Продажа недвижимости за наличные долгое время считалась в России распространённым и удобным способом расчёта. Особенно в сегменте вторичного жилья, где участники рынка предпочитали договориться напрямую и избежать лишних банковских формальностей. Однако уже с начала 2020-х годов к таким сделкам начали относиться настороженно. А в июне 2025 года Генеральная прокуратура выступила с инициативой вовсе запретить продажу недвижимости за наличные.

Что происходит на рынке? Почему классические «сделки с ячейкой» могут остаться в прошлом, и что ждёт участников таких операций в ближайшем будущем — рассказываем в статье.

 

Почему наличные под прицелом

 

Главная причина — борьба с отмыванием денежных средств и неформальной экономикой. С 2024 года в России усиливается контроль за финансовыми операциями, связанными с покупкой недвижимости. Уже действуют ограничения на анонимные переводы, а сделки с крупными суммами наличными автоматически вызывают интерес у надзорных органов.

По мнению представителей Генпрокуратуры, расчёты наличными при покупке квартир или домов:

· затрудняют проверку происхождения средств;

· создают риск уклонения от уплаты налогов;

· затрудняют защиту прав сторон в случае споров;

· открывают лазейки для коррупционных и теневых схем.

Речь не идёт только о криминале. Часто продавцы и покупатели действительно стремятся сэкономить на комиссиях или ускорить процесс. Но регуляторы настаивают: в цивилизованной сделке деньги должны проходить через банковскую систему.

 

Что такое сделка с ячейкой

 

Так называемая «ячейка» — это банковская сейфовая ячейка, арендованная для хранения наличных до момента регистрации перехода права собственности. Продавец и покупатель заключают соглашение: деньги закладываются в ячейку, а получить их можно только после предъявления документов о переходе прав.

Эта схема считалась «золотой серединой» между безопасностью и гибкостью. Однако в случае проблем (например, отказа регистрирующего органа или выявления обременений) возникает юридическая путаница. Деньги уже в ячейке, но вернуть их непросто.

Кроме того, возникают вопросы:

· Кто обеспечит подлинность купюр?

· Кто несёт ответственность, если что-то пойдёт не так?

· Как доказать договорённости, если расчёты происходят вне банковских систем?

 

Что предлагает Генпрокуратура

 

Инициатива Генеральной прокуратуры предполагает введение запрета на сделки купли-продажи недвижимости за наличные, а также полный переход к безналичным расчётам с обязательным прохождением денег через счета.

Что именно может измениться:

1. Прямой запрет на закладку наличных в ячейки при регистрации сделок.

2. Обязательное использование аккредитивов или безналичных переводов, в том числе через эскроу-счета.

3. Банковская проверка участников сделки, аналогично контролю при ипотечных операциях.

4. Ужесточение ответственности за сокрытие источника дохода при крупных сделках.

Скорее всего, если предложение будет поддержано, изменения войдут в законодательство в течение 2025–2026 годов.

 

Что происходит на практике уже сейчас

 

Даже без формального запрета, банковские структуры постепенно сворачивают работу с наличными при операциях с недвижимостью. Например:

· Услуги аренды ячеек под расчёты становятся дороже или вовсе недоступны.

· Банки требуют подтвердить происхождение наличных средств.

· Покупателям всё чаще предлагают использовать аккредитив: форма, при которой деньги замораживаются на счете до перехода права собственности.

Риелторы подтверждают: доля сделок «из рук в руки» сокращается. Особенно это касается сделок свыше 10–15 млн рублей, где риски особенно велики.

 

Альтернативы наличным сделкам

 

Сегодня существует несколько способов провести безопасную сделку без наличных:

1. Безотзывный аккредитив — деньги хранятся на счете банка и перечисляются продавцу после регистрации сделки. Этот способ надёжен и контролируется банком.

2. Эскроу-счёт — стандарт для новостроек: деньги резервируются и переходят застройщику только после исполнения обязательств.

3. Перевод со счёта на счёт — используется при полной оплате за вторичное жильё. Банк проверяет договор и назначение платежа.

4. Ипотека — подавляющее большинство сделок в 2024–2025 годах осуществляется с привлечением ипотечных средств, которые по определению являются безналичными.

 

Что это значит для покупателя

 

Переход на безналичный формат — это снижение рисков. Но он требует:

· большей прозрачности доходов;

· готовности участвовать в официальных процедурах;

· понимания новых финансовых инструментов.

Покупателю стоит быть готовым к тому, что:

· нельзя будет передать деньги «наличкой» в последний момент;

· придётся открывать счёт и договариваться с банком о форме расчёта;

· потребуется собрать подтверждающие документы на источник средств.

