25.10.2021
news
Бесшовные сделки: как застройщики стали продавать квартиры после пандемии

Пандемия 2020–2021-х годов стала катализатором перехода продаж недвижимости в онлайн и удаленного оформления сделок, которые называют бесшовными. Удаленно в таких сделках задействованы несколько сторон: покупатель, девелоперская компания, банк и Росреестр.

Опыт оказался положительным. Настоящая бесшовная сделка в техническом плане была возможна еще в 2020 году — и девелоперы, и банки, и Росреестр располагали необходимыми техническими возможностями. Но для этого у покупателя должны были быть электронно-цифровая подпись (ЭЦП) и счет, открытый в нужном банке.

Уже в 2020-м покупатели оценили удобство электронного оформления договоров долевого участия (ДДУ). Теперь не надо ехать в офис продаж, чтобы подписать документы, и это существенно экономит время. Для девелоперов онлайн стал рабочим каналом продаж и оформления сделок. У многих застройщиков уже обкатан весь процесс, он проходит безопасно для покупателя.

А как развивалась цифра в 2021 году? Рассказываем, как сегодня застройщики продают новостройки в онлайне и что мешает проведению полностью бесшовных сделок.

 

Цифровизация продаж

 

Цифровизация в девелопменте активно развивается с 2018 года — с появления «продающих сайтов», проведения онлайн-консультаций, чатов и т. д. Пандемия только ускорила этот процесс, сделав его практически всеобщей практикой заключения сделок по покупке недвижимости.

Например, ПИК еще в 2018 году перешел на электронный документооборот и электронную регистрацию с непосредственным подключением к Росреестру, выстроив интеграцию с банками. В 2019 году они провели первые онлайн-сделки с оплатой картой на сайте, а в 2020 году реализовали полноценную онлайн-ипотеку без визита в банк.

Сегодня похожая система функционирует у всех застройщиков примерно одинаково. Самое главное в этом процессе — отладить все составляющие части единого бизнес-процесса, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

В период строгих ограничений девелоперская компания «Брусника» взаимодействовала с клиентами только в онлайн-формате. И сегодня клиенты девелопера могут оформить сделку онлайн с помощью менеджера, а к концу года заработает сервис, позволяющий пройти все процедуры самостоятельно, пояснили в «Бруснике».

В области онлайн-продаж «Брусника» сотрудничает с цифровой платформой «Сделка.рф», которая позволяет получить одобрение от 23 банков онлайн. По статистике девелопера, сейчас онлайн выдается 38% ипотечных кредитов, открывается 95% эскроу-счетов, выпускается более 90% ЭЦП и более 80% клиентов теперь не приходится посещать МФЦ, чтобы зарегистрировать договор. Средний срок сделки сократился вдвое и составляет две недели от момента поступления обращения до момента регистрации договора.

Возможностями дистанционно провести сделку пользуется более 90% клиентов MR Group, рассказали в компании, и доля онлайн-ипотеки в проектах MR Group растет ежемесячно. Высоко востребована программа цифрового trade-in, позволяющая бесконтактно продать старое жилье в течение десяти дней для покупки новой недвижимости, отметила директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова.

В 2020 году оформленных сделок онлайн было в среднем 40–45% в месяц, а во втором квартале 2021 года их доля в ГК «А101» составила уже 73%. Если же говорить о тех сделках, при которых клиент не приезжает в офис продаж даже для беседы с менеджером и выбора квартиры, то их сейчас у этого застройщика порядка 25%. В основном это покупатели из регионов, которые хотят приобрести недвижимость, но приехать лично не имеют возможности, пояснили в компании.

Застройщики также переводят в онлайн процедуру получения ключей от новой квартиры и внедряют механизмы онлайн-приемки квартиры. Некоторые застройщики, в том числе «Брусника», запустили такую услугу через сервис «Домиленд», где покупатель может на сайте записаться на получение ключей от новой квартиры. Такие сервисы становятся востребованными. В компании «Брусника» отмечают, что по результатам двух месяцев сервисом воспользовались 40% клиентов.

