16.10.2020
news
Не теряйте бдительность: мошенники атакуют!

К сожалению, характерной особенностью российского рынка недвижимости до сих пор считается отсутствие спокойствия при сделках – мошенничество не пресечено. Более того, аферисты изобретают новые и новые схемы, совершенствуют старые. Почему это трудно искоренить? Специалисты рынка выделяют две причины.

Первая заключается в неопытности продавцов и покупателей жилья – люди пытаются решить квартирный вопрос, для большинства подобные операции происходят раз или два в жизни. Вторая причина – неистребимый интерес аферистов к большой наживе: можно заработать по-крупному, если завладеть чужой квартирой.

Рассмотрим самые распространенные мошеннические схемы. Это, я надеюсь, позволит свести к минимуму или даже исключить негативные последствия для добросовестных участников рынка жилья.

 

Совершение сделки подставным лицом по поддельным документам

 

Данная мошенническая схема предполагает и сделку по настоящим документам реального владельца квартиры. В этом случае можно увидеть, что внешность продавца не совпадает с внешность на фото в паспорте. Но иногда мошенники подделывают паспорт и вклеивают вместо фото реального собственника фото мошенника. Проверить паспорт на подлинность фото можно в ультрафиолетовых лучах. Аферист может выступать с поддельным паспортом, оформленным на имя настоящего владельца.

Кроме паспорта, подделывают правоустанавливающие документы на жилье. Данная разновидность мошенничества предполагает более серьезную подготовительную работу в виде оформления дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру под предлогом их потери. Это требует соответствующих расходов – и финансовых, и временных, но существенно затрудняет самостоятельное выявление аферы покупателем.

Как правило, настоящий владелец находится в отъезде или сдает квартиру. Поэтому жилье доступно для осмотра и не вызывает подозрений у потенциального покупателя. Спустя определенное время собственник возвращается и встречает в своей квартире новых жильцов. Конечно же, он без проблем добивается признания договора купли-продажи недействительным. Людей выселяют, а вернуть потраченные деньги на приобретение жилья покупателю не удастся.

Вот пример: Александр Ч. подобрал для покупки хорошую 1-комнатную квартиру в новом доме. Продавцом оказался молодой человек по имени Николай. Николай предъявил дубликаты правоустанавливающих документов и «свежий» паспорт. Стороны сделку совершили у нотариуса. А спустя почти год с момента сделки явился настоящий собственник жилплощади, который, как оказалось, уезжал на заработки в Крым, а по возвращении обнаружил в своей квартире посторонних людей. Сделка была совершена по поддельным документам.

Способ борьбы. Самый эффективный – сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости. В этом случае каждый объект всесторонне проверяется, что исключает возможность осуществления сделки по подложным документам. Профессиональное агентство проверит паспорт на подлинность (качество вклеенной фотографии, наличие полного набора реквизитов, совпадение данных с разных страниц), а также установит подлинность правоустанавливающих документов.

 

На показе одна квартира, на деле – другая

 

Широко распространенная в 90-е годы прошлого века схема. Мошенники меняют номера на доме или квартире – как в документах, так и в реальной жизни. В результате таких нехитрых действий покупателю показывается один объект, а сделка происходит с другим, менее дорогим. Несмотря на предельную простоту разоблачения аферы, она применяется на практике по сей день.

Способ борьбы.Внимательная проверка объекта недвижимости – причем не только непосредственно квартиры, но и дома, улицы и даже микрорайона.

 

Сделка по доверенности

 

Продажа квартиры по доверенности заслуженно считается потенциально опасной сделкой для покупателя жилья. Она имеет несколько слабых мест, которыми охотно пользуются мошенники:

-- документ может быть подделан;
-- собственник жилья отозвал доверенность, что имеет право сделать в любой момент;
-- документ может быть выдан под угрозой насилия или в силу обмана;
-- выдавший доверенность владелец скончался.

В каждой из перечисленных ситуаций заключение договора купли-продажи приведет к его последующему оспариванию: в первых трех случаях – непосредственно владельцем, в последнем – его законными наследниками.

Пример: Олег С. однажды обнаружил, что из квартиры пропали ценные вещи и документы на жилплощадь, которая досталась ему после смерти матери. Через некоторое время мужчина узнал о том, что его жилье принадлежит другому владельцу. Сделка была зарегистрирована на основании поддельной нотариальной доверенности, выписанной от его имени.

