21.06.2022
news
Эскроу-счета: чаще дороже, но всегда надежнее. Но к новой схеме есть вопросы

Эскроу-счета остаются главным защитным механизмом для покупателей в нынешних условиях. По крайней мере, к минимуму сведены главные риски - остановка строек и пропажа вложенных в покупку жилья денег. Правда, открытой остается крайне важная для Москвы проблема: в случае разорения банка клиентам вернут не более 10 млн рублей. Но для столицы это смешная сумма. Пока же остается надеяться, что такого не случится.

Напомним, что механизм проектного финансирования вводился для защиты покупателей от недобросовестных застройщиков. Покупая квартиры, клиенты вносят деньги на эскроу-счета в банках, где они и хранятся. Девелоперы получают к ним доступ только после окончания строительства дома. А стройки финансируют банки, предоставляя компаниям кредиты. И за три года (с июля 2019-го), по мнению экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», такой механизм себя оправдал.

 

Риски минимальны, но граждане недоверчивы

 

Фактически уровень рисков для покупателей близится к нулю, потому что так или иначе дом дольщиков будет достроен, а в противном случае они получат возврат средств с эскроу-счетов, поясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос». «Недостроенный дом – это теперь крайне маловероятный сценарий», - заключает эксперт.

«В Москве, насколько знаю, пока не было прецедентов признания проблемными проектов, реализуемых через эскроу-счета», - дополняет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine).

А Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, все-таки вспоминает о единичных случаях возврата денег, но причиной этому был пересмотр концепции проектов, проблемными они не были признаны.

Эскроу-счета – действительно наиболее надежная схема для покупателей строящегося жилья. Однако, как показало недавнее онлайн-голосование от IRN.RU, люди не очень ей доверяют. Почти 40% ответивших считают, что эскроу-счета не защитят их от денежных потерь. И надо сказать, что кое-какие основания для этого имеются.

Представим ситуацию, что объект достроить невозможно, и дольщику через два года деньги вернули. Но за это время и цены на недвижимость выросли, и инфляция постаралась, а значит, возвращенной суммы уже будет недостаточно для покупки аналогичного жилья, - это признают сами эксперты.

Другая проблема заключается в том, что сумма страхового возмещения дольщику в случае разорения банка ограничена 10 млн рублей (даже если человек вкладывал больше). В Москве 10 млн – это цена скромной однокомнатной квартиры или студии. А что делать незадачливому покупателю «трешки», который лишится больше части заплаченной суммы?

Нельзя сказать, что «наверху» об этой проблеме не знают. Как недавно пояснили «Российской газете» в Минстрое, ведомство пока не получало предложений по увеличению лимита средств, застрахованных на эскроу-счетах. Но готово изучить их и сформировать свою позицию. Остается на это надеяться, а также на то, что никакой банк не рухнет (хотя в наше время исключать самые фантастические сценарии нельзя).

Покупателям, задумывающимся о приобретении жилья, также стоит иметь в виду, что до конца 2022 года были отменены штрафы для застройщиков за задержку сроков сдачи дома. Это связано с тем, сроки могут задерживаться не по вине компаний, а, например, из-за удлинения логистических маршрутов, замены поставщиков и прочих обстоятельств.

 

Защита для застройщиков

 

Система проектного финансирования от разного рода «сюрпризов» защищает не только покупателей, но и самих девелоперов. Поскольку деньги на стройку они получают от банков, а не от покупателей, то напрямую не зависят от продаж. Стоит вспомнить, что во время пандемии, когда покупатели ушли на карантин, застройщики все равно были «при деньгах», им было на что строить. Видимо, так было и в этот раз, когда в апреле-мае покупатели на время исчезли с рынка. И как отмечает Роман Родионцев (Est-a-Tet), после продолжительных майских выходных на рынок начали выходить новые проекты и новые объёмы жилья в уже строящихся комплексах – см. «В мае в Москве внутри МКАД стартовали продажи в 35 новостройках и апартаментах».

По оценке наших комментаторов, сегодня проектное финансирование помогает застройщикам справляться с внешними шоками и не прерывать стройку, сохранять темпы и соблюдать сроки строительства.

