Один из важнейших эффектов высокой ключевой ставки Банка России и, соответственно, подавления спроса и развития запретительным удорожанием кредитов – остановка новых инвестиционных проектов, считает экономист, зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин.

– По крайней мере, с лета прошлого года крупные коммерческие структуры, в том числе строители, завершают ранее начатые инвестиционные проекты, но не начинают новых, обращает внимание депутат. – Красивый показатель инвестиционного роста – результат не только занижения инфляции и государственных инвестиций, но и продолжения по инерции завершающихся проектов.

Это в полной мере относится и к жилью. После фактического прекращения ипотеки, в том числе потому, что бюджету стало в разы дешевле просто дарить людям квартиры, чем оплачивать сверхприбыли банков, но интереса к этому не оказалось, сегодня завершение старых проектов сопровождается фактическим отказом от новых.

В этой связи интересно: к моменту значимого снижения ключевой ставки, которая вновь подтолкнет инвесторов к недвижимости, на рынке может сложиться устойчивый дефицит предложения, что может вызвать новый скачок цен на недвижимость. Именно в ожидании этого периода сейчас идет уже скупка нормального по расположению, качеству строительства и коммуникациям жилья.

Более того, сами инвесторы склонны затягивать их всеми силами, чтобы дожить до нормализации конъюнктуры. Вице премьер Марат Хуснуллин признает: «Сейчас застройщики уже затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах на фоне падения спроса на жилье».

Соответственно, сокращение предложения новостроек неизбежно случится уже через 3-6 месяцев на фоне потенциального спроса, не удовлетворенного в силу быстро преходящих обстоятельств. При ключевой ставке в 20% лучшее краткосрочное вложение – это депозит, но ключевая ставка будет снижаться хотя бы в силу политических причин. Привлекательность депозитов будет снижаться, а ипотека по мере снижения ключевой ставки будет потихоньку становиться более доступной.

Профессор практики по цифровым финансам РАНХиГС Алексей Войлуков согласен с экономистом и обращает внимание, что с 1 апреля 2025 года ЦБ ограничил выдачи сверхдлинных кредитов, а также с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика. Стоит ли говорить в этой связи о сокращении новых строек? Эксперт обращает вынимание, что это было расценено рынком как готовность двигать ключевую ставку дальше в любом направлении. Справедливости ради стоит отметить, что снижение ставки с 21% до 20% является в большей степени символическим, это решение не способно перезапустить кредитный цикл. Активизации ипотечного кредитования это точно не вызовет, со всеми вытекающими последствиям – и, конечно, стагнацией стройки. В будущем это закладывает перспективу «шока» на рынке и перехода сначала от снижения цен к достаточно ощутимому их росту. В строительной отрасли стагнация рискует перейти в рецессию, а это чревато замедлением ввода новостроек в эксплуатацию.

Жилье, купленное с использованием ипотеки и маткапитала, теперь будет проще продать. Об этом сообщила ТАСС зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева ("Единая Россия").

2 июля Совет Федерации одобрил закон, разрешающий без согласия банка оформлять такое жилье в общую собственность семьи еще до погашения ипотеки.

"Законопроект задумывался как система мер, направленных на упрощение сделок с недвижимостью для семей, которые уже купили жилье с использованием материнского капитала", - говорит Разворотнева, которая является соавтором документа.

Чтобы совершать сделки с такой недвижимостью, требуется выделить доли на детей. Без выделения долей органы опеки не дают согласия на то, чтобы семья продала старое жилье и купила новое. "Но при этом есть постановление правительства, в соответствии с которым доли выделяются после погашения ипотечного кредита. Получался замкнутый круг. Чтобы предотвратить такие случаи, и появилась норма, что доли можно выделить еще до погашения ипотечного кредита", - резюмировала Разворотнева.

Она указала, что на законные интересы банков это никак не повлияет. "Несмотря на выделенные доли, квартира продолжает до выплаты ипотечного кредита оставаться в залоге у банка. И пока залог этот не будет погашен, она продолжает быть собственностью банка, несмотря на выделенные доли", - отметила депутат.

Поправки вносятся в законы "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и "Об ипотеке". После одобрения Совфедом документ направлен на подпись президенту.

