8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В беседе с NEWS.ru эксперт уточнила, что процесс требует быстрых и чётких действий. Для подачи заявления в арбитражный суд необходимо собрать ключевые документы: договор долевого участия или жилищно-строительного кооператива, а также все платёжные документы, акты сверки и переписку с застройщиком.
По словам юриста, на подачу ходатайства закон отводит строго ограниченный срок — два месяца с момента официальной публикации сообщения о банкротстве. Пропуск этого срока, предупредила Бондаренко, отодвинет гражданина в конец очереди на выплаты.
«Первыми деньги получают те, кто вложился в уже построенные дома. Если объект не достроен, вы тоже в реестре, но выплаты могут растянуться на годы», — отметила она.
Юрист добавила, что, если дом сдан, но документов нет, необходимо запросить выписку из ЕГРН. Кроме того, в таких случаях она посоветовала обращаться в прокуратуру и Росреестр.
«Главный совет: не ждите, пока стройка встанет окончательно. Как только появились первые признаки проблем, сразу фиксируйте всё в письменном виде», — заключила Бондаренко.
Ранее пенсионерам раскрыли, что делать в случае получения налога на имущество.
Функционирование сферы ЖКХ и работа управляющих компаний в сегменте многоквартирных домов — едва ли не самая активно обсуждаемая сегодня недвижимая тема, и предложения по донастройке того или иного ее аспекта сыпятся как из рога изобилия. «В середине весны 2026 года неожиданно родилось сразу несколько важных инициатив в сфере ЖКХ — от цифрового взыскания долгов до возможного появления новых строк в платежках и сокращения сроков отключения горячей воды. Минстрой уже тестирует систему, при которой долги могут уходить в суд практически без участия жильца, а уведомления — приходить только в «Госуслуги». В Госдуме обсуждают идею объединить оплату услуг сантехников и электриков с коммунальными платежами, а Общественная палата предлагает сократить летние отключения горячей воды до нескольких дней. Эксперты предупреждают: при общей собираемости платежей почти 98% общий долг населения все равно достигает примерно 1,5 трлн рублей, а значит, давление на систему будет только расти. При этом цифровизация может ускорить взыскание, но сократить время на защиту прав граждан», — отмечает «Московский комсомолец».
Кворум для повторного собрания собственников квартир в МКД предлагают снизить. Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», сейчас необходимый кворум повторного общего собрания собственников (ОСС) составляет 50%, но идет обсуждение его снижения до 25%. Причина проста до слез: сложно обеспечить необходимую явку. Впрочем, урезанный кворум будет достаточен не для всех вопросов, поднятых на ОСС, а только для выбора управляющей организации, содержания дома и его текущего ремонта, облагораживания придомовой территории, перепланировок, использования общего имущества дома.
Эксперты считают, что у предложенной инициативы есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, принимать решения станет проще и быстрее. С другой — участвовать в определении этих решений будет лишь малая часть собственников, что может открыть дорогу в том числе рейдерским захватам.
Минстрой поддерживает модель единых региональных управляющих компаний. По мнению замминистра строительства и ЖКХ РФ Алексея Ересько, укрупнение управляющих организаций способно повысить эффективность их работы. В связи с этим предлагается расширить практику создания единых региональных управляющих компаний для обслуживания МКД. В настоящее время закон предусматривает возможность создания муниципальных управляющих организаций. В Минстрое считают, что, если расширить механизм на уровень регионов, это повысит управляемость отрасли и качество обслуживания многоквартирных домов.
В то же время ведомство пересмотрело минимальные лицензионные требования к УК. В проекте правительственного постановления «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 года № 1110» значатся требования куда менее жесткие, чем предлагавшиеся раньше. Как отмечают «Законы стройки», из нового варианта убрали требование иметь в штате инженера, в том числе разбирающегося в ИИ, исключили требование иметь офис УК в том же городе, где находятся обслуживаемые МКД (это облегчит работу областным УК), сняли требование иметь в собственности определенную технику (ее разрешили брать в аренду). Также разрешено не иметь в штате всех необходимых работников — их можно привлекать по договорам подряда. Предполагается, что подобное смягчение позволит УК более гибко настраивать процессы управления многоквартирными домами.
