22.06.2022
news
Как риелтор помогла сэкономить клиентке треть стоимости квартиры

3,2 млн рублей — именно столько удалось сэкономить москвичке на налогах благодаря внимательности риелтора. Если бы сделка была заключена всего на неделю раньше, это дорого обошлось бы продавцу квартиры.

Что обычно входит в задачи риелтора? Подобрать объект или найти покупателя, проверить документы, провести сделку. А вот вникать в вопросы налогообложения — это уже дополнительная опция по запросу клиента. И все же хороший риелтор должен предостерегать клиентов от необдуманных шагов, даже если они не касаются работы агента напрямую.

 

Налоги для нерезидентов

 

В мае на Циан прошел мастер-класс с налоговым экспертом Татьяной Макуровой. Спикер рассказывала в том числе и о налогах, которые должны уплачивать налоговые нерезиденты. Эта тема стала особенно актуальной в последнее время в связи с релокацией. Если человек не живет в России дольше 183 дней в календарном году, то он считается налоговым нерезидентом, — это важно, если он продает недвижимость.

Статус нерезидента означает, что при продаже объекта до истечения минимального срока владения налогообложение действует для него по другим правилам: во-первых, по повышенной ставке (30% вместо 13%), во-вторых — применяется ко всей сумме сделки.

Напомним, понятие «налоговый период» означает календарный год, в котором заключена сделка. Например, отчитываться по налогам за 2022 год продавец будет в 2023-м.

Одной из слушательниц вебинара Циан оказалась руководитель небольшого московского агентства недвижимости Елена — и это стало огромной удачей для ее клиентки, продающей квартиру и переезжающей в другую страну. Мы записали рассказ Елены от первого лица.

 

Повод для дополнительной проверки

 

Посмотрев мастер-класс Татьяны Макуровой, мы с коллегой решили проверить документы по сделке одной из наших клиенток именно на предмет налогообложения. Мы знали, что после продажи квартиры она собирается уехать из России, так что в контексте вебинара этот факт мог оказаться важным. И оказался!

Со слов хозяйки, квартира, которую она продавала, находилась в собственности дольше трех лет: ее приватизировали в начале мая 2019 года, и эту дату мы видели в представленном нам договоре передачи квартиры с заявлением.

При проверке документов о приватизации нас в первую очередь интересуют именно эти документы: по ним отслеживается, кто был прописан в объекте на момент приватизации и кому она была передана.

В договоре передачи действительно стояла дата 3 мая. Работать мы начали 7 мая, клиентка постоянно напоминала, что три года истекают 20 мая 2022 года, так что мы начали искать варианты исходя из этих данных.

Клиентка просила продать ее квартиру как можно скорее, поэтому процесс шел довольно быстро: покупателя мы нашли буквально за несколько дней и тут же договорились, что сделка состоится 24 мая.

 

Неделя разницы — и 3,2 млн рублей

 

А тут — вебинар Циан с рассказом об отъезжающих за рубеж гражданах и налоговых особенностях. После него мы и решили всё перепроверить. Подняли документы и еще раз внимательно изучили выписку из ЕГРН, в которой обычно наше внимание привлекают такие разделы, как «правообладатель», «ограничение прав и объекта недвижимости» и т. д. Срок владения отсчитывается с момента регистрации собственности в Росреестре (и закончится в момент перерегистрации на покупателя).

Посмотрев на дату перехода права собственности в выписке из ЕГРН, мы обомлели: он был зарегистрирован 2 июня, а не 20 мая, как уверяла наша клиентка!

Получается, поторопившись и назначив сделку на 24 мая, наш продавец, уверенная в истечении трехлетнего срока владения недвижимостью, рисковала попасть на налог 30% (в случае перерегистрации права до 2 июня) в связи с налоговым резидентством другой страны!

Поскольку по итогам 2022 года получится, что она находилась в России менее 183 дней, а следовательно, является налоговым резидентом другой страны. В этом случае клиентке пришлось бы уплатить налог не 13% с разницы между доходом и вычетом при продаже (1,13 млн рублей), а 30% на весь доход (3,21 млн рублей)!

Таким образом, всего одна неделя, которой не хватало до полноценного трехлетнего срока, могла иметь фатальное значение — сумма налога составила бы треть стоимости квартиры.

В результате мы тут же перенесли сделку на неделю, а наша клиентка была счастлива узнать, какой неприятности ей удалось избежать и какую сумму сэкономить.

22.06.2022
news
Что такое абиссинская скважина и как она устроена

Абиссинская скважина способна обеспечивать дачный участок чистой водой на протяжении десятилетий, а устанавливается всего за один день. Рассказываем о плюсах и минусах абиссинской скважины вместе со специалистом по водоснабжению.

