46-10-20, 46-10-21
В моем блокноте
Развитие наемного жилья, комплексное развитие территорий и опережающее финансирование предполагается применять при расселении аварийного жилья. Об этом рассказал на совместном заседании Общественных советов при Минстрое и при Росстандарте первый заместитель гендиректора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин.
Мощным инструментом расселения аварийного жилья должен стать механизм комплексного развития территорий, подчеркнул Рурин. Сейчас на территориях, где предполагается комплексное развитие, есть три вида домов - около 10% это здания, признанные аварийными до 2017 года, 15% - дома, признанные аварийными с 2017 по 2021 год, а 75% - ветхое жилье. Фонд предлагает ослабить ограничения на последующее использование земель под сносимыми аварийными домами, если это территория комплексного развития. Кроме того, предполагается отделить финансирование комплексного развития от обычного расселения аварийных домов.
В этом году уже приняты решения о выделении средств для комплексного развития двух территорий - в Марий Эл и Мурманской области. До конца года ожидается утверждение еще восьми проектов, рассказал Рурин. В целом в ближайшее время могут появиться 30 таких проектов, а до конца следующего года их число может вырасти до 90.
Также Фонд планирует развивать наемное жилье. Хотя применение этого варианта по закону уже возможно, за более чем год не состоялось ни одного проекта по наемному жилью. "Мы считаем, что можно предпринять дополнительные усилия, чтобы этот механизм заработал, стал развиваться и даже, возможно, стал одним из ключевых механизмов реализации данной программы", - отметил Рурин. Эта недвижимость будет находиться в собственности муниципалитетов или регионов и будет приносить доход, пусть даже предполагается применять льготные ставки. "Мы считаем возможным для создания наемного жилья использование возвратных средств, например, из средств Фонда национального благосостояния", - рассказал Рурин.
Кроме того, Фонд намерен проанализировать решения о признании домов аварийными. Многие из них не соответствуют законодательству - не хватает заключений специализированных организаций, иногда для оценки состояния домов используются стандарты советских времен.
Также предполагается с опережением финансировать расселение жилья, признанного таким после 2016 года (по основной программе расселяются дома, ставшие аварийными до конца 2016-го). Так, в пятницу будет рассмотрена первая заявка на финансирование ликвидации такого жилья от Сахалина. Программу ликвидации аварийных домов по программе регион завершил досрочно, остатки средств предлагается пустить на следующие аварийные дома. Всего программу завершили уже четыре региона, до конца года должны завершить еще пять. В марте следующего года эти регионы, как предполагается, получат средства на новое расселение, в проекте бюджета на это заложено 45 млрд рублей.
Эти инициативы пока находятся в стадии обсуждения, подчеркивают в Фонде содействия реформированию ЖКХ.
Условия льготной ипотеки теперь будут действовать и для покупки частных домов, сообщил премьер Михаил Мишустин. Ставка по кредиту должна быть не выше 7%, как и на квартиры
Правительство распространило госпрограмму поддержки ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Условия остались те же: ставка не более 7% годовых, предельная сумма льготного ипотечного кредита — 3 млн рублей для всех регионов.
В конце прошлого года «Дом.РФ» запустил программу льготной ипотеки на частные дома для семей с детьми в пилотном режиме. И застройщики, которые работают на этом рынке, ощутили позитивный эффект. Правда тогда предельные суммы кредитов были приличные: максимально 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, и вдвое меньше — для остальных регионов. Но сейчас, после корректировки, программа льготной ипотеки (теперь и на частные дома) вряд ли будет востребована, отмечает глава компании Landwerk Дмитрий Гордов:
Дмитрий Гордов
глава компании Landwerk
«В сегменте ИЖС доля ипотечных сделок в наших проектах выросла до 77%. Такая динамика — за последние буквально 3 месяца. Так что если говорить в целом, программы ипотеки для «загородки» и для ИЖС очень здорово помогли. Но когда мы теперь говорим о льготной ипотеке (кредитование с господдержкой) — сейчас это уже распространено в урезанном виде, то есть действуют те же нормы, как и для многоквартирного жилья. Сумма по этим ипотекам ограничена 3 млн рублей. И в этом смысле востребованность такой программы, во всяком случае в московском регионе, и я думаю, в любых крупных агломерациях, будет очень ограниченной».
Сейчас собственные ипотечные программы на ИЖС есть лишь у нескольких банков. Такие кредиты выдают, в частности, «Дом.РФ», «Сбер», ВТБ, МКБ и Россельхозбанк. Но ставки обычно выше, чем по кредитам на покупку жилья в многоквартирном доме. Широкого распространения такая ипотека пока не получила.
Вот что о рыночной доле кредитов на частные дома рассказывает общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский:
Дмитрий Котровский
общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве
«Они составляют меньше 1,5% от всех ипотечных кредитов, которые на сегодняшний день российские банки выдают населению. Дело в том, что банки в этом смысле должны понимать, каким образом они будут защищать собственный интерес. Если это вопрос, связанный с многоквартирными домами, здесь все стало достаточно просто: банк знает, что актив, который будет в конечном итоге не достроен, перейдет в собственность банка. С земельными участками, я имею в виду сейчас ИЖС, ситуация очень сложная, ее практически невозможно пока реализовать. И к сожалению, банки не видят такие перспективы спроса, как в черте города имеют многоквартирные дома».
Одна из главных причин низкой популярности ипотеки на частные дома — это риски незавершенного строительства. На рынке новостроек проблему решают эскроу-счета и проектное финансирование. На рынке ИЖС таких механизмов нет. И если, к примеру, застройщик обанкротится, или нанятая частным образом бригада куда-то исчезнет, банк и заемщик останутся ни с чем. Недостроенный частный дом почти ничего не стоит. Участок земли, на котором он стоит, это тоже не миллионы, если только речь не идет о Москве и ближнем Подмосковье. К тому же постоянно растущие в цене стройматериалы тоже не добавляют стабильности этому рынку.