Управляющая компания — это организация, которая отвечает за содержание и обслуживание общего имущества жильцов многоквартирного дома. В ее обязанности входит уборка подъездов и придомовой территории, проведение текущего ремонта, контроль за техническим состоянием коммуникаций и соблюдение порядка. Основной перечень работ есть в Постановлении Правительства № 290.

Однако на практике УК часто не выполняют свои обязанности. В таких случаях жильцы имеют право обратиться в суд.

 

Основания для подачи иска на управляющую компанию

 

Вы вправе обратиться в суд, если управляющая компания совершает следующие действия:

- Начисляет необоснованные платежи: например, в квитанциях указаны завышенные суммы, включены услуги, которые фактически не предоставлялись.

- Не устраняет последствия аварий: после коммунальных происшествий не принимаются меры для устранения причин и последствий.

- Допускает антисанитарию и беспорядок: не убирает подъезды, лифты или придомовую территорию, что может создать угрозу для здоровья и безопасности жильцов.

- Не выполняет ремонтные работы: отказывается проводить текущий или капитальный ремонт, игнорирует заявки жильцов либо проводит работы с нарушениями.

- Отказывает в компенсации ущерба: не возмещает убытки, причиненные по вине УК.

- Допускает перебои в коммунальных услугах: из-за внутренних неисправностей или бездействия при внешних авариях возникают проблемы, а УК не реагирует и не информирует жильцов.

- Не исполняет решения общего собрания жильцов: если собственники приняли на собрании определенные решения, а УК их игнорирует.

- Не предоставляет отчетность: управляющая компания обязана ежегодно отчитываться перед жильцами о расходах и выполненных работах. Отказ или затягивание предоставления отчета — нарушение закона.

Все эти действия могут быть расценены как нарушение условий договора (в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ) и дают право собственникам жилья подать иск в суд для защиты своих прав.

 

Досудебное урегулирование спора с управляющей компанией

 

По закону жильцы не обязаны пытаться урегулировать спор с управляющей компанией до обращения в суд. Однако на практике досудебная попытка урегулирования играет в пользу жильцов при рассмотрении дела.

 

Как правильно подать жалобу

 

1. Подготовьте письменное обращение. В тексте укажите:

- ваши Ф. И. О., адрес квартиры и контактные данные;

- четкое описание проблемы;

- ваши требования;

- дату и подпись.

2. Приложите документы, подтверждающие проблему:

- копии квитанций на оплату ЖКУ;

- фото или видео неисправностей (если есть);

- акты выполненных работ или акты осмотра (если оформлялись);

- переписку с УК, если обращались ранее.

3. Подайте жалобу одним из способов:

- лично — на ресепшн или в приемную УК под расписку;

- почтой — заказным письмом с уведомлением о вручении;

- электронно — через официальный сайт УК или портал ГИС ЖКХ;

- у жителей Москвы есть возможность передать жалобу через сайт мэра, в разделе «Электронная приемная», а также на портале «Наш город».

Обратите внимание: нужно сохранить копию жалобы и подтверждение ее подачи — это пригодится при дальнейшем обращении в суд. Если в установленный законом срок ответа или действия от УК не последовало, можно обращаться в суд.

 

Как составить исковое заявление в суд на управляющую компанию

 

Ваш главный аргумент в суде — это грамотно составленное исковое заявление. Оно должно четко и понятно отражать суть спора и ваши требования.

Важно учесть следующие моменты:

- четко изложить суть конфликта, указать применимые законы и конкретные нормы права, которые относятся к вашему случаю;

- перечислить все имеющиеся доказательства и приложить их копии к иску;

- конкретно сформулировать свои требования к управляющей организации, например, пересчитать платежи, выполнить ремонт, компенсировать убытки и т. д.

Образец искового заявления в суд

Универсальный шаблон искового заявления на управляющую компанию, подходящий для разных ситуаций.

В [наименование суда]

Истец:
Ф. И. О. истца
Адрес:

Тел.: +7 (_) _
E-mail: ________________

Ответчик:
ООО «УК Пример»
Адрес:__________

Цена иска: 15 000 рублей.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о ненадлежащем оказании жилищно-коммунальных услуг, взыскании убытков и компенсации морального вреда

С января 2023 года я являюсь собственником квартиры по адресу … Управление многоквартирным домом осуществляет ответчик — ООО «УК …».

