходе банкротства.
Если раздел имущества не проводился, и оно было продано с публичных торгов, часть вырученных средств выплачивается второму супругу в качестве компенсации его доли в совместной собственности.
Для этого второй супруг должен быть привлечен к делу о банкротстве первого супруга — т. е. взыскание компенсации его доли возможно только в рамках процедуры банкротства.
В данном же случае женщина не заявляла свои требования о компенсации в арбитражном суде, пока разбиралось дело о банкротстве бывшего супруга — значит, она не может больше заявить их в районном суде, отдельным иском.
Ну а то, что женщину не уведомляли о возбуждении дела о банкротстве супруга, по мнению суда, значения не имеет. Скорее всего, арбитражный суд и не знал, что имущество было нажито должником в период брака — ведь оно по документам числилось только в его собственности.
И теперь, следуя логике Верховного суда РФ, бывшая жена фактически не сможет получить компенсацию своей доли в совместной собственности, т. к. процедура банкротства уже завершилась (ВС РФ, № 51-КГ24-7-К8).
Конечно, большой ошибкой с ее стороны было то, что она сразу не подала в суд иск о разделе имущества. Но она могла бы еще в период брака обезопасить себя, став законной собственницей недвижимости по документам — и тогда процедура банкротства точно бы не прошла без нее.
По просьбе BFM.ru две масштабные ИЖС-выставки провели исследования, предложив своим респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Главный вывод: кредитный потолок семейной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства слишком низок — в него упираются и застройщики, и покупатели
Согласно подсчетам экспертов подразделения «ЦИАН.Аналитика»*, изучивших данные ЦБ РФ, в первом полугодии 2024 года в целом по стране было выдано 226,2 тысячи ипотечных кредитов на приобретение и создание объектов ИЖС (83,9 тысячи в первом квартале и 142,3 тысячи во втором). Это около 30% от всего числа выданных за этот период ипотек (29,1% и 30,2% соответственно). Причем 72% всех ИЖС-ипотек было оформлено на строительство домов и лишь 28% — на приобретение; то есть чаще население предпочитает строить дома самостоятельно, видимо, или не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты, или не доверяя их качеству, или не удовлетворяясь предложенной суммой сделки.
И еще один структурообразующий ипотечный показатель: в первом полугодии этого года средний размер выданного кредита на строительство или покупку дома составил 2,6 млн рублей. Это меньше, чем средний размер всех выданных за тот же период жилищных кредитов (3,7 млн рублей). Иными словами, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», на ИЖС заемщики берут меньшую сумму, чем на покупку квартиры.
Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки — понятно, что все это серьезно сказалось на рынке и, как говорят эксперты ЦИАН, разбалансировало ипотечную статистику. Так, по их оценкам*, в июле в России было выдано только 107,2 тысячи ипотек — это на 47% меньше, чем в июне. В сегменте новостроек показатель снизился сразу на 78%, на вторичке — на 9%. В сегменте ИЖС зафиксировано падение на 19%: если в июне 2024 года заемщики оформили 59,3 тысячи кредитов, то в июле — лишь 43,4 тысячи, что вполне объяснимо, учитывая, что даже продленная семейная ипотека не выдавалась в первой декаде июля, а IT-ипотека вообще была «заморожена» весь месяц.
Сегодня желающим построить или купить собственный дом и вынужденным рассматривать для этого оформление кредита приходится ориентироваться либо на классические банковские продукты (которые при нынешних ставках просто недоступны), либо все-таки на льготные программы, самой масштабной из которых является семейная ипотека, продленная до 2030 года. В базовом сценарии льготным кредитом под 6% могут воспользоваться семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
Кроме того, семейную ипотеку могут получить граждане отдельных регионов и городов, в частности семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек (за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) или в регионах с низким объемом нового строительства.
Что особенно важно, ряд условий выдачи семейной ипотеки были пересмотрены, а вот максимальные суммы кредитов сохранились: для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для жителей других регионов — 6 млн рублей. По просьбе BFM.ru эксперты двух крупных российских ИЖС-выставок — Open Village и «Малоэтажная страна» — провели исследования, предложив респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Вот какими получились результаты:
«В какую сумму вы стремитесь уложить покупку/строительство частного дома?» 37% участников опроса «Малоэтажной страны» заявили, что хотели бы уложиться в 5 млн рублей, и еще 38% — в сумму от 5 млн до 10 млн рублей; 15% согласны на траты в диапазоне от 10 млн до 15 млн рублей, 6% — на 15-20 млн, по 2% — на 20-30 млн или более 30 млн рублей.
У Open Village явно более состоятельная аудитория, потому и ценовой расклад здесь несколько иной: до 5 млн рублей — 13%, до 10 млн рублей — 32%, 10-15 млн рублей — 28%, 15-20 млн рублей — 18%, 20-30 млн рублей — 7%, более 30 млн рублей — 2%. Но как бы там ни было, в итоге у всех самой популярной оказалась сумма в районе 10 млн рублей.
«Считаете ли вы, что нынешнюю кредитную планку в рамках семейной ипотеки (12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов) необходимо поднять или этих денег вполне достаточно?» Самый непопулярный ответ на этот вопрос — указанных сумм даже много, планку можно опустить: лишь 2% опрошенных Open Village и лишь 7% респондентов «Малоэтажной страны» выбрали этот вариант. В обоих исследованиях победил ответ «Кредитную планку необходимо поднять» (70% и 63% соответственно), а ответ «Всего достаточно, ничего поднимать не нужно» набрал 28% и 30% голосов.
