8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Некоторые дачники привыкли относиться к взносам в СНТ как к чему-то необязательному. Одни думают, что можно заплатить позже, когда разберутся с другими расходами, другие забывают о взносах из-за нехватки времени. Бывает, что люди сознательно игнорируют платежи, считая, что если они не пользуются участком, то платить не за что. Другие садоводы прекращают платить взносы, когда теряют работу или сталкиваются с непредвиденными тратами.
У таких дачников рано или поздно возникает вопрос: какие меры СНТ может применить к неплательщикам? Рассказываем, как садовые товарищества борются с должниками на практике и по закону, как договориться с СНТ, если вы задолжали взносы, и почему лучше не доводить дело до суда.
Взносы в СНТ делятся на две категории:
- Членские взносы идут на текущие расходы: уборку территории, содержание дорог, вывоз мусора, услуги охраны, освещение и другие регулярные нужды.
- Целевые взносы нужны для крупных покупок или улучшений — например, для строительства дороги, установки шлагбаума или модернизации электросетей. Их утверждает собрание участников СНТ.
Платить оба вида взносов должны не только члены СНТ, но и другие владельцы участков, которые находятся в его границах. Если хозяин земли официально не вступал в товарищество, он всё равно обязан участвовать в расходах на обслуживание общей инфраструктуры (ст. 5 № 217-ФЗ).
Уведомление о долге
Председатель СНТ не обязан, но может направить должнику письменное уведомление, в котором указывается сумма долга, сроки его погашения, санкции за неуплату и реквизиты для перевода. Уведомление передают лично в руки или отправляют заказным письмом. Если в течение 30 дней неплательщик не реагирует, СНТ прибегает к санкциям и может обратиться в суд.
Запрет на использование инфраструктуры
Некоторые СНТ ограничивают должникам доступ к общим благам. Им могут запретить въезжать на территорию через автоматический шлагбаум или прекращают уборку подъездной дороги к участку. Подобные действия законом не предусмотрены, но на практике встречаются часто.
Отключение электроэнергии
С отключением электричества сложнее: такие действия разрешены только при наличии долга за свет и после уведомления должника. СНТ не имеет права вмешиваться в подачу ресурса, если договор на электроэнергию заключён напрямую с энергетической компанией.
Председатель СНТ имеет право взыскать неуплаченные взносы через суд. С 2019 года разрешено приказное производство по этому вопросу, если сумма долга не превышает 500 тысяч рублей. Упрощённый процесс позволяет получить судебный приказ (ст. 121 ГПК РФ) без разбирательства — судья принимает решение на основании документов СНТ. Если владелец участка — не член СНТ, дополнительно потребуется доказать, что должник пользовался общей инфраструктурой и поэтому обязан оплачивать её содержание.
Садовод может отменить судебный приказ, если успеет подать возражение в суд в течение 10 дней с момента получения копии документа. В таком случае дальнейшее разбирательство переводится в исковое производство в мировом суде, если сумма долга меньше 50 тысяч рублей, и в районном или городском суде по месту прописки дачника, если долг больше.
Председатель СНТ или его представитель должен доказать, что долг действительно существует, а начисления взносов обоснованы уставом и решениями общего собрания. Должник, в свою очередь, может оспаривать законность требований — например, заявить о неправильном расчёте суммы или о несоответствии сроков оплаты. В частности, срок исковой давности здесь составляет 3 года, поэтому СНТ имеет право требовать вернуть долги только за этот период.
Если суд признаёт требования товарищества обоснованными, он выносит решение о взыскании долга. После этого исполнительный лист передают приставам, которые начинают процедуру принудительного взыскания. Должник имеет право обжаловать судебное решение в вышестоящем суде.
Чаще всего приставы списывают долг с банковской карты или счёта должника. Если в банке денег недостаточно, приставы могут наложить арест на другое имущество.
Суд может наложить обременение на участок, пока долг не погашен. В этом случае собственник не сможет продать, подарить или оформить наследство на землю. Пользоваться участком при этом разрешается.
Если долг накапливается годами и становится значительным, участок могут выставить на аукцион через судебных приставов. Деньги от продажи идут на покрытие долга, остаток возвращают владельцу. Стоимость участка должна соответствовать сумме задолженности, чтобы эта мера считалась законной.
Когда новый владелец приобретает участок, на котором числится задолженность, СНТ не имеет права требовать от него уплаты долга, но на практике часто это делает. Чтобы не вступать в конфликт с председателем, при покупке участка стоит запросить справку об отсутствии долгов.
Если долг накопился из-за неуплаты, стоит попробовать договориться с председателем о рассрочке или отсрочке платежа. Например, согласовать перечисление фиксированных сумм каждый месяц до полного погашения долга. Такие договорённости лучше оформлять письменно.
