В Госдуме предложили меры для ускорения строительства жилья. Для этого следует установить четкие сроки выдачи проектного финансирования — 30 дней с момента открытия эскроу-счета — плюс предусмотреть наказание для банков за нарушение правил. Такую инициативу в ЦБ направили члены комитета ГД по строительству и ЖКХ. После открытия счета на него сразу начинают поступать деньги покупателей, тогда как застройщику банк выдает средства спустя несколько месяцев, нередко меняя изначальные условия кредитования в худшую сторону. В сегодняшней ситуации это усугубляет и без того сложное положение девелоперов. Мера могла бы сэкономить до полугода стройки и снизить себестоимость жилья, говорят эксперты.

 

Быстрее в ход

 

На этапе выбора банка для проектного финансирования девелоперам представляют предварительные условия кредитного соглашения. Но затем банки имеют право менять параметры договора в одностороннем порядке, зачастую — кардинально, сказано в письме первого зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева в Центробанк. С копией документа ознакомились «Известия».

Парламентарий предложил «регламентировать, что параметры кредитной линии должны совпадать с исходными договоренностями или отклонения от исходных данных носили бы нормативный характер». Кроме того, деньги дольщиков начинают поступать на эскроу-счета после их открытия — до подписания кредитного соглашения. То есть банки пользуются средствами, но девелоперам выдают деньги позже.

«Банки начинают менять условия, требовать излишние документы для открытия финансирования, намеренно затягивают рассмотрение документов и откладывают проведение кредитных комитетов, что напрямую влияет на строки строительства. В итоге заложниками ситуации становятся и застройщики, и дольщики. Также банки по уже принятым решениям могут выставлять заградительные барьеры, которые не позволяют проводить проектное финансирование», — сказано в обращении депутата.

Он предложил установить жесткие сроки заключения кредитного соглашения и выдачи средств — например, не позднее 30 дней после открытия эскроу-счета и предоставления девелопером документов, подтверждающих целевое расходование средств. А также определить ответственность кредитных организаций за нарушение сроков.

— Меры, направленные на упорядочение процедур проектного финансирования, должны ускорить строительный цикл и снизить издержки девелоперов, что в конечном итоге должно положительно сказаться на себестоимости квадратного метра, — сказал «Известиям» член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

Искусственное затягивание выдачи проектного финансирования недопустимо, поскольку за этим стоят интересы покупателей новостроек, подчеркнул он. Регулятор должен занимать максимально жесткую позицию в этом вопросе, уверен Александр Якубовский.

В пресс-службе ЦБ «Известиям» сообщили, что банк получил письмо и ответит на него в установленном порядке. Редакция также направила запрос в Минстрой.

В «Сбере» сроки рассмотрения кредитных сделок по финансированию жилищных проектов составляют около 29–30 дней, сообщили «Известиям» в организации. Банком России рекомендован срок не более 45 дней, добавили там. Что касается финальных условий проектного финансирования, то они могут отличаться от предварительного коммерческого предложения в случае выявления дополнительных рисков в результате детального анализа проекта, сказали в «Сбере».

«Известия» также направили запросы в другие крупные банки.

 

Гарантии застройщикам

 

Если мера будет принята, это даст застройщикам гарантии и обезопасит от трудностей получения проектного финансирования, сказал коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

— Особенно остро проблема ощущается в кризис. Банкам трудно определить проектную ставку, из-за чего она постоянно меняется. Из-за задержек с выдачей финансирования девелоперы, которые уже готовы переходить к стадии строительства, или ставят проект на паузу, теряя деньги, или строят в условиях неопределенности на собственные средства, — сказал он.

В случае реализации инициативы речь может иди об сокращении срока подготовки проекта к старту и более оперативного выхода на продажу, согласен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Мера могла бы сэкономить до полугода, полагает эксперт.

— Соблюдение сроков проектного финансирования позволяет соблюдать график строительства, информацию о котором застройщик указывает в публикуемой проектной декларации и за соблюдение которого несет ответственность, — сказал заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов.

