Выделить ребенку долю в праве собственности на недвижимость родители обязаны, если жилье покупалось с использованием материнского капитала. Такая жилая недвижимость оформляется в общую собственность, а размер доли ребенка определяют все дееспособные члены семьи. Об этом говорится в поступившем в редакцию сообщении столичного Росреестра.

 

Как выделить ребенку долю в квартире

 

Доля ребенку в квартире может быть выделена при помощи соглашения собственников. В нем должны быть указаны:

- адрес объекта и его характеристики;

- данные о собственниках-супругах и детях;

- порядок определения и размер долей каждого совладельца;

- размер доли, которая выделяется ребенку;

- сроки и иные условия передачи доли несовершеннолетнему и другие нюансы.

По умолчанию такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. Но бывают и исключения, поясняют в Росреестре. Например, нотариальное удостоверение не требуется, если:

- жилье находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей доля родителей остается в их совместной собственности;

- жилье приобретено с использованием маткапитала в собственность одним из родителей, не состоящим в зарегистрированном браке.

Действующее законодательство также разрешает дарение доли в квартире ребенку. Такой договор обязательно должен заверить нотариус, поясняют в Росреестре.

 

Какая доля в жилье положена ребенку

 

Так называемая детская доля в купленном с использованием материнского капитала жилье не имеет установленного законом размера. Но лучше, если она будет либо равной всем остальным долям, либо пропорциональна части стоимости жилья, которая была оплачена маткапиталом, советуют в Росреестре.

 

Как зарегистрировать договор

 

После выделения доли ребенку необходимо подать пакет документов на регистрацию. Сделать это можно как онлайн через официальный сайт Росреестра или портал «Госуслуги», так и лично — в МФЦ «Мои документы».

Необходимо представить следующие документы:

- документ-основание для выделения долей;

- свидетельство о рождении;

- паспорта родителей;

- квитанцию об оплате государственной пошлины.

В Росреестре поясняют, что документы может направить также нотариус, если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки.

В случае сдачи необходимых документов через центр «Мои документы» срок регистрации составляет девять рабочих дней. При направлении документов в электронной форме регистрация может занять один рабочий день, уточняют в ведомстве.

Покупая квартиру в рассрочку, вы экономите на процентах и не влезаете в многолетние долги. Но подходит этот способ далеко не всем. Рассказываем, кому стоит воспользоваться рассрочкой, в чём её преимущества и с какими сложностями можно столкнуться.

 

Что такое рассрочка

 

Рассрочка — это оплата покупки несколькими частями. Квартиры в рассрочку обычно продают застройщики на первичном рынке. На рынке готового жилья рассрочка встречается очень редко.

Когда нужна рассрочка:

— если вы не хотите или не можете взять ипотеку;

— если у вас высокий доход и есть финансовые возможности накопить необходимую сумму за год-два;

— если у вас есть деньги на первоначальный взнос, а в ближайшее время вы получите крупную сумму — к пример, продадите квартиру, гараж или акции;

— если на вкладах лежат крупные суммы, которые вы через несколько месяцев сможете снять вместе с процентами.

 

Как работает рассрочка

 

При рассрочке платёж за квартиру вносится несколькими крупными частями. Сначала выплачивается первоначальный взнос — он составляет от 20 до 50% общей стоимости.

Оставшаяся сумма делится на равные части, которые вы должны регулярно выплачивать: раз в месяц, раз в квартал, раз в полгода или по другому графику, согласованному с застройщиком. Иногда рассрочка подразумевает всего две выплаты: одну — при заключении договора, вторую — перед сдачей дома в эксплуатацию.

Рассрочка бывает беспроцентной: она позволяет не переплачивать за покупку, как это происходит в случае оформления ипотечного кредита. Но бывает и «платной», когда после перечисления первоначального взноса на остаток начисляются проценты, как при выплате ипотеки. В любом случае переплата по сравнению с долгосрочным кредитом будет небольшой за счёт меньшего срока.

Рассрочка должна быть выплачена в течение года-двух, реже — трёх лет. Обычно финальный срок совпадает со сдачей дома в эксплуатацию.