 

Что мешает развитию онлайн-продаж

 

Несмотря на явные успехи, сфера онлайн-продаж еще не достигла зрелости. В компании «Брусника» выделяют несколько факторов, которые мешают ее развитию:

1. Отсутствие единых подходов к онлайн-сделкам со стороны банков и госорганов. До сих пор окончательно не сформировалась практика дистанционного выпуска электронно-цифровой подписи (ЭЦП) и подписания с ее помощью кредитных договоров; правила регистрации ипотечных сделок в Росреестре могут разниться в зависимости от региона.

2. Законодательные ограничения. Например, невозможность провести онлайн-идентификацию покупателя при открытии эскроу-счета и подписании кредитного договора.

3. Отсутствие глобальных трансформаций маркетинговых стратегий. Пути клиента в онлайн и офлайн серьезно различаются. По данным исследования, проведенного метрологическим центром «Брусники», сегодня 7% респондентов главными недостатками удаленной покупки считают невозможность вживую посмотреть на квартиру и лично пообщаться с менеджером, а также боятся утечки персональных данных. «Чтобы новый формат прижился, нужно упрощать процесс выбора недвижимости и создавать механизмы, мотивирующие людей принимать решения дистанционно», — считают в компании «Брусника».

Для ввода бессрочной онлайн-ипотеки нужно внедрить процедуру дистанционного открытия банковского счета физического лица на постоянной основе. Упрощенная идентификация клиента и верификация документов, необходимых для оформления ипотеки, несет в себе риски — оформление кредита на подставное лицо. Нужно гарантировать безопасность граждан после внедрения таких возможностей, а это длительный процесс, поскольку требует внесения поправок в «антиотмывочный» закон (115-ФЗ), изменения регуляторных требований и переход в онлайн госсервисов, задействованных в ипотечном процессе.

«Одобрить кредит банк может онлайн, достаточно отправить документы по почте. Но, чтобы выдать деньги, требуется идентифицировать заемщика в офисе, ведь не все банки готовы подписывать документацию по кредиту удаленно. Для полной бесшовности есть возможность все перенести онлайн, если покупатель уже является клиентом банка и ранее проходил идентификацию. Для технической реализации этого процесса потребуется интегрировать на сайт множество сервисов», — рассказала Наталия Кузнецова.

 

Как будут развиваться продажи онлайн

 

Рынок недвижимости в целом меняется на глазах: произошел колоссальный прорыв, который годами обсуждался в деловом сообществе. «Самые технологичные и гибкие девелоперы уже освоили современные методы работы. Будущее рынка недвижимости определяется именно сейчас: после преодоления пандемии цифровые технологии станут неотъемлемой частью всех основных бизнес-процессов», — отметил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его словам, дистанционный формат сделки прочно закрепится на рынке и даже после снятия карантина останется востребованным.

«Застройщики понимают, что в будущем доля электронных сделок по покупке недвижимости будет приближаться к 90% с ростом доли молодых клиентов, которые привыкли все покупки совершать дистанционно. Это должна быть такая же услуга, как и покупка любого товара онлайн. Для этого девелоперы создают приложения с личным кабинетом покупателя, в котором он сможет и выбрать объект, и забронировать квартиру, и оформить сделку, и получить ключи, а дальше — заселиться в свою квартиру и стать жителем дома», — разъясняет Наталия Кузнецова.

Тренд на развитие онлайн-покупок продолжится в части внедрения более удобных и эффективных инструментов, считает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. По ее мнению, основным направлением станет рост простоты использования и улучшение пользовательского интерфейса электронных сервисов, расширение их возможностей, чтобы клиент мог провести всю сделку нажатием пары кнопок, пока идет домой с работы, начиная с выбора лота и заканчивая всеми документами.

25.10.2021
news
Срок возврата налогового вычета: когда налоговая должна перечислить деньги

Налоговые вычеты возвращают за покупку квартиры, выплату процентов по ипотеке, лечение, обучение, при получении дохода от профессиональной деятельности, инвестиций. Чтобы вернули налоговый вычет, обращаются в отделение ФНС, подают заявление через личный кабинет налогоплательщика или подписывают предзаполненное налоговой заявление.

