8(987)-333-77-62
В моем блокноте
"Налоговый кодекс освобождает граждан от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и подачи декларации, если недвижимость находилась в собственности более минимального предельного срока. В общем случае этот срок составляет пять лет", - сказал он в беседе с "Газетой.Ru".
Однако есть несколько исключений, когда достаточно и трех лет владения квартирой. Речь идет о приватизированном жилье, квартирах, полученных в наследство или по договору дарения от близкого родственника, жилье, которое было передано по договору ренты с пожизненным содержанием, а также о единственном жилье собственника.
Трехлетний срок действует и тогда, когда человек продает квартиру, которая была куплена после 1 января текущего года, но право собственности на нее возникло раньше.
Что касается семей с детьми, то в случае продажи старой квартиры и одновременной покупки новой они тоже могут освободиться от уплаты налога независимо от срока владения. Однако здесь нужно соблюсти несколько условий: в частности, новая квартира должна быть больше старой.
"Эта льгота действует с 2022 года. Обратите внимание: срок владения отсчитывается не с момента подписания договора купли-продажи, а с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Если продать квартиру раньше установленного срока, то придется не только заплатить налог 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей), но и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ", - добавил Чаплин.
"Вторичка" в последние годы постоянно проигрывала новостройкам - на первичный рынок распространялась общая льготная ипотека, на него же в основном заточены и ныне действующие льготные программы. В последние полтора-два года из-за высокой ключевой ставки ипотечные ставки по кредитам на покупку готового жилья стали совсем запредельными, подавляющее большинство покупок шло по "Семейной ипотеке". "Вторичка" конкурировала лишь ценами - готовое жилье было иногда значительно дешевле новостроек. Доходит до парадоксов: стоимость квартиры в новом доме резко снижается, как только жилье формально переходит на вторичный рынок (квартиру продает уже не застройщик, а частное лицо), так как ее уже нельзя приобрести с помощью недорогой льготной ипотеки.
Сейчас ситуация понемногу меняется. С осени 2025 года спрос на "вторичку" резко вырос, цены пошли вверх, и она перетягивает покупателя с первичного рынка, говорит член Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Денис Моргунов. Количество сделок в феврале 2026 года выросло на 26,3% год к году. В январе и феврале на вторичном рынке крупных городов было продано на 25% больше квартир, чем за тот же период 2025 года, подтверждают и аналитики "Циан".
Причин - несколько. Во-первых, рыночные ставки хотя и незначительно, но снижаются. Вторичный рынок в последние полгода двигается буквально под диктовку ЦБ, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский: регулятор немного снижает ключевую ставку - количество сделок чуть увеличивается, цены слегка идут вверх. Интерес к ипотеке на "вторичку" в первом квартале вырос более чем на 30% к предыдущему кварталу, отмечают эксперты финансового маркетплейса "Выберу.ру". Покупатели идут на вторичный рынок даже после незначительного снижения ипотечных ставок, боясь дальнейшего роста цен, говорит Моргунов.
Второй момент - изменение льготных ипотечных программ. С одной стороны, с февраля ужесточились условия самой популярной из них - "Семейной ипотеки" (теперь разрешается лишь один кредит на семью), что усложнило покупку новостроек. С другой стороны, в прошлом году по "Семейной", "Дальневосточной и арктической" ипотечным программам было разрешено, с рядом ограничений, покупать и "вторичку".
Ограничения с февраля по "Семейной ипотеке" обрушили спрос на новостройки на 17,9% и перенаправили покупателей на более дешевую "вторичку", говорит Моргунов. Доля вторичного жилья в общем объеме выдач по всем льготным ипотечным программам достигла 30%, говорит эксперт. Люди выбирают готовое жилье из-за цен (ниже новостроек на 20%), возможности заехать сразу и надежды на рефинансирование в будущем.
Дополнительный фактор - лимит кредитов по льготным программам (6 млн руб. по "Семейной ипотеке" в большинстве регионов). Выросшие за последние годы цены вынуждают покупателей оформлять на новую квартиру не сугубо льготную, а комбинированную ипотеку (часть кредита оплачивается по рыночной ставке), а это делает платежи более сопоставимыми с кредитом без господдержки (но которые при этом позволяют заехать в жилье гораздо быстрее).
Между тем роста предложения на вторичном рынке пока не отмечается, говорят эксперты. За март объем лотов в экспозиции по разным регионам вырос на 5-15%, говорит Чернокульский, но это может быть лишь сезонным повышением активности. Объем предложения в первом квартале продолжил снижаться, хотя уже не такими быстрыми темпами, как в конце 2025 года, отмечают в "Циан". Суммарно по 40 крупным городам выбор стал меньше на 12% (наибольшее снижение, на 20-25%, - в Тюмени, Рязани и Красноярске). По сравнению с мартом 2025 года выбор сейчас ниже на 22%.
