26.05.2025
news
Разница до 1000. Названа сумма платежей за ЖКУ после роста тарифов в июле

Коммунальные платежи в июле 2025 года в среднем по стране могут вырасти почти на 500 рублей. Об этом aif.ru рассказал ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.

Еще в начале года правительство утвердило средний рост тарифов на ЖКУ в июле 2025 года — это 11,9%, но в некоторых регионах цифра может быть и больше. Рост объясняется необходимостью обновления инфраструктуры и компенсацией инфляционных издержек, однако он неизбежно усилит нагрузку на семейные бюджеты, особенно в регионах с низкими доходами, подчеркнул Расторгуев.

«В среднем в 2025 году россияне платят за услуги ЖКХ 4172 рубля, и рост на 11,9% предполагает увеличение до 4668 рублей, — уточнил эксперт. — Но это очень общая цифра. Разница по отдельным регионам будет достигать до 1000 рублей между старой и новой платежками, в отдельных субъектах рост составит даже до 20%, хотя где-то будет ниже — на 5%».

Впрочем, подчеркнула доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова Юлия Коваленко, в реальности итоговая сумма будет зависеть от множества факторов: это и тип жилого помещения (квартира, частный дом), и регион проживания, и наличие либо отсутствие газа в доме.

Ну и, конечно, для каждой конкретной услуги повышение будет своим. Например, тарифы на газ для населения вырастут на 10,3% в среднем по стране, а на электроэнергию — на 12,6%.

26.05.2025
news
Как распределяется наследство между родственниками в 2025 году

Завещание сильно упрощает жизнь наследникам ушедшего из жизни человека, и популярность услуги составления этой бумаги растет: по данным, полученным РБК от ФНП, за 8 месяцев 2024 года нотариусы удостоверили на 8% больше завещаний, чем за тот же период 2023 года. Тем не менее случаев, когда человек умирает, не оставляя никаких распоряжений относительно своего имущества, все еще очень много.

Родственники сталкиваются со множеством проблем: приходится разбираться, кто имеет право на имущество, куда обращаться, чтобы его получить, какой срок отводится на весь процесс? При отсутствии завещания наследование осуществляется на основании общих правил, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в порядке очередности наследников, установленной законодательством.

Всего восемь очередей, наследство делится между наследниками в одной из них.

Наследники первой очереди — главные претенденты на имущество наследодателя. Если таких нет, право переходит ко второй очереди и далее.

 

Кто является наследником первой очереди

 

По закону (1142 статья ГК РФ) в первую очередь наследования входят:

- Дети: родные, усыновленные, рожденные вне брака (нужно свидетельство о рождении с соответствующей записью), прошедшие через процедуру признания отцовства (нужно судебное решение), рожденные в течение 10 месяцев со дня открытия наследства (если ребенок еще не родился, наследство будет делиться после его появления на свет).

- Супруг (-а). Речь идет об официальном браке, сожители не имеют юридических прав на наследство, если умерший не оставил завещания.

- Родители, как биологические, так и усыновившие наследодателя. На момент получения наследства они не должны быть лишены родительских прав.

Внуки получают наследство по праву представления (если их родители умерли).

Право представления — механизм, позволяющий определить, кому достанется имущество и долги (при их наличии) наследодателя, если основной наследник умер одновременно с ним или до момента открытия наследства.

Пример: Анастасия Ивановна и ее дочь трагически погибли в авиакатастрофе. У дочери остался сын, внук Анастасии Ивановны, который по праву представления становится претендентом на наследство.

Если у наследодателя не было наследников первой очереди или по каким-то причинам они не смогли (отказались) вступить в наследство, право на его получение автоматически переходит к наследникам второй очереди.

Порядок наследования имущества по закону

Если умерший состоял в браке, перед разделом наследства из совместно нажитого имущества выделяется супружеская доля. Часть имущества, принадлежащая супругу (-е) умершей (-его), остается за ним, при этом право наследования в порядке очереди он не теряет.