 

Что такое абиссинская скважина

 

Абиссинская скважина (абиссинский колодец, или просто игла) — это самый простой способ обеспечить дачный участок водой с ближайшего к поверхности земли водоносного пласта. Бурится она легко и быстро, не требует тяжелой техники и обходится в несколько раз дешевле колодца или капитальной скважины.

Глубина такого колодца невелика: от 5 до 15 м. Срок службы — до 30 лет при правильной эксплуатации. Вода обычно добывается чистая, схожая по качествам с родниковой, хотя еще до бурения, разумеется, имеет смысл провести лабораторные исследования. Главный недостаток абиссинской скважины — довольно маленький напор воды: он подходит для дачного участка, но слишком мал для большого дома или производства.

 

Устройство абиссинской скважины

 

Абиссинская скважина — довольно простая технология добычи воды, изобретенная еще в XIX веке. Сначала с помощью гидробура, шнековой установки или забивным способом в земле делается скважина глубиной от 5 до 15 м. Бур роет землю до тех пор, пока не наткнется на первый водоносный слой.

Василий Захаров, специалист по водоснабжению онлайн-сервиса для поиска специалистов «Профи»:

— Абиссинскую скважину можно сделать везде, где присутствует прослойка крупного песка или гравия в почве — она есть практически в любом климатическом регионе России. Водоносная прослойка наполняет или дренирует реки и озера. Абиссинскую скважину не получится сделать, пожалуй, лишь в скалистых основаниях земли.

Затем в скважину погружается подключенная к насосу труба с фильтром на конце.

Фильтр позволяет выкачивать из земли чистую воду без песка и щебня. Его можно сделать своими руками, но проще купить. Это труба с отверстиями диаметром 10–13 мм через каждые несколько сантиметров. Она либо плотно обмотана мелкой сеткой галунного плетения, либо такая сетка находится у нее внутри. На конце трубы — металлический конус из сверхпрочной стали.

После установки скважину нужно прокачать до тех пор, пока не пойдет чистая вода — можно подключить ее к электрическому или ручному насосу. Вывод трубы обычно бетонируют или обкладывают кирпичом.

Производительность абиссинской скважины — 0,7–1,5 куб. м воды в час, или 20–36 литров в минуту. Потребление воды из одного крана — 0,3–0,5 куб. м в час, из душа — 0,5–0,7 куб. м в час в протоке. Воды из одной абиссинской скважины, скорее всего, не хватит на большой загородный дом с тремя санузлами. Но на одном участке можно организовать несколько таких колодцев.

 

Бурение абиссинской скважины

 

Есть две технологии бурения абиссинской скважины, у каждой есть свои плюсы и минусы.

Гидробур

Это длинная металлическая штанга с резьбой с двух сторон. На одну сторону крепится острие, которое при бурении разрывает землю. На другом конце штанги прикреплены Т-образные ручки, с помощью которых человек вращает бур. К острию подается вода под напором — она помогает разрывать землю и выносит отработанную породу на поверхность. Обычно используют несколько полутора- или двухметровых штанг, которые можно накручивать друг на друга, удлиняя бур. С помощью сварочного аппарата такое устройство можно изготовить самостоятельно.

Василий Захаров:

— Оборудование для гидробурения отнимает больше сил у исполнителя на объекте, но поможет сделать абиссинскую скважину любой глубины и размыть небольшие камни, убрав их в ствол скважины. Гидробурение позволяет сделать фильтр и обсадную трубу из пластика, которые могут прослужить более 50 лет. Гидробурение абиссинской скважины требует очень большого объема воды — от 300 литров до 3 кубометров. Также потребуется водоотведение грязной воды.

Шнековая буровая установка

Это специальное оборудование, которое используется для рытья любых других скважин, например артезианских.

Василий Захаров:

— Шнековое бурение менее трудозатратно — оно быстрое, не оставляет грязи на объекте и не требует воды у заказчика, но ограничено по функциональности. Шнеком не получится пробурить больше 12–15 м и обойти камни в почве. Здесь применяются фильтр и обсадная труба из металла, потому что при извлечении бура из ствола скважины происходит частичное обрушение выбуренного грунта обратно в скважину.

 

Плюсы абиссинской скважины

 

- бурится очень быстро — за несколько часов или один рабочий день;
- стоит недорого — до 15–20 тыс. руб.;
- дает чистую воду;
- может проработать десятилетия;
- несложно сделать самостоятельно;
- проста в обслуживании.

