Более 5 месяцев назад, 16 декабря 2025 года, Верховный суд вынес вердикт по делу Ларисы Долиной, которая продала свою квартиру в Хамовниках, а затем заявила, что действовала под влиянием мошенников. В решении было указано, что право собственности сохраняется за Полиной Лурье, которая является добросовестным покупателем.

После этого председатель Верховного суда Игорь Краснов поручил обобщить практику по разбирательствам с ведомыми продавцами с учётом вынесенного вердикта по делу Долиной. Однако по итогу в результате судебных споров нередко принимаются обратные решения, в результате чего добросовестные покупатели остаются и без денег, и без жилья.

Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что все дела с участием ведомых продавцов объединяет только то, что после продажи квартиры прежние собственники требуют признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что совершили её под влиянием третьих лиц — мошенников.

«Фактические обстоятельства таких дел не являются полностью идентичными, что и объясняет неоднородность судебной практики. Специалисты не ждали, что теперь все схожие споры будут разрешаться в пользу покупателей — так и происходит. Юристы отмечают, что истцы с учётом рассмотрения дела Долиной модифицируют свою позицию, и, в отличие от певицы, настаивают на проведении комплексной психолого-психиатрической экспертизы в рамках гражданского дела», — рассказал специалист.

По его словам, если специалисты установят, что в результате давления со стороны мошенников продавец в полной мере не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, покупатель лишается возможности защищать свою позицию, ссылаясь на то, что ему было неизвестно о давлении третьих лиц или что заблуждение продавца относительно сделки было нераспознаваемо. При этом добросовестность покупателя в такой ситуации не имеет значения.

«Известны случаи, когда экспертизы в рамках уголовного и гражданских дел проводила одна и та же экспертная организация, но делала противоположные выводы. В связи с этим острота проблемы сейчас должна смещаться от обеспечения однообразия судебной практики в сторону совершенствования методики проведения освидетельствования сторон сделки — чтобы отклоняющиеся от нормы состояния можно было выявить до заключения договора купли-продажи, а не на стадии его оспаривания», — продолжил Николай Зырянов.

На его взгляд, всем стала очевидна необходимость создания механизма, с помощью которого добросовестные покупатели могли бы не опасаться того, что последующие экспертизы могут легко опровергнуть первоначальные выводы специалистов об отсутствии каких-либо отклонений в поведении продавца, которые исключают возможность заключения договора купли-продажи.

Юрист по спорам о недвижимости Игорь Дергунов сообщил, что суды продолжают рассматривать большое количество дел по заявлениям продавцов жилой недвижимости о признании сделок недействительными. Также он уточнил, что после дела Долиной суды стали внимательнее исследовать и оценивать обстоятельства, являющиеся основанием заявляемых требований.

«Если продавец не докажет то, что его состояние не позволяло понимать значение своих действий или руководить ими, с большей долей вероятности суд сохранит сделку и откажет в иске. В таком случае у продавца сохраняется возможность предъявления требований к мошенникам о возмещении вреда, если сделка заключалась в связи с обманом третьими лицами, получившими денежные средства от продавца уже после заключения сделки с добросовестным покупателем», — пояснил эксперт.

Если же истец докажет, что в момент совершения он не понимал, что именно делает, а иные обстоятельства, исключающие возможность признания сделки недействительной, отсутствуют, суд может признать договор недействительным.

В качестве примера такого судебного спора Игорь Дергунов привёл дело Евсейчик, по которому в ходе разбирательств было представлено медицинское заключение, подтверждающее, что состояние истца не позволяло понимать последствия заключения договора, хотя истец и понимала, какую именно сделку заключала.

«Однако дополнительно был применён повышенный стандарт добросовестности к покупателю, приобретавшему квартиру по заниженной стоимости — хотя в судебных актах не указана разница между рыночной и ценой заключения сделки. Отдельно суд указал на необходимость возврата денежных средств продавцом покупателю в размере цены договора», — рассказал спикер.

По мнению Игоря Дергунова, в таких делах покупателю можно рекомендовать просить суд определить порядок исполнения двойной реституции — чтобы сначала продавец вернул ему денежные средства, полученные им по сделке, а потом покупатель вернул жильё.

«Это будет соответствовать целям закона и соблюдения баланса интересов сторон», — резюмировал юрист.