Важно

До момента сдачи дома и погашения последней части платежа квартира находится в залоге у застройщика.

Условия рассрочки бывают разными. Некоторые застройщики предлагают программы с маленьким первоначальным взносом 10%, а основную сумму нужно будет внести перед сдачей объекта в эксплуатацию. Такой вариант позволит купить квартиру, имея небольшие накопления, и зафиксировать её стоимость. А дальше можно не торопясь продавать вторичку — до сдачи дома есть временной запас.

Другие девелоперы просят крупный начальный взнос — 30–50%, а остальные платежи позволяют разбить на мелкие части. Этот вариант подойдёт тем, кто уже имеет крупную сумму на руках, а остаток сможет закрывать из регулярных поступлений — к примеру, квартальных премий.

 

Как вносятся платежи

 

Каждый очередной платёж рассрочки переводится на счёт, обозначенный в договоре. Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве, это должен быть эскроу-счёт.

Что должно быть указано в договоре

Если вы покупаете квартиру в рассрочку, в договоре должны быть обязательно указаны:

— данные покупателя и продавца;

— полная сумма, которую покупатель обязан заплатить за квартиру;

— условия и срок рассрочки;

— суммы, которые вносит покупатель, счёт и график платежей: первоначальный взнос и все последующие с указанием дат;

— штрафы в случае просрочки платежа.

Кстати

В каталоге скидок и акций на Циан есть специальный раздел «Рассрочка». Это самый простой способ найти все актуальные предложения рассрочки: беспроцентную и с низкой ставкой, с небольшим первоначальным взносом и со специальными скидками для тех, кто оформляет рассрочку.

 

Плюсы и минусы рассрочки

 

Рассрочка — удобный инструмент, но подойдёт он не каждому.

Плюсы рассрочки:

+ фиксируется цена на квартиру: она уже не вырастет;

+ вы не переплачиваете банку: рассрочка либо беспроцентная, либо с процентной ставкой, но период выплаты короткий — переплата меньше, чем при ипотеке;

+ купить в рассрочку можно быстро, не придётся ждать одобрения кредита от банка;

+ требования к покупателю, которому нужна рассрочка, значительно мягче, чем к покупателю, которому предстоит взять ипотеку.

Минусы рассрочки:

— полную стоимость квартиры нужно выплатить в течение одного года — двух лет;

— у некоторых застройщиков скидки на квартиры не действуют для покупателей, которые берут рассрочку;

— при просрочке платежа предусмотрен штраф.

 

Подводные камни рассрочки

 

Главным подводным камнем рассрочки является строгое правило: погасить её необходимо в оговорённый договором достаточно короткий срок. Хорошо, если вся сумма сразу есть на руках. Но рассрочкой обычно пользуются покупатели, которые только планируют получить деньги. И в этом — основной риск.

Если не выплатят премию, если к очередному дедлайну по оплате вы не успеете продать комнату или гараж, если не найдётся покупатель на вторичку — платёж будет просрочен. В этом случае придётся выплачивать не только очередной взнос, но и штраф. А если деньги взять негде, договор будет расторгнут.

Совет

Если вы сомневаетесь, что сможете вовремя вносить платежи по рассрочке, подумайте об ипотеке. Её сложнее оформить, зато можно погасить досрочно, не сильно переплатив банку. Да и квартира при полной оплате, в том числе за счёт ипотеки, скорее всего, будет стоить дешевле: застройщики часто дают скидку при 100%-ной оплате.

Если покупатель на вторичку уже найден или деньги на очередной взнос лежат на срочном вкладе, риски минимальны. Рассрочка — лучший вариант, чтобы зафиксировать цену на новостройку или забронировать понравившуюся квартиру.

Узнать об актуальных условиях рассрочки от застройщиков вы всегда можете на Циан.

 

Главное

 

— В большинстве случаев воспользоваться рассрочкой можно при покупке жилья в ещё не сданных новостройках.

— Рассрочка бывает как беспроцентной, так и «платной», когда на остаток, который надо выплатить, начисляют проценты.

