Собственник недвижимости, где была произведена незаконная перепланировка, может получить административный штраф, а в случае игнорирования предписания Государственной жилинспекции объект могут принудительно продать на торгах по решению суда. Об этом сообщила в беседе с ТАСС адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова.

"Собственник квартиры или нежилого помещения, в котором произведено незаконное самовольное переустройство, перепланировка или реконструкция, может быть привлечен к административной ответственности <...> в виде штрафа, а если игнорировать предписания Государственной жилинспекции, то по решению суда квартиру могут принудительно продать с торгов. Продажа квартиры с торгов - это, конечно, крайняя мера, но судебной практике такие случаи известны", - сказала Власова.

По словам адвоката, подобных дел в суде много, и часто собственник помещения в качестве аргумента в свою защиту отмечает, что переустройство проводил предыдущий хозяин. Но по закону (ст. 29 ЖК РФ "Последствия самовольного переустройства и перепланировки") ответственность за незаконную перепланировку несет текущий собственник. Если прежний хозяин сделал ремонт без согласования, отвечать за нарушения, платить штрафы и возвращать жилье в прежний вид придется новому собственнику.

Приобретая квартиру или нежилое помещение, по словам Власовой, необходимо проверить, соответствует ли внешнее состояние помещения технической документации, нет ли в документах отметок о самовольной перепланировке. Если такие несоответствия обнаружены, надо проконсультироваться со специалистом и выяснить, какие изменения можно узаконить, подав соответствующий пакет документов в жилинспекцию, а какие изменения не могут быть согласованы (например, если затронуты несущие стены или мокрые зоны размещены над жилыми комнатами соседей). Последние придется устранить за свой счет.

"Если уже приобретена самовольно перепланированная квартира или нежилое помещение и к новому собственнику предъявлены требования об их устранении, а в договоре купли-продажи не указано о наличии таких изменений и необходимости возмещения затрат на их устранение продавцом, взыскать с предыдущего собственника помещения эти затраты будет сложно", - подчеркнула Власова.

Ранее СМИ со ссылкой на пресс-службу судов Коми сообщили, что Эжвинский районный суд Сыктывкара удовлетворил иск ЭМУП "Жилкомхоз" и ООО "Современные жилищно-коммунальные решения" к собственнику квартиры об обязанности демонтировать самовольно возведенную конструкцию (балкон) на крыше пристройки к одному из жилых домов на проспекте Бумажников в Сыктывкаре. Разрешительная проектная документация на постройку не выдавалась, а объект препятствовал проведению работ по капремонту кровли. По словам владельца квартиры, он приобрел жилье с этим элементом. Суд обязал ответчика провести демонтаж.

Чтобы не переплатить при продаже квартиры в 2026 году, нужно знать, в каких случаях налог не взимается, а в каких применяется ставка 13% или 15%. Разбираем, через сколько лет квартиру можно продать без НДФЛ, как считается налог с продажи, если срок владения жильем меньше минимального, и как заполнить декларацию.

• НДФЛ не платится при владении квартирой более 5 лет. Для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья - 3 года.
• Семьи с двумя детьми могут быть освобождены от налога независимо от срока владения.
• Ставки для налоговых резидентов: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%.
• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог уплачивают до 15 июля.

Содержание:

1. Что считается налогом при продаже квартиры
2. Когда налог платить не нужно
3. Как определяется срок владения квартирой
4. Ставки налога в 2026 году
5. Как считается налоговая база
6. Как рассчитать налог самостоятельно
7. Как уменьшить налог: вычет или расходы
8. Как выбрать способ уменьшения налога
9. Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи
10.  Что будет, если не заплатить налог
11.  Часто задаваемые вопросы
12.  Заключение

Что считается налогом при продаже квартиры

Налог при продаже квартиры - это НДФЛ, который уплачивается с дохода от сделки.

Что облагается налогом

Налогом облагается доход от продажи квартиры. Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи. Однако если эта цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость с этим коэффициентом.