Но проблемы, конечно же, тоже есть. Так, с точки зрения Дмитрия Железнова («Кортрос»), застройщики попали в сильную зависимость от банков и вообще конъюнктуры в финансовой сфере. «Теперь политика ЦБ определяет ближайшие и долгосрочные перспективы девелоперских проектов, - говорит эксперт. - Дорогой кредит – высокие издержи, низкая активность застройщиков. В первом квартале мы это наблюдали: к примеру, у «Сбера» на 30% снизился спрос на проектное финансирование со стороны застройщиков».

В пресс-службе ГК «Инград» подтверждают, что банки при рассмотрении кредитов более консервативно смотрят на цены и особенно темпы продаж, применяют повышенные коэффициенты при расчете себестоимости.

Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») также считает основным риском для застройщиков слишком высокие проценты по проектному финансированию или даже отказ в открытии кредитной линии. Такая проблема особенно остро встает у небольших компаний.

На положение застройщиков, пусть и опосредованно, влияет спрос. «Если приток денежных средств на эскроу-счетах будет слабым, то стоимость заемного финансирования для застройщиков становится больше планируемой, - объясняет Дмитрий Железнов. - Эффективная ставка по кредиту для девелопера значительно снижается или даже обнуляется, когда продажи идут хорошо. Соответственно, если клиентов будет мало, то проценты нужно возмещать по максимальной ставке».

Впрочем, ставка по проектному финансированию следует за ключевой. Напомним, что в марте Центробанк повысил ее до 20% годовых. А застройщикам государство стало субсидировать ставку до 15% годовых, что позволило им продержаться в самый острый период кризиса. Затем регулятор последовательно опускал ключевую ставку и «догнал» ее до 9,5%. И теперь, по мнению Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», правительству придется пересматривать параметры субсидирования проектного финансирования. Минстрой действительно анонсировал новую программу поддержки застройщиков, но пока не уточнил деталей.

 

Раскрывать или нет

 

Есть еще одна тема, связанная с эскроу-счетами, которая обсуждается несколько лет. Застройщики просят все-таки дать им доступ к деньгам граждан, но дозировано и поэтапно, после завершения определенной фазы строительства. И не всем подряд, а только тем, кто зарекомендовал себя как надежный застройщик (не нарушал сроки строительства, имеет стабильное финансовое положение).

Власти же не соглашаются, единственный вариант, который они готовы обсуждать – раскрытие эскроу-счетов на той стадии, когда дом построен, но не закончено благоустройство. Но такой подход не устраивает застройщиков.

Когда дом уже построен, экономический эффект такой меры будет значительно меньше, но при этом придется вносить поправки во множество законов, менять регламенты и системы риск-менеджмента банков, комментируют в пресс-службе ГК «Инград». В этом случае предпочтительней смотрится использование уже существующей схемы с кредитом под будущую прибыль, но с субсидируемой ставкой.

Как видим, в системе проектного финансирования ещё есть, над чем работать. Других вариантов ни для застройщиков, ни для покупателей не предусмотрено, и эскроу-счета уже решительно потеснили старые договоры долевого строительства.

 

Эскроу-счета «захватывают» рынок

 

Сейчас на рынке новостроек наблюдается существенный перевес в пользу проектов, возводимых и продающихся по схеме эскроу-счетов. По данным «Дом.рф», которые приводит Надежда Коркка, («Метриум»), в Москве с использованием эскроу-счетов реализовывались 83,3% (320 из 384) от общего числа проектов, на которые получены разрешения на строительство. Год назад их доля составляла 65,2%.

Роман Родионцев (Est-a-Tet) дает раскладку по московскому региону: в границах «старой» Москвы с использованием эскроу-счетов реализуется примерно 75% от общего объёма предложения, представленного в экспозиции. По старой схеме ДДУ продается 13% жилья. В Новой Москве эти цифры составляют 84% и 10%, в Московской области - 66% и 21% соответственно.

 

Цены серьезные

 

По информации Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», средневзвешенная цена квадратного метра предложения, которое реализуется по эскроу-счетам в Москве, составляет в квартирах – 388,7 тыс. руб., в апартаментах – 431,1 тыс. руб.

По данным Est-a-Tet, в Новой Москве этот показатель – 222,8 тыс. руб./кв. м (по старой схеме ДДУ – 232,5 тыс. руб./кв. м). В Московской области цена в проектах с эскроу – 170,2 тыс. руб./кв. м, (по старой схеме – 154,0 тыс. руб./кв. м). В старой Москве квартиры по старой схеме продаются по 359,3 тыс. рублей в среднем.