Ответчик, будучи исполнителем коммунальных услуг, обязан предоставлять их надлежащего качества в соответствии с законодательством РФ, включая ст. 4, 7, 8–10 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.

Мной надлежащим образом исполняются обязанности по оплате коммунальных услуг. Однако управляющая организация свои обязанности выполняет ненадлежащим образом.

Нарушения выразились в следующем:
описание проблемы

«__» февраля 2024 г. мною была направлена письменная претензия в адрес управляющей компании с требованием устранить нарушения и произвести перерасчет оплаты. Ответ получен не был / ответ был получен, но меры не приняты.

Таким образом, действия (бездействие) ответчика нарушают мои права как потребителя и причинили мне материальный и моральный вред.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 15, 151, 209, 310, 393, 395, 1064 ГК РФ, ст. 4, 7, 14, 17, 27–31 Закона РФ «О защите прав потребителей»,

ПРОШУ:

1. Обязать ответчика устранить выявленные нарушения коммунальных услуг (например, восстановить надлежащее отопление).

2. Взыскать с ответчика убытки в размере 5000 рублей.

3. Взыскать неустойку за нарушение сроков оказания услуг в размере 3000 рублей.

4. Компенсировать моральный вред в размере 7000 рублей.

К заявлению необходимо приложить:

1. Копию искового заявления для ответчика.
2. Копию направленной претензии и подтверждение отправки.
3. Квитанцию об оплате коммунальных услуг.
4. Фото/видео-доказательства (если есть).
5. Акт осмотра (если есть).
6. Иные документы, подтверждающие убытки и обстоятельства дела.

Дата: « » _________ 20 г.
Подпись: _____________

 

Госпошлина и сроки рассмотрения дела

 

Госпошлина при подаче иска в суд на управляющую компанию

Если вы решили подать в суд на управляющую компанию, госпошлину платить не нужно, если сумма требований не превышает 1 млн рублей. Дело в том, что на отношения между собственниками жилья и управляющей компанией распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017)). В соответствии с п. 3 ст. 17 этого закона и подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ истцы-граждане освобождаются от уплаты госпошлины по таким искам.

Если цена иска превышает 1 млн рублей, госпошлина рассчитывается с учетом превышения, то есть из общей суммы вычитается сумма пошлины, установленная для иска на 1 млн рублей.

При оспаривании решения собрания жильцов госпошлина составляет 300 рублей (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если заявление подают несколько человек, госпошлина делится между ними: по 150 рублей при двух истцах, по 100 рублей при трех, по 75 рублей при четырех и т. д. (письмо Минфина России от 22.08.2017 № 03-05-06-03/53697).

Сроки рассмотрения иска к управляющей компании

Согласно ст. 154 Гражданского процессуального кодекса РФ:

- мировой судья рассматривает гражданское дело в течение одного месяца со дня принятия иска к производству, если сумма иска не превышает 100 000 рублей;

- районный (городской) суд — в течение двух месяцев, если сумма иска превышает 100 000 рублей или дело не подведомственно мировому судье.

Возможность отсрочки, рассрочки или освобождения от уплаты госпошлины

Согласно ст. 333.41 Налогового кодекса РФ:

- суд может предоставить отсрочку или рассрочку уплаты госпошлины по ходатайству истца, если доказано тяжелое материальное положение;

- также возможно полное или частичное освобождение от уплаты, если суд сочтет основания уважительными;

- к заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие уровень доходов истца, состав семьи, отсутствие имущества и другие финансовые обстоятельства.

При выборе квартиры в новостройке многие покупатели смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, надеясь заселиться в новое жилье сразу после этого. Однако ввод в эксплуатацию и выдача ключей от квартир происходят не одновременно, между ними проходит еще некоторое время. Когда передают ключи после ввода дома в эксплуатацию — расскажем в этой статье.

 

Ввод дома в эксплуатацию и выдача ключей

 

Строительство дома ведется поэтапно, и сдача в эксплуатацию — это еще не финиш. Срок ввода дома — это дата, к которой застройщик должен построить дом, пройти различные комиссии, устранить обнаруженные недочеты и получить от Госстройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию.

