8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Президиум Верховного суда РФ под председательством Игоря Краснова утвердил специальный обзор судебной практики, касающийся споров вокруг участков, оборот которых ограничен. Например: береговых полос. Принципиальные моменты: когда часть участка заползает на береговую полосу реки, это повод забрать такой участок из частной собственности. Более того, подать иск могут даже к добросовестному покупателю, кто ничего плохого не делал. Просто взял и купил виллу у воды со своим маленьким заливом.
В одном из примеров, который приводится в обзоре, прокурор потребовал вернуть в государственную собственность участок площадью 1000 кв. м, из которых 148 кв. м проходят по береговой полосе реки. "Береговая полоса реки, ширина которой составляет 20 м, является территорией общедоступной, ограниченной в обороте и предназначенной для свободного доступа граждан, - подчеркивается в обзоре. - Следовательно, любое право частной собственности, зарегистрированное в отношении такой территории, является неправомерно возникшим, поскольку противоречит прямому законодательному запрету".
Как объяснили "РГ" - Неделе юристы, заберут в таком случае не весь участок, а только прибрежную часть. Если остальная часть дачных угодий законна, она останется у человека. Как и была.
Например, как продолжает в том самом примере Верховный суд, оставшаяся в собственности ответчика часть земельного участка соответствует установленным правилам, а его площадь и конфигурация позволяют осуществлять эффективное и рациональное использование в соответствии с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства". Нет претензий ни к земле, ни к дому на нем. А значит, от дачи отрежут только береговую линию. Человеку придется перенести забор. Но он сможет гулять по бывшему своему берегу вместе со всеми.
"При этом довод о добросовестности приобретения не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается", - говорится в обзоре.
К местам общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Это в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары, поясняют юристы. Никто не может приватизировать бульвар. Никому не позволено стать владельцем пляжа.
"Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования, - сказано в обзоре. - Запрет на переход в частную собственность таких земельных участков имеет важное значение и связан с необходимостью обеспечения их общедоступности".
Еще важный момент: убрать забор можно даже в том случае, если данные о границах береговой полосы не внесены в ЕГРН. Если берег не значится в списках Росреестра, это не значит, что он не существует.
Верховный суд привел пример: некий гаражный кооператив поставил забор, который упирается прямо в реку. Пройти по берегу возле гаражей "посторонним" стало невозможно. "Береговая полоса водного объекта общего пользования установлена в силу закона вне зависимости от того, внесены ли конкретные координаты в ЕГРН, и ее следует учитывать при осуществлении какой-либо деятельности, - сказано в документе. - Наличие забора на территории береговой полосы водного объекта общего пользования ограничивает права граждан на общее пользование береговой полосой водного объекта, создает препятствия для свободного прохода граждан к водному объекту и является основанием для его демонтажа".
В апреле, по данным Индекса цен ДОМ.РФ, новое жилье подорожало на 0,47%, в мае - на 0,45%. И даже в июне, когда спрос все же несколько подскочил из-за ожидаемого изменения "Семейной ипотеки", стоимость новостроек подросла всего на 0,48%. Накануне предыдущего "дедлайна" по "Семейной ипотеке", в конце 2025-начале 2026 года, цены росли бодрее - на 1,7% в месяц.
За первое полугодие цены на первичном рынке увеличились на 3,6%, это ниже накопленной инфляции в 4,2%, подчеркивают аналитики ДОМ.РФ. Однако разброс по регионам довольно велик. Так, в Тверской области новостройки с начала года повысились в цене сразу на 17,12%. Выше 10% рост в Курской и Кемеровской областях. В шести регионах цены снизились - например, в Хакасии - на 5,5%, Астраханской области - на 4,8%. В Москве с начала года новое жилье стало дороже на 4,9%, в Подмосковье на 5,7%, в Санкт-Петербурге оно подорожало на 6,6% в Ленинградской области на 7,9%.
Сейчас на рынке - летнее затишье плюс очередной "отдых" от ожидаемых изменений льготных программ (решения отложены до октября). Стали ли застройщики лояльнее к покупателям?