Разбираемся, когда можно получить деньги от государства, в течение какого времени возвращают налоговый вычет, и что можно сделать, если срок уже прошел, а деньги не поступили.

 

Какие бывают налоговые вычеты

 

Граждане России платят НДФЛ. Это налог, перечисляемый в бюджет страны. В определенных случаях можно вернуть часть перечисленного НДФЛ. Налогоплательщики возвращают такие виды вычетов:

- имущественные — при покупке жилья, продаже имущества, погашении процентов за оформленный ипотечный кредит;

- стандартные — при несении расходов на детей, инвалидов и других расходов, предусмотренных для отдельных категорий лиц;

- социальные — при лечении, оздоровлении, перечислении средств на благотворительные цели;

- инвестиционные — при получении доходов от операций с ценными бумагами.

 

Кто может получить налоговый вычет

 

Для каждого вида налогового вычета законом установлены отдельные правила, но общие условия получения денег такие:

- заявитель на возврат вычета должен иметь официальный доход, с которого в бюджет страны перечисляется НДФЛ;

- заявитель должен быть резидентом РФ. Резидент — это тот, кто проживает на территории РФ не меньше, чем 183 дней в календарном году. В отдельных случаях, чтобы считаться резидентом страны, можно проживать меньшее количество дней. Например, в 2020 году можно было стать резидентом, находясь на территории РФ всего 90 дней. Но для этого налогоплательщики направляли заявление в ФНС.

Налогоплательщики часто путают сроки подачи деклараций о доходах и деклараций для получения налогового вычета. Срок подачи декларации о доходах — до 30 апреля года, следующего за отчетным. Но это правило касается именно декларирования доходов. Если налогоплательщик хочет получить налоговый вычет, он может обратиться в течение 3 лет после несения расходов.

 

Как получить налоговый вычет?

 

В общих случаях налоговый вычет можно получить:

1. На указанный счет после одобрения заявления специалистами отделения ФНС. В ФНС заявитель обращается лично или оформляет заявку через личный кабинет. Перечень документов и способ обращения в налоговую определяют в зависимости от типа вычета, который заявитель хочет получить.

2. Через работодателя. Для этого предоставляют уведомление на вычет, полученное в налоговой, непосредственному работодателю. На основании уведомления работодатель перестает удерживать НДФЛ. Кроме этого, заявитель имеет право вернуть весь НДФЛ, который был перечислен в бюджет с начала года. НДФЛ не будут удерживать до тех пор, пока вся сумма, указанная в полученном от ФНС уведомлении, не будет исчерпана.

 

Через какое время придет налоговый вычет?

 

В общих случаях деньги перечисляют в течение 4 месяцев со дня подачи декларации и документов, подтверждающих право на получение налогового вычета. Такой срок состоит из:

- 3 месяцев, в течение которых сотрудники ФНС проводят камеральную проверку декларации;

- 1 месяца, отведенного на возврат налогового вычета. Его считают со дня окончания срока камеральной проверки при условии, что заявление подавали одновременно с декларацией. Если заявление подано позже, срок отсчитывают со дня направления заявления.

Датой подачи декларации считают:

- при направлении документа почтой — день, когда в отделение ФНС направили письмо;
- при подаче через личный кабинет на сайте налоговой — дату направления заявки;
- при личном визите — дату приема декларации инспектором отделения ФНС.

 

В течение какого времени возвращают налоговый вычет при упрощенном порядке?

 

С 21 мая 2021 года изменились законодательные нормы, определяющие правила получения вычета. На их основании некоторые вычеты возвращают в упрощенном порядке. Такой порядок действует для вычетов:

- инвестиционных;
- имущественных — по расходам на приобретение дома или квартиры, по оплате процентов ипотечного кредита.

С учетом изменений:

- налогоплательщику не нужно предоставлять документы и декларацию 3-НДФЛ;

- право получения вычета подтверждается на основании данных, которые находятся в налоговом органе. Это информация, которая есть у ФНС, и данные, которые получают при информационном обмене с органами власти и налоговыми агентами. В качестве агентов ФНС выступают банки. Но они могут быть агентами в случае, если на добровольной основе участвуют в обмене информацией с ФНС России;

- для получения вычета заявитель подписывает предзаполненное заявление;

- сокращены сроки на проверку и непосредственное получение средств.

