46-10-20, 46-10-21
В моем блокноте
Одним из примечательных, и что особенно ценно, положительных итогов уходящего года стало заявление руководства Банка ДОМ.РФ о старте проектного финансирования застройщиков в сегменте ИЖС. В совокупности с льготной ипотекой – а это и составляет основу пакетного предложения банка – оно может стать реальным прорывом в развитии малоэтажной России. До сих пор это направление, многообещающее и давно обсуждаемое, не было реализовано, но сейчас, кажется, час пробил.
Обращение к теме вполне закономерно: по данным ВЦИОМ, 66% россиян хотят жить в собственном доме. Но исполнить такую мечту в российских экономических условиях не просто. И застройщикам, и физлицам долгие годы приходилось довольствоваться или собственными средствами, или очень дорогим кредитами. Однако даже не самый успешный для строительства 2019 год продемонстрировал устойчивый рост объемов ИЖС – на 18,8%, или 38,5 млн кв. м.
Аркадий Чернецкий, первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, ссылающийся на эти показатели, считает, что они могли бы быть существенно выше. По его мнению, развитие ИЖС тормозит недостаток комплексных типовых проектов строительства индивидуальных домов. «В большинстве случаев их строительство и обеспечение инфраструктурой осуществляется населением за счет собственных средств, а иногда и собственными силами, что приводит к разнородности застройки. Кроме того, на плечи владельцев домов ложится также обеспечение объектов и участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Это и увеличивает затраты граждан, и повышает риск нарушения градостроительных норм», – уверен Чернецкий.
Развитию цивилизованного процесса загородной застройки препятствовало главным образом нежелание банков участвовать в проектах и, как следствие, невозможность для застройщиков получить доступные кредиты, а для покупателей – доступную ипотеку. А для банкиров основным фактором риска было оформление в залог земельного участка и даже уже построенного дома: оценить стоимость и ликвидность и того, и другого непросто.
В Банке ДОМ.РФ, который является форвардом жилищного кредитования, считают, что потенциал для развития ипотеки в сегменте ИЖС огромен. По словам председателя правления банка Артема Федорко, сейчас доля ипотеки в этом сегменте не превышает 5%, тогда как в многоквартирных домах она достигает 70%. Пока на рынке приобрести в ипотеку можно менее 20% всех объектов ИЖС, но к 2021 году эта доля вырастет до 30%, к 2024 году — до 65%.
В этом году государство и бизнес наконец объединились для решения проблемы доступности малоэтажного жилья, запустив пилотные проекты строительства. На данный момент под них из прибыли Банка ДОМ.РФ выделены 300 млн руб. Это позволит субсидировать ипотечные кредиты более чем на 2 млрд руб.
Оба пилотных проекта банка связаны с Ленинградской областью. И вряд ли это можно считать случайностью. В последний год власти Ленобласти прорабатывали возможности упрощения схем проектного финансирования по схеме эскроу для малых застройщиков. Инициативы не прошли незамеченными. Одна из компаний, получившая кредитную линию Банка ДОМ.РФ на сумму 700 млн рублей – «СЗ Городские кварталы», планирующая возвести малоэтажный жилой комплекс «ETA Village Новоселье» в Ломоносовском районе Ленинградской области.
Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2021 года. Компания планирует возвести на обособленной территории семь малоэтажных жилых домов из кирпича и благоустроить территорию. Директор по маркетингу «СЗ Городские кварталы» Алексей Муравьев подчеркивает, что сотрудничество с Банком ДОМ.РФ стало знаковым событием не только для компании, но и для ее клиентов, которым важна надежность и безопасность проекта.
Следующим шагом банка стало заключение договора о проектном финансировании проекта ИЖС с участием ГК Omakulma. Глава компании Виолетта Басина считает, что проектное финансирование по аналогии с тем, что запущено на рынке долевого строительства, изменит ситуацию на рынке ИЖС. «Эта схема будет выгодна всем без исключения. И местным властям, потому что развиваются вверенные им территории; и девелоперам, получающим «упакованный» кредитный продукт, позволяющий продавать не участки, а готовые домовладения; и банкам, расширяющим круг заемщиков; и самим покупателям жилья, которым открываются совершенно новые и при этом защищенные от финансовых потерь возможности», – говорит Виолетта Басина.