Чем НДФЛ отличается от налога на имущество

НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Платит продавец квартиры, получивший доход от сделки (с прибыли от продажи).

Налог на имущество - ежегодный платеж за владение недвижимостью. После продажи его платит новый собственник.

Когда налог платить не нужно

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального срока.

Минимальный срок владения 5 лет

В общем случае минимальный предельный срок владения жильем составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если продать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Когда действует срок 3 года

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если квартира:

• получена по наследству;
• подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, бабушкой/дедушкой, внуками, братьями/сестрами);
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильем (у продавца и супруга нет другого жилья; не учитывается жилье, купленное за 90 дней до сделки).

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Льготы для семей с детьми

Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру и не платить НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Основные условия для освобождения:

1. Дети. В семье должно быть двое и более детей. Возраст: до 18 лет, либо до 24 лет - если ребенок учится очно. Также льгота распространяется на детей любого возраста, если они признаны судом недееспособными.
2. Покупка нового жилья. Новое жилье нужно приобрести в том же календарном году, что и продажу старого, либо не позднее 30 апреля следующего года.
3. Улучшение жилищных условий. Новое жилье должно быть лучше прежнего: либо больше по общей площади, либо дороже по кадастровой стоимости.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья. Она не должна превышать 50 млн рублей.
5. Отсутствие "лишнего" другого жилья. На дату продажи не должно быть другого жилья, которое больше по площади или дороже по кадастровой стоимости. Если у семьи есть доля в другом жилье, она не учитывается, если не превышает 50% в праве собственности на него.

Как определяется срок владения квартирой

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Но для некоторых ситуаций есть особенности.

• Покупка по ДДУ. Для квартир, приобретенных по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости жилья, а не с момента регистрации права или получения ключей (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
• Наследство. Срок владения отсчитывается с момента открытия наследства, то есть дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
• Реновация. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако в этот срок засчитывается время владения старой квартирой (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Вы владели старой квартирой 4 года, затем по реновации получили новую. Если продать новую квартиру через 1 год после получения, общий срок владения составит 5 лет.

Ставки налога в 2026 году

В России действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка.

Для резидентов:

• 13% - с дохода до 2,4 млн руб.;
• 15% - с части дохода сверх 2,4 млн руб. (повышенная ставка применяется только к сумме превышения).

Для нерезидентов - 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Налоговый резидент - тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Как считается налоговая база

Налоговая база - это сумма дохода от продажи квартиры, которая облагается НДФЛ. Она определяется как разница между ценой продажи (либо кадастровой стоимостью) и суммой, на которую налогоплательщик уменьшает этот доход (расходы на покупку или имущественный вычет).

Цена договора

Доходом от продажи квартиры считается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Но если цена занижена, инспекция может пересчитать налоговую базу исходя из кадастровой стоимости.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ используют кадастровую стоимость с этим коэффициентом. Базовый коэффициент - 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей. Вы продали ее за 3 млн рублей. Налог посчитают не с 3 млн, а с 3,5 млн (70% от 5 млн).

Когда регион применяет коэффициент 1

Региональные власти могут менять коэффициент: уменьшать его до нуля или увеличивать до 1 (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если в регионе коэффициент 1, налоговая база рассчитывается от полной кадастровой стоимости (без понижения).

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра через любой из двух сервисов:

• "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online". Введите адрес или кадастровый номер, система покажет стоимость на момент запроса.
• "Публичная кадастровая карта" Найдите на карте нужный дом, выберите слой "Здания" и нажмите мышкой на объект - в карточке объекта появится кадастровая стоимость.

Если нужна кадастровая стоимость на конкретную дату (например, на 1 января года продажи) или требуется официальный документ, закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это бесплатно. Сделать это можно через Госуслуги или в МФЦ.

Как рассчитать налог самостоятельно

Чтобы рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, нужно определить налоговую базу и решить, какой вариант уменьшения налога выгоднее - за счет вычета или учета расходов на покупку.

