Если у пенсионера в собственности - единственный садовый дом, то платить за него налог на имущество он не должен. На это направлен законопроект, который внесли в Госдуму депутаты от "Справедливой России - За правду" во главе с лидером партии Сергеем Мироновым. Такую налоговую льготу они предлагают предоставить и некоторым другим категориям граждан.

Сообщив о внесении законопроекта, глава партии пояснил, что сейчас пенсионеры и ряд других категорий уже имеют льготы по налогу на имущество. "Они могут не платить его за один из объектов по своему выбору. Например, за квартиру, жилой дом, гараж. Но на садовые дома площадью свыше 50 кв. метров льгота не распространяется, - пояснил Миронов. - Этот пробел нужно исправить, освободить людей от лишней налоговой нагрузки".

Наряду с пенсионерами, законопроект касается ветеранов Великой Отечественной войны и боевых действий, кавалеров ордена Славы трех степеней, инвалидов первой и второй групп и детей с инвалидностью, а также родителей и супругов погибших военнослужащих. Согласно пояснительной записке, для получения льготы садовый дом должен быть расположен на земле, предназначенной для личного подсобного хозяйства, огородничества или садоводства, а также индивидуального жилищного строительства.

Если идея будет поддержана, поправки будут внесены в статью 407 части второй Налогового кодекса РФ и вступят в силу не позднее первого числа нового налогового периода после официального опубликования. В таком случае в списке объектов, которые охватывает льгота по уплате налога, будет прописан "единственный садовый дом".

Один из авторов законопроекта, первый зампред Комитета по контролю Дмитрий Гусев подчеркнул в комментарии "РГ", что ветераны и пенсионеры - "основа нашего общества, поколения, которые строили и защищали страну". "Для многих из них садовые участки и домики не только место отдыха, но и возможность вырастить что-то для себя, поддерживать активность или просто иметь уголок, где можно провести время на природе, - считает парламентарий. - Освобождение от налога на такое имущество может показаться мелочью, но для людей с фиксированным и часто скромным доходом даже эта сумма имеет значение. Это помогает сохранить часть семейного бюджета и демонстрирует уважение к их возрасту и заслугам". Кроме того, отметил он, авторы предлагают включить в перечень получателей льготы военнослужащих, находящихся в зоне СВО, и членов их семей. "Пока наши защитники выполняют свой долг, их семьи - на передовой бытовых и финансовых вызовов. Любая мера, способная облегчить их повседневную жизнь, будь то небольшое снижение налоговой нагрузки, является конкретным проявлением заботы и благодарности", - пояснил Гусев.

Отметим, что садовый дом - это строение, которое не предназначено для круглогодичного проживания и подходит для сезонного пребывания в теплое время года. Жилые дома имеют более высокий правовой статус. Они могут использоваться для постоянного проживания граждан, обычно имеют подключение к коммунальным сетям. Кроме того, жилые дома могут быть использованы в качестве залога при получении ипотечного кредита, в них можно оформлять постоянную регистрацию. Узнать статус дома - садовый или жилой - можно, в частности, на портале "Госуслуги": по назначению здания, указанному в выписке из единого госреестра налогоплательщиков.

Высокие финансовые риски есть у четверти (20-25 процентов) застройщиков на российском рынке жилья. Долю опасных девелоперов в стране раскрыл гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов, пишет РИА Новости.

По словам эксперта, эти риски могут стать явными в этом или следующем году. «Это в основном малые региональные застройщики, крупных среди них нет», — уточнил Выломов. Однако даже факт наличия финансовых рисков не означает, что девелопер непременно обанкротится. Речь идет, скорее, об определенных сложностях и кассовых разрывах у компаний.

Глава Национального объединения строителей Антон Глушков добавил, что поручения президента России Владимира Путина о недопущении банкротств региональных подрядчиков вселяют надежду на усиление конкурентоспособности в отрасли и возвращение доверия инвесторов.