Ситуация на рынке жилья сейчас разнонаправленная: на вторичке дисконты уменьшаются, а в новостройках конкуренция за покупателя с живыми деньгами, наоборот, обостряется, говорит вице-президент "Российской Гильдии Риэлторов" Мария Воронцова.
Вторичка на данный момент выигрывает. Долгое время новостройки были интереснее для покупателей, так как на них распространялась более дешевая льготная ипотека. Но сейчас получить ее стало сложнее - как из-за изменения условий, так и из-за снижения банкам компенсаций из бюджета, банки в ответ на это ужесточили отбор заемщиков. Кроме того, из-за уже двух "дедлайнов" программы в первом полугодии (изменения с февраля и ожидаемые изменения с июля) многие из тех, кто мог претендовать на льготную программу, уже ею воспользовались. Спрос в такие моменты вымывается на несколько месяцев вперед. Цены же на новые квартиры выше, чем на готовые. На этом фоне покупатели заинтересовались вторичкой.
На вторичке больше выбор, ниже цены и чуть проще торговаться, говорит главный аналитик "Циана" Алексей Попов. Средняя цена "квадрата" в новостройках в 20 крупнейших городах в конце июня составляла 206 тыс. руб., что на 10% больше, чем год назад. На вторичке цены за это время выросли на 12% (до 170 тыс. руб.). Такое (когда вторичка дорожает быстрее первички) произошло впервые с 2023 года, подчеркивает Попов.
Спрос на строящееся жилье в Москве за прошедшее полугодие сократился на 33% (по сравнению с тем же периодом 2025 года), а по готовым квартирам, напротив, увеличился на 3%, отмечает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин.
Слабый спрос вынуждает девелоперов аккуратнее индексировать цены и чаще прибегать к скидкам (часто это около 7-8%). Год назад дисконты в новостройках были на уровне 5-6%, отмечает Попов. На вторичке дисконты меньше - лишь 3-4% (год назад было около 5%) и обычно появляются уже на финальном этапе проведения сделки, говорит эксперт.
Застройщики для привлечения клиентов используют не просто скидки, а целый арсенал инструментов, говорит Воронцова. Если покупатель готов оплатить квартиру наличными, дисконт, по словам Воронцовой, может достигать 10-15%. Также популярны различные рассрочки, субсидированные ставки по ипотеке и траншевая ипотека. Застройщики вынуждены изобретать новые маркетинговые ходы и увеличивать скидки за быстрый расчет, чтобы поддержать спрос.
Все застройщики предлагают скидки либо акции для первой покупки, для постоянных клиентов, до такого то числа, жителям региона, участникам СВО, многодетным, беременным и так далее, перечисляет эксперт РГР по рынку новостроек Наталия Колесникова. Скидками можно считать и предложенные формы оплаты (например, сниженный первоначальный взнос), рассрочку, траншевую ипотеку - они предполагают возможность сохранять деньги на депозитах, а значит уменьшать расходы на покупку квартиры.
В Москве средний размер скидок на первичном рынке сейчас составляет 5%, и за год показатель не изменился, говорит Проскурин (в Москве не самая сложная ситуация с продажами). Средний дисконт на квартиры массового сегмента - 12%, в бизнес-классе - 9%, в премиум-классе - 4%. Максимальный же размер дисконта достигает 40% против 60% годом ранее. Впрочем, в обоих случаях речь идет о маркетинговых уловках, подчеркивает Проскурин. Настоящий дисконт практически никогда не превышает 15-20%. Чтобы оценить размер реальной экономии, обязательно нужно сравнивать базовые цены в рассматриваемом проекте с ближайшими комплексами аналогичного класса и формата.
Пока заметный дисконт можно получить только на варианты новых квартир с невысокой ликвидностью: первые и последние этажи, нестандартные планировки и т. д., говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Во второй половине года конкуренция между застройщиками, считает он, усилится на фоне роста нераспроданных остатков. На вторичном же рынке с апреля, когда произошло очередное заметное снижение ключевой ставки и вслед за ним ставок по рыночной ипотеке, цены пошли в рост, говорит эксперт. В некоторых сегментах аналитики фиксируют увеличение на 2-3% в месяц.
