8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Недостоверные сведения, фиктивные суммы сделок, поддельные документы — в карманах у недобросовестных продавцов много крапленых карт. Но у подготовленных покупателей ими не выиграть
Уж сколько раз твердили миру, а мошенники по-прежнему находят своих жертв на рынке недвижимости. Можно только удивляться, с какой легкостью люди, вроде бы опытные и вполне здравомыслящие, ведутся на разные уловки и схематозы. Эксперты управления Росреестра по Москве решили еще раз обратить внимание покупателей на самые распространенные схемы обмана при заключении сделок с жилой недвижимостью и способы их предотвратить*. Естественно, советы профессионалов касаются рынка не только столицы, но и любого другого населенного пункта России.
Итак, схема № 1. При осмотре квартиры собственник показывает договор о купле-продаже и предлагает потенциальному покупателю, вроде как убедившемуся в легитимности предыдущей сделки, внести аванс, чтобы «забронировать» недвижимость за собой. На самом деле договор не может стать надежным подтверждением права собственности на недвижимость.
«Главным подтверждением права собственности являются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Попросите продавца раскрыть свои данные в ЕГРН для третьих лиц и самостоятельно проверьте нужные данные. Добросовестный владелец не откажет в такой просьбе, тем более что информация раскрывается на каждый объект недвижимости отдельно», — поясняет заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова.
Также можно попросить продавца показать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Проверку подлинности документа помогут осуществить современные технологии: при наведении камеры мобильного телефона на QR-код, расположенный на выписке, система направит в соответствующий раздел на официальном сайте Росреестра.
Схема № 2, не менее распространенная: продавец просит указать в договоре купли-продажи сумму меньше (нередко — кардинально меньше) фактической суммы сделки, объясняя свои действия стремлением всего лишь снизить налог. Покупатель соглашается (ну все же понимают острое желание сэкономить) и официально оплачивает деньги, указанные в договоре, а остальную часть неофициально отдает продавцу на руки.
Ровно с этого момента и квартира, и внесенные за нее средства оказываются под угрозой. В случае судебного разбирательства суд может признать покупателя недобросовестным, поскольку тот пошел на сговор с продавцом, а саму сделку ничтожной. В результате квартиру придется вернуть, вот только обратно покупатель получит лишь сумму, прописанную в договоре. А деньги, которые отдавались продавцу на руки, — это, что называется, как повезет. Поэтому в Росреестре настаивают: внимательно изучайте договор купли-продажи и всегда указывайте полную стоимость сделки для защиты своих имущественных прав.
Схема № 3 связана с ранее приватизированными квартирами. Недобросовестный продавец запросто может не сообщить, что люди, которые когда-то имели право на долю такого жилья, но отказались от нее, все равно имеют право на пожизненное проживание в квартире. После того как квартира обретет нового хозяина, «неучтенные» жильцы могут обратиться в суд и на абсолютно законных основаниях вселиться в уже проданное помещение.
Поэтому перед покупкой рекомендуется запросить выписку из домовой книги для получения информации о собственнике и других людях, которые когда-либо были прописаны в квартире. «С 1 сентября 2025 года будут определены случаи и порядок внесения в ЕГРН сведений о членах семьи собственника квартиры. Такие данные можно будет проверить с помощью выписки из реестра недвижимости», — подчеркивает Елена Юрова.
Наконец, схема № 4 — использование злоумышленниками поддельной или отозванной доверенности при продаже жилья. Никто не призывает сразу бежать от сделок по доверенности как от чумы, но подлинность документа проверить необходимо. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты по указанным в доверенности реквизитам.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»
Если владельцы земель в населенных пунктах, а также садов и огородов не подготовили участок к использованию в течение трех лет с момента покупки, их можно будет привлечь к ответственности за нецелевое использование земли. Штраф за такое нарушение для граждан составит 1-1,5% кадастровой стоимости участка или 20-50 тыс. руб. Соответствующий законопроект подготовил Росреестр.
В статье 8.8 КоАП уже прописаны штрафы для собственников земель, которые не используют участки, предназначенные строительства, в том числе жилых домов, а также садоводства и огородничества. И поправки, которые в нее вносятся, уточняют состав правонарушения.
Они понадобились в связи с вступлением в силу закона, который дает гражданам три года, чтобы подготовить землю к использованию, то есть освоить ее. В течение этого времени собственника нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к нему еще не приступал. По истечении трех лет владелец участка уже должен использовать его по назначению, и с этого момента, если земля не освоена (равно не используется по назначению), грозит штраф:
Физлицам: 1-1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 20 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 20-50 тыс. руб.
