8967-809-53-28
В моем блокноте
Энгельсская компания ООО «СЗ »Матис« присматривается к новой территории для застройки. 29 пустующих гектаров расположены в топовом месте, на южной окраине Энгельса, и практически соседствуют с Волгой.
На сайте облправительства опубликован акт ГИКЭ документации по объекту «Территория в границах кадастрового квартала 64:50:011204, ограниченная улицей Томской, проспектом Фридриха Энгельса и Волжским проспектом в г. Энгельсе Саратовской области (Белая долина)».
Документ содержит результаты исследований, определявших наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия. Понадобилось такое исследование в связи с тем, что территорию предполагается подвергнуть «воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ по использованию лесов и иных работ».
Исследование проводилось в августе 2026 года. В границах участка было заложено 29 рекогносцировочных шурфов размерами 1х1 м.
Площадь участка обследования составила 29,2 га, у него неправильная форма многоугольника. Северо-западная граница участка проходит по частному сектору ул. Карьерная. Северо-восточная граница проходит по краю частного сектора от ул. Карьерная на севере и до ул. 1-й Краснознаменный проезд на востоке. Юго-восточная граница проходит по ул. 1-й Краснознаменный проезд вдоль ограждения территории ГК «Белая Долина». Юго-западная граница участка проходит по частному сектору ул. Томская.
Из документа следует, что центральная часть участка в середине XX века использовалась под карьер, в результате чего первоначальный грунт здесь повсеместно оказался срезан до материковых слоев (коричневая глина или светло-коричневый песок).
В дальнейшем территория была занята гаражным массивом, от которого в настоящее время остались разрушенные кирпичные и железобетонные конструкции, фундаменты, навалы грунта и строительного мусора. Так же присутствую заболоченные участки, образованные в результате застоя воды. Территория заросла деревьями и кустарником.
Никаких объектов историко-культурного (археологического) наследия здесь выявлено не было, экспертиза ГИКЭ согласилась с тем, что тут можно вести земляные и другие виды работ.
Заказчиком экспертизы выступила самарское ООО «Экскон». В документации последнего указано, что «работы финансировались заказчиком – ООО «СЗ »Матис«. При этом ГКУК НПЦ заключение об отсутствии существующих ОКН на территории выдавал на имя директора энгельсского ООО «Гео-Стандарт».
Намерен ли «Матис» застраивать эту территорию, пока неясно. Но любопытно, что эта же компания в июле текущего года будучи единственным участником выиграла торги администрации Энгельсского района и приобрело объект культурного наследия в центре Энгельса, на ул. Пушкина, 57. Это «Дом жилой семьи Панченко», площадью 268,9 кв. м в крайне неудовлетворительном состоянии.
БВ писал, что в начале года чиновники пытались продать недвижимость сначала за 6,5 млн, затем за 3,2 млн, компании «Матис» в итоге дом достался за 1 рубль.
Аналогичным образом развивались торги по дому по улице Пушкина, 73. Здание в статусе памятника культуры муниципального значения известно как Дом И.М. Енца. До революции в нем проходили съезды РСДРП - Российской социал-демократической партии.
Здание занимает 339,6 кв.метров, площадь участка - 1,7 тысячи кв.метров. Сейчас оно пустует, окна выбиты, постройка быстро разрушается. Особенно страдают внешние деревянные пристройки.
В конце прошлого года Дом Енца пытались продать за 16,7 млн рублей, но торги провалились. В начале марта его выставили за 16,8 млн, но с понижением до цены отсечения 8,4 млн рублей. Но и эти торги не вызвали интереса, в мае текущего года его снова выставили на продажу. В итоге за 1 рубль оно досталось учредителю компании «Матис», индивидуальному предпринимателю. Константину Харюкову.
Сейчас на торги энгельсское КУИ выставило нежилое здание на ул. Пушкина, 55. Это объект культурного наследия «Дом жилой семьи Коломыченко», площадью 196 кв.м, участок - 791 кв.м. Цена вопроса - 6,5 млн рублей. Будут ли и эти торги развиваться по указанному выше сценарию - покажет время.
БВ же показался любопытным интерес «Матиса» к территории в 29 га, на которой можно построить не один жилой дом. Сейчас в этом квартале 37 поставленных на кадастр участков и 30 капитальных зданий. Два участка 64:50:011204:1 и 64:50:011204:32 предназначены для строительства многоэтажных домов. Последний чиновники сдавали в аренду обанкротившемуся ТСУ «Энгельсстрой».