Способ борьбы. Самый простой вариант избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке – настоять на контакте с собственником, который должен подтвердить желание продать жилье и полномочия доверенного лица. Современные средства коммуникации (установления видеосвязи с владельцем) снижают риски, но не исключают их полностью. Поэтому в случае невозможности обеспечить личное участие собственника на сделке или на этапе подготовки к сделке необходимо проверить, выдавалась ли им и не отменялась ли доверенность у нотариуса, а также требовать подтвердить собственника полномочия доверенного лица (одобрить их).

 

Оспаривание сделки лицами из группы повышенного риска

 

Суть проста: сделка заключается традиционным способом, а после ее завершения и оплаты продавец оспаривает законность договора. Основной аргумент – неадекватное состояние (например, алкогольное опьянение) или нахождение на учете в диспансере – наркологическом или психоневрологическом.

Печально, но нередко социально неблагополучные граждане становятся орудием преступления мошенников, их фактическими пособниками. Поддавшись уговорам или угрозам преступников, или обещаниям денежного вознаграждения, социально неблагополучные продавцы лично заключают сделку купли-продажи квартиры и получают деньги от покупателя, а через некоторое время выдают доверенность тем же мошенникам (или привлеченным ими адвокатам) на представление интересов в суде.

Начинается оспаривание заключенной сделки, в основании которого – неспособность продавца отдавать отчет своим действиям в момент подписания договора, непонимание сути и последствий сделки, неосознанное написание расписки в получении денег и т.п. И если результатом судебной экспертизы порок воли продавца будет подтвержден, квартира будет изъята из владения покупателя и возвращена прежнему владельцу, а покупатель не получит никакого возмещения от продавца. Понятно, что не исключены последующие попытки продажи этого объекта по той же схеме.

Способ борьбы.Перед заключением договора необходимо получить подтверждение дееспособности продавца – потребовать от него справки из психо- и неврологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в одной из этих организаций, или имеются признаки его неадекватного поведения или употребления спиртных или наркотических веществ, следует провести медицинское освидетельствование продавца в день сделки. Заключить сделку купли-продажи лучше у нотариуса – он проверит личность продавца и его дееспособность.

 

Отчуждение квартиры по свежим документам, с несколькими переходами прав за короткий срок по заниженной стоимости

 

В этой схеме можно проследить цепочку сделок. Первая сделка совершается с гражданами из т.н. группы риска (алкоголики, душевнобольные лица, заключенные и т.п.). С ними под различными предлогами заключают договор купли-продажи или дарения квартиры, затем объект несколько раз перепродается для сокрытия первоначального владельца. В результате конечный покупатель приобретает «чистое» жилье. Впоследствии вся цепочка сделок оспаривается, а квартира возвращается законному собственнику. Как правило, у последнего владельца жилье находится в собственности непродолжительное время и продается по стоимости ниже рыночной. Иногда в цепочке сделок имеется такая, которая заключалась от имени умершего лица.

Пример: в собственности продавца Михаила П. квартира находилась 1,5 года – он ее приобрел по договору купли-продажи и после продал покупателю Алексею Б. После сделки Алексей выяснил, что жилье является объектом мошеннической сделки, т.к. предыдущий владелец, Михаил, купил его по поддельным документам у аферистов, которые подделали подпись умершего собственника квартиры на договоре купли-продажи и продали ее Михаилу. Наследница умершего собственника подала заявление в суд и оспорила квартиру у Алексея.

Способ борьбы.Основные признаки мошеннической схемы – наличие в течение 1-2 лет нескольких сделок с квартирой, спешка с оформлением документов и серьезный дисконт от рыночной цены жилья. Необходимо проверять не только последнюю сделку, но и все предыдущие сделки для оценки рисков.

 

Вывод

 

Приведенный в статье список мошеннических схем на российском рынке вторичного жилья нельзя назвать исчерпывающим. Постоянные изменения в законодательстве и слабая проработка некоторых областей права приводят к постоянному появлению новых афер с квартирами. Самостоятельно разобраться со всеми нюансами настолько сложной с юридической точки зрения сделки, как купля-продажа жилья, практически невозможно.

Поэтому самым надежным и на практике доказавшим эффективность способом защиты интересов продавцов и покупателей считается обращение в серьезное агентство недвижимости. А средства, потраченные на приглашение профессионального риэлтора, компенсируются отсутствием проблем в будущем и уверенностью в законности сделки.

16.10.2020
news
Безопасно ли покупать квартиру у нескольких собственников?

