8967-809-53-28
В моем блокноте
Просрочки одного из них тянут вниз общую оценку, даже если основной заемщик безупречен. "Решение дает брачный договор. Статьи 40 и 42 Семейного кодекса позволяют установить режим раздельной собственности на приобретаемую квартиру, и тогда банк рассматривает единственного заемщика, история второго супруга при этом значения не имеет. Договор удостоверяется нотариально, федеральный тариф составляет 500 рублей, региональный устанавливает нотариальная палата субъекта", - пояснил "Российской газете" вице-президент Международной Ассоциации медиаторов "Сила Диалога" Дмитрий Хрулев.
Но это не касается льготных программ. С 1 февраля 2026 года по семейной ипотеке под 6% оба супруга обязаны участвовать в кредитном договоре, брачный договор состав заемщиков здесь не меняет, исключение сделано лишь для супругов без российского гражданства.
"Поэтому при испорченной истории второго супруга путь через раздельную собственность работает только по рыночным кредитам. Но прежде чем идти этим путем, полезно оценить масштаб проблемы. Каждый супруг может дважды в год бесплатно запрашивать кредитный отчет через Госуслуги в бюро кредитных историй. Ошибки в записях встречаются регулярно, и закон 218-ФЗ позволяет оспорить недостоверные сведения, бюро обязано проверить их в течение 20 рабочих дней. Если просрочки реальны, работают закрытие мелких долгов, 6 месяцев дисциплинированных платежей по действующим обязательствам и первоначальный взнос от 30%, который заметно снижает риск для кредитора", - уточнил эксперт.
И добавил, что отказ банка редко бывает окончательным. Переговоры уместны и здесь. Стоит запросить у менеджера причину отказа, предложить дополнительное обеспечение, поручителя или подтверждение доходов, которые скоринг не увидел. Отдельное направление - переговоры с прежним кредитором супруга. Реструктуризация старого долга и корректная отметка о его погашении улучшают историю быстрее, чем простое ожидание.
"Наконец, сам брачный договор требует деликатного разговора внутри семьи, ведь супруг лишается доли в квартире. Здесь помогает медиативный подход, когда стороны заранее фиксируют компенсацию вложений второго супруга в платежи, например через соглашение о последующем изменении режима собственности после закрытия кредита. Такой пакет договоренностей защищает обоих и превращает вынужденную юридическую конструкцию в осознанное семейное решение", - заключает эксперт.
Два лота приобрел Юрий Пузанков, действовавший в интересах Дарьи Борщёвой. Ее ИНН выдан в Саратове, однако она числится соучредителем (50%) питерского ООО «Гаюс». Компания зарегистрирована в 2022 году, занимается деятельностью в области права.
Любопытно, что «Гаюс» упоминается как истец в карточке дела арбитражного суда Краснодарского края. Второй истец - Олег Борщёв. Сейчас он является конкурсным управляющим банкротящейся «Интертехники», у которой г-жа Борщёвая купила недвижимость. Отчества у Борщёвых разные, являются они однофамильцами или родственниками - неизвестно.
Г-жа Борщёва пока приобрела два из трех выставленных на продажу лотов. Это земельный участок для производственной деятельности (3,1 тыс. кв. м.), сооружение энергетики и энергопередачи, два нежилых здания и еще одно сооружение. Все расположено на территории бывшего автотранспортного предприятия в Пугачеве, на ул. Железнодорожной, 11. Начальная цена составляла 1,8 млн рублей, затем снижалась до 1,6 млн рублей. Бизнесвумен предложила за него 450,3 тыс рублей.
Второй приобретенный ею лот - еще один земельный участок на этой территории (7,2 тыс. кв. м.) и нежилое здание площадью почти 4 тыс. кв. м. Начальная цена - также 20,7 млн рублей, затем она была снижена до 6,5 млн рублей. Г-жа Борщёва выкупила лот за 4 млн рублей.
В январе текущего года г-жа Борщёва купила и самый большой лот - земельный участок для производственной деятельности (13 тыс. кв. м.), построенные здесь же нежилые здания и сооружение коммунальной инфраструктуры. Начальная цена лота составляла 19,6 млн рублей, бизнесвумен он достался за 5 млн рублей.
ООО «Интертехника» попал в банкротство в конце 2021 года по иску балашовского ООО «РегионАгроСервис» из-за долга в 3,3 млн рублей. Выставленное на торги имущество - лишь часть конкурсной массы. В инвентаризационной описи также кредиторская задолженность перед ООО «РегионАгроСервис» (2 млн рублей), Саратовской областью (12 млн рублей), ООО «Кубанские гибриды» (2,7 млн рублей) и ООО «Зерновик» (5 млн рублей).