ООО «СЗ »Матис« действует с 2000 года, ведя деятельность генподрядчика. БВ писал, что в 2021 году ее учредитель Павел Харюков был найден у себя дома с многочисленными ножевыми ранениями. По версии следствия, он мог быть убит грабителями. Саратовские СМИ писали, что г-н Харюков до создания собственной компании работал в ТСУ«Энгельсстрой» с Александром Стрелюхиным. Последний возглавлял Энгельсский район, был зампредом саратовского правительства, был депутатом ГД РФ, а сейчас - снова зампред в правительстве. Кроме того, в компании работал Вячеслав Белов, в 2006-2011 годах - глава администрации Энгельсского района, позже, при главе района Стрелюхине, бывший первым замглавы.
- После крупного финансового скандала Харюков ушел из «Энгельсстроя» и создал в начале нулевых свою строительную компанию «Матис». При этом, по словам коллег, дружеских связей со Стрелюхиным и Беловым не потерял, - писал ранее 4vsar.
БВ сообщал, что в 2021 году «Матис» участвовал в энгельсском земельном аукционе, оказавшись единственным претендентом на аренду участка под строительство многоквартирного дома на углу улиц Новороссийской и Полтавской, получив его за 3,2 млн рублей в год на срок 10 лет и 8 месяцев. Эту территорию «Матис» осваивает не первый год. Компания выступала партнером ТСУ «Энгельсстрой», потом действовала в одиночестве. Тогда же компания реализовывала квартиры в своем доме на пересечении улиц Харьковской и Одесской и достраивала дом на Золотовской, 31.
В 2020 году «Матис» также получил право аренды земли под застройку на очень выгодных условиях. За 827 тысяч рублей в год ей достался участок на 1,1 тысячи кв.метров по проспекту Энгельса, в квартале между улицами Одесской, Новороссийской и Харьковской. Проект межевания этой территории «Матис» утверждал в администрации Энгельсского района еще в 2018 году, желая распространить свои интересы на весь проспект, вплоть до улицы Полтавской.
Спустя год после смерти Харюкова администрация Энгельсского района под руководством Дмитрия Плеханова решила заново перекроить участки в квартале между улицами Краснодарской, Одесской, Харьковской и Минской. «Энгельсстрой» к тому времени впало в банкротство, из которого уже не выбралось. Сейчас на сайте «Матиса» в разделе свежих проектов - сданные дома на ул. Харьковской,8 и ЖК «Малевич» (Одесская, 87), а также строящийся ЖК «Мондриан» (Полтавская, 6а).
После смерти мужа компанией управляла Лариса Харюкова, с февраля 2024 года единственный учредитель - сын предпринимателя, Константин Харюков.В 2025 году «Матису» одобрили возведение дома на углу улиц Харьковской и Полтавской. В декабре СЗ «Матис», как утверждает минстрой, ввел в строй 10-этажный дом по улице Новороссийской-Полтавской. Также в прошлом году «Матис» подрядился на строительство в Энгельсе социального жилье в поселке Геофизик, на самой окраине города. Это трехэтажные дома из недорогих материалов, по 9 квартир в каждом, и сироты, по мнению экспертов, в них переезжают крайне неохотно. За первое полугодие 2025 года компания возвела скромные 1,2 тысячи кв.метров жилья, тем не менее заняв третье место после СК «Система» и «Кронверка». В прошлом же году ООО выиграло тендер на строительство детсада на 120 мест в Ровенском районе. Участник тендера был один, достался он ему по начальной цене в 182,5 млн рублей.
В копилке у ООО 196 контрактов на 1,2 млрд рублей. Основных заказчиков два - МКУ «Энгельсская недвижимость» (59 контрактов на 610,1 млн рублей) и саратовский минстрой (136 контрактов на 437,7 млн рублей). Компания продает им квартиры в строящихся домах для переселения из аварийного жилья, а также для детей-сирот. Выручка ООО в 2025 году выросла на 227%, составив 340,1 млн рублей, чистая прибыль снизилась на 56%, до 5,1 млн рублей.
Автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования Центросоюза РФ «Российский университет кооперации» распродает недвижимость. Общежитие в Энгельсе обойдется дешевле склада средней руки - за него просят всего 47 млн рублей.
- Продается отдельно стоящее 5-этажное кирпичное здание под общежитие, административные цели и другие виды деятельности, расположенное по aдресу: Саpатoвскaя oбласть, г. Энгельс, ул. Полигрaфичeскaя, д. 57, - говорится в объявлении.
