22.10.2021
news
Когда суд может признать, что родственник не входит в состав семьи собственника, и выселить его из квартиры

Жилищные отношения отличаются тем, что по документам люди могут приходиться друг другу самыми близкими родственниками, но при этом стать бывшими членами семьи.

По закону проживать в квартире или доме могут только члены семьи собственника или нанимателя.

Это совместно проживающие с ним дети, супруг, родители, а также другие родственники, иждивенцы и даже просто посторонние люди, если он вселил их в качестве членов своей семьи (указав на это при оформлении регистрации по месту жительства).

Если же семейные отношения прекратились, то член семьи собственника становится бывшим — и, соответственно, утрачивает право пользования жильем (если только он не имеет каких-то дополнительных оснований, чтобы остаться — например, отказ от приватизации этого жилья).

А вот когда семейные отношения считаются прекращенными, а когда еще нет — вопрос очень тонкий. Однозначно он решается только в случае развода супругов.

Но как быть с другими родственниками? Покажу на реальных примерах, кого могут признать не членом семьи и выселить из квартиры.

 

1. Мать выселила родную дочь

 

У женщины была квартира в собственности, которая пустовала (сама она жила по другому адресу, где и была зарегистрирована).

Ее взрослая уже дочь обратилась с просьбой разрешить ей временно пожить в той квартире и оформить ей там регистрацию, чтобы пользоваться льготами на лечение.

Мать согласилась. Но спустя примерно год ей понадобились деньги и она выставила квартиру на продажу.

Дочь, узнав об этом, подала в суд иск о признании за ней права пользования жильем, т. к. она вселилась туда на законных основаниях, как член семьи собственника, оплачивала коммунальные услуги.

А мать подала встречный иск о выселении дочери, поскольку та стала бывшим членом ее семьи: вместе они не жили, общего хозяйства не вели.

Суд постановил, что наличие кровных родственных отношений еще не означает, что они являются членами семьи. Поскольку речь шла о матери и дочери, нужно было доказать, прежде всего, их совместное проживание (ст. 31 ЖК РФ).

Но дочери это не удалось: в квартире была зарегистрирована только она, а других доказательств не нашлось. Поэтому иск матери удовлетворили — и дочери пришлось выселяться (Ленинский р-й суд Иркутска, дело № 2-1823/2019).

 

2. Сестра получила квартиру и выселила брата

 

Пожилой женщине сложно было ужиться с сыном: он не работал, злоупотреблял крепкими напитками, ругался с матерью.

Но когда она, как собственница квартиры, обратилась в суд с иском о выселении сына, ей отказали, т. к. он был вселен ею как член семьи и проживал вместе с ней.

Тогда женщина подарила эту квартиру своей дочери, а сама переехала к ней. Став собственницей, дочь также подала иск о выселении брата — и тут уже суд встал на ее сторону.

Она не вселяла брата как члена своей семьи, совместного хозяйства с ним не вела, а конфликтные отношения с братом препятствовали ей пользоваться собственным жильем.

Кроме того, по закону с переходом права собственности на жилье члены семьи прежнего владельца утрачивают свое право пользования и подлежат выселению (ст. 292 ГК РФ).

Поэтому брата выселили как бывшего члена семьи собственника (Белорецкий суд РФ, дело № 2-5541/2016).

 

3. Мачеха добилась выселения пасынка с ребенком

 

В квартире, предоставленной по ордеру, были зарегистрированы мужчина, его жена и сын от его предыдущего брака. После смерти главы семьи у мачехи с пасынком возник конфликт из-за квартиры.

Он фактически никогда не вселялся в квартиру, а жил со своей семьей в другом регионе. Но когда отца не стало, он оформил регистрацию своей несовершеннолетней дочери, чтобы в случае приватизации квартиры получить долю и на нее.

Женщина подала иск о выселении пасынка с его дочерью как бывших членов семьи. По закону в случае выезда на другое постоянное место жительства договор соцнайма жилья считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Но мужчина настаивал, что его отъезд носил временный характер из-за конфликта с семьей отца. Поэтому поначалу выселить его не удалось.

Однако в Верховном суде РФ дело пересмотрели, указав на то, что ответчик живет с семьей по другому адресу, прежде не пытался вселиться в квартиру отца, а дочь прописал лишь после того, как возник спор с мачехой.

Все это свидетельствовало о том, что отсутствие ответчика в квартире является не временным, а постоянным — поэтому иск мачехи о выселении удовлетворили (ВС РФ, дело № 78-КГ20-19-КЗ).

