14.06.2019
news
Снятие обременения по ипотеке

Обременение права собственности на недвижимость в виде ипотеки не позволяет собственнику в полной мере распоряжаться недвижимостью. После погашения ипотечного кредита, банк уже не является залогодержателем в силу прекращения обязательств, обеспечиваемых таким залогом, но формально это еще отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и препятствует сделкам с недвижимостью, в отношении которой есть такое обременение.

Для того чтобы запись об обременении в ЕГРН больше не значилась ее необходимо погасить, для чего совместно с банком-залогодержателем подать заявление и предоставить в Росреестр справку о полном исполнении обязательств по кредитному договору, которую выдает банк вместе с другими необходимыми документами.

При наличии документарной закладной, банк должен поставить на ней отметку об исполнении обязательств, обеспеченного ипотекой, в полном объеме и дату его исполнения. Обратите внимание, она удостоверяется подписью уполномоченного банковского работника и печатью банка. Такая закладная или выписки по счету депо, если она обездвижена или выдавалась электронная закладная также предоставляется в Росреестр для аннулирования (путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено"). Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней.

Погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлиной не облагается.

Аналогично происходит и погашение ипотеки, возникшей при покупке недвижимости по договору долевого участия. Росреестр на основании совместного заявления залогодателя и банка- залогодержателя, справки банка о полном погашении ипотеки и отсутствии задолженности и договора долевого участия снимает обременение на право требования участника долевого строительства, вытекающего из договора долевого участия.

Погашение регистрационной записи об ипотеки не предусматривает выдачу какого-либо документа и никаких записей в правоустанавливающих документах Росреестром не производится.

Для подтверждения снятия обременения закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

14.06.2019
news
Риелтор, не забудь про чек! Что написано мелким шрифтом

Magenta.today продолжает серию публикаций об использовании контрольно-кассовой техники (ККТ). Автор материала — генеральный директор компании «АвенирПлюс» Ирина Киселева.

1 июля 2019 года заканчивается отсрочка, которую давал законодатель в части использования контрольно-кассовой техники (ККТ) для зачета и возврата авансов. По новым правилам, если клиент — физическое лицо, которому нужно вернуть полную предоплату (аванс), а он ее вносил не в офисе риелторской компании (в том числе ИП), или зачесть предоплату (аванс), то агентство (в том числе ИП) может выдать электронный чек (прислать на почту) — печатать чек на бумаге необязательно.

 

Законодатели решают: ИП без работников могут не применять ККТ

 

Госдума в третьем чтении приняла законопроект с поправками к закону о ККТ. Среди них есть изменения, касающиеся индивидуальных предпринимателей.

Предпринимателям без работников предоставят право не применять кассы при оказании услуг (выполнении работ). Переход на работу с кассами отложат до 1 июля 2021 года.

Если индивидуальный предприниматель заключит трудовой договор с работником, он будет обязан зарегистрировать ККТ в течение 30 календарных дней с даты подписания трудового договора (соглашения).

Закон, когда его одобрят сенаторы и подпишет президент, вступит в силу с момента опубликования (если в тексте не предусмотрен иной срок).

 

Какие реквизиты содержит кассовый чек

 

Реквизиты кассового чека установлены ст. 4.7 закона о применении ККТ. Если вы выдаете чек на бумажном носителе, то обязаны обеспечить, чтобы все его реквизиты были четкими и легко читаемыми не менее чем полгода после выдачи (п. 8 ст. 4.7 закона о применении ККТ).

 

Обязательные реквизиты кассового чека, который выдает риелтор

 

Риелторы или агентство недвижимости обязаны указать в чеке НДС, если являются его плательщиками.

Реквизит кассового чека 
Пояснения

Наименование документа 
Наименование документа «Кассовый чек» указывают при настройке ККТ до начала ее использования. В чеке данный реквизит отображается автоматически.

Порядковый номер за смену 
Порядковый номер за смену присваивается кассовым аппаратом.