Пример: после смерти мужа его жена получит половину купленной в браке квартиры (ее супружеская доля), а оставшаяся половина будет в равных долях поделена между ней и другими наследниками первой очереди — сыном, матерью и отцом умершего.

Обязательная доля будет выделена нетрудоспособным гражданам, которые были на иждивении у умершего 12 месяцев и более (детям, людям с инвалидностью, пенсионерам и так далее), даже если они не были родственниками наследодателю.

Иждивенцу, который наследует имущество в порядке очереди, обязательную долю не выделяют.

Срок вступления в наследство

Закон дает 6 месяцев, чтобы родственники вступили в наследство (статья 1154 ГК РФ). Отсчет начинается со дня, следующего за днем смерти человека.

Пример: отец умирает 30 июня 2025 года. Его наследники должны принять наследство с 1 июля по 30 декабря 2025 года.

Внимание: если наследодатель пропал без вести, вступить в наследство можно только после признания его умершим.

В суд можно обратиться через 5 лет после исчезновения человека либо через 6 месяцев, если он пропал при угрожающих жизни обстоятельства (авиакатастрофа, военная операция и так далее).

 

Очередность наследников: от первой до восьмой очереди

 

Всего в нашей стране есть восемь очередей — первые семь — это родственники умершего, восьмая — государство.

Наследство делится между лицами внутри очереди в равных частях.

Если родственников у умершего нет (ни близких, ни дальних), его наследство полностью переходит государству.

1. Дети умершего, его супруг (-а) и родители. Внуки вступают в наследство по праву представления.

2. Полнородные и неполнородные братья и сестры (полнородные — общие мама и папа, неполнородные — один общий родитель), бабушки и дедушки. Племянники вступают в наследство по праву представления.

3. Дяди и тети. Двоюродные братья и сестры — по праву представления.

4. Прадедушки и прабабушки.

5. Дети родных племянников и племянниц (двоюродные внуки и внучки), родные братья и сестры дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

6. Дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы), дети двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7. Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.

8. Государство.

Пример: Сергей Петрович не оставил завещания. Его родители давно ушли из жизни, с женой он развелся за год до своей смерти, детей у супругов не было. Но у Сергея Петровича остались родные брат и сестра, которые являются наследниками второй очереди.

Наследство будет разделено между ними в равных долях, так как бабушки и дедушки, которые входят во вторую очередь наследования вместе с братьями и сестрами, на момент Сергея Петровича тоже уже ушли из жизни.

Еще пример: после смерти Анны Александровны из ее ближайших родственников в живых осталась племянница — дочь погибшей родной сестры. Она приняла наследство в полном объеме как наследник второй очереди по праву представления.

 

Как вступить в наследство без завещания

 

Сначала нужно открыть наследственное дело — это может сделать любой наследник. Нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершего (если оно неизвестно, то по месту регистрации наследуемого имущества).

У нотариуса пишется заявление о признании наследства по закону. Нотариус проверяет по базе данных, не оставил ли наследодатель завещания, и затем открывает наследственное дело.

Это важно сделать в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, иначе имущество может быть передано другим наследникам, и доказывать свое право на него придется через суд.

Если у вас есть предположение, что кто-то из родственников уже мог открыть наследственное дело, а узнать из первых рук вы об этом не можете, проверьте в Реестре наследственных дел. Для этого нужно вбить Ф. И. О. умершего, дату его рождения и смерти. Если дело открыто, вы получите адрес нотариальной конторы, и имя нотариуса, составившего документ.

Дело открыто? Тогда следующий шаг — пойти к тому же нотариусу и написать заявление о своем праве на наследство.

Обратите внимание: неважно, кто из наследников пришел к нотариусу первым: юрист будет ждать заявлений ото всех остальных претендентов в течение 6 месяцев.

Какие документы нужны для оформления наследства

Базовый пакет документов, который нужно взять с собой к нотариусу, включает:

1. Паспорт заявителя.

2. Свидетельство о смерти наследодателя (выдается в ЗАГСе).