Василий Захаров:

— Абиссинские скважины не требуют обслуживания, если сделаны из правильно подобранных материалов — обсадной трубы и фильтра с соответствующими ячейками пропускной способности песчинок. Технологии для обустройства абиссинских скважин в последнее время очень продвинулись. Уже никто не забивает металлическую иглу кувалдой с намотанным на нее тюлем от занавесок. Бурильщики артезианских скважин часто говорят, что абиссинские могут заиливаться — но это, скорее, миф, который используется в целях конкуренции.

 

Минусы абиссинской скважины

 

- возможно, придется рыть скважину несколько раз — всегда есть риск наткнуться на камень;
- не подходит для каменистых почв;
- не подходит, если водоносный слой находится на большой глубине;
- низкая производительность.

22.06.2022
news
Какие риски могут подстерегать покупателя приватизированной квартиры

За время действия программы бесплатной приватизации жилья миллионы квартир были переведены из государственной собственности в частную.

Какие риски могут подстерегать человека при покупке такой недвижимости и как их минимизировать заранее?

Во-первых, в приватизированных квартирах могут быть постоянные жильцы, которых невозможно будет выселить после сделки даже через суд.

Дело в том, что закон предоставляет жильцам государственных квартир право участвовать в его приватизации.

Они могут его реализовать и стать собственниками, а могут отказаться — тогда они не получают в собственность долю в квартире, но при этом имеют право пользоваться этим жильем пожизненно (даже если у него сменится собственник).

В одном из судебных дел мужчина, купивший квартиру после приватизации, столкнулся с проблемой выселения членов семьи прежнего собственника, которые в свое время отказались от участия в приватизации.

С переменным успехом дело дошло до Верховного суда РФ — и там покупателю все же удалось признать этих жильцов утратившими право пользования квартирой, но лишь за счет того, что до заключения сделки они сами снялись оттуда с регистрационного учета.

Суд расценил это как добровольный отказ от своего права пожизненного пользования квартирой (определение № 49-КГ15-7).

Если бы прежние жильцы числились на регистрационном учете в проданной квартире, новому собственнику не удалось бы их выселить.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры стоит настоять на том, чтобы все прежние жильцы снялись с регучета до заключения сделки — иначе потом могут быть неприятные сюрпризы.

Во-вторых, приватизацию могут отменить, если выяснится, что она была проведена с существенными нарушениями. Прежде всего, это относится к тем случаям, когда жилье приватизировали без участия кого-то из лиц, имевших право им пользоваться.

Тогда по иску такого жильца суд может отменить приватизацию и снова признать квартиру государственной собственностью.

Для покупателя это означает, что квартиру у него изымут (и никто не может гарантировать, что продавцы вернут ему деньги, даже если суд взыщет их с них).

Например, женщина купила квартиру, но вскоре она получила иск от родного брата продавца этой квартиры. В свое время он с сестрой и матерью жил в другой квартире, муниципальной.

Но дом признали аварийным и в ходе расселения им предоставили эту самую квартиру. Когда все это происходило, мужчина отбывал наказание. И сестра, воспользовавшись этим, приватизировала квартиру только на себя, а после смерти матери продала ее.

Приватизацию отменили, т. к. она произошла без участия жильца, имевшего право на квартиру, — а вместе с ней и договор купли-продажи этой квартиры (решение Ленинского р-го суда г. Оренбурга, дело № 2-293/2019).

Если бы покупательница перед сделкой внимательно проверила сайт суда по месту жительства продавца, то увидела бы дело о выселении брата из спорной квартиры.

Можно было понять, что перед приватизацией из квартиры выселили одного из жильцов и впоследствии он может предъявить свои претензии. Так и произошло.

Поэтому перед покупкой приватизированного жилья не лишним будет проверить, какие судебные споры были с участием собственника квартиры. Эта информация сейчас есть в открытом доступе — на сайтах судов или на портале ГАС РФ «Правосудие».

22.06.2022
news
Как изменилось законодательство о загородной недвижимости в 2022 году

С начала текущего года законодательство о загородной недвижимости претерпело существенные изменения. Государство приняло ряд законов, которые улучшили положение владельцев индивидуальных жилых домов и облегчило процесс регистрации объектов. А также распространило механизм проектного финансирования и счетов эскроу на строительство коттеджей. Новая статья адвоката Олега Сухова ознакомит читателей с наиболее важными нормативными актами, вступившими (или вступающими) в силу в этой сфере в 2022 году.

