25.07.2025
news
Как семейную ипотеку предлагают сделать рабством

В народе ипотеку давно сравнивают с крепостным правом. Городской фольклор бесконечно пополняется шутками о продаже почек ради первоначального взноса, пахоте на трех работах и передаче долгов по наследству. Наши люди вообще склонны на ровном месте нагнетать ужасу и тут же высмеивать собственные страхи. Но, кажется, появились реальные основания для сравнения получателей жилищных кредитов с новыми крепостными. В стране хотят запретить выдавать семейную ипотеку не по месту регистрации. То есть граждан реально хотят привязать к земле.

С предложением таким выступили в Совфеде. Очень уж там тревожатся из-за статистики, по которой более половины выданной семейной ипотеки пришлось на Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть. При этом 40% заемщиков на момент покупки не проживали в этих четырех регионах. Но почему это вдруг стало проблемой? Потому что Москва и Петербург не резиновые? Потому что своим не хватит? Потому что приток иногородних покупателей еще больше взвинчивает цены в главных мегаполисах страны? Некрасиво как-то.

Но нет, Совфед печется о регионах. Ведь их надо развивать. Прекрасная мысль! Конечно, надо. Очень даже необходимо что-то хорошее делать для провинции. Но разве процветание малых городов обеспечивается принудительным удержанием их жителей? Разве если людям ограничить возможность переезда, в провинции появятся хорошая работа, социальная инфраструктура и новое качественное жилье, которое все кинутся покупать? Кажется, все ведь ровно наоборот происходит. Сначала развитие, а потом уж обыватель голосует рублем.

Кто-нибудь скажет, что ограничения оправданы, потому что речь идет о семейной ипотеке, то есть о программе, субсидируемой государством. Раз оно платит, оно и решает.

Кто девушку ужинает, короче. Но это ведь так себе логика. Ограничения должны быть понятными, соответствующими концепции. Вот правило, по которому семейной ипотекой можно воспользоваться только раз, — понятная история. Даже странно, что его ввели только в 2023 году, а до того выдавали по пять кредитов в одни руки, работая не на демографию, а на спекулянтов. Понятным мог бы быть даже запрет на выдачу семейной ипотеки парам, не регистрирующим брак, но выступающим в качестве созаемщиков. У нас же борются за традиционные семейные ценности. Но, как это ни парадоксально, в этом плане программы у нас очень даже либеральные.

Зато по семейной ипотеке куча ограничений, которые вообще не про семью. Например, имеет значение возраст ребенка. Если ребенок один и он старше семи лет, то льгота на семью не распространяется. Почему? Или другой пример. Только недавно в регионах разрешили в ипотеку с пониженной ставкой покупать квартиры на вторичке. Да и то со множеством оговорок. Хотя жилье в новостройках дороже и существенно, а люди, воспитывающие детей, гораздо в большей степени ограничены в средствах, чем бездетные.

Думается, что и в столицах жилье покупается не какими-то богачами. Скорее всего, речь идет о малогабаритном жилье на окраинах. Понятно, это не лучшее приобретение для семьи. Но, возможно, люди рассматривают такие покупки для последующего переезда, чтобы найти работу лучше и потом заработать на более просторное жилье. Минфин, поддержавший инициативу Матвиенко, для таких приобретателей недвижимости готов сделать исключение, но с условием обязательной регистрации в купленном жилье в течение полугода со дня покупки. Снисходительно так. Но что, если людям недостаточно шести месяцев?

А если взять другие ситуации? Допустим, семья решила квартирный вопрос в своем регионе без льготных программ и даже переезжать никуда не хочет, но хочет купить студию в Москве для старшего ребенка, поступившего в столичный вуз. Или люди хотят купить более ликвидные метры в более развитом регионе и сдать их. Чиновники не хотят, чтобы семейную ипотеку использовали как инвестицию. Но речь ведь о семейной инвестиции. Люди решают остаться в родном городе, они мирятся с тем, что в нем меньше возможностей, но находят вот такой способ получения дополнительного дохода. Дохода, который может быть потрачен на образование тех же детей, например. Почему в этих случаях граждан надо как-то наказывать?