3. Документы, подтверждающие родство с наследодателем (например, свидетельство о рождении, свидетельство о браке).

Если понадобится что-то донести, нотариус об этом скажет.

Размер госпошлины при вступлении в наследство

Каждый из наследников платит госпошлину: для наследников первой очереди сумма составляет 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Наследники других очередей тратят больше — 0,6%, но не более 1 000 000 рублей.

Рассчитывая пошлину на дом или квартиру, используют кадастровую стоимость объекта.

Существуют льготные категории, которые освобождаются от уплаты пошлины. Например, люди с инвалидностью или те, кто проживал с наследодателем в одной квартире — подробнее в статье 333.38 НК РФ.

Свидетельство о праве на наследство

Документы у нотариуса, заявление подано, пошлина оплачена — остается ждать. Когда пройдет полгода со дня смерти наследодателя, в любой удобный день можно идти за свидетельством о праве собственности к тому же нотариусу.

Регистрация права собственности

Свидетельство на руках? Теперь надо зарегистрировать право собственности на наследство. Недвижимость регистрируется в Росреестре через МФЦ, авто — в ГИБДД. Деньги на счетах можно получить в любом офисе банков, в которых были счета наследодателя. Записаться можно на «Госуслугах». Из документов потребуются паспорт и свидетельство о праве на наследство.

 

Можно ли отказаться от вступления в наследство

 

Принятие наследства — это право, а не обязанность граждан. Причины для отказа могут быть разными: самая распространенная — отсутствие выгоды.

Если после смерти наследодателя осталось не только имущество, но и долги, они точно так же переходят к наследнику. Принять имущество, но при этом отказаться от выплаты задолженностей, по закону нельзя, поэтому есть смысл очень хорошо подумать и посчитать, не уведет ли «в минус» такое наследство.

Право наследника отказаться от наследства предусмотрено статьями 1157 и 1159 ГК РФ.

Важно: решение об отказе от наследства изменить нельзя, поэтому этот шаг нужно делать максимально осознанно.

Чтобы отказаться от наследства, достаточно подать соответствующее заявление нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Наследство будет распределено между оставшимися наследниками по закону, но можно отказаться в пользу конкретного лица из числа наследников по закону.

Если наследник недееспособен или не достиг совершеннолетия, отказ оформляется с разрешения органов опеки и попечительства.

 

Право наследования имущества после смерти без завещания: главное

 

- Чтобы процесс вступления в наследство прошел успешно, стоит заранее изучить все нюансы.

- Наследование без завещания происходит в порядке очереди.

- Наследуется не только имущество, но и долги умершего.

- От наследства можно отказаться в пользу другого наследника или без указания лиц.

- Чтобы вступить в наследство, нужно обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя в течение 6 месяцев со дня его смерти.

- Необходимо подготовить базовый пакет документов (паспорт, свидетельство о смерти и подтверждение родственных связей) и оплатить госпошлину, точный размер который скажет нотариус.

- После того как будет получено свидетельство о праве на наследство, важно зарегистрировать право собственности: на недвижимость — в Росреестре, на автомобиль — в ГИБДД.

26.05.2025
news
Запрет на сделки с жильем без личного участия. Как и зачем устанавливать

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — одна из распространенных и продолжающих набирать популярность услуг Росреестра. Только в Москве за первые три месяца 2025 года, по данным столичного управления Росреестра, было установлено более 150 тыс. таких запретов — в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Вместе с экспертами рассказываем, от каких проблем уберегает запрет на сделки с недвижимостью без личного участия, а от каких нет. А также о том, какими способами его можно установить и когда запрет потребуется снимать.

 

Что такое запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника. Зачем он нужен

 

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — это особая отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — базе, где содержится информация о характеристиках всех имеющихся в России объектов недвижимости и их собственниках.