Долг лучше не игнорировать. СНТ может обратиться в суд, и в результате его сумма станет ещё больше из-за судебных издержек, неустойки и процентов за пользование деньгами. Кроме того, долги могут повлиять на отношения с соседями и привести к аресту банковских счетов.
По закону СНТ имеет право прописать в уставе, что при определённых условиях владельцы участков освобождаются от уплаты взносов. На практике так никто не делает, потому что неуплаченная сумма будет распределена между другими членами товарищества.
Любому владельцу участка, неважно, является ли он членом садового товарищества или нет, стоит знать свои права и обязанности:
- Переводить взносы лучше на расчётный счёт товарищества, а не платить наличными.
- Если председатель СНТ требует оплатить долг на словах, он должен подтвердить его сумму документами. При наличии сомнений в правильности начислений следует обратиться в правление СНТ и запросить разъяснения. Заявление с просьбой прислать расчёты лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Долги предыдущего владельца оплачивать не нужно. Они переходят вместе с правом собственности на землю, только если дачу получили в наследство.
- Чтобы задолженность не стала неприятным сюрпризом, при покупке участка стоит запросить информацию о долгах в СНТ.
- Взносы в СНТ обязаны платить все собственники участков, даже если они не являются членами товарищества.
- Должнику могут ограничить доступ к инфраструктуре или отключить электричество, но такие меры не всегда законны.
- Если долг не погашен, СНТ вправе взыскать его через суд. Это приведёт к дополнительным расходам на судебные издержки и, возможно, к аресту имущества.
- Чтобы избежать проблем с СНТ, при покупке участка важно проверить наличие долгов предыдущего владельца и своевременно уплачивать взносы.
- Долги предыдущих хозяев оплачивать не обязательно, если это не предусмотрено договором продажи и земля не получена в наследство.
- Чтобы защитить свои права, расчёты с СНТ лучше проводить через расчётный счёт, если он есть у садоводства.
Рост ключевой ставки ЦБ и сворачивание льготных ипотечных программ привели к тому, что купить квартиру при помощи этого привычного и самого популярного инструмента стало гораздо сложнее. Однако ипотека – далеко не единственный способ приобретения жилья.
В целом, купить квартиру, не прибегая к помощи ипотеки, вполне реально. Самым очевидным способом является приобретение жилья за его полную стоимость.
Другой вопрос - где взять деньги на покупку квадратных метров. Это может быть накопленная сумма при помощи банковского депозита или заработанная при помощи инвестиций. При наличии другой жилплощади можно ее реализовать, чтобы улучшить свои жилищные условия.
• Планируйте бюджет
• Начните экономить
• Ограничьте доступ к накоплениям
• Узнайте, как получить помощь от государства
• Инвестируйте средства
Если накопление не самый подходящий вам способ, существуют и другие.
Потребительское кредитование по ряду параметров выигрывает у ипотеки. В частности, купленное жильё не становится залогом банка, так что покупатель может распоряжаться им самостоятельно. Срок кредита существенно меньше (обычно в пределах пяти-семи лет), а также не требуется первоначальный взнос, ведь полная стоимость оплачивается банковскими средствами. Все это приводит к тому, что общая переплата, как правило, меньше — примерно в три раза.
Кроме того, для оформления понадобится меньше документов, а сделка проходит быстрее. Но стоит понимать, что процентная ставка будет существенно выше, а ежемесячный платеж в разы больше.
Таким способом физические лица могут приобрести квартиру с 2011 года. Если говорить простыми словами, лизинг - это аренда с правом выкупа. Вы выбираете квартиру, лизинговая компания выкупает её, а вы берёте жилье в аренду у компании.
Ежемесячный платёж в этом случае состоит из двух частей: первая - плата за аренду, а вторая идет в счет погашения стоимости квартиры. После последнего платежа вы с компанией заключаете договор купли-продажи, и только тогда недвижимость становится вашей. Срок договора лизинга обычно не превышает десяти лет.
Лизинг подходит тем, у кого плохая кредитная история или ипотека недоступна по каким-то другим причинам.
Это не самый популярный способ покупки квартиры, тем не менее он существует. Действительно, гражданин может попросить приобрести недвижимость у компании, в которой он работает. На основании договора, заключённого с работодателем, он будет выплачивать ему определённую сумму за это жильё.
Среди плюсов данного способа - не нужен первоначальный взнос, а платежи удерживаются с зарплаты автоматически. Из минусов - такой формат подходит только для крупных компаний, которые пойдут на сделку ради ценного сотрудника.
Иногда люди объединяются в группы и помогают друг другу купить жильё. Происходит это за счёт взносов, которые делают все члены кооператива. ЖК покупают квартиры для своих участников в порядке очереди. Деятельность кооперативов регламентируется ст. 110 ЖК РФ.
