8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В комментарии «Газете.Ru» в организации объяснили, что такой документ подтверждает только членство в СНТ и уплату взносов. Покупатель не сможет законно продать, подарить, передать участок по наследству или предоставить его банку в залог.
Право продавца следует проверять по свежей выписке из ЕГРН. Законная сделка оформляется договором, а переход собственности регистрируется в Росреестре.
Если землю предлагают сначала купить по книжке, а затем оформить по «дачной амнистии», в Роскачестве советуют отказаться: сначала участок должен оформить продавец.
Ранее россиян предупредили, что при установке бассейна на даче важно соблюдать расстояние до соседей.
В России предложили ввести отдельные выплаты на погашение ипотеки, которые должны быть прогрессивными. Так, при рождении первенца государство погасит долг по жилищному кредиту на 500 тыс. рублей, второго ребёнка — на 600 тыс. рублей, третьего — на 700 тыс. рублей. В итоге многодетная семья получит на жильё 1,8 млн рублей, что станет мощным стимулом рождаемости.
Такое предложение озвучил в своём телеграм-канале Сергей Миронов — руководитель фракции «Справедливая Россия» в Государственной думе. Он также отметил, что нужно вернуть эффективность программе материнского капитала, покупательная способность которого за 10 лет упала на 38–50%. Шкала маткапитала должна быть прогрессивной, уверен депутат, на это не первый год указывают эксперты и учёные РАН.
При этом расширение льгот потребует госконтроля и регулирования: с учётом огромных расходов на маткапитал и на льготную ипотеку не надо допускать заоблачной ключевой ставки и завышенных цен на недвижимость. «Нужно хотя бы ограничивать маржу застройщиков, которые заодно с банками получили от льготных программ больше, чем семьи с детьми», — подытожил Миронов.
Ежемесячно в России заключается более 100 тыс. договоров купли-продажи жилья. Но иногда такие сделки оспариваются, что заканчивается для сторон потерей денег или самого имущества. Чтобы избежать неприятностей, нужно заранее фиксировать в документе минимум шесть обязательных пунктов, которые «Ъ-Недвижимость» разобрал вместе с юристами и участниками рынка.
В марте 2026 года на российском рынке вторичного жилья было заключено 125 тыс. договоров купли-продажи, следует из подсчетов «Авито Недвижимости». Этот показатель выше на 26% год к году и на 12% по сравнению с февралем 2026 года, уточнили аналитики. Лидером по объему продаж в первом квартале стало Подмосковье, где было оформлено 22,3 тыс. договоров. В число самых активных регионов также попали Москва с показателем 19,6 тыс. сделок, Санкт-Петербург (14,8 тыс.), Свердловская область (11,9 тыс.) и Краснодарский край (10,7 тыс.).
Договор купли-продажи недвижимости — это не просто «бумага» для Росреестра, а инструкция на случай, если все пошло не по плану. Неважных пунктов в договоре о продаже недвижимости нет: каждый из них защищает стороны в непредвиденных ситуациях. И тем не менее иногда покупатели не фиксируют в договоре главного.
Например, иногда стороны не указывают настоящую стоимость квартиры с целью снижения налоговой нагрузки. Граждане не учитывают, что именно заниженную сумму они и получат в случае расторжения договора, считают в агентстве недвижимости «БезФильтров». «Эта сумма может стать потолком возврата. Пока все хорошо — это выглядит как экономия. Но как только стороны по тем или иным причинам расторгают договор купли-продажи, это превращается в дорогую ошибку»,— говорит основатель компании Ригина Гордеева.
На рынке до сих пор встречаются ситуации, когда часть договоренностей остается устной или стороны соглашаются указать в договоре неполную стоимость объекта, говорят участники рынка недвижимости. «На одной из сделок при анализе документов мы обнаружили, что часть прошлых расчетов по квартире проводилась вне договора. Для покупателя это всегда дополнительный риск, поскольку в спорной ситуации юридическую силу имеют только те условия и суммы, которые зафиксированы документально»,— предупреждает ведущий эксперт по недвижимости агентства «Этажи» в Москве Григор Закоян.
После кейса с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной покупатели недвижимости проверяют данные не столько квартиры, сколько продавца. Квартира юридически может быть чистой, а история сделки — нет. И в этом случае возникает нежелательный рыночный сценарий: в ЕГРН обременений по квартире не числится, а после госрегистрации сделки стороны начинают спорить о недееспособности продавца, давлении на него и мошенничестве.