По российскому законодательству финальный этап сделок — это регистрация перехода прав на недвижимость к другому лицу. Указать в ЕГРН, что такой переход произошел, может лишь Росреестр. Однако при наличии отметки в ЕГРН о запрете ведомство не сможет выполнить это действие, если в процедуре не участвует сам собственник объекта. Таким образом, без личного участия собственника сделка с недвижимостью не совершится.

 

Зачем нужен запрет на сделки без личного участия

 

Возможность каждому собственнику установить запрет на сделки с принадлежащей ему недвижимостью без личного участия прописана в ст. 36 закона «О государственной регистрации недвижимости». Ввели эту возможность как одну из мер защиты от мошенников, которые порой совершают сделки с недвижимостью без желания собственников. Без их ведома по поддельным доверенностям мошенники могут продать чужую недвижимость, подарить ее или оформить другую сделку. Когда обман обнаружится, вернуть недвижимость бывает нелегко — судебные разбирательства длятся годами.

При наличии отметки о запрете сделок без личного участия такой вид мошенничества исключен. Сделку не зарегистрируют даже в том случае, если на стороне мошенников действует нотариус. «Бытует ошибочное мнение, что если сделка нотариальная и заявление на государственную регистрацию подает нотариус, то наличие такой отметки не влечет отказа в регистрации. Однако это правило действует только при условии, что сама сделка совершена не по доверенности», — поясняет юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

 

На какие действия с недвижимостью запрет распространяется, а на какие нет

 

При наличии запрета без участия собственника не получится:

- продать недвижимость;
- подарить ее;
- сдать внаем или в аренду;
- оформить пожизненную ренту;
- взять кредит, сделав недвижимость предметом залога.

Но есть и исключения из правил, когда запрет будет проигнорирован или снят без желания собственника недвижимости. Это произойдет, если:

- недвижимость будет использована для взыскания долгов по ипотеке — в этом случае по решению суда запрет будет снят;

- при разделе имущества (например, в случае расторжения брака) запрет также может быть снят по решению суда;

- при наследовании недвижимости наследник может инициировать снятие запрета в судебном порядке, если тот мешает зарегистрировать недвижимость на себя;

- недвижимость изымается для государственных нужд;

- на недвижимость наложен арест в рамках уголовного дела.

«Также запрет не действует, если квартира находится в процессе реновации — нет необходимости каждый раз лично присутствовать при различных этапах», — рассказывает основатель агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

 

Для каждого объекта недвижимости — отдельный запрет

 

Поскольку запрет на сделки без личного участия — это особая отметка в ЕГРН, он привязан к конкретному объекту недвижимости (его кадастровому номеру), а не к его собственнику. Поэтому если у одного владельца несколько объектов недвижимости, пакетно установить запрет на сделки сразу со всей недвижимостью нельзя. Это нужно будет делать по отдельности.

 

Как установить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника через «Госуслуги»

 

Оформить запрет на сделки с недвижимостью, если в них не участвует собственник, можно как дистанционно (в личном кабинете «Госуслуг» или Росреестра), так и при личном визите в МФЦ «Мои документы».

Самый распространенный способ оформления запрета не выходя из дома — с помощью «Госуслуг».

Какие документы нужны

Для оформления запрета на сделки без личного участия понадобятся:

- паспортные данные владельца недвижимости;
- его ИНН;
- кадастровый номер объекта недвижимости, на который оформляется запрет.

Однако при оформлении запрета на «Госуслугах» в большинстве случаев вводить эти данные не придется — они уже есть в системе. Нужно будет лишь проверить их корректность и актуальность.

Также понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Она является аналогом подписи от руки, ею подписывается электронное заявление на запрет сделки без личного участия. Если сертификата УКЭП нет, его можно получить бесплатно через приложение «Госключ», уточняют на «Госуслугах».

Как оформить запрет. Алгоритм действий

1. Войти в аккаунт на «Госуслугах» и перейти в специальный сервис, с помощью которого устанавливается и снимается запрет на сделки с недвижимостью без личного участия. В первую очередь он попросит проверить паспортные данные, которые уже есть на «Госуслугах», а также номер телефона, адрес электронной почты и адрес постоянной регистрации, которые привязаны к личному кабинету «Госуслуг», и при необходимости — изменить их.