Общая площадь здания - 3493,8 кв.м., подвала - 184,3 кв.м, плоащди этажей колеблются в пределах 657-665 кв.м. Планировка кабинетная, что дает «широкие возможности для перепланировок и переустройства».
Здание было построено в 1966 году, изначально оно было спроектировано и использовалось под общежитие. Стены здания кирпичные, перекрытия железобетонные плиты, 3 отдельных входа.
Земельный участок - 3332 кв.м. - в долгосрочной аренде до 2061 года, есть место для парковки, а вот забора нет.
Продавец предлагает использовать здание для проживания рабочих, обещая «минимум 840-860 койко-мест», что «позволит окупить затраты на покупку здания менее чем за один год даже при заполняемости в 65-70%».
Цена вопроса - 47 млн рублей за все, порядок продажи необходимо уточнить у продавца. Общежитие уже выставляли на продажу в 2024 году, тогда за него просили 56 млн рублей.
Судя по адресу, речь идет об общежитии бывшего кооперативного техникума. На современных картах этот адрес соответствует Поволжскому кооперативному институту - филиалу АНКО ВО Центросоюза «Российский университет кооперации». Собственно Центросоюз и выступает автором объявления и продавцом. На сайте института уже с 2021 года сообщается, что собственого общежития у него нет.
Интересно, что общежитие в Энгельсе Центросоюз продает дешевле, чем, например, имущественные комплексы в Самаре (76 млн рублей), Иваново (90 млн рублей) или Костроме (115 млн рублей).
Не исключено, что подешевевшее общежитие заинтересует девелоперов: выгоднее его будет снести и построить новый дом. Если здание останется общежитием, то перспектива жить бок о бок с почти тысячью рабочих вряд ли обрадует местных жителей.
Напомним, что после встречи со спикером Госдумы Вячеславом Володиным саратовские вузы резво взялись за обновление общежитий, а то их строительство с нуля. Пока рекорды бьет саратовская консерватория, которой выделен почти 1 млрд рублей на строительство нового зданияд для студентов. СГТУ заказал ремонт общежития за 380 млн рублей и сносит другое общежитие. Бывший ПАГС раскошелился на почти 560 млн рублей на обновление своего общежития. Ректор СГУ Алексей Чумаченко докладывал о ремонте четырех общежитий вуза, ректор Вавиловского университета Дмитрий Соловьев запроектировал ремонт двух общежитий.
Справка БВ. В 1962 году в Энгельсе был открыт учебно-консультационный пункт Московского кооперативного института. Пять лет спустя институт был преобразован в филиал Московского кооперативного института (МКИ), а в 1976 году - в саратовский факультет Московского кооперативного института. В 1992 году на его базе, а также базе Энгельсского кооперативного техникума и училища создано Объединение учебных заведений, которое в 1993 году преобразовано в региональный центр подготовки кадров (РЦПК) при Саратовском Облпотребсоюзе. В марте 1994 года РЦПК приобретает статус структурного подразделения Московского университета потребительской кооперации. В 1996 году филиал был переименован в Поволжский кооперативный институт, его учредителем является Центральный Союз потребительских обществ РФ. В июле 2001 года институт получил юридический статус самостоятельного высшего образовательного учреждения. В 2006 году университет был преобразован в АНКО, сейчас Поволжский кооперативный институт является ее филиалом. Всего у университета 15 филиалов, в Поволжье также - в Ижевске, Казани, Саранске, Башкирии, Арзамасе и Чебоксарах. Выручка университета в 2025 году выросла на 17%, составив 3,3 млрд рублей. Чистая прибыль увеличилась до 810,9 млн рублей. До 2020 года выручка вуза колебалась в пределах 1,5 млрд рублей.
Власти могут вновь отложить модификацию программы семейной ипотеки. Об этом в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала сообщила эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова.
«Допускаю, что 1 октября никаких изменений не произойдёт. Наиболее вероятным вариантом модификации программы остаётся ввод дифференцированных ставок в зависимости от числа детей. При этом лично мне бы хотелось увидеть отмену ограничения по возрасту детей. Сейчас семьи с двумя или даже тремя детьми, которым больше 7 лет, не имеют права воспользоваться льготной ипотекой. И я считаю это неправильным», — заявила специалист.
Из-за колоссального роста нагрузки на федеральный бюджет в связи с тратами на субсидирование ставки по семейной ипотеке власти в 2025 году начали обсуждать изменение условий программы. Точных параметров представители кабмина и профильных ведомств не называли. Однако чаще всего в обсуждениях звучал вариант с вводом дифференцированных ставок в зависимости от числа детей в семье.