Дата, время и место (адрес) осуществления расчета 
Данный реквизит вводят при настройке ККТ до начала ее использования. В качестве места (адреса) осуществления расчета указывают: – адрес здания (помещения) с почтовым индексом – при расчете в зданиях (помещениях); – наименование и номер транспортного средства и адрес организации (адрес регистрации ИП) – при расчете в транспортных средствах; – адрес сайта – при расчете в сети Интернет.

Наименование организации или фамилия, имя, отчество (при наличии) ИП 
Данный реквизит указывают при настройке ККТ до начала ее использования: – наименование организации – сокращенное (например, ООО «ПИОН»); – Ф. И. О. предпринимателя – полностью.

ИНН 
ИНН организации или ИП указывают при настройке ККТ до начала ее использования. В чеке ИНН отображается автоматически.

Применяемая при расчете система налогообложения 
Систему налогообложения указывают при настройке ККТ до начала ее использования. Этот реквизит может иметь следующие значения: – ОСН; – УСН Доход; – УСН Доход-расход; – ЕНВД; – ЕСХН; – ПАТЕНТ. В чеке отображается автоматически.

Признак расчета 
В чеке укажите один из признаков: 1) «Приход» – при получении средств от покупателя (клиента); 2) «Возврат прихода» – при возврате покупателю (клиенту) полученных от него средств; 3) «Расход» – при выдаче средств покупателю (клиенту); 4) «Возврат расхода» – при получении от покупателя (клиента) выданных ему средств.

Наименование товаров, работ, услуг, платежа, выплаты, их количество 
1. Наименование услуг можно не приводить, если объем и список услуг невозможно определить в момент оплаты. 
2. Наименование товаров (работ, услуг) и их количество до 01.02.2021 могут не указывать ИП, применяющие ПСН или УСН, а также ИП, уплачивающие ЕСХН или ЕНВД, за исключением тех, кто торгует подакцизными товарами (ч. 17 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 290-ФЗ).

Цена (в валюте РФ) за единицу товара, работ, услуг с учетом скидок и наценок 
На практике часто указывают два реквизита: цену товара (работы, услуги) без скидки (наценки) и цену с учетом скидки (наценки).

Стоимость товаров (работ, услуг) с учетом скидок и наценок, с указанием ставки НДС/Сумма расчета с отдельным указанием ставок и сумм НДС по этим ставкам 
Ставки НДС по каждому виду товаров, работ, услуг, а также ставки НДС и суммы налога по этим ставкам в общей сумме расчета в некоторых случаях указывать не надо.

Форма расчета, сумма оплаты 
Форма расчета – это оплата наличными деньгами и (или) в безналичном порядке. Сумма оплаты указывается отдельно по каждой форме расчета (сумма наличными и сумма оплаты в безналичном порядке, в том числе электронными средствами платежа).

Должность и фамилия кассира-операциониста 
Не нужно приводить при расчетах с использованием автоматических устройств, в том числе в безналичном порядке в сети Интернет.

Регистрационный номер ККТ 
Регистрационный номер ККТ присваивает налоговый орган при постановке кассы на учет. Этот реквизит указывают при настройке ККТ до начала ее использования. В кассовом чеке номер ККТ отображается автоматически.

Заводской номер экземпляра модели фискального накопителя 
Заводской номер экземпляра модели фискального накопителя указывают при настройке ККТ до начала ее использования. В кассовом чеке номер отображается автоматически.

Фискальный признак документа 
Фискальный признак документа формируется кассовым аппаратом и отображается в кассовом чеке автоматически.

Адрес сайта в сети Интернет, на котором можно проверить подлинность чека 
Можете не указывать, если находитесь в отдаленной от сетей связи местности (п. 7 ст. 2, п. 2 ст. 4.7 закона о применении ККТ). В остальных случаях адрес сайта указывают при настройке ККТ до начала ее использования. В кассовом чеке этот реквизит отображается автоматически.

