Причин, по которым можно лишиться жилья, не так много. Основные - три, и о них нужно знать, рассказала агентству “Прайм” адвокат Московской коллегии адвокатов "Аронов и партнеры" Наталья Гусева.

Если не говорить о случаях, когда люди лишаются жилья не по своей вине, например, дом сносят или участок изымают для госнужд (тогда полагается компенсация), можно выделить три главных момента.

Первый и главный - долги. В законе (ст. 446 ГПК РФ) закреплено положение, согласно которому взыскание не может быть обращено на единственную квартиру должника. То есть, если должник имеет в собственности несколько жилых помещений, то в его собственности гарантированно должно остаться одно пригодное для проживания. Однако остальных жилых помещений, в том числе и квартир, можно лишиться в случае отсутствия у должника достаточных денежных средств для погашения долгов.

“Но из этого правила есть исключение - если единственное жилье должника признано судом роскошным в рамках дела о банкротстве, должник может его лишиться. Взамен кредиторы обязаны приобрести для должника альтернативное жилье по социальным нормам проживания”, - указала Гусева.

Обращение взыскания на квартиру возможно в случае, если она находится в залоге (ипотеке) и таким образом обеспечивается исполнение обязательств должника. Например, если должник не возвратил денежные средства по договору займа (кредитному договору и т.д.) и при этом его квартира находится в залоге, займодавец может добиться обращения взыскания на квартиру.

Вторая возможная причина - выбытие квартиры из владения предыдущего собственника помимо его воли. Это возможно, если переход права возникает в результате подделки документов, и это доказано судом. У последующих владельцев квартиры, даже если они сами действовали добросовестно, могут забрать квартиру и возвратить ее собственнику, который утратил данную квартиру помимо своей воли.

Третий случай - недействительность сделки, совершенной в отношении квартиры (дарение, купля-продажа, мена и т.д.). Такое может случиться по различным правовым основаниям: несоответствие сделки требованиям закона; совершение сделки недееспособным лицом; под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; лишь для вида, без намерения породить правовые последствия, а также с целью прикрыть иную сделку и т.п. В указанных случаях новому собственнику придется вернуть квартиру прежнему владельцу. Деньги могут вернуть, а могут и нет - в зависимости от обстоятельств совершения сделки и правовых последствий.

Таким образом, при совершении любой сделки с квартирой необходимо изучить требования законодательства, выяснить действительную волю лица, с которым совершается сделка, а также проверить документы как в отношении самого объекта недвижимости, так и в отношении совершаемой сделки. И, конечно, вовремя платить по долгам, заключила Гусева.

В Госдуму внесен законопроект, обязывающий хозяев квартир получать письменное согласие у соседей на посуточную сдачу жилья в аренду. С соответствующей инициативой выступила группа депутатов.

В принципе в документе речь идет о любой краткосрочной сдаче жилья. Если хозяин пускает жильцов на срок менее года, ему придется заручиться согласием ближайших соседей.

"Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, безусловно, вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, - заявляют разработчики проекта. - Однако сдача квартир внаем посуточно зачастую становится нарушением прав иных собственников помещений в многоквартирном доме на комфортные условия проживания и становится причиной возникновения риска нанесения ущерба объектам общего имущества в доме".

Иными словами, такие посуточные квартиры часто превращаются в вертеп. Нередко человек, въехавший в апартаменты на день-другой, стремится взять от жизни все. А пока он наслаждается, у соседей трясутся стены и болит голова. Мало того, стоит одному уехать, как на пост в "веселой квартире" заступает другой. Естественно, в какой-то момент у соседей начинают сдавать нервы.

Теоретически соседи могут и сейчас предъявить претензии хозяевам разбушевавшихся квартир. Как поясняют разработчики проекта, Жилищный кодекс и сегодня обязывает собственников при заключении договора долгосрочной или краткосрочной аренды помещения соблюдать все права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества. Иными словами, за шум, беспорядки, повреждения общего имущества будут нести ответственность не только наниматели, но и хозяин.

Однако было бы лучше вообще не доводить дело до испорченных нервов и неприятных разговоров. Поэтому и предлагается ввести соседские разрешения на краткосрочную аренду. Хозяин, желающий пустить свою квартиру по рукам, должен будет получить подписи от собственников всех соседних помещений. Проще говоря, надо будет взять "добро" от тех, кто живет на одной лестничной площадке. К другим этажам можно будет не обращаться.

Чтобы у сдающих хозяев не возникло соблазна пройти мимо соседей, разработчики инициативы предлагают также ввести штрафы для граждан, сдающих жилье без договора аренды или пустивших за деньги гостей без согласия соседей.

Между тем

Совместная жизнь по правилам

Госдума готовит к рассмотрению законопроект, который позволит гражданам заключать соглашения о правилах пользования общей жилплощадью. Например, как расставить холодильники на кухне в коммунальной квартире или что можно повесить в общем коридоре.

Также появится возможность заключать и официально регистрировать договоры безвозмездного пользования. Это значит, что можно разрешить кому-то жить в вашей квартире как у себя дома. При этом договор может сохранить силу даже после смены собственника.

