8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Продать или купить участок без межевания с 1 марта 2025 года невозможно. Разбираемся, что такое межевание, для чего оно нужно и как его сделать.
Благодарим за консультацию кадастрового инженера Елену Петрокину.
Межевание земельного участка — это установление его точных границ. После межевания данные о координатах участка вносятся в базу Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Собственник будет использовать эту информацию при проектировании жилого дома, в земельных спорах с соседями, судебных спорах и при продаже участка или дома.
Межевание может потребоваться участку, который много лет находится в собственности — например, чтобы установить его границы, ведь право собственности могло возникнуть задолго до появления государственного кадастрового учёта.
Также межевание нужно при разделе или объединении земельных участков, для исправления реестровых ошибок или если вы захотите присоединить часть участка, который находится в муниципальной собственности.
Узнать, проводилось ли межевание участка, можно в расширенной выписке из ЕГРН.
Межевание не проводилось, если:
— в расширенной выписке нет данных о координатах земельного участка;
— в графе «Особые отметки» есть запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»;
— есть запись «Описание местоположения земельного участка отсутствует».
Также узнать, проводилось ли межевание, можно при помощи Портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» (НСПД) — по кадастровому номеру земельного участка. Если нет координат границ, значит, межевание не было проведено.
Самые распространённые причины провести межевание участка следующие.
Вы хотите продать или подарить земельный участок
С 1 марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для сделок с недвижимостью. Без межевания нельзя не только продать, но и подарить участок земли или совершить любую другую сделку, которая подразумевает переход права собственности. Если в ЕГРН нет данных о границах участка, Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
Соответствующие поправки внесены в часть 8 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Земельный участок необходимо разделить или присоединить к соседнему участку
В результате изменится форма и площадь участка, поэтому надо провести межевание.
Возник спор с соседом о местоположении общей границы (забора)
Очень распространённая ситуация, особенно в отношении садовых участков. Человеку ещё в советское время предоставили земельный участок, где он вёл хозяйственную деятельность долгие годы: достраивал и досаживал, потихоньку сдвигая общий забор в сторону соседнего или заброшенного участка. А потом дети соседа решили заняться дачей и обнаружили, что часть предоставленного им земельного участка находится в пользовании более проворных соседей. Межевание поможет разрешить спор и определить местоположение их общей границы.
Земля давно в собственности, но не поставлена на кадастровый учёт
Такое бывает часто: люди живут в доме десятилетиями, но по сведениям ЕГРН не существует ни дома, ни участка — или он совершенно другой формы и размера, чем считали несколько поколений семьи.
Вы хотите построить на земельном участке дом или другое капитальное строение
Вам не удастся зарегистрировать право собственности на построенный объект, если не проведено межевание участка.
Предыдущее межевание проводилось очень давно
В этом случае в документах могут быть ошибки, а координаты — не соответствовать действительности.
Вы хотите навести порядок в документах
Если собственник хочет владеть не абстрактной землёй, а конкретным участком, границы которого определены.
Межевание проводится в несколько этапов. Расскажем подробно о каждом из них.
1. Выбираем специалиста
Чтобы провести межевание участка, сначала надо пригласить кадастрового инженера. Это специалист с профильным образованием и квалификационным аттестатом, который позволяет вести профессиональную деятельность.
Кадастровый инженер должен состоять в реестре саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров. Таких СРО много, вы можете выбрать любое.
Инженер приедет к вам на участок со специальным оборудованием, позволяющим провести высокоточную геодезическую съёмку границ участка. Он обработает геодезические измерения, изучит имеющиеся у вас документы и определит координаты вашего земельного участка. Затем подготовит комплект документов — данные о координатах земельного участка будут внесены в сведения Росреестра.
С этого момента вы всегда сможете доказать соседям или покупателям, что сарай находится на вашем участке, а нечищеный пруд — нет.
Кадастровый инженер должен:
- иметь высшее профильное образование;
- предъявить квалификационный аттестат кадастрового инженера: проверьте, действующий ли аттестат;
- иметь страховку гражданской ответственности кадастрового инженера: она тоже должна быть действующей;
- состоять в СРО кадастровых инженеров.
ВАЖНО
Не обращайтесь за помощью к специалистам, не состоящим в СРО. Выбирайте кадастрового инженера по отзывам и рейтингу.
