Покупатели всё чаще выбирают готовые квартиры, опасаясь задержек со стороны застройщиков. В первом полугодии около 50–60% девелоперов нарушили сроки сдачи объектов, отмечают эксперты. Такая ситуация может привести к банкротству застройщиков: из-за недостатка средств на эскроу-счетах им будет сложнее выполнять обязательства, а после отмены моратория придется платить за просрочки. Как покупателям защитить свои права и что делать при срыве сроков сдачи — в материале «Известий».

Почему задерживают сдачу

Только 11% новостроек Москвы в 2026 году сдаются без отставания от графика, рассказали «Известиям» эксперты компании «Метриум», которые проанализировали актуальные проектные декларации.

По их данным, в конце 2025-го девелоперы планировали ввести в первом полугодии 2026 года 182 новых корпуса. Однако без отставания от графика удалось завершить строительство только 21 из них: 15 — в срок, еще шесть — раньше установленной даты. Еще 161 корпус вовремя сдать не удалось.

— Несмотря на завершение действия моратория на штрафы за перенос сроков ввода, застройщикам столичного региона требуется больше времени для полной стабилизации строительных графиков, — отметила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.

По ее словам, восстановлению графиков мешают сложности в работе подрядных организаций, которым приходится адаптироваться к высокой ключевой ставке. Ситуацию также осложняют дефицит кадров и сбои в логистических цепочках на фоне международной напряженности.

При этом задержки наблюдаются во всех классах жилья. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы в первом полугодии 2026 года планировали ввести 34 корпуса. Семь из них построили в срок, еще два — с опережением графика, а 25 не удалось сдать в течение квартала, указанного в проектной декларации.

В бизнес-классе было запланировано 57 корпусов. Однако вовремя сдали только семь, с опережением срока — четыре, тогда как 46 объектов не были достроены вовремя. В премиальном сегменте намечался ввод 19 корпусов, но ни один из них не достроен в срок. В высокобюджетном удалось ввести всего один объект из 16 запланированных.

— Девелоперские компании в 2026 году массово переносят ввод объектов: иногда на месяц, а порой — даже на один-два года, — прокомментировали эксперты MR Analytics. — При этом финансовая устойчивость большинства проектов до сих пор не вызывает опасений. Система проектного финансирования снижает риск банкротства девелоперов и защищает интересы клиентов. Тем не менее покупатели всё чаще сталкиваются с ощутимыми неудобствами. Во избежание задержек выдачи ключей клиенты переориентируются на готовые новостройки и комплексы, строящиеся с опережением намеченного графика.

Как обстоит ситуация по России

В целом по стране перенос срока ввода новостроек сегодня достиг 60% против 40% годом ранее, рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

— Такая ситуация во многом объясняется дорогим финансированием стройки, а также снижением спроса из-за ужесточения условий льготных ипотечных программ, — отметила она.

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова сказала, что каждый десятый дом в стране сдается с переносом срока. По ее словам, в одних случаях причины в реальном нарушении строительного цикла, в других — бюрократия и форс-мажорные обстоятельства, связанные, например, с погодными условиями.

— У части застройщиков просрочки накопились после действия моратория на взыскание неустоек дольщиками при нарушении сроков сдачи, — добавила эксперт. — Некоторые девелоперы стали хитрить и сдавать «полуфабрикат», когда часть работ проводится уже после сдачи дома в эксплуатацию: это касается уборки помещений, благоустройства территории.

В первом полугодии 2026-го более 50% застройщиков страны сдали дома с опозданием, отметила учредитель и директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

— Отмена моратория на штрафы с 1 января частично дисциплинировала рынок, но срывы сохраняются, — подчеркнула она.

По ее словам, причины задержек зависят от региона. Среди основных факторов она назвала высокую стоимость проектного финансирования, снижение спроса из-за недоступности ипотеки и дефицит кадров. Последний приводит к росту затрат на специалистов и дополнительным расходам, выходящим за рамки бюджета. На сроки также влияет инфляция, из-за которой дорожает строительство. Кроме того, сбои в цепочках поставок могут приводить к задержкам, особенно при высокой загрузке подрядчиков.

