8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Незаконная перепланировка довела жителя многоэтажки на улице Пронской в Выхине-Жулебине до запрета на выезд за границу. Такую меру наложили судебные приставы, поскольку мужчина отказывался пускать в квартиру жилищных инспекторов. Корреспондент "РГ" узнал подробности этой истории, а заодно выяснил, к каким еще проблемам может привести разборка "лишней" стены или перенесенный унитаз.
В доме N 2 на Пронской все началось с жалобы человека из квартиры этажом ниже. По запахам жареной картошки и шуму кухонной техники над головой сосед заподозрил, что над его жилой комнатой устроили кухню. С просьбой проверить свои подозрения он обратился в Мосжилинспекцию, но ее представителей в квартиру, на которую поступила жалоба, не пустили. Это довольно типичная уловка авторов горе-перепланировок - им кажется, что стоит отсидеться за закрытыми дверьми, глядишь, потом все уляжется.
"Мы обратились в Кузьминский районный суд с целью обязать собственника предоставить доступ в квартиру, - рассказали "РГ" в ведомстве. - Иск надзорного органа был удовлетворен, но ответчик не спешил его выполнять. Лишь после того, как служба судебных приставов наложила ограничение на выезд за границу, хозяин недвижимости сам обратился в инспекцию".
Опасения соседа подтвердились - кухня вместе с коммуникациями в этой квартире переехала в жилую комнату. Заодно ее хозяева снесли и построили новые ненесущие межкомнатные перегородки, попутно изменив площади ванной и туалета. Все это ни с кем не согласовывалось, а перенос кухни и не мог быть согласован - это запрещено. Автора перепланировки оштрафовали и обязали за полгода устранить нарушения - частично ремонт придется переделать, а в остальном согласовать уже выполненные работы.
Похожая история произошла в том же Выхино-Жулебино на улице Привольной. Там москвича тоже встревожил ремонт, но уже в квартире снизу. Он тоже пожаловался в Мосжилинспекцию, но тут инспекторов встретила закрытая дверь. И здесь дело дошло до суда, и только после его решения собственник пустил представителей ведомства в квартиру. Она разительно отличалась от своего плана из БТИ - межкомнатные перегородки перенесли, санузел увеличился за счет коридора, кухня переехала в жилую комнату, а другие комнаты объединили с лоджиями, установив в них радиаторы отопления. Большую часть работ из этого перечня нельзя делать в принципе, так что теперь дорогой ремонт придется переделывать - и кухню, и радиаторы отопления уж точно надо вернуть на прежнее место.
Обращение в суд - это первое, что делают жилищные инспекторы, когда после двух визитов им не удается попасть в "проблемную" квартиру. Суд встает на их сторону и обязывает хозяев открыть двери. Если же они остаются закрытыми, подключаются судебные приставы. Ограничение на выезд за границу - не единственное средство в их арсенале, хотя и одно из самых действенных. Из-за нелегальной перепланировки можно даже лишиться квартиры - ее продадут с торгов.
Офисные помещения, магазины, салоны красоты, кафе, детсвие развивающие центры и другие заведения часто открывают на первых этажах жилых домов. Но нельзя просто переоборудовать квартиру и начать работать. В большинстве случаев для ведения коммерческой деятельности нужно перевести жилое помещение в нежилое.
Рассказываем, в каких случаях можно работать в жилом помещении, не нарушая закона, как перевести квартиру в категорию нежилого помещения и почему нужно получать от соседей письменное согласие на такие действия.
Переводить квартиру в категорию нежилого помещения нужно не в каждом случае. Есть ситуации, в которых законом не запрещено вести предпринимательскую деятельность в обычной квартире, которая отнесена к жилому фонду.
Статьи 288 и 671 ГК РФ указывают, что жилое помещение должно использоваться только для проживания людей. Но при этом статья 17 ГК РФ определяет, что жилые помещения могут быть использованы в качестве офиса для профессиональной деятельности и деятельности ИП. Это означает, что те, кто зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, могут обойтись без процедуры перевода помещения в категорию нежилого. Но для этого нужно соблюсти несколько условий, например:
- квартира должна принадлежать тому, кто ведет деятельность, или быть арендована. В случае ведения деятельности в арендованной квартире в договоре аренды нужно прописать то, для каких целей снимается помещение;
- ведение предпринимательской деятельности не должно мешать соседям или другим жителям многоквартирного дома;
- квартира должна отвечать всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Они указаны в ПП РФ № 47 от 28.01.2006 г;
- ведение деятельности не будет связано с нарушением правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических норм.