Предложения о пересмотре ряда правил и норм, ныне действующих в отношении УК, звучали и на круглом столе «Чего мы ждем от ЖКХ? Рынок или плановая экономика», состоявшемся в рамках Российской строительной недели — 2026. Инициатором проведения круглого стола стал Альянс сервисных управляющих компаний — новое объединение профессионалов (УК «Голос. Комфорт», г. Челябинск; УК «Азбука», г. Киров; УК «Территория комфорта», г. Казань), ставящее целью вместе с властью, экспертами и бизнесом найти работающие механизмы, которые позволят ЖКХ превратиться в современную, прозрачную, эффективную сферу рыночной экономики.
Вот лишь несколько фрагментов беседы Бизнес ФМ с представителями альянса, посвященной тому, какие вопросы они считают наиболее острыми на сегодняшний день, почему, по их мнению, Минстрой ищет варианты, Госдума старается соблюсти интересы жителей, бизнес пытается выживать и развиваться, но есть ощущение, что даже успешное решение ряда текущих проблем не даст системного сдвига, и что конкретно надо сделать для того, чтобы этот сдвиг все-таки случился.
«Рынок сегодня — это парадокс. С одной стороны, есть десятки тысяч управляющих компаний, с другой — конкуренции как таковой нет. Дом очень редко меняет УК. Для сравнения: банк мы меняем каждые три-пять лет, сотового оператора — еще чаще. В ЖКХ же люди застревают в отношениях с УК, а УК — в отношениях с жителями, и выйти из этих отношений сложно обеим сторонам. Что соответствует сегодняшним реалиям? Технологии. Ряд УК уже автоматизировали учет, прием заявок, расчеты, есть приложения, чат-боты, цифровые паспорта домов. Это дает возможность сделать сервис быстрым и прозрачным. Что не соответствует? Почти все остальное. Система выборов УК — не выбор (когда одна кандидатура в бюллетене). Цены на содержание утверждают люди, которые не понимают себестоимости. Налоги растут, а тарифы остаются на уровне пяти-семилетней давности. В итоге добросовестные УК работают в убыток, а недобросовестные выживают за счет экономии на качестве. И чаще рынок отбирает не лучших, а тех, кто умеет «приспосабливаться».
***
«Проблема не в том, что жители не хотят чего-то или ленятся. Проблема в том, что сегодня у них нет реального выбора. На собрании собственников — один кандидат и три графы: «за», «против», «воздержался». Это как если бы на выборах президента была одна фамилия. Если вы голосуете «против» — вы не выбираете альтернативу, вы просто говорите «нет». А дальше дом либо остается с той же УК (договор автоматически продлевается), либо попадает в муниципальную управляющую организацию, которая вообще ни за что не отвечает. Поэтому мы предлагаем сделать выбор альтернативным — как на обычных выборах. Несколько УК представляют разные программы (содержащие тарифы, перечень работ, стандарты качества), жители голосуют за ту, чья программа им ближе. Победитель — простым большинством при кворуме. Если никто его не набрал — второй тур. Что это даст? УК начнут конкурировать еще до того, как получили дом. Им придется предлагать лучшие условия, а не надеяться, что потом «все равно никто не уйдет». И жители, и УК перестанут быть заложниками системы. И главное — это не требует революции, это просто эволюция уже существующего механизма ОСС».
***
«Что касается тарифов, сегодняшняя система ценообразования абсурдна. Цену назначает тот, кто не производит работ и не понимает их себестоимости. Жители голосуют против повышения тарифа, даже если он экономически обоснован, потому что они не видят разницы между «хочу платить меньше» и «дом разваливается». Муниципальные тарифы часто устанавливаются «от достигнутого» или от бюджетных возможностей, а не от реальной потребности. Панельная пятиэтажка и дом с тремя лифтами, видеонаблюдением и фонтаном во дворе могут платить одинаково. Это несправедливо и экономически несостоятельно. Мы предлагаем ввести единую методику расчета, которая учитывает конструктивные и инженерные особенности каждого дома (этажность, лифты, площадь территории, сложность систем). Такой инструмент есть — программный комплекс «Ваш дом» (разработка Центра муниципальной экономики и права). Он позволяет рассчитать индивидуальный экономически обоснованный тариф. Сейчас его применение не обязательно, а надо сделать обязательным. Важный момент: мы не за то, чтобы цены взлетели до небес, мы за справедливость. Если дом простой — тариф будет ниже, если сложный — выше, но это будет понятная, рассчитываемая разница. И тогда конкуренция будет идти не за самую низкую цену (которая ведет к разрушению дома), а за лучшее качество в рамках обоснованного ценового коридора».