Пошаговый алгоритм

1. Определите срок владения. Если он меньше минимального (3 или 5 лет) - налог возникает.
2. Проверьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент.
3. Сравните цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент. Для расчета налога берется большая из этих сумм (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
4. Выберите способ уменьшения налога: расходы на покупку или имущественный вычет.
5.  Примените ставку: 13% или 15% для резидентов, 30% для нерезидентов.
6.  Рассчитайте сумму налога.

Формулы расчета

• С расходами: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - расходы на покупку x ставка НДФЛ
• С вычетом: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - 1 000 000 руб. x ставка НДФЛ

"При продаже квартиры нельзя одновременно применить к одному объекту и вычет 1 млн рублей, и расходы на покупку - нужно выбрать что-то одно. Но это не мешает заявить вычет при покупке нового жилья (до 2 млн рублей), если вы купили квартиру в том же году", - говорит Кирилл Данилов.

Пять подробных примеров с цифрами

Пример 1. Продажа дороже покупки, расходы подтверждены

Квартира куплена за 8,5 млн рублей, продана за 12 млн рублей. Кадастровая стоимость - 11 млн рублей. Региональный коэффициент - 0,7. Цена продажи (12 млн) выше кадастровой стоимости с коэффициентом (7,7 млн). Для расчета налога берется большая сумма - 12 млн рублей.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 1,1 млн - 15% = 165 000 рублей

Итого: 477 000 рублей.

Пример 2. Продажа дешевле покупки, налога нет

Квартира куплена за 12 млн рублей, продана за 10,5 млн рублей. Расходы подтверждены. Дохода нет, налоговая база - 0. Налог к уплате - 0. Декларацию подать нужно.

Пример 3. Цена договора ниже кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры - 20 млн рублей. В регионе действует коэффициент 1. Квартира продана за 12 млн рублей. Налоговая база - 20 млн рублей (полная кадастровая стоимость). Расходы на покупку - 11 млн рублей.

Налоговая база: 20 млн - 11 млн = 9 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 6,6 млн - 15% = 990 000 рублей

Итого: 1 302 000 рублей.

Пример 4. Применение вычета 1 млн рублей

Квартира получена в наследство, продана за 8 млн рублей. Расходов на покупку нет.

Налоговая база: 8 млн - 1 млн = 7 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 4,6 млн - 15% = 690 000 рублей

Итого: 1 002 000 рублей.

Пример 5. Расчет для нерезидента

Нерезидент продал квартиру за 12 млн рублей. Расходы на покупку документально подтверждены - 8,5 млн рублей. Срок владения - менее 5 лет.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Налог (30%): 3,5 млн × 30% = 1 050 000 рублей.

Важно. Нерезиденты не могут применить имущественный вычет в 1 млн рублей (письмо Минфина от 25.06.2024 № 03-04-05/58508). Единственный способ уменьшить налог - подтвердить расходы на покупку.

Как уменьшить налог: вычет или расходы

Выбрать можно только один способ уменьшения налога на один объект. Сравните варианты и выберите выгодный.

Имущественный вычет 1 млн рублей

При продаже квартиры имущественный вычет составляет 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Его выгодно применять, если:

• документы о покупке утеряны;
• квартира получена по наследству или в дар;
• расходы на покупку меньше 1 млн рублей.

"Вычет при продаже можно заявлять в каждом календарном году - число таких обращений не ограничено. Однако лимит в 1 млн рублей применяется в совокупности ко всем проданным за год жилым объектам", - разъясняет Данилов.

Когда выгоднее использовать вычет

Вычет выгоднее, если нет документов о покупке или квартира получена безвозмездно (по наследству, в дар) и нет возможности подтвердить расходы предыдущего собственника.

Когда выгоднее учитывать расходы на покупку

Уменьшать доход на расходы выгоднее, если они превышают 1 млн рублей.