Любой клиент может обратиться в финансовую организацию и получить информацию о том, является ли его банк налоговым агентом. Например, это может быть банк, в котором оформлен ипотечный кредит. Если банк не является агентом, заявление на вычет нужно направлять лично.

После того как от налогового агента или органа исполнительной власти в ФНС поступает информация:

1. Налогоплательщика информируют о поступлении информации о нем сообщением, направленным в личный кабинет на сайте ФНС.

2. Если налогоплательщик имеет право получить вычет, налоговый орган формирует и направляет предзаполненное заявление для его утверждения.

3. Налогоплательщик получает в личный кабинет заявление и подписывает его.

4. Заявление рассматривают, и при его одобрении деньги поступают на счет налогоплательщика.

В какие сроки налоговая возвращает имущественный вычет по новым правилам? Для упрощенного порядка установлены такие сроки:

- 1 месяц на проверку;
- 15 дней на возврат средств.

 

Документы, которые налоговая может прислать после окончания камеральной проверки

 

- Требование. Его направляют при условии, что у проверяющего инспектора возникают претензии к заполнению декларации или предоставленным документам. В требовании будет указано, какие пояснения нужно предоставить или что уточнить.

- Акт камеральной проверки. Его оформляют, если выявляют налоговое нарушение. Акт составляют и передают не позднее 10 дней с момента окончания проверки.

- Сообщение о принятом решении. Это может быть отказ в возврате налогового вычета или решение о его предоставлении. Сообщение направляют в течение 10 дней после того, как завершат камеральную проверку.

 

Сколько времени возвращают налоговый вычет после заявления и что делать, если деньги не пришли?

 

Если в утвержденный законом срок возврата вычета по НДФЛ после заявления деньги не поступили, нужно направить жалобу. Это делают на сайте налоговой службы или пишут заявление, которое лично отдают в отделение ФНС. По правилам жалобу должны рассмотреть и ответить в течение 30 дней с момента ее направления.

Если после подачи первой жалобы деньги не поступили, ее направляют повторно. Во второй жалобе указывают реквизиты первой и передают уже в управление ФНС.

Если превышен максимальный срок возврата вычета, можно взыскать компенсацию. Ее считают с момента последнего дня, когда налогоплательщик должен был получить вычет. Размер компенсации определяют с учетом ключевой ставки ЦБ России. Чтобы получить компенсацию, нужно рассчитать ее сумму и направить заявление в отделение ФНС.

22.10.2021
news
Первый взнос не комом: как накопить на первоначальный взнос по ипотеке без лишних жертв

Ипотека начинается с первоначального взноса, без которого получить кредит не получится: на сегодняшнем рынке у большинства кредиторов минимальный размер первого взноса составляет не менее 20% от стоимости жилья. Сумма приличная: для однокомнатной квартиры в Москве она составит от 1,5—2 млн рублей, в регионах — от 700 тыс. рублей. Как накопить «стартовый капитал»? Здесь возможны несколько стратегий.

Первая стратегия — самый очевидный и, пожалуй, самый долгий путь к достижению цели: сокращение расходов. Функционал любого интернет-банка поможет прикинуть структуру регулярных расходов и найти лазейки для уменьшения трат. Но будьте готовы к тому, что экономия повлияет на привычный образ жизни. Чтобы сократить расходы хотя бы на 10—15%, придется отказаться в первую очередь от удовольствий — частых походов в рестораны и магазины, дорогих отпусков, брендовой одежды и обуви, поездок на такси. Если затянуть пояса потуже всей семьей, то каждый месяц удастся откладывать определенную сумму на первоначальный взнос. Однако быстрым такой способ не назовешь: на сбор нужной суммы может уйти несколько лет, при этом цены на недвижимость могут вырасти.