 

Что продают по эксроу-счетам

 

В Москве компания «Кортрос» реализует два проекта с использованием эскроу-счетов – Headliner, iLove, а в Московской области – ЖК «Равновесие». Это комплексы бизнес-класса, и стоимость квартир в них варьируется от 5,2 млн до 84,7 млн рублей.

Проекты ГК «Инград» расположены в различных локациях Московского региона. Цены на квартиры в проектах редевелопмента ЖК RiverSky и ЖК Foriver в исторической части Москвы на Симоновской набережной начинаются от 21,8 млн и 20,7 млн рублей соответственно. В ЖК TopHills в стиле жилых зданий Нью-Йорка 30-х годов на Нагорной – от 14,9 млн руб., в ЖК «Филатов Луг» в Новой Москве – от 7,9 млн рублей, в ЖК Vesna (Апрелевка) – от 5,2 млн рублей.

В проекте «Любовь и голуби» от «СМУ-6 Инвестиции» в Западном Дегунино минимальный бюджет покупки апартамента-студии – 9 млн рублей (24,2 кв. м), квартиры студии - от 10,5 млн рублей.

В апарт-комплексе Clementine в Бибирево стоимость апартамента-студии начинается от 4,5 млн рублей (19,1 кв. м), однокомнатного апартамента – от 7,3 млн рублей (35,3 кв. м).

Также стоит обратить внимание на проекты компании А101 в Новой Москве – ЖК «Скандинавия» (от 7,1 млн) «Южные Сады» (от 6,7 млн), «Прокшино» (от 7 млн), «Испанские кварталы» (от 6,9 млн руб.), и в Южном Бутово – ЖК «Белые ночи» (от 8,2 млн руб.).

В компании Est-a-Tet среди проектов, реализующихся с использованием эскроу-счетов, называют ЖК «Метрополия» (от 8,5 млн), «Настоящее» (от 21 млн), City Bay (от 9 млн), Will Towers (от 12,9), B’aires (от 9,7 млн.), «Селигер Сити» (от 11,8 млн), «Цветочные поляны» (Новая Москва от 4,6 млн), «Равновесие» (МО от 5,1 млн), «Новая Щербинка» (МО, от 4,6 млн руб.), комплекс апартаментов Slava (от 17,3 млн) и ЖК «Клубный город на реке Primavera» (от 16 млн руб.).

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

21.06.2022
news
Банки начали выдавать ипотеку под 7%. Оживет ли рынок недвижимости

Сбербанк и ВТБ начали прием заявок на льготную ипотеку по ставке 7% после предложения Путина

Президент России Владимир Путин на ПМЭФ объявил о снижении ставки по льготной ипотеке до 7% годовых. Банки уже начали принимать заявки на жилищные кредиты с новой ставкой и предрекают резкое увеличение спроса на подобные займы. Девелоперы и эксперты рынка дают более осторожные прогнозы, и не исключают, что стоимость жилья продолжит медленно снижаться.

 

Ипотечная ставка упала

 

В ходе выступления на 25-м Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) президент России Владимир Путин предложил снизить ставку по программе льготной ипотеки до 7%. Ранее этот показатель был на уровне 9%.

«Считаю возможным еще раз снизить ставку по льготной ипотеке. Теперь до 7%», — заявил Путин.

Он отметил, что cрок действия программы льготной ипотеки после снижения ставки сохранится до конца года.

Правительство подняло ставку на льготную ипотеку с 7% до 12% после того, как Центробанк повысил ключевую ставку до 20% в конце февраля. Затем было принято решение снизить ставку до 9%. Сейчас ключевая ставка находится на уровне 9,5%, однако в ЦБ не исключают дальнейшего снижения.

 

Что думают банки

 

Российские банки быстро отреагировали на предложение президента. Первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев заявил, что кредитная организация с 17 июня начала предварительный прием заявок по программе льготной ипотеки на новостройки под 7%. Принимать заявки по госипотеке на новых условиях также начал ВТБ.

«Снижение ставки до 7% — позитивный сигнал всему рынку, который повлияет и на выполнение национальных целей по вводу нового жилья.

Еще со времен пандемии самой «народной» из государственных программ поддержки стала льготная ипотека. Она выступает ориентиром для всего жилищного сектора. Сегодня можно говорить о грядущем восстановлении спроса на льготные жилищные кредиты как минимум вдвое», — заявил глава ВТБ Андрей Костин в кулуарах ПМЭФ.