В Банке ДОМ.РФ отмечают, что условия льготной ипотеки в сегменте ИЖС похожи на ипотеку с господдержкой на многоэтажные новостройки. Хотя пока есть некоторые ограничения. Получатель льготного кредита на объект ИЖС должен быть не старше 36 лет и иметь на воспитании хотя бы одного ребенка до 18 лет. Взаимодействие с банком по поводу получения ипотеки может вестись и гражданами, которые строят дома самостоятельно, но при условии оформления ими договора с подрядчиком. Артем Федорко говорит о том, что сейчас Банк ДОМ.РФ ведет прием заявок на кредиты, и уже есть первые одобренные. При этом ставка начинается от 6,1% при подтверждении доходов выпиской из ПФР.
Интерес к теме ИЖС подчеркивает большое количество профильных заседаний, прошедших в канун Нового года. Одно из обсуждений, в Торгово-промышленной палате РФ, обобщило все сложности, связанные, например, с отсутствием единого стандарта индивидуального жилого дома, типовых проектов, методики предварительной оценки их ликвидности. Все это важно для более активного вовлечения в процесс банков.
По мнению депутата Государственной Думы РФ Александра Якубовского, ещё одно ограничение для развития ИЖС сейчас — отсутствие земельных участков, в том числе для комплексного развития территорий, обустроенных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой. И здесь ожидается участие властей, возможно на условиях государственно-частного партнерства, способных включиться в процесс наряду с бизнесом.
Финансовый директор девелоперской группы «Сити XXI Век» Дмитрий Соболев считает, что, кроме участия государства в создании инфраструктуры проектов, для застройщиков важно и развитие проектного финансирования, а именно поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое успешно работает в Европе.
Стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элит — как правило, именно с этих «определений» начинается рассказ о любом ЖК на первичном рынке. Что входит в каждое из этих понятий, кто присваивает объектам их «статус» и почему часто можно увидеть новостройки «со знаком «плюс», читайте в материале.
Несмотря на то, что у каждой новостройки обязательно прописан ее класс — стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элит, — единых параметров, «сигнализирующих» о стопроцентной принадлежности к названному сегменту, нет, а критерии размыты. Однако за время существования рынка жилой недвижимости России сформировался определенный набор признаков, руководствуясь которым объект в целом можно отнести к тому или иному классу жилья.
Новостройки стандартного класса эксперты называют наиболее доступным видом жилой недвижимости. В целях оптимизации стоимости квадратного метра застройщики отказываются от многих дополнительных опций и излишеств при строительстве и благоустройстве и реализуют проекты типовой застройки.
«Как правило, большинство объектов подобного класса расположено в более дешевых с точки зрения стоимости земли, спальных и менее престижных районах города. Новостройки стандартного класса в большинстве случаев — серийные проекты индустриального домостроения, панельные, реже монолитно-блочные дома. В подобных жилых комплексах пролагаются, в основном, квартиры небольшой «нарезки»: студии, «однушки» и двухкомнатные квартиры, в том числе и евроформата. Трехкомнатные квартиры могут быть представлены в небольшом количестве либо и вовсе не будут запроектированы», — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Архитектурная концепция и отделка общественных зон максимально простая, без использования сложных технических решений и дорогих отделочных материалов. Благоустройство придомовой территории обычно ограничивается стандартным минимальным набором: детские и спортивные площадки, пешеходные дорожки и места для отдыха на свежем воздухе. Для автомобилистов в рамках ЖК, как правило, обустраиваются лишь открытые гостевые парковки на придомовой территории. Отдельные подземные и наземные паркинги обычно не проектируются. В том числе и по причине невысокого спроса на них, добавляет Ирина Доброхотова.
Новостройки комфорт-класса возводятся по индивидуальным проектам с применением монолитной технологии строительства. Такие объекты располагаются в обжитых районах города, на месте бывших промзон, рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В рамках ЖК комфорт-класса зачастую реализуется интересная концепция благоустройства территории, которая включает ландшафтный дизайн, места для прогулок, отдыха и занятий спортом, детские игровые площадки, зонированные по возрасту. В отделке фасадов и мест общего пользования используются высококачественные материалы; в домах устанавливаются лифты импортного производства. Для удобства жителей такие ЖК оснащают подземным паркингом.
«Высота потолков в квартирах комфорт-класса превышает стандартные 2,8 м. Также зачастую предусмотрено панорамное остекление, используются качественные стеклопакеты, которые не требуют замены при ремонте. На первых этажах и в самих квартирах запроектированы места хранения (кладовые и гардеробные). Планировочные решения в проектах комфорт-класса продуманные и эргономичные; в просторных квартирах есть дополнительные санузлы», — отмечает Андрей Колочинский.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в сегменте новостроек бизнес-класса ключевым фактором является локация будущего ЖК. Для жителей строящихся домов этой категории наиболее важна экологическая составляющая места расположения, а также районы, откуда можно быстро и удобно добираться до центра города как на личном автомобиле/такси, так и на общественном транспорте.