Практически в каждом объявлении о продаже квартиры есть строчка о том, что у жилья всего один собственник, которая выглядит как преимущество. А в чем разница для покупателя, если у квартиры один или несколько владельцев?

 

Почему у квартиры несколько собственников?

 

Если у муниципального жилья один ответственный квартиросъемщик, то у приватизированного жилья может быть несколько владельцев. Такое возможно, например, после получения недвижимости по наследству, когда наследники не отказались от своей доли и оформили собственность на всех. Или супруги купили квартиру и решили разделить ее.

 

Что это значит для покупателя?

 

При продаже жилплощади, которая находится в собственности у нескольких человек, нужно согласие всех владельцев.

В июле этого года законодательно был уменьшен перечень обязательных нотариальных сделок, рассказывает член Ассоциации юристов России Коба Оржония. Из этого перечня исключили сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности в случае одновременного отчуждения по одному договору. В случае совместной продажи (или дарения) долей по одному договору можно обойтись простой письменной формой. Но если не все владельцы жилплощади продают свои доли (или доли покупают разные люди, то есть не по одному договору), требуется обязательное нотариальное согласие.

«И если нотариус обязан проверить не только законность совершения купли-продажи, но и права сторон, подлинность и правомочность документов, наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости, то при простой письменной форме проверка ложится на самих покупателей», — подчеркивает эксперт.

 

А как покупателю проверить собственников жилья?

 

В первую очередь при покупке квартиру следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«После ознакомления с этими документами можно будет удостовериться в данных собственников, документами-основаниями (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические данные, наличие обременений и ограничений или их отсутствие. Одновременно с тщательным изучением документов на квартиру и проверки ее фактического состояния на наличие несогласованной перепланировки следует также удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и исследовать данные по регистрации проживавших и проживающих лиц. С особой ответственностью следует подойти к проверке самих продавцов — состоят ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие на отчуждение имущества от супругов», — подсказывает Коба Оржония.

По его словам, в случае, если у квартиры несколько собственников, процедура получения документов и их оценки для принятия решения о покупке жилья усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.

16.10.2020
news
Ставка по ипотеке к концу года может снизиться до 6,5–7% годовых

Эксперты рейтинговых агентств полагают, что ипотечная ставка к концу 2020 года может быть снижена до 6,5–7% годовых, сообщает ТАСС. Ранее в Минфине выступили с предложением о продлении льготной ипотечной программы под 6,5% до конца 2021 года. Также предложено увеличить объем выдачи ипотечных займов с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей.

Руководитель группы «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко полагает, что благодаря продлению программы льготной ипотеки под 6,5% годовых интерес к таким продуктам вырастет. Средневзвешенная ипотечная ставка по новым выдачам к концу года может составить 6,5–7%. В целом по действующему ипотечному портфелю ставка значительно выше. По словам Вороненко, снижение ипотечных ставок в последние годы значительно повысило доступность жилищных кредитов. Эксперт считает, что снижение ставок поддержит рост кредитования, однако для стимулирования ощутимого роста выдачи новых ипотечных займов этого будет недостаточно. В последние два года наблюдался рост объемов ипотечного кредитования. Из-за насыщения спроса в будущем рост объемов выдачи ипотеки может замедлиться.

По мнению аналитика рейтингового агентства НКР Егора Лопатина, по итогам текущего года ожидается снижение средневзвешенной ставки по ипотеке до уровня ниже 7%. Если программа льготной ипотеки будет продлена, до конца этого года объем выдачи продолжит расти высокими темпами. По итогам года может быть выдано ипотеки на рекордную сумму 3,5 трлн рублей.

Аналитик корпоративных рейтингов Национального рейтингового агентства Алла Юрова считает, что из-за продления льготной ипотечной программы ажиотажный спрос, связанный с завершением программы, снизится. Заемщики будут принимать решения об оформлении жилищных займов более взвешенно. В НРА также отмечают, что на объем выдачи ипотеки в большей степени будет влиять уровень доходов граждан, а не лимиты госпрограммы. Это позволит не допустить перегрева на рынке недвижимости.

15.10.2020
news
Недостойные наследники — кто они? Рассказывают юристы с примерами из жизни

После сложного развода Михаил остался без жилья. Переселившись в квартиру своих родителей, мужчина стал заливать горе алкоголем. После одного из шумных застолий Михаил поскандалил со своим отцом и избил его.

Отец простил сына и не стал заявлять на него в полицию. Но спустя несколько дней пожилой человек скончался. Сестра Михаила обвинила его в смерти отца и обратилась в суд о признании брата недостойным наследником.