И есть ведь вот еще какой нюанс. Нынешняя льготная ипотека — она ведь и не то чтобы совсем льготная. По крайней мере, в сравнении с теми, которые брались, когда ключевая ставка была не 20%. Я вот, например, плачу за свою трехкомнатную квартиру чуть более 30 тысяч рублей в месяц, плачу по рыночной ставке 2021 года — 8%. И я очень сочувствую сегодняшним льготникам, которые платят по 70–100 тысяч по льготной шестипроцентной ставке за новостройку. Им выпало не лучшее время. Им приходится прилагать сверхусилия для решения в общем-то совсем не титанической задачи. Да эти люди — герои! Причем герои не только для своих близких, но и для государства. Да, конечно, они трудятся на пределе сил для себя, своих детей, но ведь и экономике профит. Конкретно строительная отрасль еще как-то держится благодаря таким вот семьям.

Все ведь всё понимают. Время сложное. Кризис. И люди, по сути, входят в положение. Принимают новую реальность как данность — не ропщут. Планируют будущее, пашут на это будущее точно проклятые. И что они получают в ответ? Странные инициативы чиновников еще как-нибудь осложнить им жизнь. Обесценивание их вклада и попытки навязать мысль, что это государство делает им огромное одолжение, одаривает их практически.

Но ипотека — это не дар. И любая ставка, в том числе льготная, предполагает огромную переплату. И как-то странно при этом требовать от людей покупать квартиры в кредит не там, где они хотят, а где барин велит.

Паспорта бы еще при заключения кредитного договора отбирали до полного погашения долга. А что? Вдруг люди будут покупать студии на малой родине, сдавать их и уезжать за удачей в столицу? Тоже ведь мутная схема какая-то.

Нет, желание государства одной красивой комбинацией решить сразу кучу вопросов по-человечески очень понятно. Сохранить для людей возможность покупать жилье, повысить рождаемость, помочь при этом застройщикам, поддержать банки, спасти экономику регионов... Кто не мечтал о невозможном? Но одно дело — мечтать, и другое — с упорством сумасшедшего профессора пытаться воплотить странный эксперимент в жизнь, не считаясь с рисками разрушения всей системы.

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.

25.07.2025
news
Просрочка по ипотеке: чем это грозит, как избежать и что делать, если платить нечем

Для большинства россиян ипотека – зачастую единственная возможность приобрести собственную квартиру или улучшить текущие жилищные условия. И это – многолетнее финансовое обязательство перед банком, где даже один пропущенный платеж может создать существенные трудности для заемщика. Новострой-М рассказывает, что будет, если просрочить оплату по ипотеке, какие последствия грозят при задержке платежей и что делать, если больше нет возможности платить по ипотеке.

 

Что если просрочить платеж по ипотеке: первые последствия

 

Ипотека – это крупный долгосрочный кредит с обеспечением в виде недвижимости, и банки относятся к нему очень серьезно. Все условия и нюансы заранее прописываются в ДДУ (в договоре долевого участия), в том числе, срок и сумма кредита, начисление штрафов и пеней, правила досрочного погашения ипотеки и иные параметры. Отдельно создается график ежемесячных платежей, где указывают даты поступления средств на счет банка.

Однако не всегда жизненные обстоятельства позволяют строго следовать графику выплат. Потеря работы, болезнь, развод, форс-мажор – все это может привести к тому, что у заемщика появляется просрочка платежа по ипотеке, которая воспринимается банком не как случайное упущение, а как потенциальная угроза его финансовым интересам.

Просрочкой платежа считается любое нарушение графика выплат, согласованного с банком. И если один-два дня задержки поступления средств на счет банк еще может воспринять относительно лояльно и списать, к примеру, на технический сбой при переводе, то уже с 3-5 дня официально начинается просрочка по ипотеке и включаются санкции.

Чем грозит просрочка по ипотеке:

- на сумму долга начисляются штрафы и пени;

- портится кредитная история заемщика (просрочка от 30 дней попадает в бюро кредитных историй (БКИ) и снижает кредитный рейтинг физического лица. В будущем ему могут отказать в кредитах или повысить ставки);

- банк начинает предпринимать различные меры для взыскания задолженности.