Ранее стало известно, что нераспроданные квартиры в новостройках создают дополнительные проблемы и финансовые риски для застройщиков. Компаниям в том числе приходится оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество.

Когда в объявлениях появляется квартира по подозрительно низкой цене, многим кажется, что им крупно повезло. Но в недвижимости цена редко бывает случайной. За кажущейся выгодой может скрываться целый список юридических, технических и даже социальных рисков. Разбираемся, когда покупка дешевой квартиры может обернуться большими потерями и как проверять такие сделки.

 

Почему квартира может продаваться ниже рынка

 

Если зайти на любую площадку с объявлениями о продаже недвижимости и ввести параметры интересующего вас объекта — район, количество комнат, метраж, то можно получить приблизительную картину о ценах на квартиры в интересующем вас городе.

Поисковик выдаст все аналоги предлагаемых квартир, где четко будет видна картина по существующим ценам. И если объект, который вам предлагают купить, стоит хотя бы на 10% меньше средней цены в этих объявлениях, то стоит задуматься, какая причина кроется за этой щедростью, отмечает агент по недвижимости на вторичном рынке Ирина Дианова.

Низкая цена — чаще всего на 10–15% от рыночной стоимости – не всегда признак того, что квартиру продают мошенники. Если же скидка составляет больше 25%, то стоит очень внимательно проверить эту квартиру перед покупкой.

Среди причин низкой цены могут быть не совсем законные и легальные:

1. В квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации. По закону у такого человека есть пожизненное право проживания и регистрации в этой квартире, и ни один суд не сможет его выписать.

Как проверить? Чтобы проверить данный факт, необходимо запросить архивные справки по квартире, копии заявлений на приватизацию и адресную справку, указывающую на то, кто прописан в квартире на сегодняшний день. Если из предоставленной информации выяснится, что в квартире прописан человек, отказавшийся от приватизации, необходимо добиться снятия с регистрационного учета такого гражданина до сделки. Если продавец откажется это делать, то от покупки такой квартиры стоит отказаться, так как вы не сможете выписать этого человека из квартиры никогда.

2. Поддельные документы. Бывают ситуации, когда мошенники подделывают доверенности на продажу недвижимости, решения суда, документы о родстве при вступлении в наследство у одиноких наследодателей. И чтобы быстрее продать квартиру с такими документами, мошенники снижают цену.

Как проверить? Стоит запросить встречу с реальным собственником, это можно организовать и онлайн. Важно, чтобы человек смог предоставить свой паспорт, а у вас была возможность с ним поговорить. В вопросе покупки квартиры не стоит стесняться задавать нескромные вопросы. Желательно заранее познакомиться с соседями, узнать детали, которые могут быть известны только собственникам.

3. Процесс банкротства собственника или его предбанкротное состояние. Когда собственник находится в состоянии банкротства или близок к нему, его квартира юридически становится своего рода гарантией для кредиторов. Даже если он заранее «перекидывает» квартиру на другого человека (родственника, знакомого или подставное лицо) и этот человек быстро выставляет квартиру на продажу с привлекательной скидкой, сделка может быть оспорена. Если суд признает, что недвижимость была продана целенаправленно, чтобы скрыть активы от кредиторов, то сделку могут отменить даже спустя месяцы или годы после покупки.

Как проверить? Для начала следует сделать запрос на сайте Федеральной службы судебных приставов и убедиться в отсутствии у продавца неисполненных обязательств. Дополнительно рекомендуется проверить на сайте «Картотека арбитражных дел», не подавались ли заявления о признании продавца банкротом. Не стесняйтесь также запросить у собственника информацию о его кредитной истории: даже общие сведения о кредитном рейтинге, количестве действующих займов и их примерных суммах помогут оценить его финансовую устойчивость. Если после этих проверок станет ясно, что продавцу не грозит банкротство в ближайшие три года и иных юридических рисков не выявлено, такую квартиру можно рассматривать для покупки.