2. Следующий шаг — указать объект недвижимости, в отношении которого устанавливается запрет на сделки без личного участия. Его выбирают из специального списка, в котором указаны все объекты недвижимости, принадлежащие собственнику. Если таких объектов несколько, для каждого из них запреты на сделки без личного участия устанавливают по отдельности. Сведения о недвижимости вводить не потребуется — они уже есть в системе, нужно лишь проверить их корректность. Исключением является лишь ситуация, когда объекта, принадлежащего собственнику, в списке не окажется. В этом случае система предложит написать обращение об ошибке в данных. В нем нужно будет ввести кадастровый номер и адрес объекта, а затем дождаться ответа на обращение. После этой процедуры принадлежащая вам недвижимость появится в списке и можно будет продолжить оформлять запрет на сделки.

3. Система сама сформирует заявление о невозможности сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Его нужно скачать и проверить корректность данных.

4. Далее будет предложен способ подписи заявления — через приложение «Госключ» или с помощью компьютера, если сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) хранится в его памяти. Подписать документ нужно в течение 24 часов после формирования заявления.

5. В течение следующих пяти рабочих дней запись о запрете сделок без личного участия будет внесена в ЕГРН, после чего сообщение об установленном запрете придет в личный кабинет «Госусулуг». Начиная с этого момента и до тех пор, пока запрет не будет снят, совершить какую-либо сделку с недвижимостью можно будет лишь при личном участии собственника. В противном случае Росреестр такие сделки не зарегистрирует.

Примерно по такой же схеме дистанционно запрет на сделки без личного участия можно установить и в личном кабинете Росреестра.

Как проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен

Сам собственник проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен, может в личном кабинете «Госуслуг» или Росреестра. Однако есть и другой вариант, который доступен не только нынешнему владельцу недвижимости, но и потенциальному покупателю.

«Самый надежный способ проверки такого запрета — заказ выписки из ЕГРН на «Госуслугах» или лично в МФЦ. Например, в выписке «Об основных характеристиках и правах на недвижимость» указываются все ограничения, включая запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия собственника», — рассказывает Ирина Доброхотова.

 

Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ

 

Те, кто не имеет усиленной квалифицированной электронной подписи и по какой-то причине не хочет ее оформлять или больше доверяет оформлению документов в ведомствах, запрет на сделки с недвижимостью без личного участия могут оформить в МФЦ «Мои документы». Это может сделать как сам собственник, так и его представитель, у которого есть нотариальная доверенность на выполнение таких действий.

С собой в МФЦ нужно принести:

1. Паспорт;
2. ИНН;
3. Документы на недвижимость.

На их основе сотрудник МФЦ сформирует заявление о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника, которое останется лишь подписать. Как и в случае оформления на «Госуслугах», запись о запрете отобразится в ЕГРН в пятидневный срок.

 

Как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника

 

Снять запрет на сделки с недвижимостью без личного участия может потребоваться, например, в том случае, если квартиру планируется продать по доверенности, рассказывает старший юрисконсульт юридического центра «Миэль на Николоямской» Анастасия Захарова. В противном случае провести такую сделку не удастся.

Снимается запрет точно так же, как и устанавливается.

- На «Госуслугах» это делается с помощью того же самого сервиса, которым устанавливает запрет на сделки без личного участия. Для этого в нем есть специальная опция для снятия запрета. Как и в случае установки запрета, для его снятия потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.

- При визите в МФЦ для снятия запрета сотрудник «Моих документов» попросит рукописно подписать заявление о снятии запрета на сделки только при личном участии собственника.

В течение пяти дней после подписания заявления запрет на сделки с недвижимостью без личного участия будет снят.

Но есть нюанс: снять запрет сможет лишь сам собственник, но не его доверитель. «Наложить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия по доверенности можно, а снять — нет», — поясняет Наталья Киселева. Поэтому эту процедуру собственнику в любом случае придется выполнять самостоятельно.