Продажа недвижимости за наличные в прежнем виде уходит в прошлое. Генеральная прокуратура обозначила курс на полный запрет таких операций, и, похоже, это лишь вопрос времени. Участникам рынка стоит заранее готовиться к новым правилам: переходить на безналичный расчёт, использовать аккредитивы, консультироваться с юристами и банкирами.

Сделка через банковские механизмы — это уже не формальность, а залог безопасности, легитимности и спокойствия для обеих сторон. А значит, будущее сделок с «ячейкой» — под большим вопросом.

Когда наступает теплое время года, для собственников домов и дачных участков становится актуальным вопрос о том, как правильно и, главное, законно сжигать мусор на участке. Правила часто меняются, при этом многие их даже не знают, поэтому могут быть оштрафованы за нарушение.

Разбираемся в том, как сжигать мусор на даче по закону и без штрафов, и какие правила безопасности учесть, чтобы не спровоцировать возгорания.

 

Чем руководствоваться при сжигании мусора на участке

 

Многие собственники дачных участков и частных домов задумываются о том, можно ли жечь мусор на своем участке и как это правильно делать. Процедуру сжигания мусора на участке регулируют несколько нормативных актов, в том числе и Правила противопожарного режима РФ. Кроме постоянно действующих правил МЧС выпускает и временные приказы, в которых говорится о действии особого противопожарного режима и его сроках. Обычно такие приказы действуют в период жаркой и сухой погоды, когда возрастает риск возгорания и быстрого распространения огня. В такие периоды огонь запрещено разводить — делать этого нельзя ни при каких условиях.

Правила противопожарного режима включают в себя следующие нормы относительно сжигания мусора, делать это можно:

- в яме или рве. Глубина должна быть не меньше 30 сантиметров. Диаметр — не более одного метра;

- в любой негорючей емкости. Например, в бочке. Объем емкости должен быть не более одного кубического метра.

Если вас интересует, как сжигать мусор на своем участке в бочке, есть несколько базовых, в том числе и новых правил. В бочке не должно быть прогоревших участков, также трещин. Еще необходимо подобрать металлический лист. Он должен быть такого размера, чтобы получилось накрыть бочку сверху, если это будет необходимо. Обычно таким листом пользуются, когда нужно быстро прекратить горение костра.

Бочку, где будете разводить костер, нужно поставить на безопасном расстоянии от других объектов, которые расположены на участке. Расстояние зависит от типа такого объекта:

- 25 метров от частного дома, сарая и прочих аналогичных построек;
- 15 метров от деревьев, если это лиственные деревья;
- 50 метров от хвойных деревьев.

Если вы собираетесь сжигать мусор в яме, то все расстояния, указанные в правилах для бочки, нужно увеличить вдвое. Например, яму для сжигания на даче во дворе можно вырыть на расстоянии не менее 50 метров от дома.

Вокруг ямы нужно сделать минерализованную пожарную полосу, для этого вскапывают землю. Ширина перекопанного участка земли должна составлять не менее 40 сантиметров. Дополнительно нужно очистить территорию вокруг ямы на расстоянии от 10 метров. Для этого вокруг во дворе вырывают траву, убирают сухие ветки, рубят сухие кусты и деревья. Еще убирают щепки, а также любые воспламеняемые материалы, которые могут загореться от костра. Вокруг бочки ничего вскапывать не надо.

Комментирует управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров: «Если мы говорим не только о том, где можно сжигать мусор, а о мангалах или жаровнях для приготовления пищи на дачном участке или в огороде у частного дома, то противопожарное расстояние до зданий и любых сооружений должно быть минимум пять метров. По новым правилам зона очистки вокруг емкости от горючих материалов — 2 метра. При этом существуют четкие условия, при которых разводить открытый огонь нельзя. Например, этого нельзя делать под кронами хвойных деревьев, при сильном ветре, превышающем 10 метров в секунду. Также в случаях, когда установлен особый противопожарный режим».

 

Советы по оборудованию зоны для сжигания мусора или разведения огня

 

Если говорить именно о сжигании мусора — листвы или сухих веток, то это нечастая задача, возникающая, скорее, в определенные периоды времени. Например, после зимы. Поэтому проектировать специальные места на участке под эти цели, тем более, если он небольшой площади, смысла нет. Достаточно соблюдать правила противопожарного режима. Например, использовать для сжигания металлическую емкость, а также выдержать расстояние до дома и других построек.