4. В квартире несколько собственников, и один из них ведет асоциальный образ жизни (выпивает или принимает наркотики). Таких собственников обычно находят «черные» риелторы, которые втираются к ним в доверие, а дальше в процессе «дружбы» они либо делают от такого собственника доверенность на продажу его доли, либо уговаривают его продать им свою долю. Завладев таким образом частью квартиры, чаще всего за бесценок, они создают невыносимые условия для остальных жильцов квартиры и вынуждают их таким образом на продажу всей жилплощади по низкой цене.

Как проверить? Важно обратить внимание на дальнейшие планы продавца после совершения сделки. Надежным признаком является покупка им альтернативного жилья, пусть даже более скромного — комнаты, квартиры меньшей площади или жилья с простыми условиями. Если же продавец не планирует приобретать взамен никакой недвижимости и просто получает деньги от продажи, такую сделку лучше рассматривать с особой осторожностью или вовсе отказаться. На практике именно случаи, когда продавцы остаются без жилья, становятся одной из самых частых причин оспаривания сделок в суде. Как правило, полученные от продажи деньги быстро расходуются, а отсутствие нового жилья дает основания для признания сделки недействительной.

5. Скрытые проблемы, которые могут влиять на стоимость недвижимости. Среди них: повреждения несущих конструкций, которые не видны при осмотре квартиры, но которые могут влиять на эксплуатацию квартиры; шумные, асоциальные соседи; постоянные проблемы с коммуникациями и плохая обслуживающая компания, которая не может устранить эти проблемы; дом признан аварийным.

Как проверить? Перед покупкой несколько раз придите на объект в разное время суток, обойдите двор, познакомьтесь с соседями и расспросите их про основные проблемы дома и квартиры в частности. Проверить дом на предмет аварийности можно в выписке ЕГРН на объект. Также на сайте администрации города всегда можно найти полный перечень домов, признанных аварийными.

6. На сегодняшний день одна из самых распространенных и опасных ситуаций — это сделки с так называемыми «ведомыми» продавцами, которые становятся жертвами телефонных мошенников. Как правило, такие квартиры выставляются на продажу с заметным дисконтом. При этом продавцы внешне не вызывают подозрений: это чаще всего пожилые, вежливые люди, которые на сделках ведут себя спокойно, уверенно отвечают на вопросы покупателей и часто утверждают, что после продажи планируют приобрести другое жилье. Однако настоящая проблема раскрывается уже после заключения сделки, когда приходит время освобождать квартиру — именно тогда продавцы начинают осознавать, что стали жертвами обмана.

Как проверить? Во многих случаях для оценки добросовестности продавца достаточно простого общения: если человек ясно и уверенно отвечает на ваши вопросы, не уклоняется от темы и свободно поддерживает разговор, это хороший знак — скорее всего, он осознает суть совершаемых действий. Например, если продавец ранее выдавал доверенность для сбора документов, это также подтверждает его осознанность, ведь доверенность оформляется лично у нотариуса, где дополнительно проверяют понимание человеком сути происходящего.

Кроме того, важно задать прямой вопрос о причине продажи недвижимости по цене значительно ниже рыночной. Если ответы выглядят логично и убедительно — например, продавец спешит с продажей из-за уже найденного альтернативного варианта, который приобретается со скидкой, поводов для беспокойства обычно нет. Но если человек начинает путаться в показаниях или не может дать четких объяснений, лучше отказаться от такой сделки.

Дополнительно можно предложить продавцу пригласить на встречу родственников. Это поможет убедиться, что человек действует самостоятельно, не находится под давлением или в сложной жизненной ситуации, влияющей на его решения.

 

Когда цена может быть низкой, но в этом нет ничего страшного

 

Не всегда низкая цена — это признак мошенничества или нечестной сделки. Квартира может стоить ниже рынка, но не нести в себе риски в следующих ситуациях, отмечает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «ФЛИП» Евгений Шавнев:

- Срочная продажа. Например, собственник переезжает в другую страну или город или у него семейные обстоятельства (необходимы срочно деньги, например, на образование, лечение или на покрытие других крупных трат). В этом случае квартиры абсолютно «чистые», а размер дисконта достигает 10–15%. Нужно отметить, что такие варианты чаще всего сопровождаются требованием оплаты наличными.