Должностным лицам: 1,5-2% кадастровой стоимости участка, но не менее 50 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 50-100 тыс. руб.
Юрлицам: 3-5% кадастровой стоимости, но не менее 400 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 400-700 тыс. руб.
Например, когда на земле, предназначенной для строительства жилого дома, строение используется как магазин, автомойка и туристический объект (то есть сдается другим людям). Санкция за такое нарушение составит:
Для физлиц: 0,5-1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 10-20 тыс. руб.
Для должностных лиц: 1-1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 20 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 20-50 тыс. руб.
Для юрлиц: 1,5-2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб.; если кадастровая стоимость не определена, то 100-200 тыс. руб.
Сейчас в статье 7.1 КоАП прописана ответственность за самовольный захват участка или его части, в том числе использование земли человеком, у которого нет на нее прав. Штраф за это составляет:
Для физлиц: 1-1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 тыс. руб.; если не определена кадастровая стоимость, 5-10 тыс. руб.
Для должностных лиц: 1,5-2% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.; если не определена кадастровая стоимость, 20-50 тыс. руб.
Для юрлиц: 2-3% кадастровой стоимости, но не менее 100 тыс. руб.; если не определена кадастровая стоимость, 100-200 тыс. руб.
Росреестр, в свою очередь, предлагает уточнить, что эти штрафы касаются в том числе собственников зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке.
После завершения летом прошлого года ипотеки с господдержкой семейная ипотека остается одной из самых популярных льготных программ для приобретения жилья. Программа была запущена в 2018 году, а летом 2024 года семейную ипотеку продлили до 2030 года, скорректировав условия. Разбираемся, сколько раз можно оформить ипотечный кредит по этой льготной программе.
Льготной семейной ипотекой могут воспользоваться:
- семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет;
- семьи из малых городов (до 50 тыс. жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей;
- семьи, где есть ребенок-инвалид;
- семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.
С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно оформить при покупке жилья на вторичном рынке. Но это относится к регионам с низким уровнем жилищного строительства. Новые условия распространяются на вторичку в городах, где ведется строительство не более двух домов.
По общему правилу льготной семейной ипотекой можно воспользоваться только один раз, пояснили в пресс-службе ВТБ. Здесь важно отметить, что это касается не только заемщиков, но также созаемщиков и поручителей по кредитам в рамках этой государственной программы, уточнили в финансово-кредитной организации.
В пресс-службе «Сбера» добавили, что правило «Одна льготная ипотека в одни руки» действует в России с 23 декабря 2023 года. То есть если ипотека по любой государственной программе была оформлена после этой даты, то повторное получение льготного кредита недоступно.
Семейная ипотека — единственная льготная программа с господдержкой, которая позволяет повторное оформление кредита на приобретение жилья. В пресс-службах «Сбера» и ВТБ разъяснили, что для получения кредита по семейной ипотеке во второй раз необходимо выполнить следующие условия:
- предыдущая семейная или любая другая льготная ипотека были получены до 23 декабря 2023 года;
- ранее взятая льготная ипотека полностью погашена;
- после оформления предыдущей льготной ипотеки родился еще один ребенок.
Других вариантов повторного оформления не предусмотрено, разъяснили в банках.
Земельные аукционы – это возможность приобрести участок по цене ниже рыночной, но выиграть торги с выгодой не так просто. Конкуренция, особенности торговых площадок и юридические нюансы могут помешать заключить действительно выгодную сделку. Разбираемся, какие стратегии помогут снизить стоимость лота, на что стоит обратить внимание при выборе участка и как не переплатить в погоне за выгодным предложением.
Для успешного участия в торгах важно понимать особенности процесса, возможные риски и стратегии снижения стоимости. В России земельные участки продаются на открытых аукционах, организуемых государственными или муниципальными органами, а также юридическими и физическими лицами, рассказывает юрист Enforce Law Company Елизавета Кожевникова. Среди них:
- Торги, проводимые в рамках процедуры банкротства — осуществляются в отношении имущества должника — как физических, так и юридических лиц. В ходе таких торгов могут быть реализованы земельные участки, являющиеся частью конкурсной массы. Учитывая возможные обременения, задолженности или другие ограничения, данные участки часто продаются по сниженной цене.