С ним согласился заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов. Он назвал понижение ипотечной ставки очень выгодным предложением.

«Абсолют Банк» начал принимать заявки на ипотеку под 7%. Снижение ставки позволит увеличить доступный лимит кредита и сократит размер ежемесячного платежа. То есть, если раньше клиент не мог оформить кредит на сумму, необходимую для покупки желаемого объекта, то, благодаря снижению стоимости заемных средств, он сможет оформить ипотеку на большую сумму», — отметил Павлов.

Он добавил, что сейчас подходит к концу действие повышенных ставок по депозитам. В «Абсолют Банке» ожидают, что часть средств россиян будет направлена на покупку недвижимости.

«Возможность получить ипотеку по ставке значительно ниже уровня инфляции может дополнительно простимулировать инвестиционный спрос на квартиры. Клиенты, которые сомневались или откладывали покупку, получат дополнительный импульс для оформления ипотеки с целью улучшения жилищных условий», — резюмировал Павлов.

 

Повысится ли спрос

 

Снижение ставок по льготной ипотеке существенно расширит возможности тех, кто хочет улучшить жилищные условия за счет сокращения среднего размера ипотечного платежа на 15-20%. Это также открывает дополнительные возможности для развития комбинированных программ, в которых льготная ипотека сочетается с субсидиями от девелоперов, подчеркнул в беседе с «Газетой.Ru» директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

«Эффект от новых условий предоставления льготной ипотеки станет заметен в течение примерно двух-трех месяцев после старта новых условий. Однако заметных ценовых колебаний ждать не стоит — новые условия можно считать гарантией устойчивого развития отрасли и условием выравнивания покупательской активности на рынке», — заявил Цветов.

Аналитики из Knight Frank Russia в разговоре с «Газетой.Ru» также указали, что ожидать мгновенного увеличения спроса на покупку недвижимости после снижения льготной ставки не стоит. На восстановление рынка уйдет несколько месяцев.

«Вероятнее всего, во втором полугодии спрос начнет восстанавливаться, основной рост количества сделок в сравнении с апрелем-маем 2022 года будет отмечаться в сегменте массового жилья. Спрос, несомненно, вырастет, но, возможно, не в той мере, как это произошло в 2020–2021 годах, когда количество сделок превышало все рекорды», — подчеркнула региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова.

Кратному увеличению роста на покупку нового жилья помешает неопределенная экономическая ситуация в стране, которая ударила по реальным доходам населения. В итоге часть россиян сейчас предпочитает сохранять денежные средства, а покупка квартиры для них представляется рискованным шагом, резюмировала она.

 

Что будет с ценами

 

По словам руководителя аналитического отдела «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, бурного всплеска на рынке недвижимости после снижения ставки не ожидается. Снижение благосостояния граждан, скорее всего, не позволит застройщикам резко поднять цены, как это было в прошлом году.

«Большая часть населения не может приобрести жилье из-за чрезмерной стоимости, также у людей отсутствует уверенность в возможности выплачивать ипотеку в перспективе. На наш взгляд, цены будут очень медленно снижаться. Правда, чтобы рынок заметно среагировал на текущий спрос, должно пройти более года», — предположил Таганов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка отметила, что единственной причиной возможного повышения цен на жилье могут стать издержки застройщиков.

«Пока не принят механизм сдерживания стоимости материалов, у многих девелоперов нарушились производственные и логистические цепочки с иностранными партнерами. Для некоторой продукции — лифты, климатические системы — не существует сопоставимых по качеству и надежности российских альтернатив», — пояснила Коркка.

Именно этот фактор может ускорить стоимость квадратного метра жилья, считает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин.

«Цены на вторичном рынке за последние два года уже выросли на 30-40%. Сейчас средняя ставка на вторичке — в районе 11,3%. Это — не очень привлекательная планка.

Без снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье, которое не подпадает под льготную госпрограмму, позитивный эффект от снижения льготной ставки будет ограниченным. На первичке цены будут расти, но не так быстро. Однако ускорить повышение расценок на новостройки способно увеличение себестоимости строительства, которая только за последний год выросла на 30%», — отметил он.

С ним согласился ипотечный брокер Дмитрий Ракута. По его словам, сейчас в Москве стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем 250 тыс. руб. В ближайшие месяцы цены на первичном рынке недвижимости могут вырасти на 10-15%, заключил он.

