07.08.2018
Активы реальные и заемные

Финансовый аналитик Тимур Нигматуллин — о том, что выгоднее: аренда жилья или ипотека

По опросу ВЦИОМа, чуть менее половины имеющих сбережения россиян считают недвижимость надежным активом для инвестиций. Отчасти потому, что «квартирный вопрос» остается одной из основных тем в обществе. И он сформулирован следующим образом: «Стоит ли покупать квартиру в ипотеку или аренда выгоднее?».

Для ответа на этот вопрос помимо расчетов на основе текущих цен крайне важны долгосрочные прогнозы изменения рыночных и макроэкономических показателей, а также некоторые аспекты нашей пенсионной системы. Для удобства рассмотрим самый большой и самый ликвидный рынок недвижимости в России — московский.

По данным сервисов для аренды жилья, в Москве аренда однокомнатной квартиры с балконом или лоджией, относительно хорошим ремонтом, в 15 минутах ходьбы от приемлемых по удаленности станций метро обойдется в 40 тыс. рублей, включая коммунальные платежи. На вторичном рынке эта квартира стоит 7 млн рублей при покупке за наличные. Чтобы приобрести ее в ипотеку без первоначального взноса, придется взять кредит на 25 лет по ставке от 12,5% годовых, а ежемесячный платеж составит около 76 тыс. рублей. К этой цифре нужно добавить квартплату (ежемесячно примерно 4 тыс. рублей), однако эти расходы компенсируются налоговыми вычетами (до 650 тыс. рублей), которые мы направим на досрочное погашение кредита.

Можно найти недвижимость дешевле или дороже, можно сэкономить на дополнительных расходах, можно торговаться и получить лучшее предложение, но… Но так или иначе, в массовом сегменте для московского жилья ипотечный платеж без первоначального взноса окажется поначалу почти в два раза выше арендного.

В случае с ипотекой через 25 лет вы, скорее всего, получите актив в виде квартиры. В случае же с арендой вы не получите ничего, но теоретически можете сэкономить какую-то сумму, так как аренда обойдется дешевле, по крайней мере в первое время. Сэкономленные средства вы можете инвестировать и впоследствии направить на покупку недвижимости. И здесь возникают самые важные вопросы: сможете ли вы через много лет купить квартиру на свои накопления и что с вами будет, если все-таки не сможете?

Для этого нужно понимать, как будут вести себя в будущем цены на жилье и стоимость аренды. На мой взгляд, цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и, в конечном итоге, денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку.

Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учетом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%.

Что же произойдет с нашей недвижимостью через 25 лет? За аренду придется платить всё больше с каждым годом и в совокупности выложить 28,3 млн немного обесценившихся к тому времени из-за инфляции рублей. Арендный платеж уже на 12-й год превысит ипотечный — вряд ли до этого момента инвестирование сэкономленных средств среднестатистическим россиянином позволит компенсировать разницу в будущем. За ипотеку за 25 лет придется отдать 23 млн рублей, из них 7 млн рублей — за квартиру и 16 млн рублей набежит в виде процентов. Инфляция на эффективные ипотечные выплаты не повлияет (ну разве что будет подниматься квартплата). Уже здесь видно, что снимать квартиру немного дороже.

Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн рублей. А у того, кто снимал квартиру, ее, соответственно, не будет. И не будет сбережений, так как из-за роста ставок аренды он за 25 лет заплатит больше, чем ипотечник. К тому времени квартиросъемщик достигнет предпенсионного возраста и начнет понимать, что его пенсионных выплат не будет хватать на аренду. Надеюсь, что к тому времени ему будет к кому обратиться за помощью.