Но если предлагается поднять максимальную сумму кредитов с нынешних 6 млн и 12 млн рублей, то насколько именно? Вот что думают участники опроса выставки «Малоэтажная страна»: до 9 млн и 15 млн рублей — 38%, до 12 млн и 18-20 млн рублей — 30%, до 15 млн и 22-25 млн рублей — 15%. И еще 17% выбрали вариант, при котором все российские регионы уравниваются в кредитных правах и планка для всех устанавливается на уровне 18-20 млн рублей.
Отвечая на тот же вопрос, респонденты Open Village разделились следующим образом: до 9 млн и 15 млн рублей — 29%, до 12 млн и 18-20 млн рублей — 40%, до 15 млн и 22-25 млн рублей — 21%. Вариант установления на всей территории страны кредитной планки на уровне 18-20 млн рублей набрал здесь 10% голосов.
Работающие на подмосковном рынке ИЖС девелоперы, с которыми побеседовал BFM.ru, в целом согласны: кредитную планку стоит поднять. «Мы согласны с тем, что кредитный потолок в 12 млн рублей в нашем Московском регионе нужно поднимать до 25 млн рублей. Потому что при текущих ценах на строительство 12 млн рублей сумма явно недостаточная. Что обусловлено, в частности, ростом себестоимости строительства за последние годы практически в два раза. Соответственно, и лимиты надо пересматривать пропорционально росту цен», — считает директор по продажам Villagio Realty коммерческого департамента компании Villagio Estate Екатерина Крапивина.
Екатерина Крапивина
директор по продажам Villagio Realty коммерческого департамента компании Villagio Estate
«Загородную недвижимость нужно выбирать тщательно. Необходимо анализировать удобство направления, транспортную доступность, текущую и планируемую социальную инфраструктуру рядом — все это также влияет на цену покупки. Часто бывает так, что, начав поиск, клиенты не до конца понимают, из чего складывается ценообразование объектов недвижимости. Они мониторят площадки типа ЦИАН и «Авито», где есть предложения с ценами как от собственников, так и от брокеров, и ориентируются на них как на некую медиану. На практике же, когда клиенты погружаются в рынок текущих предложений, то начинают больше понимать ценообразование и формулировать адресные запросы. Неких единых стандартов по их запросам нет, но можно выделить самые популярные. Например, в элитной загородной недвижимости это дом «под ключ» до 200 млн рублей или участок до 50-60 млн рублей. Сейчас наступает время активной трансформации и бурного роста загородного рынка. В ближайшие год-два в сегменте ИЖС будут выходить новые проекты, инфраструктура (как транспортная, так и социальная) продолжит развиваться. Все это подстегнет спрос и, как следствие, повлияет на рост цен — они также не будут стоять на месте».
«С точки зрения застройщика, конечно, нам было бы выгодно, чтобы кредитный потолок был поднят до 30 млн рублей. Это увеличило бы спрос на большие дома площадью 200-250 квадратных метров», — продолжает разговор директор департамента маркетинга компании ФСК Family Екатерина Коган.
Екатерина Коган
директор департамента маркетинга компании ФСК Family
«Последние три года доля ипотеки на рынке квартир была более 85%, а на рынке ИЖС стала стремительно расти только в последний год и составила 60%. Поэтому в нашем сегменте размер первоначального взноса выше, но тем не менее клиенты стараются вписаться в сумму 16,5-20 млн рублей. При этом цены на ИЖС и таунхаусы будут расти, сейчас нет предпосылок для снижения их стоимости. Этот сегмент недооценен, поэтому в ближайшее время ожидаем только рост».
Кстати, по опубликованной в конце июля статистике аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»*, на первичном загородном рынке Московской области экспонируются 7,3 тысячи коттеджей и участков с подрядом (УСП) в 215 проектах. Год назад предложение данного формата насчитывало 4,6 тысячи лотов в 171 проекте — то есть прирост составил 59% и 26% соответственно.
«Средняя стоимость коттеджа в настоящее время — 24,3 млн рублей против 25,8 млн рублей год назад, снижение на 6%. Предложение пополняется поселками крупных девелоперов, в связи с чем средний уровень цен может немного уменьшаться: в каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. В ближайшей перспективе возможные ценовые колебания будут связаны с изменением состава и объема предложения первичных проектов с застройкой», — прогнозируют аналитики «ИНКОМ-Недвижимости».
Наряду с ростом предложения расширяется объем реализации, говорят в компании. С начала этого года сегмент первичных коттеджей прибавил 28% в продажах; число сделок в первом квартале было на 47% больше, чем в первом квартале 2023 года, второй квартал продемонстрировал увеличение на 44% в годовом выражении.
«Во второй половине года мы ждем, что активность продолжится, если не произойдут какие-то негативные изменения в макросреде — рынок недвижимости чутко реагирует на все экономические и политические события. В спокойных условиях, хотя бы без ухудшений и резких движений, у загородного сегмента хорошие перспективы», — уверены в «ИНКОМ-Недвижимости».
* Есть в распоряжении Business FM