8967-809-53-28
В моем блокноте
Право зарегистрироваться в садовом доме вытекает из норм Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ, а также Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Каждый гражданин имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах страны (ст. 27 Конституции РФ, ст. 1 закона № 5242-I). Местом жительства признается жилище, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ). Согласно ст. 2 закона № 5242-I, таким местом является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в котором гражданин проживает и где зарегистрирован по месту жительства. При этом жилым помещением признается изолированное помещение (недвижимое имущество) пригодное для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
ФМС России в публикации в официальном канале в мессенджере "Макс" напомнила, что перечень документов для регистрации по месту жительства содержится в п. 16 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации". В него входят:
Согласно п. 2 правил, органами регистрационного учета являются территориальные органы МВД России. Напомним, что соответствующее заявление можно подать на портале госуслуг, в подразделениях органов министерства, а также в офисе МФЦ.
Группа "Самолет" обещает выполнить все финансовые обязательства перед партнерами, сообщили ТАСС в пресс-службе девелопера.
Ранее в Telegram-каналах сообщалось, что рекламные агентства в 2026 году подали к группе "Самолет" иски на 1 млрд рублей. Они могут быть связаны с задержкой выплат подрядчикам в связи с оптимизацией девелопером своих затрат.
"Все обязательства перед партнерами будут выполнены. Компания сохраняет открытый и конструктивный диалог со всеми заинтересованными сторонами. По указанным в материале претензиям уже погашено 40% долга", - отметили в компании.
Ранее сообщалось, что частная инвестиционная компания Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited выкупила пакет почти из 18% обыкновенных голосующих акций ГК "Самолет" у фонда "Горизонт".
В трех регионах Северо-Запада завершили поиск правообладателей так называемых ранее учтенных объектов недвижимости, то есть зарегистрированных по ранее действовавшим федеральным законам. В список "передовиков" вошли Вологодская, Калининградская и Ленинградская области. Тем временем "забытой" земли сейчас можно вообще лишиться, а за неиспользуемые участки владельцам недвижимости начали выписывать штрафы. Об этом сообщили в Росреестре.
"РГ" уже рассказывала о том, что к ранее учтенным относятся объекты недвижимости, права на которые были оформлены до 1 марта 2008 года - то есть до вступления в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и объекты, оформленные до 31 января 1998 года, когда начал действовать Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Хотя документы старого образца у владельцев таких земель и жилья имеются, без постановки на учет в Единый государственный реестр недвижимости право собственности считается незарегистрированным.
Количество объектов недвижимости без оформленного надлежащим образом права собственности на Северо-Западе сегодня превышает два миллиона: в среднем около 13 процентов земельных участков и жилья в СЗФО не имеют зарегистрированных владельцев. Хотя "ничейной" недвижимости на Северо-Западе с каждым месяцем становится меньше, с начала 2026 года перечень стал короче на 138 тысяч объектов. Для того чтобы узаконить права на недвижимость, необходимо обратиться в МФЦ: к заявлению требуется приложить имеющиеся на руках документы на землю или жилье. Важно, что государственная пошлина при этом не взимается.
В Росреестре напомнили, что "зарегистрированное в ЕГРН право собственности позволяет избежать возможных судебных споров в случае притязаний третьих лиц на вашу недвижимость, дает право беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью, а также гарантирует охрану государством имущественных интересов собственника". В ведомстве также уточнили, что правообладателей всех ранее учтенных объектов недвижимости регионы РФ должны выявить к 2027 году.
Правда, скорость выполнения этой работы во многом зависит от площади и особенностей каждого субъекта Федерации. Самый большой регион СЗФО - Архангельская область, в которую территориально входит Ненецкий автономный округ. Огромные труднодоступные территории Поморья усложняют оформление здесь земель и строений. В итоге количество объектов недвижимости без прав в Архангельской области и НАО выше среднего: в Поморье эта цифра составляет 17,2 процента от общего числа внесенных в ЕГРН, а в НАО - 43.
А ведь в ситуации, когда сведения о праве собственности на земельный участок не подтверждены в ЕГРН, "надел" можно потерять. Если органы местного самоуправления не получат или не найдут соответствующие документы, то землю могут признать бесхозяйной.