При задержке платежа на 1-5 дней банк может прислать должнику СМС, push-уведомление или письмо на электронную почту с напоминанием о необходимости внесения средств. Если речь идет о месяце просрочки по ипотеке, то вслед за СМС последуют звонки из банка; также возможно обращение банка к поручителю или созаемщику по ипотеке с требованием оплатить задолженность.

При длительной просрочке платежа (от 30 дней и более) банк передаст информацию в отдел взыскания, а по истечении 90 дней может начать процесс взыскания через суд или инициировать обращение взыскания на залоговую недвижимость.

 

Пеня и штраф за просрочку ипотеки

 

Штраф и пеня – не одно и тоже.

Пеней называют ежедневную неустойку в виде определенного процента от суммы просроченного платежа. В большинстве случаев пени начисляют с первого дня просрочки, их размер обычно составляет от 0,01% до 0,05% от суммы ежемесячного взноса. Однако в некоторых случаях для заемщика действует отсрочка на внесение платежа в течение 5-7 дней, а проценты за неуплату могут быть выше. Это зависит от конкретного банка и условий, которые он предлагает своим клиентам.

Штрафы за просрочку платежа по ипотеке также зависят от условий кредитного договора. От пеней они принципиально отличаются методом начисления: это всегда разовая мера за то или иное невыполнение заемщиком обязательств по ДДУ. Это может быть как фиксированный штраф, установленный за каждый факт нарушения, так и «неприятность» в виде повышенной ставки по ипотеке на весь период просрочки или некая комиссия.

Таким образом, если ежемесячный платеж составляет 50 тыс. руб., а заемщик допустил месяц просрочки по ипотеке, общая сумма долга может увеличиться сразу на несколько тысяч рублей за счет одних только санкций, предусмотренных и прописанных в ДДУ.

Кстати, ответственность за просрочку несет не только сам заемщик, но и поручитель.

 

Что делать, если просрочен платеж по ипотеке

 

Первое и главное – не игнорировать ситуацию. Если по тем или иным причинам была допущена просрочка, то лучше не ждать, пока банк сам выйдет на связь, а опередить события. Порой достаточно одного звонка или визита в офис, чтобы исправить положение, ведь банку выгоднее не изымать недвижимость у должника, а продолжать регулярно получать платежи по ипотеке в полном объеме.

Что делать в случае просрочки платежа:

1. Связаться с банком и объяснить причину задержки.

2. В зависимости от жизненных обстоятельств и сложившейся ситуации, узнать, возможно ли предоставление отсрочки в виде ипотечных каникул или изменение графика платежей. В некоторых случаях можно воспользоваться страховкой или даже провести реструктуризацию кредита.

Что делать, если платеж по ипотеке просрочен всего на пару дней? Даже если банк пока не начислил штраф, лучше все равно зафиксировать факт общения и договоренности, чтобы избежать недоразумений в будущем.

 

Не могу платить по ипотеке: выходы из сложной ситуации

 

Фраза «больше не могу платить по ипотеке» – это сигнал, что ситуацию нужно решать системно. Заемщикам с положительной кредитной историей и уважительными причинами для просрочки банк обычно предлагает несколько вариантов действий:

1. Реструктурировать долг для снижения финансовой нагрузки.

Это может происходить путем:

- уменьшения размера ежемесячного платежа и увеличения срока кредита;

- изменения графика платежей;

- предоставления возможности платить определенный период времени только проценты по кредиту (без суммы основного долга).

2. Оформить ипотечные каникулы.

С 2019 года законом предусмотрены ипотечные каникулы – отсрочка по платежам не более чем на полгода. За время каникул не страдает кредитная история, а жилье не может быть изъято. Воспользоваться ими можно только один раз в рамках одного договора. При этом необходимо подтвердить снижение дохода или предоставить доказательства того, что жизненные обстоятельства существенно изменились (например, была получена инвалидность).

3. Рефинансировать ипотеку (погасить долг с помощью нового займа, выданного на более выгодных условиях).

