26.01.2021
news
Эксперты объяснили, как «выровнять цены» на жилье, как потребовал Путин

О том, что из-за льготной ипотеки стоимость квартир взметнулась по всей стране, знает, кажется, уже каждый россиянин. О невероятных прибылях девелоперов во время пандемии узнал и Путин. Президент велел подчиненным подумать над мерами, которые помогли бы «выровнять цены». Наши эксперты рассказали, как именно можно повысить доступность жилья.

Сначала - несколько цифр.

По данным Urbanus.ru, в 2020 году застройщики заработали на 10-30% (в зависимости от региона) больше, чем в 2019-м. В «старой» Москве девелоперы получили 840,4 млрд рублей выручки, в Новой - 154,4 млрд, в Подмосковье - 291,89 млрд рублей.

- В прошлом году в Московском регионе цены на рынке новостроек рекордно выросли, - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - По итогам декабря 2020 года в «старой» Москве в сегменте комфорт-класса средняя цена квадратного метра строящегося жилья составляла 206,5 тыс. руб., в бизнес-классе - 306,5 тыс. руб. Для сравнения: в начале 2020-го метр новостроек стоил 175,8 тыс. руб. и 246,8 тыс. руб. соответственно.

Выравнивания цен можно достичь, наращивая объемы предложения, продолжает Доброхотова. Например, в Москве, которая стала одним из регионов с наиболее заметным подорожанием жилья, в 2020 году обозначилось существенное сокращение экспозиции - объемов, которые застройщики выводят на продажу. Экспозиция вернулась практически к 2015 году. Сейчас в Москве продается около 1,6 млн кв. м квартир, тогда как еще год назад на продаже находилось свыше 2 млн кв. м!

Кстати, такое резкое сокращение может говорить не только о повышении спроса, но и о создании искусственного дефицита. Девелоперы «придерживают» квартиры, вынуждая покупателей выбирать жилье из меньшего ассортимента и диктуя им цены.

Вместе с новостройками дорожает, что логично, и вторичное жилье. Причем собственники не стесняются задирать цены - почему бы и нет, если спрос вырос? Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рассказывает, что в прошлом году жилье приобрели даже те горожане, которые и не планировали его покупать - во всяком случае, в ближайшее время. Хорошо продавались и продаются квартиры, еще недавно считавшиеся неликвидными. Купить двухкомнатную квартиру в Москве за 7 миллионов рублей - большая удача, а ведь еще недавно такая стоимость была самой обычной для спальных районов. Теперь же минимальная цена «двушек» все увереннее подбирается к 8 миллионам рублей.

- Введение льготного кредитования под 6,5% весной прошлого года было своевременным и достаточно эффективным, девелоперы сохранили свой бизнес, - говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Но с последнего квартала 2020 года ипотека перестала быть поддерживающей мерой, а стала стимулирующей. На рынок пришло слишком много покупателей, поэтому стоимость жилья стала повышаться. Сыграли стандартные механизмы, которые действуют и на рынке жилья, и на рынке помидоров: чем больше спрос, тем выше цены, это неизбежно. Правительство стало обсуждать, как можно сдержать рост цен. Но проблема в том, что государство, на мой взгляд, воздействует на рычаги рынка совершенно бездумно. Государство делает шаг - рынок реагирует. Потом государство думает: почему оно сделало такой шаг, что нужно делать дальше? Такое впечатление, что наши законодатели работают вслепую.

- Дмитрий, продление льготной ипотеки до 1 июля - неверный шаг?

- Вовлечение людей в программу льготной ипотеки - не очень хорошая тенденция. Низкая ставка не делает жилье доступным - это лишь иллюзия доступности. За счет создания ажиотажа - «берите быстрее, потом в любом случае будет дороже» - люди становятся стадом. Из последних сил, не рассчитывая свои возможности на 20 лет вперед, заемщики тупо идут за этой ипотекой. Кто-то снимает все сбережения, кто-то продает ценные вещи. Загнанные в кабалу, люди теряют шанс выплатить кредит в случае очередного кризиса, из-за потери работы. Собственно, и нынешний кризис, в котором находится мировая экономика, никто не отменял. Поэтому ажиотаж из-за дешевой ипотеки нужно прекращать. Стимулировать покупку жилья с конца прошлого года уже не нужно, ситуация развивается неплохо. Поэтому льготную ипотеку на первичное жилье можно убрать, рынок не пострадает. Спрос если и сократится, то не сильно, к негативным последствиям он не приведет. А вот цены будут расти не столь быстрыми темпами.

- Вы не исключаете, что программу могут свернуть, не дожидаясь 1 июля?

- В реальности срок действия льготной ипотеки вряд ли сократят, поскольку решение принято на государственном уровне. Хотя разумнее было бы переключить льготное кредитование на загородную недвижимость. А то ведь получается, что когда государство стимулирует один сектор экономики, оно совершенно забывает про другой. Мы вводим жилье не только в многоквартирных домах, но и по индивидуальным программам. И вот про индивидуальное жилье - загородные дома - государство забывало и продолжает забывать. Банки неохотно выдают кредиты под индивидуальное жилье, потому что по сравнению с квартирами это низколиквидный актив. Своевременная и нужная мера - сделать аналог ипотечной программы, которая сейчас действует на рынке квартир, для загородного жилья.