Нарушение сроков финансирования может приводить к удорожанию проектов — предложенная мера положительно скажется на отрасли, отметил он. Впрочем, на работе крупных застройщиков вряд ли заметно отразится: у них достаточно оборотных средств, чтобы не привязываться к проектному финансированию, отметила управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова.

Срок 30 дней весьма жесткий, сказал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Не только банки ответственны за сроки заключения кредитных соглашений: иногда нужны комментарии от сторонних организаций, чьи объекты находятся рядом с площадкой, пояснил он.

По мнению руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, также следует оптимизировать пакет документов, представляемых застройщиком банкам. Кроме того, важно не допустить фиктивных отказов банков: если ответственность за просрочку будет высокой, то им будет проще отказать, чем нарушить сроки выдачи.

Сегодня мы всё чаще слышим о субсидированной ставке по ипотеке. И немного опасаемся: за чей счет, как говорится, банкет? В чем подвох? Может, это обычный маркетинг и покупать квартиру по таким ставкам совсем не выгодно? Давайте разбираться.

Позарез нужна жилплощадь, но ипотеку брать не решаетесь? Думаете, выгоднее копить? Бесстрастная статистика доказывает, что переплата по процентам за два десятка лет получается всё-таки меньшей, чем потери от реальной инфляции и реального повышения цен. Не спасает и какая-то прибыль с процентов по банковскому депозиту, акций и т. д. Да и жить в каморке, мечтая через «дцать» лет купить квартиру, удовольствие сомнительное.

Поэтому, как ни крути, четыре из пяти квартир покупаются в ипотеку. И это просто факт.

ЧЕМ МОЖЕТ ПОМОЧЬ ГОСУДАРСТВО

Финансовые организации выдают кредиты, рассчитывая получить с этого прибыль, – это их основной бизнес. Но ведь инфляция затрагивает их точно так же, как и клиентов. Поэтому банкиры просто не могут выдавать ипотеку под процент, который будет ниже уровня инфляции: они тогда просто разоряться. За обесцениванием денег пристально следит Центробанк и в зависимости от ситуации на рынке поднимает или повышает ключевую ставку – от нее и зависит размер ставок по кредитам.

В сложные экономические периоды для поддержки строительной отрасли и обеспечения условий для покупки квартир гражданами государство может способствовать снижению процентной ставки по ипотеке с помощью субсидий. Оно компенсирует из госбюджета возможные убытки банков, которых наделило правом выдавать ипотечные кредиты по ставке намного ниже ключевой.

Для того чтобы гражданин смог получить кредит по такой ставке, он сам или объект приобретения должен соответствовать определенным условиям, которые зависят от программы субсидирования.

На сегодняшний день существует множество таких программ. Это сельская ипотека, военная ипотека, дальневосточная ипотека, с этого месяца – льготная ипотека для ИТ-специалистов.

Но самая популярная – это ипотека на покупку новостроек. О ней подробнее. Максимальная ставка 9%, минимальный первоначальный взнос 15%, сумма кредита – до 30 млн руб. в Москве, МО, СПб и ЛО и до 15 млн руб. в других регионах. Действовать эта программа будет минимум до 31 декабря 2022 года (не исключено и продление). Договор – ДДУ или переуступка от юрлица (переуступка от физлица не подходит).

Напомним также о важнейшей программе – семейной ипотеке (действует как на вторичном рынке, так и на первичном): для семей с детьми, родившимися с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го. Максимальная ставка по ней 6% годовых, минимальный первоначальный взнос 15%, максимальная сумма кредита такая же, как и у льготной ипотеки на новостройки. Действовать эта программа будет до 31 декабря 2023 года (не исключено и продление).

Но вот при этом совместить две программы, субсидированные государством, не получится. К примеру, вам может подходить и новостроечная, и семейная. Тогда – выбирайте, какая конкретно вам выгоднее.

ЗАЧЕМ ЗАСТРОЙЩИКИ СУБСИДИРУЮТ СТАВКУ

У банков большая конкуренция. Все они соревнуются друг с другом – в привлекательности ставок и по другим условиям. И у застройщиков тоже ведь конкуренция! Сами они, разумеется, тоже могут много чего предложить своим клиентам. Это, как обычно, различные скидки и акции – и перечислять не будем: «несть им числа». Но вы помните, что четыре из пяти покупок – ипотечные? Вот-вот… Так что альянс застройщиков и банков – неизбежен. В таких случаях ипотека тоже называется субсидированной, только субсидируется она уже не государством, а застройщиком.