Планировалось, что обновлённая семейная ипотека начнёт действовать с 1 июля 2026 года, однако незадолго до наступления этой даты пресс-служба Минфина РФ перенесла изменение условий самой популярной субсидируемой программы на 3 месяца.
Прогнозы экспертов по новым условиям семейной ипотеки собрали в этом материале.
Глава комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков подчеркнул, что отсутствие информации по будущему ключевой программы для рынка жилья уже стало плохой традицией и никого не удивляет.
«Как и прошлая отмена, текущая ситуация может свидетельствовать об отсутствии стратегического видения или отсутствии консенсуса по этому важному вопросу. Не удивлюсь, если анонсируемые изменения будут сдвинуты ещё раз», — поделился спикер.
По его словам, текущий рынок нуждается как в краткосрочных факторах повышения спроса — без них конец года рискует быть достаточно слабым, так и в среднесрочных ориентирах.
«Проблема в том, что отсрочка в решении вопроса по семейной ипотеке уже не даёт рынку необходимой подпитки, а отсутствие горизонта планирования убивает предпринимательскую инициативу», — добавил Михаил Хорьков.
Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин отметил, что семейная ипотека обеспечивает примерно две трети всех сделок на рынке новостроек.
«При этом почти все предыдущие раунды пересмотра условий программы были в сторону ужесточения, и это всегда вызывало ажиотаж на рынке в преддверии вступления в силу новых правил. Однако при предыдущих трансформациях разница между субсидированной и рыночными ставками не была такой резкой, как сейчас. У заёмщиков оставалась опция взять обычный кредит по более высокой, но не заградительной ставке. Сейчас же ужесточение условий может и вовсе привести к потере возможности купить жильё, потому что рыночные ставки достигают 19% годовых», — пояснил эксперт.
Кроме того, на его взгляд, нужно учитывать и электоральный цикл, в период которого оглашать непопулярные меры никто не будет.
«По-видимому, с этим и был связан перенос ввода новых правил семейной ипотеки, а именно — дифференциации ставок, ведь правительство должно было их разработать ещё к 1 июля. Поэтому в текущих условиях разработка новых мер идёт без каких-либо публичных деталей от правительства, и только парламентарии и различные эксперты время от времени предполагают, какие изменения нас могут ожидать», — продолжил Дмитрий Проскурин.
Согласно его оценке, нельзя полностью исключать, что перестройку семейной ипотеки отложат, но вероятность такого сценария низкая.
«Власти стремятся стабилизировать бюджет и сдержать инфляцию. Намерения государства сделать субсидированную ипотеку более адресной появились давно. Полагаю, после 1 октября никаких препятствий к реализации этих планов не будет», — высказался Дмитрий Проскурин.
Также он уточнил, что власти, как и в прежние раунды пересмотра условий госпрограмм, скорее всего, сначала огласят окончательную новую конфигурацию условий, а затем обозначат дату перехода на них, чтобы все успели адаптироваться и принять решения.
«Поэтому вполне возможно, что 1 октября мы только узнаем, какой будет новая семейная ипотека, а, например, с 1 января изменения вступят в силу», — предположил эксперт.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов согласился с тем, что власти, возможно, не освещают этот вопрос исключительно в связи с предстоящими выборами в Госдуму.
«При этом они по-прежнему намерены серьёзно ужесточить параметры субсидирования клиентов с детьми. Однако, на мой взгляд, более вероятным выглядит сохранение текущих параметров программы или их незначительный пересмотр, по крайней мере, до серьёзного сокращения ключевой ставки в 2027 году», — спрогнозировал специалист.
По его мнению, семейная ипотека служит важным драйвером спроса на рынке новостроек и позитивно влияет на демографическую обстановку.
«Несмотря на растущий дефицит государственного бюджета, важно сохранить доступность рассматриваемой меры поддержки. Отказ от срочного пересмотра условий семейной ипотеки положительно отразится на макроэкономической конъюнктуре и позволит избежать чрезмерного роста социальной напряжённости», — подытожил Ярослав Гутнов.
Российский рынок новостроек в таком кризисе, который обывателю и представить невозможно. Квартиры строятся, дома вводятся, девелоперы продолжают запускать проекты… но покупателей всё меньше. По оценкам участников рынка, до 45% квартир в объеме ввода до конца года могут остаться нереализованными. То есть половина новых ЖК будут пустыми!