На вторичном рынке на фоне стабильной покупательской активности большинство собственников не готовы идти на уступки и предоставлять скидки, говорит Проскурин. К тому же, многие клиенты реализуют имеющееся жилье для приобретения квартиры в новостройке. Крупные скидки на вторичку сейчас предоставляют в основном продавцы, заинтересованные в срочной продаже либо изначально серьезно завысившие стоимость относительно рынка.
В период отпусков спрос падает, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Далее, по его мнению, будет небольшой рост цен на новое жилье, начиная с середины августа и до начала сокращения программы "Семейной ипотеки" 1 октября. "По итогам года мы прогнозируем рост цен в среднем по России на 12-15%", - говорит Диваков.
На вторичном рынке замедления роста цен ждать не приходится, считает Чернокульский. Рынок за последние пару лет заградительных ставок накопил большой нереализованный спрос. Цены на готовое жилье пойдут вверх ближе к осени вместе с общим сезонным повышением активности. Рынок к этому уже готовится: новые объекты, которые выставляются на продажу сейчас, говорит эксперт, нередко предлагаются продавцами уже выше среднерыночных цен, порой на 10-15% к средним ценам по реальным сделкам на аналогичные объекты.
Количество застройщиков в Саратовской области всего за несколько лет сократилось в 2 раза. Сейчас на жилищном рынке в регионе работают всего 19 компаний, это худший результат в ПФО. Для сравнения, в Пензе действуют - и неплохо живут - сразу 75 застройщиков, в Самаре - 164.
А потому плачевный результат Саратовской области в федеральном рейтинге доступности жилья от РИА «Рейтинг», выглядит абсолютно предсказуемым. Средняя стоимость квартиры площадью 60 кв. метров в регионе на май этого года составляла 5,1 млн рублей. Семье саратовцев понадобится минимум 4,9 лет, чтобы накопить такую сумму. Год назад срок накоплений составлял 4,6 лет.
Среди причин такого положения дел называют и снижение доходов населения, и рост цен на стройматериалы, который толкает вверх стоимость жилья. В той же Самарской области копить на квартиру придется в течение 4,7 лет и средняя цена жилья выше, порядка 6,1 млн за 60 кв.метров.
Но в саратовской статистике отражается еще один печальный факт: в регионе практически некому строить. Последние данные Единого реестра застройщиков показывают, что на саратовском рынке жилья осталось всего 19 компаний. Их число падает последние 7 лет. В 2020 году в Саратовской области насчитывалось 30 застройщиков, в 2019 их было 39. При таких темпах в пору говорить о вымирании отрасли.
Для сравнения, в той же Самарской области с ее более дорогим и менее доступным жильем в этой сфере трудится 164 компании. В Пензенской области их 75, Кировской - 69. Саратовская область по числу строительных компаний, занятых возведением жилья, в считанные годы оказалась буквально на дне.
Единственная компания, у которой объемы текущего строительства превышают 100 тысяч кв.метров, это энгельсская СК «Новый век». В работе у нее 152,9 тысячи кв.метров. У второго застройщика на сегодняшний день, «Кронверка», возводится 91,7 тысячи. Остальные компании до этих цифр не дотягивают, больше половины списка не доходит и до 10 тысяч жилых квадратов.
Со вводом дела хуже. Сейчас доступны данные с января по май 2026 года. По данным Саратовстата, за первый квартал 2026 года в регионе введена 1 тысяча кв. метров многоквартирных домов. В сравнении с соседями по Поволжью, это капля в море. Ульяновская область за этот же срок ввела 71 тысячу кв. метров, Оренбургская - 75 тысяч.
Общий объем ввода жилья в Саратовской области с января по май этого года - 165,5 тысячи кв. метров или 1206 домов. Однако 1205 из них - частные. В данной статистике учтен только один многоэтажный дом, не трудно догадаться, что это скандальная элитная многоэтажка «СЗ Юнист Групп» у Горпарка.
В Едином реестре застройщиков значится два жилых дома, введенных в Саратове в 2026 году, второй - у ГК «Кронверк». Скорее всего, разрешение на ввод этот застройщик получил в июне. Для региона эти цифры — исторический минимум.
