8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Реставрацию здания бывшего авиатехникума в центре Саратова доверили ИП из Москвы. За победительницей значатся 2 незавершенных и никаких указаний на лицензию на работу с памятниками. Профильный комитет во главе с Владимиром Мухиным по этом поводу молчит.
На контракт по приспособления под современное использование исторического здания Мариинской гимназии, она же в советское время авиатехникум, претендовали два заявителя. Из них Управление капстроительства Саратовской области выбрало наиболее бюджетного, ИП Галину Санникову, оценившую свои труды в 279,7 млн рублей. Начальная цена упала примерно на 100 тысяч, но УКС предпочел именно эту кандидатку, хотя вопросы есть как к ее опыту, так и собственно к срокам исполнения работ.
Согласно ЕГРЮЛ, ИП Санникова занимается строительством в Москве с 2018 года. Лицензии на работу с памятниками культуры она не имеет, обнаружить данные об этом в реестре Минкульта РФ не удалось. Но за предпринимательницей числятся 3 подписанных контракта на общую сумму 1,1 млрд рублей. Из них 2 подписаны в 2024 и 2025 годах со Смоленским государственным музеем-заповедником и один в 2024 году со смоленским региональным Центром по охране и использованию памятников истории и культуры.
Все контракты касаются работ с ОКН. ИП Санникова занималась сохранением церкви XIX века в усадьбе Высокое в Смоленской области, а это, отметим, памятник культуры федерального значения.
Контракт на 184,7 млн рублей значится исполненным, хотя и не без нареканий - предпринимательнице выставили 2,4 млн рублей неустойки за просрочку. Два других контракта касаются все той же усадьбы - здания дворца и усадебного парка. И они значатся исполняемыми до сих пор, хотя сроки действия должны были истечь в декабре 2025 года.
Усадьба Высокое - это старинное имение графов Шереметьевых, многие годы находившееся в запустении. Хозяйкой усадьбы была Александра Мельникова, вторая супруга графа Дмитрия Николаевича Шереметьева. Он женился на ней в 1857 году, переехал в усадьбу и занялся ее обустройством. Проекты усадебного комплекса выполнял знаменитый архитектор Николай Бенуа.
В советское время в усадьбе располагался тубдиспансер. Часть построен пришла в запустение уже в 1960-х годах, а к началу XXI века весь комплекс лежал в руинах. Решение о его восстановлении было принято только в 2023 году. По состоянию на январь нынешнего года в усадебном дворце уже шли отделочные работы. Предполагается, что в графском доме разместится музей, на территории усадьбы откроется гостиница и кафе. Часть восстановленных зданий была отдана Технологическому колледжу.
Выполнить такой огромный объем работ могли только опытные реставраторы, имеющие и знания, и все положенные лицензии. Кроме того, выполнение строительных госконтрактов на сумму от 10 млн рублей и выше обязательно предусматривает для подрядчика членство в СРО. Данных о том, что там состоит ИП Санникова также обнаружить не удалось. Ситуация складывается парадоксальная. Ни Управление капстроительства, заключившее контракт, ни глава областного комитета по охране культурного наследия Владимир Мухин не обратили на эти несоответствия никакого внимания. Хотя комитет должен был забеспокоиться первым, Мариинская гимназия — памятник регионального значения.
Как пояснил «БВ» источник, знакомый с положением дел вокруг авиатехникума, саратовские реставраторы от здания отказались из-за слишком коротких сроков исполнения работ. Выполнить техзадание, предусматривающее укрепление кладки, усиление стен, восстановление лестниц, внутренней отделки, кровли, да еще отреставрировать уникальную 100-летнюю люстру в актовом зале до 25 декабря нынешнего года просто невозможно.
Эксперты также указали на явное несоответствие проектной документации назначению здания. К тендеру были приложены разработки, выполненные в 2023 году саратовской компанией ООО «РСК «Наследие». Это опытный исполнитель контрактов на работу с ОКН, но на тот момент здание рассчитывали использовать как школу. Идея вернуть туда техникум с факультетом беспилотных систем пришла позже. Требования к школе и техникуму различаются, поясняют эксперты. Если проектировщик изначально предполагал школу, документацию должны были корректировать и экспертизу проводить заново. К тендеру, заметим, приложен некий обезличенный вариант, без указаний, что именно в здании будет.