«Среди покупателей квартир и апартаментов жилья бизнес-класса можно найти и любителей небольших пространств студийного типа, и покупателей пентхаусов, квартир с террасами, панорамными окнами и других вариантов планировочных решений с максимальной площадью. В бизнес-классе встречается предложение со свободной планировкой, которое пользуется популярностью среди клиентов, намеренных реализовать собственный дизайн-проект будущего жилья», — комментирует Роман Родионцев.
В проектах бизнес-класса учтены следующие критерии: качество строительства, наличие комплексной концепции благоустройства и озеленения территории ЖК, интересные фасадные решения. Кроме того, к услугам жильцов — системы видеонаблюдения, посты охраны на въездах и выездах, ограниченный доступ на территорию и концепция закрытого двора («Двор без машин»).
«Вопрос размещения автомобиля на месте попадает в топ-5 критериев покупки жилья бизнес-класса, так как зачастую проекты, расположенные ближе к центру города, занимают меньший земельный участок и потребность в парковке становится определенной проблемой. Достаточно часто встречаются ситуации, когда при приобретении жилья большой площади для всей семьи одному покупателю нужно два или более машино-мест. По этой причине в проектах бизнес-класса по сравнению с тем же комфортом проектируется больше мест на подземных паркингах», — отмечает Родионцев.
Часто премиум и элит-классы объединяют в одну категорию: проекты рассчитаны на покупателей с высоким уровнем дохода, обладают практически сходным набором критериев. Тем не менее, различия у них все же есть.
Объекты премиум-класса обычно расположены в центральных районах города или в исторически значимых местах. К разработке концепции привлекаются известные архитектурные бюро с мировым именем.
Помимо дорогих импортных материалов в отделке, в премиальных ЖК используется внутренняя «начинка» высшего качества — система «умный дом», освещение, учитывающее биологические ритмы человека, системы кондиционирования и фильтрации воды. В квартирах могут быть предусмотрены камины.
«Проекты премиум-класса отличаются приватностью проживания и, как правило, рассчитаны на небольшое количество семей. На этаже может быть расположено не более 2 квартир. При этом количество парковочных мест зачастую в 2–3 раза превышает число квартир», — комментирует Андрей Колочинский.
Среди услуг, доступных жителям премиальных ЖК, представлен круглосуточный консьерж-сервис. Инфраструктура комплексов изолирована и рассчитана только на местных жителей. По умолчанию в таких ЖК должна быть огороженная, благоустроенная территория с дорогостоящим ландшафтным дизайном. Как и в бизнес-классе, в премиальных проектах предусмотрены квартиры редких форматов, но площадь квартир существенно больше (средняя площадь 90–120 кв. м), указывает Колочинский.
Элитные жилые комплексы всегда обладают атмосферой приватности и клубности. Также немаловажно и месторасположение, и связанные с ним преимущества: исторический центр, красивые виды и возможность быть в гуще культурной жизни обязательны.
«Сегмент требует самых дорогих материалов в оформлении фасадов и вестибюлей. Квартирография же тяготеет к более крупным лотам. Для класса характерна «штучность» предложения — не более 3 квартир на этаже и желательно до 70 квартир в доме», — комментирует генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
В таких проектах на каждую квартиру запланировано как минимум 2 машино-места в подземном паркинге. Инфраструктура же соответствует самым взыскательным запросам будущих жильцов. Отсюда сигарные комнаты, винотеки и прочие составляющие высокого сегмента. Кроме того, предусматриваются все необходимые помещения бытового характера: прачечная, комнаты для приема гостей, водителей, охраны и прислуги, комната для хранения мехов, детская комната и пр., дополняет Наталия Кузнецова.
Первоначальное позиционирование любого жилого дома или комплекса производится девелопером. Закона, регламентирующего класс новостроек, нет: если мы откроем любую проектную декларацию, в графе «Вид объекта капитального строительства» будет числиться просто «жилой дом», рассказывает директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Однако негласные правила присвоения объекту определенной маркировки настолько прочно укрепились в массовом сознании, что его характеристики автоматически приписывают ЖК к одному из вышеназванных классов.
При этом у каждого застройщика есть свой внутренний документ (стандарт), в котором в разной форме прописан принцип определения класса здания. «Все характеристики можно разделить на две группы: коммерческие (та же локация) и технические, где вторые являются следствием первых. Чем выше класс жилья, тем более высокие критерии выдвигаются и более жесткие требования к соответствию им», — поясняет главный архитектор Проектного института № 2 Виталий Волохин.