В начало 2026 года рынок вошел с минимальным объемом предложения за последние четыре года, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Часть квартир год-полтора назад ушла в аренду, часть объектов была снята с продажи в ожидании более высокой цены. Покупатель сталкивается с дефицитом ликвидных вариантов, особенно в сегменте "новой вторички". "Сейчас рынок работает в логике точечных сделок: покупатель ищет конкретный формат и готов быстро принимать решение, если квартира соответствует ожиданиям. Продавец держит цену и не спешит с уступками, если объект ликвидный. Выигрывают те, кто выходит на рынок с готовым решением - деньгами или одобренной ипотекой - и не тянет с выбором, потому что пауза в несколько недель часто означает, что нужный вариант уже ушел", - говорит Шинкевич.
Рост спроса при снижении предложения естественным образом вызывает увеличение цен. Цена "квадрата" на "вторичке" выросла за год в среднем по стране до 150 тыс. руб. (+8,9% за год), в Москве - до 404 тыс. руб. (+14%), в Санкт-Петербурге - до 272 тыс. руб. (+17%), рассказывает Моргунов. Цены поднимаются в первую очередь за счет вымывания самых недорогих вариантов, считает Чернокульский. В среднем цены с начала года выросли на 3-4%, но динамика очень неоднородна. В одних городах из предложения ушли однокомнатные квартиры на окраинах, из-за чего зафиксирован резкий рост цен на 10%. Где-то обилия таких предложений никогда и не было, там рост умеренный.
За первый квартал цены предложения на "вторичке" увеличились даже больше, чем в новостройках, отмечают в "Циан": на 3,5% против 2,8%. В ближайшие месяцы "вторичка" продолжит дорожать - на 0,5-1%, считают эксперты. Ускорение роста цен прогнозируется во втором полугодии.
Во втором квартале дополнительный импульс вторичному рынку даст снижение ипотечных ставок крупными банками с 1 апреля, отмечает исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак.
Использование портала госуслуг для голосования - это удобно: оно помогает снизить расходы на подготовку и проведение общих собраний, так как почтовые отправления для этого не нужны, и не надо платить за аренду клубов или залов для общего собрания. Особенно это касается крупных СНТ, считают в союзе.
Депутат Госдумы (фракция "Единая Россия"), председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин подчеркнул, что вопрос внесения изменений в закон о садоводстве, касающийся применения портала госуслуг для голосования, назрел давно.
"Сегодня действующие нормы позволяют использовать электронный формат голосования только в заочной форме. Это серьезно ограничивает возможности садоводов, особенно в крупных товариществах, где собрать кворум очно бывает крайне сложно. Необходимо разрешить применение портала госуслуг при очном и очно-заочном голосовании с использованием дистанционного электронного голосования", - поясняет депутат.
Это даст сразу несколько важных преимуществ. Первое - снижение расходов. СНТ больше не придется тратить деньги на почтовые отправления, аренду залов или клубов для проведения собраний. Второе - прозрачность и честность подсчета голосов. Электронная система минимизирует риск фальсификаций и споров по поводу результатов. Третье - удобство для самих садоводов. Люди смогут участвовать в управлении товариществом, не выходя из дома, что особенно актуально для пожилых дачников и тех, кто живет далеко от участка круглый год.
"Цифровизация уже давно вошла в нашу жизнь, и садоводческие товарищества не должны оставаться в стороне. Это шаг к современному, экономичному и прозрачному управлению. Будем держать этот вопрос на контроле и совместно с профильным комитетом и Союзом садоводов России добиваться внесения необходимых изменений", - подчеркнул Чаплин.
Доля семей в России, которые могут купить стандартную квартиру по рыночной ипотеке, упала в 2025 году до 12,7%. При этом в 2018–2021 годах показатель находился на уровне 45–46%. Такие данные содержатся в аналитических материалах Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, которые разработаны по заказу Дом.РФ.
При расчётах учитывалось, что 35% доходов семьи будут уходить на ежемесячный платёж, а первоначальный взнос за квартиру площадью 54 кв. метра составит 30% от её стоимости. Как видно из графика, за последние 15 лет доступность рыночной ипотеки была на пике в 2020 году, а потом она начала постепенно снижаться. Так, в 2022 показатель сократился до 35,8%, в 2024-м — до 25,7%.
Аналитики предполагают, что доля семей, которые смогут взять рыночную ипотеку, будет постепенно увеличиваться и в 2027 году достигнет 29,2%, а в 2030-м — 38,9%. На повышение доступности рыночных жилищных кредитов прежде всего будет влиять ключевая ставка Центробанка, которая, по прогнозам, уже в этом году может снизиться до 12–13%.