Также нужно понимать, что ипотека — игра вдолгую и требует ежемесячных вложений, довольно крупных. Даже после накопления средств на первый взнос и оформления кредитной сделки придется регулярно платить по кредиту несколько десятков тысяч рублей. При сохранении текущего уровня вашего дохода такие траты будут неизбежно связаны с экономией в течение многих лет. Поэтому более правильным будет подумать о способах увеличения вашего дохода. Проведите карьерный аудит — с помощью кадрового консультанта или своими силами. Сравните свою зарплату с рынком, проанализируйте, какие скиллы вам нужны для перехода на более высокий должностной уровень. Возможно, для роста нужно закончить курсы, повысить уровень знания языка, освоить новый язык программирования — сделайте это. В данном случае инвестиции в повышение квалификации окупятся с лихвой: вы сможете значительно увеличить доход, вырасти в должности и открыть для себя новые карьерные перспективы.

Оба способа не отменяют поиск других источников потенциального дохода. Они могут в буквальном смысле находиться перед глазами. Земельный участок, автомобиль и другие ценные вещи — возможно, пришло время их продать, чтобы быстрее собрать необходимую для первоначального взноса сумму. Имеет смысл внимательно изучить льготы, субсидии и налоговые вычеты, которые вам полагаются. Если о материнском капитале знают все, то о некоторых видах налоговых вычетов вы можете даже не догадываться — например, на медицинские расходы, фитнес, обучение, ценные бумаги. Полный перечень легко найти на сайте nalog.ru, и он длиннее, чем вам представляется.

Какую бы стратегию вы ни выбрали, важно придерживаться личного финансового плана. Он может быть самым простым — как минимум, нужно обозначить для себя срок, в течение которого вы хотели бы накопить нужную сумму. Например, вы намерены собрать 1 млн рублей за два года — значит, ежемесячно нужно откладывать не менее 40 тыс. рублей. Лучше всего аккумулировать эту сумму на срочном вкладе или накопительном счете. Во-первых, на средства будет начисляться процент, во-вторых, таким способом вы будете хранить «ипотечные» средства отдельно от других денежных ресурсов.

Впрочем, вклад — это самый консервативный, но далеко не единственный способ приумножить накопления. Сейчас на рынке доступно множество инструментов для начинающего розничного инвестора: от индивидуальных инвестиционных счетов до ПИФов. Чем выше потенциальная доходность, тем выше риск потерь, поэтому при выборе инвестиционной стратегии каждый человек должен ориентироваться на собственный риск-профиль. Здесь универсального рецепта нет: важно понимать, что в высокорисковые инструменты не стоит вкладывать всю сумму, лучше создать инвестпортфель из активов с различным уровнем риска, чтобы в случае потерь не лишиться всех накоплений.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

22.10.2021
news
Как при покупке квартиры в новостройке обойтись без ипотеки и наличных

Чтобы стать счастливым обладателем новенькой квартиры, вовсе не обязательно оформлять ипотеку или идти в офис к застройщику с чемоданом денег. На первичном рынке недвижимости существуют и другие способы покупки жилья. О них сегодня расскажет Новострой-М.

Квартиру в новостройке можно купить пятью разными способами:

- за наличные;
- в ипотеку;
- в рассрочку;
- в трейд-ин;
- в лизинг.

Однако многие наши сограждане имеют некоторое представление лишь о первых двух пунктах, поэтому даже не рассматривают иные варианты.

Сегодня на первичном рынке недвижимости доля сделок с ипотекой занимает порядка 60-80%. Эти показатели зависят от множества разных факторов. Например, когда на пике популярности была программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» (до урезания максимальной суммы кредита до 3 млн руб.), на нее приходилось до 70% от всех ипотечных сделок. Тогда же увеличилось в целом количество тех, кто решился взять жилищный кредит. В самые «интенсивные» по уровню спроса месяцы прошлого года доля ипотеки в проектах некоторых девелоперов доходила порой до 90%.