Например, без перевода квартиры в статус нежилого помещения можно:
- работать репетитором;
- делать переводы;
- оказывать юридические и бухгалтерские услуги.
Также в жилом помещении можно оказывать любые услуги, предполагающие удаленную работу, например, веб-дизайнером, программистом, редактором.
Большинство видов деятельности потребуют перевода помещения в категорию нежилого. Например, чтобы открыть магазин, салон красоты, пункт выдачи товаров маркетплейса, обычное жилое помещение использовать нельзя. Даже если собственник помещения решит проигнорировать правила, при плановой проверке или поступлении жалобы от жильцов его привлекут к ответственности — придется выплачивать штраф и приостанавливать деятельность до устранения всех недостатков.
Для перевода квартиры из жилого помещения в категорию нежилого нужно собрать пакет документов. Перечень необходимого указан в статье 23 ЖК РФ. Среди них – документы, подтверждающие согласие собственников других квартир с тем, что в их доме будет расположено нежилое помещение.
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием ( в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
п.6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 №116 ФЗ.
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
п.7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 №116 ФЗ.
Жилищный кодекс РФ
Порядок действий может быть разным в зависимости от нюансов перевода, например, от вида деятельности, которую предприниматель будет вести в квартире. В общем процедура включает три важных этапа:
- Направление проекта помещения в межведомственную комиссию. Проект должен включать дизайн фасада, благоустройство прилегающей территории. Обязательно показывают вход в помещение, который организуется отдельно, лестницу, если она будет, пожарный выход.
- Технические согласования. В зависимости от вида деятельности и того, что придется сделать, чтобы открыть, например офис, потребуется посетить различные инстанции для согласования работ. Например, в случае перепланировки нужно будет согласовать вносимые изменения, чтобы они не противоречили строительным и прочим нормам. Если в ходе работ придется переносить газовую трубу, такой момент отдельно согласовывается со службой, отвечающей за эксплуатацию газовых коммуникаций.
- Согласование с жильцами. Это относительно новый этап, который стал присутствовать в порядке перевода помещения в категорию нежилого только с 2019 года.
Предпринимателям, которые собираются изменить статус квартиры, нужно знать об обязательных требованиях к самому помещению и к процедуре изменения. Без их соблюдения не получится сделать помещение нежилым. Среди них такие:
- наличие отдельного выхода из помещения. Но он должен вести не в подъезд МКД, а на улицу;
- если площадь помещения превышает 100 квадратных метров, дополнительно нужно организовать запасной выход;
- нельзя изменить статус части объекта. Например, не получится сделать нежилой только одну комнату трехкомнатной квартиры;
- в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Пока все не выпишутся, помещение будет считаться жилым;
- не должно быть лиц, которые для оплаты долга могут требовать квартиру или средства от ее принудительной реализации;
- квартира не должна быть под арестом или под залогом. Например, если квартира приобретена в ипотеку, то до погашения долга изменить статус объекта не выйдет;
- под квартирой не должно быть помещений, которые относятся к жилому фонду. Это означает, что если внизу расположена обычная жилая квартира, то помещение над ней нельзя будет перевести в нежилое и открыть, например, косметологический кабинет. Но если внизу магазин, который расположен в нежилом помещении, на втором этаже возможно тоже сделать нежилое помещение;
- здание, в котором расположена квартира, не должно быть в аварийном состоянии или быть предназначенным под снос.
До 2019 года статус помещения во многих случаях можно было изменить без согласования с соседями и собственниками других помещений МКД. Согласование требовалось только в случае, если такой перевод затрагивал общее имущество.
С 2019 года правила ужесточили. Чтобы статус помещения был изменен, нужно получить согласие собственников других помещений. Но с учетом того, в какой форме и в каком количестве придется выражать свое согласие, владельцев помещений можно разделить на две группы:
- непосредственные соседи. Это люди, владеющие квартирами, которые примыкают к помещению с изменяемым статусом. У таких квартир может быть общее межэтажное перекрытие или боковые стены. Например, к первой группе относятся собственники квартиры, расположенной над будущим магазином или офисом;
- собственников остальных объектов в МКД — тех, что не примыкают к объекту, статус которого изменяется.
От первой группы лиц нужно получить письменное подтверждение того, что возражений против перевода смежного помещения в категорию нежилого нет. Это означает, что каждый из владельцев объектов подписывает документ, подтверждая свое согласие с тем, что примыкающее к его квартире помещение изменит свой статус.