Если разводить огонь на участке планируется часто, например для приготовления пищи, то можно запланировать расположение мангальной зоны. Ее визуальный облик ограничивается лишь фантазией собственника дачного участка — современные методы проектирования и материалы позволяют создать пространство на любой вкус и кошелек. Но важно учесть, опять же, правила противопожарного режима.

«Во-первых, предусмотрите пространство подальше от деревьев. Хочу напомнить, что под кронами хвойных деревьев разжигание огня вообще запрещено законом. Во-вторых, нужно выдержать расстояние до дома, бани и других построек и сооружений — минимум пять метров. В-третьих, необходимо подготовить саму площадку: территорию вокруг мангала, жаровни. В радиусе двух метров нужно обязательно очистить все от сухой травы, листьев, досок и других предметов, которые могут загореться при попадании искр. В идеале надо предусмотреть покрытие из негорючего материала», — отмечает Дмитрий Владимиров.

 

Дополнительные правила и ограничения для разведения костра на участке

 

При сжигании мусора закон предписывает иметь под рукой первичные средства тушения пожара, такие как вода и песок. Также при разжигании огня не уходите далеко, чтобы не пропустить момент распространения огня, к примеру, за пределы ямы.

Еще обратите внимание на то, что во дворе дома нельзя сжигать пластик, резину и бытовой мусор. Это нарушит природоохранное и пожарное законодательство. Если ваш участок расположен на торфяных почвах, огонь разводить запрещено. В этом случае нарушением будет даже сжигание мусора в бочке или в специально подготовленной яме.

 

Альтернативные методы утилизации мусора

 

Чтобы не вредить экологии и не получать штрафы за сжигание мусора, можно использовать один из простых и доступных способов его утилизации.

Компостер

Компостер обычно делают для органических отходов. Чтобы его организовать и правильно эксплуатировать, необходимо:

- выбрать затененное место, не ближе одного метра от границы участка;

- при закладывании материала чередовать слои: зеленую массу, к примеру траву, листву и сорняки, после коричневую, например ветки, а затем землю;

- регулярно переворачивать содержимое, чтобы туда поступал кислород;

- поддерживать влажность содержимого.

Примерно через полгода-год компост можно использовать в качестве удобрения.

Измельчитель садовый

Измельчать можно срезанные ветки, старые доски, также отходы строительства. После их можно использовать для того, чтобы создавать:

- покрытие между грядок;
- мульчи;
- основу для компоста;
- топливо для печей.

Обратите внимание на то, что среди всех измельчителей лучше выбирать тот, у которого режущий механизм типа «фреза». Это связано с тем, что такие устройства лучше измельчают сырые ветки и более тщательно дробят материал.

Вермикомпостер

Можно приобрести новый вермикомпостер, либо смастерить его самостоятельно. После необходимо заказать калифорнийских червей либо наших червей, которых еще называют старателями. Они могут перерабатывать отходы в гумус. После заселения червей нужно будет контролировать влажность, температуру, а также регулярно добавлять растительные остатки.

 

Возможные штрафы

 

Нарушение правил противопожарной безопасности, а также других правил, которые определяют нормы эксплуатации дачных участков и земельных участков возле дома, может стать причиной штрафа.

Штрафы за нарушение правил пожарной безопасности

Если вы не знали, как сжигать мусор на даче, либо сознательно нарушили действующие правила, размер штрафа может быть разным. Для физических лиц штраф за сжигание мусора или другие нарушения составляет от 2 000 до 5 000 рублей. Для юридических лиц он больше — от 10 000 до 20 000 рублей.

Штраф за использование земельного участка не по назначению

Иногда люди не нарушают противопожарные нормы, но при этом складируют мусор на земельном участке. Если будет выявлен такой факт, вас также ожидает наказание — штраф. Его размер будет в пределах от 5 000 до 10 000 рублей.

Сдавая свое жилье в наем, можно попасть в ловушку — и в итоге не заработать, а наоборот, остаться еще в долгу у своих квартирантов. Приведу пять таких случаев.

1. Если собственник обязался по договору предоставить жильцам квартиру в определенный срок, но задержал вселение (не съехали предыдущие жильцы, затянулся ремонт и т. д.).

Наниматели могут взыскать убытки, которые они понесли в связи с этим (например, расходы на съем другого жилья в период просрочки).

2. Наймодатель не может самовольно удерживать страховой депозит: условия его возврата определяются договором и малейшее несоответствие влечет взыскание денег в пользу нанимателей с процентами.

