8(987)-333-77-62
В моем блокноте
При мене недвижимости налог на доход физических лиц должен взиматься с разницы в цене, разъяснил Конституционный суд. Если же кадастровая стоимость объектов не определена, применяется рыночная оценка недвижимости.
Конституционный суд рассмотрел жалобу Любови Селюковой. Женщина владела земельным участком сельскохозяйственного назначения. Его кадастровая стоимость составляла около 3 млн рублей. Селюкова обменяла участок на землю такой же категории кадастровой стоимостью 421 969 рублей. Налоговая начислила женщине недоимку по НДФЛ на сумму 138 794 рублей. Доход, облагаемый налогом, был определён исходя по кадастровой стоимости земельного участка, отчуждённого по договору мены, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Это решение поддержали суды всех инстанций. Суды применили нормы о налогообложении дохода от продажи недвижимости и Гражданского кодекса, распространяющие правила купли-продажи недвижимости на договоры мены.
Конституционный суд указал, что налогообложение доходов от мены недвижимости не регулируется Налоговым кодексом. При этом важно учитывать, что договор мены и договор купли-продажи отличаются. Нельзя применять правила купли-продажи недвижимости для исчисления налога при договоре мены.
Существенная разница в стоимости обмениваемых объектов имеет значение для налогообложения. В таких случаях НДФЛ нужно взимать с разницы в цене. Конституционный суд указал, что оспариваемое положение Налогового кодекса противоречит Конституции, поскольку оно допускает произвольное налогообложение. Дело заявительницы будет пересмотрено.
Перед 2025 годом прогнозы по рынку недвижимости звучали самые разные — и порой диаметрально противоположные. Кто-то ждал массового банкротства застройщиков и обвала цен, а кто-то, наоборот, был уверен, что и цены, и ипотечные ставки продолжат расти.
Что получилось в итоге и какие прогнозы можно делать на 2026-й? Своими размышлениями на эту тему в колонке для E1.RU поделилась директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.
директор агентства недвижимости
Уже несколько лет подряд российский рынок недвижимости находится в парадоксах парадоксов — иногда таких, которые, казалось бы, противоречат самой логике рыночной экономики. Поначалу это напрягало: слишком много неопределенности, не на что опереться. Сейчас к этому состоянию во многом привыкли. Нестабильность стала новой нормальностью, в которой все мы учимся существовать.
Но при всех своих вывертах и перекосах рынок недвижимости жив — и остается надежда, что дальше он будет развиваться более спокойно.
В 2025 году фактически спрос на первичном рынке поддерживала только семейная ипотека, притом что по сравнению с прошлыми годами она заметно «сузилась». Сейчас ипотеку под 6% на новостройку могут получить семьи, в которых есть ребенок до 7 лет включительно или ребенок с инвалидностью.
В целом особого оптимизма относительно 2026 года у застройщиков, похоже, нет: почти все девелоперы сильно сократили количество своих проектов. Новых площадок немного. Впрочем, рынок нельзя назвать закрытым: в том году появились несколько интересных новых имен, в регион зашли застройщики из других городов, так что конкуренция будет усиливаться.
Цены на новостройки в 2025 году не только не снизились, но и, напротив, выросли и продолжают расти. Понятно, что платежеспособность населения в целом падает, поэтому на первичном рынке активно использовались скрытые формы дисконта: субсидированные ипотечные ставки, акции, рассрочки. Со стороны ЦБ в адрес девелоперов, конечно, звучит регулярное «ай-ай-ай» относительно таких программ, но не слишком строго.
Еще что касается цен. Каждый год мне задают один и тот же вопрос: «Екатерина, ну когда уже упадут цены на новостройки?»
Люди видят, каким космическим был рост цен за последние несколько лет, и ждут, когда пузырь наконец схлопнется или хотя бы аккуратно сдуется.
Честно скажу: мне самой хотелось бы, чтобы жилье стало более доступным, но предпосылок для снижения цен на новостройки в обозримом будущем я не вижу. Себестоимость строительства растет у застройщиков уже несколько лет, а с 2026 года добавляется еще и повышение НДС. Цена на новостройки сегодня формируется не спросом, а затратами: ниже определенного уровня продавать просто невозможно. В таких условиях застройщик скорее отложит стройку, чем будет снижать стоимость в убыток.
Я всегда подчеркиваю: любые прогнозы работают только с оговоркой «если». Если не произойдет чего-то неожиданного, что обрушит все наши предположения. Кто из нас в 2020 году мог предположить, что всего через три-четыре года новостройки подорожают на 100%? Вот именно.