Абонентский номер либо адрес электронной почты покупателя (клиента) 
1. Обязательно укажите, если передаете покупателю (клиенту): – кассовый чек в электронной форме; – информацию, с помощью которой чек можно получить в сети Интернет. 
2. Можно не приводить, если находитесь в отдаленной от сетей связи местности (п. 7 ст. 2, п. 2 ст. 4.7 закона о применении ККТ).

Адрес электронной почты отправителя кассового чека в электронной форме 
1. Обязательно укажите, если передаете кассовый чек покупателю (клиенту) в электронной форме. 
2. Можете не указывать, если находитесь в отдаленной от сетей связи местности (п. 7 ст. 2, п. 2 ст. 4.7 закона о применении ККТ).

Порядковый номер фискального документа 
Порядковый номер фискального документа присваивается кассовым аппаратом.

Номер смены 
Номер смены присваивается кассовым аппаратом.

Фискальный признак сообщения 
Формируется кассовым аппаратом и присваивается кассовым чекам, которые хранятся в фискальном накопителе или передаются оператору фискальных данных. В чеке данный реквизит не отображается.

QR-код 
QR-код – это двухмерный штриховой код, содержащий реквизиты проверки кассового чека в кодированном виде, в отдельной выделенной области кассового чека (п. 1 ст. 4 закона о применении ККТ).

Заводской номер автоматического устройства для расчетов 
Обязательно указывать, если кассовый чек сформирован с использованием ККТ в автоматическом устройстве для расчетов (п. 6 ст. 4.7 закона о применении ККТ). Данный реквизит указывают при настройке автоматического устройства до начала его использования.

Сведения о месте (адресе) установки автоматического устройства для расчетов 
Отражаются при осуществлении расчетов, указанных в п. 5.1 ст. 1.2 закона о применении ККТ (п. 6 ст. 4.7 закона о применении ККТ).

14.06.2019
news
Доверенность от … покойника

Часто можно слышать, что попадают на крючок квартирных аферистов люди пожилые или малограмотные, которые плохо ориентируются в делах мирских. Но, увы, жертвой мошенников может оказаться кто угодно. В качестве примера приведем судебное дело молодой семьи Сергеевых с малолетним ребенком. Они купили квартиру, а потом чуть не оказались на улице….

Семья Сергеевых жила в маленьком городке недалеко Тулы. И когда у них родилась дочь, то они решили переехать в областной центр. Так как денег было немного, то после долгих поисков удалось найти небольшую двухкомнатную квартиру в девятиэтажном старом доме на окраине Тулы.

Это было в феврале 2015 года. А в мае в разгар ремонта в квартире они получили повестку в Пролетарский районный суд Тулы. В судебном заседании Сергеевы узнали, что иск к ним предъявляет Тульская городская администрация. Еще они узнали о том, что купленная ими квартира является выморочным имуществом. Это значит, что после смерти бывшего владельца квартира должна переходить в собственность города. Но кто умер? Им продавала женщина, которая живет и здравствует. Сергеевы никак не могли понять ситуации. А она оказалась до банальности проста.

До 24 сентября 2011 года собственником данной квартиры являлся Юрий Канищев. Он умер, наследников у него не было, поэтому квартира по закону перешла в собственность города. Пока теоретически. Потому как целый год стояла пустой, и администрация города ею не занималась. Наверное, руки не доходили или очередников в городе Туле уже нет или существовали какие-то иные причины к тому.

А летом 2012 года на квартиру заявляет права некто Карасев. Он, обращаясь в Пролетарский районный суд г. Тулы с иском о признании его внебрачным сыном бывшего собственника квартиры Канищева, очень настойчиво настаивает на признании факта отцовства и наследником имущества умершего. Было очень долгое разбирательство и установление истины. И что вы думаете, суд 17 августа 2012 года признал Максима Карасева внебрачным сыном Юрия Канищева. Но радость новоявленного «сына» длилась недолго. Тульская городская администрация обжаловала это решение и 1 ноября 2012 года Тульский областной суд апелляционным определением отменил решение Пролетарского районного суда г.Тулы и в установлении факта признания отцовства отказал. Только после данного суда окончательно стало ясно, что наследников у умершего Юрия Канищева нет, и квартира является собственностью города.