Можете этот альянс называть сговором, но имейте в виду, что этот «сговор» – законный и открытый. Всё зафиксировано на бумаге, всё известно заранее, никто ничего в рукаве не прячет. И совет тут покупателю банальный. Схемы предлагаются разные. Иногда непростые. Всё читайте, всё считайте и – думайте.

В чем чаще всего бывает «подвох»? Застройщик договаривается с банками о некотором усложнении программ в зависимости от начальных условий. Чаще всего скидка дается не за просто так, а всё-таки за деньги. Распространена схема, когда ставки снижаются существенно, но при этом заведомо повышается цена квартиры.

Причем размер завышения бывает очень и очень разный. И ставка может и от суммы кредита зависеть, и от первого взноса.

СЧИТАЕМ ВЫГОДУ С ПОМОЩЬЮ КАЛЬКУЛЯТОРА

Давайте рассмотрим пример и посчитаем размер ежемесячного взноса и переплату при условии пятилетнего срока кредитования и 25-летнего. Ну и всю нашу цифирь слегка округляем – просто для удобства восприятия и понимания. «Приборчик» под названием «ипотечный калькулятор» в интернете найти очень легко.

Итак, стоимость квартиры – 5,80 млн руб., первый взнос 15% (это 870 тыс. руб.).

Допустим, речь идет о программе «Семейная ипотека», то есть про 6% годовых.

Берем кредит на пять лет. Получаем – ежемесячный платеж 95,3 тыс. руб. Переплата – 788 тыс. руб. Общая сумма, в которую вам обойдется квартира – 6,6 млн руб.

При субсидировании застройщиком процентной ставки квартира становится дороже для покупателя на 20%. Теперь ее стоимость – 6,96 млн руб. (это + 1,16 млн). Первоначальный взнос тоже вырос – 1,04 млн.

Застройщик совместно с банком предложили 1% на весь срок кредитования.

Ежемесячный платеж теперь будет 101 тыс. руб. Переплата по процентам составит всего 151 тыс. руб. Но! Не забывайте прибавить еще тот миллион, на который квартира выросла в цене. Теперь итоговая сумма будет выглядеть не столь радужно – 7,11 млн руб. То есть на малом сроке (и, как в нашем примере, при значительном удорожании квартиры за счет субсидированной застройщиком ипотеки) может быть выгоднее всё-таки базовая ставка.

При 25-летнем сроке расклад такой. Ежемесячные взносы без дополнительного субсидирования, то есть по ставке 6%, – 32 тыс. руб. Переплата по процентам – 4,60 млн! Итоговая сумма – 10,39 млн руб.

Взносы же по программе дополнительного финансирования, то есть по ставке 1%, – 22 тыс. руб., то есть на треть ниже. Переплата по процентам 773 тыс. руб. Итог – 7,73 млн. То есть на 2,66 млн меньше. На длинном сроке намного выгоднее получается вариант с субсидированной ставкой.

ЧТО СЕГОДНЯ ПРЕДЛАГАЮТ ЗАСТРОЙЩИКИ И БАНКИ

Теперь перейдем к конкретным примерам. На днях застройщик, работающий под брендом «ЦДС» (в число самых надежных в Петербурге входит уж точно), договорился с банком «ВТБ» о дополнительном субсидировании к программе «Семейная ипотека». И речь идет даже не об 1% – казалось бы, куда еще меньше-то. Речь идет о 0,5% годовых, то есть еще лучше, чем в нашем примере! Да, здесь будет повышение цены квартиры. Какое? Зависит от размера первого взноса: чем он больше, тем меньшим будет завышение. Так что – телефон вам в руки. И думайте, и считайте… Программа работает (как минимум пока) до конца мая.

