Размеры налоговых вычетов при покупке недвижимости и выплате процентов по ипотеке должны быть увеличены. Об этом заявил во вторник, 28 июля, первый зампред комитета Госдумы по контролю Дмитрий Гусев («Справедливая Россия»).

По словам парламентария, действующие меры поддержки нуждаются в пересмотре из-за текущей ситуации на жилищном рынке и роста инфляции.

«Пусть налоговый вычет будет и для второй квартиры. И с учетом роста инфляции, я думаю, что размер налогового вычета должен быть увеличен. И может быть увеличен», — сказал Гусев в беседе с ТАСС.

Установленные лимиты имущественных налоговых вычетов не менялись с 2014 года. На сегодняшний день максимальная сумма, с которой можно вернуть подоходный налог при покупке или строительстве жилья, составляет 2 млн рублей. При выплате процентов по ипотечному кредиту предельный размер вычета достигает 3 млн рублей, уточняет агентство.

При стандартной ставке НДФЛ 13% граждане могут вернуть до 260 тыс. рублей за приобретение объекта и до 390 тыс. рублей за уплаченные банку проценты. По данным ТАСС, сейчас право на возврат налога предоставляется россиянам один раз в жизни. В случае с покупкой недвижимости лимит в 260 тыс. рублей можно исчерпать при сделках с несколькими объектами, однако вычет по ипотечным процентам привязан строго к одной квартире или дому.

Член комитета Госдумы по малому и среднему предпринимательству Алексей Говырин 18 июля сообщил, что граждане России получат право на налоговый вычет по взносам, уплаченным по долгосрочным договорам добровольного страхования жизни, начиная с 1 сентября 2026 года. Эта мера распространяется на полисы, оформленные с 1 января 2025 года.

Об этом предупредил в беседе с RT директор «Жилфонда» Александр Чернокульский.

По его словам, юридический блок формулирует договор так, чтобы максимально защитить интересы банка и снизить риски потери средств.

«При этом на практике это условие соблюдается далеко не всегда. Но если платежи по кредиту поступают своевременно, банк обычно не интересуется тем, как используется залоговая квартира. Поэтому многие владельцы ипотечных квартир фактически сдают их в аренду и никогда не сталкиваются с вопросами от банка», — пояснил эксперт.

Отмечается, что риски проявляются в случае, когда в процессе отношений держателя ипотеки и банка всё-таки возникают какие-то сложности.

«И тогда нарушение условия о запрете сдачи в аренду или согласования аренды с банком формально может стать основанием для требования досрочного исполнения обязательств по кредиту. В зависимости от условий договора банк также вправе потребовать устранить нарушение, а если требования не будут исполнены — обратиться в суд и при наличии предусмотренных законом оснований обратить взыскание на предмет ипотеки», — предостерёг собеседник RT.

Чернокульский посоветовал внимательно изучить ипотечный договор и точно знать, есть ли в нём запрет на сдачу жилья в аренду или требование предварительно согласовать её с банком.

«Если такое условие предусмотрено, лучше направить запрос кредитору и получить официальный ответ. Это займёт значительно меньше времени и сил, чем последующее урегулирование возможного спора с банком», — посоветовал он.

Кроме того, по мнению аналитика, стоит оформлять отношения с арендатором официально.

«Заключите письменный договор найма, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и, конечно, своевременно исполняйте обязательства по ипотеке. Если кредит обслуживается без просрочек и квартира содержится в надлежащем состоянии, у банка, как правило, нет экономических причин инициировать конфликт с заёмщиком», — заключил эксперт.

Ранее в Госдуме напомнили, что ряд россиян могут получить сельскую ипотеку под 0,1%.

Банк России и Минстрой дорабатывают законопроект, который призван ввести рассрочку от застройщика в правовое поле. Главная идея такова: цена квартиры при оплате сразу и в рассрочку должна быть одинаковой — наценки за рассрочку и скидки за стопроцентную оплату запретят; срок рассрочки ограничат тремя годами после планируемой даты ввода дома в эксплуатацию; ответственность дольщика за просрочку — не более 20 % годовых от суммы долга; сведения о рассрочке будут передаваться в бюро кредитных историй. В Думу документ пока, впрочем, не внесен. На деле речь идет о попытке поставить под контроль рынок объемом 1,5 трлн рублей, который за два года превратился из маркетингового приема в параллельную, никем не регулируемую ипотечную систему.