Пример

Купили квартиру за 8,5 млн рублей, продали за 12 млн. Если учесть расходы, налог посчитают с разницы - 3,5 млн рублей. Это 477 тыс. рублей. Если применить вычет, налог посчитают с 11 млн рублей - это уже 1,602 млн рублей. Разница - больше миллиона рублей. Поэтому если документы о покупке сохранились, почти всегда выгоднее уменьшить доход на расходы.

Какие документы подтверждают расходы

Для подтверждения расходов понадобятся:

• договор купли-продажи;
• расписки продавца;
• банковские выписки или платежные поручения;
• акт приема-передачи.

Если вы покупали квартиру с использованием кредитных средств, в расходы можно включить и проценты по ипотеке.

Договор и платежные документы на квартиру лучше хранить в течение всего срока владения, а после продажи - не менее пяти лет. Кирилл Данилов уточняет, что срок отсчитывается с 1 января года, следующего за годом сделки. Например, если продали квартиру в 2026 году, документы нужно сохранить как минимум до 31 декабря 2031 года. Без них налоговая при проверке декларации не учтет расходы. Тогда придется либо восстанавливать бумаги, либо довольствоваться вычетом в размере не более 1 млн рублей.

Как выбрать способ уменьшения налога

Ситуация	Рекомендация	Почему
Квартира куплена недавно, есть документы о расходах	Уменьшить доход на расходы на покупку	Расходы почти всегда больше 1 млн рублей, поэтому налог будет ниже
Квартира получена по наследству	Учесть расходы наследодателя на покупку	Расходы наследодателя часто существенно превышают вычет 1 млн рублей
Документы о покупке утеряны	Применить вычет 1 млн рублей	Подтвердить расходы без документов невозможно
Семья с двумя детьми улучшает жилищные условия	Проверить право на освобождение от налога	При соблюдении всех условий налог не уплачивается
Нерезидент РФ	Подтвердить расходы на покупку (если есть документы)	Нерезидентам вычет 1 млн рублей недоступен

Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи

Если вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее минимального срока, и доход превышает размер вычета, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

Как заполнить декларацию

Самый удобный вариант - заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Система сама подставит ваши данные, проверит расчеты и подскажет, какие разделы заполнять. Также можно использовать бесплатную программу "Декларация" с сайта ФНС или заполнить бумажный бланк вручную.

Как подать через сайт ФНС

1. Войдите в личный кабинет налогоплательщика.

2. Перейдите в раздел "Доходы", выберите "Подать декларацию 3-НДФЛ" и нажмите "Заполнить декларацию онлайн".

3. Укажите отчетный год (в котором продали квартиру).

4. В блоке "Доходы" нажмите "Добавить источник дохода". Выберите "Физическое лицо или иной источник", укажите код дохода:

1. при продаже целой квартиры, жилого дома, комнаты, земельного участка;
2. при продаже доли.

Подача заявления через сайт ФНС. Фото: скрин сайта ФНС

5. Заполните поля:

1. кадастровый номер объекта,
2. кадастровую стоимость на 1 января года продажи;
3. сумму по договору купли-продажи;
4. выберите способ уменьшения налога: 903 - расходы на покупку (если есть документы) или 906 - имущественный вычет (1 млн рублей).

Подача заявления через сайт ФНС. Фото: скрин сайта ФНС

6. Прикрепите сканы подтверждающих документов.

7. Проверьте все данные, подтвердите и отправьте декларацию.

Когда декларация не требуется

Не нужно подавать 3-НДФЛ, если:

• срок владения квартирой превышает минимальный (3 или 5 лет);
• доход от продажи квартиры не превышает 1 млн рублей, и в течение года вы не продавали другие объекты недвижимости (в этом случае налог полностью покрывается вычетом).

Также декларацию не подают семьи с двумя и более детьми, если соблюдены все условия для освобождения от налога (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Срок подачи

Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

Срок оплаты

Налог перечисляют не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.

