Ассоциация торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР) выступила с рядом нормативно-законодательных инициатив, призванных изменить положение дел на рынке торговой недвижимости. Сегодня положение это не слишком приятно. Недавно Бизнес ФМ уже приводила статистику компании Nikoliers, согласно которой в первом полугодии в регионах страны были сданы 53 тысячи квадратов — это почти на треть меньше результата аналогичного периода прошлого года, а совокупные общероссийские 109 тысяч квадратов (с учетом полугодового 45-тысячного итога Москвы и 12-тысячного итога Петербурга) — это в два раза меньше, чем годом ранее.

Турбулентность на рынке, высокая ключевая ставка и рост налогов сдерживают девелоперскую активность в сегменте. Кроме того, в Москве провели государственную кадастровую оценку, в результате которой кадастровая стоимость некоторых торговых центров заметно выросла. Это привело к дополнительному увеличению налоговой нагрузки на собственников торговых комплексов, и параллельно ретейлеры находятся под влиянием повышения НДС и снижения порога выручки, отсюда и столь скромные строительные результаты, делятся наблюдениями аналитики.

По данным компании IBC Real estate*, в Москве объем ввода ТЦ по итогам первого полугодия 2026 года в четыре раза превосходит объем поглощения — разницу между объемом занятых арендаторами площадей на начало и на конец периода, которая отражает спрос на торговые площади. Более того, поглощение находится в отрицательной зоне: по итогам первого полугодия показатель составил минус 15 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в период с 2017 по 2021 годы уровень спроса и предложения был сбалансирован: среднегодовой темп нового строительства находился на уровне 210 тысяч, а поглощения — 209 тысяч квадратных метров.

Все это происходит на фоне не до конца выясненных взаимоотношений между торговыми центрами и маркетплейсами (в прошлом году Бизнес ФМ подробно освещала эту тему). Призывы представителей ТЦ к непримиримой войне с маркетплейсами, которые торгуют контрафактом, не платят аренду и налоги и вообще ведут себя нечестно, давно сменились на предложения о взаимовыгодном сотрудничестве. Один из возможных вариантов как раз и озвучила АТЭР.

Если вкратце, АТЭР предложила Ozon, Wildberries, «Яндекс Маркету» и другим площадкам рассмотреть торговые центры как дополнительный уровень распределенной логистической инфраструктуры — для хранения товаров, мини-фулфилмента, сортировки и выдачи заказов. Опрос АТЭР показал, что 70% представителей торговых центров готовы рассматривать размещение инфраструктуры маркетплейсов, причем 67,5% допускают использование площадей в том числе для хранения и логистических функций. Предлагаются несколько форматов:

• 150-300 квадратных метров — ПВЗ-хаб/микрохаб;
• 300-700 квадратных метров — районный логистический хаб;
• 700-1,5 тысячи квадратных метров — мини-фулфилмент;
• 1,5-5 тысяч квадратных метров — городской резервный хаб.

Базовая модель предполагает, что ТЦ предоставляет готовую площадь и существующую инфраструктуру, а маркетплейс финансирует специализированное оснащение и аренду. Причем АТЭР готова взять на себя централизованный сбор заявок от торговых центров по России и сформировать для маркетплейсов пул конкретных площадок по их техническим требованиям, рассказывает сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла Павел Люлин.

Павел Люлинсопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла«Инициатива уже представлена в рамках рабочей группы с маркетплейсами, созданной на площадке Минпромторга, и АТЭР планирует продолжить ее проработку совместно с участниками рынка. Теперь задача — перейти от концепции к конкретным техническим требованиям и собрать пул торговых центров, готовых предоставить площади. Речь не о замене крупных складов, а о создании дополнительного распределенного уровня логистики, который повысит устойчивость всей системы».

Как отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева, в принципе, идея АТЭР не новая. Но главное, она требует более глубокого анализа с точки зрения экономики и технической реализуемости.

Евгения Хакбердиеварегиональный директор департамента торговой недвижимости NF Group«Прежде всего, для размещения логистической инфраструктуры потребуется изменение назначения помещений с торгового на соответствующее логистическое. Также важна инженерная инфраструктура объекта: существующих парковочных и разгрузочных мощностей может быть недостаточно, в ряде случаев потребуется переоборудование и подведение дополнительных инженерных коммуникаций. Пункты выдачи заказов уже достаточно широко представлены в торговых центрах. Однако, по нашим наблюдениям, складские помещения предъявляют более высокие требования к инженерным нагрузкам».