4. Воспользоваться страховкой (в том случае, если во время оформления ипотеки была сделана страховка на случай потери работы или здоровья).

5. Сдать залоговую квартиру в аренду.

Сделать это можно только по согласованию с банком – и в том случае, если заемщику есть, где жить все это время.

Какие еще могут быть варианты:

- Продажа залогового жилья.

В критической ситуации, когда нет иных решений, можно договориться с банком о самостоятельной продаже квартиры, погасить ипотеку и тем самым избежать просрочек и суда.

- Банкротство физического лица.

Процедура банкротства – самая крайняя мера, которая позволяет списать долги, но влечет за собой серьезные последствия для заемщика в виде потери ипотечного жилья, запрета на выезд за границу и т.п.

 

Что делать в случае просрочки по ипотеке

 

Если уже возникла просрочка по ипотеке, то, прежде всего, нужно узнать сумму долга, включая набежавшие штрафы и пени, и только после этого внести оплату в полной мере. Размер платежа в этом случае скорее всего будет отличаться от стандартного.

Если ситуация непростая и в дальнейшем тоже возможны «перебои» с платежами, то старайтесь хотя бы частично гасить долг, чтобы сократить рост процентов. Прятаться от банка не имеет смысла: лучше официально связаться с банком. Возможно, специалисты предложат приемлемые варианты для урегулирования текущей ситуации.

 

Часто задаваемые вопросы

 

Можно ли избежать штрафа за просрочку ипотеки?

Иногда банки идут навстречу клиенту, особенно при первой просрочке и при наличии уважительных причин. Но автоматически штраф не отменяется.

Что будет, если не платить ипотеку вообще?

В долгосрочной перспективе – суд, продажа квартиры, испорченная кредитная история и возможно личное банкротство.

Могут ли забрать квартиру сразу после просрочки?

Нет. Сначала банк предложит погасить долг добровольно, потом подаст в суд, и только после этого может начаться процедура обращения взыскания.

На сколько дней можно просрочить ипотеку без последствий?

Обычно – на 1-3 дня. Но все зависит от банка. Лучше не рисковать и уточнить условия заранее.

 

Заключение

 

Просрочка по ипотеке – это серьезное нарушение, которое может повлечь за собой финансовые и правовые последствия. Но она не всегда фатальна. Чем быстрее начать действовать, тем больше шансов сохранить и недвижимость, и свою финансовую репутацию.

Если вы столкнулись с трудностями, не бойтесь обращаться за помощью – в банк или к юристу. И помните: любые проблемы с ипотекой решаются гораздо проще на ранней стадии, чем после многомесячной просрочки и накопления долга.

25.07.2025
news
Всем выйти из тени: может ли реестр риелторов обелить рынок сделок с недвижимостью

Комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ совместно с Союзом работодателей рынка недвижимости разработали законопроект, призванный ввести регулирование деятельности риелторов. Документ вошел во второй пакет предложенных Минцифры мер, направленных на борьбу с кибер- и телефонным мошенничеством, однако правительство оставило о законопроекте отрицательный отзыв и отправило его на доработку. Подробнее о плюсах и минусах предложенных мер и о том, как они могут повлиять на рынок риелторских услуг, — в материале «Известий».

 

Как хотят регулировать

 

В пояснительной записке к законопроекту авторы, в числе которых замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, отмечают, что в настоящее время бесконтрольность рынка риелторских услуг создает угрозы как для граждан, так и для государства. По их словам, любой человек может назваться риелтором и начать сопровождать сделки, однако уровень его компетенции клиенту неизвестен. Также авторы отмечают, что значительная часть рынка находится в серой зоне, многие физлица, работающие риелтором, не платят налоги. Ожидаемый налоговый эффект от регулирования этого рынка составит более 10 млрд рублей в год, говорится в записке.

Для решения этой проблемы предлагается создать единый реестр риелторов — только включенные в него лица и компании смогут сопровождать сделки с недвижимостью. Войти в реестр смогут юрлица и ИП: граждане, зарегистрированные как самозанятые, но не заключившие трудовой договор или договор ГПХ с агентством недвижимости, заниматься этой деятельностью не должны.