После этого убедитесь, что имя специалиста есть в реестре этой организации.
Получить актуальную информацию об инженере можно несколькими способами:
— на сайте Росреестра;
— на «Госуслугах»;
— на сайте самой СРО, в списке членов.
Свяжитесь с организацией или непосредственно с кадастровым инженером и уточните, какие документы необходимы для межевания земельного участка.
2. Собираем документы
Дальше вам необходимо собрать все документы. Если у вас нет на это времени или желания, кадастровый инженер может вам в этом помочь. Но вам придётся сделать нотариально заверенную доверенность на его имя.
Приведём примерный пакет документов для проведения межевания, он может меняться в зависимости от вида межевания земельного участка:
- паспорт собственника земельного участка, его СНИЛС;
- картографический материал, если нужно установить границы земельного участка: что может являться таким материалом, вам расскажет кадастровый инженер;
- выписка из ЕГРН;
- документы о праве собственности на строения, которые расположены на вашем участке;
- документы, подтверждающие категорию земли и наличие коммуникаций, технический паспорт приветствуются, но не являются обязательными.
Также могут запросить копию генплана местности и правоустанавливающий документ: постановление о предоставлении, договор купли-продажи, дарения и т. п.
3. Подписываем договор
Вы заключаете договор на проведение работ с кадастровым инженером.
Что прописать в договоре:
- цель работ: какие именно работы проведёт инженер;
- сроки — хотя бы примерные;
- стоимость всех работ.
4. Кадастровый инженер проводит работы на участке
Работа кадастрового инженера на участке занимает от получаса до нескольких часов: смотря какая задача перед ним стоит.
Если участки соседей не проходили процедуру межевания, их присутствие при обмере инженером вашего участка желательно, но необязательно. При желании вы можете сообщить им о приезде инженера лично или заказным письмом: способ вы выбираете самостоятельно.
Кадастровый инженер готовит акт согласования местоположения границ земельного участка, который надо подписать с соседями. Если соседи соглашаются с границами, вы с ними подписываете акт. Если не соглашаются — скорее всего, не избежать суда.
5. Получаем межевой план и вносим данные в базу Росреестра
В срок, который вы зафиксировали в договоре, кадастровый инженер подготовит межевой план и отдаст его вам на диске. Этот диск вы должны отнести в ближайший МФЦ.
Сотрудник МФЦ подготовит заявление: на его основании информация о координатах вашего земельного участка будет загружена в базу данных Росреестра. Диск с межевым планом останется у вас для личного архива.
ВАЖНО
После внесения данных о земельном участке в базу данных Росреестра закажите на «Госуслугах» расширенную выписку из ЕГРН: теперь координаты участка должны в ней отражаться.
Стоимость межевания участка зависит от многих факторов: его площади, формы, ландшафта и прочих характеристик, от назначения земли и региона, в котором участок находится.
В областях рядом с мегаполисами минимальная стоимость межевания — 12 тыс. рублей. Средний срок изготовления межевого плана — 2–3 недели.
— Межевание участка — это определение его границ и внесение их координат в базу данных Росреестра. Без межевания нельзя купить, продать или подарить земельный участок.
— Межевание проводит кадастровый инженер. Он должен состоять в СРО и иметь профильное образование, квалификационный аттестат и страховку.
— Если соседние участки без межевания, можно пригласить соседей на проведение замеров участка, которые выполняет кадастровый инженер. Это позволит избежать споров.
— О межевании земельного участка расскажет расширенная выписка из ЕГРН: в ней должны содержаться сведения о координатах участка. Если их нет, межевание не проводилось.
Новый способ приобретения недвижимости - лизинг - распространяется на рынке. По сути он похож на очень длительную рассрочку, но со своими нюансами.
При нынешних ипотечных ставках (по данным ДОМ.РФ - около 27%) на рынке распространился способ покупки квартиры в рассрочку. Как правило, в первые несколько лет (до момента достройки дома) ежемесячные платежи невысоки, а затем покупатель должен погасить всю сумму покупки. Кто-то надеется на снижение ипотечных ставок к тому времени, чтобы закрыть долг ипотечным кредитом, кто-то не хочет вынимать сразу всю сумму покупки с банковских вкладов или продает уже имеющуюся квартиру. При этом рынок рассрочек до конца не урегулирован - после завершения строительства жилье должно перейти в собственность покупателя, и если он перестанет платить рассрочку, то выселить, например, семью с детьми будет крайне сложно. Да и снижение ипотечных ставок пока затягивается. На этом фоне сроки рассрочки удлиняются.