Если говорить о разрешениях на строительство, то за 5 месяцев этого года их выдано 17. Больше половины — социальное жилье. Управление капстроительства Саратовской области получило добро на 10 мини-домов для сирот в Балаково. Из частных проектов остались только 5 многоквартирных домов в Энгельсе - 4 дома ООО СЗ «Дубль Л-Риэлт» плюс дом ООО СЗ «Матис». Саратов может добавить к этому перечню только 2 таунхауса в Новосоколовогорском поселке, строить их разрешили физлицу.
На фоне других регионов это выглядит не просто бедно, это фактически руины строительной отрасли. Напрашивается резонный вопрос: чем саратовский минстрой будет отчитываться перед Москвой по итогам 2026 года, откуда возьмутся квадратные метры? Государственных заказчиков-застройщиков с их социальным жильем явно не хватит на приличные цифры. Разве что опять выезжать за счет частного сектора. Именно на нем Саратовская область год от года выдерживает общий объем ввода на уровне 1 млн кв.метров.
Причина тотального сжатия числа застройщиков и многоквартирных домов в регионе прозрачна. Ни в одной другой области, помимо Саратовской, нет таких драконовских норм по строительству соцобъектов. Там, где руководство других регионов добивается финансирования новых школ, детсадов и поликлиник за счет федеральных средств, саратовские чиновники все переложили на застройщиков. Тратя на это собственные деньги, участники рынка вынуждены поднимать цены на жилье, что для небогатого региона очень чувствительно. Результат закономерен: проекты новых домов и жилкомплексов урезаны до минимума, застройщики уходят в соседние регионы, где работать комфортнее и никто руки не выкручивает. При этом, выбив из строителей с 2023 года обязанность возводить соцобъекты, сами власти, похоже, ничего не выиграли. Застройщики уже видят, как возведенные ими школы и лечебные учреждения месяцами стоят пустыми. Для них не то что штат не найден, здания порой даже на баланс не удосуживаются принять.
Социальное жилье тоже имеет свои подводные камни. Берутся за него или прикормленные властями партстроители, фавориты закупочных процедур, никогда не скучающие без свежих контрактов даже при низком качестве работ, или коммерческие фирмы, столкнувшиеся с нехваткой средств. Но и те, и другие вынуждены играть по навязанным им правилам: выходить на стройплощадку до подписания контракта, порой даже до объявления тендера, соглашаться на драконовские сроки сдачи объекта. Печальным итогом такой спешки становятся штрафы, суды и претензии контрольно-надзорных органов. Крайними в таких случаях практически всегда оказываются застройщики, с которых могут истребовать едва ли не всю сумму, полученную за уже построенный и сданный дом. Печальный пример - «Саратовоблжилстрой».
Что же в сухом остатке: за 3 года с момента принятия новых правил застройки, перекладывающих все обязанности по соцобъектам на участников рынка, от строительной отрасли в Саратовской области остались рожки да ножки. Еще год-другой такой жизни, и минстрою для его отчетов останется только частный сектор, госструктуры да фавориты-партстроители. Вроде «ПДПстроя», которому разрешили застройку сразу 5 участков, или родственников аффилированного госдепу Андрею Воробьеву «Межрегионстроя». С них никаких школ с поликлиниками не требуют. Но и отдача в виде новых жилых метров статистику вряд ли спасет.
Некоторые россияне теряют жильё, становясь жертвами кредиторов, которые действуют по одной и той же схеме. Частное лицо даёт в долг и прописывает кабальные условия: высокие проценты, неустойка за каждый день просрочки, имущество в качестве залога или отступного. Как только нарушается регулярный график платежей, долг растёт в прогрессии, а затем квартира или дача по суду уходит кредитору. RT поговорил с двумя семьями, которые стали жертвами этой схемы и попытались отстоять свои права.
Долги на 97 млн рублей и выселение из квартиры — вот что грозило 16-летней дочери участника СВО, погибшего на фронте и оставившего ей свои обязательства. В 2019 году Александр Крылов взял у Веры М. 3,3 млн рублей в кредит на кабальных условиях (24% годовых, неустойка в размере 1% от суммы неисполненных обязательств за каждый день просрочки). Крылов хотел развивать свой бизнес, но ничего не получилось. И начались просрочки по платежам.
