8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В России отмечается стабильный рост подтвержденных случаев преступлений на рынке недвижимости, сообщили «Известиям» в центре «Аналитика. Бизнес. Право». С 2018 года суды вынесли около 13,3 тыс. приговоров по делам о мошенничестве с недвижимостью — речь идет о решениях первой инстанции, которые впоследствии не были пересмотрены.
В 2025 году число таких приговоров приблизилось к 2,6 тыс., что в 2,5 раза больше показателя восьмилетней давности. При этом свыше 95% дел связаны со сделками, оформленными в простой письменной форме, без участия нотариуса.
Наиболее часто суды рассматривали преступления, связанные с оказанием услуг и предпринимательской деятельностью, в том числе с участием псевдопосредников и лжеюристов. Также распространены случаи продажи объектов лицами, не имеющими прав собственности.
Второе место занимают преступления, связанные с подделкой документов. Замыкают тройку наиболее распространенных схем финансовые аферы — например, фиктивные займы под залог недвижимости и мошенничество при оформлении ипотеки.
Среди других распространенных схем — фиктивные сделки с целью обналичивания материнского капитала, расчеты поддельными денежными средствами, а также телефонное и интернет-мошенничество.
Отдельную категорию составляют случаи, связанные с недостаточной юридической проверкой объектов. Речь идет о продаже недвижимости с обременениями или при отсутствии прав собственности, когда продавцы умышленно скрывают наличие залогов, арестов, запретов на регистрационные действия или судебных споров.
Минстрой РФ подготовит законопроект о распространении системы онлайн-взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги на все регионы России, если эксперимент в 19 субъектах будет признан успешным. Об этом пишут "Известия" со ссылкой на министерство.
"В случае признания результатов проведения эксперимента успешными, а также принятия соответствующего законопроекта, информационное взаимодействие государственных цифровых систем может способствовать снижению общего объема дебиторской задолженности за коммунальные услуги и топливно-энергетические ресурсы", - сообщили изданию в ведомстве.
Как отмечает газета, эксперимент проходит с 1 июля 2025 года по 30 июня 2026 года в регионах с "высоким уровнем цифровой зрелости". Новая схема предполагает, что при выявлении задолженности система ГИС ЖКХ будет автоматически обращаться к данным МВД и Росреестра, направлять уведомление должнику через "Госуслуги", а при отсутствии реакции - формировать пакет документов для передачи мировому судье в электронном виде.
В Минстрое заявили изданию, что такой механизм должен упростить информирование граждан о задолженности и дать им возможность погасить ее до обращения в суд. При этом, по данным ведомства, на 1 января 2026 года в России оплачено 97,9% счетов за коммунальные услуги.
Вместе с тем глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил газете, что одной системы онлайн-взыскания недостаточно для решения проблемы. По его словам, общий объем долгов за ЖКУ составляет 1-1,5 трлн рублей. Так, сначала необходимо выстроить прозрачный и понятный порядок начисления платежей, чтобы граждане понимали, за что именно они платят.
"Зачастую люди не понимают и не согласны с цифрой в квитанции [за оплату ЖКУ], особенно когда она резко увеличивается. Отсутствие взаимодействия между ресурсоснабжающими либо управляющими организациями и гражданами приводит к недопониманию, за что именно они должны вносить плату. <...> Когда эксперимент пройдет, будут представлены какие-то обоснования, данные, мы их изучим, и после этого будет обсуждение. Если правительство внесет такой законопроект, значит, мы тогда его будем обсуждать", - заявил он "Известиям".
Отказаться от использования принципа двусторонней реституции при рассмотрении дел о продаже жилья под влиянием мошенников иногда можно. Но для этого нужно доказать причины такого решения. Об этом говорится в сообщении Российского агентства правовой и судебной информации (РАПСИ) со ссылкой на очередное дело о продаже квартиры по «схеме Долиной», рассмотренное в Верховном суде.
Что произошло
Пожилая москвичка, находившая в тяжелом психологическом состоянии после смерти мужа, оказалась под влиянием телефонных мошенников. В течение десяти месяцев она передала им более 17 млн руб., а затем мошенники вынудили ее продать квартиру. Они утверждали, что некие преступники выставили ее квартиру на продажу и, чтобы предотвратить их махинацию, нужно совершить сделку самой. Тогда мошенников смогут задержать.