 

Минусы запрета на сделки без личного участия

 

Несмотря на все преимущества, у запрета на сделки с недвижимостью без личного участия имеются и минусы. Они связаны с тем, что запреты не всегда устанавливаются обдуманно, с учетом будущих действий. А также с тем, что таким запретам порой доверяют слишком сильно. Полагают, что они защитят недвижимость от всех возможных разновидностей мошенничества, хотя это не так, рассказывают эксперты.

Необдуманное наложение запретов

«У нас в практике был такой случай: квартира перешла двум нынешним собственникам по наследству. Один из них длительное время проживает за рубежом, он дал генеральную доверенность на второго на оформление наследства и последующую продажу. И второй собственник от усердия и опасения всего и всех после оформления наследства наложил запрет на регистрацию без личного участия, действуя от обоих», — рассказывает Наталья Киселева из «Инком-Недвижимости».

Когда же пришла пора продавать квартиру, оба наследника оказались в ловушке. Чтобы провести продажу, нужно было снять отметку о запрете на сделки без личного участия. Наследник, проживающий в России, за себя лично снять такую отметку мог, а за собственника, проживающего за рубежом — нет: по доверенности снять такое ограничение невозможно, поясняет юрист. «Единственный выход — приезжать второму собственнику, что для него было очень затруднительно и финансово затратно. Но сособственнику все-таки пришлось приехать в Россию и лично принимать участие в сделке», — уточняет она.

Запрет защищает не от всех мошенников

Запрет на сделки без личного участия защищает не от всех видов мошенничества с недвижимостью. Он защищает лишь от тех ситуаций, когда владелец не просто не подозревает, что с его собственностью готовится какая-то махинация, но и сам (пусть даже невольно) не принимает в ней участие. Однако часть мошенничеств совершаются совершенно по другой схеме.

«В последние годы мошенничество становится все изощреннее. Аферисты действуют дистанционно: звонят людям, вводят их в состояние транса и уговаривают участвовать в сделке. Человек сам приходит на встречу и подписывает документы, не осознавая последствий. Даже запрет в ЕГРН не спасает, если жертва находится под таким воздействием. Пример из моей практики: человек попал под влияние мошенников. Несмотря на установленный запрет, он сам продал квартиру, а деньги ушли аферистам. В итоге — ни денег, ни жилья», — поясняет Анастасия Захарова из «Миэля».

26.05.2025
news
Расторжение ДДУ по желанию дольщика: основания, порядок и возможные препятствия

Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Но если жизнь вносит свои коррективы и планы меняются, то при необходимости этот договор можно расторгнуть – как и любой другой. Новострой-М рассказывает, как правильно это сделать, чтобы вернуть вложенные деньги, и как быть, если застройщик отказывается аннулировать ДДУ.

 

ДДУ и защита права дольщиков

 

Чтобы стать владельцем квартиры в строящемся доме, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Этот документ имеет свою специфику, так как человек приобретает не готовый объект, а тот, который еще физически не существует. Фактически он передает компании денежные средства на строительство и превращается в инвестора (дольщика), вложившегося в общий бюджет и таким образом получившего свою долю в конкретном объекте.

Деньги дольщика не направляются к застройщику напрямую. Они поступают на специальный счет эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. и хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет построен. По истечении определенного срока, указанного в ДДУ (обычно речь идет о 2-3 годах), квартира с конкретными параметрами передается от застройщика к дольщику. Лишь когда покупатель жилья получает заветные ключи от новенькой квартиры, его деньги поступают на счет застройщика.

Таким образом, дольщик с застройщиком являются полноправными партнерами, которые должны соблюдать правила игры и взятые на себя обязательства.

Однако строительство считается одной из самых высокорискованных сфер деятельности в РФ. За время возведения дома может случиться всё что угодно, начиная от банкротства застройщика и заканчивая существенной задержкой сроков сдачи объекта по иным причинам, поэтому государство приняло серьезные меры для защиты прав дольщиков. Соблюдать их интересы помогает федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором в том числе указаны основания для одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика и описан порядок действий в той или иной ситуации.

