8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Если вас что-то настолько не устраивает в своей квартире, что простым ремонтом уже не обойтись, исправить ситуацию может перепланировка: снести или сдвинуть стену, чтобы сделать какие-то комнаты больше.
Но в этом деле есть важный нюанс: все такие работы обязательно нужно согласовывать, а некоторые виды перепланировок вам не разрешат сделать никогда. Рассказываем, что можно, а что нельзя делать со своей недвижимостью, и чем грозят нарушения.
Перепланировка — это любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана, указанного в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже сдвиг дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка и ее нужно согласовывать.
Также столкнуться можно с переустройством квартиры — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И всё это тоже надо согласовывать.
Что реально согласовать:
расширение «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
увеличение коридора за счет санузла;
перенос ненесущих перегородок в комнатах;
расширение жилого пространства за счет коридора.
Какие работы согласовать сложнее всего или невозможно вовсе:
снос несущих конструкций;
демонтаж вентиляционного короба;
перенос батареи на лоджию или балкон;
увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;
перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;
объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.
В последний раз изменения в законодательство, касающееся перепланировок, вносили с 1 апреля 2024 года. С тех пор процесс стал сложнее.
«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.
Если вы задумали перепланировку или заметили, что предыдущий собственник провел подобные работы и ничего не согласовал, то нужно выполнить несколько шагов:
обязательно подготовить проект перепланировки перед стартом работ. Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, но они должны состоять в саморегулируемой организации. Специалист должен подготовить два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда к проекту могут добавить дополнительный раздел — о переустройстве. Он нужен, если при ремонте будут переноситься или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения;
теперь план перепланировки нужно согласовать. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть заявление и вынести решение. Если вы получили отказ, но не согласны с ним, его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;
если получили одобрение — можно начинать работы. Учтите, что согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. Если вы не укладываетесь в срок, согласование можно продлить. Для этого нужно подать письменное уведомление в жилинспекцию;
после завершения ремонта нужно снова обратиться туда, где вы получали разрешение на перепланировку. К вам отправят специальную комиссию, которая проверит, все ли изменения соответствуют проекту. Если замечаний не будет, вам выдадут акт приемочной комиссии. Этот документ подтвердит, что вы сделали всё по закону;
последний этап — внесение изменений в ЕГРН. Для этого нужно найти кадастрового инженера, который подготовит технический план перепланировки квартиры. С этим планом нужно прийти в МФЦ и написать заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Оттуда заявление передадут в Росреестр, там внесут поправки и выдадут выписку из реестра с обновленными сведениями.
Если вы решите пропустить все эти этапы и сделать несогласованную перепланировку, это вам аукнется. По Жилищному кодексу, физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.
Но дело не только в штрафе. После того, как его выпишут, всё равно придется пройти все указанные выше этапы и, если перепланировку не согласуют, квартиру нужно будет вернуть в исходное состояние. Игнорирование этого требования грозит потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.
Закон упраздняет муниципальный жилищный контроль, осуществляемый уполномоченными органами местного самоуправления, с одновременной передачей указанных функций уполномоченным исполнительным органам субъектов РФ в рамках осуществления ими государственного жилищного надзора (Федеральный закон от 20 февраля 2026 г. № 23-ФЗ).
Кроме того, с учетом вносимых изменений, в Жилищном кодексе РФ закреплено, что предметом государственного жилищного надзора будет являться соблюдение юридическими лицами, ИП и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в отношении жилищного фонда независимо от его формы собственности (то есть в том числе и муниципального жилищного фонда).
Новое правовое регулирование в контрольно-надзорной сфере в целом направлено на исключение дублирования объекта и предмета контроля (надзора) между осуществляющими его органами различных уровней публичной власти. Дело в том, что в настоящее время, в одном доме, где есть хотя бы одна муниципальная квартира, осуществляется и государственный жилищный надзор, и муниципальный жилищный контроль с идентичным предметом оценки.
Предложенное законодателем решение позволит:
Поправки вступают в силу с 1 сентября 2026 года.
Недвижимость необходимо проверить перед приобретением на предмет переходов права собственности, а также на возможное банкротство продавца и на соответствие рыночной стоимости. Об этом рассказали на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В частности, для выявления проблемных факторов нужно запросить у продавца выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти документы помогут покупателю выяснить важные обстоятельства, а именно:
При этом в ведомстве отметили, что приобретатель должен производить все проверки самостоятельно и брать на себя ответственность за покупку. "Важно понимать – Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны", – подчеркнули авторы сообщения.
Вместе с тем специалисты рассказали, что в делах по оспариванию сделок с недвижимостью всегда имеет место быстрая передача квартиры. Речь идет о частных переходах права собственности (приобретение подобного права регулируется гл. 14 ГК РФ). "Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав – здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости", – объяснили в Росреестре.