- Инфраструктурные недостатки. Например, вблизи дома пройдет трасса, построят мусоросжигающий завод. Это также может повлиять на стоимость. Хотя сама квартира будет юридический абсолютно чистой.

- Проблемы с планировкой или состоянием квартиры. Если квартира требует серьезного ремонта или имеет неузаконенные перепланировки, цена может быть заметно ниже рыночной. Такие объекты часто приобретают инвесторы или покупатели, готовые вкладываться в капитальный ремонт. При этом сама юридическая чистота сделки может не вызывать нареканий, если все документы в порядке.

- Наследственные квартиры. В случае, если квартира досталась по наследству, особенно нескольким наследникам, собственники могут стремиться продать объект как можно быстрее, чтобы разделить деньги. Обычно такие квартиры выставляются с дисконтом, чтобы ускорить сделку. Здесь важно проверить всю историю перехода права собственности и убедиться, что наследственные права оформлены корректно.

Такие предложения обычно уходят очень быстро. Но если же подобные объекты не реализовываются в течение шести и более месяцев, то стоит здесь стоит быть осторожным. Для проверок таких сделок лучше привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы максимально себя обезопасить.

 

Как проверить квартиру перед покупкой

 

Чтобы избежать покупки квартиры с нарушениями, важно сделать несколько важных шагов:

Убедиться в подлинности документов:

- проверить выписку из ЕГРН на предмет обременений и количества собственников;

- рассмотреть историю перехода права собственников через Росреестр;

- ознакомиться с правоустанавливающими документами (договор купли-продажи, дарения и т. д.);

- сравнить данные выписки из ЕГРН с представленными документами;

- запросить технический паспорт из БТИ и сверить с ним планировку квартиры;

- запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам;

- осмотреть документы на наличие штампов, печатей, водяных знаков;

- если продажа производится по доверенности, проверить ее подлинность в Нотариальной палате.

Проверить продавца:

- проверить паспорт продавца на соответствие фотографий и данных;

- запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров;

- убедиться в отсутствии признаков банкротства.

Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости:

- сравнить цену на квартиру с аналогичными объектами в этом районе;

- пообщаться с риелторами;

- выявить престижность района, развитость инфраструктуры.

Важно! Наиболее уязвимая категория людей, которые чаще всего становятся участниками незаконных схем, это люди, страдающие разными зависимостями: алко-, наркозависимостями, игроманы, а также одинокие люди пожилого возраста и дети-сироты, которым государство выдает квартиры. Поэтому важно попросить предоставить справки о сделкоспособности из психоневрологического и наркологического диспансера, а также справку о том, что продавец не стоит на учете в данных учреждениях.

 

Почему нельзя покупать дешевые квартиры от застройщика

 

В период нестабильной экономики некоторые застройщики применяют стратегию низких цен для стимулирования спроса, рассказывает коммерческий директор тюменского застройщика «Меридиан» Татьяна Мирсаитова. Как правило, это делают застройщики-новички, без опыта, или те, кому сложно оптимизировать свои постоянные затраты для стабилизации финансового положения компании.

Стоимость таких квартир может существенно отличаться от рыночных цен, и это повод задуматься о надежности самого застройщики и о том, что проект будет достроен в срок и в заявленном качестве. При реализации большого количества квартир по низким ценам застройщик будет вынужден экономить на материалах для строительства или сокращать количество опций, которые влияют на качество жизни в проекте, поэтому важно выбирать квартиру, отталкиваясь не только от ее стоимости, отмечает эксперт.

Государство обеспечивает жильём нуждающихся граждан: малообеспеченные семьи, детей-сирот и не только. Закон устанавливает, сколько квадратных метров должны выделить власти на человека. Разбираемся, как рассчитать нормы площади и кому положена муниципальная квартира.