«Он взял в долг тайком от меня, потому что понимал, что я была бы против, — вспоминает вдова бойца Ольга Куринная. — Рассказал, что хотел открыть своё дело, но банки ему отказали, потому что была не очень хорошая кредитная история. В итоге он искал в интернете, у кого занять. Нашёл Станислава М. и его мать Веру, подписал договор. Когда бизнес у мужа закрылся, он перестал платить. Начались суды».
Ольга рассказала RT, что в 2023 году кредитор требовал уже 97 млн рублей (из них почти 90,5 млн — задолженность по неуплате неустоек). Вскоре Александр подписал контракт с Минобороны. После гибели Крылова в зоне СВО в 2025-м все его долги унаследовала дочь. Началась череда судов, в итоге требования были снижены до 11,5 млн, и суд решил, что эту сумму покроет квартира, которая была единственным жильём дочери и вдовы фронтовика. Разбирательства длились больше года, последним на данный момент стало рассмотрение апелляции в Мособлсуде.
«На днях мы получили решение. Наш адвокат всё изучила и сказала, что это наша победа! Мы больше ничего не должны, — делится с RT Ольга Куринная. — Всё равно есть страх, что Вера М. и её сын Станислав подадут кассацию. У них есть ещё три месяца на это. Но я надеюсь, что они не будут этого делать и мы наконец можем выдохнуть».
Как пояснила RT адвокат семьи Дарья Колотова, суд постановил, что Вера М. занимается предпринимательской деятельностью, хотя выдаёт кредиты как частное лицо.
«Она устанавливает высокие проценты по кредитам, систематически извлекает прибыль и действительно выселяет граждан, — говорит юрист. — При этом Вера М. не зарегистрирована как предприниматель, что является нарушением. Суд обозначил характер её деятельности. Более того, апелляционная инстанция указала на чрезвычайно важный момент — социальную несправедливость. В своей практике я вижу эту формулировку впервые и считаю её очень правильной, ведь абсолютно несправедливо вешать такой огромный долг на несовершеннолетнего ребёнка, потерявшего отца на фронте. И тем более нельзя лишать девочку единственного жилья».
Так как суд решил, что деятельность Веры М. — это предпринимательство, в этой ситуации применим федеральный закон об освобождении от обязательств по кредитам и займам погибших участников СВО, пояснила Дарья Колотова. По её словам, их долги считаются погашенными.
«Это был очень тяжёлый период для нашей семьи, — говорит Ольга Куринная. — Дочка сначала хорошо держалась, но похороны совпали с экзаменами в девятом классе, потом суды... Она стала бояться ходить в школу: травли не было, но всё равно её то и дело расспрашивали, а это лишний раз напоминало... Мы перевелись на домашнее обучение. Сейчас раз в неделю она ходит к психологу. Следующий учебный год она будет заниматься уже в другой школе. Я, конечно, рада, что мы отбились. Но сколько ещё семей должны деньги? Сколько ещё может быть выселено?»
В аналогичных обстоятельствах оказалась 63-летняя Елена Тряпельникова. Она более 40 лет работает фельдшером-лаборантом в московской больнице. В 2022 году Елена начала получать сообщения в одном из мессенджеров от некой Надежды, которая просила деньги то на нужды храма, то для детского дома. «Сначала там были мелкие просьбы, а потом уже пошли вопросы про то, сколько денег есть на счёте. Мама ответила тогда, что у неё 200 399 рублей», — говорит дочь Тряпельниковой Наталья.
После этого Елена продолжила переводить деньги на якобы благотворительные цели, а когда их не хватило на очередную просьбу Надежды, попыталась взять кредит. Однако, по словам дочери, в силу возраста ей было отказано. Тогда с Еленой неожиданно связался Денис К., который представился брокером и пообещал помочь с оформлением займа (кредитные брокеры — посредники между заёмщиками и кредиторами, получающие определённый процент за работу). Он порекомендовал Тряпельниковой брать кредиты и тут же возвращать их, чтобы создать «красивую кредитную историю».
