8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Чтобы при средних по региону зарплатах в 2025 году одобрили рыночную ипотеку на небольшую однушку в новостройке, в качестве первоначального взноса в разных мегаполисах России потребуется накопить от 2,45 млн до 8,8 млн руб., подсчитала «РБК-Недвижимость».
Почти во всех миллионниках (кроме одного) эти суммы превышают 60% от стоимости квартиры, а в некоторых доходят до 75%. Копить на такой первый взнос в некоторых миллионниках придется почти семь лет, да и то при условии, если откладывать всю зарплату, рассчитала редакция «РБК-Недвижимости».
- 52,8% от стоимости квартиры (или 2,45 млн руб.) для одобрения рыночного ипотечного кредита на квартиру в новостройке за 4,64 млн руб. предстоит накопить жителям Красноярска. На 2025 год это самый маленький взнос среди всех миллионников как в относительном, так и в абсолютном выражении. Красноярск входит в пятерку мегаполисов с самыми низкими ценами в новостройках. При этом средние зарплаты здесь высокие — на третьем месте по величине среди всех российских миллионников. Они составляют 83,8 тыс. руб. после налогообложения. Если полностью откладывать такую зарплату, накопить на первоначальный взнос можно за 2 года и 5 месяцев. Это наименьший показатель среди миллионников — во всех остальных мегаполисах срок накопления превышает 3,5 года.
- 61,3% (или 2,6 млн руб.) понадобится на первоначальный взнос в Челябинске. В относительном выражении это предпоследний по величине показатель среди всех российских мегаполисов. 35-метровая квартира в новостройке в Челябинске стоит 4,24 млн руб., а средняя по региону зарплата, выдаваемая на руки, — 62,7 тыс. руб. Полностью откладывая такую зарплату, накопить на первый взнос по ипотеке получится за 3,5 года.
- 62,3% (или 2,55 млн руб.) на первый взнос по ипотеке потребуется в Воронеже. При этом цены на первичное жилье здесь одни из самых низких среди всех миллионников (дешевле новостройки только в Волгограде) — 35-метровая квартира стоит 4,09 млн руб. Средние по региону зарплаты составляют 58,2 тыс. руб. в месяц, поэтому на накопление первого взноса потребуется 3 года 8 месяцев.
Как считали
Подсчитали, при каком первоначальном взносе в городах-миллионниках одобрят ипотеку на нынешних рыночных условиях (ставка 27% годовых, срок 15 лет) тем, кто получает среднюю по региону зарплату. Просчитывали ситуацию, когда кредит берется на покупку однокомнатной квартиры в новостройке площадью 35 кв. м.
Для расчетов стоимости таких квартир в мегаполисах использовали данные Росстата о цене 1 кв. м в новостройках. Также данные статистического ведомства применяли для определения величины средней по региону зарплаты, получаемой на руки. Размер первоначального взноса определяли с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ».
- 75,4% от стоимости квартиры (или 5,65 млн руб.) для одобрения рыночной ипотеки нужно иметь в Казани. Это самый большой относительный показатель среди всех российских городов-миллионников. Квартира в новостройке здесь в среднем стоит 7,49 млн руб., а средний доход жителя региона составляет 67,9 тыс. руб. в месяц. Поэтому на накопление первого взноса уйдет почти 7 лет (6 лет и 11 месяцев). Это самый большой срок накопления среди всех миллионников.
- 75% (или 7,25 млн руб.) требуется на первоначальный взнос в Санкт-Петербурге. Новостройки здесь одни из самых дорогих среди всех мегаполисов (дороже только в Москве), 35-метровая квартира стоит 9,67 млн руб. Зарабатывают жители Северной столицы в среднем 92,3 тыс. руб. в месяц. При таких доходах копить на первый взнос по ипотеке предстоит 6 лет и 7 месяцев.
- 73,5% (или 4,5 млн руб.) понадобится для одобрения ипотеки в Нижнем Новгороде. Однушка в новостройке здесь стоит 6,12 млн руб., а средние по региону доходы — 61 тыс. руб. в месяц. Откладывая их 6 лет и 2 месяца, получится набрать нужную для получения жилищного кредита сумму.
