8(987)-333-77-62
В моем блокноте
И как проверить надежность девелоперов — разбирались вместе с экспертом
Застройщики по всей России начали продавать земельные участки и отказываться от ряда проектов в регионах, чтобы не оказаться в убытках. Об этой тенденции и о том, стоит ли ждать закрытия строительных компаний, E1.RU рассказала руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева.
«Истории, как в 2008 или 2010-м, когда у нас оставалось большое количество обманутых дольщиков, а компании просто закрывались и банкротились, не будет. Но мы видим вымывание застройщиков с рынка — и это естественная история, которая обусловлена как внутренней экономикой самого застройщика, так и экономикой, которая сложилась в стране. Это происходит, потому что маржинальность застройщиков падает и часть проектов, особенно в регионах, становится нерентабельной», — объяснила она.
Текущую ситуацию на рынке демонстрируют таблицы с инфографикой. Первая показывает, сколько продано квартир по договорам долевого участия в сравнении год к году. Эксперты подчеркивают: прирост в этих данных — следствие бурных продаж в декабре и январе, когда многие пытались успеть взять семейную ипотеку перед ужесточением правил выдачи.
Данные о том, какова была стоимость этих сделок и какую выручку получили девелоперы, выглядят хорошо только в том же сравнении год к году. Если сопоставить цифры за 4-й квартал 2025 года и 1-й квартал 2026 года, то видно, что показатель упал и в целом по стране, и в отдельных регионах.
Себестоимость строек при этом растет. Как ранее рассказывал в интервью E1.RU глава компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер, с этого года выросла и налоговая нагрузка на застройщиков. Также дорожают стройматериалы и оплата труда.
«Раньше в проекте большую часть бюджета занимало само строительство (например, монолитные работы), а треть приходилась на оплату труда. Сейчас всё поменялось местами: компании стали меньше денег тратить на стройматериалы, но гораздо больше — на оплату труда. И здесь сказывается история, на которой застройщики не могут экономить, — дефицит среди "синих воротничков"», — добавила эксперт.
«Синими воротничками» называют категорию работников, которые занимаются преимущественно ручным, физическим трудом — в отличие от «белых воротничков», работающих в офисе.
По словам Екатерины Нечаевой, есть 3 группы застройщиков, которые сейчас оказались в наиболее рискованном положении:
те, у кого высока доля домов с просроченным сроком сдачи, растущий долг и падающий кредитный рейтинг;
крупные компании, вышедшие на рынок индивидуального жилищного строительства, которые столкнулись с нехваткой инфраструктуры и нерешенными экономическими вопросами;
компании с раздутой организационной структурой, собранной под развивающийся рынок (переизбыток «белых воротничков»).
«Кто может уйти [с рынка]? Застройщики с длинными дорогими кредитами, которые они приобрели в 2023–2024 годах, на пике рынка. Еще это девелоперы с большим количеством проблемных объектов и игроки, не сумевшие наладить контроль за себестоимостью и сроками», — подчеркнула она.
Екатерина Нечаева отмечает, что вымывание девелоперов с рынка в текущей ситуации будет происходить не в виде банкротств, а по другим схемам. Это:
слияние и поглощение — сильные игроки будут покупать проекты слабых;
передача проектов — права на недостроенный объект будут переходить новому инвестору;
естественный выход — компании, не сумевшие адаптироваться, просто будут достраивать свой последний объект, даже без прибыли или с убытками, а потом закрываться.
«Последний пункт уже подтверждается нашими менеджерами на обзвоне: когда связываются с застройщиком в регионе из базы, предлагая продукты, а там отвечают, что сейчас в работе дом, его достраивают, а дальше пока планов на строительство нет», — добавила руководитель медиацентра.
Чтобы спасти ситуацию, девелоперы продают замороженные земельные участки либо запускают их в стройку. Еще один рабочий способ, по мнению эксперта, — гибко выводить очереди в своих проектах, то есть сокращать их размер и запускать новые только при реальном спросе.
Екатерина перечислила, чем проблемы застройщиков обернутся для покупателей. Ниже — основные риски.
Люди могут потерять время и возможность купить жилье по старым ценам. Есть 2 гипотетических сценария:
Объект заморозят. Пока дом разморозят и достроят, а собственнику передадут права на недвижимость, покупатели потеряют время и деньги на аренду, если жилье придется снимать.
Если и получится вернуть деньги с эскроу-счета (где они хранятся до сдачи дома), есть риск, что купить на них эквивалентное жилье уже не удастся. Например, на эскроу лежит 10 миллионов рублей. Клиент ждет 3 года, а дом всё не сдается — и когда ему вернут эту сумму, то в своем регионе он сможет купить уже не трехкомнатную квартиру, а только двушку.
Есть риск получить квартиру в доме без инфраструктуры: застройщик сдал сам объект, но на другие соцобъекты, заявленные в проекте, ему не хватило ресурса.
Схема выгодной покупки изменилась. Раньше было выгоднее покупать на котловане — тогда цены были ниже, а с вводом дома в эксплуатацию цена росла. Теперь есть случаи, когда всё наоборот: на котловане одна цена, потом она динамически растет до ввода, а когда в доме остается нераспроданный «навес остатков», они распродаются с дисконтом. Это уже риск не для рядового покупателя, а для инвестора — он может переплатить: купить недвижимость на старте дороже, чем получится продать после ввода.
Это один из самых рабочих советов сегодня: при ограниченном бюджете стоит искать уже сданные очереди с остатками квартир. В отделах продаж можно договариваться о скидке за быструю сделку — застройщику эти «навесы» мешают.
В сегменте ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) главный риск — столкнуться с мошенничеством. Если из сегмента уходят крупные застройщики — остаются локальные, а ведь именно большие игроки задают стандарты и конкуренцию.
«Самый прогнозируемый сценарий ближайших 2–3 лет — это когда стройку затягивают на годы, а после сдачи дома выясняется, что школу там так и не построили. Это не самый критичный момент, но он серьезно ухудшает потребительские свойства жилья. Особенно это важно тем, кто планирует в будущем продавать квартиру, рассчитывая на ее ликвидность. Общий совет, который можно дать: обращайте внимание на долю просроченных объектов девелопера (данные об этом есть на сайте Дом.рф), его кредитный рейтинг и историю сданных проектов», — добавила Екатерина Нечаева.
Главный риск для покупателей недвижимости сейчас в том, что она точно станет дороже: со снижением ключевой ставки спрос вырастет, а за ним пойдут и цены. Посмотрите, во сколько обойдется покупка квартиры, если взять базовую ипотеку. И учитывайте, что с 1 апреля банки стали жестче оценивать заемщиков.