Помимо прочего, перед покупкой надо убедиться в том, что продавец является надежным собственником. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН, наличие открытых исполнительных производств, коммерческой деятельности или судебных дел.
Также в ведомстве призвали провести тщательный анализ перед составлением договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ). До заключения такого соглашения необходимо проверить стоимость объекта недвижимости на соответствие рыночной цене (сделку могут признать ничтожной при заниженной сумме в ДКП). Кроме того, в договоре должны быть подробно прописаны все условия сделки.
Напомним, что деятельность Росреестра, в том числе, регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В частности, Законом № 218-ФЗ установлены состав и правила ведения ЕГРН, а также его геодезические и картографические основы.
Дискуссии вокруг того, каким образом сегодня необходимо проверять законность сделок с недвижимостью и защищать продавцов и покупателей от недобросовестных действий третьих лиц, не утихают (этой темы Бизнес ФМ в очередной раз касалась буквально две недели назад). И ее же обсудили на своем совместном семинаре сотрудники столичного Росреестра и Госинспекции по недвижимости Москвы*.
Как напоминают в Росреестре, заявитель, представляя документы на государственную регистрацию, подтверждает, что указанные в заявлении сведения и приложенные документы достоверны и соответствуют требованиям законодательства РФ. Также заявитель подтверждает, что ему известно о возможности привлечения к ответственности (в том числе уголовной) за представление поддельных документов или документов, содержащих недостоверные сведения.
«Документы на регистрацию в наше управление поступают от заявителей в том числе через центры госуслуг, в электронном виде, что исключает личное общение госрегистратора прав со сторонами сделки. При этом его задача заключается в правовой экспертизе уже заключенного договора на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства и наличия оснований для приостановления», — подчеркивает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения столичного Росреестра Юлия Комарова.
В частности, проверяется принадлежность имущества правообладателю, наличие полномочий у представителей, если сделка совершена по доверенности, наличие в ЕГРН сведений об ограничениях права и обременениях объекта недвижимости (ипотека, аренда, рента, арест по решению суда и запрещение судебных приставов), право- и дееспособность сторон сделки. Важная часть проверки — соблюдение существенных условий сделки: например, в случае договора купли-продажи к обязательным пунктам относятся предмет договора, цена и порядок передачи объекта.
Что стоит отметить особо: во-первых, Росреестр не уполномочен совершать проверку психического здоровья сторон сделки. Признание гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным осуществляется только в судебном порядке. Суд направляет в Росреестр копию вступившего в силу решения в срок не более трех рабочих дней, и эта информация вносится в Единый государственный реестр недвижимости (также в срок не более трех рабочих дней). И в ходе экспертизы госрегистратор проверяет наличие соответствующей информации в ЕГРН для принятия решения по каждой конкретной сделке.
Во-вторых, регистратор не проводит криминалистическую, почерковедческую экспертизу, не проверяет волю участников сделки и не подменяет собой правоохранительные органы и суд. «При поступлении в Росреестр письма (в том числе от правоохранительных органов) в порядке, установленном п. 6 ч. 1 ст. 26 закона о недвижимости о том, что документы в отношении объекта недвижимого имущества или правообладателя являются подложными или недостоверными, данная информация вносится в ЕГРН. Соответственно, при поступлении документов на государственную регистрацию и наличии у органа регистрации прав подобных сведений учетно-регистрационные действия приостанавливаются и направляется соответствующий запрос», — поясняют в Росреестре.
Еще один вопрос, который Росреестру, видимо, задают настолько часто, что ведомство решило посвятить ему отдельный релиз, — как вернуть «забытые» документы на недвижимость*. Забытые — в смысле не те, которые «гражданин рассеянный» оставил где-нибудь в отцепленном вагоне, а те, которые заявитель не забрал в установленном порядке после оказания госуслуги и которые считаются невостребованными.
Можно только удивляться тому факту, что спрос на их получение в Москве вырос на 30% — с 4,2 тысячи в 2024 году до 5,5 тысячи в 2025 году. «Основными невостребованными документами в прошлом году были акты приема-передачи недвижимости, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство», — рассказывает замдиректора — главный технолог филиала ППК «Роскадастр» по Москве Виктор Горелышев.
Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Дарья Кудинова рисует следующую схему. Если с момента оказания услуги прошло более 45 календарных дней, за возвратом «забытого» документа следует обратиться в филиал ППК «Роскадастр» с соответствующим заявлением. Запросить нужные бумаги можно по экстерриториальному признаку, то есть вне зависимости от региона, где они хранятся. Стоит помнить, что при получении невостребованных документов необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий личность, а в случае обращения через представителя — нотариально удостоверенную доверенность, содержащую соответствующие полномочия.