Помимо этого, обязательным условием для включения в реестр предлагают установить отсутствие судимостей по тяжким статьям и регулярную оценку профессиональной подготовки. В частности, риелторы должны будут каждые пять лет сдавать соответствующий экзамен. Целью такого регулирования, как отмечают сами авторы, является борьба с мошенничеством, обеление риелторского рынка и собираемость налогов.

 

Для чего это нужно

 

По словам авторов законопроекта, о необходимости регулирования рынка заявляет само профессиональное сообщество, которое видит незащищенность риелторов в отношении мошенников, недобросовестных клиентов и коллег. Это привело к тому, что те риелторы, которые регулярно повышают свою профподготовку и платят налоги, оказываются в проигрышном положении по отношению к тем, кто этого не делает. А в условиях правовой неопределенности создается благоприятная среда для мошенников, от действий которых страдают как добросовестные риелторы, так и простые граждане, поясняет Светлана Разворотнева.

В связи с этим в законопроекте предлагается прописать правовые основы риелторской деятельности, ее определение как таковой, а также полномочия правительства и регионов по регулированию и контролю сделок с недвижимостью.

— Есть несколько причин, по которым имеет смысл появление регулирования риелторской деятельности. Первая — это то, что в настоящее время порог входа в профессию нулевой, а риелтором может стать практически любой желающий. Законопроект необходим, чтобы агенты — специалисты на рынке недвижимости, обладали каким-то набором знаний, — рассказал «Известиям» президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников.

 

Нуждается ли рынок в обелении

 

Согласно исследованию Института Гайдара «Риелторская деятельность в России: проблемы в судебной практике и их решения на основе доказательной экономики», в России уровень удовлетворенности клиентов услугами риелторов достаточно высокий – он составляет 3,6 из 4 баллов. При этом девять из десяти клиентов не изменили бы своего решения о привлечении к сделке агента. Это говорит о том, что проблема низкого качества риелторских услуг не фиксируется.

Всего на рынке около 550 тыс. риелторов, из которых 76% ведут частную практику (43% из них являются самозанятыми) и 33% работает в агентствах недвижимости, причем некоторые совмещают эти виды деятельности. Объем «белого рынка» агентских услуг, с точки зрения налогов, достигает 80%. В 98% случаев отношения фиксируются в формате договора, чтобы минимизировать риски для клиента при получении услуги, а для риелтора — комиссионного вознаграждения.

Однако пояснительная записка к законопроекту приводит другие цифры. Хотя там сказано, что в настоящее время на рынке недвижимости работают порядка 30 тыс. юрлиц и от 200 до 400 тыс. индивидуальных риелторов (ИП и самозанятые), что примерно соотносится с выводами исследования, в законопроекте отмечается, что уровень серой зоны налогообложения на вторичном рынке достигает 80%.

При этом, сама Светлана Разворотнева в 2024 году в ответ на просьбу прокомментировать слова депутата Владимира Кошелева о 70% рынка риелторских услуг, работающего в теневой зоне, заявила, что не знает, откуда у него такая статистика «у меня такой нет, я даже не могу понять, откуда ее можно взять».

Исследование Института Гайдара показало, что предлагаемые меры могут быть особенно чувствительными для микропредприятий (96% рынка), что приведет к сокращению белого сегмента от 21 до 36%, в зависимости от набора предлагаемых мер, что эквивалентно потерям от 74 до 129 млрд рублей, а также к увеличению стоимости риелторских услуг. Из-за этого часть граждан, стремясь сэкономить, может отказаться от услуг посредника и действовать самостоятельно, что повышает риск ошибок и совершения спорных сделок.

— Как видно из моделирования рынка на основе обратной реакции самих же риелторов, любые обязательные механизмы, сопровождающиеся дополнительными расходами, приводят к сжатию рынка и в денежном эквиваленте, и «в лицах» — то есть уход деятельности в тень. Если же протестировать аналогичные механизмы, но в мягкой форме, то эффект на экономику рынка становятся положительными. Так, добровольный реестр может стимулировать развитие рынка на 12%, — рассказала партнер Центра доказательной экономики Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара Лора Накорякова.