Несмотря на то что Москва является миллионником с самыми высокими ценами в новостройках, она находится лишь на четвертом месте по величине первоначального взноса по ипотеке — 71,3%. Причина — в самых высоких среди всех мегаполисов средних зарплатах (135,9 тыс. руб. в месяц). Копить на первый взнос среднестатистическому жителю столицы предстоит 5 лет и 5 месяцев.
В остальных миллионниках на первоначальный взнос понадобится 63,5–69,8% от стоимости квартиры, а накопления займут примерно 4–5 лет, подсчитала «РБК-Недвижимость».
Инструкция для тех, кто продаёт или покупает квартиру и хочет знать, во сколько ему обойдутся дополнительные траты.
Купля-продажа недвижимости всегда влечёт за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Обычно большая часть расходов, связанных с покупкой, ложится на плечи покупателя, но есть и исключения.
Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.
Благодарим за помощь риелтора Даниила Пятецкого, ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплёва, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.
Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или ещё на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.
На московском рынке размер риелторской комиссии начинается от 3% стоимости сделки. У крупных агентств существует дополнительная планка — 3%, но не менее 200 тыс. рублей. Агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей.
Размер комиссии риелтора:
- Если сделка проходит легко и быстро, риелторы могут получить чуть меньше, около 2%, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
- В некоторых случаях ценник повышается: если собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое ещё только предстоит вступить, и т. п.
- На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству. Риелторы-звёзды получают до 60%, но чаще всё же 30–50%.
При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг — за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки. Обычно работа агентства оплачивается по факту — после того как услуга полностью оказана, но некоторые агентства просят предоплату. Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством или вообще от сделки, эту предоплату могут не вернуть.
Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта.
Эти траты ложатся на плечи собственника:
1. Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/её согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдётся примерно в 2,5 тыс. рублей.
2. Ещё 2,5 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку, если продавец будет действовать через доверенное лицо.
3. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становятся поводом для спора. Продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки.
Существует два типа справок: выписки из регистратуры и справки с проведением медицинского освидетельствования. Если человек никогда не обращался в диспансер, то первую справку он получит бесплатно. Справка с освидетельствованием выдаётся только на платной основе. Из ПНД — 1 650 рублей, из наркологического диспансера — 1 300 рублей.
Траты, которые на этапе подготовки предстоят покупателю:
1. Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита: исходя из результата банк одобряет определённую сумму. Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
Важно
Оценочный альбом нужен для получения ипотеки не всегда. Если у банка есть внутренние алгоритмы определения рыночной стоимости передаваемого в залог объекта, представление рыночной оценки не требуется.
2. Для оценки нужно получить поэтажный план и экспликацию. Их выдают органы технического учёта или кадастровый инженер. Получить эти документы можно в органах технической инвентаризации (МосгорБТИ) или у кадастрового инженера, который делал кадастровый учёт многоквартирного дома, если речь идёт о новом доме.
Если сведения есть в базе МосгорБТИ, поэтажный план и экспликация обойдутся в 3 510 рублей.
Если найти данные не получается, потребуется провести инвентаризацию. Сделать это может кадастровый инженер, также можно обратиться в МосгорБТИ. Стоимость такой услуги у последнего для помещений площадью не более 100 кв. м фиксированная — 12 260 рублей. Стоимость работы кадастрового инженера нужно уточнить у конкретного исполнителя.
3. Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Оно обойдётся примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков. Последнее опционально: страхование жизни и здоровья заёмщика необязательно, но иногда даёт скидку по ипотечному проценту.
4. Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включён в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он уплачивается отдельно и заранее.
Размер аванса — около 30–50 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях стороны собираются выйти на сделку. Здесь же прописывается, кто и за что будет платить после.
Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме, но риски будут выше.
Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продаётся доля квартиры.
Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Проведение сделки через нотариуса более надёжно.
Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3–5 тыс. рублей. Зачастую услуга по составлению договора включена в стоимость услуг риелтора.
Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.
Нотариально заверенный договор обойдётся дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 30−40 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придётся ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.
Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.
1. Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
2. Аренда банковской ячейки. Существует два типа ячеек: для хранения личных ценностей и для сделок. Первая дешевле второй примерно в два раза, но не подходит для сделки из-за необходимости организации особых условий доступа. Для примера: в Сбере за аренду ячейки под сделку просят от 10 910 до 16 880 рублей.
3. Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладёт их на счёт — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Такой способ расчётов считается самым безопасным для обеих сторон сделки. Открыть аккредитив во многих банках можно онлайн или через приложение. Стоит такая услуга около 2 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости для физических лиц составляет:
- если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 млн рублей, размер пошлины составляет 4 тыс. рублей;
- если кадастровая стоимость больше 20 млн рублей, размер пошлины составит 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% договорной стоимости объекта и не более 500 тыс. рублей.
Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2,5 тыс. рублей.
Доверенность на покупку (опционально) — 2,5 тыс. рублей.
Справки из диспансеров — бесплатно или 1 300 — 1 650 рублей.
Покупка недвижимости по договору с агентством, включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки, — от 100 тыс. рублей;
Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.
Поэтажный план и экспликация — 3,5–12 тыс. рублей.
Страховка при оформлении ипотеки — 0,2–0,8% суммы сделки.
Заключение договора у нотариуса — 30–40 тыс. рублей либо договор составит специалист — 3–5 тыс. рублей.
Аренда банковской ячейки — 11–16 тыс. рублей. Или оплата аккредитива в банке — около 2 тыс. рублей.
Регистрация (госпошлина) — от 4 тыс. рублей.
На фоне падения доходов, вызванного резким снижением цен на нефть, власти отказались снижать расходы. Согласно поправкам в бюджет 2025 года, дефицит вырастет втрое — до 3,8 трлн руб. Как его будут покрывать, пока не понятно, но денег ФНБ скорее всего не хватит. Уже появились сигналы, свидетельствующие о том, что россиянам надо готовиться к непопулярным и болезненным решениям.
О бюджетных корректировках стало известно вечером 30 апреля. Это обычная тактика чиновников: плохие новости надо выдавать тогда, когда на них меньше всего обратят внимание и быстрее всего забудут. Поэтому вечер перед майскими праздниками — это идеальный вариант. Подавляющее большинство россиян в это время явно заняты заготовкой шашлыка, а не чтением информационных сводок. Тем более если в них преобладает не понятное на пока еще трезвую голову нагромождение цифр.
Однако изменение бюджета — это важно. В конце концов оно коснется каждого и вот почему. Минфин сообщил о сокращении доходной части бюджета. С ранее ожидавшихся 40,3 трлн руб. доходы в 2025 году снизятся до 38,5 трлн руб., то есть на 1,8 трлн руб. По мнению Минфина, снижение (минус 2,6 трлн руб.) затронет только поступления от углеводородов, на которые негативно влияет ситуация на нефтяном рынке (напомним, что бюджет верстался из стоимости нефти 69,7 долларов за баррель, а по факту она стоит в районе 50), тогда как ненефтегазовые доходы даже вырастут. Внесенные поправки предусматривают рост поступлений по этому сегменту на 0,8 трлн руб.
Подобный оптимизм в отношении ненефтегазовых доходов продиктован прежде всего сохранением прогноза по ВВП: власти ожидают, что экономика в текущем году вырастет на 2,5%. Однако в промышленности итоги первого квартала оказались далеки от этих цифр. А в Минэке осторожно предупредили, что рост будет не «фронтальным», как скажем, в прошлом году, а «фрагментарным». Это значит, что какие-то отрасли будут расти опережающими темпами, а какие-то стагнировать или даже уходить в минус. Вопрос — в их соотношении, а также в сроках. Одно дело, если во втором квартале реальный сектор «раскочегарится» и совсем другое — если негативные тенденции закрепятся на неопределенно долгий срок. (А это вполне возможно на фоне сохранения высокой ставки ЦБ и общей, в том числе внешнеполитической неопределенности.)
Формируя бюджет текущего года, власти ожидали, что поступления от НДС, налогу на прибыль организаций, утильсбора и других ненефтегазовых налогов, на которые в сумме приходится 70% доходов, существенно вырастут. Однако реализация этих планов напрямую зависит от состояния реального сектора экономики: в случае стагнации увеличить (а то и удвоить, как это ожидалось по некоторым статьям) собираемость налогов будет крайне затруднительно. Если вообще выполнимо.