Например, собственник удержал депозит, сочтя, что квартирант досрочно отказался от договора. На самом деле, выяснилось, что действие договора давно прекратилось, и деньги взыскали (Мосгорсуд, № 33-31224/2024).

3. Когда квартира не соответствует договору.

В частности, собственник обязался передать жилье, отвечающее санитарным нормам, а впоследствии выяснилось, что там обитают насекомые или даже грызуны (Второй КСОЮ, №8Г-11287/2023).

4. Если собственник самовольно зашел в квартиру в отсутствие жильцов (в нарушение порядка, предусмотренного договором).

Жильцы могут заявить о пропаже каких-то своих вещей (и опровергнуть это будет проблематично), а также потребовать компенсацию морального вреда за нарушение своего права на неприкосновенность жилища (ВС РФ, № 25-КП9-3).

5. Расплачиваться придется также собственнику, который необоснованно выселил своих жильцов. Например, выставил их вещи в подъезд и сменил замки, либо в нарушение договора досрочно от него отказался.

Поэтому очень важно предусмотреть все нюансы отношений с квартирантами в договоре найма.

Часто можно слышать, что попадают на крючок квартирных аферистов люди пожилые или малограмотные, которые плохо ориентируются в делах мирских. Но, увы, жертвой мошенников может оказаться кто угодно. В качестве примера приведем судебное дело молодой семьи Сергеевых.

Михаил и Ольга Сергеевы жили в небольшом городке на окраине Московской области. И когда у них родилась дочь, то они решили переехать в районный центр, поближе к поликлинике. Свою квартиру они продали. Но так как вырученных от продажи денег и плюс материнский капитал было немного, то после долгих поисков им удалось найти небольшую двухкомнатную квартиру в девятиэтажном старом доме на окраине города.

Это было в феврале 2015 года. А в мае они получили повестку в районный суд. В судебном заседании Сергеевы узнали, что иск к ним предъявляет городская администрация, которая считает купленную ими квартиру выморочным имуществом. Это значит, что после смерти бывшего владельца квартира должна переходить в собственность города. Но кто умер? Им продавала женщина, которая живет и здравствует. Сергеевы никак не могли понять ситуации. А она оказалась до банальности проста.

 

История перехода прав

 

До 24 сентября 2011 года собственником данной квартиры являлся Юрий Канищев. Он умер, наследников у него не было, поэтому квартира по закону перешла в собственность города. Пока теоретически. Потому как целый год она стояла пустой, и администрация города ею не занималась. Наверное, руки не доходили или очередников в городе уже нет.

А летом 2012 года права на квартиру заявляет некто Карасев. Он, обращаясь в районный суд с иском о признании его внебрачным сыном бывшего собственника квартиры Канищева. Было очень долгое разбирательство и установление истины. И что вы думаете, суд 17 августа 2012 года признал Максима Карасева внебрачным сыном Юрия Канищева. Но радость новоявленного «сына» длилась недолго. Городская администрация обжаловала это решение, и 1 ноября 2012 года уже областной суд апелляционным определением отменил решение районного суда и в установлении факта признания отцовства отказал. Только после данного суда окончательно стало ясно, что наследников у умершего Юрия Канищева нет, и квартира является собственностью города.

 

Но чиновники о квартире на время забыли

 

Но время шло, а квартира так и стояла пустой. Чиновники из городской администрации как будто забыли о ней. Вспомнили о квартире только в феврале 2013 года. Начальником управления правовой работы и контроля В.Артемьевым была направлена служебная записка председателю комитета имущественных и земельных отношений городской администрации Р.Муртазину. В ней говорилось о том, что, мол, есть выморочная квартира, которая стала таковой после смерти Юрия Канищева и которая должна быть зарегистрирована в собственность города для последующего распределения ее гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, к сожалению, данное послание осталось пылиться в кабинете чиновника на долгих три года.

Но мы чуть забегаем вперед. Через два года после решения суда о том, что квартира является городской собственностью, она вдруг чудесным образом продается. И продает ее в октябре 2014 года ни кто иной, как умерший в 2011 году Юрий Канищев. Правда, продает не сам, а по доверенности. И доверенным лицом стал Сергей Ненахов, который и продал его квартиру Михаилу Никишину. А тот через три месяца, то есть 22 января 2015 года, продал квартиру Елене Булгаковой, которая в начале февраля того же года (всего через 10 дней) выставляет квартиру снова в продажу. Сергеевы, прежде чем купить ее, конечно же, спросили, почему она так быстро продает квартиру. А женщина пустила слезу и сказала, что у нее обнаружено серьезное заболевание, и ей нужны деньги на лечение. Она даже показывала оплаченные рецепты на дорогостоящее лекарство. Семья Сергевых проверила все документы продавца. Булгакова являлась собственником квартиры, ее права были зарегистрированы в Росреестре, какие-либо аресты или ограничения отсутствовали, причина продажи квартиры понятна, цена соответствовала рыночной стоимости. Кроме того, данную сделку одобрили и в Управлении Пенсионного фонда РФ. Они дали разрешение распорядится средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи Сергеевых.