Хотя некоторые представители профессионального сообщества выступают за необходимость регулирования, есть и другие мнения. Так, вице-президент Российской гильдии риелторов Владимир Каплинский отмечает, что предложенные меры не спасут от мошенников и других преступников.

— Идея о том, что отраслевой закон с обязательной регистрацией риелторов в реестрах защитит граждан от мошенников – не более чем миф. Преступник не будет соблюдать правила. А если даже и встанет на учет – это не гарантирует добросовестность. Наоборот, наличие записи в реестре может усыпить бдительность граждан, создавая ложное чувство безопасности, — сказал он.

Эксперт добавил, что наличие реестров в таких областях как медицина, юриспруденция и строительства не мешает совершению преступлений.

Среди риелторов также нарастает опасение, что в связи с дополнительными расходами (на включение в реестр, подготовку к сдаче экзаменов, на страхование) последствия предложенных мер лягут на плечи клиентов и приведут к росту цен на жилье.

Правительство также увидело необходимость доработать законопроект и оставило отрицательный отзыв о нем. Помимо этого, кабмин отметил, что деятельность риелтора достаточно детально регламентирована нормами гражданского законодательства.

25.07.2025
news
Доля продаж новостроек через риелторов может вырасти до 70%

Доля продаж новостроек через риелторов может вырасти до 70%. Об этом «Известиям» рассказали аналитики группы «Плюс», которые провели исследование рынка.

Согласно данным исследования, в среднем по регионам России доля продаж новостроек через агентства недвижимости выросла с 57% в первом полугодии 2024 года до 60% во второй половине 2024 года и начале 2025 года. В 2022 и 2023 годах эта доля составляла только 40% и 42% соответственно.

Отмена массовой льготной ипотеки в середине 2024 года стала ключевым фактором роста доли агентских продаж. В связи с этим группе «Плюс» прогнозируют, что по итогам 2025 года доля продаж новостроек через агентов по недвижимости может вырасти до 70%.

«Наше исследование показало, что в последнее время девелоперы стали активнее работать с агентствами по недвижимости. Это стратегия помогает поддерживать темпы продаж в условиях высокой ключевой ставки и ужесточения условий программ льготной ипотеки. По нашим опросам, в 2025 году 31% застройщиков усилили работу с агентствами, чтобы адаптироваться под новые условия на рынке. Это решение на четвертом месте по популярности ответов — выше только начало предложения рассрочки (это стали делать 54% опрошенных компаний), также 42% стали предлагать траншевую ипотеку и 34% — субсидировать ставки по ипотеке. Большинство этих решений работают для застройщиков в комплексе», — пояснил «Известиям» директор по стратегическому развитию продаж первичного рынка группы «Плюс» (управляет сетью офисов «Самолет Плюс») Алексей Чапик.

Чтобы сделать продажи для агентов привлекательными, застройщики повышают свои комиссии для них. Так, например, в Петербурге средняя комиссия в 2025 году составляет 4%, хотя в 2022–2024 годах она не превышала 3,4–3,7%. В Уфе девелоперы предлагают комиссии в среднем 3,9%, а в предыдущие годы риелторы могли рассчитывать на 3,2–3,3%. В Москве средняя комиссия за год выросла с 2,4% до 2,5%. При этом для отдельных проектов застройщики готовы на комиссии существенно выше: например, в Москве максимальные комиссии для агентов по проектам достигают 8,5–9,8%.

В топе регионов с самой высокой долей продаж новостроек через агентства недвижимости — агломерация Петербурга и Ленинградской области и Екатеринбург. В этих регионах доля агентских продаж на первичном рынке в первом полугодии 2025 года достигла уже 75%, хотя по итогам 2024 года составляла 69% и 65% соответственно. В Казани, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону в 2025 году риелторы заняли 70% рынка продаж новостроек, в прошлом году их доля составляла 60%. В Москве и Московской области доля выросла с 58% до 68%, а в Краснодарском крае с 57% до 65%.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
8(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!