Помимо сжатых сверх меры сроках выполнения работ есть и другие внушающие тревогу обстоятельства. Как рассказал источник, во многих зданиях по улице Горького рядом с техникумом последнее время отмечаются трещины в стенах. Источник проблемы надо искать в состоянии грунтов. Без их исследования качественно работы выполнить не получится. Кроме того, необходимо исследовать состояние всех стен техникума. Отопление здание в исторический период велось по воздуховодам внутри стен, так же, как это было сделано в злополучном «доме Яхимовича». Как справится со всем этим исполнитель-ИП, сказать сложно.
В смоленских контрактах нет никаких указаний на привлечение субподрядчиков, хотя сами условия тендеров предусматривали передачу им работ в объеме 30% от полной стоимости. Отсутствие же данных о действующей лицензии на работу с ОКН вообще не позволяет подписать контракт. Стоит напомнить, что именно потеря лицензии в свое время привела к разрыву контракта на реконструкцию театра оперы и балета с ООО «Адепт Строй». И доводы компании, что действующие лицензии остались у ее субподрядчиков, не помогли. В случае же с техникумом наличие лицензии вообще по каким-то причинам игнорируется. При таком подходе УКСа к делу судьба Мариинской гимназии внушает тревогу. Не обзаведется ли Саратов еще одним долгостроем в дополнение к театру?
В Госдуму внесен законопроект о продлении «гаражной амнистии» до 1 сентября 2031 года. С начала действия программы зарегистрировано более 746 тыс. гаражей и участков под ними. Продление может ускорить вывод объектов из серой зоны, тогда как в Москве влияние амнистии будет ограниченным из-за небольшой доли подходящих под нее гаражей и сокращения гаражных массивов.В феврале 2026 года парламентарии внесли на рассмотрение в Госдуму законопроект о продлении «гаражной амнистии» на пять лет, до 1 сентября 2031 года. По еще действующему законодательству упрощенный порядок будет действовать до 1 сентября 2026 года. По данным Росреестра, которые приводятся в пояснительной записке к документу, за время действия механизма граждане зарегистрировали более 746 тыс. гаражей и участков под ними по всей России.
«Гаражная амнистия» — это упрощенный порядок оформления прав граждан на гаражи и землю под ними, который действует в России с сентября 2021 года. По аналогии с «дачной амнистией» она позволяет зарегистрировать гаражи и участки под ними в собственность при условии, что строение не было признано самовольной постройкой. Оформить по амнистии можно капитальные гаражи с фундаментом, построенные до 30 декабря 2004 года. Действие механизма не распространяется на подземные парковки, машино-места в многоквартирных домах и объекты, пристроенные к другим зданиям, поясняет ведущий эксперт сети агентств «Этажи» в Москве Иван Золотарёв. Программа во многом снимает проблему неопределенного статуса объектов, где документы у собственников часто отсутствуют или утрачены, из-за чего распоряжение таким имуществом было затруднено, добавляет старший партнер юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
Причины продления участники рынка объясняют тем, что эффект добровольной легализации еще не достиг нужного масштаба.
В компании «Этажи» подчеркивают, что число нелегализованных строений остается высоким. Продление срока упрощенного оформления выглядит техническим решением, сопоставимым с многократной пролонгацией приватизации жилья и «дачной амнистии», считает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Тем не менее спрос на покупку гаражей в России в 2025 году увеличился на 12% к 2024 году, подсчитал Иван Золотарёв. Средняя стоимость гаража в России в 2025 году составляла около 635 тыс. руб., говорит Филипп Терехин. При этом юридическая чистота остается ключевым фактором цены и ликвидности, а средний дисконт у гаражей без оформленных прав составляет примерно половину рыночной стоимости надлежащим образом оформленного объекта, добавляет он.