21.06.2022
news
Покупка недостроенного дома: оформляем документы

В предыдущей статье о недостроях мы рассказывали, как проверять такие дома перед покупкой. Однако найти хороший объект — это только половина дела. Не менее важно правильно оформить все документы. Из этой статьи вы узнаете, как получить ипотеку на недостроенный дом, оформить право собственности и страховку на него.

 

Место недостроев в законодательстве

 

Согласно ГК РФ, недостроенный загородный дом относится к недвижимым вещам, как и готовые здания, но при этом имеет статус объекта незавершенного строительства.

Чтобы стать его законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продавать, сдавать в аренду, дарить), необходимо поставить недострой на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. На обе процедуры подается единое заявление.

ВАЖНО

Регистрация права собственности на недостроенный дом возможна на основании ч. 2 ст. 14 ФЗ N 218-ФЗ. Процедура регистрации подробно описана в разделе 2. А вот прописаться в недострое до его ввода в эксплуатацию нельзя.

Чтобы регистрация состоялась, потребуется собрать следующие документы:

- заявление о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет;

- технический план здания, в который входит разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС;

- правоустанавливающие документы на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).

ВАЖНО

Подготовка технического плана — работа кадастрового инженера. В случае недостроя в нем обязательно нужно указать основные характеристики объекта (их проектируемое значение) и степень его готовности в процентах.

По итогу вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер и сведения о правах. Напомним, с января 2017 года постановка на кадастровый учет, возникновение и переход права собственности на объект недвижимости подтверждаются именно выпиской из ЕГРН.

 

Кредит на покупку недостроенного дома

 

Ипотека на объекты незавершенного строительства выдается так же, как и в любом другом случае — после стандартной процедуры согласования. При этом основным условием будет наличие зарегистрированного права собственности на покупаемый дом. Иногда банки могут потребовать предоставить в качестве залога какую-то другую недвижимость, уже введенную в эксплуатацию, или участок, на котором стоит недострой.

ВАЖНО

А вот материнский капитал для покупки недостроенного дома использовать не получится. В соответствии со ст. 7 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» маткапитал можно использовать только для улучшения жилищных условий, то есть на покупку жилого помещения. А недостроенный загородный дом, будучи объектом незавершенного строительства, таковым не является.

Впрочем, если покупатель купит недострой за собственные деньги, то в дальнейшем он сможет потратить маткапитал на реконструкцию.

Программа «Сельская ипотека» подходит для недостроенных домов только если продавцом объекта является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а сам дом соответствует требованиям постановления правительства № 1567.

Дом должен быть:

- пригоден для постоянного проживания (это решают органы местного самоуправления, которые должны оформить специальный акт);

- оснащен централизованными или автономными инженерными системами (электро-, водо-, газоснабжение).

 

Налогообложение

 

Недостроенный дом входит в число объектов, за которые физлица должны платить налог на имущество (подпункт 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). Поэтому он должен быть зарегистрирован и иметь установленную кадастровую стоимость, напоминает эксперт по налогам Татьяна Макурова.

«Но часто люди не регистрируют даже достроенные дома, чтобы избежать ежегодных имущественных налогов. В результате они рискуют столкнуться с необходимостью выплачивать значительные суммы при последующей продаже, поскольку дом для этого все равно придется регистрировать. При этом срок владения в данном случае будет отсчитываться с даты регистрации собственности, что позволит продать объект без налога. Таким образом, попытка сэкономить несколько тысяч рублей ежегодных выплат оборачивается сотнями тысяч, а иногда и миллионами рублей налога при продаже», — комментирует эксперт.

 

Страхование

 

Страхование недостроенного дома — тоже специфическая тема. Циан.Журналу об этом рассказал Михаил Черных, заместитель директора департамента андеррайтинга и перестрахования компании «Абсолют Страхование».

Застраховать можно только объекты, которые соответствуют определенным требованиям:

- должно быть получено разрешение на их строительство, то есть нужно иметь подтверждение, что это законная постройка;

- здание должно быть построено не менее чем на 80%. Обычно это подразумевает полностью возведенные конструктивные элементы: фундамент, стены, перекрытия, крышу. При этом оконные и дверные проемы должны быть надежно закрыты;

- многие страховщики требуют, чтобы на участке обязательно был забор;

- право собственности на дом должно быть зарегистрировано в Росреестре. При его отсутствии страховщик, скорее всего, откажет в заключении договора.