- Такой участок муниципалитет сможет оформить в муниципальную или государственную собственность и при возможности - перепродать на торгах, сдать в аренду, - поясняют в Росреестре.
Еще один минус отсутствия земли или дома в Едином государственном реестре - невозможность продать полулегальную собственность. При этом заброшенные, "ничейные", участки теперь могут стать поводом для привлечения к административной ответственности - за них начали выписывать штрафы.
- Неиспользование земли - это когда участок вообще не используется, - уточнили "РГ" в управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. - Например, если он захламлен или загрязнен отходами производства и потребления более чем наполовину, зарастает сорными растениями, деревьями и кустарниками, которые не являются предметами благоустройства и озеленения, на участке есть строения, у которых разрушены крыша, стены, отсутствуют окна или стекла на окнах, при этом собственник участка не приступил к работам по устранению указанных обстоятельств, а также если на участке длительное время (пять и более лет) отсутствует здание, сооружение или жилой дом, а участок предоставлялся под застройку. Такие факты свидетельствуют о неиспользовании земли.
Тем временем муниципалитеты СЗФО занимаются не только поиском хозяев брошенных земель, но и уточнением собственных рубежей: границы административных образований и территориальных зон должны быть определены к 2027 году.
По данным Росреестра, к августу 2026 года девять из одиннадцати субъектов СЗФО полностью завершили внесение в ЕГРН границ муниципальных образований. Среди них Архангельская, Вологодская, Калининградская, Ленинградская, Мурманская, Новгородская и Псковская области, республики Коми и Карелия. Эта работа еще не закончена в НАО: границы муниципальных образований здесь внесены в ЕГРН на 90,5 процента.
Между Роскадастром и органами власти в девяти регионах СЗФО подписаны соглашения по выявлению неиспользуемых земельных участков и вовлечению их в оборот. В 2026 году за первые полгода самые высокие показатели по обнаружению новых земель отмечены в Ленинградской, Псковской и Калининградской областях, а также в Республике Коми.
Чаще всего такую схему предлагают ради уменьшения налога продавца. Но для покупателя «сумма сверху» становится отдельным риском: при споре придётся доказывать не только факт передачи денег, но и их связь с покупкой квартиры.
Цена — существенное условие договора продажи недвижимости: она должна быть согласована сторонами письменно. При этом сама по себе продажа ниже рыночной цены не означает автоматическую недействительность сделки. Риск возникает, когда договорная цена не соответствует реальным расчётам сторон, используется для сокрытия части оплаты или становится признаком неравноценной сделки, например при последующем банкротстве продавца.
Налоговые последствия. Искусственное уменьшение цены в документах не гарантирует уменьшения налоговой обязанности: порядок расчёта НДФЛ при продаже недвижимости зависит от срока владения, подтверждённых расходов, вычетов и специальных правил НК РФ.
Спор о фактических расчётах. Если часть денег передавалась вне цены договора, продавцу и покупателю сложнее доказывать, на каких условиях в действительности совершалась сделка.
Банкротство. Сделка должника может оспариваться как подозрительная при существенно неравноценном встречном исполнении. Для отдельных оснований Закон о банкротстве предусматривает периоды в один год и до трёх лет до принятия заявления о банкротстве.
Дополнительные риски ответственности возникают не из самого факта низкой цены, а при наличии состава конкретного налогового или иного правонарушения. Поэтому фиксированный «порог уголовной ответственности» без проверки актуальной редакции закона в статье указывать некорректно.
Сложнее вернуть неофициальную часть оплаты. Если сделку оспорят, судьба денег зависит от основания недействительности, доказательств расчётов и судебного решения. Поэтому нельзя обещать, что покупателю автоматически вернут только сумму из договора, но передача части цены «вне договора» заметно ухудшает доказательственную позицию.
Имущественный вычет подтверждается фактическими расходами на приобретение жилья. ФНС требует документы, подтверждающие право на вычет и произведённые расходы; максимальная сумма расходов на покупку жилья, принимаемая для основного имущественного вычета, — 2 млн ₽.