Покупка недвижимости всегда сопровождается эмоциональными переживаниями. И если что-то идет не так, как запланировано, всегда найдется виноватый. Иногда это действительно риелтор — недоглядел, протормозил, не додумал. Иногда клиент нервничает на ровном месте. В любом случае, его необходимо успокоить.
Рассказываю, как.
Всегда можно все исправить. Риелтор должен не просто озвучить эту мысль клиенту. Он должен излучать уверенность, что все так и будет. Главная задача — спокойствие! Не стоит срываться и кричать в ответ на обвинения, даже если клиент сам виноват. Ваша задача его успокоить.
Мыслить конструктивно в ситуации стресса дано не всем. И риелтор не должен впадать в истерику вместе с клиентом. Ведь это ваша работа. Что вы теряете в случае, если сделка срывается?
Да, вы не получите комиссию. Вы не получите рекомендации этого клиента. Это, конечно, важно. Иногда у вас не все идет гладко, и это уже не первая сделка, которая срывается. Но ведь вы знаете лучше клиента, что каждая сделка индивидуальна. Вы получили очередной опыт, который пригодится вам в будущем. Вы при любом исходе что-то приобрели. У вас все хорошо! И с этим знанием вы, излучая спокойствие и уверенность, ищите возможности исправить сложившуюся ситуацию.
Если это телефонный разговор, вы можете сказать: «Я подумаю, как все исправить», и положить трубку. И обязательно перезвонить в течение часа. Клиент успокоится, вы успокоитесь. И возможно, у вас уже будет информация к этому времени.
Здесь два варианта: клиент прав или клиент не прав.
Рассмотрим первый вариант.
Клиент прав
Конечно, каждый из нас может ошибиться или допустить оплошность по незнанию. Если вы не понимаете, как исправить ситуацию, все равно должны держать себя в руках и излучать спокойствие и уверенность. Лучше сказать: «я проконсультируюсь с юристом/руководителем», чем начинать что-то выдумывать наспех. Это успокоит клиента — для решения его проблемы будет привлечен более квалифицированный специалист.
Возможно после этой фразы он еще выкрикнет пару нелестных предложений, но почти наверняка начнет успокаиваться, если ваш тон будет доброжелательным и он увидит, что вы заинтересованы в том, чтобы помочь ему.
Не стоит здесь хлопать дверью и уходить. Даже если в этот момент вы решили бросить работу риелтора.
Подумайте о коллегах, которым придется завершать начатое вами дело.
Клиент сам виноват
Несмотря на то, что есть вина клиента, ведите себя так же (ну почти), как если бы вы были виноваты, но более уверенно. Помните — вы так же, как и прежде, должны проявить участие и желание помочь. Не нужно при этом со злорадством восклицать: «А я же вам говорила»! Ваша задача по прежнему успокоить. И ведь вы все равно виноваты: не досмотрели, вовремя не подтолкнули, не настояли на своем. Вы же эксперт!
Не забывайте, что к вам приходят в первую очередь за безопасностью и спокойствием. Учитесь держать себя в руках в любой ситуации. Покричите и поплачете потом — в лесу или в кругу близких людей, которые вас поддержат.
А если каждый нервный момент у вас вызывает слишком бурные эмоции. Подумайте, действительно ли вам это нужно? Даже если нравится работа в недвижимости, есть более спокойные места. Например, можно стать помощником у именитого риелтора, ходить на показы вместо него, делать подборки для покупателей, заниматься прозвоном. Та же работа, но меньше ответственности и, как следствие, меньше нервов.
В настоящее время приватизировать территорию у водоема нельзя. На таких землях запрещено или существенно ограничено строительство. Но в ближайшее время россиянам могут разрешить оформить в собственность участки второго пояса зон санитарной охраны (ЗСО).
Соответствующий законопроект об изменениях в Земельном кодексе правительство внесло в Госдуму. Поправки, предполагающие передавать в частную собственность участки второго пояса ЗСО, в начале 2021 года разработал Росреестр по поручению правительства в связи с обращением властей Московской области.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что эти ограничения продиктованы санитарно-эпидемиологическими нормами. Строительство домов на таких землях может нанести ущерб источникам питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Такая территория полностью закрыта для посторонних и используется только для забора воды.
Вокруг водоемов действует несколько поясов защиты. На территории первого (100 м от источника) может размещаться насосная станция и другие водопроводные сооружения — это охраняемая территория строгого режима.
Второй пояс, о котором идет речь в законопроекте, подразумевает территорию вдоль рек, каналов, водохранилищ и озер шириной более 2 км. Границы второго пояса индивидуальны, они должны в первую очередь защищать источник воды от бактериального заражения. Сейчас территории в границах второго пояса не подлежит приватизации, но их можно арендовать.
По оценкам Росреестра, в России во втором поясе находится около 1,5 млн земельных участков. При этом, как сказано в пояснительной записке к законопроекту, в силу исторических особенностей развития территории в границах второго пояса ЗСО рек, каналов, водохранилищ расположены крупные промышленные предприятия, транспортные и логистические центры, а также индивидуальные жилые дома.
В случае снятия запрета приватизацию таких участков позволит пополнять один только подмосковный бюджет на 4,5 млрд руб. ежегодно, считают в Росреестре. А доходы регионов от продажи участков могут составить 100 млрд руб.
Пока неизвестно. 5 октября этого года законопроект был внесен и зарегистрирован в Госдуме. В этот же день его направили в комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.