— Рассрочка подходит покупателям, у которых есть необходимый первоначальный взнос, а остальную сумму они планируют получить в скором времени — к примеру, продав вторичное жильё.

На фоне рекордно высоких ставок по ипотеке всё больше россиян покупают жильё за собственные средства. То, что раньше было скорее исключением, теперь становится массовым явлением. Люди отказываются от займов и делают ставку на «живые» деньги — будь то накопления, средства от продажи, наследства или инвестиционные доходы. Как меняется рынок и кто теперь покупает «за свои»?

 

Доля неипотечных сделок растёт

 

По данным «Домклик», доля сделок без ипотеки на вторичном рынке в I квартале 2025 года составила более 55% по России. В Санкт-Петербурге этот показатель ещё выше — 64%, в Москве — 61%, в отдельных регионах, таких как Карелия или Ленобласть — до 70%.

На первичном рынке, где обычно преобладала ипотека, теперь до 60% сделок совершаются за собственные средства. Сравнение: в 2023 году таких сделок было около 35–40%.

 

Почему всё больше покупателей отказываются от ипотеки?

 

1. Высокая ставка. Рыночные ипотечные ставки на апрель 2025 года — от 26 до 32% годовых, что делает кредиты экономически нецелесообразными для большинства семей.

2. Ужесточение условий. Льготные программы стали менее доступны. Требования к заёмщикам выросли: белая зарплата, высокий первоначальный взнос, возраст, стабильная работа — всё это отсекает часть потенциальных покупателей.

3. Страх долговой нагрузки. На фоне экономической нестабильности и роста цен на всё — от бензина до продуктов — россияне стараются избегать долгов.

4. Продажа «старого» жилья. Многие покупатели — это те, кто продал свою квартиру (в городе, регионе или заграницей) и покупает без кредита взамен.

5. Инвестиционная волна. В условиях падения доходности вкладов и нестабильности фондового рынка часть обеспеченных граждан инвестирует в недвижимость — как в надёжный актив.

 

Кто чаще покупает без ипотеки?

 

- Пожилые люди, переезжающие из регионов или из больших квартир в более компактное жильё.

- Родители, покупающие квартиры детям — особенно в студенческих городах.

- Инвесторы, приобретающие недвижимость под аренду, включая апартаменты и студии.

- Граждане с «накопленным капиталом», избегающие высоких банковских процентов.

Также участились сделки по альтернативе: одни жильцы продают, другие покупают одновременно, нередко доплачивая из собственных средств, без привлечения банков.

 

Как это влияет на рынок?

 

1. Изменение баланса спроса

Покупатели с наличными деньгами получают преимущество в переговорах: их сделки проходят быстрее, надёжнее и не зависят от одобрения кредита.

2. Снижение объёмов ипотечного кредитования

Банки фиксируют падение выдачи новых кредитов, особенно в сегменте вторичного жилья. Программы поддержки (льготная, семейная ипотека) «выдыхаются» в конце месяца.

3. Корректировка стратегии застройщиков

Компании всё чаще предлагают рассрочки, акции и скидки для привлечения тех, кто платит «живыми». Также появляются проекты, ориентированные на инвесторов — с малометражками и высокой рентабельностью.

4. Стабилизация цен

Сделки без ипотеки сокращают искусственно раздутый спрос. Это помогает сдерживать рост цен — особенно на вторичке, где ипотечная зависимость была максимальной.

 

Не ипотека, так обмен?

 

Интересно, что на фоне высоких ставок заметно оживились бартерные схемы и альтернативные сделки. Люди снова начинают меняться квартирами, оформляя взаимозачёты, продают с отсрочкой платежа или заключают соглашения «ключи в руки». Это напоминает рынок 2000-х годов, когда ипотека ещё не была массовой.

 

Что это значит для рынка в целом?

 

Если тренд продолжится, нас ждёт более живой, гибкий и разумный рынок:

- больше реальных сделок по реальным ценам;

- меньше искусственно разогретого спроса;

- переход от кредитной зависимости к финансовой устойчивости покупателей.

Но важно понимать: такой тренд — реакция на дорогую ипотеку, а не отказ от неё в принципе. Как только ставка снизится — массово вернутся и кредитные сделки.