 

Чем различаются жилая и общая площадь квартиры

 

В законодательстве используют такие понятия, как «жилое помещение», «общая площадь» и «жилая площадь»:

- Жилое помещение. Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, это изолированное пространство, в котором люди могут проживать постоянно. Для этого есть санитарные и технические условия: санузел, отопление, газопровод, окна. Другими словами, это комната, квартира или частный дом.

- Общая площадь. Включает площади всех помещений, кроме балконов, лоджий, веранд, террас (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ). Кладовые, гардеробные и ниши для хранения тоже учитывают.

- Жилая площадь. Это сумма площадей только жилых комнат: спален, гостиных, кабинетов (пункт 3.35 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда). В расчёт не входят кухни, санузлы, коридоры, кладовые, внутриквартирные лестницы и другие подсобные помещения.

 

Какие нормы площади выделяют

 

Жилищное законодательство устанавливает, сколько квадратных метров положено на человека в разных ситуациях. Значения определяют на основании общей и жилой площади квартиры.

Социальная норма

В Жилищном кодексе РФ фигурирует термин «норма предоставления» (статья 50). Это минимальная общая площадь жилья, которое государство передаёт гражданам по договору социального найма. Допустим, городская администрация выделяет муниципальную квартиру малообеспеченной семье. Общая площадь должна быть равна норме предоставления или превышать её.

Согласно той же статье 50 ЖК РФ, социальную норму площади определяют органы местного самоуправления. Она зависит от того, насколько город или регион обеспечен квартирами для соцнайма.

Пример

В Ростове-на-Дону действуют следующие нормы:

- лица, проживающие без семьи, имеют право на площадь 33 кв. м;
- семьи из 2 человек получают по 42 кв. м;
- семьи из 3+ лиц могут претендовать на 18 кв. м для каждого человека.

Учётная норма

Показатель используют, когда присваивают гражданам статус нуждающихся в жилплощади. Обозначает количество квадратных метров, которое должно приходиться на одного человека в общей площади муниципальной квартиры. Если фактическое значение меньше учётной нормы, гражданин или семья нуждаются в улучшении жилищных условий.

Жилищный кодекс разрешает местным администрациям самостоятельно определять учётную норму. При этом она не должна превышать норму предоставления по договорам соцнайма.

Пример

Семья Ивановых из Краснодара состоит из двух взрослых и двух детей. Они проживают в муниципальной квартире площадью 35 кв. м:

- две спальни по 12 кв. м;
- кухня — 5 кв. м;
- санузел — 4 кв. м;
- коридор — 2 кв. м.

На одного человека приходится 8,75 кв. м общей площади квартиры → (12 + 12 + 5 + 4 + 2) / 4

В городе действует учётная норма площади в жилых помещениях 10 кв. м. Значит, семья Ивановых может претендовать на муниципальную квартиру побольше.

Семью могут признать нуждающейся в улучшении жилищных условий и в рамках госпрограмм — например, «Молодая семья» — или локальных программ госпредприятий.

Санитарная норма

Показатель используют для временного размещения граждан в жилье из маневренного фонда. Это государственные квартиры и общежития, которые полагаются людям, оставшимся без единственного жилья после стихийных бедствий.

Также временную жилплощадь могут предоставить на период капремонта в многоквартирном доме. После завершения работ люди возвращаются в свои квартиры.

Размеры жилья при размещении в маневренном фонде устанавливает Жилищный кодекс РФ (статья 106). Для всех регионов действует норма жилой площади на одного человека — 6 кв. м: учитывается пространство квартиры без подсобных помещений.

 

Нормы предоставления жилья для нуждающихся граждан

 

Кроме семей с низким доходом, есть и другие категории граждан, которым государство выдаёт жильё по договорам соцнайма.

Дeти-cиpoты

Согласно статье 8 Федерального закона № 159-ФЗ, когда ребёнку исполняется 18 лет, он получает комнату в общежитии, квартиру или дом. Площадь рассчитывают по социальной норме, которая действует в регионе.