Представители второй группы отдельно документы не оформляют. Но нужно заручиться поддержкой большинства жителей дома. О том, поддерживают ли другие собственники квартир изменение статуса помещения, узнают на общем собрании.
Собственники смежных квартир оформляют документ в свободной форме — единой формы, в которой его нужно составлять, нет. Но есть обязательная информация, которая должна присутствовать. Указывают:
- ФИО владельца квартиры, оформляющего согласие;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- номер квартиры, которой владеет человек, оформивший согласие;
- реквизиты документов, которые подтверждают право собственности.
Если хотя бы один из собственников смежных помещений откажется давать согласие, статус квартиры не получится изменить. В таких ситуациях предприниматели стараются договориться с жильцами, которые против появления нежилого помещения в здании. Например, предлагают за свой счет вставить новые стеклопакеты, оплатить ремонт в квартире или замену коммуникаций.
Если кроме изменения категории жилья будет проведена перепланировка, которая затрагивает общедомовое имущество, на такие действия нужно получить согласие всех собственников квартир дома.
Чтобы мнения собравшихся жильцов были учтены, нужно выполнить сразу два условия:
- участвовать в собрании должно не меньше 2/3 всех владельцев квартир подъезда, где расположено помещение, статус которого может быть изменен;
- общее количество участников собрания должно быть не меньше половины жителей многоквартирного дома.
В доме может быть один подъезд. В этом случае нужно, чтобы в собрании участвовало не менее 2/3 собственников помещений;
Условия принятия положительного решения могут быть такими:
- если дом состоит из одного подъезда, решение считается принятым, когда за него проголосовало большинство участников;
- если в доме несколько подъездов, решение считается принятым при соблюдении двух условий. Первое — за него проголосовало большинство участников. Второе — за решение проголосовало большинство жителей подъезда, которые присутствовали на собрании.
По правилам нужно составить два протокола собрания. Первый прикладывается к документам, которые передаются для согласования перевода жилого помещения в нежилое. Другой передается управляющей компании или товариществу собственников жилья.
Для того, чтобы изменить статус помещения, нужно получить и письменные согласия собственников смежных помещений и одобрение большинства жителей дома. Если одно из этих условий нельзя выполнить, квартира останется жилым помещением.
Застройщики могут сдавать в эксплуатацию новые здания, в которых первые этажи сразу имеют статус нежилых. Они разработаны проектом и уже имеют все характеристики, которым должны отвечать нежилые помещения. В таком случае можно открывать магазин, кафе, салон красоты или что-либо другое, связанное с коммерческой деятельностью. Это не нарушает права собственников многоквартирного дома. Также не нужно получать чье-либо разрешение на открытие магазина при покупке помещения на рынке вторичной недвижимости, если оно уже переведено в категорию нежилого.
В мае Правительство России выпустило распоряжение, раскрывающее термин «строения и сооружения вспомогательного назначения». Определение этого термина важно, поскольку для возведения вспомогательных строений чаще всего не нужно предварительно оформлять разрешение. Какие виды строений на дачных и деревенских участках подпадают под новое определение, а какие все-таки придется оформлять, выяснил «МК».
Постановление правительства №703 издано 4 мая этого года и вступает в силу с 1 сентября (действие его временное, на 5 лет, до 1 сентября 2028 года). В соответствии с этим документом вспомогательными строениями и сооружениями признаются те, которые удовлетворяют хотя бы одному из критериев. Либо постройка должна стоять на одном земельном участке с основным зданием и быть запроектированной вместе с ним. Либо она строится «в целях обеспечения эксплуатации основного объекта», обслуживает его и при этом не имеет отягчающих факторов (особо опасный объект, санитарная зона и т.п.).
Третий критерий ближе всего подходит к владельцам частных домов и дач, вплоть до таунхаусов: «строение или сооружение... в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка».
При этом такие постройки не могут быть более чем трехэтажными, их высота ограничена 20 метрами. Норма же о том, что вспомогательные постройки не требуют выдачи разрешения на строительство, закреплена ст. 51.17.3 Градостроительного кодекса России.
Напомним, что возведенные без разрешения на строительство объекты — в просторечии самострой — могут, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, быть принудительно снесены, причем за счет строителя. А документов о собственности оформить на них, напротив, не получится.