С 01.03.2022 года возведение индивидуальных жилых домов в ходе комплексной малоэтажной застройки регулируется законом о долевом участии в строительстве

Закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 года распространил действие закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ на правоотношения при строительстве индивидуальных жилых домов, когда для возведения объектов застройщик аккумулирует деньги граждан по договору долевого участия (ст.6 закона № 476-ФЗ). Соответственно, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилищного комплекса одним махом превратился в объект долевого строительства. Поэтому с 01.03.2022 года в случае привлечения застройщиком денег физических лиц для строительства индивидуальных домов стороны должны будут заключать классический ДДУ. Его основные положения скрупулезно перечисляются в законе № 214-ФЗ. Наряду с этим, новеллы уточнили состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД), правовой статус доли владельца ИЖД в праве общей собственности на общее имущество, порядок передачи дольщику жилища и так далее. Ну и наконец, привлечение застройщиками денежных средств для создания индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается теперь только с использованием счетов эскроу.

Ограничение глубины правовой проверки с 14.03.2022 года

Так уж исторически сложилось, что в России добрая половина объектов не соответствует виду разрешенного землепользования участка, на котором они расположены. Например, на участке с видом разрешенного использования под многоэтажную жилую застройку могут спокойно располагаться здания администраций, деловые центры, суды, для размещения которых предполагается совершенно иной вид разрешенного использования земли. И никого это особенно не удивляет. Стоят себе и стоят. Однако чиновники Росреестра методично приостанавливают регистрационные действия с объектом ИЖС или садовым домом, когда объект не соответствует виду разрешенного землепользования. Учитывая эту проблему, закон № 58-ФЗ от 14.03.2022 года запретил Росреестру проверять наличие правоустанавливающих документов на землю, где располагается объект ИЖС, соответствие здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка, а также наличие установленных применительно к данному участку ограничениям прав на землю (поправки в ч.15. ст. 40 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Эти новеллы вступили в силу с 14.03.2022 года.

Расширение круга собственников, имеющих право на бесплатное получение земельного участка под индивидуальным жилым домом, возведенным до вступления в силу Земельного кодекса РФ

Закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 года о вступлении в силу Земельного кодекса (ЗК РФ) декларировал, что граждане бесплатно оформляют в собственность участок под жилым домом, когда земля находится в фактическом пользовании домовладельца, а право собственности на объект возникло до вступления в силу ЗК РФ. Точно такое же право получили тогда и наследники, при условии, что право собственности наследодателя на дом возникло до вступления в силу Земельного кодекса. Поначалу люди принялись с энтузиазмом подавать бумаги на бесплатное оформление участков, но потом дело как-то застопорилось. Оказалось, что далеко не все граждане фактически пользуются землей. Многие сменили место жительство и уехали в другие города и даже страны. Собственниками дома они от этого быть не перестали, а вот с фактическим пользованием все оказалось печально. Нельзя же фактически пользоваться землей, когда находишься в другом городе или за границей. К тому же половина ИЖД находились в долевой собственности, а закон № 137-ФЗ в этой части вообще не упоминает о правах совладельцев объекта. Теперь власть исправила недочеты. Закон № 478-ФЗ исключил требование о «фактическом» пользовании и установил, что «земельный участок предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам жилого дома, расположенного в границах такого земельного участка» (поправки в п.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Эта норма вступает в силу с 01.09.2022 года.

Предоставление участков под индивидуальными домами, построенными до 14.05.1998 года (дата публикации Градостроительного кодекса в «Российской газете»)

Если называть вещи своими именами, то многие индивидуальные жилые дома, возведенные в 90-е годы, можно смело пустить под отвал бульдозера как самострои. Они стоят на государственной или муниципальной земле без разрешения властей. Недаром владельцы таких коттеджей до сих пор не могут оформить право собственности и живут под страхом лишения своей недвижимости. Но вот в декабре 2021 года государство в лице президента и Федерального собрания (и неутомимого Павла Крашенинникова) сделало таким домовладельцам неожиданный подарок. Закон № 478-ФЗ дополнил закон № 137-ФЗ новой статьей 3.8. В соответствии с пунктом 2 этой статьи «до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом».