- Торги, организуемые Федеральной службой судебных приставов (ФССП) — проводятся с целью реализации имущества, арестованного в рамках исполнительного производства. В числе продаваемого имущества могут быть земельные участки, на которые наложен арест в связи с неисполнением долговых обязательств. Участники таких торгов имеют возможность приобрести земельные участки по цене значительно ниже рыночной, однако следует учитывать потенциальные юридические риски, связанные с наличием обременений или иных ограничений.
- Торги, проводимые с целью реализации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности — осуществляются в отношении земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, а также земельных участков, право собственности на которые не разграничено. Организатором таких торгов обычно выступает орган местного самоуправления (администрация) либо уполномоченный региональный орган по управлению государственным имуществом. Такие торги характеризуются высокой правовой прозрачностью и гарантией безопасности сделок, что делает их наиболее известными и востребованными среди широких слоев населения.
- Торги, проводимые с целью реализации залогового имущества (на банковских площадках) — это земельные участки, ранее переданные в обеспечение обязательств по кредитным договорам, которые реализуются банками в рамках процедуры торгов. Такие торги, как правило, проводятся на специализированных электронных торговых площадках.
Чаще всего на торги выставляются:
- Земли населенных пунктов – под жилищное или коммерческое строительство.
- Земли сельскохозяйственного назначения – для ведения фермерского хозяйства.
- Земли промышленного назначения – под производственные объекты.
Важно! Наиболее распространенные — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), сельхоз назначения, для осуществления предпринимательской деятельности, говорят эксперты РТС-тендер.
Участниками аукционов на продажу земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. В частности, среди участников могут быть граждане России, иностранцы, лица без гражданства, а также российские и зарубежные юридические лица, говорит доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Оксана Васильева.
Тем не менее существует несколько ограничений для участия в земельных аукционах:
- Лица, признанные банкротами в установленном законом порядке.
- Лица, имеющие неисполненные налоговые обязательства перед любыми бюджетами.
- Лица, в отношении которых введены временные меры по обеспечению исполнения налоговых обязательств.
- Иностранные граждане и лица без гражданства, которым запрещено пребывание или которым отказано во въезде на территорию России.
- Иностранные юридические лица, подпадающие под действие международных санкций, запрещающих им приобретение недвижимости на территории России.
Кроме того, участник аукциона может быть не допущен к участию в следующих случаях:
- Непредоставление необходимых документов для участия в аукционе или подача недостоверной информации.
- Отсутствие задатка к моменту рассмотрения заявок на участие в аукционе.
- Подача заявки от лица, которое не имеет права участвовать в конкретном аукционе, согласно действующему законодательству.
- Наличие сведений о заявителе или его учредителях, участниках, членах коллегиальных исполнительных органов, а также лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа, если они значатся в реестре недобросовестных участников аукциона.
Информацию о предстоящих земельных аукционах можно найти на нескольких платформах, рассказывает Елизавета Кожевникова. Наиболее удобными и популярными являются:
- Сайт ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) предоставляет возможность ознакомиться с перечнем земельных участков, выставленных на торги, а также осуществить поиск по заданным критериям или ключевым словам. Этот ресурс является приоритетным для получения актуальной информации о проводимых торгах.
- Электронные торговые площадки («Росэлторг», «РТС-Тендер», «Сбер-АСТ» и другие) — на этих ресурсах размещаются извещения о продаже земельных участков, проводятся аккредитация участников, подача заявок, а также заключение договоров по итогам торгов.
- Сайты местных администраций и региональных органов по управлению имуществом — содержат публикации извещений о предстоящих торгах. Такие порталы являются первоисточником информации при реализации муниципальных и государственных земельных участков.
При выборе лота на земельном аукционе следует обратить внимание на следующие ключевые параметры участка:
- Местоположение — расположение участка может существенно влиять на его стоимость и потенциал использования.
- Площадь — размер участка определяет его потенциальное использование и стоимость.
- Категория земель и разрешенное использование — эти параметры определяют, для каких целей можно использовать участок.
- Наличие коммуникаций — наличие доступа к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, канализация и так далее) может существенно повлиять на стоимость и удобство использования участка.
- Ограничения и обременения — наличие ограничений на использование участка (например, природоохранные зоны, сервитуты и тому подобное) может повлиять на его привлекательность для потенциальных покупателей, говорит Оксана Васильева.
При углубленном изучении лота всегда необходимо запрашивать информацию о лоте у арбитражного управляющего по банкротным торгам, обращает внимание юрист по земельным вопросам и участию в торгах Дарья Эйвенман. Нужно понимать стратегию, что в дальнейшем планируется делать с участком: продавать его или использовать в собственных нуждах.