***
«Конечно, вопрос: можно ли реализовать эти предложения без участия государства или нужны новые законы? Частично — можно, но не полностью. Уже сейчас УК и жители могут договориться о любом тарифе, если придут к согласию. Могут создать совет дома, который будет контролировать качество. Могут даже провести альтернативное голосование, если кто-то предложит второго кандидата. Но это единичные случаи, они не изменят систему. Без государства не обойтись, потому что альтернативный выбор УК требует изменения Жилищного кодекса (иначе кандидаты на таких собраниях не наберут необходимого минимума), а единая методика расчета тарифов должна быть утверждена на федеральном уровне (то есть постановлением правительства, приказом Минстроя), иначе каждый муниципалитет будет трактовать ее как хочет, а суды — отменять решения. Поэтому мы и идем в РСПП, Минстрой, Госдуму. Мы готовы предлагать конкретные формулировки законов, участвовать в рабочих группах, тестировать механизмы на пилотных домах. Но без изменения правил игры все бесполезно».
У нас нет иллюзий, что все изменится завтра, подчеркивают члены альянса, но есть запрос от бизнеса и, как ни странно, от власти. Минстрой поддержал идею методики, депутаты готовы обсуждать альтернативный выбор, РСПП стал площадкой для диалога. Продолжим.
Органам государственного жилищного надзора могут вернуть полномочия по контролю за определением размера платежей за жилищно-коммунальные услуги. Такой законопроект был внесён в Госдуму Думой Ставропольского края.
Функции жилищного надзора хотят уточнить. В 2021 году контроль за соблюдением требований законодательства к определению размера и внесению платы за ЖКУ исключили из сферы деятельности государственного жилищного надзора, говорится в пояснительной записке к документу. Сейчас судебная практика по таким вопросам в регионах противоречивая. В некоторых регионах суды удовлетворяют иски управляющих компаний, оспаривающих предписания надзорных органов, указывая, на отсутствие у них необходимых полномочий. В других регионах суды выносят решения в пользу в пользу надзорных органов.
Авторы инициативы отмечают, что в Ставропольском крае жилищная инспекция не реагирует на просьбы граждан о проведении проверок по начисленным платежам за ЖКУ. В инспекции считают, что это гражданско-правовой спор между жильцом и ресурсоснабжающей организацией.
Принятие поправок повысит защищённость жилищных прав граждан и снизит социальную напряжённость в жилищно-коммунальной сфере, уверены авторы документа.
Застройщики по всей России начали продавать земельные участки и отказываться от ряда проектов в регионах, чтобы не оказаться в убытках. Об этой тенденции и о том, стоит ли ждать закрытия строительных компаний, E1.RU рассказала руководитель медиацентра «Движение.ру» Екатерина Нечаева.
«Истории, как в 2008 или 2010-м, когда у нас оставалось большое количество обманутых дольщиков, а компании просто закрывались и банкротились, не будет. Но мы видим вымывание застройщиков с рынка — и это естественная история, которая обусловлена как внутренней экономикой самого застройщика, так и экономикой, которая сложилась в стране. Это происходит, потому что маржинальность застройщиков падает и часть проектов, особенно в регионах, становится нерентабельной», — объяснила она.
Текущую ситуацию на рынке демонстрируют таблицы с инфографикой. Первая показывает, сколько продано квартир по договорам долевого участия в сравнении год к году. Эксперты подчеркивают: прирост в этих данных — следствие бурных продаж в декабре и январе, когда многие пытались успеть взять семейную ипотеку перед ужесточением правил выдачи.
Данные о том, какова была стоимость этих сделок и какую выручку получили девелоперы, выглядят хорошо только в том же сравнении год к году. Если сопоставить цифры за 4-й квартал 2025 года и 1-й квартал 2026 года, то видно, что показатель упал и в целом по стране, и в отдельных регионах.
Себестоимость строек при этом растет. Как ранее рассказывал в интервью E1.RU глава компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер, с этого года выросла и налоговая нагрузка на застройщиков. Также дорожают стройматериалы и оплата труда.
«Раньше в проекте большую часть бюджета занимало само строительство (например, монолитные работы), а треть приходилась на оплату труда. Сейчас всё поменялось местами: компании стали меньше денег тратить на стройматериалы, но гораздо больше — на оплату труда. И здесь сказывается история, на которой застройщики не могут экономить, — дефицит среди "синих воротничков"», — добавила эксперт.
«Синими воротничками» называют категорию работников, которые занимаются преимущественно ручным, физическим трудом — в отличие от «белых воротничков», работающих в офисе.
