03.06.2025
news
Покупку жилья за наличку хотят запретить

Госдума разрабатывает законопроект, который установит вето на проведение сделок с жильем за наличные деньги. Разбираемся, в чем плюсы и минусы новации и как она может повлиять на рынок.

Соответствующий закон могут принять уже до конца этого года, говорят авторы правовой новации. Согласно документу, максимальная сумма, которую можно будет заплатить наличными при покупке жилья, составит один миллион рублей. Если сумма сделки превышает этот лимит (что характерно для львиной доли жилой недвижимости в России), то необходимо будет использовать банковские переводы или другие электронные сервисы.

Обосновывая актуальность инициативы, которая, к слову, обсуждается профессиональным сообществом достаточно давно, в Госдуме ссылаются на зарубежный опыт. Посыл депутатов следующий: в большинстве стран купить недвижимость за кеш невозможно, а Россия должна следовать мировым тенденциям. Однако главная задумка – сделать механизм купли-продажи жилья более прозрачным и безопасным. Чтобы граждане не смогли увильнуть от уплаты налогов, а аферисты – отнять жилье по фальшивой расписке о получении денег.

Пользователи соцсетей уже устроили бурную дискуссию по теме. Предложение госдумцев сравнивают с другими резонансными «запретительными» идеями – например, использования для новорожденных имен, не утвержденных государством, или продажи алкоголя по выходным. В целом очередное табу граждан предсказуемо не радует.

Эксперты рынка недвижимости более сдержанны в оценках, хотя мнения о новой инициативе имеют самые разные. Одни считают идею разумной и полезной для рынка и покупателей, в то время как другие опасаются, что новый механизм замедлит проведение сделок, а мошенники все равно своего не упустят. Самые интересные комментарии мы решили опубликовать без купюр – так сказать, для полноты картины.

Петербург вошел в тройку регионов – лидеров по объему выдачи наличных. В 2024 году городские банки и банкоматы выдали 4,01 трлн рублей, сообщает «Деловой Петербург». Первое и второе места заняли Москва и Подмосковье.

Анастасия Рощина, начальник юридического отдела строительной компании «СК10»:

– Первый плюс инициативы – ограничение сделок с наличными денежными средствами обеспечивает «прозрачность» доходов граждан и юридических лиц. Второй – защита интересов граждан в сделках между физическими лицами. В рамках 214-ФЗ как таковой «борьбы с мошенничеством» быть не может, так как расчеты осуществляются посредством эскроу-счетов и для застройщика форма расчета всегда является безналичной даже по договору купли-продажи (после ввода объекта долевого строительства). Но наличный расчет особенно популярен между физлицами: он позволяет скрыть действительную стоимость объекта недвижимости, чтобы продавец мог избежать уплаты НДФЛ.

Опасность такого вида расчета в том, что можно не получить денежные средства частично или полностью: их могут украсть, положить не всю сумму, заменить поддельными купюрами. Другой риск – после расчета продавец не напишет заявление в Росреестр о прекращении права собственности и о переходе права собственности. Зачастую сделки с наличными осуществляются в отношении социально незащищенных слоев населения (например, пожилые или ограниченно дееспособные люди) с целью наживы со стороны мошенников.

Минусов у этой инициативы мы не видим. Что касается ситуации на рынке в целом, то для застройщиков существенных изменений не предполагается. Для граждан сделки с недвижимостью станут прозрачнее и безопаснее. А государство сможет эффективнее отслеживать оборот денежных средств, связанных с куплей-продажей недвижимости и контролировать своевременность и размер уплаченных налогов.

Михаил Юсубов, директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem:

– Планируемое введение мер прежде всего направлено на обеспечение безопасности участников рынка и уменьшение количества мошеннических действий в сделках с недвижимостью. Законопроект адаптирует действующие нормы для социально уязвимых групп – пожилых людей, жителей отдаленных регионов и других, которые часто становятся мишенью преступников.