- Но ведь с 1 декабря была запущена пилотная программа ипотеки под 6,5% на загородную недвижимость.

- Программа рассчитана тоже до 1 июля, и в такой короткий срок девелоперы, естественно, не станут развивать проекты. Объем предложения на загородном рынке очень низкий, все последние годы новых проектов было чрезвычайно мало. Покупать по пилотной ипотечной программе, собственно, нечего. И до июля ничего не изменится. Цикл девелопмента - проектирование и строительство поселка составляет год-два. Ограничена эта программа и по составу заемщиков - в нее включены только молодые семьи. В общем, льготную программу по загородному жилью нужно продлевать года на 3-4, а то и на пять: в течение полутора-двух лет застройщики выведут на рынок новые дома, и нужно дать девелоперам еще хотя бы пару лет, чтобы они их попродавали. Плюс к тому нужно переработать действующий пилотный проект, уйти от жестких ограничений по возрасту участников, суммы кредитования (нужно смотреть отдельно по каждому региону). В программу следует включить полный круг заемщиков, снизить первоначальный взнос - сейчас он составляет 20%, что не каждый может себе позволить.

Каковы же прогнозы на 2021 год? В первой половине года специалисты не ожидают резких изменений на рынке жилья. Уже стартовавшие новостройки продолжат плавно расти в цене, поскольку будет повышаться степень их готовности. В готовых домах застройщики будут действовать, исходя из текущих реалий. Ясно одно: цены не снизятся, какие бы меры ни были приняты. Ирина Доброхотова полагает, что существенного спада спроса, скорее всего, не случится и во второй половине года: низкая ключевая ставка позволит выдавать жилищные кредиты, например, под 7% и без субсидирования.

- Ситуация во второй половине 2021 года будет зависеть от того, продлят или нет льготную программу по квартирам в новостройках. Если продлят - цены так и будут расти. Если нет - рынок стабилизируется: спрос «присядет», вернувшись к привычному уровню, а цены замедлят рост, - заключает Дмитрий Таганов.

25.01.2021
news
Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью

В РФ начались массовые рейды по квартирам с целью выявления несанкционированных перепланировок. Их будут проводить специалисты жилинспекций, сообщается на портале РЕН ТВ.

Инспекторы будут учитывать не только снос несущих конструкций или подвод дополнительных коммуникаций, но и более мелкие детали. Владелец жилья рискует получить штраф даже за снятую дверь на кухне. В самых серьезных случаях речь может идти об изъятии жилья. Впрочем, если изменения соответствуют техническим требованиям и просто не внесены в реестр, то их достаточно будет зарегистрировать.

За месяц до посещения квартиры собственнику будет приходить почтовое уведомление о том, когда и во сколько придут инспекторы. Оповещение могут прислать дважды. В случае отказа владельца квартиры пустить проверяющих жилинспекция может обратиться в суд, чтобы прийти уже с приставами.

25.01.2021
news
Правительству поручено быстро усмирить рост цен на стройматериалы, разобраться с кадровым голодом в строительстве и узаконить апартаменты

В размещенном на официальном сайте президента России перечне поручений по итогам заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам, которое состоялось в конце декабря прошлого года, строительству уделено довольно серьезное внимание. И сроки для выполнения этих поручений установлены более чем сжатые.

В частности, до 1 марта правительство должно представить свои предложения по ограничению роста цен на стройматериалы. Как напоминает портал «Единый ресурс застройщиков», 29 декабря состоялось совместное совещание Минстроя, Минпромторга и ФАС по вопросу мониторинга и анализу рынка цен на строительные материалы, где было принято решение о создании межведомственной рабочей группы, которая займется проведением регулярного мониторинга цен на стройматериалы и организацией переговорного процесса между девелоперами и металлургами с целью заключения прямых договоров на поставку стройматериалов по цене производителей.

Также до 1 марта нужно установить упрощенный порядок привлечения на стройки иностранных рабочих (прежде всего, жителей стран СНГ), острый дефицит которых российский стройкомплекс начал испытывать в прошлом году.

До 1 августа правительству предстоит рассмотреть вопрос установления приаэродромных территорий (ПАТ), обеспечивающих безопасность полетов воздушных судов с последующим утверждением отдельной санитарно-защитной зоны, в которой могут устанавливаться дополнительные требования к размещаемым объектам или ограничения по их строительству. А еще — обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, направленных на синхронизацию проектирования и строительства объектов капстроительства с выполнением мероприятий по их подключению к сетям инженерно-технического обеспечения, а также с необходимым для этих целей переносом (переустройством) инженерных коммуникаций.

До 1 февраля 2022 года должны быть решены вопросы, связанные с оптимизацией процедур в строительстве, в том числе с возможностью их выполнения по принципу «одного окна» с использованием цифровых технологий и информационных систем, что должно привести к сокращению инвестиционно-строительного цикла минимум на год, а в идеале даже больше.