 

Когда «я передумал» не работает

 

Каким образом и на каких основаниях можно расторгнуть ДДУ? Вариантов не так много. Точнее, их всего четыре:

- по соглашению сторон;

- через суд;

- в одностороннем порядке по инициативе застройщика;

- в одностороннем порядке по инициативе дольщика (с обязательным уведомлением застройщика в письменном виде).

Одностороннее расторжение ДДУ дольщиком возможно по причинам, указанным в Федеральном законе №214-ФЗ, а также в соответствии с условиями, прописанными в ДДУ. Если покупатель просто передумал покупать квартиру, ему разонравилась локация или появилась потребность в более просторном жилище, то это не будет считаться веским основанием для аннулирования договора. В теории, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей», можно дойти до суда – но вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение в этой ситуации.

Что же тогда делать? «Перепродать» свой ДДУ другому покупателю. Точнее, переуступить право требования недвижимости до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию – такой договор называется цессией, а также уступкой.

Подобные сделки тоже регулируются 214-ФЗ и имеют свою специфику. Скорее всего, владельцу ДДУ придется заручиться согласием застройщика для продажи своей еще пока не существующей квартиры. А если жилье приобретали в ипотеку, то и без одобрения банка будет не обойтись. Тем не менее, несмотря на дополнительные условия, переуступка – вполне «рабочий» вариант для тех, кто по тем или иным причинам хочет избавиться от квартиры, не имея на то веских причин.

 

Законные основания для расторжения ДДУ дольщиком

 

Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, дольщик вправе требовать расторжения договора ДДУ в следующих случаях:

1. Нарушение сроков сдачи новостройки.

Если застройщик превысил установленные договором сроки на 2 и более месяцев (для жилых домов), то дольщик может инициировать расторжение ДДУ.

Важно: застройщик вправе продлить сроки в случае форс-мажора (например, введение ЧС, санкционные ограничения и т. п.), но обязан предоставить своим клиентам документальное подтверждение.

Кроме того, дать право на продление сроков ввода может особое распоряжение властей: так, сейчас до 30 июня 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства.

2. Отказ в устранении существенных недостатков жилья.

Если после сдачи дома выявлены критические дефекты, которые понижают уровень жизни в квартире или делают ее вовсе непригодной для проживания, то дольщик может требовать не только расторжения ДДУ, но и компенсации убытков.

Вместо расторжения договора застройщик в данном случае может предложить уменьшить цену на жилье или покрыть расходы, которые возникнут в ходе устранения недостатков. Возможно, это будет удобнее и выгоднее, чем аннулировать ДДУ.

3. Несоответствие качества жилья необходимым требованиям (есть трещины в несущих стенах, не соблюдаются СНИПы, правила пожарной безопасности и т.п.).

4. Иные основания в соответствии с законодательством РФ.

Именно этот пункт приоткрывает лазейку и делает возможным расторжение ДДУ в других ситуациях через суд.

Например, расторжение ДДУ возможно, когда застройщик признан банкротом или имеется судебное решение о ликвидации юрлица. В таком случае дольщики включаются в реестр кредиторов, однако возврат средств возможен только после реализации имущества компании, что может занять годы.

Также причиной для «расставания» с застройщиком может послужить существенное изменение проектной документации:

- уменьшение площади квартиры более чем на 5% без согласия дольщика;

- изменение несущих конструкций, планировки или ключевых характеристик объект;

- изменение назначения помещений в квартире.

Еще одна существенная причина для обращения в суд с требованием расторгнуть ДДУ – если строительство дома приостановлено или прекращено, и этому есть доказательства.

Иногда причиной для аннулирования договора долевого участия и возврате дольщику его средств может стать отказ банка в ипотечном кредитовании. Но только если ДДУ содержит такое условие. Однако многие застройщики исключают этот пункт, поэтому важно изучать договор до подписания.