В условиях продвинутой банковской системы и обилия опций электронных расчетов законопроект позволит вытеснить устаревшие формы расчетов, которые не обеспечивают надлежащую безопасность участников сделки. Подобные ограничения совершения расчетов с использованием наличных денег уже давно успешно интегрированы в мировую практику и действуют в Германии, Канаде, США, Израиле и других странах.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

– Инициатива представляется вполне обоснованной. Она направлена на повышение прозрачности операций и снижение количества мошенничеств на вторичном рынке. Ведь передача наличных практически не фиксируется, а в случае обмана вернуть деньги бывает невозможно. Безналичные формы расчетов, напротив, позволяют зафиксировать факт оплаты, получить банковское подтверждение и использовать его в суде. Это снижает риски для обеих сторон, особенно при использовании аккредитивов или сервисов безопасных расчетов.

Если говорить о влиянии на рынок, то возможен локальный и краткосрочный спад спроса со стороны тех покупателей, кто по своим причинам не хочет или не может использовать банковские инструменты. Однако таких клиентов становится все меньше, особенно в крупных городах, где подавляющее большинство сделок проходит в безналичном формате. Фактически рынок сам постепенно уходит от наличных под давлением рисков и требований безопасности. Поэтому ожидаемый эффект на спрос будет ограниченным и временным.

По разным оценкам, сегодня 10–15% сделок с жилой недвижимостью проходит с участием наличных. Именно в этом сегменте чаще всего возникают спорные и криминальные ситуации – от подмены купюр до двойных продаж и афер с подложными документами.

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat:

– Подчеркну, что законопроект не запрещает оплату наличными как таковую, речь идет о запрете сделок на сумму более миллиона рублей с оплатой именно бумажными деньгами, с передачей из рук в руки или через ячейку. Если покупатели хотят платить наличными через банковские сервисы (перевод, система быстрых платежей и другое), то такие сделки не попадают под запрет.

Явные плюсы инициативы – в снижении рисков для всех участников сделок, повышении прозрачности рынка и искоренении мошеннических схем, в том числе связанных с уходом от налогов. На самом деле уже сейчас городах с активным рынком недвижимости доля сделок с бумажными деньгами не превышает 10%, а в городах-миллионниках вообще стремится к нулю. Если мы говорим о полностью законных сделках, то наличные расчеты могут сохранять актуальность для небольших, удаленных населенных пунктов, где возможности населения в использовании банковских сервисов ограничены. Чтобы избежать отрицательной реакции рынка, стоит подумать о введении адаптационного периода, чтобы участники привыкли к изменениям и перешли на другие схемы взаиморасчетов.

Григорий Ашихмин, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры»:

– Безналичный расчет через банки действительно минимизирует риски мошенничества, подделки денег, упрощает налоговый контроль и позволяет перевести процесс купли-продажи в цифровую плоскость. Однако у этой меры есть и очевидные минусы. В России все еще велик процент граждан, хранящих сбережения наличными – по привычке или в силу недоверия к банкам. Перевод крупных сумм на счета может повлечь блокировки, проверки, задержки сделки, а иногда и потерю денег. Возрастет нагрузка на банки и расходы сторон (комиссии, обслуживание счетов, юридическое сопровождение), что увеличит стоимость сделки на 0,5–3%.

На этом фоне возрастет спрос на услуги агентств недвижимости, которые имеют в штате мощные юридические службы. При этом возрастут риски в случаях сотрудничества с частными маклерами – безналичные сделки сложнее и требуют юридической точности, а потому может вырасти процент развалившихся сделок, а также махинаций со стороны непрофессиональных участников рынка. Возможно также временное торможение рынка: часть клиентов отложит сделки или будет искать обходные пути. При этом серый рынок вряд ли уменьшится: если стороны хотят скрыть часть суммы, они сделают это за пределами договора, независимо от формы расчета.

Идея безналичных сделок сама по себе здравая, но требует плавного внедрения – с переходным периодом, четкими инструкциями, защитой добросовестных участников и снижением бюрократической нагрузки. Иначе рынок получит не стимул к развитию, а новый барьер.