В нынешнем году на рынке появилась возможность покупки квартиры в новостройке в рассрочку на период до 10 лет, сообщает "ИНКОМ-Недвижимость" (при том, что чаще всего рассрочку дают на срок в 2-3 года). Такие предложения есть у 2% девелоперов столичного региона, на нее приходится около 5% всех рассрочек. И именно эта длительная рассрочка очень похожа на лизинг. Доля таких длительных рассрочек с элементами лизинга будет расти, считают риелторы. При покупке по этой схеме покупатель может поселиться в квартире сразу после получения ключей, но собственником он станет, только когда выплатит полную стоимость недвижимости.
Лизинг при продаже квартир представляет собой схему, где лизинговая компания покупает квартиру у застройщика и передает ее в долгосрочную аренду, тот самый лизинг, поясняет Владимир Прохоров, член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача". "Это своего рода альтернатива ипотеке, - говорит он. - Для застройщика схема достаточно эффективная, так как факт продажи жилья для него завершен".
Лизинг квартиры - это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа, говорит гендиректор INFULL, ипотечный брокер Андрей Креер. Покупатель платит застройщику или лизинговой компании фиксированные суммы (как за аренду, но часть их идет в счет будущего выкупа), а после окончания договора становится собственником недвижимости. "Проще говоря, это когда вы долго снимаете жилье и регулярно вносите плату. А потом, когда закончите оплачивать, квартира станет вашей собственной", - поясняет Креер.
Еще активнее развивается лизинг на рынке коммерческой недвижимости, куда входят и апартаменты. "Если раньше лизинг применялся в основном при покупке автомобилей, то сейчас банки расширили этот механизм, - рассказала руководитель отдела продаж ГК "БЭЛ Девелопмент" Людмила Костяйкина. - Данная программа распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, к примеру на апартаменты. Также в лизинг можно приобрести дом с землей, парковочное место, гараж".
Для девелоперов лизинг является дополнительной поддержкой в реализации проектов, отмечает Костяйкина. Для лизинга требуется меньший пакет документов. Выгода для покупателя в том, что лизингодатель обычно не интересуется кредитной историей лизингополучателя, решение по сделке принимается намного быстрее, а график выплат составляется с учетом специфики бизнеса (например, сезонных периодов поступления денег). Жилье в лизинг может взять человек без кредитной истории или с пятнами на кредитной репутации. Не требуется согласие супругов на оформление сделки. Также отсутствует обязательное страхование жизни клиента.
Для бизнесменов, если они оформляют покупку на свою компанию (это может быть квартира, апартаменты, склад, офис, магазин и пр.), есть еще и выгода по налогам (возможность вернуть НДС).
Для покупателя квартиры такая схема является рискованной, считает Прохоров: на протяжении всего времени внесения платежей собственником недвижимости остается лизинговая компания. В случае форс-мажора получить кредитные каникулы, как при ипотеке в банке, не получится. Нельзя и рефинансировать процентную ставку - величина платежей остается фиксированной до завершения выплат.
Первоначальный взнос при покупке квартиры в лизинг начинается от 15%, отмечают в "ИНКОМ-Недвижимость". Иногда - от 10%. И это меньше, чем при стандартной ипотеке. Но в зависимости от размера первого взноса возможно увеличение стоимости. Кроме того, при такой покупке застройщики обычно не предлагают скидки.
Застройщики продвигают лизинг по ряду причин, отмечает Креер. Это быстрые деньги (платежи идут напрямую девелоперу, минуя эскроу-счета), расширение аудитории (привлекают тех, кому банки отказывают в ипотеке), снижение рисков (если покупатель сорвется, квартиру можно перепродать, так как она не перешла в собственность покупателя).
Плюсы для покупателя - меньше формальностей и требований к кредитной истории, низкий первый взнос, перечисляет Креер. Также не нужны справки о доходах и одобрение банка - а это, пожалуй, самый существенный плюс: сейчас, оформив кредит на 10 млн руб. по рыночной ипотеке, ежемесячно нужно вносить около 220 тыс. руб., а доход должен быть не ниже 280 тыс., что значительно выше средних зарплат. Однако это и минус: покупатель может не рассчитать свои силы и "подписаться" на лизинг, платежи по которому позже не потянет.