Но, пожалуй, самым обсуждаемым стало поручение, связанное с рынком апартаментов: до 1 августа правительство обязано обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, направленных на определение правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан. О том, что Минстрой наконец-то намерен разобраться с апартаментами и их правовым статусом, замглавы ведомства Никита Стасишин заявил на парламентских слушаниях в Совете Федерации в середине ноября прошлого года. Заявление наделало много шума, так что потом Никита Стасишин вынужден был долго и подробно объяснять, что именно Минстрой имеет в виду, предлагая законодательно утвердить жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем.

Получается, что теперь конкретные сроки установлены: до 1 августа необходимо, согласно рекомендации комитета Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике, определить требования для классификации апартаментов в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых, используемых в коммерческих целях, и внести в законодательство понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями». Но, кроме этого, предстоит решить множество вопросов: какие из уже построенных апарт-комплексов можно признать жильем, что делать со строящимися апартаментами, с теми апарт-комплексами, где по объективным причинам нельзя создать социальную инфраструктуру, соответствующую требованиям к жилью, и с так называемыми сервисными апартаментами, которые предоставляются в аренду.

Одна из самых тяжелых проблем — земля, на которой стоят апарт-комплексы. Как уже отмечал первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов, большая часть апартаментов построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жилье, нужно и землю переводить в «жилую».

Словом, работа правительству предстоит немалая и нелегкая. А рынок пока продолжает обсуждать, к чему приведет выход апартаментов из «серой» зоны и обретение ими законодательно закрепленного статуса. По мнению большинства, ключевых последствий два: в будущем — повышение стоимости апартаментов, а в преддверии, то есть уже сейчас — резкий рост спроса на них.

В частности, по данным проекта Arendator.ru, в декабре 2020 года в столице был установлен годовой рекорд по числу проданных лотов: на рынке «старой» Москвы было куплено 866 апартаментов, что на 23% больше, чем в ноябре, в 2,3 раза больше, чем в декабре 2019-го, и вдвое больше среднемесячной нормы 2020 года (за январь-ноябрь). Удельный вес апартаментов в структуре сделок поднялся до отметки 11,9%, что выше докризисных показателей, хотя большую часть года он варьировался от 5,6% (май) до 9,6% (октябрь). «Еще в конце ноября эксперты рекомендовали всем, кто планирует покупку апартаментов, поторопиться с решением: вовремя сделанное приобретение в будущем может обернуться 20-25-процентным ценовым бонусом. Вероятно, часть покупателей откликнулась на этот совет», — отмечают аналитики Arendator.ru.

При этом, по их оценкам, предстоящая реформа и связанная с ней интенсификация спроса пока к подорожанию апартаментов не привели. Более того, средний декабрьский ценник (13,3 млн рублей) оказался меньше июльского (14,7 млн рублей) и ноябрьского (14,4 млн рублей), хотя в целом он соответствует среднему показателю за январь-ноябрь прошлого года (13,2 млн рублей).

Аналитики компании Skolkovo Realty, изучив спрос на апартаменты, расположенные конкретно в ЦАО Москвы, также пришли к выводу, что в декабре этот спрос вырос на 44,79% по отношению к декабрю 2019 года. Брокеры отмечают, что уровень интереса к центру города у покупателей апартаментов показывал положительную динамику в течение четырех месяцев подряд начиная с августа. Наиболее значительный рост был зафиксирован в ноябре к октябрю — плюс 27,6%, и не исключено, что это была прямая реакция на заявление Никиты Стасишина.

В Санкт-Петербурге декабрь как раз выдался неурожайным для рынка апартаментов. По оценкам экспертов компании «Р-Фикс», спрос снизился впервые за шесть месяцев. Но вообще-то, начиная с июня прошлого года в городе фиксируется неизменный рост запросов на приобретение апартаментов, а наиболее значительный всплеск интереса был отмечен в июле по отношению к июню — плюс 30,16%. В целом за 2020 год число апартаментных запросов выросло на 36,76% по сравнению с 2019 годом, и самым активным периодом стал четвертый квартал: на него пришлось 35,52% от общего годового числа обращений. На данный момент в апарт-комплексах Петербурга возводится 25,4 тысячи юнитов, и за прошлый год их стало меньше на 11,18%.

Что же касается третьего российского апартаментного лидера — Сочи, то, как уже рассказывала Business FM, по данным «Авито Недвижимость», скачок спроса на новостройки (как на классические жилые, так и на апарт-комплексы) здесь начался прошлой весной, цены выросли на 40-50% и сегодня стартуют с отметки 100 тысяч рублей, а в среднем составляют 150-200 тысяч рублей за квадратный метр. И когда остановится этот рост, пока непонятно.

25.01.2021
news
Квартира с неизвестными. При покупке квартир появился новый юридический риск

На рынке жилья появился новый юридический риск. При том, что общее количество мошенничеств с квартирами, по данным экспертов, выросло, новая опасность может в будущем привести к проблемам у тысяч покупателей. О новом риске предупредил "РГ" член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев.

"Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, - рассказывает Вячеслав Голенев. - Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли".

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это "на потом". Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!