Андрей Садо, управляющий партнер АН Penny Lane Realty:

– Вводимые ограничения мошенников не остановят. Внесение средств на безналичный счет не защитит людей от преступников, которые заставляют потом их эти деньги со счетов снимать и отдавать.

Между тем все расчеты, которые происходят за наличные средства, в любом случае проверяются в банке, происходит пересчет купюр, поэтому никаких причин для отказа от сделок за наличные нет. Обоснованием для такого запрета может служить потенциальное взимание банком комиссии за проведение операций, что приводит к увеличению суммы сделки. Однако размер комиссии, как правило, незначителен: аренда ячейки стоит от 12 тыс. до 15 тыс. рублей, проведение электронных транзакций (выпуск аккредитива или использование системы безопасных расчетов) – также не слишком дорогая опция.

Запрет на проведение сделок за наличные не окажет существенного влияния на рынок. Граждане всегда находят способы подтверждения происхождения денег: например, используется договор займа между физлицами, где не требуется подтверждение источника дохода займодавца. На мой взгляд, лучше бы Госдума рассмотрела возможность принятия закона, регулирующего лицензирование риелторской деятельности. Это позволит защитить граждан от действий недобросовестных агентов и других лиц, занимающихся незаконной деятельностью в сфере недвижимости.

Еще один важный момент. Запрет на проведение сделок за наличные может быть признан не соответствующим Конституции РФ. Россияне вправе самостоятельно выбирать способ расчетов, включая передачу денег напрямую контрагенту либо посредством составления долговых расписок. А введение посредника между сторонами сделки (в данном случае в виде кредитной организации) противоречит законодательству, которое предусматривает возможность заключения договоров между физическими и юридическими лицами без участия третьих лиц.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

– Ожидаемое ограничение наличных расчетов при покупке недвижимости – не просто техническая мера, а системная попытка очистить рынок от темных денег и усилить контроль государства над крупными финансовыми потоками. Зачем это нужно? Недвижимость давно используется как способ легализации средств сомнительного происхождения. Наличный расчет не оставляет следов и не фиксируется в банковской системе. Безнал – это цифровой след. А цифровой след – это контроль.

Почему именно сейчас? Формально квартира может быть продана за 1 млн рублей, а фактически – передается еще 10 млн наличными. Для государства это упущенные налоги, для системы – отсутствие прозрачности, для участника сделки – риск.

Поможет ли это на практике? Увы, нет. Проблема занижения стоимости в договоре – это не про способ передачи денег, а про желание минимизировать налоги. Инициатива с безналом эту проблему не решит, наоборот, может только усугубить. Так, покупатели не всегда хотят показывать полную сумму сделки, особенно если источник происхождения средств не совсем прозрачен – из-за страха блокировок или отказа банка в операции. А продавцы, которые привыкли работать с серой частью сделки, продолжат делать то же самое: часть суммы пойдет по договору, остальное – на руки. В итоге получается не легализация рынка, а еще больший уход в тень. Люди не перестанут использовать наличные, а просто будут делать это «тише».

Что тогда делать? Если цель – вывести рынок в белую, необходимо менять модель налогообложения. Например, использовать практику других стран, где при любой сделке (неважно, покупка или продажа) стороны платят фиксированную пошлину – 1–2% от полной стоимости объекта. Это просто, прозрачно и не стимулирует скрывать реальную цену. А дальше можно поэтапно повышать ставку. Но сначала дать рынку привыкнуть к честной модели.

Запрет на наличные расчеты – инструмент, но не решение. Рынок умеет адаптироваться и обходить меры. А вот четкая, простая и справедливая система налогообложения – это уже мотивация показывать реальную цену. В конце концов, белая сделка – это не обязанность, а безопасность. Но пока она ощущается как наказание, массового перехода в безнал не произойдет.