— Некоторые виды возможных построек в частном секторе явным образом прописаны в тексте постановления, относительно других возникает неясность, — отмечает юрист Алексей Голубев. — Она восполняется иными нормативными документами, прежде всего Градостроительным кодексом. Так, в статье 51 ГрК РФ прямо говорится, что выдача разрешения на строительство не требуется для возведения или реконструкции гаражей (если участок принадлежит физическому лицу и не предназначен для коммерческого использования). Аналогичным образом не нужно оформлять разрешение на реконструкцию дачного и садового домика, хозпостроек на садовых участках (если они находятся в пределах лимитов для данной категории земель).
Разрешение не требуется также оформлять для строительства и реконструкции некапитальных объектов (согласно ГрК, это такие сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, фундамента и могут быть перенесены на другое место без необратимого повреждения, добавил юрист). В зависимости от технологии постройки те же гаражи могут быть как капитальными, так и некапитальными.
— Есть и еще один документ, которым руководствуются в судебной практике, — отметил Голубев. — Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года поясняет позицию этой организации по поводу строений и сооружений вспомогательного назначения. В нем содержится важная оговорка: вспомогательными сооружениями не могут быть признаны те, которые выполняют ту же функцию, что и основное строение. Это значит, в частности, что проблемным объектом с этой точки зрения могут оказаться жилая «времянка», бытовка, гостевой домик или дом для обслуги на том же участке. Определение вспомогательного строения к таким строениям, если они капитальные, а не с земляным полом, скорее всего, применяться не будет.
Вероятнее всего, новое постановление правительства направлено не на дачные и деревенские дома и хозяйственные постройки вокруг них, а призвано «вернуть в русло» активность застройщиков коттеджных поселков, предположил риелтор Сергей Горин. «С одной стороны, прямо разрешается без лишней бюрократии строить КПП, сторожки, котельные и тому подобные сооружения, — говорит эксперт. — С другой стороны, ставится вне закона практика некоторых регионов, где на участке для индивидуального строительства, прямо за избушкой в три окошка, строят пятиэтажную гостиницу. Скорее всего, обычным частникам вообще ничего не угрожает».
Тем более что в России продолжает действовать «дачная амнистия» — для жилых и других зданий на частной земле, если они соответствуют нормативам, сохраняется возможность оформления постфактум, без предварительного получения разрешения. Однако сколько продлится этот режим (в настоящий момент она продлена до 1 марта 2026 года, но возможно продление еще на пятилетку) — неочевидно.
Выбирая из десятков, если не сотен архитектурных и дизайнерских бюро и в итоге отдавая проект в конкретные творческие руки, девелоперы рынка недвижимости руководствуются целым рядом критериев. И далеко не все они имеют отношение к творчеству
Недавно группа «Самолет» совместно с Агентством креативных индустрий при столичном департаменте предпринимательства и инновационного развития объявила творческий конкурс на разработку концепций объектов паблик-арта. Конкурс, заявки на который принимаются до 21 июня, проходит в рамках государственной программы развития арт-рынка «Арт фабрика», призванной объединить владельцев бизнеса и представителей арт-индустрии для поиска новых концепций и нестандартных арт-решений. Предполагается, что победившие работы займут место в трех проектах «Самолета»: «Верейская 41», «Остафьево» и «Заречье парк».
Как поясняют в компании, общим направлением конкурсных работ выбрана «новая идентичность». Участники смогут творчески интерпретировать тему русской природы в рамках дизайн-кода каждого квартала и сконструировать новые смыслы и социокультурные коды для общественных пространств. «Наши исследования показывают: девять из десяти москвичей считают, что городу нужны арт-объекты, а более половины покупателей хотели бы видеть паблик-арт в своем ЖК. Поэтому мы решили поддержать конкурс, который позволит создать городскую среду нового поколения и поможет современным художникам вписать свои имена в историю наших кварталов», — отмечает руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников.
Взаимоотношения столичных девелоперов с паблик-артом давно вышли за границы простого любопытства со стороны первых и робких экспериментов со стороны вторых. Сегодня это полновесное, полномасштабное, весьма разностороннее сотрудничество: тут можно вспомнить и статую Дон Кихота, ставшую локальной, но крайне популярной достопримечательностью ЖК «Испанские кварталы», и представленные на прошедшей два года назад выставке «Красный сад» работы, которые после закрытия экспозиции должны были переехать в открытые пространства новых жилых комплексов, построенных компанией «Интеко», и скульптуру художника Льва Ефимова «Источник»* из серии «Отражение города» — новый объект современного искусства, открытый в конце апреля этого года на территории квартала жилых небоскребов Headliner, и арт-объект «Жест» Алены Пигаревой*, который украсит территорию ЖК «Любовь и голуби». Это только начало длинного списка, который вскоре дополнят работы участников самолетовского конкурса.