Часто среди предложений можно встретить объекты с пометкой «комфорт плюс» или «бизнес плюс». Это так называемые «межклассовые» проекты. Появились они вследствие размытия границ между классами: к примеру, из-за растущей конкуренции и добавления дополнительных возможностей на сегодняшний день подчас трудно разделить комфорт и бизнес-классы. Поэтому для более точного определения или же в маркетинговых целях аналитики и девелоперы иногда используют знак «плюс» и «минус».
Первый ставится, чтобы сделать акцент на наличии в проекте опций более высокого ценового сегмента. Второй — чтобы показать, что ЖК не полностью отвечает требованиям своего класса. Так, комфорт+ — улучшенный комфорт-класс; бизнес+ — проект, который по потребительским характеристикам немного не дотягивает до премиума.
«Знак "минус" в контексте определения классов жилья применяется в случаях, когда у объекта есть определенные существенные недочеты, которые не позволяют однозначно отнести его к более высокому классу. И в то же время по большинству своих потребительских характеристик он ему соответствует. Например, это может быть новостройка в хорошем районе, с современной инженерией и индивидуальной архитектурой, качественными материалами отделки, но без внутренней закрытой территории, со скудным благоустройством двора или без подземного паркинга. Учитывая плюсы локации и качество строительства, такой проект сложно отнести к комфорт-классу, но и полноценным бизнес-классом он также не может считаться. Поэтому, скорее всего, его представят на рынке, как "бизнес минус"», — рассказывает Ирина Доброхотова.
Классы новостроек — гибкая система. Поэтому при выборе будущего жилья обращайте внимание, прежде всего, на концепцию ЖК, используемые материалы, инфраструктуру района и репутацию застройщика.
Как узаконить самострой в 2021 году? Только через суд. В статье расскажем, какая постройка признается самовольной и дадим пошаговую инструкцию, как ее легализовать.
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
- нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
- стоит на участке, не предоставленном под постройку;
- нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
- участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Узаконить самовольную постройку в 2021 году через суд — перспективное решение, если:
- у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
- постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
- она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).
Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:
Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта
Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию
Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)
Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора
Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания
Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы
В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.
Иск подается:
- в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
- арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.
В судебном заседании о признании права на самовольную постройку истцу придется не только поддержать свои требования, но и:
- заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
- возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
- представить по требованию суда дополнительные документы.
Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
- до 5 тыс. руб. на граждан,
- 50 тыс. руб. — на ИП;
- 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Горючий утеплитель в новостройках, срывы сроков сдачи ключей покупателям квартир в многоэтажках, жилье с кривыми стенами и полами – такими жилищно-строительными бедами «порадовал» ушедший 2020 год.
Заставлять застройщиков нормально работать, несмотря на пандемию коронавируса, приходится прокурорам. Какие проблемы сферы жилищного строительства стоят на повестке дня и что уже удалось сделать для защиты прав дольщиков и обитателей уже построенного жилья, «МК» рассказал и.о. начальника Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генеральной прокуратуры РФ Дмитрий Данилов.
- Дмитрий Юрьевич, сколько сейчас у нас в стране долгостроев и кто следит за такими замороженными объектами?
- На территории страны по данным Единого реестра проблемных объектов находится свыше трех тысяч долгостроев. Надзор за исполнением законодательства при их достройке ведется прокурорами во взаимодействии с Минстроем России и Фондом защиты прав дольщиков, региональными органами власти и контроля.
- Много нарушений на таких стройплощадках было в прошлом году?
- Более 6,5 тысяч нарушений законов органы прокуратуры выявили только за первое полугодие 2020 года. Для их устранения внесено свыше двух тысяч актов прокурорского реагирования. По требованию прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности привлечено 1,8 тысяч виновных лиц. Принятые прокурорами меры способствовали завершению строительства 348 проблемных объектов и восстановлению прав 29 646 дольщиков.
- Если говорить о конкретных нарушениях, чем чаще всего грешат застройщики?
- Застройщики самовольно занимают земельные участки. Возводимые объекты не соответствуют градостроительным и проектным требованиям. В договор долевого участия с гражданами включаются условия, ущемляющие права дольщиков, возлагающие на них незаконные обязанности и обременения. Денежные средства граждан привлекаются в обход установленного порядка, в том числе без использования счетов эскроу. Не соблюдаются сроки передачи жилых помещений в построенных домах. Все эти нарушения пресекаются в ходе прокурорских проверок.