Второе место по популярности стабильно, хоть и с большим отрывом, удерживает покупка квартиры за наличные. Желающих приобрести себе жилье по старинке, со 100%-ной единовременной оплатой покупки, в среднем от 20 до 35% – в зависимости от класса строящегося дома, самого проекта и его стадии, сообщает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

На третьем месте рассрочка: ее выбирают порядка 2-5% россиян. Оставшиеся «крохи» с барского стола достаются программам трейд-ин. А вот лизингу, можно сказать, не везет: им в России почти никто пользуется (но, справедливости ради, его мало кто и предлагает).

 

Ипотека: здесь и сейчас

 

Подавляющее большинство россиян выбирает ипотеку, потому что она позволяет купить квартиру сразу, не откладывая решение жилищного вопроса на неопределенное «потом». К тому же, для многих накопить несколько миллионов рублей – задача нереальная. Гораздо проще внести 15-20% от стоимости жилья, а остальную сумму отдавать фиксированными платежами в течение установленного периода.

По сути, ипотека – это целевой заем под проценты на длительный срок. Банк предоставляет его клиенту под залог недвижимости. Поэтому, несмотря на то, что заемщик является полноправным владельцем квартиры, при возникновении просрочки залоговое имущество могут продать на торгах, чтобы покрыть образовавшийся долг.

В РФ предостаточно всевозможных ипотечных программ, но самыми востребованными являются:

- льготная («Господдержка 2020»);
- семейная;
- военная;
- сельская ипотека.

В целом по Москве доля ДДУ с ипотекой стабильно составляет 60%. В Московской области этот показатель даже выше – 70%, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». До 1 июля 2021 года, пока действовали расширенные лимиты по льготной ипотеке, практически все сделки заключались по этой программе. После изменения условий ее доля в общем объеме ипотечных сделок резко сократилась. Зато «расцвела» семейная ипотека: когда ее распространили на семьи с первенцами, число заемщиков, выбирающих данный продукт, стало стабильно расти. Как следствие, ее доля в общем объеме продаж у ведущих банков удвоилась и составляет теперь 10%. Эксперты прогнозируют, что этот показатель продолжит увеличиваться и семейная ипотека станет основным драйвером развития рынка в IV квартале 2021 года и в 2022-2023 годах.

Что касается доли специализированной ипотеки, предназначенной для конкретных слоев населения (медиков, военных, учителей и т.п.), то она всегда была ничтожно мала и составляла не более 5% в общем объеме выдачи.

По данным Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), за девять месяцев 2021 года доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы составила 63,8%. По данным Frank RG, в портфеле 20 крупнейших российских банков превалируют рыночные программы, доля которых составляет 79,4%. На льготную ипотеку приходится 11,6% от всех выданных займов, на семейную ипотеку – 4,3%.

«Сегодня рынок недвижимости перешел в стабильное состояние, даже несмотря на некоторое снижение активности в июле-августе из-за влияния сезонного фактора, когда многие уезжают в отпуска. Текущие изменения ипотечных ставок по классическим программам в целом оказывают незначительное влияние на ситуацию»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Кстати, средневзвешенная ставка ипотеки на первичном рынке по рыночным программам (некая стандартная ипотека «для всех») составила по итогам августа 8,39%, сообщает Денис Бобков, ссылаясь на данные Дом.рф.

 

Наличные: иногда они возвращаются

 

Второй по популярности способ покупки недвижимости – 100%-ная единовременная оплата. Как правило, его предпочитают семьи, приобретающие уже не первую квартиру. К этой же категории покупателей можно отнести частных инвесторов, берущих лоты на перепродажу, ведь текущий уровень ипотечных ставок и замедлившиеся темпы роста цен на новостройки делают невыгодным инвестирование с использованием ипотечного кредита, отмечает Андрей Колочинский.

Несмотря на то, что все еще находятся люди, готовые прийти в офис застройщика с сумкой наличных, этот вид сделок относится к постепенно исчезающим, считает Денис Бобков. С одной стороны, из-за стагнации доходов растет доля покупателей, которые не могут достаточно быстро накопить требуемую сумму для приобретения квартиры. С другой – обеспеченные люди не всегда готовы вынимать свои средства из бизнеса, особенно если он обеспечивает большую доходность, чем ставка по кредиту. А для покупателей, продающих свою старую квартиру, ипотека является отличным средством «перехватить» на время деньги для покупки понравившегося варианта и зафиксировать его цену. Тогда старую квартиру можно продавать не спеша и по максимальной цене.