03.06.2025
news
Чтобы не хитрили. Управляющие компании по-новому отчитаются перед жителями

Единая форма отчетности для организаций, обслуживающих многоквартирные дома, поможет жильцам понять, за что они платят, рассказал эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», учредитель юридической компании «Жилищный вопрос» Андрей Фролов.

Госдума приняла законопроект, который меняет форму отчетности управляющих компаний, ТСЖ и жилищных кооперативов перед потребителями, напомнил эксперт. Сейчас Жилищный кодекс предусматривает обязанность управляющих организаций предоставлять такие отчеты, но не указывает форму. В итоге размещаемая в открытых источниках информация о работе УК часто не позволяет объективно понять ни стоимость, ни характер, ни качество работ по каждому конкретному дому.

Но теперь «управляйкам» придется давать отчет по установленной форме.

«Единая форма отчетности поможет избежать излишней креативности со стороны управляющих компаний, которые иногда могут пытаться не раскрывать реальную ситуацию, — объясняет собеседник. — Думаю, это правильно. Единая форма позволит всем отчитываться системно и одинаково. Пока в практике встречаются как хорошие отчеты от многих управляющих организаций и товариществ собственников жилья, даже без введения данного законопроекта, так и попытки скрыть реальную ситуацию».

Чего ждать после изменений собственникам жилья? Во-первых, это позволит жильцам многоквартирных домов более четко понимать, какие работы были выполнены УК, какие средства были потрачены и какие результаты достигнуты. Во-вторых, уменьшится коррупционный флер, который часто витает над «управляйками». Теперь они будут вынуждены предоставлять достоверные данные. И, наконец, ожидается, что организации будут качественней выполнять свою работу, ведь теперь ее будет проще контролировать жильцам.

03.06.2025
news
8 мошеннических схем при покупке дачи, о которых стоит знать

На рынке загородной недвижимости обман встречается чуть реже, чем в городском сегменте. Это связано с тем, что объем сделок на этом рынке меньше, такие объекты реализуются медленнее, а цикл продажи значительно длиннее. Для злоумышленников это невыгодно: их схемы требуют быстрого оборота и минимального времени на взаимодействие с владельцами. В то же время на загородном рынке стоит учесть больше нюансов перед выходом на сделку.

Вместе с экспертами рассказываем, как избежать обмана при покупке дачи.

 

Земельные ограничения

 

Случается, что недобросовестные продавцы реализуют землю с ограничениями по использованию, о которых покупатель может не знать. По словам руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль» Татьяны Ананьевой, среди них:

- земли сельхозназначения с разрешением только для аграрных целей;

- участки с видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйства (ЛПХ), где возведение жилья невозможно без смены категории или вида разрешенного использования (ВРИ).

«Мошенники показывают красивые презентации: якобы будущий коттеджный поселок, на месте уже намечены дороги, рядом идут работы. Люди верят в перспективу, не консультируются с экспертами и покупают участки, где впоследствии невозможно получить разрешение на строительство. Все возведенные постройки могут быть признаны незаконными и подлежать сносу», — говорит Ананьева.

Для того чтобы защитить себя перед покупкой, запросите у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы убедиться, что такие ограничения отсутствуют, рекомендует судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, общественный деятель Илья Васильчук.

 

Подделка документов собственника

 

Другой распространенный способ мошенничества — продажа дачи лицом, не являющимся ее законным собственником. Мошенники могут использовать поддельные документы или действовать по фальшивым доверенностям.

Если продажа осуществляется по доверенности, необходимо проверить ее подлинность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, говорит адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости Наталья Шалуба. По ее словам, в сервисе можно убедиться, что доверенность не отозвана и действительно существует.

Также необходимо внимательно осмотреть паспорт на предмет подделок. Обратите внимание на качество бумаги, наличие водяных знаков, целостность ламината и соответствие фотографии владельцу, рекомендует Наталья Шалуба. Она уточнила, что проверить действительность паспорта можно на портале госуслуг.