22.10.2021
news
Как снизить налоги на жилье, выросшие вслед за ценами на недвижимость

Подорожание недвижимости за последний год ведет к росту налогов. На сколько больше придется платить, рассказали эксперты.

Почему вырастут платежи. За последние полтора года цены на жилье резко выросли. За 2020 год, по данным Росстата, вторичное жилье в среднем по России подорожало на 9,5%. Сильнее всего - в Северной Осетии (на 23%), Москве (21,8), Иркутской (21,3%), Амурской областях (21,2%), Ямало-Ненецком АО (20,8%) и Республике Алтай (20,5%). В нынешнем году рост продолжился - с начала года вторичные квартиры в 70 крупных городах подорожали, по данным портала "Мир квартир", еще на 18,9%.

Повышение рыночных цен ведет к росту кадастровой стоимости жилья и, соответственно, увеличению имущественного налога.

Когда нужно будет платить больше. Пересмотр кадастровой стоимости происходит раз в несколько лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - раз в два года, поясняет председатель комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой оценки "Союз СОО" Кирилл Кулаков. В остальных регионах, как правило, раз в три года. В Москве, к примеру, очередная кадастровая оценка была проведена в этом году, учитывались цены по состоянию на 1 января 2021 года (то есть подорожание с начала года пока роли не играет). По предварительным результатам кадастровая стоимость жилья в Москве выросла по сравнению с предыдущей (по итогам 2018 года) на 21,4%.

Налог на имущество нужно оплатить до 1 декабря следующего года. То есть в 2021-м мы платим за 2020-й, а налог с учетом новой кадастровой стоимости, пересмотренной в нынешнем году, будем платить только в конце 2022 года, уточняет Кулаков.

Сильно ли вырастут суммы. Узнать кадастровую стоимость жилья можно в личном кабинете на сайте налоговой службы либо на сайте Росреестра. Ставка налога на жилье разная в разных регионах. В подавляющем большинстве регионов это 0,1%, говорит Кулаков. В Москве на квартиры стоимостью до 10 млн рублей ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости, а при стоимости жилья от 10 до 20 млн - 0,15%.

Однако рост цен на 20% не означает, что и налоги вырастут на 20%, отмечает Кулаков. "Независимо от роста кадастровой стоимости закон не позволяет увеличивать сумму налога больше чем на 10% в год", - подчеркивает он. Допустим, квартира в областном центре России при предыдущей оценке стоила 3 млн рублей. Налог, соответственно, составлял 3000 рублей. После проведения новой кадастровой оценки квартира стала стоить 3,6 млн. Но налог в 2022 году составит не 3600 рублей, а только 3300. А вот в 2023 году владельцы жилья заплатят уже 3600. То есть оценка влияет на размер налога, но он повышается постепенно.

Как оспорить новые суммы. "Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья после кадастровой оценки, он может ее оспорить. По итогам прошлого года половина судебных исков с оспариванием кадастровой стоимости была от владельцев квартир. Почти в 90% случаев суд поддержал позицию заявителя. В среднем стоимость в результате судебного разбирательства снизилась на 50%", - отмечает Кулаков.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо направить заявление об оспаривании в специальную комиссию, если она создана в регионе, или в суд, сообщает Росреестр. К заявлению, выписке из Единого госреестра недвижимости и документу о правах на жилье нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

В 2020 году комиссии рассмотрели более 20 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (в основном, правда, о стоимости земельных участков), в 61% случаев заявления были удовлетворены, среднее снижение кадастровой стоимости составило 28,2%. Не так давно вступил в силу закон, по которому при пересмотре кадастровой стоимости используется принцип "любое исправление - в пользу правообладателя". Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

Стоит ли спорить. Кадастровая стоимость определяется в массовом порядке, и она, как правило, выше рыночной, отмечает руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Ряховский. Однако процедура оспаривания стоимости зачастую стоит дороже, чем итоговая экономия на уменьшении налога. Поэтому кадастровую стоимость недорогой недвижимости - например, гаражей или дачных домиков - оспаривать оказывается невыгодно, хотя налоговая ставка для такого имущества даже выше.

За апартаменты платят больше. Для владельцев апартаментов налог может вырасти на большие суммы. Стоимость этой недвижимости примерно на уровне квартир, а налог в среднем втрое выше, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. В 2020 году был "хайп" по инвестициям в апартаменты из-за высказываний о предстоящем их приравнивании к жилью, из-за роста спроса цена на апартаменты во многих новостройках выросла на 50%. "Возможно, пересмотр кадастровой стоимости приостановит рост цен, - считает эксперт, - так как покупатели вспомнят про расходы на налоги и будут считать их перед покупкой".