И что? Что-то это изменило с ее судьбой? Город сразу же пошел оформлять и перераспределять квартиру между очередниками? Совсем нет. Чиновники из городской администрации как будто забыли о ней.

 

Администрация города «проснулась» только … через 2 года

 

Правда, в администрации города в феврале 2013 года вспомнили о квартире. И начальником управления правовой работы и контроля В. Артемовым была направлена служебная записка председателю комитета имущественных и земельных отношений Тульской городской администрации Р. Мурзину. В ней говорилось о том, что есть выморочная квартира, которая стала таковой после смерти Юрия Канищева и которая должна быть зарегистрирована в собственность города для последующего распределения ее гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, к сожалению, данное послание осталось пылиться в кабинете чиновника долгих три года.

Но мы чуть забегаем вперед. Через два года после решения суда о том, что квартира является городской собственностью, она вдруг чудесным образом продается. И продает ее в октябре 2014 года не кто иной, как умерший в 2011 году Юрий Канищев. Правда, продает не сам, а по доверенности. И доверенным лицом стал Сергей Ненахов, который и продал его квартиру Сергею Никишину. А тот через три месяца, то есть 22 января 2015 года, продал квартиру Елене Булгаковой, которая в начале февраля того же года (всего через 10 дней) выставляет квартиру в продажу. Сергеевы, прежде чем купить ее, конечно же, спросили, почему она так быстро продает квартиру. А женщина пустила слезу и сказала, что у нее обнаружено серьезное заболевание, и ей нужны деньги на лечение. Она даже показывала оплаченные рецепты на дорогостоящее лекарство. Семья Сергевых проверила все документы продавца. Булгакова являлась собственником квартиры, ее права были зарегистрированы в Росреестре, какие-либо аресты или ограничения отсутствовали, причина продажи квартиры понятна, цена соответствовала рыночной стоимости, данную сделку одобрили и в Управлении Пенсионного фонда РФ в Киреевском районе Тульской области. Они дали разрешение распорядится средствами материнского капитала на улучшение жилищного вопроса семьи Сергеевых, а именно на оплату данной квартиры.

Но как говорят опытные специалисты рынка недвижимости, что это вполне обыкновенные процедуры перепродажи квартиры с нечистой историей. Чем чаще переходит квартира от собственника к собственнику, тем ее опаснее покупать. Казалось бы, что это аксиома, но, к счастью аферистов, всегда находится человек, который не сведущ в квартирных делах, который и покупает такую квартиру. Кроме того, все сделки по такой квартире проверял и регистрировал государственный орган. Не можете же вы не доверять государству?! Вот только, почему у государственных органов не возникает вопросов, когда квартиры часто меняют собственников?

Когда квартира стала собственностью молодой семьи с малолетним ребенком, только тогда, в 2015 году, администрация города «проснулась» и вспомнила о своем выморочном имуществе (напомним, что собственник квартиры Юрий Канищев умер 2011 году). И это случилось только тогда, когда квартиру купили добросовестные приобретатели. Случайно или нет они так долго размышляли? Это мы утверждать не можем. Но такое долгое молчание наводит на некоторые нехорошие мысли. Но это только мысли.

Загадкой является и то, как же мог Ненахов получить доверенность от умершего в 2011 году Канищева? Из судебного решения от 29 сентября 2015 года следует, что доверенность от имени умершего Канищева была оформлена в нотариальной конторе нотариуса Тулы О.А. Слобожаниной 12 июня 2012 года и признана судом ничтожна, а следовательно у Ненахова отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи квартиры с Никишиным и данный договор является недействительным как и последующие договоры купли продажи. И хотя судья Пролетарского районного суда признала Сергеевых добросовестными приобретателями, но, тем не менее, квартиру у них судебным решением истребовала. Такое решение районного суда оставила в силе и вышестоящая судебная инстанция. И что должна была делать семья Сергеевых в данной ситуации? И почему должна страдать их маленький ребенок, который только начинает жить в этой стране? Вопросы, вопросы, вопросы….