Вместе с тем действия Минфина свидетельствуют, что алармистские сценарии пока не считаются реалистичными. Вместо того, чтобы на фоне сокращения доходов затянуть пояса, ведомство приняло решение увеличить расходы на те самые 0,8 трлн руб, которые дополнительно ожидаются от ненефтегазового сектора. С одной стороны, так работает бюджетная политика. С другой стороны, в сложившейся ситуации подобная тактика выглядит несколько опрометчивой. А что если положение дел в реальном секторе не позволит рассчитывать на дополнительные поступления и прогноз Минэка чересчур оптимистиченн? А что если цена на нефть продолжит падать (напомним тут про решение ОПЕК+ увеличить добычу)? А что если США введут новые, в том числе вторичные, санкции против покупателей российской нефти? В уравнении слишком много неизвестных, чтобы быть уверенным в правильном ответе.
Однако Минфин решительно увеличивает расходы, а следовательно и дефицит бюджета — с учетом недополученных поступлений от нефтянки, он вырастет втрое (!) - 1,2 трлн руб. до 3,8 трлн руб. С учетом того, что в ликвидной части ФНБ на начало апреля оставалось 3,3 трлн руб., очевидно, что за счет «кубышки» полностью покрыть дефицит не получится. Придется выходить на рынок заимствований или … включать печатный станок. При этом мало кто сомневается, что корректировка расходов далеко не последняя — в прошлые годы они еще раз резко увеличивались в четвертом квартале, и этот год вряд ли будет исключением.
Бюджет таким образом сохраняет свой проинфляционный характер, и даже в правительстве уже признали давно очевидное — никаких 4,5% в 2025 году не будет. Новый прогноз Минэка и ЦБ по инфляции — 7-8% к концу года пока тоже выглядит избыточно оптимистичным, по крайней мере для тех, кто ориентируется на продуктовую корзину. На прошлой неделе рост цен, по данным Росстата, снова ускорился, и в годовом выражении по-прежнему превышает 10 %. Владимир Путин на недавнем совещании с чиновниками назвал это «высокой отметкой» и в очередной раз потребовал принять меры. По данным «МК», президенту пообещали, что ситуация улучшится в мае-июне.
Пока же рост цен происходит на фоне «стабилизации на рынке труда», отчасти вызванной проблемами реального сектора. Зарплаты растут более низкими темпами, чем годом ранее, количество вакансий снижается, стартовые условия для соискателей становятся менее привлекательными.
Тревожный сигнал для населения — обнародованные Минэком вместе с другими прогнозами планы повышения тарифов на свет, газ и прочие коммунальные услуги. В период с 2025 по 2028 год коммунальные платежи вырастут на 40,3%, причем наиболее сильно в 2025-26 гг (А относительно приемлемые цифры по 2027-28 гг наверняка еще будут увеличены, как это традиционно случается.). Это решение не только дополнительно разгоняет инфляцию, оно демонстрирует готовность властей к болезненным, непопулярным и несправедливым мерам. Раньше тарифы всегда индексировались по принципу «инфляция минус», однако в последующие 4 года они будут индексироваться по принципу «инфляция плюс». Поскольку потребности ЖКХ с каждым годом растут, а денег в бюджете, как выразился один из вице-премьеров, на эти цели «мало», подставить плечо (и раскрыть карман) придется населению.
Проблема в том, что одними тарифами дело может не ограничиться. На фоне падения доходов и необходимости наращивать расходы чиновники могут решиться и на другие непопулярные решения.
Ящик Пандоры уже открыт.
Договоры с земельными участками без межевания сейчас не регистрируются в ЕГРН. А как проверить, есть у вашего участка официально установленные границы (после межевания) или нет?
Росреестр напоминает: сейчас вся информация о недвижимости собрана на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» (НСПД) на сайте nspd.gov.ru.
Там же теперь функционирует известная многим Публичная кадастровая карта (ПКК), на которой отражены все официальные границы земельных участков.
С помощью ПКК можно получить всю актуальную информацию по интересующему вас участку: достаточно указать его кадастровый номер или адрес (по информации Росреестра от 27.04.2025).