8967-809-53-28
В моем блокноте
Цель такого запрета - не допускать ситуации, когда из-за нерадивого подрядчика люди остаются без жилья, без денег, которые уже отдали строителям, но с ипотечным кредитом. При использовании эскроу застройщик получает деньги покупателя только после завершения строительства. Механизм эскроу давно доказал свою эффективность как в строительстве многоквартирных домов, так и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) в рамках льготных ипотечных программ, где использование эскроу обязательно, отмечается в документе.
Запрет на оформление "Семейной ипотеки" (самая популярная сейчас льготная программа) без счетов эскроу заработал летом 2024 года, закон об эскроу в ИЖС вступил в силу весной 2025 года. Сейчас доля ИЖС с эскроу в общем объеме ввода жилья, по данным ДОМ.РФ, составляет более 3%. За последние полтора года более 5 тысяч подрядчиков заключили свыше 42,2 тыс. договоров подряда с эскроу, из них по 22,4 тыс. дома уже построены. Преимущественно это небольшие компании, строящие около пяти домов в год (около 65%). Еще 25% - средние подрядчики (6-20 домов в год), 10% - крупные (более 20).
Инициатива законодательно запретить выдачу и рыночной ипотеки на строительство частного дома по договору подряда без использования эскроу - вполне логичный шаг в рамках общего вектора на повышение защиты интересов граждан, говорит директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.
Сейчас счета эскроу обязательны только для льготных ипотечных программ, которые составляют подавляющую долю выдачи в ИЖС - около 97%. Но ожидается, что к концу 2027 года ключевая ставка может снизиться до 10,5-12,5% годовых - то есть ниже психологического барьера, что вызовет чувствительный рост спроса на рыночные ипотечные продукты и у заказчиков частных домов, рассуждает Квасенков. Если для таких кредитов не будет требования об использовании эскроу, весьма вероятно, что подрядчики с помощью разного рода скидок, акций начнут убеждать заказчиков использовать авансовые формы оплаты (без эскроу) с присущими им рисками. "Мы не хотим повторения этой истории (с обманутыми "дольщиками" в ИЖС - ред.) и поэтому считаем, что любая ипотека на ИЖС с подрядчиком должна выдаваться только при условии использования безопасных счетов эскроу", - говорит представитель ДОМ.РФ.
При этом крупнейшие ипотечные банки уже сейчас вводят требования об использовании эскроу и при оформлении рыночной ипотеки, отмечает он. "Конечно, говорить о переходе на эскроу всего рынка ИЖС - преждевременно, - подчеркивает Квасенков. - Есть люди, которые хотят и умеют строить без привлечения подрядчиков или же обращаются к профессиональным строителям лишь для выполнения отдельных сложных этапов работ. Для них возможность оформить ипотечный кредит на строительство дома без использования счетов эскроу должна сохраниться".
Безусловно, все понимают, что защита граждан от недобросовестных строителей - одна из главных задач, всем игрокам рынка выгодно и интересно работать в "здоровой" среде, говорит сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова. Но, отмечает гендиректор АДД Анна Фукс, изменение условий работы на рынке ИЖС было бы разумно или хотя бы объяснимо при более благоприятных экономических условиях.
Чем раньше объявят конкретную дату введения эскроу для всех кредитов на ИЖС - тем лучше, говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Строителям нужно время подготовиться. При этом власти, по его мнению, должны перед этим подумать о защите обеих сторон. С точки зрения защиты клиента счета эскроу, по словам Усманова, работают безупречно. Но сами строители, по его мнению, не защищены от злоупотреблений со стороны покупателей. За последние годы был внесен ряд поправок в законодательство, который ограничил применение закона о защите прав потребителя при строительстве многоквартирного жилья, это снизило размер взыскиваемых сумм и число злоупотреблений. На тех же, кто строит индивидуальные дома, закон о правах потребителя по-прежнему распространяется, а он предусматривает крупные штрафы даже за небольшие недоделки. Недобросовестные юристы, по его словам, иногда взыскивают в пользу покупателей суммы больше стоимости дома. При этом речь не идет о существенных дефектах постройки - просто юристы заранее вписывают в договор нереальные сроки, затягивают подписание документов и т. п. И если крупные девелоперы, строящие многоэтажки, имеют штат своих юристов, чтобы выверять все нюансы договоров, то небольшие компании сегмента ИЖС с этим не справляются, и нередко попадают на крупные суммы. Если компания не получила деньги за один из десяти построенных за год домов - это означает, что она либо банкротится, либо не сможет закончить дом другого добросовестного покупателя, говорит Усманов. То есть защита подрядчиков в данном случае - это защита и порядочных покупателей.