«Где-то год бабушка брала деньги и возвращала их примерно через месяц, — вспоминает внук Елены Данила Шлюков. — Когда ей нужно было закрыть большой кредит на семь с лишним миллионов, она попросила меня поехать с ней в банк: волновалась, что сумма большая. Туда же приехал и брокер. Кредит бабушка погасила, потом ей пришло уведомление в личном кабинете, что она больше ничего не должна».
Через несколько месяцев Тряпельниковой опять позвонил Денис К. и попросил о встрече, чтобы дооформить документы. Вместе с ним был Станислав М. По словам Елены, он сказал, что долг 7 млн так и не погашен, и попросил подписать новые документы (это были залоговые обязательства). Уверял, что всё это номинально. Потом были ещё встречи и подписания каких-то бумаг.
По словам Натальи, 22 августа 2024 года у её бабушки в Сергиевом Посаде случился инсульт. Семье понадобились деньги на уход и реабилитацию, поэтому было решено продать квартиру бабушки: «Начали готовить документы и обнаружили, что квартира в залоге у некоего Равиля Т. Я брату говорю: «Давай дачный участок проверим». Он потом звонит мне в шоке: «Наташа, ты не поверишь: дача тоже! А квартира в Москве вообще у какой-то Веры М.».
RT связался с 39-летним Равилем Т. — залогодержателем по договору, который подписала с ним 7 мая 2024 года Елена Тряпельникова. Тем же днём датирован документ, что она берёт в долг 2,5 млн рублей и обязуется за 12 месяцев вернуть их на счёт ИП, зарегистрированного на Равиля Т., или наличными. В противном случае её квартира в Сергиевом Посаде переходит Равилю Т. Второй заём, 1,2 млн рублей, также оформлен 7 мая, и по нему в залоге прописаны земельный участок и дачный дом Елены. Залогодержатель — тот же Равиль Т.
В разговоре с RT предприниматель отрицал факт знакомства с Еленой Тряпельниковой. Он сказал, что «ни с кем он не судится», а затем добавил: «Ну а кто виноват в этой ситуации? Она хочет, чтобы вы осветили, что она бедная-несчастная: набрала денег и не хочет отдавать? И все виноваты, кроме неё? Берёшь чужие деньги, а отдаёшь свои».
Сейчас семья может лишиться квартиры в Москве, где прописаны Елена Тряпельникова, дочь Наталья и трое несовершеннолетних внуков, а также собственности в Сергиевом Посаде. Чтобы сохранить жильё, Тряпельниковы подали иски в суд.
«Они уже начали переоформление квартиры на каких-то третьих лиц: оказалось, мама уже успела подписать доверенность на Станислава М. и ещё одного мужчину, — говорит Наталья. — Но мы смогли пресечь их действия, после чего нам поступил звонок от Станислава М.: «Какого чёрта вы туда сунулись? Мы всё равно квартиру заберём». Наш адвокат пытался с ним поговорить, на что Станислав заявил, что вообще мою маму в глаза не видел и что он помогал вернуть деньги своей матери — Вере М.».
В итоге Елена Тряпельникова оказалась должна почти 19 млн рублей: основной долг, две неустойки и проценты. Всё имущество должно перейти к Вере М. и другим лицам. Пока продолжаются тяжбы, долг растёт на десятки тысяч рублей в день.
Семья Тряпельниковой уже проиграла несколько судов, в возбуждении уголовного дела им отказали, как и в проведении психолого-психиатрической экспертизы, которая могла бы показать, что женщина не понимала значения своих действий во время подписания залоговых обязательств. «Нам пришло постановление о возбуждении исполнительного производства и об обращении взыскания на участок и дачный дом, — говорит дочь Елены. — Всё жильё мамы выставлено на торги. Мы обратились в прокуратуру и надеемся на помощь».
«Мама всегда относилась к людям с доверием, — вздыхает Наталья. — Когда я её спросила, как всё это произошло, она ответила: «Я не понимаю, всё как в тумане». Она рассказала, что люди, которые сопровождали её во время оформления кредитов, общались с ней «по-доброму», говорили, чтобы она не волновалась, якобы ей не придётся ничего платить, а всё это нужно для улучшения кредитной истории. А когда я спросила: «Зачем?» — она ответила: «Мне писали, что так надо сделать».