Главный риск для покупателя заключается в том, что квартира юридически остается на застройщике или лизинговой компании до полного выкупа (но это и снижает возможные риски и издержки "продавца" на выселение жильцов-неплательщиков). "Если перестаете платить - можете потерять право пользования без возврата всех средств. Процентные ставки и переплата иногда выше, чем по ипотеке. Меньше защиты, чем при ипотеке с банком (где более жесткие правила и гарантии)", - поясняет Креер.
Еще один риск - если компания-собственник квартиры обанкротится или на ее имущество будет наложен арест, то вносивший лизинговые платежи житель может потерять жилье.
Лизинг квартиры можно рассмотреть, если банки отказали в ипотеке. Но если есть возможность взять ипотеку, лучше выбрать этот вариант, ипотека надежнее, считает Андрей Креер. Кроме того, нужно убедиться, что застройщик надежный (проверить историю проектов), обратить внимание в договоре на условия выкупа и штрафы (могут ли выселить при одном пропущенном платеже).
"Такой инструмент, как лизинг, чаще используется для жилья экономкласса и в среднем сегменте, чтобы расширить круг покупателей, которые не хотят или не могут взять ипотеку, - говорит эксперт. - В классе элитного жилья лизинг встречается реже. Там чаще другие схемы финансирования".
При этом полноценного лизинга для физических лиц на рынке пока не существует, классические лизинговые компании пока не работают с физлицами на жилье - практически нет ни юридической базы, ни практики. Средняя ставка по лизингу в компаниях сейчас - около 32%, более дешевые варианты в рекламе - лишь маркетинговый ход, говорит Креер.
В правительстве давно уже заявляли о необходимости проработки иных, помимо ипотеки, механизмов приобретения жилья. О лизинге упоминал и вице-премьер Марат Хуснуллин, и Минфин.
Два года назад разработанный механизм обеспечения россиян жильем через аренду квартиры с правом выкупа представил Фонд "Институт экономики города". Однако выгоднее ипотеки он, по расчетам, становился лишь за счет господдержки. Например, если бы власти ввели пониженные ставки аренды земли для возведения "лизинговых" жилых домов, продавали жилье не дороже себестоимости.
При этом региональные власти уже давно практикуют подобные механизмы. Так, в Челябинске организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также "вернувшиеся" залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.
Сам факт обсуждения проблем рынка недвижимости на уровне федерального правительство застройщики восприняли позитивно. Однако точно сказать, как поручения президента повлияют на ситуацию, сейчас трудно. У экспертов есть сомнения, что предложенные меры действительно расширят круг покупателей квартир в новостройках.
Владимир Путин дал задание правительству РФ разработать меры, которые помогут вывести строительную отрасль из кризиса. Президент ждет предложений по:
- разработке временной программы субсидирования ставки по проектному финансированию;
- предоставлению семьям с детьми до 14 лет льготных кредитов;
- установке дифференцированных лимитов по Семейной ипотеке исходя из размера семьи.
Год назад более 80% жилья в новостройках приобреталось по госпрограммам. После отмены самой массовой из них — льготной ипотеки на новостройки — девелоперы оказались неспособны распродать все свои квартиры. Невыполнение планов приводит к удорожанию проектного финансирования и рискам банкротства застройщиков. Поэтому они так надеются на новую помощь государства.
«На сегодня единственный работающий инструмент продаж с приемлемыми условиями — Семейная и IT-ипотека. Высокая ставка ЦБ падает обременением на все процессы: стройку, логистику и стройматериалы. В результате девелоперы вынуждены пользоваться дорогими заемными деньгами и продавать квартиры при падении спроса и отсутствии финансовых инструментов. Очевидно, сегодня на рынке недвижимости мало покупателей, кто еще не воспользовался программой Семейной ипотеки. С этой точки зрения повышение возраста детей — прекрасная новость», — поделился мнением директор Aleka Group Александр Матофаев.
Эксперт рынка недвижимости Сергей Меньшенин считает, что предложенные меры не приведут к кардинальным переменам.