Что же касается самой конкурсной практики отбора, то вообще-то устраивать соревнования между архитекторами, дизайнерами или художниками девелоперов никто не обязывает — это сугубо их личное, но все чаще и чаще принимаемое решение. А стало быть, высококонкурентным с полным правом можно назвать не только сам девелоперский бизнес Москвы, но и его, так сказать, «творческую составляющую».
BFM.ru спросил игроков девелоперского рынка, какими критериями они руководствуются, выбирая из десятков, если не сотен архитекторов и дизайнеров и в итоге отдавая проект в конкретные творческие руки? Готовы ли они пойти на эксперимент и привлечь к работе несомненно интересных, но начинающих художников? И как оценивают перспективы устоявшихся пар «девелопер — архитектор» и «девелопер — дизайнер»?
Есатия Бадри, главный архитектор ГК «Кортрос»:
«Нам важно нестандартное мышление. От архитекторов, бюро, которых мы выбираем, мы ждем новых решений и их развития. При этом, конечно, важен опыт. У нас как у девелопера есть свой: мы видим, что лучше продается, какой запрос у покупателя, какие проектировочные ошибки были допущены на уже реализованных нами проектах. Смотрим, оцениваем, какой опыт у потенциального архитектурного бюро. Важно в конечном итоге получить баланс между квадратными метрами и планировочными решениями квартиры с ее эффективной площадью. Дорогого стоит готовность проектировщиков погружаться, углубляться в наши предложения, цели и задачи и вносить свои замечания и предложения. Следующий пункт, который очень важен для нас, — это открытость к новому: трендам, технологиям и «супервидение» — понимание того, что будет востребовано и актуально через три года, 10 и 50 лет. Мы хотим и готовы совместно с архитекторами и дизайнерами создавать новые шедевры, которые будут оценены следующими поколениями профессионального сообщества и нынешним потребителем. Мы готовы приглашать молодых архитекторов и дизайнеров. Это расширяет горизонты, дает свежее, новое видение и в целом понимание современной молодежи. При этом мы смотрим на то, чтобы у молодых специалистов был опытный наставник-профессионал с большим опытом, багажом знаний. Собственно, связь поколений так и формируется. Что же касается устоявшихся пар, то все зависит от целеполагания времени и компетенции участников. Как со стороны девелопера, так и со стороны архитекторов, дизайнеров очень важно, насколько правильно выстроен процесс взаимной работы. Например, если целью ставить узнаваемость бренда, то лучше работать с одним человеком: у проекта будет свой почерк. Важный момент в подобных коллаборациях — не терять творческую составляющую и не замыкаться на ком-то одном, пусть и очень опытном специалисте. Необходим постоянный сбор идей и концепций для реализации успешных проектов».
Екатерина Тейн, исполнительный директор по маркетингу и продажам девелопера «СЗ «Стадион «Спартак»
«Главное при выборе проекта и архитектора или дизайнера, который будет его реализовывать, — эстетика и опора на практичность и эргономичность. Выбирая архитекторов для проекта «Клубный город на реке Primavera», экопарка Primavera, других проектов на полуострове Покровское-Стрешнево в рамках комплексного развития территории, мы смотрим на портфолио. Идеи должны быть интересными и уникальными, а предложенные нам решения — не отрываться от действительности. Есть примеры, когда архитекторы создают красивую картинку без понимания, как ее можно реализовать с учетом современных материалов, тенденций и за адекватные деньги. Работая над нашими проектами, мы проводим конкурсы, ищем интересные творческие идеи и всегда смотрим на реальность реализации, встречаемся с архитекторами лично. На таких встречах становится понятно, как они видят проект, работу над ним и с помощью чего идею можно реализовать. В такой логике не играет роли возраст архитектора — это может быть и мэтр, и молодой специалист. Общаясь с мэтрами российской архитектуры, я слышала утверждение, что многие архитекторы и дизайнеры, даже имея талант, становятся востребованными и получают премии благодаря коллаборации с девелоперами. Застройщик становится связующим звеном между креативной идеей архитектора или дизайнера и запросом конечного покупателя. У архитекторов и покупателей нередко разные цели: одни хотят создать шедевр, который запомнят на года, другим важны потребительские свойства — эргономичность, комфорт. В России в 1990-е и начале 2000-х годов, особенно в премиальном и элитном сегменте появлялись проекты, которые шли от формы — творчеству архитекторов не было границ, но внутри получались квартиры с множеством углов, трапециевидной формы, с изогнутыми линиями, где было сложно создать уютное и комфортное пространство для жизни. Благодаря девелоперам на рынке появляется все больше эталонных жилых проектов. Архитектура — творческий процесс, поэтому устоявшимся парам архитектор-девелопер сложно существовать в рамках нескольких проектов. Как у девелоперов есть разные площадки и разные запросы, так и архитекторы могут не захотеть работать над проектом, например, не почувствовав локацию».