И все же каждый недостроенный объект страховая компания рассматривает в индивидуальном порядке, принимая решение о возможности работать с ним на основе своих внутренних нормативов.

Говоря о цене страховки для недостроя, Михаил Черных напоминает, что застраховать можно только конструктивные элементы здания. Таким образом, стоимость полиса для готового и недостроенного дома будет отличаться незначительно.

Страховка недостроенного дома может стоить на 10–20% дороже лишь с учетом последующего проведения на объекте строительных и ремонтных работ. В среднем по рынку тариф на подобные объекты колеблется в диапазоне 0,2–0,6%.

21.06.2022
news
Три новых правила дарения квартиры по решениям судов

В сделках с жилыми помещениями, как правило, присутствует множество нюансов и подводных камней. При этом участникам сделки далеко не всегда удается решить самостоятельно возникшие проблемы и приходится обращаться в суд.

В сегодняшней публикации рассмотрим три новых правила дарения квартиры, опираясь на ряд недавних решений Верховного суда РФ.

 

1. Отмена брачного договора не должна влиять на дарение недвижимости

 

Супруги выкупили 2/3 квартиры, а спустя несколько лет заключили брачный договор, согласно которому эта доля переходила в личную собственность мужа.

А еще через некоторое время произошел развод — и жена подала иск о признании брачного договора недействительным, объяснив, что под психологическим давлением она подписала его на крайне невыгодных для себя условиях.

Началась долгая судебная тяжба, а в это время супруг, все еще будучи законным собственником, подписал договор дарения 2/3 квартиры со своим родственником.

В итоге суд признал брачный договор недействительным — и бывшая жена потребовала у родственника свою часть квартиры.

Однако Верховный суд РФ указал, что доля квартиры была подарена титульным собственником по его воле (на момент сделки брачный договор был действителен).

Поэтому новый собственник не обязан возвращать свою долю в квартире. Бывшая жена должна решать вопрос о компенсации стоимости своей доли с бывшим мужем (ВС РФ, определение № 78-КГ22-5-КЗ).

 

2. Дарение признается действительным, даже если до регистрации в ЕГРН даритель скончался

 

Семейная пара много лет ухаживала за одиноким пожилым мужчиной. В феврале 2018 года тот в знак благодарности подписал договор дарения своей квартиры в их пользу.

Но завершить процедуру переоформления недвижимости не удалось: даритель попал в больницу и не смог подать документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к одаряемому.

А в ноябре его не стало. И поскольку он все еще числился собственником квартиры по ЕГРН, а наследников у него не было, на квартиру стала претендовать муниципальная администрация, ссылаясь на правило о выморочном имуществе.

Спор о том, кому принадлежит жилое помещение, дошел до Верховного суда РФ — и он встал на сторону одаряемых.

По мнению высшей инстанции, отсутствие государственной регистрации в ЕГРН не влечет недействительность самой сделки.

Если договор содержит все существенные условия, подписан и исполнен (квартира передана одаряемому), то суд может вынести решение о регистрации права собственности (по аналогии с теми ситуациями, когда продавец недвижимости уклоняется от регистрации сделки).

В результате квартира досталась одаряемым (ВС РФ, определение № 41-КГ21-17-К4).

 

3. Нельзя выселить постоянного жильца, специально передарив квартиру

 

Бабушка подарила своей внучке квартиру, но с условием, что в ней будет постоянно проживать она и ее сын (отец той самой внучки). Когда бабушки не стало, у внучки с отцом произошел конфликт, и она потребовала освободить ее законную жилплощадь.

Получив отказ, она стала добиваться выселения отца через суд. Но поскольку договор дарения содержал условие о сохранении за отцом права пользоваться жильем, суд отказал ей в иске.

Тогда она заключила новый договор дарения со своим родственником — и тот, став новым собственником квартиры, также потребовал в суде выселить члена семьи прежнего собственника.

По закону переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает все права на нее для членов семьи предыдущего собственника (ст. 292 ГК РФ).

Однако в данной ситуации суд первой инстанции усмотрел признаки мнимой сделки: получив отказ по своему иску, внучка вскоре передарила квартиру родственнику, который тут же подал аналогичный иск о выселении.

Верховный суд РФ поддержал эту позицию и не позволил выселить постоянного жильца из квартиры (ВС РФ, определение № 18-КГПР21-99-К4).

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!