21.10.2021
news
Созаемщик по ипотеке: кто это, чем он отличается от поручителя и стоит ли становиться созаемщиком

Предложили стать созаемщиком по ипотечному договору? Не торопитесть соглашаться. Изучите вопрос и примите взвешенное решение. А мы поможем разобраться, кто такой созаемщик, зачем он нужен, какие имеет права и обязанности. А также чем вы рискуете, становясь созаемщиком по ипотеке.

 

Созаемщики по ипотеке: кто это и зачем они нужны

 

Многие знают, что человека, который берет кредит в банке, называют заемщиком. Если заемщик привлекает к сделке одного или более участников, то таких людей будут называть созаемщиками.

Часто заемщики привлекают дополнительных участников при оформлении ипотеки для покупки квартиры, дома или другого объекта недвижимости. Рассматривая заявку, банк учитывает платежеспособность созаемщика, а также их общий доход с заемщиком.

То есть если ваш созаемщик имеет достаточно высокую зарплату, то это станет веским аргументом для увеличения суммы кредита. Благодаря привлеченным участникам с хорошими доходами банк может заметно снизить процентную ставку по ипотеке.

Если у вас были серьезные задолженности по старым кредитам, то созаемщик с хорошей кредитной историей повысит шансы на одобрение вашей заявки. Банк рассчитывает на то, что привлеченный участник проследит за исполнением обязательств по договору. Иначе кредитная история испортится и у созаемщика.

Внимание! Заемщик не может привлечь большое количество дополнительных участников сделки в надежде получить низкий процент или как можно большую сумму займа. Созаемщиками по ипотеке могут выступать не более трех физлиц.

 

Чем отличается созаемщик от поручителя

 

Казалось бы, и поручитель, и созаемщик гарантируют банку, что ипотечный кредит будет погашен в указанный договором срок. Но, в отличие от созаемщика, поручителя не будут беспокоить из-за просрочки платежей. Его подключают, когда заемщик прекращает выполнять свои обязательства и перестает выходить на связь.

Основные отличия созаемщика от поручителя

Поручитель

- Не имеет прав на ипотечное жилье. Но может стать залогодержателем, если погасит задолженности заемщика.
- Погашает кредит только в случае неплатежеспособности заемщика.
- Размер дохода не влияет на решение банка.
- Заключает с банком отдельный договор поручительства.

Созаемщик

- Имеет право: супруг на равную долю, третье лицо — только если докажет факт выплаты задолженности по займу.
- Участвует в выплате задолженности по кредиту наравне с заемщиком.
- Доход учитывается при рассмотрении заявки.
- Вместе с заемщиком подписывает основной договор по ипотеке.

 

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

 

Есть одно основное условие — созаемщиком может быть только физическое лицо. Привлечение организаций, компаний и других юрлиц для таких целей не предусмотрено. В остальном закон не устанавливает особых требований к созаемщикам по ипотеке.

Заемщик вправе предложить в качестве дополнительного участника любого человека. Лишь бы он соответствовал стандартным требованиям, указанным в условиях конкретной ипотечной программы.

При этом каждая финансово-кредитная организация может устанавливать свои ограничения. К примеру, в одном банке примут в созаемщики человека пенсионного возраста, в другом откажут.

Часто в ипотечном договоре участвуют близкие родственники заемщика: родители, дети, братья и сестры. Так удобно самому заемщику, банк не требует наличие родственных связей.

В обязательном порядке созаемщиком становится супруг или супруга заемщика. Исключением является наличие брачного договора, который подразумевает раздельное владение недвижимостью.

 

Какие права и обязанности у созаемщика

 

Права и обязанности созаемщика, так же как и основного заемщика, прописываются в кредитном договоре. Также составляется отдельное соглашение, в котором определяются права созаемщика на ипотечную квартиру или дом.

Права созаемщика по ипотечному кредиту

Права созаемщика устанавливает закон (ГК РФ ст. 323), кредитный договор, соглашение о праве на недвижимость, брачный контракт. К примеру, вы как созаемщик можете получить налоговый вычет, если в договоре прописано ваше право на долю в ипотечной квартире или доме.