 

Незаконная перепланировка

 

Продажа объектов с незаконной перепланировкой и другими техническими недостатками также является распространенной схемой обмана на загородном рынке. «Бум в малоэтажном строительстве привел к резкому ухудшению качества возводимых домов, сейчас часто продаются дома со строительными недостатками, самовольными изменениями, нарушающими нормы строительства и пожарной безопасности. Впоследствии покупатель вынужден узаконивать изменения самостоятельно, что влечет дополнительные расходы и риски потери собственности», — рассказал Илья Васильчук.

Для защиты от подобных махинаций необходимо провести осмотр технического состояния здания, проверить соответствие проектно-разрешительной документации требованиям законодательства или заказать заключение независимого строительного эксперта, рекомендует юрист.

 

Сделка с пенсионером

 

Часто используется схема, когда владельцем дачного участка является пожилой человек или лицо с психическими или когнитивными нарушениями, говорят эксперты. «Сделка может быть совершена без надлежащей проверки дееспособности продавца. Впоследствии родственники, узнав о продаже, обращаются в суд и добиваются признания сделки недействительной на основании недееспособности или ограниченной дееспособности продавца», — говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Для того чтобы избежать подобной ситуации Татьяна Ананьева рекомендует:

- проверить возраст и состояние продавца. Если у покупателя возникают сомнения в адекватности поведения владельца, необходимо проявить особую осмотрительность;

- запросить справку от психиатра или медико-социальной экспертизы (при наличии оснований для сомнений). Такая проверка особенно актуальна, если продавец пожилой или ранее проходил лечение;

- уточнить наличие опекунов или попечителей. Если лицо состоит на учете или признано недееспособным / ограниченно дееспособным, сделку может совершать только законный представитель с разрешения органов опеки;

- проверить историю судебных дел. Бывает полезно посмотреть, не было ли уже споров по данному объекту или владельцу.

Стоит отметить, что даже если сделка будет признана недействительной, вернуть деньги от недобросовестного продавца, возможно, не получится, особенно если деньги были выданы наличными, а счета продавца пусты, резюмирует Елена Мищенко.

 

Сделка под давлением

 

На рынке появилось большое количество продавцов, которые под психологическим контролем телефонных мошенников продают принадлежащую им недвижимость, говорят юристы. «Мы их зовем «Агенты 007» или «Бабушки 007». В дальнейшем со ссылкой на ст. 177, 178, 179 ГК РФ они пытаются признавать такие сделки недействительными. И, как показывает судебное дело с певицей Ларисой Долиной, суды зачастую возвращают недвижимость таким продавцам», — рассказал судебный юрист Илья Васильчук.

Для защиты от таких ситуаций стоит проверять, как давно продается дом. Если он в продаже более двух месяцев и его цена не ниже средней по рынку, то, скорее всего, продавец под контролем мошенников не находится, говорит Васильчук. Однако если возникли хоть малейшие подозрения, чтобы защитить себя, юрист рекомендовал просить присутствовать на сделке одного из близких родственников продавца (родство которого можете проверить по документам).

 

Заниженная стоимость

 

Еще один вариант мошеннической схемы — обман при сделке с заниженной стоимостью. «Продавца убеждают подписать договор на небольшую сумму, обещая передать оставшуюся часть позже — якобы для сокрытия дохода или из-за статуса покупателя. Стороны встречаются у нотариуса, заключается сделка, в договоре указывается минимальная цена и факт того, что средства еще не переданы. После перехода права собственности покупатель предлагает написать расписку о получении всей суммы. Пока продавец пишет, злоумышленник уходит с распиской и исчезает. Вместо обещанных денег — лишь символическая сумма, указанная в договоре. Вернуть участок или аннулировать сделку уже невозможно», — говорит Татьяна Ананьева.

Для того чтобы не стать жертвой подобной схемы, всегда следует тщательно проверять документы, обращаться к юристам и консультироваться с опытными агентами, рекомендует эксперт компании «Миэль».