Ещё актуальный пример: «ЛСР» начинает работать по новым программам субсидирования с банком «ВТБ» (дополнительно к уже существующим программам субсидирования). Субсидированная семейная ипотека по ставке 0,1% на весь срок кредита. Условия: удорожание квартиры на 20%, первый взнос от 15%, срок кредита до 30 лет, ставка – 0,1%, сумма кредита до 12 млн.

Или – субсидированная ипотека от «Самолета». Он сотрудничает по этой программе сразу с несколькими банками. Семейная ипотека – 1,5–3% в зависимости от размера первоначального взноса. Удорожание на 4–6% в зависимости от жилого комплекса.

А бывают программы, когда, скажем, 0,1% – первый год, иногда два, а потом – «обычная» ставка. При этом схитрить, взяв на год, а потом досрочно погасив, то есть фактически купив в бесплатную рассрочку, – вряд ли получится: в кредитном договоре, скорее всего, будет условие, что при досрочном погашении нужно будет доплатить за эти два года все взносы по более высокой ставке.

Подобная программа есть у «Евроинвест Девелопмент» и банка «ВТБ». Господдержка новостроек: первый взнос от 15% – на два года 0,05%, далее 6,35%. Семейная ипотека: первый взнос от 15% – два года ставка 0,1%, далее 5,3%.

Сложность в том, что программ бывает очень уж много и у одного и того же застройщика они могут отличаться не только по банкам, что, в общем-то, естественно, но и по отдельным комплексам, а иногда и по очередям/корпусам.

Заметим по этому поводу, что сейчас найти грамотного ипотечного брокера – проблема небольшая. При этом их услуги зачастую бесплатные: им за посредничество платят банки – такой уж «маркетинг». По новостройкам услуги агентов тоже бесплатные (по крайней мере должны быть). У агентств есть если не ипотечные отделы (у крупных точно есть), то как минимум консультанты по ипотеке; их услуги тоже, как правило, бесплатные.

Хотите всё сами? Да без проблем – разберетесь! Только один совет однозначный: начинать надо не с банка, а с объекта и застройщика. И когда с жилым комплексом уже точно определились, можно обратиться в отдел продаж. У застройщиков тоже есть ипотечные отделы, которым, представьте, выгодно оказать вам качественную услугу: репутация стоит денег, сарафанного радио еще никто не отменил.

Расскажу напоследок о почти курьезном варианте, когда непонятно, как такое «субсидирование» вообще называть. Предположим, человек понимает: ипотеку он в будущем вполне осилит, но вот на первый взнос денег нет. И вот есть такой застройщик, который покупателю на первый взнос деньги дарит (!) с соответствующим повышением цены квартиры в ДДУ. Законно дарит, по договору, согласно Гражданскому кодексу. Банку, которому это, конечно, не понравится, об этом сообщать вовсе не обязательно, что, впрочем, тоже не противоречит закону. И заметим, клиента честно предупреждают об одной «тонкости»: в следующем году, до начала мая, он должен будет заплатить с подаренной суммы налог на доходы физлица – 13% с подаренной суммы.

Всем будущим ипотечникам – удачи!

В связи с последними событиями и санкциями Запада, экономику страны немного лихорадит. Отражается это и на рынке недвижимости. О том, как сегодня выглядит рынок жилья, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

— Какова, на ваш взгляд, сегодня ситуация на жилищном рынке?

— Я бы сказал так, что ситуация пока не совсем понятная. Но, тем не менее, мы за первую половину мая заключили сделок больше, чем за весь апрель.

— Начало специальной военной операции на некоторое время парализовало людей?

— Начало специальной военной операции действительно многих шокировало, но этот шок прошел быстро. Сейчас продавцы и покупатели понимают, что жизнь продолжается, и они стали гораздо спокойнее и взвешеннее относиться ко всему. Видят, что правительство им помогает, не оставляет в сложной ситуации и они начинают решать свои жизненно важные вопросы.

Что же касается недвижимости, то здесь есть ряд программ, принятых правительством, которые помогают людям решать свои вопросы.

— К примеру, льготная ипотека. Она сейчас играет большую роль?

— Безусловно. И именно отсюда те показатели у нас, которые стали увеличиваться. Конечно, нельзя сказать, что все хорошо, но то, что работы стало больше, этот факт.