«Доля 100%-ных единовременных оплат при покупке жилья в Russian Design District составляет сейчас 30% от общего объема. Скорее всего, этот процент будет снижаться, так как ипотека теперь стала значительно более доступной и применяется повсеместно – и в «бизнесе», и в «премиуме», и в элитном классе новостроек»
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Младшая сестра ипотеки

 

Рассрочка считается «сестрой» ипотеки, так как позволяет покупателю рассчитаться за покупку не сразу, а фиксированными частями в течение установленного застройщиком периода. Главными ее характеристиками является крупный первоначальный взнос (обычно – не менее 30-50%) и небольшой срок действия программы (в среднем, 6-12 месяцев, реже – 18-24 месяца).

Рассрочка может быть беспроцентной и процентной. Первую обычно дают на короткий срок – не более года. Иногда «финишную черту» подводят под дату окончания строительства дома. Наиболее популярные схемы – 50/50 или 60/40, где нет промежуточных платежей между первой и последней выплатами. В некоторых случаях сумму разбивают на три платежа: 40/30/30, где 40% – это первоначальный взнос, следующие 30% можно выплатить в течение 1 года равными частями, а оставшиеся 30% внести на финальном этапе работ, и т.д.

В случае оформления «платной» рассрочки проценты начисляют на остаток суммы. Однако, как правило, процентная ставка ниже, чем при ипотеке.

«В большинстве случаев период рассрочки ограничен сроком строительства дома. Застройщику невыгодно предоставлять ее на более длительный срок, так как к моменту сдачи дома в эксплуатацию все финансовые расчеты должны быть завершены, а прибыль – направлена на покупку новых участков и развитие новых проектов»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Предоставление рассрочки остается на усмотрение застройщика и зависит от выбранной им стратегии продаж, комментирует Надежда Коркка. Она может быть оформлена на лот как в строящемся корпусе, так и во введенном в эксплуатацию. По итогам III квартала 2021 года подобная опция предлагалась в 57 из 85 проектов массового сегмента и в 60 из 85 ЖК бизнес-класса «старой» Москвы. Для большинства вариантов рассрочка предоставляется на период от полугода до года и предусматривает ежемесячное начисление процентов, а также первоначальный взнос в размере 30-40%.

В ЖК «Кварталы 21/19» действует беспроцентная рассрочка сроком на 1 год при условии внесения 50% от стоимости приобретаемой квартиры.

В Russian Design District рассрочка предоставляется на 6 месяцев с первоначальным взносом 50%, или на срок до окончания строительства с первоначальным взносом 20% и выплатой оставшейся части за месяц до завершения стройки.

«Рассрочка – инструмент для расширения охвата за счет тех покупателей, которые либо продают свою квартиру – а значит, им нужно некоторое время на эту сделку, либо тех, кто не может или не хочет взять ипотеку. Для застройщика рассрочка повышает риски сделки, она невыгодна в условиях растущего рынка. Для покупателя разница между рассрочкой и ипотекой в целом невелика»
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

 

Призрачный trade-in

 

Формат trade-in большинство покупателей ассоциируют с авторынком, где покупатель получает новую машину в обмен на свою старую с доплатой. Однако аналогичным образом поступить с недвижимостью не получится: фактически обмена или выкупа старого жилья не происходит. Застройщик выступает лишь в качестве посредника при продаже имущества своего клиента. Для этого он, как правило, привлекает партнерское риелторское агентство.

У программы trade-in есть как свои преимущества, так и недостатки, рассказывает Сергей Нюхалов. Ее основной плюс в том, что приобрести квартиру в новостройке можно без дополнительных личных вложений – если новое жилье дешевле старого. Если же клиент стремится значительно улучшить жилищные условия, то, применяя trade-in, он может воспользоваться ипотекой, не внося при этом личные сбережения как первоначальный взнос: продажа собственной квартиры на вторичном рынке даст необходимые средства.