Однако когда в момент передачи денег никакого задержания не произошло, москвичка поняла, что ее обманули. Она обратилась в полицию, которая завела уголовное дело по факту мошенничества. Также она обратилась в суд с иском о признании сделки с жильем недействительной.
Суд первой инстанции иск удовлетворил и признал договор купли-продажи жилья недействительным. Он отметил отсутствие у собственницы реальных намерений продавать свою квартиру, учтя ее возраст, состояние здоровья и жизненные обстоятельства.
Кроме того, в судебном процессе выяснилось, что покупатель перед сделкой квартиру не только не осматривал, но даже не смог пояснить, откуда узнал о самом факте ее продажи. В дальнейшем квартира и ключи от нее покупателю не передавались, акт приема-передачи жилья не подписывался, никаких расходов по содержанию жилья покупатель не нес. На этих основаниях право собственности покупателя было прекращено и возращено продавцу.
Аналогичные решения приняли суды двух последующих инстанций, хотя при их рассмотрении покупатель уточнял, что деньги за квартиру он передал продавцу в полном объеме, и продавец этот факт не оспаривал.
Покупатель с решениями судов не согласился и обратился в Верховный суд.
Что решил Верховный суд
Поскольку деньги за квартиру покупатель передал продавцу в полном объеме, суды, принявшие решение о признании договора купли-продажи недействительным, должны были разрешить вопрос о возврате средств за сделку, пояснила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. В этом заключается принцип двусторонней реституции. Он применяется в том случае, если выполняются все условия, подтверждающие, что сделка была совершена под влиянием обмана, а стороны «успели осуществить взаимные предоставления», поясняет высшая судебная инстанция.
Не применять двустороннюю реституцию суды вправе лишь тогда, когда это противоречит основам правопорядка или нравственности. Однако даже в этом случае они должны мотивировать свое решение и указать причины, по которым отклоняются доводы второй стороны. В данном случае этого сделано не было, уточнили в Верховном суде.
В связи с этим дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
«Схема Долиной» — условное название ситуации, в которой продавец недвижимости (как правило, жилья) оспаривает договор купли-продажи и через суд требует от покупателя возврата недвижимости. Ссылается он при этом на то, что при заключении договора находился под влиянием мошенников, которые убедили его продать квартиру и которым были впоследствии отданы деньги, вырученные от продажи. Подробнее — в материале «РБК Недвижимости».
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
Однако в случае, если квартира продается с целью последующей покупки жилья большей площади, снижение цены может быть критичным для продавца.
В этой ситуации можно пойти на другую хитрость: использовать метод "иллюзии выигрыша" для покупателя, говорит эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, топ-3 агент по версии TrendAgent Анна Зеленская.
"Можно оставить в подарок дорогую технику или оплатить первый год взносов на капитальный ремонт. Фактически вы не теряете в деньгах, но процесс переговоров начинает двигаться гораздо активнее", - советует она.
"Если цена жесткая, можно выигрывать за счет другого - например, быстрого выхода на сделку, готового пакета документов, гибкости по срокам съезда", - говорит Кырлан Марчел.
Он отмечает, что порой сэкономленные деньги и время работают почти так же эффективно, как скидка.
Филипп Шраге считает, что для оперативной реализации будет эффективно вложить 50-100 тысяч рублей в предпродажную подготовку квартиры.
"Вывезти лишнее, сделать косметический ремонт, профессионально помыть окна и заказать качественные фото. Объекты с хорошим визуальным контентом получают на 30-40% больше просмотров и продаются быстрее", - перечисляет он.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин рекомендует воспользоваться при продаже хоумстейджингом - методом декорирования жилья с целью улучшения его внешнего вида.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.
Если квартира долго не продается, то проблема отнюдь не в "плохом" рынке, объясняет доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.
Эта ситуация скорее говорит о том, что объект не совпал с ожиданиями покупателя по цене, подаче или условиям сделки.
"В 2026 году вторичный рынок стал гораздо более требовательным. Рост цен замедлился до минимума за последние годы, а покупатели стали дольше сравнивать варианты и жестче торговаться. Поэтому долго не продается обычно не "любая квартира", а переоцененная или плохо упакованная", - обращает внимание доцент.