Ситуация с вводом жилья в эксплуатацию действительно демонстрирует тревожную динамику, добавил руководитель департамента управления проектами компании «Расцветай Столица» Геннадий Шитиков. По их данным, по итогам первой половины 2026 года более половины девелоперов России — 53% — сдавали новостройки с опозданием.

— При этом количественно переносов стало больше, — указал он. — Но чаще всего речь идет о технических и плановых задержках: застройщикам просто требуется дополнительное время, чтобы закончить благоустройство, подключить инженерные сети и оформить необходимые документы.

Сегодня увеличение числа задержек во многом объясняется снижением спроса на жилье, считает коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

— При этом средний срок переносов сокращается, что говорит о постепенной стабилизации, — добавил эксперт. — В основном речь идет о сдвигах на 2-4 месяца в связи с коммерческим решением. Системные долгострои прошлых лет постепенно уходят с рынка. На этом фоне часть покупателей действительно смещает выбор в сторону уже сданных домов или проектов на финальной стадии строительства. Чем ближе срок получения ключей, тем меньше неопределенности.

Как покупателю действовать при задержках

Тренд на покупку квартир на поздних стадиях строительства набирает обороты, подтвердила Юлия Бочарникова. По ее словам, это связано с тем, что после перехода на проектное финансирование застройщикам стало сложно снижать цены на этапе котлована.

— Поэтому экономическая выгода для дольщиков снизилась и не всегда способна покрыть те же затраты на аренду жилья на период строительства, — пояснила эксперт. — Для застройщиков это опасная тенденция, поскольку им необходимо наполнение эскроу-счетов на всех этапах строительства, иначе у них растет долговая нагрузка из-за более высоких ставок.

От динамики наполнения эскроу-счетов у девелоперов зависит стоимость проектного финансирования, добавил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

— При этом проблемы у девелоперов нарастают как снежный ком: предложение на рынке остается большим, а перенос сроков сдачи или недоделки только усугубляют ситуацию, — подчеркнул он. — Сейчас даже небольшая задержка может снизить интерес покупателей, которые стали более осторожными и прагматичными.

Основной риск застройщика — это дефолт по платежам покупателей квартир, напомнил Геннадий Шитиков. К дате ввода в эксплуатацию на счетах эскроу должна накопиться сумма, достаточная для погашения задолженности по проектному кредиту.

— Если покупатели массово уходят в готовое жилье, наполнение эскроу-счетов замедляется и девелопер рискует не закрыть кредитные обязательства перед банками, — рассказал эксперт. — Кроме того, нераспроданное жилье в готовых домах — это серьезная нагрузка на девелоперов. Смещение спроса вынуждает их сокращать сроки реализации проектов и повышать прозрачность процессов. Если раньше уровень распроданности домов на момент ввода составлял 80–85%, то сейчас он снизился и в некоторых сегментах приближается к пороговому значению.

Если у застройщика резко падает спрос, а обязательства перед кредиторами остаются, это может привести к кассовому разрыву и, как следствие, к возникновению признаков банкротства, согласился руководитель практики реструктуризаций проблемных активов и банкротств МЭФ Legal Станислав Соболев.

— В отношении застройщиков применяются специальные положения Закона о банкротстве, — отметил юрист. — Они позволяют достроить объект и передать дольщикам помещения либо вернуть им деньги, в том числе со счетов эскроу. Однако если требования кредиторов, включая дольщиков, не будут удовлетворены, руководителей и других контролирующих застройщика лиц могут привлечь к субсидиарной ответственности.

Если застройщик нарушил срок сдачи более чем на два месяца, покупатель имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и потребовать возврата денег, напомнила Светлана Опрышко.

Покупателям нужно понимать, что подписание дополнительных соглашений с указанием новых сроков сдачи может лишить их возможности взыскания неустойки в случае просрочки, подчеркнула Юлия Бочарникова. Просрочка должна быть зафиксирована документально, затем отправляется досудебная претензия застройщику, и, если на нее нет ответа, следует обратиться в суд.

— Помимо стоимости квартиры можно взыскать также неустойку за каждый день просрочки, проценты, компенсацию морального вреда и судебных расходов, — указала Светлана Опрышко.

В связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости эксперты предлагают вновь обсудить изменение механизма эскроу-счетов. По их мнению, из-за сокращения льготных программ и высокой ключевой ставки часть девелоперов может столкнуться с чрезмерной нагрузкой по проектному финансированию.