«Я давно говорю о необходимости трансформации торговых центров. Индустрия ТЦ переживает системный кризис прежней модели, и сегодня торговый центр правильнее воспринимать не как объект исключительно для торговли, а как площадку для бизнеса, функции которой должны меняться вслед за спросом и потребностями города», — продолжает рассуждения управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Денис Колокольниковуправляющий партнер компании RRG«Инициатива АТЭР мне кажется интересной и вполне жизнеспособной. Для собственников это возможность задействовать свободные или низкоэффективные площади, для маркетплейсов — приблизить товар к потребителю, сократить последнее логистическое плечо и ускорить доставку. При этом готовность 70% ТЦ предоставить площади еще не означает, что эти площади подходят для логистики. Есть серьезные технические ограничения. Например, нагрузка на перекрытия во многих торговых центрах составляет порядка 300-400 килограммов на квадратный метр, что ограничивает полноценную складскую функцию. Важны также разгрузка, грузовые лифты, высота помещений, инженерия и организация потоков. Поэтому я скорее вижу гибридную модель: ПВЗ, микрохабы, хранение наиболее востребованных товаров, возвраты, экспресс-доставка, мини-фулфилмент — там, где это позволяют характеристики объекта и экономика».

И здесь важно правильно трансформировать сам продукт, настаивает эксперт. «Логистические процессы должны быть скрыты внутри помещения, а обращенный к посетителю «фасад-витрина» оставаться клиентоориентированным и органично встраиваться в пространство ТЦ. В конечном итоге торговый центр должен предоставлять не просто квадратные метры, а инфраструктуру под тот бизнес, на который сегодня существует реальный спрос», — утверждает Денис Колокольников. Продолжим.

На прошлой неделе Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, уточняющий правила исчисления срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) в тех случаях, когда в цепочке владельцев имущества, в отношении которого исчисляется этот срок, есть лица, приобретшие его на основании договора (Проект федерального закона № 1336443-8).

Согласно проекту, периоды, в течение которых такие лица владели имуществом, также можно будет включить в общий срок давностного владения, наряду со временем владения лиц, получивших имущество в порядке универсального правопреемства. При этом в отношении каждого владельца должны соблюдаться общие условия, предусмотренные п. 1 ст. 234 ГК РФ, то есть владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.

Поправки направлены на реализацию Постановления КС РФ от 25 марта 2026 г. № 18-П, которым была выявлена правовая неопределенность в этом вопросе (см. подробнее).

Жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, необходимо оформить в общую долевую собственность всех членов семьи: получателя сертификата, его супруга, детей, в том числе первого, второго и всех последующих (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"). В соответствии с п. 15.1 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" это необходимо сделать в течение 6 месяцев после перевода маткапитала продавцу жилья, при долевом строительстве – после подписания передаточного акта или другого документа о передаче жилья, а в случае ипотеки – после полной выплаты кредита и снятия обременения

При этом закон не устанавливает конкретный размер долей членов семьи. В официальном канале портала госуслуг в мессенджере "Макс" родителям разъяснили, как определить необходимые доли.

Согласно п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г., определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться, исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

Таким образом, перед оформлением квартиры в общую долевую собственность необходимо рассчитать, какая часть ее стоимости оплачена маткапиталом, и разделить ее поровну между владельцем сертификата, его супругом и детьми.

В МКД под управлением ТСЖ случился кризис доверия – собственники оспорили и признали недействительными все решения общих собраний, на которых принималось решение о размере платы за содержание МКД за 2020, 2021 и 2022 годы. (по основаниям существенных нарушений процедуры и экономической необоснованности всех оспоренных тарифов) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 июня 2026 г. № 309-ЭС26).

В этих условиях предприниматель – собственник нежилого помещения в МКД оплачивал ТСЖ услуги по тарифу, утвержденному муниципалитетом (исходя из того, что в МКД не принято решение о размере платы за содержание).