По словам Екатерины Нечаевой, есть 3 группы застройщиков, которые сейчас оказались в наиболее рискованном положении:
те, у кого высока доля домов с просроченным сроком сдачи, растущий долг и падающий кредитный рейтинг;
крупные компании, вышедшие на рынок индивидуального жилищного строительства, которые столкнулись с нехваткой инфраструктуры и нерешенными экономическими вопросами;
компании с раздутой организационной структурой, собранной под развивающийся рынок (переизбыток «белых воротничков»).
«Кто может уйти [с рынка]? Застройщики с длинными дорогими кредитами, которые они приобрели в 2023–2024 годах, на пике рынка. Еще это девелоперы с большим количеством проблемных объектов и игроки, не сумевшие наладить контроль за себестоимостью и сроками», — подчеркнула она.
Екатерина Нечаева отмечает, что вымывание девелоперов с рынка в текущей ситуации будет происходить не в виде банкротств, а по другим схемам. Это:
слияние и поглощение — сильные игроки будут покупать проекты слабых;
передача проектов — права на недостроенный объект будут переходить новому инвестору;
естественный выход — компании, не сумевшие адаптироваться, просто будут достраивать свой последний объект, даже без прибыли или с убытками, а потом закрываться.
«Последний пункт уже подтверждается нашими менеджерами на обзвоне: когда связываются с застройщиком в регионе из базы, предлагая продукты, а там отвечают, что сейчас в работе дом, его достраивают, а дальше пока планов на строительство нет», — добавила руководитель медиацентра.
Чтобы спасти ситуацию, девелоперы продают замороженные земельные участки либо запускают их в стройку. Еще один рабочий способ, по мнению эксперта, — гибко выводить очереди в своих проектах, то есть сокращать их размер и запускать новые только при реальном спросе.
Екатерина перечислила, чем проблемы застройщиков обернутся для покупателей. Ниже — основные риски.
Люди могут потерять время и возможность купить жилье по старым ценам. Есть 2 гипотетических сценария:
Объект заморозят. Пока дом разморозят и достроят, а собственнику передадут права на недвижимость, покупатели потеряют время и деньги на аренду, если жилье придется снимать.
Если и получится вернуть деньги с эскроу-счета (где они хранятся до сдачи дома), есть риск, что купить на них эквивалентное жилье уже не удастся. Например, на эскроу лежит 10 миллионов рублей. Клиент ждет 3 года, а дом всё не сдается — и когда ему вернут эту сумму, то в своем регионе он сможет купить уже не трехкомнатную квартиру, а только двушку.
Есть риск получить квартиру в доме без инфраструктуры: застройщик сдал сам объект, но на другие соцобъекты, заявленные в проекте, ему не хватило ресурса.
Схема выгодной покупки изменилась. Раньше было выгоднее покупать на котловане — тогда цены были ниже, а с вводом дома в эксплуатацию цена росла. Теперь есть случаи, когда всё наоборот: на котловане одна цена, потом она динамически растет до ввода, а когда в доме остается нераспроданный «навес остатков», они распродаются с дисконтом. Это уже риск не для рядового покупателя, а для инвестора — он может переплатить: купить недвижимость на старте дороже, чем получится продать после ввода.
Это один из самых рабочих советов сегодня: при ограниченном бюджете стоит искать уже сданные очереди с остатками квартир. В отделах продаж можно договариваться о скидке за быструю сделку — застройщику эти «навесы» мешают.
В сегменте ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) главный риск — столкнуться с мошенничеством. Если из сегмента уходят крупные застройщики — остаются локальные, а ведь именно большие игроки задают стандарты и конкуренцию.
«Самый прогнозируемый сценарий ближайших 2–3 лет — это когда стройку затягивают на годы, а после сдачи дома выясняется, что школу там так и не построили. Это не самый критичный момент, но он серьезно ухудшает потребительские свойства жилья. Особенно это важно тем, кто планирует в будущем продавать квартиру, рассчитывая на ее ликвидность. Общий совет, который можно дать: обращайте внимание на долю просроченных объектов девелопера (данные об этом есть на сайте Дом.рф), его кредитный рейтинг и историю сданных проектов», — добавила Екатерина Нечаева.
Главный риск для покупателей недвижимости сейчас в том, что она точно станет дороже: со снижением ключевой ставки спрос вырастет, а за ним пойдут и цены. Посмотрите, во сколько обойдется покупка квартиры, если взять базовую ипотеку. И учитывайте, что с 1 апреля банки стали жестче оценивать заемщиков.