Внесение в договор пункта о гарантии чистоты права собственности должно быть обязательным и максимально подробным. Продавец обязан письменно заверить, что квартира не обременена залогом, арестом, правами третьих лиц, не является предметом спора, все зарегистрированные лица выписаны, задолженностей по коммунальным платежам нет и сделка не нарушает права несовершеннолетних или иных лиц, чье согласие требуется по закону, говорят юристы. «Если продавец уклоняется от включения таких заверений или предлагает размытые формулировки — это серьезный сигнал. Такие заверения защищают покупателя в том числе от виндикационных исков со стороны третьих лиц»,— говорит специалист по развитию бизнеса адвокатского бюро А-ПРО Никита Казанский.
Также в договоре должны быть заверения продавца о том, что он не банкрот, не находится под давлением, не участвует в скрытых спорах, а в квартире нет лиц с правом проживания и нет обстоятельств для оспаривания. Это упростит доказательство добросовестности покупателя.
Риск покупателя при отсутствии таких пунктов максимальный — потеря квартиры, в том числе спустя годы после покупки, напоминает Ригина Гордеева.
Сегодня одним из значимых пунктов также является заверение, что продавец заключает сделку не под влиянием третьих лиц или что продавец не является иностранным агентом. «Иностранный агент обязан производить расчеты через специальный счет. И задача покупателя — не стать соучастником незаконной схемы. Наличие таких пунктов в договоре купли-продажи дополнительно подтверждает добросовестность покупателя»,— говорит юрисконсульт офиса «Академический» «Инком-Недвижимости» Наталья Киселева.
Опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты считают пункт с правами, обязанностями сторон и условиями передачи квартиры самым недооцененным. Но ему нужно уделить особое внимание, так как в нем разъясняется, кто должен снять с регистрации жильцов, погасить долги, освободить квартиру, и передать документы. Например, после покупки квартиры может выясниться, что бывший собственник не снял с регистрации родственника, и придется добиваться этого уже через суд.
Продавец также обязан предоставить все документы для регистрации права собственности и гарантировать, что квартира не под арестом, не в залоге и на нее никто не претендует. Покупателю важно проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства, так как это создает риск оспаривания сделки в течение трех лет — проверить это можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и картотеку арбитражных дел, напоминают в компании «Расцветай Столица». Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, необходимо убедиться, что доли детям и супругу в праве собственности выделены, так как без этого продажа невозможна, напоминают в компании.
В договоре и акте приема-передачи также необходимо подробно фиксировать состояние объекта, наличие мебели и техники, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и сроки фактической передачи ключей, добавляют в сети агентств «Этажи».
Если в акте приема-передачи квартиры будет записано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию, то впоследствии доказать скрытые недостатки (например, протекающую крышу) будет крайне сложно.
Поэтому все выявленные недостатки и договоренности об их устранении следует вносить прямо в акт. Акт приема-передачи, если он оформлен отдельно, не регистрируется в Росреестре, но является неотъемлемой частью сделки, подчеркивают в «Расцветай Столица».
С момента передачи квартиры договор купли-продажи считается исполненным. Важно прописать срок в договоре, и желательно — штрафные санкции за несоблюдение указанного срока одной из сторон, напоминают в «Инком-Недвижимости».
Расторжение договора купли-продажи возможно лишь в исключительных случаях. Если договор полностью исполнен, деньги переведены на счет покупателя, а акт приема-передачи объекта подписан, то договор не расторгается. Основанием для расторжения может служить неисполнение одной из сторон своих обязательств, например нарушение сроков оплаты. Впрочем, при использовании современных инструментов расчетов, таких как аккредитив или номинальные счета, где исполнение условий договора привязано к регистрации перехода права собственности, риск неисполнения обязательств минимизируется, отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Самый простой способ расторжения договора — это соглашение сторон, когда и продавец, и покупатель больше не хотят совершать сделку. В этом случае они подписывают соглашение о расторжении и обращаются в Росреестр. В судебном порядке расторжение возможно по требованию одной из сторон, если другая сторона существенно нарушила договор. «Для продавца таким нарушением является неоплата квартиры покупателем, для покупателя — передача квартиры с неустранимыми недостатками или сокрытие продавцом прав третьих лиц, например зарегистрированных жильцов, отмечает руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
При расторжении сделки покупатель может вернуть себе потраченные деньги в положенный срок только в случае его указания в договоре. В противном же случае покупателей ждет юридический квест, говорят эксперты. «Например, бывает, что сделка сорвалась после выявления проблем с документами, а в договоре сроки возврата денег не были определены. Если продавец тянет время, покупатель будет вынужден обратиться в суд, что может затянуться на месяцы ожидания»,— предупреждает Ригина Гордеева. Она рекомендует прописывать в договоре срок и порядок возврата средств, ответственность в виде штрафов и неустоек. Отдельно стоит предусмотреть условие об обеспечении обязательства. Например, стоит указать, что квартира передается в залог в пользу покупателя до момента полного возврата средств от продавца, добавляет Никита Казанский.