Всё это нужно успеть сделать в течение срока действия разрешения на строительство объекта. Застройщик может поменять срок сдачи на более ранний или, напротив, продлить его (соответственно, продлить разрешение на строительство, это вполне законно).

В проектных декларациях срок получения разрешения на строительство обычно обозначается не конкретной датой, а кварталом — и это разумно, ведь сложно рассчитать, что дом будет сдан к строго определенной дате.

Выдача ключей — это крайний срок, до которого застройщик обязан передать квартиры дольщикам. Эта дата обозначена и в проектной декларации, и в договоре долевого участия. От ввода дома в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от месяца и больше. Застройщик не может изменить дату выдачи ключей в одностороннем порядке.

Нюанс: некоторые застройщики указывают на своих сайтах дату ввода дома в эксплуатацию, другие — сроки заселения. При изучении сайтов на это следует обращать внимание.

 

Почему ключи не выдают сразу после сдачи дома?

 

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщику предстоит еще масса процедур. Среди них:

- устранение недостатков, которые не мешают получению разрешения на ввод, но должны быть исправлены;

- постановка дома на кадастровый учет;

- заключение договоров с управляющей компанией и поставщиками энергоресурсов (здесь нередко бывают проблемы);

- запуск и проверка инженерных систем;

- завершение благоустройства придомовой территории;

- завершение отделки квартир;

- подготовка документов для собственников и составление графика приемки квартир.

Нюанс: получить временную регистрацию в новостройке можно уже после сдачи дома в эксплуатацию — по ДДУ. Это важно, если дольщику нужно прикрепиться к поликлинике по новому адресу, устроить детей в детский сад и школу. Постоянная регистрация возможна только после приемки квартиры у застройщика, оформления ее в собственность и регистрации в Росреестре.

 

Приемка квартиры у застройщика

 

Застройщик обязан сообщить покупателям о выдаче ключей и открытии записи на приемку квартир заранее, а именно за месяц. Он может сделать это на сайте, с помощью СМС или электронной почты, а также отправив заказное почтовое уведомление.

Нельзя прийти на приемку когда захочется — это происходит по графику, каждого покупателя записывают на определенный день и время. На приемке дольщик проверяет квартиру (лучше делать это вместе со специалистом, чтобы ничего не пропустить), по итогам подписывает акт приема-передачи, после чего получает долгожданные ключи.

Отметим, что до конца 2025 года в России продлен особый порядок передачи квартир в новостройках. Дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи только при обнаружении существенных недостатков, при которых проживать в квартире невозможно.

Квартиру с несущественными недочетами принять придется — перечислив их в дефектной ведомости. Застройщик должен исправить их в течение 60 календарных дней, после чего проводится повторная приемка.

Нюанс: у застройщика есть право составить односторонний передаточный акт, если дольщик не хочет принимать квартиру. Но это можно сделать не ранее чем через месяц с даты сдачи квартиры, прописанной в договоре.

 

А если застройщик переносит срок выдачи ключей?

 

Случается, что застройщик переносит сроки сдачи дома и, соответственно, выдачи ключей. О том, что он не успевает вовремя передать жилье дольщикам, он должен сообщить за два месяца.

Нередко застройщики предлагают заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия — с указанием новых сроков передачи жилья. В таком допсоглашении могут быть прописаны различные бонусы: скидки на отделку или место в паркинге в подарок.

Здесь у покупателей два варианта:

- подписать допсоглашение. Это оптимально, если у застройщика хорошая репутация, а форс-мажор произошел не по его вине. Но при этом дольщики лишаются права требовать компенсацию;

- не подписывать документ и потребовать выплату неустойки. Правда, в 2025 году это правило не работает: власти продлили действие моратория на штрафы для застройщиков за задержку передачи квартир дольщикам до конца года.

В случае, если срок передачи квартиры нарушен на два месяца и больше, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ без решения суда — просто отправить застройщику уведомление.

 

Резюме

 

Для многих покупателей квартир в строящихся домах очень важен срок ввода дома в эксплуатацию. Но следует понимать, что ввод дома и выдача ключей происходят в разное время, поэтому лучше ориентироваться именно на планируемый срок передачи жилья дольщикам. Однако нельзя исключать, что и этот момент может быть перенесен по различным причинам, которые не всегда зависят от застройщика.