— А что происходит с ценами? Одни говорят, что идут в рост, другие – вниз. Кому верить?

— На рынке всегда были и есть оптимисты и пессимисты. И каждая из этих категорий оценивает ситуацию по-своему. Но хочу отметить, что объективно для повышения цен нет никаких оснований. Для того, чтобы они повышались у людей должны быть средства на покупку недвижимости. Но, несмотря на все усилия правительства, средств у людей становится все меньше. Так что о повышении цен речи быть пока не может.

Второй момент, который не даст возможности повышения цен – это ипотека. И хотя со стороны властей поддержка ее существенная, но массовости ипотечных сделок пока нет. Высокие ставки. Поэтому до тех пор, пока не будет работать массовая ипотека, говорить о стабилизации рынка нельзя. Сегодняшняя ситуация удивительная: продавцы снижаться не собираются, потому что у них просто не берут — покупателей немного. А с другой стороны, мы видим, сколько сегодня проходит сделок! Их мало, поэтому они не несут в себе статистических данных о том, понижается или повышается стоимость квартир. Одним словом, рынок стабилен. Если кому нужно срочно продать, то они могут и понизить цену. Все индивидуально….

— Вячеслав Анатольевич, скажите, а спрос сокращается? Пишут, что да. А каково ваше мнение?

— Безусловно, спрос заметно сократился. Главный фактор — нет ипотеки.

— Но продавцам все равно надо продавать, тогда торг должен быть …

— Да, он происходит, но только перед заключением сделки. Но по тем сделкам, которые идут у нас, я не скажу, что существенные подвижки в цене происходят.

— Покупатели все же пытаются торговаться?

— А то как. Это закон рынка. Только вот не всегда это получается.

— Продавцы же понимают, что сегодня покупателей не так много и торг должен быть. Идут на него?

— Если есть необходимость, то идут. А просто, чтоб скинули цену, как это обычно бывало раньше, нет. Сейчас торг, скажем так, осознанный.

— В СМИ пишут, что в последние два месяца на рынке стало много альтернативных сделок. Вы это ощущаете?

— Безусловно.

— Примерно 80 на 20%. Мол, такого не было никогда.

— О том, что говорят, что не было никогда, мы опустим. Было. И мы помним времена, когда альтернатива доходила до 17-20 квартир в одной цепочке. Что такое альтернатива? Это значит, у людей нет денег. Когда они есть, все просто. А вот здесь, чтоб переехать из одной квартиры в другую, складываются цепочки, в которых не нужны большие деньги. Там доплаты за улучшение, к примеру. А они легче решаются, и один покупатель обеспечивает 5-6 сделок для разных людей. Это и есть альтернатива.

А вот разговор по поводу, что стало много альтернатив, я бы не назвал верным. Просто сделок на рынке стало мало, поэтому и кажется, что альтернатив много. Хотя они и раньше были. Когда сделок много, то среди большого их количества альтернативы немного теряются. Скажем, они не так заметны.

— Сейчас в компаниях много молодых агентов. Кто-то из них даже не знает, что такое альтернатива. Как они восприняли новые жизненные реалии?

— Нормально. Поскольку наш учебный центр занимается постоянно повышением образования не только начинающих, но и опытных агентов, то никаких проблем не было. Но дело даже не в этом. Никогда у нас начинающий агент не работает самостоятельно. Он всегда под контролем опытного наставника и руководителя отдела. И что немаловажно, под контролем юридической службы. Потому как альтернативные сделки сложные и надо соблюсти интересы всех ее участников. Хочу отметить, что для безопасности клиента нет никакого значения, опытный с ним агент работает или начинающий. Потому что опыт компании, которая более 25 лет на рынке, позволяет проводить очень качественные сделки при любом агенте. Так что не смотрите, что агент молодой. Ответственность же за сделку несет непосредственно только компания.

Наиболее активное развитие электронных сервисов покупки недвижимости началось во время пандемии, когда участники рынка расширяли свои возможности для работы в формате удаленного доступа. Застройщики и агентства недвижимости пошли дальше агрегаторов и маркетплейсов, активно развивая механизмы, которые позволяют не только находить и бронировать лоты, но и подписывать договоры посредством электронно-цифровых подписей, виртуально подавать документы в Росреестр и дистанционно оформлять ипотеку.

