Сегодня в аренду сдаётся почти каждая третья ипотечная квартира, говорят эксперты. При этом банки включают в договоры пункты о согласовании такой аренды и сохраняют за собой право осматривать квартиру в дальнейшем. «АиФ» разбирался, законно ли это.

Супруги из Новосибирска покупают квартиру на вторичном рынке за 5 миллионов рублей. Сумма первоначального взноса – 30% (или 1,5 миллиона рублей), ставка по кредиту – 20%, срок кредитования – 20 лет. Ежемесячный платёж – 60 тысяч рублей. Впрочем, семья сделала в квартире недорогой ремонт и теперь хочет сдавать жильё в аренду за 30 тысяч рублей в месяц, чтобы отбивать половину ежемесячного платежа по ипотеке.

«Некоторое время назад это было в порядке вещей, своего рода бизнес, – вспоминает финтехнолог, бывший исполнительный директор крупного российского банка кандидат экономических наук Денис Гончаров. – Идея простая: мне есть где жить, но хотелось бы иметь источник пассивного дохода в будущем. Расходы по ипотеке если и не отбиваются полностью, то существенно компенсируются платой жильцов. Особенно это актуально было в тот момент, когда по­явилась льготная ипотека».

Снизить риски

В банке, впрочем, супругов предупредили: сдавать квартиру можно только с письменного согласия банка, такой пункт даже прописан в договоре. И об ужесточении правил здесь речь не идёт, вопрос этот не новый – квартира остаётся в залоге до полного погашения кредита, и банк всегда имел законное право контролировать её состояние, указывает директор рынков России и СНГ агентства недвижимости Валерий Тумин.

«Другое дело, что раньше эти положения реже применялись на практике, – добавляет он. – Сейчас ситуация изменилась: рынок ипотеки находится под давлением высоких ставок, доля просрочки за последний год выросла вдвое, а значительная часть заёмщиков изначально покупает жильё именно для сдачи. Банки стараются снизить риски по своему порт­фелю, потому и уточняют условия договоров».

Логику банков здесь вполне можно понять, считает Тумин, ведь арендаторы могут испортить имущество, вызвать пожар или затопить соседей, и всевозможными ограничениями кредитные организации пытаются защитить свой залог.

«По большому счёту, банк волнуют только две вещи, – добавляет Гончаров. – Первое – регулярность платежей. Второе – возможность быстро продать залог по цене, которая в сумме с первоначальным взносом покроет весь долг и набежавшие проценты, если заёмщик допускает длительные просрочки. А если квартира сдаётся посуточно? Это ведь каждый раз новые люди, уследить за которыми иногда не может даже хозяин. Стоимость залога различные чрезвычайные ситуации в квартире, между тем, снижают».

Лучше договориться

Вместе с тем Верховный суд ещё 10 лет назад указал, что произвольно ограничивать использование имущества банки не вправе, обращает внимание юрист Елена Могилевская. В итоге банки пытаются найти золотую середину, стараясь предварительно договориться с клиентом, а не прямо запрещать любую аренду. Кроме того, там понимают, что очень часто регулярность платежей обеспечивается как раз тем, что жильё сдаётся в аренду.

«Гораздо строже банки подходят к сдаче ипотечных квартир с господдержкой, аргументируя это тем, что кредит человеку одобрили для улучшения жилищных условий и проживания, – поясняет адвокат, кандидат юридических наук Александр Зорин. – Пытаться сдать квартиру по-тихому в этом случае точно не стоит, потому что в худшем случае такое может обернуться требованием досрочно погасить ипотеку».

О том, как банки (и, кстати, налоговая) вычисляют арендные квартиры, «АиФ» рассказал специалист по управлению рисками в российском банке Сергей. «В банке и ФНС, например, могут обратить внимание на то, что заёмщику на карту регулярно приходит одна и та же крупная сумма денег, и это вполне может вызвать вопросы, – сообщил он. – Кроме того, некоторые кредитные организации сверяют собственную базу объектов с информацией на сайтах с объявлениями о сдаче квартир. Наконец, сообщить ФНС о таких арендаторах банально могут соседи, участковые или управляющие компании – особенно если между жильцами есть конфликт или квартира сдаётся неофициально. А налоговая, чтобы проверить информацию, вполне может обратиться в банк».

Собственник ипотечной квартиры, кстати, вовсе не обязан говорить квартиранту о том, что жильё он приобрёл в кредит, добавляет Могилев­ская. Этот вопрос лучше с арендодателем обсудить отдельно.

«Перед тем как заключить договор, отдавать деньги и перевозить вещи, попросите у собственника выписку из ЕГРН, где указано, находится квартира в залоге у банка или нет, – советует она. – Впрочем, даже если собственник скрыл эту информацию, для нанимателя это не катастрофа. Просто так выселить человека, который живёт в квартире по договору, не могут. А смена собственника не может автоматически прекратить договор с нанимателем».

Аренда вместо кредита

«По статистике, ипотечных кредитов в последнее время стали выдавать больше – в январе 2026 года банки одобрили займов почти на 430 миллиардов рублей, и это в 3,5 раза больше, чем в январе 2025 года, – говорит гендиректор федеральной риелторской компании Юрий Паршиков. – Однако 60–70% этих кредитов пришлось на семейную ипотеку, условия которой с 1 февраля ужесточили (теперь супруги могут получить только одну квартиру на семью и обязательно должны быть созаёмщиками). Многие просто запрыгнули в последний вагон, и уже в марте спрос на ипотеку может резко упасть. Предпосылки этого уже есть: банки фиксируют кратное снижение консультаций и броней в новостройках. Ипотечный рынок входит в стадию «заморозки» и в среднесрочной перспективе даже может продолжить сокращаться, если в льготных программах не появятся серьёзные изменения.