«Гаражная амнистия» в Москве затрагивает ограниченный массив объектов, поскольку распространяется только на капитальные строения с фундаментом и коммуникациями, тогда как большая часть городских гаражей представляет собой металлические конструкции, отмечает Алексей Попов. По его оценкам, в Москве число гаражей, потенциально подпадающих под амнистию, составляет менее 10% от общего числа. В пресс-службе комплекса градостроительной политики и строительства Москвы сообщили «Ъ-Недвижимости», что с начала действия гаражной амнистии в 2021 году в собственность оформлено 449 земельных участков под гаражами.
В то же время часть гаражей в Москве подпадают под снос. Это часть программы по развитию города, в том числе по проектам комплексного развития территорий, в рамках которых бывшие промышленные зоны и неэффективно используемые участки вновь вовлекаются в экономический оборот за счет строительства новых объектов на таких территориях.
«Гаражная амнистия» не защищает от возможного сноса, но для собственников капитальных гаражей компенсация в этом случае будет рассчитана по рыночной стоимости, которую можно оспаривать, подчеркивает господин Попов. При этом крупнейшие массивы металлических гаражей часто находятся под ЛЭП или в санитарно-защитных зонах магистралей — их демонтаж маловероятен даже в ближайшие 10–20 лет, добавляет он.
Несмотря на потенциальные риски, интерес москвичей к покупке гаражей увеличился.
В «Этажах» фиксируют, что в Москве в 2025 году спрос на гаражи был выше на 10–12% год к году. Количество объявлений о продаже также выросло на 10–15%, о сдаче в аренду — на 30–40%. Продление амнистии будет увеличивать долю легального предложения на рынке в пределах 5–10% в год, считают в сети риэлторских агентств.
По данным ЦИАН, капитальные гаражи в Москве в кооперативной собственности сегодня предлагаются в среднем за 0,9 млн руб., при оформлении собственности на продавца — за 1,4 млн руб., оба показателя за год выросли примерно на 25%. Машино-места в капитальных паркингах продаются в среднем за 2,8 млн руб., а боксы и тенты предлагаются по цене в диапазоне 0,4–0,5 млн руб., уточняют аналитики.
Гаражи пользуются спросом, в частности, из-за высокой стоимости паркинга в жилых комплексах. По подсчетам ЦИАН, в феврале 2026 года в новостройках «старой» Москвы средняя цена стандартного машино-места площадью 12–20 кв. м выросла на 18% год к году в подземных паркингах и на 15% — в наземных, до 4,09 млн и 3,86 млн руб. соответственно. В Новой Москве показатель увеличился на 10%, до 2,02 млн руб.«Гаражная амнистия» может сдерживать рост цен в ближайшие два-три года по мере выхода на продажу объектов, прошедших регистрацию, считает Иван Золотарёв. По его прогнозу, ближе к 2035–2040 годам гаражи перестанут быть значимым сегментом рынка, а часть объектов может трансформироваться в мастерские и складские помещения.
Флиппинг — покупка квартиры для перепродажи после ремонта — в России меняет структуру. В 2025 году на него приходилось всего 3–4% всех сделок с жильем, в то время как ранее доля таких трансакций могла достигать 10–15%. Наиболее серьезное сокращение пришлось на вторичный рынок, который сформировал только 8% таких сделок от общего объема в сегменте. В остальных случаях флипперы выбирали недвижимость в новостройках.
В среднем по России в 2025 году сделки под флиппинг занимали около 3–4% общего объема операций с недвижимостью. В 2023–2024 годах их доля временно увеличивалась до 10–15%, а затем вновь снизилась на фоне роста стоимости заемных средств и расходов на ремонт, оценивает ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Флиппинг — это покупка недвижимости, зачастую по цене ниже рыночной, для последующего ее улучшения, ремонта и иногда меблировки для дальнейшей перепродажи с прибылью.
За последний год число сделок по покупке объектов под такую стратегию сократилось минимум в три-четыре раза, причем наиболее заметное снижение пришлось на массовый сегмент, где спрос наиболее чувствителен к ипотечным условиям, говорит директор по развитию клиентских решений группы «Плюс» Ефим Вайсберг. По его словам, рынок стал более профессиональным, а структура проектов сместилась в сторону более дорогих объектов, в частности новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы и качественного исторического фонда в пределах Третьего транспортного кольца.