Как рассрочка стала второй ипотекой

Почему именно сейчас поставлен вопрос? Ответ дает статистика последних двух лет. Когда летом 2024 года свернули массовую льготную ипотеку, а ключевая ставка закрепилась на запретительном уровне, рыночный жилищный кредит под 25–30 % годовых перестал быть доступным простым покупателям. Девелоперам же требовалось любой ценой поддерживать продажи и наполнять эскроу-счета, от которых зависит ставка их проектного финансирования. Замену банковскому кредиту они и нашли в рассрочке. По оценке Сбербанка, на пике, в четвертом квартале 2024 года, рассрочка обеспечивала 44 % продаж новостроек; к первому кварталу 2026-го доля снизилась до 32 %. Рассрочку сегодня предлагает более 90 % российских застройщиков, у 40 % компаний на нее приходится от четверти до трех четвертей сделок. А в Москве и Петербурге в апреле–мае 2026 года доля рассрочки подскочила до 36 % сделок против 15 % в четвертом квартале 2025-го. Ипотека (в основном осталась как массовая семейная) при этом сжалась с 75 до 51 % сделок.

Есть сопутствующие проблемы: на 1 апреля 2026 года неоплаченная часть договоров долевого участия, оформленных с рассрочкой, составляла около 1,5 трлн рублей. На минуточку, это 17 % всего объема продаж. Расторгается порядка 5 % таких договоров. И качество этого «портфеля» «замены ипотеки» никто по-настоящему не проверял. То есть получается, что в стране выросла «альтернативная» кредитная система без единого атрибута кредитной системы: застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиента, не ограничены в размере неустоек, не раскрывают полную истинную стоимость как бы «бесплатных» денег и не передают данные о долге в кредитные бюро.

Цена «беспроцентности»

Разрыв между ценой «сразу» и ценой «в рассрочку» — величина не афишируемая, но хорошо известная рынку. По оценке, которую приводил ЦБ и подтверждают риелторы, разница достигает 15–20 %; сами застройщики готовы признать 5–15 %. К примеру, квартира за 50 млн рублей при единовременной оплате превращается в 55–58 млн при оплате частями — формально без единого процента.

Конечно, «беспроцентность» эта мнимая. Наценка 15 % при рассрочке на два-три года с первоначальным взносом 20–30 % эквивалентна ставке порядка 12–17 % годовых на остаток долга, то есть сопоставима с рыночной ипотекой, только процент зашит в тело цены и юридически процентом не является. Это искажает общую картину рынка. Сделки с наценкой за рассрочку завышают средневзвешенную цену метра, и рынок демонстрирует парадокс: продажи падают, а «цены» растут. На эти фиктивные цены ориентируются оценщики, банки при выдаче ипотеки и покупатели — ценовой пузырь закладывается в систему координат.

Кто на этом зарабатывает

Бенефициары очевидны. Рассрочка позволяет застройщику решить сразу три задачи: поддержать физический объем продаж в мертвый для ипотеки период; не снижать официальную цену (вместо скидки покупателю дают отсрочку); и получить скрытый процентный доход через наценку. Есть и менее афишируемая выгода: клиент, внесший 20–30 % и связанный графиком платежей, фактически кредитует девелопера без залога и без защиты.

Однако палка оказалась, как бывает, о двух концах. Деньги покупателя в рассрочку ведь поступают на эскроу-счет застройщика не сразу, а по графику — значит, покрытие проектного кредита эскроу-средствами падает, ставка по кредиту для самого застройщика растет. И тут уже сами девелоперы смекнули, что это может быть опасно для финансирования проектов. Поскольку может привести к кассовому разрыву: будущие квартиры уже распроданы, а эскроу-счета пустые, и пик платежей по рассрочкам приходится ровно на момент, когда счета должны гасить проектный долг. Если заметная часть покупателей график не потянет, застройщик получит волну расторжений и дыру в финансовой модели уже сданного дома.

Покупатель в этой конструкции вроде бы выигрывает: обходится без банка, без справок о доходах, без скоринга, иногда даже без первоначального взноса. Но сразу же начинаются риски, которых нет в ипотеке. До полной оплаты он не получает права собственности, а нередко и ключей. Штрафы за просрочку ничем не ограничены — в договорах встречаются неустойки, при которых несколько пропущенных платежей съедают весь уже внесенный капитал. При расторжении покупатель теряет квартиру и получает назад деньги за вычетом санкций. Наконец, его долг «невидим»: человек с обязательствами на 20 млн рублей перед девелопером приходит в банк за потребкредитом как «чистый» заемщик, и банк не имеет способа это увидеть, выдав ему новый кредит без оценки риска.

Что именно запишут в закон

Теперь же единая цена призвана ликвидировать скрытый процент и вернуть достоверность ценовой статистике. Трехлетний потолок после ввода дома не дает рассрочке мутировать в десятилетний квазикредит вне всякого регулирования. Потолок неустойки в 20 % годовых копирует норму потребительского кредитования и убирает конфискационные штрафы. Передача данных в Бюро кредитных историй делает долг прозрачным для банковской системы, что призвано защитить не только покупателя от самого себя (от непосильных кредитов), но и кредитный рынок от заемщиков с фантомной нагрузкой.