"Покупатели долей будут более защищены от возможных казусов, связанных с риском использования имущества, находящегося в долевой собственности, поскольку будут заранее обладать сведениями о факте заключения такого договора", - полагает заслуженный юрист России Никита Филиппов.

Если же собственники пропишут правила пользования квартирой, а кто-то откажется их выполнять, то, как поясняет юрист, можно будет обратиться в суд. "Кроме того, в самом договоре о порядке пользования возможно установить ответственность собственников, не исполняющих его условия", - полагает он.

За последние месяцы законодательная активность в сфере недвижимости заметно возросла, и немалую лепту в это внес Росреестр.

Кратко рассмотрим три предстоящих изменения для владельцев недвижимого имущества.

В ближайшее время перечень сведений, которые указываются в ЕГРН по квартирам, расширится:

Во-первых, в сентябре этого года вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН информации о членах семьи собственника приватизированной квартиры, за которыми сохраняется право пожизненного проживания (в силу их отказа от участия в приватизации этого жилья).

Во-вторых, Росреестр уже анонсировал новый законопроект, который включит в ЕГРН также информацию о том, кто имеет право бессрочно проживать в такой-то квартире (в силу завещательного отказа или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором).

В-третьих, договоры безвозмездного пользования жилым помещением будут подлежать государственной регистрации (что позволит потенциальному покупателю заранее узнать, что в квартире будет бесплатно проживать человек, указанный в договоре, т. к. обязанности по такому договору переходят к новому собственнику).

Поправки, безусловно, правильные и важные, особенно это касается госрегистрации договоров безвозмездного пользования жилым помещением. Главный вопрос — как эти поправки будут работать на деле.

Передавать документы по привычке через мессенджеры и почту — больше нельзя. Закон о персональных данных требует защищённых каналов, хранения данных в России и учёта рисков. Разбираемся, какими сервисами действительно можно пользоваться для пересылки счетов, договоров и доверенностей — и не получить штраф.

С 1 марта 2025 года штрафы за нарушения при работе с персональными данными выросли до 3 млн рублей. Риски касаются не только крупных компаний, но и всех, кто пересылает счета, договоры, доверенности и другие документы, содержащие персональные данные.

Разбираемся, какими мессенджерами и сервисами можно пользоваться, чтобы не нарушить закон.

 

Почему просто пересылать документы — больше нельзя

 

Когда вы отправляете по почте или в мессенджере файл, в котором есть:

- ФИО,
- паспортные данные,
- ИНН/СНИЛС,
- адрес регистрации,
- банковские реквизиты физлица,

вы автоматически обрабатываете персональные данные. А значит — становитесь оператором ПДн по 152-ФЗ.

Это обязывает:

- обеспечить хранение и обработку только на территории РФ;

- использовать зашифрованные каналы связи;

- получить согласие на передачу данных, если нет договора или прямой обязанности по закону;

- вести журнал передачи данных (для проверки Роскомнадзором).

 

Что точно нельзя

 

- Gmail, Outlook, Yahoo, ProtonMail и прочие иностранные почты. Их сервера — за пределами РФ. Это нарушение требования локализации ПДн.

- Telegram, WhatsApp, Viber, Signal и прочие мессенджеры. Они не обеспечивают контроль над маршрутом пересылки, не находятся под российской юрисдикцией, и шифрование — сквозное, но не управляемое вами.

- Dropbox, Google Drive, iCloud. Аналогично — иностранные серверы и отсутствие правового контроля.

 

Какие инструменты использовать можно

 

Мы составили таблицу с проверенными сервисами. Все они:

- работают в российской юрисдикции,

- обеспечивают хранение на территории РФ,

- поддерживают TLS/внутреннее шифрование,

- позволяют работать с документами, содержащими персональные данные.

 

Сравнение сервисов

 

Сервис
Юрисдикция РФ
Локализация ПДн
Шифрование
Удобство
Подходит для

Яндекс 360 для бизнеса
+
+
+
Почта + диск
Переписка, вложения

Mail.ru (VK WorkMail)
+
+
+
Почта + диск
Переписка, вложения

Рутокен.Почта
+
+
+
Почта
Безопасная переписка

СБИС (Тензор)
+
+
+
ЭДО + архив
Договоры, счета, доверенности

Контур.Диадок
+
+
+
ЭДО
Договоры, счета, доверенности

Docsvision
+
+
+
Корп. документооборот
Внутренние документы

МойОфис.Облако
+
+
+
Почта + диск
Общий документооборот

Яндекс Облако S3
+
+
+
Диск
Архивы и вложения

VK WorkCloud
+
+
+
Диск
Архивы и вложения

 

Что делать уже сейчас

 

1. Выберите защищённую почту — например, Яндекс 360 или VK WorkMail.

2. Переведите всех сотрудников на единый корпоративный мессенджер/почту.

3. Заключите договор с сервисом, где указано, что он обрабатывает ПДн в рамках 152-ФЗ.

4. Включите в договоры с контрагентами пункт о передаче документов через конкретные защищённые каналы.

5. Подумайте об ЭДО — он решает сразу несколько проблем с безопасностью и юридической значимостью.