 

Сокрытие проектов

 

Некоторые ограничения могут быть не указаны в ЕГРН и носить проектируемый характер. Например, планируемая реконструкция газопровода или строительство дороги могут повлиять на участок в будущем, отметила Наталья Шалуба. Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, она посоветовала:

- обратить внимание на инженерные сети и инфраструктуру вокруг участка. Планируемые работы могут расширить охранные зоны, которые затронут ваш участок;

- проверить градостроительные планы и схемы территориального планирования. В Московской области для этого можно воспользоваться Региональной геоинформационной системой. Этот сервис позволяет получить информацию о планируемых объектах и ограничениях.

 

Подмена дома или участка

 

Случается, что мошенники используют правовой пробел: у загородных домов часто нет официально присвоенного адреса. «Они показывают красивый дом — например, на одной стороне улицы, но по документам продают расположенный рядом заброшенный участок с полуразрушенным строением. Иногда «показ» организуется через краткосрочную аренду настоящего жилья. Покупатель уверен, что приобретает современное здание, а на деле получает совсем иной объект. Часто с поддельными бумагами, оформленными через фиктивные судебные решения», — говорит Ананьева.

То же самое при покупке земли. «Продавец показывает вам один земельный участок, но в договоре будет указан кадастровый номер другого. Для защиты от подобных схем перед заключением договора воспользуйтесь услугой кадастрового инженера «вынос точек в натуре». Так вы сможете перенести местоположение земельного участка из ЕГРН на поверхность земли и убедиться, что вам продают именно тот земельный участок, который показывали», — отметил Васильчук.

03.06.2025
news
В Госдуме придумали, что делать с нераспроданными остатками квартир в новостройках

В Госдуме предложили выкупать у девелоперов нераспроданные квартиры в новостройках и передавать их на реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья. По данным Forbes, прорабатывать эту инициативу парламентарии будут совместно со специалистами из Минстроя РФ.

По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, данная мера поможет девелоперам — она позволит снизить текущую кредитную нагрузку, которая усиливается из-за уменьшения спроса и роста ставок по кредитам. Спикер считает, что выкуп квартир в первую очередь будет актуален для застройщиков экономичного жилья в регионах, особенно в комплексных проектах.

Руководитель центра управления недвижимостью «Курмачёвы» Артём Курмачёв считает, что инициатива на данный момент нереализуема, и выкуп остатков у застройщиков для передачи переселенцам не будет осуществляться в ближайшем будущем.

«Во-первых, это дополнительная нагрузка на бюджет. Во-вторых, государству неинтересно выкупать и регистрировать недвижимость на своё имя. В-третьих, у него есть неликвидное имущество, которое реализуется через торги. И из-за этого на государство ложится бремя содержания и обслуживания уже имеющихся площадей как жилого, так и нежилого назначения», — пояснил специалист.

Артём Курмачёв предполагает, что государство не заинтересовано увеличивать этот пласт, наращивая и без того немалую финансовую нагрузку.

«Но механизм подобного выкупа жилья будет обсуждаться и модернизироваться. Возможно, государство предложит девелоперам преференции, которые по своей ценности будут перекрывать ожидания от возможной продажи застоявшейся недвижимости за деньги», — добавил он.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв считает: если экономическая целесообразность данной инициативы будет доказана, введение этого решения поможет застройщикам пережить трудные времена.

«Однако есть вопросы. Важно точно определить параметры выбора застройщика, у которого покупать жильё, чтобы поддержка не оказалась слишком адресной. Также надо понимать, что нераспроданные остатки — это, как правило, большие площади и неликвидные планировочные решения. Отсюда напрашивается вопрос формирования квартирного банка для переселенцев по остаточному признаку», — подчеркнул спикер.

Кроме того, по словам Евгения Ткачёва, нераспроданное жильё на сегодняшний день стоит выше рынка.

«Разница между ценой на старте продаж и ценой в доме на сдаче достигает порядка 30% и более. И не совсем ясно, ускорит ли получение самого жилья переселенцами введение этого механизма. На первый взгляд, инициатива неплохая, но надо разобраться с деталями», — резюмировал Евгений Ткачёв.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
8(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!