Если нет проекта межевания территории либо он не предусматривает образование участка, то собственник заказывает в специализированной фирме либо в региональном БТИ схему расположения надела. Затем домовладелец направляет в местный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. В качестве основания для получения земли собственник дома ссылается на пункт 2 статьи 3.8 закона № 137-ФЗ и указывает, что постройка возведена до 14.05.1998 года. К заявлению прикладывается схема участка, документы, подтверждающие технологическое присоединение или оплату коммунальных услуг, проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 01.01.2013 года, выписку из похозяйственной книги и так далее. Интересно, что если у собственника «отсутствуют все эти документы, то заявитель прилагает только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него документы» (п. 6 ст. 3.8). Иными словами, домохозяин может обойтись одной схемой и не «заморачиваться» со сбором документов. Дальнейшая процедура проста до безобразия. Получив заявление, чиновники выезжают на место и осматривают дом. Если здание находится по адресу, указанному заявителем, то подавать заявление о предоставлении участка не требуется. Он ставится на кадастровый учет и передается в собственность (или в аренду). Власть откажется согласовать предоставление участка, если дом уже признан самовольной постройкой или когда по указанному в заявлении адресу чиновники не найдут никакого здания. Кроме того, отказ последует и в том случае, если заявитель не предоставит вообще никаких документов. Даже схемы расположения участка. Эта новелла вступает в силу с 01.09.2022 года.

Фактическая легализация самостроев, возведенных до 14.05.2022 года, при условии оформления участка

Предоставление в собственность участка под домом, возведенным до 14.05.1998 года, автоматически приводит к легализации самого строения. Тот же закон № 478-ФЗ вносит соответствующие поправки в статью 70 закона о регистрации недвижимости. Точнее дополняет ее частями 30 — 33. Эти нормы указывают, что «государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14 мая 1998 года, и предоставленный в соответствии с законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой жилой дом». Круг замкнулся. Закон № 478-ФЗ легализовал самострои, возведенные до 14.05.1998 года. По крайне мере те из них, которые до настоящего момента не были признаны самовольными постройками.

Изменение и установление сроков

Закон № 478-ФЗ от 30.12.2021 года продлил с 01.03.2026 года до 01.03.2031 года возможность поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой (садовый) дом, возведенный на земле, предназначенной для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства, ИЖС или для осуществления крестьянской (фермерской) деятельности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок, если право заявителя на этот участок не зарегистрировано в ЕГРН. Регистрация, как это принято в России, идет туговато и далеко не все граждане успеют обратиться в Росреестр до 01.03.2026 года. Поэтому законодатель и увеличил срок на 5 лет.

Кроме того, закон № 124-ФЗ установил сроки для кадастрового учета и регистрации права собственности на участки, выделенные для ИЖС, личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража, а также на объекты, находящиеся на этих наделах (п. 8.4 и п. 11.1 закона № 218-ФЗ). Если заявитель сдал документы непосредственно в Росреестр, то регистрация проходит в течение 3 рабочих дней, а если через МФЦ — в течение пяти рабочих дней. Закон № 124-ФЗ вступил в силу с 01.05.2022 года.

Право на имущественный вычет

С 01.01.2022 года вступили в силу нормы закона № 100-ФЗ от 20.04.2021 года, уточнившие момент возникновения права на налоговый вычет при приобретении недвижимости. Так, с 1 января этого года подпункт 2 пункта 3 статьи 220 НК РФ устанавливает, что при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, налоговые органы дают вычет после получения заявителем свидетельства о праве собственности на дом. Право на этот вычет появляется со дня регистрации права собственности на расположенный на земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. Эта же норма указывает, что при строительстве дома право на вычет также возникает с даты государственной регистрации права на этот дом.

Продажа без торгов арендованных земельных участков

С 12.04. 2022 года садоводы, огородники и граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, получили право выкупить без торгов арендованные государственные или муниципальные земли (постановление правительства РФ от 09.04.2022 № 629).

Выводы

Российское законодательство не знает понятия «загородная недвижимость». Когда используют этот термин, то чаще всего имеют ввиду индивидуальные жилые дома. Но парадокс заключается в том, что индивидуальные жилые дома в современной России, как и в XIX веке, могут запросто располагаться в городской черте. Именно подобные строения, возведенные в границах населенных пунктов, и легализует закон № 478-ФЗ.

Не менее глобальной новеллой является распространение действия закона об участии в долевом строительстве на правоотношения, связанные с возведением индивидуальных жилых домов в ходе комплексной малоэтажной застройки. Эти нормы, несомненно, защитят права дольщиков, вложивших деньги в строительство малоэтажных комплексов. Другой вопрос, что закон распространяется далеко не на всех граждан. Например, люди, самостоятельно возводящие индивидуальные жилые дома вне территории МЖК, не подпадают под его действие. Их отношения с застройщиком-подрядчиком регулируются ГК РФ.

Что же касается остальных изменений в сфере индивидуального жилищного строительства, то они, в первую очередь, направлены на снятие бюрократических барьеров и уменьшение волокиты в ходе оформления недвижимости.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!