 

Добросовестных приобретателей выселить!

 

Когда квартира стала собственностью молодой семьи с малолетним ребенком, только тогда, в 2015 году, администрация города «проснулась» и вспомнила о своем выморочном имуществе (напомним, что собственник квартиры Юрий Канищев умер 2011 году). И это случилось только тогда, когда квартиру купили добросовестные приобретатели. Случайно или нет? Это мы утверждать не можем. Но такое долгое молчание наводит на некоторые нехорошие мысли. Но это только мысли.

Из судебного решения от 29 сентября 2015 года следует, что доверенность от имени умершего Канищева была оформлена в нотариальной конторе 12 июня 2012 года и признана судом ничтожной, а следовательно у Ненахова отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи квартиры с Никишиным и данный договор является недействительным как и последующие договоры купли продажи. И хотя судья районного суда признала Сергеевых добросовестными приобретателями, но, тем не менее, квартиру у них судебным решением истребовала. Решение районного суда оставила в силе и вышестоящая судебная инстанция.

Комментарий

Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

К сожалению, такие истории периодически встречаются и судебная практика по делам об истребовании выморочного имущества у добросовестных приобретателей достаточно обширная.

Как правило, гражданские иски администрацией города предъявляются после возбуждения уголовного дела по факту совершения мошеннических действий (ч. 4 ст. 159 УК РФ) в отношении жилого помещения.

Целью таких исков является истребование в муниципальную собственность жилого помещения.

Покупателю в данной ситуации очень важно заручиться помощью адвоката, так как придется доказывать ряд фактов: что администрация пропустила срок исковой давности для обращения в суд. В судебном заседании исследуется вопрос, когда администрация должна была узнать об открытии наследства. Почему своевременно не совершены действия, направленные на учёт такого имущества и не оформлены права на него. Данный вопрос регламентируется в местных нормативных актах.

Суды, как правило, отмечают, что «бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определённой степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц»

Еще покупателю придется доказывать свою добросовестность. В таких случаях суды указывают в своих решениях, что «при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, совершаемой через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, покупатель мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки»

В описанной в статье ситуации речь идет о доверенности, оформленной в нотариальной конторе после смерти собственника. Скорее всего, это поддельный документ, действительность которого можно было бы проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Однако вся сложность в том, что ряд последовательных сделок с недвижимостью совершается как раз с целью «спрятать документы и обстоятельства». Сергеевы должны были обратить внимание, что за непродолжительный промежуток времени были совершены 3 сделки с жилым помещением. Данный факт уже настораживает и осмотрительный покупатель должен был бы обратиться за консультацией к юристам.

Юрист принимает решение о «глубине» проверки в зависимости от полученной информации и документов. В любом случае, все мероприятия, проводимые юристом, имеют цель сформировать портфель добросовестного приобретателя, в котором, помимо документов по объекту недвижимости, лежит договор со специалистом и заключение юриста, которые могут сыграть свою роль в суде.

К сожалению, до сих пор, не все покупатели и, что печально, даже их представители, не истребуют от продавцов даже официальной выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ограничиваясь бесплатной справочной информацией в онлайн-выписке ЕГРН. Но именно выписка из ЕГРН является единственным документом, с помощью которого покупатель в суде подтверждает, что он перед сделкой проверил, кто является продавцом и нет ли обременений и ограничений в совершении сделки. Получение выписки не исключает возможного оспаривания сделки, но является необходимым элементом в подтверждении статуса добросовестного покупателя.

То, что сделку одобрили в Управлении Пенсионного фонда РФ (сейчас это Соцфонд РФ) не имеет значения, так как в их компетенцию не входит такая проверка.

То, что Сергеевых признали добросовестными приобретателями дает им возможность воспользоваться механизмом выплаты добросовестным приобретателям компенсации от государства. Она предусмотрена ст.68.1 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Следует также отметить, что с 2020 г. в законе появилась новая норма о том, что суд отказывает в удовлетворении требования публично-правовому образованию об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения (п.4 ст.302 ГК РФ).

В приведенной норме, как видим, также есть упоминание о добросовестности приобретателя.