Какие еще права есть у созаемщика:

- получить часть ипотечной недвижимости, если вносил обязательные платежи или оплатил первоначальный взнос;
- закрыть кредит досрочно;
- получать всю информацию о состоянии ипотечного счета;
- выйти из договора по ипотеке, получив согласие кредитора.

Права созаемщика на ипотечную квартиру

Напоминаем, что супруг или супруга титульного заемщика автоматически получает права собственности на ипотечное жилье. Даже если «вторая половинка» не принимала никакого участия в погашении займа. Такое требование установлено в Семейном кодексе РФ (ст. 34).

Только в одном случае заемщик вправе не делиться квадратными метрами — если есть брачный договор с установлением режима раздельной собственности. Это значит, что приобретенная в браке квартира будет принадлежать тому из супругов, на имя которого она зарегистрирована.

Права третьих лиц устанавливаются отдельным договором. В документе вы вправе указать, что созаемщик не будет претендовать на ипотечную квартиру. Или при каких обстоятельствах он может получить часть недвижимости по договоренности с основным заемщиком.

Если такое соглашение не было составлено, то автоматически стать собственником жилья привлеченный участник не может. Но у него есть право претендовать на «квадраты», если он документально докажет, что оплачивал ежемесячные платежи или вносил первоначальный взнос по ипотеке.

Внимание! Доля созаемщика в ипотечной недвижимости определяется в соответствии с тем, сколько он потратил на погашение кредита. При этом доля может быть определена дополнительным соглашением заемщика и созаемщика.

Обязанности созаемщика по ипотеке

Заемщик и созаемщик несут солидарную ответственность по ипотечному договору. Это значит, что вы так же, как и заемщик, обязаны не допускать просрочки обязательных платежей. Если заемщик не может погашать кредит, то это бремя ложится на ваши плечи.

Вы можете договориться с заемщиком о порядке возврата долга. К примеру, ежемесячно вносить платежи в равных долях или в определенном процентном соотношении. Согласие банка на это не требуется, лишь бы не допускались просрочки платежей по кредиту.

Если титульный заемщик по каким-либо причинам перестал выплачивать ипотеку, то вам придется не только вносить обязательные платежи, но и взять на себя оплату задолженности: штрафов, пеней за просрочку.

 

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств

 

По закону у вас есть право выйти из договора по ипотеке. Но для этого нужно выполнить несколько условий.

Во-первых, вам или заемщику нужно подобрать подходящего кандидата, доход которого должен быть достаточным для выполнения обязанностей привлеченного участника по ипотеке. С заменой созаемщика кредитная нагрузка основного заемщика не должна увеличиться, чтобы не возникало просроченных задолженностей.

Во-вторых, банк должен согласиться на замену созаемщика. Кредитор проверит соответствие нового участника ипотечного договора на соответствие всем основным и дополнительным требованиям по кредитной программе. Лишь тогда вы сможете снять с себя обязанности созаемщика.

При этом вы можете отказаться от участия в договоре без разрешения кредитной организации, но только через суд. Для этого нужно представить веские причины, иначе вам откажут в удовлетворении иска.

Какие причины позволят снять обязательства созаемщика по суду:

- развод;
- переезд на постоянное место жительства за границу;
- утрата работоспособности по инвалидности;
- ухудшение финансового положения.

 

Как созаемщику выйти из ипотечного договора

 

Если вы решили выйти из договора по ипотеке, то в первую очередь необходимо сообщить об этом титульному заемщику. Вам придется вместе решать вопрос с кредитором. Затем обратитесь с заявлением в банк. В документе укажите причину, по которой вы хотите выйти из договора.

Кроме того, к заявлению требуется приложить доказательные документы. К примеру, вы отказываетесь от обязательств созаемщика, потому что серьезно заболели. В этом случае нужно предъявить банку выписку из истории болезни, справку об инвалидности, другие медицинские документы.

Вместе с заявлением в банк подаются документы нового созаемщика. Если кредитная организация одобрит смену созаемщиков, то основному заемщику предложат либо заключить дополнительное соглашение к действующему договору, либо подписать новый кредитный договор.

Обычно кредитор требует, чтобы оба заемщика лично подтвердили свое согласие на исключение из договора одного из них. Если кто-то из участников сделки не придет на встречу, это может негативно повлиять на решение банка. В исключительных случаях, к примеру, нетранспортабельности созаемщика, отказ можно оформить по доверенности.

Основные документы для изменения состава созаемщиков:

- заявление от созаемщика;
- паспорт титульного заемщика и созаемщика;
- анкета и паспорт нового созаемщика;
- документы, подтверждающие платежеспособность нового созаемщика;
- кредитный договор;
- документы на ипотечное жилье;
- при разводе свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества;
- если есть, брачный договор с разделом имущества и обязательств.