В собраниях кредиторов два активных участника - налоговая с претензиями на 7,4 млн рублей и уже упомянутый ИП Пузанков (2 млн рублей). При этом в реестре кредиторов состоят участники с претензиями на сумму 16,4 млн рублей. Конкурсный управляющий взялся оспаривать сделки должника - три из них связаны с продажей комбайна, жатки и Тойоты Рав 4, две - с переводами денег на общую сумму более 7,5 млн рублей.
В конце июня же конкурсный управляющий обратился с ходатайством о привлечении к субсидиарке контролирующего лица - учредителя и бывшего директора Юрия Мазуркевича. Размер субсидиарки составляет 15,4 млн рублей.
В 2024 году в открытых источниках сообщалось, что г-на Мазуркевича признали виновным в уклонении от уплаты налогов. К маю 2021 года у «Интертехники» образовался долг перед УФНС в 7 млн рублей.
- Директор компании организовал взаиморасчеты с партнерами через счета третьих лиц. По мнению суда и следствия, в период с июля 2021 по март 2022 года, обладая реальной возможностью погасить налоговую задолженность, Мазуркевич утаил денежные средства организации, предназначенные для погашения задолженности, - сообщает портал.
На имущество руководителя был наложен арест, Мазуркевича обязали выплатить штраф в 250 тыс. рублей.
Справка «БВ». ООО «Интертехника» действует с 2013 года, занятое выращиванием зерновых культур. Юрий Мазуркевич - единственный учредитель, ранее он также занимался грузоперевозками, но две компании были признаны недействующими и ликвидированы. В качестве ИП г-н Мазуркевич с 2002 года также занят выращиванием зерновых. Пик выручки «Интертехники» пришелся на 2016 год - 136,7 млн рублей, за 2024 год она составила 2,4 млн рублей, убыток вырос до 9,4 млн рублей.
В разговоре с сайтом «Москва 24» он пояснил, что фасад относится к общему имуществу собственников, поэтому для крепления внешнего блока требуется их согласие. Без протокола общего собрания сосед или управляющая компания могут потребовать снять оборудование через суд.
Для объектов культурного наследия самовольный монтаж может обернуться штрафом от 15 тыс. до 200 тыс. рублей.
По словам Бондаря, поводом для иска также становятся шум выше нормативов и конденсат, попадающий на чужие окна или вещи.
Если фасад остаётся единственным местом установки, эксперт посоветовал получить более 2/3 голосов собственников и оформить протокол.
Ранее россиянам объяснили, что услуга консьержа не входит в минимальный список обязательных услуг по содержанию дома.
Пожизненная рента снова попадает в поле зрения покупателей на фоне дорогой ипотеки и высоких цен на жилье. Такая схема на первый взгляд выглядит как способ приобрести квартиру с дисконтом, но на деле не дает быстрого доступа к жилью и не позволяет заранее рассчитать итоговую стоимость покупки. Для пожилого собственника она тоже рискованна, поскольку уход и выплаты зависят от добросовестности плательщика. Как устроены такие сделки, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Высокие ставки по ипотеке и непростая экономическая ситуация возвращают интерес к нестандартным способам приобретения недвижимости, говорит директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко. За последние пять лет квартиры, по ее оценке, подорожали в 2,5 раза. В Москве медианная цена студий на вторичном рынке уже достигла 7 млн руб., однокомнатных квартир — минимум 12–14 млн руб. Цены на первичном рынке еще выше. По оценкам Росстата, строящееся жилье в Центральной России дороже готового на 90%. При таких вводных часть покупателей начинает рассматривать альтернативные сделки. Например, при которых пожилому собственнику предлагают помощь и уход до конца жизни в обмен на квартиру по цене ниже рыночной.
Интерес к таким сделкам поддерживает и положение самих пожилых собственников, отмечает госпожа Опрышко.
По данным переписи населения 2020–2021 годов, из всех частных домохозяйств, где проживает один человек, 11,8 млн, или более 40%, приходятся на людей старше трудоспособного возраста.
Многие из них нуждаются в помощи, но не всегда могут рассчитывать на поддержку родственников или знакомых, а снижение доходов и рост стоимости ухода подталкивают их к поиску альтернативных решений.
При этом такие сделки остаются узкой и специфической нишей, указывает Светлана Опрышко. По ее словам, лоты, обремененные рентой, появляются на рынке, но в абсолютных цифрах это штучные сделки, составляющие малую долю от общего объема предложения. Чаще всего такие сделки встречаются в крупнейших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где цены на жилье и аренду максимальные.
В открытой экспозиции такие предложения практически не встречаются, подтверждает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Пожилые люди крайне редко размещают информацию о своей недвижимости в открытых источниках и предлагают заключить договор ренты публично. Как правило, такие договоры заключаются с родственниками или соседями либо пожилые собственники обращаются к городским программам, включая столичную «Моссоцгарантию».
Сама схема ближе не к классической покупке квартиры, а к долгосрочному обязательству по содержанию человека, объясняет старший юрисконсульт «Миэль» офиса «На Николоямской» Анастасия Захарова. В ней нет обычной логики купли-продажи, при которой продавец получил деньги и съехал. Человек передает квартиру в обмен на содержание, уход, ежемесячные выплаты и право продолжать жить в ней до конца жизни.