Если после изучения информации об участке все же возникает желание его купить, то нужно выехать на место и осмотреть участок: где он находится, какая инфраструктура рядом, какие подъездные пути к участку, как далеко находится подключение к электричеству, планируется ли газификация, как глубоко находится вода на участке, призывает эксперт. Если вы сами планируете проводить воду и газ к участку, то необходимо уточнить стоимость проведения этих работ в своем регионе и сроки.
«Может оказаться, что участок не является уже таким выгодным. Например, у него невысокая цена, но нет инфраструктуры, либо он слишком удален от населенных пунктов, либо участок находится на склоне или в низине и требуются большие затраты, чтобы улучшить участок. Если лот интересен, скорее всего, за него будут бороться, а может повезти — и вы заберете участок по минимальной цене», — отмечает Дарья Эйвенман.
Не все участки на аукционах уходят за высокую цену — некоторые можно купить с хорошим дисконтом. Наиболее доступными по цене могут быть:
- Участки, реализуемые на повторных торгах. Если участок не был продан на предыдущем аукционе, его могут выставить на повторные торги с пониженной стартовой ценой. Это дает шанс приобрести землю дешевле. «При продаже земельных участков в рамках исполнительного производства в случае признания первых торгов несостоявшимися повторные торги публикуются со снижением 15%», — обращают внимание эксперты РТС-тендер.
- Земли неразграниченной собственности. Стоимость таких участков определяется как процент от кадастровой стоимости (искать процент выкупа от кадастровой стоимости нужно в постановлениях конкретного региона). Если земельный участок не образован (не имеет четко установленных границ, кадастрового номера и отсутствует на публичной кадастровой карте), потребуется предварительное утверждение схемы его расположения. Данная процедура осуществляется через специализированный сервис на сайте НСПД, для работы с которым требуется авторизация через портал «Госуслуги». Заявление на утверждение схемы формируется непосредственно на «Госуслугах», а рассмотрение поданного обращения осуществляется без взимания государственной пошлины.
- Неудачные лоты. Иногда выставляются участки, которые трудны для освоения (например, заболоченные земли или участки с ограничениями по использованию), а также требуют дополнительных вложений (сноса объектов капитального строительства), что также приводит к снижению цен.
Важно! По закону, начальная цена участка устанавливается двумя способами по выбору организатора: либо рыночная, определенная независимой оценкой, либо кадастровая, если она утверждены не ранее чем за пять лет до проведения аукциона, говорит старший финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь. Снижение цены возможно, если аукцион не состоялся или с единственным участником аукциона не заключен договор. В этом случае проводятся повторные торги, но на них снижение цены возможно не более, чем на 30% от начальной цены предыдущего аукциона. Снижение возможно от обоих вариантов расчетной цены – от рыночной или от кадастровой. Если снижение цены происходит с превышением данного ограничения, такие действия также расцениваются как ограничение конкуренции и нарушение правил проведения торгов. Если имеются такие предложения, к ним стоит относиться настороженно, поскольку результаты проведенных торгов могут быть в дальнейшем оспорены, а земельный участок возвращен собственнику.
Снизить уровень конкуренции на аукционе можно за счет выбора лотов, которые, как правило, привлекают меньшее количество участников: с узким целевым назначением участка, в отдаленных районах или в регионах с низким спросом, с недостатками, которые можно устранить (например, проблемы с границами, необходимость перевода земли в другую категорию), обращает внимание Елизавета Кожевникова. «Кроме того, участие в повторных торгах по участкам, не реализованным с первого раза, значительно повысят ваши шансы», — отмечает она.
Для того чтобы выиграть торг по минимальной цене, разумно начинать с минимальной ставки и постепенно повышать ее в ходе аукциона, ориентируясь на активность конкурентов. При этом важно заранее определить рыночную стоимость участка и выработать четкую стратегию участия в торгах, чтобы не превысить запланированный бюджет.
Для участия в аукционе по продаже земельного участка и ускорения процесса покупки необходимо заранее подготовить ряд документов, говорит Оксана Васильева. Основные из них включают:
- Заявление о намерении участвовать в аукционе — документ, который подается в организацию, проводящую аукцион.
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность участника аукциона — необходим для подтверждения личности участника.
- Банковские реквизиты для внесения задатка или обеспечения заявки— необходимы для подтверждения платежеспособности участника и внесения задатка в соответствии с условиями аукциона.
Внешне все может выглядеть идеально: привлекательное место, отличная цена, интересный лот. Но за красивой картинкой могут скрываться обременения, судебные споры и запреты на строительство.