Инвесторы осторожнее входят в такие проекты на фоне дорогой ипотеки и снижения покупательской активности, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По ее словам, они предпочитают объекты с очевидным дисконтом на входе и высокой вероятностью быстрой продажи после ремонта. Чаще всего под такие проекты приобретаются однокомнатные квартиры и компактные двухкомнатные лоты с устаревшей отделкой, где прирост стоимости обеспечивают обновление интерьера и грамотная подготовка объекта к продаже.
Однако уже в этом году спрос начал восстанавливаться. По подсчетам Welcome 24, в 2026 году объем операций с жильем под флиппинг вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако 92% таких сделок пришлось уже на первичный рынок и лишь 8% — на вторичный. В 2025 году на вторичку приходилось около 44% таких операций, уточняют аналитики. По их словам, инвесторы стали чаще приобретать квартиры у застройщиков с использованием льготной ипотеки, а затем перепродавать их после ремонта. Этому способствовало и увеличение объема предложения с рассрочкой. К концу 2025 года объем предложений рассрочки от девелоперов вырос на 21%, уточняют в Welcome 24.
На вторичном рынке Москвы доля сделок с участием флипперов за последние два года заметно сократилась, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Еще в 2023 году она достигала 5–7%, в 2024 году на фоне роста ключевой ставки снизилась до 1–2%, а в 2025 году лишь немного скорректировалась вверх, но все равно не превышала 2–3%. Ранее одной из наиболее рациональных моделей была покупка жилья с помощью ипотеки, что позволяло ограничивать собственные вложения расходами на ремонт и обслуживание кредита. После ужесточения денежно-кредитной политики такая стратегия потеряла актуальность. Рассрочки, широко распространившиеся на рынке строящегося жилья, почти не применяются в готовых новостройках и тем более на вторичном рынке, а субсидирование ипотеки ведет к завышению стоимости квартир, добавляет он.
Если еще год назад около 70–80% флипперов приобретали квартиры массового сегмента, а на бизнес- и премиум-классы приходилось лишь 20–30% проектов, то теперь пропорция фактически развернулась.
Только 20–30% инвесторов продолжают ориентироваться на недорогое жилье, тогда как остальные все чаще рассматривают более дорогие сегменты, говорит Иван Золотарев. По его словам, в этих сегментах ниже конкуренция с застройщиками, предлагающими квартиры с отделкой, а сами покупатели в меньшей степени зависят от стоимости кредитных ресурсов.
Интерес флипперов сосредоточен прежде всего в районах с большой долей бюджетного старого фонда, где по-прежнему много квартир с морально устаревшим ремонтом, отмечает Руслан Сырцов. В частности, речь идет о Западном Дегунино, Бусиново, Северном Медведково, Бирюлево Восточном, Москворечье-Сабурово, Выхино-Жулебино, Чертаново, Братеево, Зябликово и Марьино. При этом квартиры в хрущевках инвесторы сейчас покупают реже, поскольку их стоимость часто завышена ожиданиями реновации. В более дорогом сегменте интерес инвесторов сохраняется к центральным и околоцентральным локациям, в том числе к Даниловскому и Донскому районам, а также к Таганке, Пресне и Сокольникам. В Подмосковье чаще рассматриваются Красногорск, Мытищи и Ленинский городской округ, добавляют в «Этажах».
Если раньше цикл от покупки до продажи нередко укладывался в три-четыре месяца, то за последний год он увеличился до пяти-шести месяцев, поскольку покупатели стали осторожнее и начали сравнивать в полтора-два раза больше вариантов в поисках максимального дисконта, подчеркивает Иван Золотарев. Базовая экономика проекта предполагает четыре-шесть месяцев на ремонт и еще два-три месяца на продажу. В итоге весь цикл обычно занимает шесть-девять месяцев, поясняет Ефим Вайсберг.