Что будет, если не заплатить налог

Если не подать декларацию или не заплатить налог в срок, налоговая применит санкции.

• Пени. Начисляются за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока уплаты. Для физических лиц - 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).
• Штраф за декларацию. Если не подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля, штраф составит 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
• Штраф за неуплату. За неуплату или неполную уплату налога - штраф 20% от суммы недоимки. Если налоговая докажет, что налог занижен умышленно - например, с использованием подложных документов или при систематическом сокрытии доходов, - штраф 40% умысел (ст. 122 НК РФ).

Важно. Если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили НДФЛ до 15 июля, начисляются только пени. Штраф по статье 122 НК РФ в этом случае не применяется.

Часто задаваемые вопросы

Через сколько лет можно продать квартиру без уплаты налога?Обычно через 5 лет. В некоторых случаях (наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента, единственное жилье) - через 3 года.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры в 2026 году?Налог зависит от суммы дохода: 13% - с дохода до 2,4 млн рублей, 15% - с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%.

Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем была куплена?Если цена продажи ниже цены покупки и расходы подтверждены документально, налог платить не нужно.

Что выгоднее - имущественный вычет или подтвержденные расходы?Если расходы на покупку превышают 1 млн рублей, выгоднее учесть расходы. Если документов о покупке нет или расходы меньше 1 млн - вычет.

Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?Если срок владения был меньше минимального, а доход от продажи превышает 1 млн рублей, но налог обнулился за счет расходов на покупку (например, продали дешевле, чем купили), то декларация обязательна. Если доход от продажи не превышает 1 млн рублей, декларацию подавать не нужно - вычет полностью покрывает доход.

Как считается налог при продаже квартиры, полученной по наследству?Налог считается с разницы между ценой продажи и расходами наследодателя на покупку. Если документов, подтверждающих расходы, нет, можно применить вычет в 1 млн рублей.

Можно ли уменьшить налог на сумму процентов по ипотеке?Да, можно. Если вы брали ипотеку на покупку продаваемой квартиры, проценты по кредиту можно включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход.

Заключение

• Налог при продаже квартиры платится, только если срок владения меньше минимального - 3 или 5 лет.
• Сумму налога можно уменьшить: либо на 1 млн рублей вычета, либо на подтвержденные расходы на покупку.
• Вычет или расходы - выберите тот вариант, который дает меньший налог.
• Проверьте кадастровую стоимость и региональный коэффициент - они могут увеличить налоговую базу.
• Декларацию подавайте до 30 апреля, налог платите до 15 июля.
• При сложных сделках проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

Жителя Санкт-Петербурга обманули при покупке жилья, продав недвижимость вместе со стариком, имеющим бессрочное право на проживание в нем. О пришедшем на смену «схемы Долиной» новом формате мошенничества сообщает Telegram-канал Mash.

Потерпевший из северной столицы приобрел жилье за восемь миллионов рублей и вложил в ремонт еще несколько. Когда он завершил работы, к нему приехал старик, который предъявил бумажку о возможности бессрочного права проживания в квартире.

Оказалось, что во время приватизации в 1990-х пенсионер отказался от своей доли в пользу собственника, получив бессрочное право проживания. Бывший собственник посоветовал «просто подружиться» с дедушкой и принять его в семью, а потом пропал с радаров.

В полиции потерпевшему сказали, что ничем помочь не смогут. Закон стоит на стороне пенсионера, поэтому решить вопрос через суд также не получится. По словам экспертов по недвижимости, подобные истории стали частой практикой — потому что те, кто продает квартиры, всеми возможными способами стараются скрыть информацию об их «вечных» жителях.

Ранее сообщалось, что Верховный суд России утвердил единые правила рассмотрения споров о продаже квартир. В обзор вошло и резонансное дело по квартире артистки Ларисы Долиной. Президиум под руководством председателя Игоря Краснова постановил, что сделка будет признаваться недействительной, только если покупатель знал, что владелец продавал квартиру, находясь под влиянием мошенников.