Решением проблемы, по его словам, могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу (тогда застройщик получает деньги покупателя частями, по мере возведения дома, речь не идет о потере его затрат на все здание). И крупные банки уже пробуют вводить такие программы.
Для введения этого запрета необходим переходный период, считает руководитель BN Group Ольга Иванова. Во-первых, он скажется на ценообразовании: требуется привлечение кредитного финансирования на строительство, есть сложности с оборотным капиталом у компаний малого и среднего бизнеса, с получением проектного финансирования под ИЖС. Во-вторых, должна быть четкая программа и проработка этого вопроса с банками, потому что у них жесткие требования к доходности компаний, их опыту строительства и так далее. Механизмы банков неповоротливые и отсекают большое количество подрядчиков. Сейчас около 60-70% подрядчиков, клиенты которых пришли с льготной ипотекой, строят за свои деньги, а не за кредитные - именно потому, что механизм банковского кредитования таких проектов слишком жесткий. Требуется смягчить требования - по оборотному капиталу, по опыту строительства, чтобы нововведения не навредили рынку.
Несмотря на то, что определенный пул работающих по эскроу подрядчиков сформирован, есть и проблемы, отмечает Квасенков: порядка 30% одобренных ипотечных кредитов не доходят до выдачи, потому что у подрядчиков отсутствуют средства для финансирования строительства (целевые кредиты банки им дают неохотно из-за небольшого по объемам и не всегда прозрачного характера бизнеса). Чтобы решить эту проблему, ДОМ.РФ в мае этого года запустил программу поручительств: институт развития берет на себя часть рисков банка и помогает подрядчикам получить целевой кредит. Более 200 подрядчиков с помощью нее уже получили целевое финансирование. "Рассчитываем, что в пилотной программе уже в этом году смогут принять участие порядка 500-700 подрядчиков, а ее результаты станут основой для разработки уже постоянных финансовых продуктов, к примеру, по линии Корпорации малого и среднего предпринимательства", - говорит Квасенков.
Спрос на комбинированную ипотеку в России вырос почти в пять раз за первое полугодие 2026 года. Например, в одном из крупных банков оформили более 1,1 тыс. таких кредитов почти на 11 млрд рублей, а доля комбо-ипотеки в сделках по госпрограммам поднялась с 1% до 10%. Схема, при которой часть суммы банк выдает по льготной ставке, а остальное - по рыночной, стала для многих семей единственным способом купить жилье нужной площади. Однако за удобством скрываются юридические ловушки, о которых заемщики часто узнают уже после подписания договора.
Главный риск комбо-ипотеки - не в ставке, а в том, что залог по обоим кредитам один. Если банк выдает деньги двумя отдельными договорами, но квартира обеспечивает оба, просрочка даже по "рыночному хвосту" ставит под удар все жилье целиком.
"Рискует вся квартира, а не только оплаченная просроченным кредитом часть, если этот кредит обеспечен всем объектом, поскольку залог на оба договора один, - поясняет "РГ" юрист, управляющий бюро "Барыкин и партнеры" Игорь Барыкин. - Банк вправе требовать досрочного возврата при просрочке свыше 60 дней и затем через суд обратить взыскание. Ни статус единственного жилья, ни вложенный материнский капитал с выделенными детям долями от взыскания не спасают".
Остановить взыскание можно тремя способами: ипотечными каникулами, самостоятельной продажей заложенной квартиры или мировым соглашением в рамках дела о банкротстве. Но рассчитывать на то, что "дорогую" часть кредита банк спишет отдельно, не стоит: юридически комбо-ипотека остается единым обязательством.
Второй чувствительный момент - использование материнского капитала. Его можно направить и на первоначальный взнос, и на погашение основного долга с процентами, не дожидаясь трехлетия ребенка. Но средства нельзя тратить на штрафы, пени и комиссии. Заемщик вправе распределить капитал между двумя кредитными договорами, указав в заявлении конкретный кредит.
С 7 июля 2025 года доли супругу и детям выделяются без согласия банка, а делится поровну только та часть жилья, которая оплачена капиталом. Однако дальнейшая продажа такой квартиры потребует разрешения органа опеки.
Адвокат, руководитель адвокатского кабинета "Ваш Адвокат" Алексей Журавлев предупреждает, что затягивание с выделением долей чревато серьезными последствиями: "В моей практике сложился четкий алгоритм, который я предлагаю доверителям: подавать заявление в банк одновременно с оформлением сделки. В противном случае возможно получение предписания от Пенсионного фонда, а вслед за ним - иска прокуратуры о понуждении выделить доли. Суд встанет на сторону детей, однако нервные затраты окажутся дороже любой квартиры".