 

Обманутые покупатели не сдаются

 

Первое время семье Сергеевых было трудно, просто опускались руки от разочарования, бессилия и несправедливости найти правду. Но они не сдались. Собрав волю в кулак, решили обжаловать решения и апелляционного определения тульских судов в Верховном Суде РФ. Волей судьбы они встретились с человеком, который прошел все эти круги ада, отстаивая свои права по жилью. Они познакомились с руководителем автономной некоммерческой организации (АНО) «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланой Гладышевой.

— Обратились ко мне Сергеевы, когда совсем отчаялись найти справедливость, — вспоминает Светлана Михайловна. – Мы понимали, что они ни в чем не повинны, и уже были прецеденты возврата квартир, но биться за их права пришлось еще почти 2 года. В деле Сергеевых был замечательный документ — это частное определение Пролетарского районного суда г. Тулы от 29.09.2015 года в отношении Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, в котором установлено что несмотря на наличие служебной записки бездействие администрации г. Тулы косвенно привело к незаконному отчуждению жилого помещения иным лицам и суд вынужден истребовать квартиру у добросовестных приобретателей, хотя при своевременном исполнении возложенных на Комитет должностных обязанностей подобной ситуации, возможно, было избежать.

Затем мы помогли Сергеевым составить обращение в Верховный Суд РФ, который 15 апреля 2016 года, к сожалению, не решил вопрос в пользу Сергеевых. Тогда нами было принято решение пойти в защиту прав семьи Сергеевых в трех направлениях:

1. Подать жалобу в Европейский Суд по правам человека.
2. Подать жалобу в Конституционный Суд РФ .
3. Обратиться к Уполномоченному по правам человека в РФ Москальковой Татьяне Николаевне и объяснить ей ситуацию, в которую попала семья Сергеевых с маленьким ребенком.

Все три варианта, можно сказать, сыграли свое положительное решение в судьбе семьи Сергеевых.

1. 22 ноября 2016 года Европейским Судом по правам человека была коммуницирована жалоба «Сергеева против России».

2. Конституционный Суд РФ принял жалобу Сергеевых и в дальнейшем мы сообщали суду о том, что дело Сергеевых рассматривается в Верховном Суде РФ и сообщили о коммуникации жалобы в ЕСПЧ.

3. Аппарат Уполномоченного по правам человека уже несколько лет поддерживал добросовестных приобретателей и неоднократно выступал в защиту прав граждан: Гладышевой, Вариных, Вагановых, Логинова. И в интересах семьи Сергеевых Уполномоченным по правам человека в РФ Москальковой Т.Н. было подано ходатайство в Верховный Суд РФ. Необходимо отметить, что в первом ходатайстве им было отказано 21 июля 2016 года, но борясь за права семьи Сергеевых было подано ходатайство на имя председателя Верховного Суда РФ В.М. Лебедева и 26 декабря 2016 года заместитель председателя ВС РФ Петрова Т.А. определила отменить определение судьи Верховного Суда РФ от 21 июля 2016 года и передать ходатайство Уполномоченного по правам человека Москальковой Т.Н. с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. И уже 31 января 2017 года Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 24 декабря 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 26 апреля 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда вынуждена была исполнить решение вышестоящих органов. В Тульском областном суде видели бы вы выражение судей, с какой нескрываемой ненавистью они на нас смотрели, когда зачитывали определение об отмене решения Пролетарского районного суда города Тулы от 29 сентября 2015 года и принятия нового решения в иске Администрации г.Тулы отказать, оставить квартиру добросовестным покупателям Сергеевым. Словами это не описать, я много бываю и выступаю в судах, 10 лет я занимаюсь защитой прав добросовестных приобретателей и вижу на судебных заседаниях совершенно заказной настрой судей отнять единственное жилье у людей, выселить их на улицу без компенсации и возложить все ошибки государственных органов на последнего приобретателя квартиры. Да еще и признать граждан недобросовестными.