Всё это снижает доступность жилья, и больше других это чувствуют семьи с небольшими доходами и молодёжь. С их зарплатами кредит по нынешним ставкам просто не одобрят. А жить где-то надо, и поэтому растёт спрос на рынке аренды. Снимать квартиру, конечно, тяжеловато, но выплачивать ипотеку по заоблачным ставкам ещё тяжелее. Если сейчас ещё и начать активно «наводить порядок» с арендой квартир, то ситуация для многих семей окажется и вовсе аховой».

Штрафы и риски

По данным Российской гильдии риелторов, лишь каждый пятый россиянин декларирует прибыль со сдачи квартир. Если в налоговой узнают, что собственник сдаёт жильё неофициально, ему придётся оплатить НДФЛ 13%, а также штрафы и пени. Тех, кто неумышленно уклонялся от уплаты, ждёт штраф 20% от суммы налогов, при наличии умысла он вырастает до 40%. Кроме того, на неуплаченную сумму могут ежедневно начислять пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ (сегодня – 15,5%).

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) дают будущим собственникам возможность напрямую участвовать в строительстве дома и контролировать ключевые решения. Об этом 19 февраля заявил «Известиям» член совета директоров компании «Мераком Девелопмент», учредитель «Мераком Дальний Восток», член Совета МРО «Деловая Россия» Андрей Глушкин.

По его словам, в отличие от классической схемы долевого участия, где покупатель практически не влияет на выбор материалов, подрядчиков и проектных решений, в ЖСК пайщики утверждают сметы и подрядные организации на общем собрании. Они также могут проголосовать за смену генподрядчика в случае срыва сроков или завышения стоимости работ.

«Механизм коллективного управления постепенно интегрируется и в государственные программы. В ряде регионов жилье для военнослужащих и участников специальной военной операции (СВО) строится через ЖСК: государство предоставляет землю и инфраструктуру, а будущие жильцы объединяются в кооператив и контролируют процесс строительства», — рассказал Глушкин.

По его оценке, экономический эффект также является значительным. Предоставление земли без торгов позволяет снизить себестоимость квадратного метра на 30–40%. Это дает возможность участникам кооператива получить жилье по более доступной цене при сохранении контроля над проектом.

Специалист подчеркнул, что риски кооперативной модели в последние годы стали более управляемыми. С января 2026 года члены ЖСК, созданных на базе проблемных долгостроев, приравнены к дольщикам и вправе рассчитывать на денежное возмещение в случае недостроя. Кроме того, кооперативы обязаны раскрывать информацию о движении средств в системе ГИС ЖКХ, что повышает прозрачность финансов.

В то же время участие в кооперативе требует активной позиции пайщиков. Им необходимо утверждать сметы, принимать выполненные работы, определять элементы благоустройства, а после сдачи дома — выбирать управляющую компанию или создавать собственную структуру управления.

Эксперты агрегатора новостроек RedCat 15 февраля рассказали, что по итогам января рынок новостроек Москвы и Московской области продемонстрировал падение спроса на 49% относительно декабря прошлого года, составив всего 7,74 тыс. ДДУ. Наиболее заметное падение спроса произошло в пределах старой границы столицы, где число зарегистрированных сделок снизилось на 52% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13% в сравнении с январем 2025 года.

Государству необходимо отказаться от банковской ипотеки даже с нулевой ставкой и перейти к прямому строительству социального жилья для многодетных семей. Такое мнение в разговоре с сайтом MK.ru выразил председатель наблюдательного совета института демографии, миграции и регионального развития Юрий Крупнов, комментируя инициативу депутатов обнулить ставку для семей с четырьмя детьми.

По словам эксперта, сама инициатива является шагом в правильном направлении, но ее реализация через субсидирование ставок окажется дорогостоящей для федерального бюджета. Крупнов подчеркнул, что стратегическим курсом должно стать строительство жилья государством напрямую, без участия банков. Это позволит уйти от ситуации, когда даже при нулевой ставке государство фактически оплачивает банкам стоимость двух-трех квартир.

«Мы понимаем, что если серьезно решать демографические проблемы, то модельной семьей в России должна стать четырех-, трехдетная семья», - сказал он.

Ранее первый зампред Комитета Госдумы по строительству Владимир Кошелев допустил снижение ставки по ипотеке до нуля процентов для семей с четырьмя детьми. Парламентарий заявил журналистам, что это станет эффективным инструментом демографической политики, а нагрузка на бюджет не будет значительной, поскольку таких семей в стране немного. По его мнению, положительный эффект от дифференциации ставок в зависимости от числа детей подтвержден мировой практикой.

Выяснилось, что каждый пятый россиянин планирует приобрести квартиру в 2026 году, при этом 22 процента рассчитывают купить свое первое жилье, сообщает РИАМО. Согласно исследованию, 21 процент респондентов намерены купить недвижимость для детей, еще 20 процентов — квартиру в доме более высокого класса. В Москве жилье чаще приобретают для детей и в проектах более высокого класса, в Санкт-Петербурге каждый четвертый планирует сделку, причем 34 процента хотят купить первую квартиру. Главными критериями выбора стали благоустройство и архитектура.

Ранее юрист Марьяна Битуева объяснила, как спасти ипотечную квартиру при банкротстве.