В ходе расследования выяснилось, что причиной смерти пожилого отца стали полученные травмы. По решению суда Михаила признали недостойным наследником и лишили наследства. Более того, завели на дебошира уголовное дело.

МИР КВАРТИР рассказывает, кто такие недостойные наследники и в каких еще случаях можно потерять свое наследство по закону РФ.

 

Кто может стать недостойным наследником

 

Формулировка и причины, по которым человек может лишиться права наследовать, указаны в ст. 1117 ГК РФ.

Человек не достоин наследовать, если:

-- нанес ущерб наследодателю, другим наследникам или нарушил последнюю волю наследодателя;
-- не помогал материально наследодателю, если имел такую обязанность по решению суда;
-- был лишен родительских прав (в случаях получения наследства после детей).

Судебные органы руководствуются статьей закона, но также принимают во внимание нюансы каждой конкретной ситуации, что в итоге может предопределить исход дела.

Чтобы упростить понимание сложных юридических формулировок, рассмотрим случаи недостойного наследования на примерах из практики юристов.

 

На свободу с чистой совестью?

 

В 2001 году Людмила поссорилась с матерью. Слово за слово, и дочь ударила свою родительницу. Мать вызвала участкового и написала на скандалистку заявление. Людмила получила «условную» судимость и больше с родителями не общалась.

В 2018 году мать Людмилы скончалась. Ее отец решила, что раз у дочери была судимость, то она не имеет право на наследство — долю в родительской «двушке». Отец обратился в суд, чтобы дочь признали недостойной для наследования.

Людмила попросила помощи адвоката, который составил отзыв на иск. В основании юрист указал, что судимость Людмилы погашена, и она не намерена отказываться от наследства. Суд не признал Людмилу недостойным наследником.

Судебные органы приняли такое решение, так как судимость Людмилы на момент вступления в наследство была уже погашена. Иных распоряжений ее мать-наследодатель не оставила.

 

Все тайное становится явным

 

Григорию от отца по завещанию досталась доля в московской трехкомнатной квартире. Другими наследниками жилплощади стали жена и брат умершего. Григорий не захотел делить столичную недвижимость и решился подделать завещание в свою пользу.

Но вдова покойного, когда читала завещание, заподозрила неладное: она не поверила, что ее любящий муж мог оставить супругу без жилья. Вдова обратилась в суд, где и был установлен факт подделки документа. Григория приговорили к условному сроку и признали недостойным наследником.

Григорий из-за своих мошеннических действий не только получил судимость, но и лишился той доли, что завещал ему отец. Более того, нотариус, заверивший подложное завещание за мзду, лишен права работать по своей профессии и получил такой же условный срок.

 

Злостные алиментщики и непредвиденные обстоятельства

 

После развода по суду Виталия обязали выплачивать сыну алименты. За все время он не перевел ребенку ни копейки. Это было установлено в судебном порядке. Спустя несколько лет случилась трагедия: сын Виталия и его бывшая жена Вера погибли в автокатастрофе. Умершие жили в одной квартире с родителями Веры.

Виталий предупредил пожилых людей, что будет продавать долю сына, которую он унаследует. Чтобы не допустить раздела недвижимости, родители бывшей супруги подали в суд иск о признании Виталия недостойным наследником.

По судебному решению Виталий не получит имущество сына, поскольку сознательно не выполнял свои обязательства — не платил алименты и никогда не помогал ребенку материально.

По закону отказ от уплаты алиментов грозит отстранением от наследования. Но каждую ситуацию суд рассматривает отдельно и не всегда принимает решение в пользу людей, заинтересованных в иске.

Семен Иванович по решению суда должен выплачивать алименты своему престарелому отцу. Сын исправно платил определенную денежную сумму, пока не попал в больницу с тяжелым заболеванием.

За то время, что он находился на лечении в больнице, а потом в реабилитационной клинике, у Семена появилась задолженность по алиментам. В это же время у него умирает отец.

Чтобы не делить загородный дом умершего, другие наследники обратились в суд, желая лишить Семена наследства. Адвокат Семена Ивановича выиграл процесс, и мужчина получил свою долю наследства.

Суд вынес такое решение, потому что никакой вины Семена в образовавшейся задолженности нет. Данный факт был доказан благодаря документам, предоставленным адвокатом Семена: квитанциям о регулярных платежах и медицинскому заключению, подтверждающему проблемы со здоровьем.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!