«Узкая группа категорий граждан, которых предлагается включить в программу льготного ипотечного кредитования, лишь незначительно увеличит объем поглощения и, возможно, частично сгладит сложившуюся ситуацию. Кроме этого, первичный рынок жилья не может существовать в отрыве от вторичного, ставки на котором все так же остаются на высоком уровне», — подчеркнул он.
По его мнению, механизм рынка недвижимости сможет слаженно заработать лишь в условиях снижения ключевой ставки и привлекательности кредитования для всех категорий граждан.
Другие эксперты считают, что рассуждать, помогут ли эти меры справиться с кризисом на рынке недвижимости или изменения станут символическими, преждевременно. Однако сам факт поручений дает отрасли надежду.
«С одной стороны, распространение льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет поменяет ситуацию в лучшую сторону и теоретически расширит потенциальный круг покупателей. Но какие условия им предложат? Если банковскую ставку установят на уровень 6% (как сейчас по Семейной ипотеке) — это одной дело, а если, например, на 12% — совсем другое», — сказал глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Кроме того, непонятно, как власти собираются дифференцировать кредитные лимиты по Семейной ипотеке. По словам Михаила Хорькова, нынешние условия по программе действительно несправедливы.
«Логично, что большой семье требуется большая квартира. Тогда нужно ввести требование не по размеру кредита, а по площади жилья. Потому что нередко бывает, когда люди тратят деньги не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй или третьей квартиры», — объяснил он.
Позитивный момент — субсидирование ставки по проектному финансированию. На новые проекты они могут достигать 20%, поэтому на таких условиях девелоперам невыгодно начинать стройки. Снижение кредитной нагрузки — подспорье для того, чтобы объемы строительства не рухнули. Иначе в ближайшие пару лет может сложиться ситуация ограниченного выбора в новостройках, что толкнет цены вверх.
«В этот раз власти обсуждают вопрос стимулирования спроса в связке со стимулированием предложения», — добавил Михаил Хорьков.
В конечном счете многое будет зависеть от позиции Минфина РФ, который распределяет бюджетные деньги. Смогут ли чиновники так сверстать бюджет, чтобы хватило и на жилищную сферу, и на другие социальные обязательства — вопрос поиска баланса.
Как минимум 16 млн российских детей и их родителей попадут под действие «Семейной ипотеки», льготную программу кредитования скоро снова обновят. Aif.ru попросил оценить экспертов, кто и на каких условиях сможет теперь претендовать на льготный заем.
Президент Владимир Путин утвердил поручения по итогам апрельского Госсовета о развитии инфраструктуры. В числе прочего должны проработать ипотечный вопрос, и, судя по всему, у многих россиян появится реальный шанс на льготный заем, что особенно важно при нынешних заоблачных процентных ставках по ссудам.
Главные изменения выглядят так. Должны появиться предложения по льготной ипотеке для семей с детьми до 14 лет (сейчас — не старше семи лет), а также для семей участников СВО. Банковские комиссии при выдаче льготных кредитов должны исчезнуть, а лимиты по «Семейной ипотеке» — увеличиться, в зависимости от численности семьи. И все это должно быть сделано до 15 июня.
В России живет более 30 миллионов детей, уточняет директор Центра развития законодательства Александр Котов. Всероссийский опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ показал, что в ближайшие пять лет более четырех миллионов семей хотели бы взять ипотеку.
«По предварительным данным, обновлённая „Семейная ипотека“ охватывает родителей более чем 16 миллионов детей, — добавляет эксперт. — Это значительная цифра, такие предложения необходимы, ведь каждая семья заслуживает собственного дома. Для участников СВО пока нет специальных льгот, но их появление будет безусловно верным решением. Эти люди защищают наших граждан и заслуживают поддержки своих семей».
Застройщики также считают, что льготная ипотека для участников СВО может ощутимо подстегнуть спрос на жилье. Причем в некоторых регионах потребность будет особенно высокой. Например, в прошлом году в Краснодарском крае доля военной ипотеки составила около 10% от общего числа сделок с «первичкой», подсчитали аналитики «Девелопмент-Юг». И это один из самых высоких показателей среди всех регионов страны. Военные любят Кубань за ее климат и условия для жизни. Причем 62,5% покупателей выбирают однокомнатное жилье, 32,5% — «двушки». Остальные сделки приходились на трехкомнатные квартиры.