Сработает ли?

Рынок встретил инициативу без энтузиазма, и часть возражений трудно отмахнуть. Некоторые эксперты называют конструкцию сырой и предлагают ограничивать не цену, а сумму рассрочки. Другие считают уравнивание цен «несуразным»: стоимость денег во времени объективно различна, и бороться надо с рисками для неквалифицированных покупателей, а не запрещать финансовые формулы. Экономическая логика здесь на стороне критиков: запрет дифференциации цен не отменяет того факта, что деньги сегодня дороже денег через три года, он лишь маскирует его.

Поэтому главный вопрос — не «поможет ли», а «как рынок обойдет». Сценарии просматриваются уже сейчас. Первый: наценка «на всех» — единая цена просто вырастет, и платящие сразу начнут субсидировать рассрочников; ровно так рынок ответил на запрет «околонулевой ипотеки от застройщика» в 2023 году, когда ЦБ прикрыл субсидированные ставки, а девелоперы перенесли субсидию в завышенную цену. Второй: индивидуальные «акционные скидки», формально не привязанные к способу оплаты, но чудесным образом достающиеся тем, кто платит сразу (доказать связь будет почти невозможно). Третий, самый неприятный: миграция рассрочки в схемы, где защита покупателя еще слабее: предварительные договоры купли-продажи, займы от аффилированных структур. Регулятору предстоит закрывать эти лазейки. При этом три нормы прямого действия обойти не получится: кредитная история, потолок штрафов и трехлетний лимит заработают ровно так, как написаны. И ЦБ, и Сбербанк ожидают, что по мере снижения ключевой ставки и оживления рыночной ипотеки доля рассрочки сама сожмется примерно до 20 % к 2027 году.

Покупатель и продавец при отражении в договоре купли-продажи заниженной стоимости жилья и передаче большей суммы рискуют понести не только финансовые убытки, но и гражданско-правовые, налоговые риски, вплоть до уголовного дела. Об этом рассказали ТАСС опрошенные юристы.

"Первый риск при занижении суммы сделок в целях ухода от налогов - это налоговое правонарушение, которое может перетечь в уголовную плоскость и наступление уголовной ответственности в рамках ст. 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов физических лиц), второй риск - это признание сделки недействительной и взыскание неосновательного обогащения", - сообщила в беседе с ТАСС адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, председатель Союза молодых адвокатов РФ Екатерина Худова.

По словам адвоката, для продавца основные риски связаны с налоговым правонарушением. Если срок владения недвижимостью меньше минимального (три-пять лет), продавец обязан задекларировать доход от продажи недвижимости и уплатить налог, в противном случае штрафы могут составить 20-40% от недоимки (ст. 122 НК РФ "Уклонение от уплаты налогов физлиц"), а при неуплате свыше 2,7 млн руб. возникает уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Для покупателя главный риск состоит в финансовых потерях при будущей продаже. При перепродаже раньше минимального срока он сможет подтвердить расходы только суммой, указанной в договоре, и не сможет уменьшить налоговую базу на реально уплаченные деньги.

"Особую опасность занижение цены представляет для конечного покупателя, который приобретает квартиру на вторичном рынке. Если предыдущая сделка в цепочке была признана недействительной, суд может аннулировать все последующие переходы права собственности, включая последний", - говорит ТАСС старший налоговый консультант IPN Partner Мария Василенко. Еще один серьезный риск для покупателя, по словам Худовой, - признание сделки недействительной. "Суд может квалифицировать действия покупателя как недобросовестные из-за участия в схеме занижения, что грозит потерей квартиры и судами по возврату средств (возврат возможен только в размере, указанном в договоре). В целом обе стороны несут риски налоговых претензий и оспаривания сделки, однако последствия для покупателя часто более разрушительны с точки зрения потери имущества", - отмечает адвокат.

Иные риски

Среди иных рисков - арест имущества, гражданские иски, репутационные потери, добавляет в разговоре с ТАСС управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит. "Не стоит занижать суммы сделок, потому что налоговые органы и правоохранительные органы активно выявляют такие схемы и доказать отсутствие умысла на уклонение/хищение крайне сложно. Последствия могут включать реальное лишение свободы и взыскание ущерба в полном объеме", - предупреждает он.

Ранее сообщалось, что основатель агентства элитной недвижимости Олег Торбосов, участвовавшего в сделке с квартирой певицы Ларисы Долиной, остался без недвижимости в Дубае из-за махинаций прежних владельцев.