ТСЖ предъявило к ИП иск о взыскании неосновательного обогащения за оказанные услуги и работы по содержанию МКД в период с 2020 по 2022 годы, сославшись на то, что фактически понесенные ТСЖ расходы на содержание дома превысили размер платы, исчисленной по муниципальному тарифу.

Однако при этом расчет неосновательного обогащения ТСЖ произвело не на основе бухгалтерских и иных документов о фактически понесенных расходах: вместо этого ТСЖ рассчитало размер неосновательного обогащения исходя их тарифа, который был принят на 2019 год и "избежал" оспаривания (муниципальные тарифы на соответствующие годы были сильно меньше).

Суды трех инстанций удовлетворили иск, сославшись на позицию Верховного Суда РФ:

• согласно п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 при признании недействительным решения ОСС МКД, которым установлен тариф за оказываемые услуги по управлению, применению подлежит предыдущий тариф, если решение, которым он был установлен, не признано недействительным (ч. 7 ст. 156, чч. 1, 2, 3 ст. 162 ЖК РФ),
• таким образом, поскольку решения ОСЧ товарищества, которыми установлены тарифы на содержание МКД в 2020, 2021 и 2022 гг., признаны недействительными, то применению подлежит тариф, установленный предыдущим, не признанным недействительным решением общего собрания;
• по этой же причине (фактическое наличие решения собрания о размере тарифа на содержание) ответчик не вправе применять муниципальный тариф.

Ответчик подал кассационную жалобу в ВС РФ, указывая на абсурдность решения в связи со следующим:

• решения ОСЧ ТСЖ об установлении тарифов на спорный период были оспорены собственником, включая непосредственно ответчика, из-за того, что эти тарифы не были экономически обоснованными, то есть включали "лишние" услуги,
• при этом все оспоренные тарифы за 2020, 2021 и 2022 годы были ниже и даже существенно ниже тарифа за 2019 год,
• - удовлетворение иска привело к парадоксальной ситуации, когда ответчику было выгоднее платить по тем тарифам, которые суды своими решениями признали экономически необоснованными, что искажает саму суть правосудия.

Доводы жалобы убедили ВС РФ, и тройка судей СКЭС ВС РФ пересмотрела дело:

• собственники помещений в МКД в силу ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязаны вносить в пользу УК экономически обоснованную плату за реально оказанные такой УК услуги по управлению и содержанию общего имущества;
• признание недействительным решения ОСС в МКД, которым установлена стоимость оказываемых услуг на очередной год, не влияет на существование данной обязанности;
• в этом случае размер фактически понесенных УК расходов на управление и содержание общего имущества должен определяться с учетом общих правил о доказывании, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности, а не путем автоматического применения тарифа, установленного предыдущим решением общего собрания для иного периода;
• чтобы исключить навязывание со стороны УК собственникам помещений таких услуг, в которых они в действительности не нуждаются, оплате в таком случае подлежат лишь те оказанные УК услуги, которые являются объективно необходимыми для надлежащего содержания МКД;
• в силу ст. 65 АПК РФ УК, предъявляя в суд требование о взыскании платы за оказанные ею услуги, должна представить как доказательства фактического оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом МКД, так и доказательства того, что данные услуги являлись объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества МКД или предназначены для удовлетворения общей потребности жильцов в комфортных условиях проживания. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда РФ (постановление от 28 декабря 2021 г. № 55-П), согласно которой факт установления платы на ОСС или в определенном им порядке не препятствует суду, в случае возникновения спора, оценить доводы собственника о выходе спорных услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания. Указанный подход к определению платы, подлежащей внесению в пользу управляющей организации, не противоречит правовой позиции, изложенной в п. 18 постановления Пленума № 22;
• - применение платы за услуги по управлению и содержанию общего имущества, установленной для предыдущего периода, допустимо в случае, если в последующий период не изменились перечень и стоимость услуг, необходимых для содержания МКД. Но тариф, который был утвержден на 2019 год, и тарифы, утвержденные на 2020 – 2022 годы, содержат разный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
• - однако суды не исследовали вопрос о том, какие фактические (реальные) услуги оказал истец в спорный период, являлись ли они объективно необходимыми для содержания МКД и какова их рыночная стоимость. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора о взыскании платы за услуги по содержанию общего имущества.

Итог: судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.