С имущественным вычетом по комбо-ипотеке ситуация внешне простая, но именно здесь заемщики теряют больше всего денег из-за невнимательности. Заявить можно 2 млн рублей расходов на покупку и до 3 млн рублей процентов, причем вид ставки на это не влияет. Проценты по обеим частям комбо-ипотеки суммируются, так как лимит привязан к объекту, а не к договору, но оба кредита должны быть целевыми. Свой вычет заявляет каждый из супругов, поэтому в целом семья может использовать до 4 млн и 6 млн рублей соответственно.
Однако расходы, оплаченные материнским капиталом, из вычета исключаются - возврат положен только с собственных средств налогоплательщика.
"Пример: квартира стоит 5 млн рублей. Из них 1,5 млн рублей - материнский капитал, остальное - собственные средства. Вычет рассчитывается только с 3,5 млн рублей, но и здесь действует лимит - 2 млн рублей. То есть заемщик вернет 260 тыс. рублей, а не 390 тыс. рублей, и никакие апелляции не помогут", - приводит пример Журавлев.
Отдельная ловушка - досрочное погашение материнским капиталом после того, как вычет уже был получен через работодателя. "Следует быть готовым пересчитать базу и вернуть излишне полученное в бюджет. ФНС отслеживает это через Пенсионный фонд, и ошибка может обнаружиться через год-два, с начислением пеней", - предупреждает адвокат.
Комбо-ипотека остается рабочим инструментом для тех, кому не хватает льготного лимита. Но прежде чем подписывать договор, стоит проверить три вещи: как распределяются досрочные платежи при едином договоре, хватит ли дохода на обслуживание всей суммы кредита и не "съест" ли материнский капитал часть налогового вычета. Юристы сходятся в одном: просрочка по любой части комбо-ипотеки означает просрочку по всему кредиту, а значит, риск потери жилья - общий, независимо от того, какая часть долга осталась неоплаченной.
Сбер с 1 октября 2026 года перестанет выдавать ипотеку с субсидированием ставки от застройщика на срок менее 5 лет. Об этом сообщает E1.RU со ссылкой на кредитную организацию.
«Банк регулярно пересматривает условия ипотечных продуктов с учётом рыночной ситуации и экономики продукта. По итогам такого пересмотра Сбер решил не продолжать практику снижения ставки на ограниченный срок», — пояснили в пресс-службе банка.
Основатель агентства недвижимости «Квико» Анна Ермакова подчеркнула, что ранее аналогичные решения приняли другие крупные кредитные организации.
«Несколько банков уже отменили ставки на короткий срок. Первым был МКБ, потом Совкомбанк и Альфа-банк. У них осталась субсидированная ставка 12,9% только на долгий срок. О таком же решении заявил и Сбер. Скорее всего, подтянутся все остальные банки, и мы увидим какой-то пересмотр условий уже в следующем месяце. В целом же программа была классная, очень много клиентов брали по ней ипотеку. Это серьёзно помогало в сложившейся ситуации с высокой ключевой ставкой», — прокомментировала Анна Ермакова.
Глава Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала отметила, что решение Сбера и других кредитных организаций связано с требованиями Банка России.
«Несмотря на маркетинговую составляющую и иллюзорную выгоду, подобные программы приводили к удорожанию объектов. Отмена таких продуктов — разумное решение. А то, что иначе приобрести новостройку не получается, говорит о необходимости развития иных, прозрачных и более справедливых механизмов, без скрытых переплат и нагрузки на бюджет», — поделилась спикер.
По её словам, на сегодняшний день ипотеку с государственной поддержкой в среднем гасят за 27 лет.
«Это очень серьёзный срок нагрузки на казну, и никакой реальной выгоды в данных программах субсидирования не было ни для населения, ни для государства. Застройщикам это давало продажи здесь и сейчас и закладывало дополнительный стимул для роста цен, что в итоге негативно сказалось и на них самих. Реализовать жильё по высоким ценам жильё девелоперам уже не удаётся, о чём говорит рекордное количество нераспроданных новостроек», — заключила Камила Фазлыева.
Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова ранее отмечала, что за квартиры, приобретённые с помощью субсидированной ипотеки от застройщика, заёмщикам приходится переплачивать 10–15% стоимости жилья.
«Проверить это просто: сравните стоимость одной и той же квартиры при оплате наличными и при оформлении субсидированной ипотеки. Если цены совпадают — застройщик реально берёт расходы на себя, и это выгодная сделка. Если цена по ипотечной программе выше, переплату нужно сравнивать с выгодой от сниженного ежемесячного платежа на длинном горизонте, особенно если покупатель планирует в будущем рефинансировать кредит по более низкой рыночной ставке», — резюмировала Эвелина Ишметова.