Пока первичный рынок продолжает дорожать, новостройки остаются одним из способов относительно надежно вложить деньги: качественный объект в новостройке — это сейчас довольно устойчивый актив. Застройщики будут строить меньше, соответственно, меньше будет и новых предложений на рынке. При высокой себестоимости строительства и господдержке — семейная ипотека ведь у нас продлена до 2030 года — цены точно будут расти.
Вторая половина года на рынке вторичного жилья прошла под знаком так называемой схемы Долиной, и, в принципе, хорошо, что тему подняли в СМИ. Покупка квартиры на вторичке и без того связана со множеством рисков, а последние судебные решения показали, что покупатель фактически беззащитен.
Я слышала мнение, что панику разгоняют сами участники рынка новостроек: мол, таких случаев совсем немного. На практике их не так уж мало, и сама ситуация выглядит крайне несправедливой: покупатель теряет миллионы рублей и жилье. Надеюсь, что после решения Верховного суда судебная практика начнет меняться.
О том, как ключевая ставка влияла на вторичный рынок недвижимости, я недавно уже писала, поэтому здесь повторю лишь главное. Базовые ипотечные ставки по-прежнему высокие — в районе 18–19%. Но тем не менее рынок вторички под конец года немного оживился. Люди устали ждать снижения ставок и начинают решать жилищный вопрос здесь и сейчас.
В основном это обмен с небольшой доплатой: покупатели берут ипотеку на 15–20% от стоимости квартиры.
Рассчитывать на резкое падение ключевой ставки не приходится — этого точно не будет.
Центробанк анонсировал очень плавное снижение в течение всего 2026 года, и хочется надеяться, что этот сценарий будет реализован. Даже ставка на уровне 15–16% по нынешним меркам уже станет облегчением и вызовет рост отложенного спроса. У нас совсем недавно ипотечные ставки доходили почти до 30%.
Что касается цен, здесь продолжается тенденция последних лет. Дорожает ликвидная вторичка, то есть относительно свежие квартиры в хороших локациях, а неликвид продолжает дешеветь.
С предложением ситуация пока довольно скромная. Продавцы в основном выжидают, на рынок выходят те, кому нужно срочно решать вопрос с недвижимостью. Вот здесь, кстати, снова проявляется один из парадоксов нынешнего рынка. Квартир в продаже немного, поэтому продавцы нередко выставляют цены выше рынка и не готовы к торгу. Но и покупателей сейчас тоже немного. В итоге стороны иногда долго не могут найти компромисс.
И напомню еще вот что. Если вы в курсе, существует программа семейной ипотеки на вторичное жилье, правда, с очень ограниченным списком городов. При этом по условиям программы перечень пересматривается два раза в год: 1 января и 1 июля. Так что в январе ждем очередного обновления от «Дом.рф».
«Сырой» закон об эскроу-счетах для ИЖС (индивидуального жилого строительства. — Прим. ред.) по-прежнему продолжает тормозить рынок. Формально семейная ипотека на строительство есть, но на практике построить дом в ипотеку сложно: слишком много нюансов, требований и бюрократических проволочек, связанных с эскроу.
Эскроу — специальные банковские счета, на которых аккумулируются деньги клиентов. Строительная компания получает их не сразу, а по мере исполнения своих обязательств. Система таких счетов в сфере строительства многоквартирных домов работает с 2019 года, она была призвана решить проблему обманутых дольщиков. Официально закон об эскроу-счетах в ИЖС вступил в силу с марта 2025 года, однако фактически начал действовать почти на год раньше — с июля 2024 года.
В итоге основным рабочим решением в сегменте ИЖС становится покупка уже готового дома, если речь идет об ипотеке. При расчете наличными, конечно, выбор шире: можно и купить готовый дом, и построить с нуля.
Но понятно, что далеко не у каждой семьи есть 10–15 миллионов рублей наличными, чтобы спокойно построиться за собственные средства. Самый распространенный сценарий сейчас — семья продает квартиру и переезжает в дом. Как правило, к сумме от продажи квартиры добавляются кредитные деньги, и вот здесь как раз на сцену выходят эскроу-счета для ИЖС, которые существенно усложняют процесс.
Что касается спроса. Покупатели чаще всего ищут одноэтажные дома площадью около 100 квадратных метров с участком до 10 соток. Архитектурные предпочтения тоже меняются. Популярные последние пять лет барнхаусы постепенно сдают позиции, им на смену приходят дома в разных стилях, с традиционной двускатной кровлей.