В первом полугодии восемь крупнейших компаний отрасли заработали на 12% меньше, чем годом ранее. Их совокупный долг при этом превысил 4 триллиона.
«Эти финансовые результаты крупнейших застройщиков показывают, что проблемы рынка уже вышли за пределы обычного замедления продаж», — говорит в беседе с MSK1.RU основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. По его словам, застройщики сейчас одновременно попали под давление трех факторов: дорогого кредита, слабого спроса и растущей стоимости реализации новых проектов из-за требований властей.
Девелопер строит не на собственные деньги. Ему необходимо финансирование, и при высокой стоимости кредита каждый месяц задержки с продажами становится дорогим. Квартира, которая не нашла покупателя, — это не просто непроданный товар. Это капитал, который продолжает оставаться внутри проекта, пока компания несет расходы на финансирование.
«Высокая ключевая ставка делает дорогим проектное финансирование», — отмечает Зубик. По его словам, чем дольше продается ЖК, тем дольше капитал остается замороженным и тем выше финансовые расходы девелопера.
«При этом девелопер не может просто переложить всю стоимость кредита на покупателя, потому что тот сам столкнулся с дорогой ипотекой», — говорит Зубик. Ведь покупатель сам пришел в банк за дорогими деньгами. Если ежемесячный платеж получается слишком большим, ему уже неважно, сколько застройщик потратил на кредит. Сделка просто не состоится.
Стоимость квартир за последние годы выросла, а доступность ипотеки ухудшилась. При этом новостройка во многих случаях оказывается заметно дороже готовой квартиры на вторичном рынке.
Разница между первичным и вторичным жильем сейчас может составлять 18–20%. Для покупателя это принципиальный вопрос. Если можно приобрести уже готовую квартиру, увидеть ее своими глазами, сразу оформить документы и переехать, зачем платить существенно больше за объект, которого еще нет?
В результате деньги начинают уходить из первичного рынка. Особенно заметен интерес к так называемой «молодой вторичке» — домам, построенным примерно в 2015–2025 годах. Это жилье еще относительно новое, но при этом уже готово. В нем работают лифты и коммуникации, понятен вид из окна, можно проверить состояние дома и района. Главное — не нужно ждать окончания строительства.
«Ключевым драйвером спада выступает разрыв между платежеспособным спросом и уровнем цен», — считает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, число сделок с «молодой вторичкой» уже взлетело почти на 80%. Это хороший показатель того, как изменилось поведение покупателя: он просто стал гораздо осторожнее выбирать, за что именно платить.
Раньше ожидание окончания строительства можно было воспринимать как разумную плату за будущий рост стоимости квартиры. Сейчас эта логика работает хуже. Если цены перестали расти прежними темпами, а ипотека стала дорогой, переплата за новую квартиру уже не выглядит очевидной инвестицией.
«Девелоперы избегают прямого снижения цен и делают ставку на косвенные инструменты стимулирования — скрытые скидки, субсидирование ставки и траншевую ипотеку», — говорит Тумин. На рекламном баннере цена квартиры при этом может практически не изменится.
Проблема в том, что такие решения не создают нового спроса. Они, скорее, позволяют немного отодвинуть момент, когда покупателю придется столкнуться с полной стоимостью жилья.
Если денег у семьи недостаточно, временное снижение платежа не превращает квартиру в доступную. Оно лишь меняет структуру выплат.
Есть и еще одна проблема. Власти городов предъявляют к новым жилым комплексам больше требований: благоустройство, школы и детские сады, дороги, парковки, общественные пространства, архитектура, инженерная инфраструктура. Для жителя это хорошие новости. Для девелопера — дополнительные расходы и более длинный путь от покупки земли до возврата вложенных средств.
«За последние годы существенно изменилась экономика самого девелоперского проекта, — говорит Виктор Зубик. — Требования к новым ЖК становятся выше: инфраструктура, благоустройство, обеспечение парковкой, социальная нагрузка, архитектура, качество городской среды». Все эти требования к новым ЖК увеличивают объем инвестиций и срок, в течение которого девелопер возвращает вложенный капитал.
Получается, покупатель хочет более качественную и комфортную городскую среду, но всё это закладывается в себестоимость квартиры. Но возможности бесконечно повышать цену уже нет.
Покупатель больше не готов автоматически платить за обещание будущего роста цен. Он сравнивает новостройку со вторичкой, считает ипотеку, оценивает сроки сдачи и всё чаще задает простой вопрос: действительно ли эта квартира стоит своих конских денег?!