На сегодняшний день такие онлайн-инструменты достаточно активно внедряются и используются в деловом обороте. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях, плюсах, минусах и подводных камнях подобных сделок.

 

Популярность электронных сервисов растет

 

Сделки с недвижимостью в электронном виде происходят как на первичном, так и на вторичном рынке. Сначала выбирается объект, по желанию покупателя организуется онлайн-показ, при необходимости клиент подает заявку на ипотеку, затем стороны верифицируют договоры усиленной квалифицированной электронной подписью, после чего те направляются на электронную регистрацию, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По словам эксперта, востребованность таких сервисов остается высокой, несмотря на улучшение ситуации с коронавирусом. Клиенты оценили все преимущества подобного способа покупки и активно пользуются им, а в некоторых новостройках доля онлайн-сделок приближается к 100%.

Сейчас дистанционные сделки с помощью электронных сервисов действительно пользуются популярностью, согласна директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Они распространены и при совершении межрегиональных сделок, когда продавец и покупатель физически находятся в разных городах. Это очень удобно для обеих сторон, добавляет эксперт.

Дистанционная сделка с помощью электронных сервисов подразумевает ее совершение в отсутствие совместного обращения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества за регистрацией перехода права собственности, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, на вторичном рынке возможны три варианта:

- обращение за оформлением перехода прав на недвижимость к нотариусу;

- самостоятельная подача документов в Росреестр с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи;

- обращение за услугами к риелтору посредством выдачи ему нотариальной доверенности.

«Последний способ редко используется на практике ввиду того, что риелторская деятельность не является лицензируемой, поэтому не исключены различные недобросовестные действия таких лиц. Остальные варианты используются сторонами в зависимости от объема расходов, заложенных на сделку по переходу права собственности», — говорит Владислав Журавлев.

При каких условиях возможна сделка с помощью электронных сервисов:

- только прямые сделки;

- в качестве покупателей могут выступать только физические лица, являющиеся гражданами России;

- сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или находящиеся под опекой или попечительством лица;

- в сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности;

- недвижимость не находится в залоге;

- объект недвижимости покупается или покупается целиком;

- в сделке не должно быть поручителей.

 

Площадки для купли-продажи жилья

 

«ЦИАН.Сделка». Подходит для купли-продажи комнат, апартаментов, жилых домов, построек, земельных участков, коммерческой недвижимости, нежилых помещений, гаражей и машино-мест на вторичном рынке. C помощью сервиса можно провести сделку с объектами недвижимости полностью онлайн: проверить квартиру на юридическую чистоту при помощи сервиса «Проверка недвижимости», провести безопасные взаиморасчеты и также в режиме онлайн за несколько дней зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

«Домклик». Обсуждение всех деталей сделки, а также подготовка договора купли-продажи проходят онлайн в личном кабинете «Домклик». При этом в чате присутствуют сразу два менеджера «Сбера» — от покупателя и продавца. Они также готовят все необходимые документы и контролируют последовательность шагов участников сделки.

«ПИК-Брокер». С помощью сервиса можно приобрести квартиру, которую «ПИК-Брокер» выкупил у прежних хозяев. Также есть механизм дистанционной продажи квартиры этой компании.

 

Механизм покупки жилья с помощью электронных сервисов

 

Первый этап — просмотр вариантов и выбор квартиры. На рынке новостроек покупатель может ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на сайте застройщика и там же провести виртуальную экскурсию по объекту, замечает старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. А на вторичном рынке невозможно до конца объективно оценить состояние квартиры, даже если есть подробная видеосъемка квартиры, невозможно до конца оценить ее состояние. Иными словами, после сделки есть риск разочароваться в покупке.

Второй этап — подготовка и проверка всех правоустанавливающих документов. На первичном рынке застройщик присылает покупателю все необходимые документы по электронной почте. На вторичном рынке паспорта и свидетельства о праве собственности будет недостаточно, нужна еще выписка из ЕГРН, которая заказывается в удаленном режиме в Росреестре, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Третий этап — оформление сделки. На рынке новостроек все просто. Если у клиента есть необходимая сумма на банковском счете, то она списывается, а документы на регистрацию права собственности в Росреестр отдает сам застройщик.