Автор — аналитик «Открытие Брокер»

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции

07.08.2018
Рынок жилья ждет еще одно «дно»

Вступление в силу поправок к закону о долевом строительстве не привело к сокращению активности застройщиков

Вопреки вступлению в силу с 1 июля изменений в законодательство о долевом строительстве, ужесточающих контроль над застройщиками, девелоперская активность в Москве не только не пошла на спад, но наоборот – резко усилилась. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 – в составе новых проектов. И это только начало: в I полугодии 2018 г. столичные застройщики получили разрешения на строительство почти 18 млн кв. м жилья. Учитывая, что даже при нынешних объемах предложения девелоперы продают значительно меньше, чем строят, реализовать дополнительные миллионы кв. м без снижения цен будет весьма проблематично, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

 

С 1 июля строить стали не меньше, а больше

 

Многие рассчитывали, что после 1 июля 2018 г., когда вступили в силу новые поправки к 214-ФЗ, объемы нового строительства начнут снижаться, а значит, через год-два избыточное предложение рассосётся и цены существенно вырастут. И действительно, некоторое сокращение объемов предложения новостроек в последние пару месяцев создало обманчивое впечатление, что застройщики уже вывели максимум того, что хотели и могли, затоваривание рынка пошло на спад и «дно» уже достигнуто или даже пройдено. Однако пауза была вызвана техническими причинами – в мае-июне девелоперы все силы бросили на оформление новых разрешений на строительство, чтобы и после 1 июля иметь возможность строить по старым правилам. Как пишут «Ведомости», в июне застройщики получили сразу 132 разрешения на строительство жилья в Москве против в среднем 13-15 в предыдущие месяцы. А всего по выданным за полгода разрешениям можно построить 17,7 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. в столице было выдано разрешений на строительство около 4 млн кв. м. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно возвести по выданным за полгода разрешениям в Московской области, в том числе более 6 млн кв. м – по июньским. В I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали всего 76 разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

С 1 июля, после того, как застройщики получили все разрешения, которые успели, объемы нового строительства вновь резко возросли. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле между Третьим транспортным кольцом и МКАД застройщики вывели на рынок 11 новых проектов, в которых стартовали продажи в 15 корпусах. Еще 11 новостроек пополнили предложение в составе жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. То есть в целом рынок увеличился на 26 корпусов (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2018 года: что, где, почем»). Для сравнения: за весь II квартал вышло только 17 новых домов.

Судя по тому, что в последние годы в Москве ежегодно вводится примерно 3,5 млн кв. м жилья, полученных за полгода разрешений девелоперам хватит более чем на 5 лет строительства, даже если от получения новых они вообще откажутся. И это без учета еще не введенных в эксплуатацию объектов, разрешения на строительство которых были получены ранее, и только набирающей обороты программы реновации.

Учитывая, что рынок сейчас и без того затоварен, можно было бы ожидать, что девелоперы попытаются придержать часть разрешений и отложить вывод новых проектов до лучших времен. Однако на самом деле застройщикам такая тактика крайне невыгодна. Во-первых, разрешение выдается на определенный срок, и затягивание сроков строительства чревато потерей проекта. Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев уже лично пообещал, что «тот, кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому». Во-вторых, еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют 25-30% от стоимости проекта (см. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки»). И, кроме того, каждый год платят налоги, проценты по банковским кредитам и несут множество других расходов вне зависимости от того, начато строительство или нет. Поэтому в интересах любого застройщика – открыть продажи как можно скорее, чтобы не только тратиться на реализацию проекта, но и получать какой-то обратный денежный поток.

Так что в ближайшие годы девелоперская активность падать явно не будет. Скорее наоборот – она еще увеличится (см. «Новостройки Москвы: в ближайшие год-два на рынок выйдут десятки новых проектов»). В связи с чем возникает закономерный вопрос, как долго и по каким ценам застройщики смогут продать все то, что запланировали построить.

 

Покупатели не успевают за застройщиками

 

На первый взгляд, в 2018 г. столичный рынок недвижимости чувствует себя совсем неплохо. Покупатели активны: за январь-июнь Росреестр зарегистрировал 33 888 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 42% больше, чем годом ранее. Цены в основном топчутся на месте или даже немного растут – см. «Новостройки Москвы во II квартале 2018 года».

Хорошими показателями рынок обязан главным образом ипотеке, подешевевшей за год на 1,45 п.п.: по данным Банка России, в июне 2018 г. кредиты на новостройки выдавали в среднем под 9,26% годовых. Благодаря снижению ставок количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2018 г. выросло в 1,6 раза в годовом выражении - до 72,2 тыс. единиц, а их объем увеличился в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.).

Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не снижал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками. Более того, как следует из релиза ЦБ, выпущенного по итогам последнего заседания, мегарегулятор отказывается от снижения ключевой ставки по крайне мере до конца года. Изменится ли точка зрения ЦБ по этому вопросу в 2019 г. – неизвестно, однако угроза ужесточения санкций в отношении России, повышение НДС и другие факторы риска вряд ли будут способствовать резкому смягчению денежно-кредитной политики. Соответственно, ипотека если и подешевеет в обозримом будущем, то, скорее всего, не более, чем на полпроцента. А этого явно недостаточно для резкого увеличения темпов роста спроса на жилье, необходимого для успешной продажи дополнительных миллионов квадратных метров, которые вывалятся на рынок в ближайшие годы.

Особенно учитывая, что спроса (даже существенно выросшего по сравнению с прошлым годом) пока недостаточно для успешной реализации уже существующих объемов. Доля готового жилья на рынке по-прежнему растет, а это значит, что застройщики не успевают распродать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 г. доля готовых новостроек на первичном рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)

Конечно, ипотека является не единственным возможным стимулом роста спроса. В докризисные годы активность покупателей увеличивалась благодаря росту их доходов. Однако признаков кардинального улучшения ситуации в данной сфере пока тоже нет: после небольшого роста в связи с выборами (за счет доплат пенсионерам и бюджетникам), реальные располагаемые доходы москвичей в мае вновь сократились на 12% по сравнению с прошлым годом.

Таким образом, на фоне роста затоваривания рынка, стагнации (в лучшем случае) доходов населения и ипотечных ставок существенно увеличить объемы продаж застройщики смогут только за счет снижения цен. А значит, в ближайшие годы новостройки в целом продолжат дешеветь за счет выхода на рынок новых все более дешевых проектов и сокращения прироста стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Более подробный анализ уровня цен, до которого может продолжаться падение, а также когда он скорее всего будет достигнут, приведен в статье «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

07.08.2018
6 лучших Youtube-каналов о недвижимости в России

Эксперты составили рейтинг ТОП-6 Youtube-каналов о недвижимости в России.

Петербург

 

Проект: Living Онлайн помощник покупки квартиры
Адрес: https://www.youtube.com/channel/UCySFzEFo1x3JK3HgACtu3VQ

За почти три года своего существования этот канал стал пользоваться значительной популярностью у зрителей. На данный момент канал имеет 1,3 млн просмотров и порядка 4,8 тысяч подписчиков. Конечно в сравнении с топовыми развлекательными блоггерами данный результат нельзя назвать выдающимся, но для узкого сегмента данный результат является крайне хорошим.

 

Москва

 

Проект: Записки агента
Адрес: https://www.youtube.com/channel/UCcKR1ci5nkdfAV6GTnZwylg/featured

Данный проект существует с осени 2015 года. Здесь авторы канала ставят своей задачей рассказать об особенностях сделок на первичном и вторичном рынке Москвы. Общее количество просмотров канала превышает 1,7 млн раз. Количество же подписчиков составляет порядка 18,5 пользователей.

 

Сочи

 

Проект: АН Мандарин Недвижимость Сочи и Адлера.
Адрес: https://www.youtube.com/channel/UCl58Q4w7aLs0_woysxIrOgQ

Данный канал существует всего два года, но за это время сумел стать одним из самых привлекательных и информационно-полезных для покупателей жилья в Сочи. Здесь авторы канала ставят своей задачей не только рассказывать о самых интересных объектах на рынке недвижимости Сочи, но и делать акцент на наиболее ярких тенденциях. Отличительной чертой канала является то, что весь контент производится профессионалами рынка. На данный момент количество подписчиков превышает 1,4 пользователей, а общее количество просмотров составляет почти 380 тысяч раз.