 

Деньги решают, но не у всех

 

Доля сделок без кредита действительно выросла. Это — не просто цифры, а изменение модели поведения покупателей. Люди осторожнее, разумнее, чаще платят своими, чем берут у банка.

Но остаются и те, кто не может позволить себе покупку без кредита. И для них вопрос доступной ипотеки — это вопрос жизненной стабильности. Пока же «за свои» — это тренд года. Возможно, не навсегда, но точно — всерьёз.

Как правильно досрочно погашать ипотеку, что лучше — сократить срок кредитования или уменьшить размер ежемесячного платежа, можно ли сэкономить на выплате кредита, если нет больших накоплений, и когда досрочно погашать ипотеку невыгодно — объясняем все нюансы.

Многие заёмщики уже на этапе оформления ипотеки планируют гасить её досрочно. Но такая опция не всегда предусмотрена договором, а если и включена в него, то может иметь ограничения, которые касаются сроков, размеров платежей и т. п.

Поэтому вместе с основными параметрами кредита — ипотечной ставкой, сроком, ежемесячным платежом — проверьте и условия, на которых банк разрешит досрочно погасить кредит.

Как правило, сейчас банки этому не препятствуют и позволяют выплатить заём хоть через день после оформления кредита. Но не будет лишним проверить этот пункт в договоре.

 

Аннуитетные и дифференцированные платежи: в чём разница

 

Ежемесячные платежи по кредиту состоят из двух частей: основного долга — тела кредита — и процентов — суммы, которую банк берёт за пользование деньгами. В зависимости от соотношения этих частей платежи по кредиту делятся на аннуитетные и дифференцированные.

ВАЖНО

При аннуитетной схеме погашения ипотеки заёмщик ежемесячно платит равные суммы. При этом соотношение основного долга и процентов внутри платежа постепенно изменяется: сначала почти 80% платежа приходится на проценты, а остальное — на основной долг. К концу срока погашения кредита — наоборот.

При дифференцированном платеже ежемесячная выплата также состоит из двух частей, но пропорция там другая. Сумма основного долга распределяется равными частями на весь срок кредита и остаётся фиксированной. Проценты постепенно уменьшаются, потому что они начисляются на ещё не выплаченный остаток основного долга.

Сейчас большинство ипотечных кредитов выдаётся по аннуитетной схеме, поэтому дальнейшие примеры ориентированы на этот тип расчётов.

 

Два способа досрочного погашения ипотеки

 

Досрочно гасить ипотеку можно двумя способами: сокращать срок кредита или уменьшать ежемесячный платёж. Экономическая выгода при этом не одинакова. Все расчеты мы проводим с помощью ипотечного онлайн-калькулятора Циан.

Предположим, заёмщик в ноябре 2024 года взял ипотеку — 4 млн рублей на 10 лет под 24%. В феврале 2025 года у него появились дополнительные 500 тыс. рублей, которые он направил на досрочное погашение кредита.

Вариант 1. Сокращаем срок ипотеки

Единовременным платежом 500 тыс. рублей заёмщик сократит срок выплаты на 3 года 1 месяц и уменьшит переплату на 2,8 млн рублей. Выгода в основном складывается из процентов: их не придётся платить банку, так как время выплаты уменьшилось.

Размер ежемесячного взноса останется на прежнем уровне — 88,2 тыс. рублей, так как досрочное погашение было направлено на сокращение срока кредита.

Вариант 2. Уменьшаем ежемесячный платёж

Если выбрать вариант с уменьшением суммы платежа, срок кредита не изменится. На переплате заёмщик сэкономит 781,4 тыс. рублей, а ежемесячная нагрузка уменьшится с 88,2 до 77 тыс. рублей.

Какой из вариантов выбрать, зависит от того, чего хочет достичь заёмщик: быстрее закрыть кредит и сэкономить на процентах или снизить финансовую нагрузку, уменьшив ежемесячный платёж.