Расчеты между продавцом и покупателем как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке автоматизированы и проводятся онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье, поясняет Светлана Макарова. Однако при сделках на вторичном рынке есть один важный момент — продавец обязан лично предоставить в многофункциональный центр (МФЦ) письменное согласие.

 

Необходима электронная подпись

 

Для совершения покупки жилья с помощью электронных сервисов необходима усиленная электронная подпись (УКЭП).

Что такое электронная подпись

Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог подписи от руки. Документ, подписанный УКЭП, равнозначен собственноручно подписанному. УКЭП — это файлы, в которых хранится зашифрованная информация, подтверждающая вашу личность и подлинность подписанного документа. Она может быть записана на флешку, токены или другие хранители.

Как получить электронную подпись

Электронную подпись выдают аккредитованные удостоверяющие центры. Для этого потребуются паспорт, ИНН, СНИЛС и заявление.

Плюсы дистанционной покупки:

- существенная экономия времени;
- возможность проводить сделки во время ограничений, вызванных пандемией;
- отсутствие необходимости выезжать в другой город для совершения сделки;
- существование отработанных и безопасных способов оформления сделки под контролем банка.

Минусы дистанционной покупки:

- нет возможности увидеть объект до покупки;
- требуется дистанционная проверка всех документов;
- необходимо получить электронную подпись для проведения сделки.

«Некоторое время может занять оформление и получение усиленной квалифицированной электронной подписи. Однако сейчас с этим нет серьезных сложностей», — говорит Надежда Коркка.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Если говорить о плюсах электронных сервисов, то в ритме современной жизни и при остром дефиците у людей свободного времени они очевидны — как в случае выбора, так и в случае реализации полного цикла приобретения недвижимости. Это экономия времени на просмотрах, личных встречах и мероприятиях, связанных с заключением и регистрацией сделки. Что касается минусов, и в большей степени это касается вопроса электронных сделок, то основная сложность заключается в эмоциональном аспекте, в том, что определенная часть аудитории психологически все еще не адаптирована к цифровым решениям. В большинстве это люди старшего поколения, которые по-прежнему доверяют лишь бумажным документам с «живой» подписью и синей печатью.

 

Есть ли подводные камни

 

Как и любая цифровая система, подобные сервисы могут работать нестабильно, в том числе из-за роста нагрузки. Кроме того, иногда возникают проблемы с прохождением документов от одного этапа к другому. Но в целом их надежность высока, объясняет Надежда Коркка. Пока электронные сервисы не позволяют провести альтернативные сделки. При этом часть этапов может быть переведена в онлайн (дистанционный показ, электронная регистрация), но именно сам механизм требует участия в сделке профессионала, добавляет эксперт.

 

Какие документы нужны

 

Пакет документов, необходимый для проведения дистанционной сделки, ничем не отличается от того, который установлен законом при сделках офлайн. Для этого понадобятся:

- паспорта сторон;

- правоустанавливающие документы на недвижимость (к примеру, прежний договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство);

- СНИЛС;

- справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах;

- свидетельства о заключении либо расторжении брака (если такие события имели место);

- согласие супруга на сделку (если кто-то из сторон состоит в браке).

Если сервис проводит юридическую проверку, то, как правило, запрашиваются документы о зарегистрированных в жилье лицах как по состоянию на данный момент, так и ранее, документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, говорит Светлана Макарова. По словам эксперта, в некоторых случаях могут потребоваться и медицинские документы для проверки дееспособности стороны сделки.

«Перечень документов в случае покупки через электронный сервис ничем не отличается от сделки в офлайн-формате. Отмечу, что они должны быть переведены в электронный вид. При необходимости оформляется подтверждение тождественности у нотариуса, то есть удостоверение равнозначности электронного документа бумажному носителю. Договоры ипотеки, долевого участия и купли-продажи заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью, которая аналогична по юридической силе собственноручной», — резюмирует Надежда Коркка.