 

Тюмень

 

Проект: ТЮМЕН.РФ Новостройки в Тюмени
Адрес: https://www.youtube.com/user/tyumnru

Основной своей задачей авторы проекта видят освещение проектов на новом рынке жилья Тюмени. В рамках своих роликов, блоггеры рассказывает не только о тенденциях на рынке, но и о тонкостях строительных процессов. На данный момент, количество подписчиков превышает 1,200 пользователей, а общее количество просмотров составляет 212 тысяч.

 

Екатеринбург

 

Проект: Агентство недвижимости "Драже"
Адрес: https://www.youtube.com/channel/UCB53Sf4LohLywb5dBISlPCg/featured

Данный проект берет свое начало в 2015 году. Отличительной чертой проекта является то, что здесь эксперты активно обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости столицы Урала. На данный момент на канал подписано более 440 пользователей, а общее количество просмотров близится к 80 тысячам.

 

Крым

 

Проект: Мой Крым
Адрес: https://www.youtube.com/channel/UCbOIWAn-mzUmSYUSkMMRVnw/featured

Данный проект отличается тем, что является частным и ведет его человек, который перебрался на ПМЖ в Крым. Помимо вопросов связанных с недвижимостью, здесь поднимаются темы о том, как искать работу на полуострове. На данный момент на канал подписано более 4 тысяч пользователей, а общее количество просмотров превышает 400 тысяч.

07.08.2018
Как избавиться от арендатора? Способы выселения проблемных жильцов из съемной квартиры

Не каждому собственнику везет с арендаторами. Они могут шуметь, приводить в дом подозрительные компании, не платить вовремя по счетам. И рано или поздно владелец жилья задумается, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры.

 

Как выселить жильцов без договора

 

Если наниматели отказываются выезжать, но отношения с ними официально не оформлены, процедура выдворения проста. Устные договоренности не имеют никакой юридической силы, а значит, выселить жильца из квартиры можно в любой момент.

Стоит появиться у дверей с полицейскими и несколькими свидетелями, прихватив документы, удостоверяющие право собственности, и потребовать покинуть помещение. Скорее всего, арендатор в таком случае задолженность перед собственником вряд ли погасит, но жилплощадь освободит. Стоит учитывать также, что в случае обращения в полицию с собственника могут взыскать штраф за получение прибыли незаконным путем.

Есть соблазн выставить вещи нежеланных арендаторов за порог и сменить замки, но такие действия с позиции закона расцениваются как самоуправство или даже причинение вреда имуществу, за что полагается штраф либо реальный срок – до 6 месяцев ареста.

 

Основания для выселения арендаторов

 

Если договор подписан, обе стороны находятся под его защитой. Без серьезных оснований выселить жильцов из квартиры не получится. Собственнику придется отстаивать в суде свои права и предъявлять доказательства нарушений – скажем, таких:

- арендная плата не выплачивается больше полугода, а в договоре, к примеру, обозначен ежемесячный платеж;
- жильцы нанесли вред имуществу собственника;
- жилплощадь используется не по назначению или передается в субаренду;
- систематически нарушаются порядок и тишина в доме.

Если для выселения накопилось достаточно поводов, квартирантам вручают требование о выселении, которое они должны подписать. Текст зачитывается вслух в присутствии двух свидетелей – это необходимое условие для обращения в суд.

Для многих собственников актуален вопрос, можно ли выселить жильцов из сдаваемой квартиры при наличии регистрации. В этом случае необходимо дождаться срока ее окончания или решать проблему через суд.

 

Как подготовиться к суду?

 

Подобные дела рассматриваются в суде до двух месяцев. У арендаторов также будет еще месяц, чтобы подать апелляцию. В течение этого времени выселить жильцов из квартиры невозможно. Чем более существенные доказательства соберет владелец жилья, тем быстрее пойдет процесс. Жалобы соседей, акты о правонарушениях, ведомость с датами платежей – все эти детали пригодятся хозяину квартиры в суде. Но есть категории граждан, выселить которых до окончания срока действия договора проблематично: пенсионеры и инвалиды, военнослужащие с семьями.

Отдельную проблему представляют арендаторы с детьми, которым дается дополнительное время на поиск новой квартиры. Кроме того, если у ребенка есть регистрация, то выселение возможно только после того, как он будет зарегистрирован по другому адресу.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!