На такие договоры, как правило, идут одинокие пожилые люди, которым некому помочь или родственники которых не участвуют в их жизни, поясняет госпожа Захарова. Нередко речь идет о людях с тяжелыми заболеваниями, инвалидностью или серьезными возрастными изменениями. При этом люди преклонного возраста часто боятся обмана и не готовы искать контрагента через интернет, а объявления чаще размещают потенциальные «няни», а не сами владельцы квартир.
Рента в таких случаях остается закрытой и конфиденциальной историей, считает Анастасия Захарова.
Такие договоры обычно заключаются не с людьми «с улицы», а между знакомыми, родственниками, соседями или помощниками. Вероятность встретить подобные объявления на площадках крайне мала, поэтому полноценной рыночной аналитики по этому направлению фактически нет.
По договору получатель ренты передает плательщику имущество в собственность в обмен на денежные выплаты или содержание, уточняют в «Инком-Недвижимости». Это может быть квартира, загородный дом или земельный участок. Пожизненная рента выплачивается ежемесячно в размере не менее прожиточного минимума, установленного в регионе проживания получателя, а пожизненное содержание с иждивением предполагает питание, уход, жилье, помощь и денежные выплаты на уровне не менее двух прожиточных минимумов.
С экономической точки зрения рента отличается от ипотеки неопределенностью итоговой стоимости, отмечают в «Инком-Недвижимости». При одном сценарии квартиру можно получить с дисконтом, при другом — плательщик ренты рискует переплатить. В отличие от ипотеки, где график платежей и сроки заранее согласованы, рента остается инвестицией с непредсказуемой доходностью.
Главный риск для плательщика ренты связан с неопределенным сроком обязательств, указывает юрист адвокатского бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев. Договор пожизненной ренты привязан к продолжительности жизни получателя, поэтому заранее точно рассчитать общую сумму выплат невозможно. К тому же продолжительность жизни растет. С 2000 года показатель в России вырос с 65 до 74 лет. При этом гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности продолжать выплаты.
Еще один риск для покупателя связан с возможным оспариванием сделки, предупреждает господин Ковалев.
Наследники получателя ренты могут попытаться оспорить договор, если сочтут, что человек был недееспособен, находился в заблуждении, подвергался обману или принуждению. Если размер ренты значительно отличается от рыночной стоимости имущества, суд может признать сделку притворной.
Даже после регистрации права собственности квартира остается обремененной рентой, говорят в «Инком-Недвижимости». Распорядиться ею без согласия получателя ренты невозможно, а при просрочке выплат или претензиях к уходу получатель может требовать расторжения сделки. Плательщику важно сохранять документы, подтверждающие исполнение обязательств, включая чеки, квитанции и расписки.
Для пожилого собственника ключевой риск состоит в зависимости от добросовестности плательщика, отмечает Ярослав Ковалев. Недобросовестный плательщик может задерживать выплаты, экономить на продуктах и лекарствах, некачественно оказывать уход или ухудшать условия проживания. В отдельных случаях договор ренты может быть элементом мошеннической схемы, когда пожилого человека вынуждают подписать документы на невыгодных условиях.
Для получателя ренты рисками могут стать заниженная стоимость передачи квартиры, финансовые трудности у плательщика, психологическое давление, потеря контроля над жилым помещением и смерть самого плательщика, перечисляют в «Инком-Недвижимости». Для пожилого человека такой договор часто становится способом получить необходимый уход и обеспечить себе достойную старость, но при нарушении условий он может столкнуться с серьезными последствиями.
Снизить риски можно только за счет максимально подробного договора, говорит Ярослав Ковалев. В нем нужно четко указать размер ренты или способ ее расчета, сроки и порядок уплаты, способ оплаты, условия индексации, обязанности по уходу, порядок возврата имущества, условия выкупа ренты, штрафы за задержку выплат и механизм контроля за исполнением обязательств. Если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, отдельно следует описать покупку продуктов и лекарств, уборку, помощь по дому и другие услуги.
На практике такие документы могут быть крайне детализированными, отмечает Александра Захарова. Она приводит в пример один из случаев, когда по договору содержания женщины с инвалидностью и прогрессирующим ДЦП обсуждались количество прогулок, частота медицинских осмотров, контроль состояния человека и возможность установки камер в квартире.
Конфликты чаще всего возникают из-за того, что получатель ренты считает уход или содержание ненадлежащими, и такие истории нередко доходят до суда.
Ренту нельзя воспринимать как простую возможность купить квартиру дешевле рынка, подчеркивает госпожа Захарова. Массовым рыночным инструментом такие сделки не становятся из-за закрытости, сложности договора и высокой зависимости от добросовестности сторон, резюмирует эксперт.