Среди основных рисков при покупке участка на аукционе:
- Риск наличия ограничений и обременений на земельный участок. Земельный участок может иметь ограничения в использовании или обременения, которые не были должным образом отражены в документации аукциона. Например, наличие ограничений на строительство или других условий, установленных законодательством или решением органов власти. По закону сведения об ограничениях на земельный участок должны быть указаны в выписке из ЕГРН. Однако существует риск, что какие-то из ограничений могут быть не выявлены или неправильно интерпретированы.
- Риск несоответствия фактического состояния земельного участка его описанию в документации аукциона. Фактическое состояние земельного участка (например, наличие построек, состояние почвы, наличие коммуникаций и так далее) может не соответствовать описанию, предоставленному в документации аукциона. Это может привести к дополнительным расходам на приведение земельного участка в соответствие с потребностями покупателя.
Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки, важно заранее проверить юридическую чистоту сделки, отмечает Елизавета Кожевникова. Для этого нужно:
- Запросить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) – проверить право собственности, наличие обременений и ограничений.
- Получить правоустанавливающие документы. Важно, чтобы продавец имел все документы, подтверждающие его право на продажу участка.
- Изучить градостроительный регламент (можно ли строить на участке).
- Проверить историю участка — не было ли судебных споров, принудительных изъятий. Историю о переходе права собственности можно также запросить посредством выписки из ЕГРН.
Ипотечный кредит можно использовать для покупки земельного участка на аукционе, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. При этом процедура не будет сильно отличаться от обычной процедуры оформления ипотеки:
- Для начала необходимо получить у банка предварительное одобрение на ипотеку и проконсультироваться касательно возможных условиях кредита.
- Затем необходимо подать заявку на кредит, предоставив документы на участок, информацию о его правовом статусе и другие необходимые документы.
- После того как заявка будет одобрена, можно будет принять участие в аукционе и в случае победы приобрести участок за счет средств банка (произойдет оформление ипотечного кредита и заключение договора с банком).
Важно! Однако стоит понимать, что оформление такого вида ипотеки связано с рядом трудностей. Во-первых, не всегда получается приобрести участок на аукционе по желаемой стоимости, что может усложнить получение ипотечного кредита в случае, если конечная стоимость участка не подпадает под одобренные условия по ипотеке. Во-вторых, банк может «забраковать» участок и отказать в выдаче кредита, отмечает эксперт.
Так, банки будут обращать внимание на ликвидность приобретаемого участка, а также на ряд других факторов:
- Правовой статус участка: участок должен иметь четкое правовое оформление, и на него не должны быть наложены ограничения (например, арест, обременения или задолженности).
- Наличие инфраструктуры: важно, чтобы участок имел возможность для подключения коммуникаций и соответствовал нормам для строительства жилья.
- Расположение участка: банки предпочитают землю в черте города или вблизи крупных населенных пунктов.
- Разрешение на строительство: важным условием является наличие разрешения на жилое строительство.
Учитывая трудности, связанные с оформлением ипотечного кредита, можно рассмотреть альтернативу ипотечному кредиту — кредит под залог имеющейся недвижимости, отмечает Артур Хачатрян. Такой вариант подразумевает получение денежных средств, которые можно будет потратить на покупку участка на аукционе, при этом банк не будет контролировать, на приобретение какого участка будут потрачены денежные средства.
Аукционы по покупке земельных участков могут быть отличным способом выгодно приобрести недвижимость. Но неопытные участники часто совершают ошибки, которые приводят к потере денег, времени и нервов. Вот основные:
- Игнорирование аукционной документации — недостаточное изучение условий торгов и проекта договора может привести к несоответствию ожиданий реальным условиям сделки.
- Необходимость проверки юридической чистоты — перед участием в торгах важно убедиться, что участок не обременен арестами, правами третьих лиц и соответствует градостроительным нормам.
- Отказ от осмотра участка — полагаться только кадастровые данные и аукционную документацию рискованно, важно провести визуальное обследование участка: оценить рельеф местности, транспортную доступность и фактическое соответствие заявленным характеристикам.
- Неполный расчет затрат — кроме стоимости покупки следует учитывать расходы на межевание, регистрацию, подключение коммуникаций и т. д.
- Отсутствие стратегии торгов — ошибки в тактике ставок могут привести к переплате или упущению выгодного лота.
- Нарушение сроков подачи заявки и внесения задатка — задержки с оплатой или неполный пакет документов могут стать причиной отказа в участии.