При последующей продаже подтверждённые расходы на приобретение могут иметь значение для расчёта налогооблагаемого дохода. Неоформленная часть первоначальной цены создаёт риск, что подтвердить её как расход не получится.
Заниженная договорная цена может стать дополнительным неблагоприятным обстоятельством при оспаривании сделки в банкротстве продавца, если фактические обстоятельства указывают на неравноценность встречного исполнения.
Предположим, стороны договорились о фактической цене квартиры 5 млн ₽. В договоре указали 3 млн ₽, а ещё 2 млн ₽ покупатель передал отдельно.
Через некоторое время продавец оказывается в процедуре банкротства, и сделку пытаются оспорить. Само банкротство продавца не означает автоматической отмены договора. Однако статья 61.2 Закона № 127-ФЗ допускает оспаривание подозрительных сделок, в частности при существенно неравноценном встречном исполнении.
Для покупателя главная проблема — доказательства. Если 2 млн ₽ передавались вне прозрачной схемы расчётов и документы не показывают, что эта сумма являлась частью цены квартиры, её возврат может стать предметом отдельного спора. Поэтому формула «3 млн вернут, а 2 млн потеряются навсегда» слишком категорична: исход зависит от документов, основания оспаривания и решения суда.
почему продавец предлагает указать цену ниже фактической;
сколько лет объект находится в собственности и действительно ли у продавца возникает НДФЛ;
на каком основании продавец получил недвижимость и какие расходы может подтвердить;
есть ли у продавца исполнительные производства, судебные споры и признаки финансовых проблем;
соответствует ли договор фактической сумме расчётов;
какими документами подтверждается каждый платёж;
нет ли обременений и ограничений по выписке ЕГРН;
как заниженная цена повлияет на будущие налоговые последствия покупателя.
Покупателю — если значительная часть цены предлагается наличными или по документам, которые не связывают платёж с приобретением недвижимости. Продавцу — если занижение используется именно для уменьшения налогов без законного основания. Обеим сторонам — если у продавца есть долги, судебные споры или риск банкротства.
Можно ли указать в договоре цену ниже рыночной? Стороны согласовывают цену недвижимости сами. Но если фактическая цена выше договорной и часть оплаты скрывается, возникают налоговые и доказательственные риски.
Сделку автоматически отменят из-за низкой цены? Нет. Низкая цена сама по себе не означает автоматическую недействительность. Суд оценивает основание оспаривания и фактические обстоятельства.
Если продавец обанкротится, квартиру обязательно заберут? Нет. Банкротство само по себе не отменяет сделку. Но подозрительные сделки могут быть оспорены по правилам Закона № 127-ФЗ.
Вернут ли покупателю деньги, переданные сверх суммы договора? Это зависит от доказательств и судебного решения. Чем хуже документирована передача денег и её связь с покупкой квартиры, тем выше риск.
Как занижение влияет на налоговый вычет? Для вычета нужны подтверждённые расходы. ФНС указывает максимальную базу основного имущественного вычета при покупке жилья — 2 млн ₽.
Повлияет ли занижение на налог при будущей продаже? Может повлиять, если покупатель захочет уменьшить доход от последующей продажи на расходы по приобретению, но не сможет подтвердить полную фактическую стоимость.
Как безопаснее оформить расчёты? Указывать фактическую цену и документально фиксировать расчёты. Конкретную схему сделки лучше выбирать после проверки объекта, продавца и документов.
Занижение стоимости в договоре — это не просто вопрос цифры в одном пункте. Оно затрагивает доказательства расчётов, налоги и устойчивость сделки при возможных спорах или банкротстве продавца. Для покупателя особенно опасна ситуация, когда значительная часть денег передаётся вне прозрачной документальной схемы.
При покупке вторичного жилья «Союз Застройщиков» помогает проверить объект и документы продавца, разобрать схему расчётов и обратить внимание не только на преимущества квартиры, но и на юридические и финансовые риски. Окончательную правовую и налоговую оценку нестандартной сделки следует делать по документам конкретной ситуации.