Судя по результатам опросов и нашим собственным наблюдениям, желающих переехать за город по-прежнему много. Да, «золотое время» для ИЖС в 2020–2023 годах — с дешевой ипотекой, более-менее адекватными ценами и доступными стройматериалами — осталось в прошлом. Сегодня условия другие, надо это признать. Тем не менее возможность построить или купить дом всё еще есть.
Более того, предполагается, что в 2026 году мы увидим оживившийся отложенный спрос: ставки будут снижаться, и те, кто давно мечтал о своем доме, начнут действовать. При этом опять же цены поползут вверх.
Конечно, при этом остается большой вопрос, что будет с семейной ипотекой на ИЖС и с государственной поддержкой этого сегмента в целом, а поддержка здесь действительно необходима. Должна быть возможность по адекватной цене подключить газ и электричество. Должны быть разумные тарифы на электроэнергию, чтобы не приходилось зимой платить десятки тысяч рублей только за отопление. Эти расходы не могут и не должны полностью перекладываться на плечи конечных потребителей.
Кто виноват, разбираться не будем, а вот что делать, давайте подумаем.
Если всё пойдет по базовому сценарию, то, по оценкам ЦБ, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до уровня 12–13%. В 2027 году — до 8–10%.
Вот этих 10% сегодня ждет большинство покупателей. И если этот сценарий реализуется, то в 2027 году рынок недвижимости столкнется с новым бумом. Я бы предположила, что спрос будет заметно расти уже с середины 2026 года.
Так что первая половина 2026 года — это время спокойно подумать и решить свои вопросы с недвижимостью: купить, продать, обменять.
В ближайшие месяцы ажиотажа на рынке не ожидается. А вот потом, в течение года, спрос будет расти, а вместе с ним — и цены.
Но зимой-весной еще есть возможность принять взвешенные решения без гонки. Это в равной степени касается и вторичного рынка, и новостроек. Сокращение объемов ввода нового жилья обязательно аукнется в 2027–2028 годах. И, когда ключевая ставка вернется к более нормальным значениям, а спрос начнет восстанавливаться, может оказаться, что выбирать на первичном рынке будет просто не из чего.
Поэтому тем, кто планирует покупку новостройки, разумнее действовать сейчас, пока на рынке еще есть выбор. Уже во второй половине 2026 года его может не быть.
То же самое относится и к сегменту ИЖС. Если есть желание и возможность построить дом или купить готовый и переехать за город, лучше делать это сейчас, пока еще есть свободная земля и цены на строительство еще не сделали очередного скачка вверх.
Если подвести итоги: 2025 год рынок недвижимости прожил в полузамороженном состоянии, но сейчас он уже начинает «оттаивать». Этот год станет переходным. В начале ажиотажа еще нет, но условия для покупки жилья постепенно становятся всё более приемлемыми. А вот к середине 2026-го, скорее всего, будут стремительно расти и спрос, и цены.
Москва, 15 января - АиФ-Москва.
Большинство россиян недовольны работой управляющих организаций. По данным опроса KP.RU, 75% респондентов высказали претензии в адрес своих УК.
Опрос проводился в соцсетях и мессенджерах издания, в нем приняли участие 3,5 тысячи человек.
По словам большинства опрошенных, они часто наблюдают нехватку дворников, уборщиков, а дом и двор часто выглядят не ухожено. Речь идет не только об уборке снега. Респонденты высказали недовольство грязью и отсутствием ремонта.
Между тем 22% опрошенных, напротив, рассказали, что их УК работают добросовестно, стараются быстро решать все проблемы, а во дворах и домах поддерживают порядок. Однако некоторые при этом отметили, что за такую работу приходится много платить.
Еще 3% участников опроса сообщили, что живут в частных домах и у них нет УК.
Между тем эксперты напомнили о том, кто будет виноват, если упавшие с крыш снег и сосульки приведут к травмам, передает PrimaMedia.ru. Отмечается, что, как правило, ответственными в таких случаях являются УК, ЖСК или ТСЖ. Если же здание является частным, то за случившееся отвечает собственник.
По словам юриста Дмитрия Корнева, если человек получил травму при падении на него снега или льда с крыши здания, ему следует все зафиксировать, чтобы можно было что-то доказать. Так, в такой ситуации нужно сразу сфотографировать место инцидента, а также упавшую сосульку или снег. Затем нужно найти свидетелей и попросить их дать контакты. Кроме того, следует обратиться в ближайший травмпункт, где врач запишет, где и как человек получить травму. Со всеми бумагами и справками следует пойти в полицию и написать заявление, взяв при этом талон о приеме заявления. После всех этих действия полиция должна провести проверку, от исхода которой станет ясно, понадобится ли обращаться в суд.