В отдельных случаях сиротам предоставляют более просторную жилплощадь, чем требуют базовые показатели (статья 58 ЖК РФ). Так происходит, если человек страдает хроническим заболеванием или в распоряжении муниципалитета нет комнат в общежитии и квартир меньшей площади.

Пример

Воспитаннику детского дома Сергею исполнилось 18 лет, и он подал заявление на предоставление квартиры. Молодой человек живёт в Ростове-на-Дону, где действует социальная норма площади 33 кв. м для одиноко проживающих.

В муниципальном фонде есть однокомнатные квартиры по 38 кв. м. Статья 58 ЖК РФ гласит, что площадь жилья по договору соцнайма может быть выше нормы, но не более чем в 2 раза. Значит, администрация должна предоставить такую квартиру Сергею, несмотря на превышение показателя.

Пepeceлeнцы из ветхого жилья

Когда в доме проводят реконструкцию, людям предоставляют временное жильё (статья 106 ЖК РФ). Квартиры выделяют, как при капремонте, — по санитарной норме 6 кв. м жилой площади на человека.

Boeннocлyжaщиe

Государство обеспечивает эту категорию граждан служебными квартирами по договорам социального найма (статья 15.1 закона № 76-ФЗ). Жильё выдают по норме 18 кв. м общей площади помещения на человека.

Некоторые военнослужащие могут получить дополнительно от 15 до 25 кв. м. К этой группе относятся:

- люди в звании полковника и выше;
- командиры воинских частей;
- преподаватели военных вузов и училищ;
- обладатели учёных степеней.

Владельцы aвapийнoгo жилья в дoмах пoд cнoc

Тут возможны два варианта: когда люди выселяются из государственных и из собственных квартир.

При расселении муниципального жилья законодательство обязывает городскую администрацию предоставить гражданам другую государственную квартиру (статья 89 ЖК РФ). Новый объект должен быть равнозначен по площади, благоустроен и находиться в границах того же населённого пункта.

При выселении из собственной аварийной квартиры владельцы получают компенсацию или благоустроенное жильё сопоставимой площади в новостройке (статья 32 ЖК РФ). Закон допускает оба варианта, поэтому информацию лучше уточнять в городской администрации.

Сумма компенсации определяется соглашением между собственником аварийной недвижимости и муниципалитетом. Размер возмещения должен включать рыночную стоимость квартиры, расходы на переезд и аренду временного жилья (пункт 7 статьи 32 ЖК РФ).

 

Нормы площади жилых помещений в Мocквe и Сaнкт-Пeтepбypгe

 

В двух крупнейших городах России действуют местные правовые акты при предоставлении жилья по социальному найму.

Москва. Городской закон устанавливает учётную норму, равную 10 кв. м площади на человека, а также норму предоставления — 18 кв. м (статья 9 Закона № 29).

Санкт-Петербург. Законодательное собрание города определило учётную норму в 9 кв. м для отдельных квартир и 15 кв. м — для коммунальных. Норма предоставления для граждан, проживающих без семьи, — 33 кв. м, а для семей — 18 кв. м на каждого человека (статьи 3, 5 закона № 407-65).

 

Главное

 

- Законодательство разделяет понятия жилой и общей площади квартиры. Общая площадь включает все помещения, кроме балкона, лоджии, веранды и террасы. Жилая площадь составляет сумму площадей только жилых комнат: спален, гостиных, кабинетов.

- Выделяют социальную, учётную, санитарную норму площади. Социальная, или норма предоставления, — минимальная площадь жилья, выделяемого по соцнайму. Учётная — площадь на одного человека, при которой семью признают нуждающейся в улучшении жилищных условий. Санитарная — минимальная жилая площадь во временной квартире.

- Государство предоставляет жильё по договорам соцнайма нуждающимся семьям, детям-сиротам, военнослужащим, переселенцам из ветхого жилья и домов под снос. При распределении квартир соблюдают социальные, учётные и санитарные нормы площади.