Наверное, судебная коллегия Тульского областного суда откровенно злилась, что их апелляционное определение было отменено Верховным Судом РФ, то что им звонили из Конституционного Суда РФ и узнавали о принятом ими решении, так как у них находилась жалоба Сергеевой, и то что в Тульском областном суде в судебном процессе участвовал представитель Уполномоченного по правам человека РФ. Кроме того, если они повторно удовлетворят иск Администрации г.Тулы, то рано или поздно будет решение Европейского Суда по жалобе «Сергеевы против России» и Сергеевы все равно восстановят свои права на квартиру.

Это дело закончилось хорошо. Но, к сожалению, не всегда так благополучно завершаются судебные споры, люди порой теряют веру в справедливость и на полпути бросают борьбу с чиновниками. Но, я считаю, что надо идти до конца, отстаивать свои законные права и пройти грамотно все национальные инстанции, в том числе и Верховный Суд РФ. Если и он не восстановит справедливость, то нужно обращаться в Европейский Суд по правам человека. Чтоб добиться правды, нужны усилия, время и вера в справедливость. Все же решения Европейского Суда наши суды пока исполняют. Поэтому всем, попавшим в лапы квартирных мошенников, советую: не опускайте руки, надо бороться! Обращайтесь в нашу организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав» (8916-233-23-24), и мы будем делать все возможное, чтобы защитить ваши права на купленную вами квартиру.

14.06.2019
news
Покупку квартир через краудфандинг запретят

Депутаты сказали «нет» народному финансированию строек

Краудфандинг (народное финансирование, от англ. сrowd funding, сrowd – «толпа», funding – «финансирование») – это способ привлечь в свой бизнес деньги с помощью специальных интернет-площадок. Деньги можно взять в долг или получить безвозмездно. В обоих случаях выдаст их не банк и не государство, а другие люди – обычные пользователи интернета.

Сбор средств может служить различным целям – помощи пострадавшим от стихийных бедствий, поддержке со стороны болельщиков, поддержке политических кампаний, финансированию стартап-компаний и малого предпринимательства, созданию свободного программного обеспечения, получению прибыли от совместных инвестиций и многому другому. В последнее время появилось несколько проектов, предполагающих использование схем краудфандинга… для покупки жилья. Очевидно, что подобные схемы рассматриваются некоторыми застройщиками в качестве альтернативных способов получения денег от будущих новоселов после 1 июля, когда вступит в силу запрет напрямую привлекать средства покупателей жилья для строительства.

Но не успели первые проекты краудфандинга строек анонсироваться, как Госдума заявила о том, что планирует ввести запрет на привлечение инвестиций в недвижимость с помощью краудфандинга. Такая норма содержится в текущей редакции законопроекта о краудфандинговых платформах, который готовят ко второму чтению в Госдуме.

Как уточняет РБК, законопроект, прошедший первое чтение около года назад, регулирует инвестиционный краудфандинг и не распространяется на сбор средств для социальных и благотворительных проектов. В документе говорится, что физические и юридические лица могут использовать инвестиционные платформы, чтобы давать деньги в долг, вкладывать их в ценные бумаги, а также обменивать на цифровые права (токены), выпущенные на передачу вещей, результаты интеллектуальной деятельности, на выполнение работ и оказание услуг.

В то же время законопроект запрещает приобретать через инвестплатформы цифровые права на недвижимость или на участки недр с полезными ископаемыми, поскольку такие сделки требуют государственной регистрации.

Но запрет краудфандинга на первичном рынке (если он будет введен) вовсе не означает, что все «серые» схемы привлечения средств дольщиков окажутся под запретом. Как говорится, голь на выдумки хитра.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
+7(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!