- Есть ли примеры реальных уголовных дел против застройщиков из-за таких нарушений?
- Да, есть. К примеру, в Ульяновской области в ходе проведенных в 2020 году прокурорских проверок в деятельности группы компаний застройщиков установлены случаи нецелевого расходования денежных средств дольщиков на сумму 61 млн. рублей. По материалам прокурорской проверки возбуждены. и расследуются два уголовных дела по части 4 статьи 160 УК РФ (растрата). В целях возмещения ущерба, причиненного преступлением, наложен арест на имущество подозреваемых. Аналогичные нарушения выявлены прокурорами в республиках Адыгея, Башкортостан, Дагестан, Татарстан, Краснодарском и Ставропольском краях, Волгоградской, Ростовской, Саратовской и Ульяновской областях, Севастополе.
- В конце прошлого года на круглом столе в Совете Федерации представители застройщиков жаловались, что их вконец «закошмарили». В реальности действительно любое нарушение прав дольщиков – это уголовное дело для хозяина строительной фирмы, или есть более мягкие варианты?
- Конечно, не всегда доходит до уголовных дел. Беду ведь гораздо лучше предотвратить, чем потом бороться с последствиями. Например, в Томской области прокурор предостерег генерального директора одного из застройщиков о недопустимости привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу, чем предупредил возможный многомиллионный ущерб гражданам. Прокурорами активно используются полномочия по обращению в суды с заявлениями о возложении на застройщика обязанности привести объект в соответствие с требованиями проектной документации, технических регламентов, пожарной безопасности. Прокуроры через суды взыскивают неустойки за нарушение сроков передачи новостроек гражданам. В частности, по искам прокурора Костромы в интересах трех дольщиков с застройщика взыскана неустойка на общую сумму около 1,5 млн. рублей за срыв срока ввода дома в эксплуатацию.
В Республике Бурятия по иску прокурора решением суда на застройщика возложена обязанность по устранению нарушений правил пожарной безопасности, допущенных при монтаже кровли многоквартирного дома в Улан-Удэ. Там строители использовали горючий утеплитель.
- А местные власти при этом куда смотрят?
- Значительная часть выявленных нарушений допущена застройщиками вследствие попустительства органов государственной власти и местного самоуправления. К примеру, в Приморском крае есть застройщик, в отношении которого рассматривается вопрос о банкротстве. Но до вмешательства прокуратуры ему не было запрещено привлекать денежные средства от новых дольщиков. Только после внесения прокурором Приморского края представления заместителю председателя краевого правительства, инспекцией регионального строительного надзора такое заявление о запрете строительной фирме собирать с граждан деньги было направлено в арбитражный суд.
- Застройщики часто жалуются, что они буквально задыхаются из-за множества разных регламентов, правил, сводов, необходимости переделывать документы, получать заново лицензии и так далее. Эта бюрократия ведь любой бизнес способна вогнать в депрессию. Здесь прокуроры как-то могут застройщикам помочь?
- Конечно, мерами прокурорского реагирования устраняются такие барьеры. Они чаще всего создаются органами местного самоуправления и связаны обычно с затягиванием сроков разрешительных процедур. Например, в Чувашской Республике после представления прокуратуры местной администрацией продлен застройщику срок действия разрешения на строительство. Виновное должностное лицо привлечено к дисциплинарной ответственности. Подобные нарушения имели место в Республике Башкортостан, Нижегородской области и других регионах.
- В конце прошлого года появилась информация о том, что застройщики просят депутатов законодательно снизить им штрафы и пени за несоблюдение технических требований к новостройкам. Дольщиков такая перспектива вряд ли обрадует. Каково отношение Генпрокуратуры к подобным послаблениям?
- Действительно, отдельными объединениями застройщиков лоббируется вопрос о снижении уровня материальной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Это касается как договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, так и иных объектов недвижимости. Речь идет о снижении ответственности за качество возведения жилья. Мы полагаем, что принятие такого решения недопустимо. Оно существенно ухудшит жилищные права граждан в условиях и без того значительного негативного влияния коронавирусной инфекции на социально-экономическую ситуацию в стране.
- Какие планы у вас в сфере защиты прав дольщиков?
– На первое полугодие текущего года нами запланирована масштабная проверка соблюдения законодательства в этой сфере. В ходе мониторинга нами выявлены наиболее проблемные регионы – около 40 – вот там мы и уделим особое внимание этому значимому вопросу и по всем нарушениям примем комплекс эффективных мер прокурорского реагирования по реальному восстановлению прав дольщиков.