"Первое, что стоит сделать, честно оценить адекватность цены. Не по ощущениям "я тут вырос" или "вложил в ремонт", а по сравнению с реальными сделками в вашем районе", - рекомендует соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
По его словам, покупатели сегодня крайне прагматичны. Они видят все аналоги в приложении и выбирают лучшее соотношение цены и качества.
"Если ваша квартира дороже, чем у конкурентов, без объективных причин, то торг неизбежен", - отмечает эксперт.
С ним согласен и Кырлан Марчел.
"Этот совет действительно самый неприятный, но главный. Нужно честно перепроверить цену. Существенно снижать ее не всегда обязательно, но убедиться, не выбивается ли объект из рынка, необходимо", - говорит доцент Финансового университета.
Эксперты считают, что в этом году одним из главных инструментов быстрой продажи будут скидки от собственников.
"Но скидка не всегда должна быть большой. Иногда достаточно сделать цену просто психологически правильной и дать покупателю пространство для торга", - уверен Кырлан Марчел.
Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко в свою очередь полагает, что если спрос на квартиру низкий, то может быть уместна скидка около 2%.
"Можно предложить покупателю торг, но к нему надо быть готовым", - отмечает он.
А вот хитрости вроде снижения стоимости на рубль (например, при желании продать квартиру за 5 млн рублей покупатель указывает цену 4 млн 999 тысяч рублей), по словам эксперта, не работают.
Доцент обращает внимание на то, что на площадках для продажи недвижимости большинство объявлений - с круглыми ценами. Покупателю психологически проще воспринимать круглые числа, да и такой подход помогает ориентироваться в ценах всем участникам рынка.
В целом приветствуется честное ценообразование - стоимость квадратного метра не должна сильно превышать среднюю цену по городу. Это тоже поможет в продаже, подчеркивает Щербаченко.
По его словам, даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5-15%.
Эксперт рекомендует починить или заменить все, что сломалось, привести в порядок полы и потолки, выкрасить стены в нейтральный цвет, освежить обои.
"Огромное значение имеют запахи и тактильные ощущения. Квартира может долго не продаваться из-за того, что в ней сохранился дух прежней жизни. Простая хитрость с ароматом свежесваренного кофе с корицей или свежей выпечки помогает покупателю расслабиться и начать мысленно расставлять свою мебель в этом пространстве. При этом идеально чистые окна и отмытая ванная комната часто делают половину успеха всей сделки", - отмечает Анна Зеленская.
Специалист советует использовать светлые пледы и вазы с фруктами для создания уюта, а также снять плавное видео на телефон с обходом всех комнат.
"Женщины, которые в большинстве случаев инициируют покупку жилья, мгновенно считывают в таких деталях ощущение безопасности и комфорта", - говорит она.
"Если квартира год не продается, нужно менять не только текст объявления, но и стратегию продвижения. Переснять объект, обновить описание, проверить площадки, время размещения и саму целевую аудиторию", - указывает Кырлан Марчел.
Он объясняет: иногда квартира висит слишком долго именно потому, что объявление уже "замылилось", а покупатели воспринимают долгую экспозицию как скрытый недостаток.
Петр Щербаченко советует удалить старое объявление на месяц.
В новом описании должны присутствовать привлекательные детали: например, один собственник, открытая продажа, близость к метро или к центру, тихий двор, школа и садик в трех минутах ходьбы.
Это может быть в том числе программа трейд-ин от застройщиков или обмен через агентство, указывает Филипп Шраге.
Еще одна подсказка: замена риелтора на более опытного, обладающего широкой активной базой и умеющего выстраивать цепочки продаж.
В России хуже всего продаются объекты с фундаментальными недостатками, отмечает Филипп Шраге.
"Это квартиры в хрущевках с изношенными коммуникациями, первые этажи с окнами на шумную улицу, последние этажи без лифта или с протекающей крышей, а также лоты с неузаконенной перепланировкой. Также низкую ликвидность имеют квартиры в домах с плохой репутацией управляющей компании, без парковки и в районах со слабой инфраструктурой", - поясняет он.
Однако грамотный продавец может любой недостаток превратить в достоинство.
"Первый этаж привлекателен тем, что исключает риск затопления соседей снизу и упрощает занос велосипедов или колясок. Последний этаж гарантирует тишину над головой и отсутствие шума от соседей сверху", - комментирует Анна Зеленская.
"Как показывает практика, не бывает "неликвидных" квартир. Бывают неверно оцененные или неправильно поданные предложения", - заключает Шраге.