Прибыль сегодня в большей степени формируется за счет выгодной покупки объекта, а не только последующего улучшения, говорит Елена Мищенко. При этом маржинальность флиппинга по-прежнему может составлять 30–40%, если проект удается реализовать от покупки до продажи не более чем за шесть месяцев, отмечает Ефим Вайсберг.
На рынке новостроек квартиры после ремонта продаются на 25–30% дороже, чем аналогичные лоты у застройщика без отделки, и на 10–15% дороже объектов без свежего ремонта на классическом вторичном рынке, подсчитали аналитики Welcome 24.
Там же отмечают, что около 60% объектов, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье на вторичном рынке, уже не выглядят привлекательными с точки зрения инвестиций и последующего ремонта.
В домах стандарт- и комфорт-классов качественный ремонт сейчас обходится в среднем в 70–90 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя расходы самих флипперов обычно на 15–20% ниже за счет использования более простых и недорогих материалов, уточняют в «Метриуме». В бизнес-классе средний бюджет ремонта вырос до 100–110 тыс. руб. за 1 кв. м против 90–100 тыс. руб. годом ранее, подсчитал Ефим Вайсберг. Из-за этого инвесторы все чаще выбирают квартиры, где можно ограничиться функциональным обновлением без капитальных изменений. Это позволяет сократить сроки и контролировать расходы, констатирует Елена Мищенко.
Более заметное оживление в сегменте флиппинга возможно через один-два года, когда ставки по рыночной ипотеке перестанут быть заградительными, считают в «Метриуме». Если ключевая ставка сохранится на текущем уровне, до конца 2026 года рынок, скорее всего, сохранит нынешнюю конфигурацию, а более широкая активизация возможна, когда ставка опустится до 10% и ниже, соглашается господин Вайсберг. В Welcome 24 надеются, что в 2026 году спрос на объекты под флиппинг может дополнительно вырасти еще на 15% за счет тренда на «новую вторичку» и нежелания покупателей тратить время и средства на самостоятельный ремонт.
Главное различие кроется в основе материалов:
Кварцвинил в этой борьбе однозначно выигрывает, так как абсолютная влагостойкость — его главный козырь. Его можно смело укладывать на кухне, в прихожей и даже в ванной. Ламинат, даже влагостойкий, в таких условиях рискует разбухнуть на стыках и потерять форму.
Благодаря твердому кварцевому наполнителю и прочному защитному слою кварцвинил намного устойчивее к царапинам, вмятинам от мебели и когтям домашних животных. Этот материал рассчитан на 20-30 лет службы. Линолеум же — материал мягкий и пластичный. Даже дорогое покрытие со временем может быть продавлено тяжелой мебелью или порван острым предметом. Его средний срок службы составляет 5-15 лет.
И ламинат, и кварцвинил, и линолеум теплее, чем керамическая плитка, поэтому ходить по ним босиком комфортнее. Ламинат традиционно считается самым «теплым» материалом, особенно в паре с качественной подложкой. Кварцвинил часто субъективно воспринимается как более теплый. Это связано с его более низкой теплопроводностью, то есть он медленнее «забирает» тепло от ног. В этом сравнении кварцвинил обычно обходит ламинат по ощущению тепла. Линолеум также приятен на ощупь, особенно если у него есть войлочная или вспененная подложка.
Все три материала хорошо совместимы с системой «теплый пол», но у каждого есть свои нюансы по максимальной температуре нагрева.
Самый простой вариант — линолеум. Его можно постелить одним полотном, и с этой задачей часто справляется один человек.
Укладка ламината и кварцвинила требует больше времени и внимания. Ламинат с замковой системой — знакомая задача для многих мастеров. Кварцвинил бывает двух видов: на клею и с замком. Замковый кварцвинил укладывается быстрее ламината, но к его подготовке основания предъявляются более высокие требования — оно должно быть идеально ровным.
Все три покрытия неприхотливы в уходе. Их достаточно мыть обычной водой с мягкими моющими средствами. Кварцвинил и линолеум абсолютно не боятся воды. Ламинат требует более деликатной влажной уборки — вода не должна скапливаться на поверхности и проникать в стыки.