В большинстве случаев дольщикам рекомендуется сначала предложить девелоперу расторгнуть ДДУ по соглашению сторон, и лишь в случае отказа направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Есть вероятность, что удастся договориться и найти решение, которое удовлетворит и дольщика, и застройщика.

Если расторжение ДДУ происходит на основании 214-ФЗ, то покупатель имеет право не только на возвращение той суммы, что он внес за квартиру, но и на получение компенсации. Неустойка составляет не меньше, чем 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату средств для юрлиц и не меньше, чем 1/150 для физлиц.

Опять-таки вспоминаем о продленном моратории: если заявленный срок ввода дома истек в период действия моратория, штрафы и неустойки застройщик платить не обязан.

 

Процедура расторжения ДДУ без суда

 

Расторгнуть ДДУ можно без суда или через суд.

В первом случае всё довольно просто: нужно направить застройщику на его юридический адрес уведомление в письменном виде о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке. Делать это лучше всего заказным письмом с уведомлением, чтобы осталось подтверждение данного действия. Компания получает письмо, и с этого момента ДДУ считается расторгнутым. Далее застройщик должен передать сведения о расторжении договора в Росреестр, а тот, в свою очередь, размещает их в системе ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней.

Если договор был заключен до 1 июля 2019 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 3 рабочих дней после появления информации в ЕИСЖС (потому что деньги лежат на эскроу-счете). Однако уплаченные проценты по ипотеке не возвращаются.

Если договор был заключен до 1 июля 2018 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 20 рабочих дней после появления информации в ЕИЖС (потому что деньги лежат на счету у застройщика).

Впрочем, вероятно, большинство строящихся сегодня домов уже имеют более поздние сроки подписания договоров.

 

Процедура расторжения ДДУ через суд

 

В случае, когда для расторжения ДДУ нужно обращаться в суд, процедура усложняется. Для этого понадобится пакет документов:

- заявление с указанием всех требований (возврат вложенных средств, выплата неустойки и т.п.) и конкретных сумм;

- копия ДДУ;

- подтверждение оснований для аннулирования договора (экспертизы, переписка и т.п.);.

Суд имеет право запросить и иные документы – их придется предоставить.

Далее алгоритм действий следующий.

Сначала застройщику направляют досудебное требование о расторжении договора (заказное письмо с уведомлением). Срок ответа составляет не более 30 дней. Если он не последует, то следующий шаг – подача искового заявления в суд. Для этого необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения девелопера и приложить к иску собранный пакет документов. После этого остается лишь дождаться исполнения судебного решения. Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан вернуть средства в течение 10–30 дней. В случае уклонения застройщика от выплат следует обратиться к судебным приставам для принудительного взыскания.

 

Риски и сложности при расторжении ДДУ

 

С чем могут столкнуться дольщики при расторжении ДДУ:

1. Затягивание возврата средств.

Даже при положительном судебном решении застройщик может задерживать выплаты, ссылаясь на отсутствие денежных средств.

2. Вычеты из суммы возврата.

Некоторые компании удерживают «комиссию за расторжение» или проценты за пользование средствами – такие условия должны быть прямо прописаны в договоре.

3. Подмена объекта вместо возврата денег.

Застройщики часто предлагают альтернативную квартиру, но дольщик не обязан соглашаться на этот шаг и если это не предусмотрено договором.

4. Банкротство застройщика.

В этом случае дольщики становятся кредиторами третьей очереди, и шансы на полный возврат средств минимальны.

Как можно себя обезопасить:

- тщательно проверяйте договор перед подписанием, особое внимание уделяйте условиям расторжения;

- фиксируйте все нарушения (пригодится всё: фото, переписка, акты осмотра);

- при необходимости обращайтесь к юристам по недвижимости, это повысит шансы на успех в суде;

- подавайте иск как можно раньше, так как при банкротстве застройщика шансы вернуть свои деньги резко снижаются.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
8(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!