Пункт о сроках возврата средств является существенным, когда на приобретение квартиры тратят субсидированные средства или деньги государственных сертификатов, говорят в «Инком-Недвижимости». «Тогда в случае расторжения договора деньги должны быть возвращены в соответствующий бюджет. Такие нюансы необходимо отразить в самом тексте договора купли-продажи»,— отмечает Наталья Киселева.
Споры о том, было ли уведомление направлено и получено в срок,— одна из самых частых причин затяжных судебных разбирательств по сделкам с недвижимостью. Нередко нарушение порядка отправки уведомлений становится причиной судебных тяжб. «Например, продавец направил покупателю уведомление о расторжении договора на старый адрес, который был указан в паспорте на момент подписания, хотя покупатель давно переехал. Суд признал уведомление надлежащим, так как в договоре не было условия об обязательном обновлении адреса. Покупатель пропустил срок для ответа и утратил право на возражение»,— приводит пример из практики Никита Казанский.
Чтобы не столкнуться с такими рисками, в договоре купли-продажи нужно фиксировать ряд моментов, которые выглядят «скучно» только до первого суда. «Самый типичный сценарий: одна сторона направила уведомление на старый адрес. Вторая его не получила. Чтобы избежать таких нестыковок, нужно прописывать в договоре актуальные электронную почту, мессенджеры и почтовый адрес, что является фактом получения и способы подтверждения»,— отмечает Ригина Гордеева. В 2026 году люди «живут» в мессенджерах, а договоры до сих пор иногда пишутся как в эпоху факсов, считает она.
Дешевле уже не будет — так много лет хитрые риелторы заманивали покупателей. И всех всё устраивало. Девелоперы объясняли рост цен ростом стоимости строительства, банки — высоким спросом. Формула была простой: хочешь квартиру — покупай сейчас. Но теперь этот маркетинговый фейк стал рассыпаться.
По данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Сильнее всего снижение заметно в Сочи — там всего за месяц непомерно раздутые цены наконец-то обрушились на 1,6%.
Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на профессиональном форуме недвижимости «Движение» коллег-девелоперов окатил ушатом холодной воды. Мол, ребята, то, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. И даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся, заявил Гайдуков, цитату которого разобрали все ведущие издания.
Ну да, стройки продолжаются — убедитесь, если проедетесь по Новой Москве, пригородам Краснодара, Сочи или Ростова-на-Дону. Новые ЖК выходят на рынок. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь в новой квартире. Но теперь всё это лишь мыльный пузырь — покупателей стало меньше! Подробности — в материале MSK1.RU.
Главная ошибка последних лет — считать, что рынок недвижимости растет сам по себе. Так рядовая квартирка за 5 миллионов на задворках Москвы постепенно становилась квартирой за 10, потом за 15 миллионов. То, что происходит сейчас на рынке, — не обрушение, а просто возвращение в нормальное состояние, с надеждой говорит MSK1.RU управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев.
«Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — разъясняет Бахчеев.
Если у человека просто нет денег (а в Сочи, например, только на первоначальный платеж по ипотеке нужно выкатить почти 30 средних зарплат!), то никакая красивая презентация ЖК уже не помогает.
«Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически», — согласен с Бахчеевым второй эксперт, основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
Первыми стали сдавать города, где спекулятивный рынок недвижимости надулся сильнее всего, — типа того же Сочи.
Если раньше главным аргументом было само наличие новостройки, то сейчас люди начали задавать вопросы, которые еще недавно казались второстепенными: где именно расположен дом, насколько удобно будет жить через пять лет, кто будет покупать эту квартиру потом, если понадобится ее продать.
Виктор Зубик говорит, что рынок всё четче разделяется на две части: объекты, которые сохраняют привлекательность независимо от ситуации, и квартиры, которые раньше продавались только благодаря общему ажиотажу.
«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.
«Но для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — говорит Бахчеев.
Со стороны ситуация выглядит просто: если квартиры не покупают, нужно снизить цену. Так работает почти любой рынок. Но только не рынок российской недвижимости.
«У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — говорит Никита Бахчеев.
А вот Виктор Зубик считает, что проблема — в самой эффективности проектов. Несколько лет можно было запускать строительство, рассчитывая, что растущий спрос всё компенсирует. Сейчас такой подход перестал работать. Иными словами, время, когда любой новый ЖК автоматически находил покупателей, закончилось. Пример тому — обвал рынка в Сочи.
«Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — говорит Зубик.
Впервые за много лет безудержной спекуляции квадратный метр наконец-то перестал быть магическим активом, который дорожает просто потому, что все верят в его рост (да еще и в этом убеждает агрессивная и тупая реклама). Теперь «квадрату» снова придется доказывать свою ценность. Иначе не купят!