Казалось бы, гораздо выгоднее выбрать досрочное погашение с уменьшением срока и не переплачивать банку проценты. Но в последние годы экономическая ситуация такова, что никто не застрахован от риска лишиться постоянного дохода. Поэтому при высоком уровне кредитной нагрузки сначала стоит уменьшить ежемесячный платёж до комфортного, а уже потом думать о сокращении срок кредита.

При выборе способа погашения нужно учитывать особенности аннуитетной схемы: в начале выплаты ипотеки почти 80% ежемесячного платежа приходится на проценты и только 20% — на основной долг. Это соотношение — 80/20 — наглядно демонстрирует график платежей.

 

Почему досрочно выплачивать ипотеку выгоднее в начале обслуживания кредита

 

Начальное соотношение 80/20 в аннуитетных платежах означает: чем раньше заёмщик начнёт досрочное погашение, тем больше денег ему удастся сохранить. Итоговая переплата будет минимальной, если он сделает это в первые 3–5 лет.

Если вернуться к нашему примеру — 4 млн рублей на 10 лет под 24%, те же 500 тыс. рублей, внесённые не в 2025-м, а в 2031 году, уменьшат переплату всего на 606 тыс. рублей, а срок кредита — на 1 год против 2,8 млн и 3 года 1 месяц при досрочном погашении в первые месяцы обслуживания кредита.

ВАЖНО

Какой бы вариант досрочного погашения ипотеки вы ни выбрали, вносить этот платёж лучше сразу после списания ежемесячного платежа. Если сделать это в дату регулярного платежа, то вся внесённая сумма спишется в счёт основного долга.

Если провести досрочное погашение перед ежемесячным платежом или через несколько дней после него, то часть денег уйдёт в счёт погашения процентов, которые накопились за последний месяц пользования кредитом.

 

Как досрочно погашать ипотеку без крупных вложений

 

В примерах, которые мы приводили выше, на досрочное погашение направляли крупные суммы. Но чаще заёмщикам удобнее ежемесячно делать небольшую доплату. Проверим, насколько целесообразен такой подход.

При тех же исходных данных — 4 млн рублей на 10 лет под 24%, ипотека оформлена 4 месяца назад — заёмщик в течение года дополнительно вносил по 20 тыс. рублей на уменьшение срока кредитования.

При таком подходе у него получится сэкономить 1,5 млн рублей и рассчитаться с банком за 8 лет 5 месяцев.

Если направить эти суммы на уменьшение ежемесячного платежа, выгода будет существенно меньше. Переплата по процентам сократится всего на 353,5 тыс. рублей, а ежемесячный платёж снизится незначительно: с 88,2 до 82,8 тыс. рублей.

Таким образом, пусть небольшие, но регулярные суммы, которые заёмщик направляет на погашение кредита с сокращением срока, помогают очень неплохо сэкономить на переплате. Но в гораздо меньшей степени они отражаются на размере ежемесячного платежа.

 

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

 

Большинство жилищных кредитов, оформленных до 2022 года, заёмщики брали под 8–15% годовых. При аннуитетной схеме платежей самое выгодное время для погашения этих кредитов и уменьшения переплаты уже прошло.

При этом благодаря высокой ключевой ставке средняя депозитная ставка по рублёвым вкладам для физлиц хотя и снижается, всё равно составляет 19,5% на вторую декаду мая.

Поэтому, если у заёмщика есть свободные средства, целесообразнее разместить их на банковском депозите. Если финансовое положение заёмщика ухудшится, он сможет снять накопления и направить их на погашение ипотечного кредита, выбрав оптимальную стратегию.

 

Главное

 

— Проверьте, предусматривает ли ваш кредитный договор досрочное погашение ипотеки и на каких условиях.

— Досрочно гасить ипотеку можно, сокращая срок кредита или уменьшая ежемесячный платёж. Первый способ позволит сэкономить на процентах и быстрее закрыть кредит, второй — снизить ежемесячную финансовую нагрузку.

— Аннуитетную ипотеку выгоднее досрочно гасить в первые годы обслуживания кредита: тогда основная часть ежемесячного платежа приходится на проценты.

— Если ставка по действующей ипотеке ниже 10%, а кредит выплачивается более 5 лет, то сейчас выгоднее положить свободные средства на депозит.