Все изменения регистрируются в ЕГРН. После этого процесс вывода созаемщика из кредитного договора можно считать закрытым. Необходимо понимать: любые корректировки в договоре станут для банка дополнительными рисками. Поэтому запаситесь вескими аргументами, чтобы кредитор пошел на смену созаемщиков.

Внимание! C изменением количества заемщиков по ипотеке могут меняться и условия кредитного соглашения.

 

Что происходит с созаемщиками при разводе

 

Напоминаем, второй супруг становится созаемщиком по ипотеке по требованию банка, если иное не прописано в брачном контракте. Однако случается, что после покупки жилья официальный брак расторгается. Тогда один из супругов может выйти из состава заемщиков.

Теоретически банк может отказать в выводе одного из заемщиков из ипотечного договора либо потребовать найти другого созаемщика на замену. Каждое подобное обстоятельство рассматривается индивидуально. Но обычно банки идут навстречу своим клиентам, предлагая новые условия кредитования.

Если после развода созаемщик хочет сохранить права собственности на ипотечную квартиру, то супруги, продолжая выплачивать кредит, договариваются о размере платежей для каждого из них. Для банка не имент значения, как будут распределяться платежи, лишь бы заемщики вовремя погашали кредит.

Есть еще один вариант развития событий. Бывшие муж и жена могут обратиться в банк за разделом кредита. Это значит, что ответственность заемщиков из солидарной переходит в разряд долевой. В первом случае кредитор может требовать от любого из заемщиков вернуть весь долг, а во втором — только его часть.

Банк повторно проверяет платежеспособность каждого из супругов. Согласие на раздел кредита будет получено, если оба заемщика имеют достаточный доход для погашения ипотеки. Если бывшие муж и жена не докажут, что имеют необходимые средства, то будут выплачивать кредит на прежних условиях.

 

Что происходит в случае смерти созаемщика

 

В случае смерти созаемщика обязательства переходят к его наследникам. Для титульного заемщика ничего не меняется. Но родственники умершего могут отказаться от наследства.

Тогда ответственность перед кредитором полностью ложится на плечи основного заемщика. Выход из такой ситуации один — привлечение к кредитному договору нового участника.

 

Стоит ли становиться созаемщиком

 

Безусловно, становиться или нет созаемщиком по ипотеке, каждый для себя решает сам. Но прежде чем взять на себя такую серьезную ответственность, оцените свою выгоду и риски.

Представьте такую ситуацию. Вы вместе, к примеру, с родным братом оформили в ипотеку новостройку. Долг банку выплачиваете общими силами, распределив платежи поровну. После погашения кредита и снятия обременения с квартиры ее собственником становится ваш родственник – титульный заемщик.

Затем вы снова обращаетесь в банк за ипотекой, в которой созаемщиком выступает уже ваш брат. Вы так же поровну с созаемщиком распределяете и вносите обязательные платежи. Теперь, после выплаты долга кредитной организации, жилье в собственность достается вам.

В данном ситуации привлечение второго участника ипотечного договора является необходимостью как для заемщика, так и для созаемщика. Вы напрямую участвуете в погашении кредита, так как заинтересованы в конечном результате, то есть в приобретении недвижимости.

Номинальное привлечение второго заемщика, когда он не получает от своего участия в ипотеке никакой пользы, может привести к неблагоприятным последствиям, а именно:

- сложно оформить на себя ипотеку, так как созаемщик уже имеет действующие обязательства по кредиту;
- можно испортить кредитную историю, если заемщик допускает значительные просрочки платежей;
- если заемщик перестает платить ипотеку, то созаемщик может быть ограничен в передвижениях за границу РФ;
- в рамках возбуждения исполнительного производства на созаемщика может быть наложено взыскание имущества.

Если вы как привлеченное лицо принимаете на себя лишь обязанности, но не имеете никакой выгоды, то становиться созаемщиком не стоит.

21.10.2021
news
Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

 

Недостоверные документы

 

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

 

Споры о наследстве

 

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

 

Продажа квартиры по доверенности

 

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

 

Рентные квартиры

 

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

 

Долги по коммунальным платежам

 

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

 

Скрытые сюрпризы

 

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

 

Неузаконенная перепланировка

 

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

- документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
- документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

 

Испорченный вид из окна

 

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
46-10-20, 46-10-21
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!