Один из минусов этой программы – возможный убыток на дисконте при продаже вторичной недвижимости силами агентства. В случае самостоятельной его реализации клиент получает более выгодную цену.

Программа trade-in несет много головной боли, если клиент продает свое единственное жилье. Дело в том, что самые низкие цены на квартиры в новостройке – на начальном этапе строительства. Но дом обычно возводят 2-2,5 года, и все это время покупателю надо где-то жить. Если снимать квартиру, то за это время на аренду можно потратить от миллиона рублей и больше. В этом случае одна из реальных альтернатив программе трейд-ин – ипотека. Если покупатель оформляет жилищный кредит, то спокойно дожидается завершения строительства дома в собственной квартире и приступает к ее продаже только после переезда. Реализуя потом вторичную недвижимость на выгодных условиях, заемщик направляет полученные средства на частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Если заемщик кредитуется по государственной или субсидируемой программе, то его выгода будет еще ощутимей. Выплаты по кредиту даже в течение 2 лет будут значительно меньше, чем возможные потери на дисконте от продажи квартиры.

 

Непопулярный лизинг

 

Лизинговая схема предполагает участие в сделке третьей стороны – лизинговой компании. Именно она выступает в качестве оценщика – как покупателя, так и выбранного им лота, после чего приобретает объект недвижимости. Оформляется трехсторонний договор, где прописывают сроки, в течение какого периода физическое лицо выкупает у лизинговой компании имущество.

Механизм лизинга представляет собой точечную историю на столичном рынке недвижимости. Количество проектов, где он применялся, никогда не превышало нескольких штук. Компания фактически заключает договор долгосрочной аренды с потребителем, который на протяжении определенного срока вносит платежи за недвижимость. После выплаты всей суммы квартира переходит в собственность.

Стоит отметить, что, в отличие от ипотеки, лизинг не дает возможности оформить постоянную регистрацию в квартире.

Помимо этого, относительная непопулярность подобного способа обусловлена сложностью оформления документов, говорит Надежда Коркка.

«Вишенкой на торте становится ограниченный по сравнению с ипотекой срок кредитования, который предполагает внесение достаточно крупных ежемесячных платежей, – добавляет Андрей Колочинский. – Большинство лизинговых компаний, которые работают с недвижимостью в России, готовы идти на сделку с максимальным сроком выкупа квартиры до 5 лет при условии первоначального взноса не менее 40% от ее стоимости. Очевидно, что такие условия не подходят для большинства покупателей массового жилья на первичном рынке».

 

Как будут меняться приоритеты покупателей

 

Владимир Щекин: «Будущее за онлайн-покупкой недвижимости и выстраиванием бесконтактного процесса ее приобретения с минимальным вовлечением человеческого фактора. Вместо выезда на объект будут широко применяться VR-просмотры шоурума и осмотр проекции квартиры в виде голограммы с помощью AR/VR очков. Работать с клиентом станет виртуальный менеджер продаж, а помогать выбирать квартиры – искусственный интеллект».

Надежда Коркка: «Общемировой тренд демонстрирует, что наиболее перспективным способом приобретения недвижимости выступает ипотека. Тем не менее, все большее распространение будут получать различные шеринговые инструменты, предусматривающие как краткосрочную, так и долгосрочную аренду. Пандемия коронавируса рано или поздно завершится, мобильность населения восстановится, и подобные варианты станут востребованными».

Денис Бобков: «Есть вероятность, что трейд-ин в его классическом, «автомобильном» понимании, также будет набирать обороты (в том числе и за уже купленные у этой же компании-девелопера квартиры)».

Сергей Нюхалов: «Для приобретения жилья при недостатке средств ничего лучше, чем ипотека, пока не придумано. Это наиболее массовый и доступный инструмент на рынке недвижимости. Кредит может взять практически каждый человек при определенном уровне доходов и соблюдении ряда других условий».

Андрей Колочинский: «Пока в стране не обозначится устойчивый рост доходов населения и благосостояние граждан не увеличится, ипотека будет уверенно набирать популярность. Снижение ипотечных ставок, на которое мы все-таки рассчитываем в будущем, а также запуск новых социальных программ будут дополнительно стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в России».

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!