Перед ужесточением условий выдачи по семейной ипотеке спрос на нее резко увеличился. Речь идет как о выдачах, так и заявках на кредит под 6% годовых. Об этом «РБК Недвижимости» рассказали банки и ипотечные брокеры.
В пресс-службе Сбербанка «РБК Недвижимости» рассказали, что в декабре выдачи по семейной ипотеке увеличились в 5,5 раза в годовом выражении. «Мы отмечаем высокий спрос на семейную ипотеку в декабре 2025 года. Так, по итогам декабря 2025 года россияне оформили более 460 млрд руб. кредитов в рамках семейной ипотеки, что стало рекордным показателем для данной программы. Это почти в два раза больше, чем в ноябре 2025 года, и в 5,5 раза больше по сравнению с декабрем 2024 года», — рассказали в «Сбере». «Прием заявок и выдача кредитов по семейной ипотеке на «Домклик» продолжаются в штатном режиме», — добавили там.
Повышенную активность заемщиков по семейной ипотеке подтвердили в ВТБ. «Это связано с потенциальными изменениями ее условий. В декабре объем сделок по ней вырос в ВТБ примерно на 30% к декабрю 2024 года. В январе тенденция по росту выдач продолжилась. На данный момент ВТБ продолжает работать по семейной программе без изменений», — рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе кредитной организации.
Что изменится в программе семейной ипотеки
С 1 февраля ужесточаются правила выдачи семейной ипотеки. С этой даты можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Под запрет подпадает «донорская» ипотека: с 1 февраля включить третьих лиц в ипотечный договор не получится. О предстоящих изменениях Минфин объявил в октябре 2025 года.
Повышенный интерес к семейной ипотеке на фоне изменения правил выдачи отмечают ипотечные брокеры как в части роста заявок, так и в части выдач. «Спрос на семейную ипотеку начал активно расти в октябре-ноябре прошлого года, после объявления планов о введении новых ограничений. Многие из тех, кто до этого не планировал покупку квартиры, решили воспользоваться правом на льготную ипотеку, в том числе чтобы купить квартиры детям», — пояснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
По данным ипотечного центра «Этажей», по заявкам в банки на семейную ипотеку пиковым был ноябрь прошлого года, из-за чего сделок по семейной ипотеке в декабре было на 64% больше, чем в ноябре, а вот новых заявок меньше почти на 5%. «В январе высокая активность сохраняется, количество заявок в рабочие дни января на 21,8% больше, чем в декабре. А относительно января прошлого года спрос на семейную ипотеку в этом году выше на 26%», — добавила Татьяна Решетникова.
Аналитический центр платформы TYMY, через которую проходят ипотечные сделки, подтверждает рост интереса к семейной ипотеке. По их данным, в сентябре-октябре доля выдач кредитов с использованием этой льготной программы от общего количества составляла порядка 60%, в ноябре и декабре она увеличилась до 67%. Высокий интерес к семейной ипотеке сохраняется и в январе, добавили в компании.
Всплеск спроса на семейную ипотеку наблюдался и в Московском регионе. По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в декабре число заявок на семейную ипотеку, поступающих в компанию, относительно осени увеличилось в два раза. «В январе мы также ожидаем рост в два раза», — добавила руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.
При этом одобряются далеко не все заявки. По данным «Этажей», одобряемость по семейной ипотеке в январе составила 55,1%, снизившись к декабрю на 3,5 п.п. «Снижение одобряемости не очень заметное, поскольку, с одной стороны, банки, для которых программа при нынешних условиях субсидирования стала менее интересна, просто приостановили ее действие. С другой — на рынке большая доля платежеспособных покупателей, которые с помощью семейной ипотеки инвестируют свои сбережения в недвижимость», — пояснила представитель «Этажей».
Приостановка выдачи
Некоторые банки приостановили выдачу семейной ипотеки перед вступлением в силу изменений. По такому пути, например, пошел Т-банк. Сотрудник кол-центра Россельхозбанка сообщил корреспонденту РБК, что банк сейчас не принимает заявки на семейную ипотеку, но в пресс-службе банка заявили, что это не так — обработка обращений от потенциальных заемщиков продолжается.
При этом, помимо Сбербанка и ВТБ, выдачу семейной ипотеки пока не планируют приостанавливать банк «Дом.РФ», Совкомбанк и Абсолют Банк.
В Минфине в свою очередь пояснили, что никаких ограничений для банков в выдаче кредитов по семейной ипотеке не вводилось, льготная программа продолжает действовать. Отдельные банки могут перенастраивать операционные процессы какое-то время, пояснили в ведомстве.