Мария Башаева, директор по продукту «Аеон девелопмент»:
«Основными критериями при выборе архитектора, на которые мы обращаем внимание, являются его портфолио, качество выполненных работ и опыт в уже реализованных проектах. Нам важно, чтобы подрядчик работал в подходящем для нас стиле, следовал мировым тенденциям. Также нам важно, чтобы он создавал качественный продукт, поэтому оцениваем качество на уже реализованных проектах. Мы рассматриваем и приглашаем молодых, начинающих архитекторов. Однако в таком случае тратим большое количество своих внутренних ресурсов на контроль за молодыми специалистами. А в устоявшихся парах есть как плюсы, так и минусы. Плюсы в том, что ты всегда знаешь, какой получишь результат, минимизируешь риски. Если говорить о минусах, то в таких парах сложно каждый раз привносить в проект новизну и креативность, что крайне важно для продукта».
Диана Кравченко, руководитель отдела «Благоустройство и озеленение» ГК «А101»:
«Что касается молодых архитекторов, мы не просто готовы, а уже отдаем проекты в их руки. Более того, начинающие команды заслуженно выигрывают наши архитектурные конкурсы: так было на проекте общественного центра в жилом районе «Прокшино». Мы провели конкурс на разработку лучшей архитектурной концепции общественного центра, в состав жюри входили представители не только ГК «А101», но и правительства Москвы, Агентства стратегических инициатив, видные члены архитектурного сообщества, а председателем был главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Победителем стал консорциум молодых бюро IND architects и DO. Команда предложила довольно простые в реализации, но умные решения, благодаря которым у здания будет гибкая структура, в которой легко программировать функции. Например, детские площадки со склонами предусмотрены на участке со сложным ландшафтом, который архитекторы предложили превратить в игровой ландшафт. Умение понимать потребности заказчика — ключевое условие успешности устоявшегося тандема «девелопер-архитектор». Внешний специалист, предлагая концепцию, должен хорошо понимать, как превратить ее в реальный проект, уметь подготовить соответствующую документацию. Кроме того, не лишними будут знания о том, как то или иное решение эксплуатируется на практике, каковы свойства грунтов, износостойкость различных материалов в заданном климате и хотя бы приблизительную стоимость предлагаемых решений. И здесь нужно отметить, что у молодых архитекторов не всегда хватает нужных навыков и опыта реализации проектов и их ввода в эксплуатацию. В результате девелопер может получить решения, которые красиво и современно смотрятся на рендерах, но совершенно нежизнеспособны и весьма затратны в условиях реальной эксплуатации».
По мнению эксперта, для того чтобы молодые архитекторы быстрее набирали портфолио реализованных проектов, необходимо при их профессиональной подготовке сместить акценты на реальные кейсы и обширную производственную практику, а также внедрить в практику проектных организаций систему наставничества.
«Пока ее нет, нужное обучение нередко ложится на плечи девелоперов. К примеру, я посвящаю много времени работе с молодыми архитекторами: мы проговариваем каждое решение, подробно обсуждаем их экономику и свойства материалов, вместе ищем альтернативные варианты. Есть убеждение, что подобные навыки помогут молодым архитекторам быстрее и ярче проявлять свои лучшие качества: хорошее понимание и «чувство» современных трендов, действительно свежий взгляд на городскую среду и умение предложить необычные и эффектные решения», — уверена Диана Кравченко.
Интересно, а считают ли сами архитекторы и дизайнеры, что работают в действительно высококонкурентной среде? Что, по их мнению, помогает сегодня выиграть борьбу за заказчика? И может быть, если девелоперы вправе выбирать творцов, то и в обратном направлении подобный выбор возможен? Об этом стоит поговорить отдельно.
* Есть в распоряжении Business FM