Исламская ипотека базируется на законах шариата, по которым мусульманам нельзя давать деньги под проценты. Халяльная (то есть разрешённая) ипотека работает так: банк покупает квартиру у продавца и продает её заёмщику в рассрочку, но не по рыночной стоимости, а с наценкой. В среднем, переплата по исламской ипотеке такая же, что и по стандартной, поэтому сэкономить получится едва ли.
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 10% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый - беспроцентная рассрочка. В этом случае после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи.
Второй вариант - когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом. В таких программах первоначальный взнос обычно невысок.
Просрочка платежей по ипотеке в России резко выросла в 2024 году до 108 млрд рублей. В процентном выражении объем просроченной ипотечной задолженности на балансах банков за 12 месяцев прошлого года увеличился на 57% (за 2023 год прирост составил всего 5%, увеличение в 11 раз), подсчитали в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после анализа открытой статистики Банка России.
При этом в декабре проблемный ипотечный банковский портфель вырос сразу на 6,3 млрд или +6% – это максимальный месячный прирост на протяжении года. В итоге доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0,45%, отмечают в агентстве. Больше всего неплатежей у жителей Москвы (на них приходится 17% всей ипотечной просроченной задолженности или 17,8 млрд рублей) и Московской области (10% или 10,9 млрд рублей), а также Краснодарского края (7% или 7,8 млрд) и Санкт-Петербурга (5% или 5,3 млрд).
Рост объема просроченной задолженности – результат серьезного ухудшения качества кредитов в предыдущие годы, увеличения доли выдач ипотеки с минимальным первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой, считают эксперты Аналитического центра www.irn.ru. Как раз поэтому Центробанк ввел, например, ипотечный стандарт, и получил право вводить в ипотеке макропруденциальные лимиты (на выдачу кредитов).
«Точка, в которой оказался сегодня ипотечный рынок – результат, в том числе, всевозможных ипотечных программ, предполагающих снижение ставки и размера первоначального взноса практически до нуля, и различных «схематоз» от застройщиков, работающих по принципу «купи сегодня – плати завтра», которые привели на рынок заемщиков практически без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой. Сыграли свою роль и ипотечные программы от застройщиков с так называемым «льготным периодом», когда человек первые год-два-три платит по кредиту с учетом заниженной ставки, а потом она резко вырастает до рыночной, кратно увеличиваются и ежемесячные платежи. Все эти схемы не могли не создать проблем. Потому что люди хватали ипотеку часто на пределе возможностей, опасаясь, что квартиры станут дороже, и не осознавая, как они будут платить по кредиту завтра», - прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Впрочем, пока доля неплатежей по ипотеке относительно небольшая – всего 0,45% в общем ипотечном портфеле, так что говорить о кризисе рано. Но настораживают темпы прироста просроченной ипотечной задолженности, которые, напомним, по данным «Долгового консультанта» в 2024 году ускорились в 11 раз по сравнению с 2023-м. Скорее всего, рост будет и дальше, что в результате может вылиться в серьезную проблему на горизонте одного – двух лет, считает Олег Репченко. Как раз тогда завершатся «льготные периоды» по субсидируемой застройщиками ипотеке, и людям придется переходить на бОльшие платежи. Рассчитывать на рефинансирование тоже пока сложно: по прогнозу Центробанка, ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, так что платежи по ипотеке все равно будут ощутимыми для семейного бюджета.
Плюс, становится очевидной еще и проблема рассрочек, которые становятся миной замедленного действия для рынка жилья: такие сделки не предполагают полную оплату квартиры сразу, а являются по сути резервированием. А будет ли у людей финансовая возможность вносить последующие платежи – вопрос...
К 2026 году возрастет вероятность банкротства некоторых застройщиков. Но для покупателей это не слишком опасно, считают эксперты: банки заинтересованы в том, чтобы дома были достроены.
Если темп продаж останется таким же, как сейчас, в 2025 году нет оснований для массовых банкротств девелоперов, рассказал журналистам президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Базовые условия, на которых банки заключали договора с застройщиками в 2022 году, предполагали обслуживание кредита в течение еще полутора лет после сдачи дома в эксплуатацию.
Этого срока достаточно, чтобы застройщики по объектам, которые сдаются в этом году, выполнили свои обязательства. Хотя ситуация неравномерна по регионам (к примеру, по данным НОСТРОЙ, наибольшие риски среди городов-миллионников - в Омске, Челябинске и Волгограде, которые проигрывают по спросу и величине выручки застройщиков). Минстрой на еженедельных совещаниях призывает регионы организовать мониторинг наполняемости счетов эскроу и кредитной нагрузки застройщиков, сказал Глушков.
А вот предпосылки для банкротств застройщиков в 2026 году, по мнению Глушкова, есть. Однако банк не заинтересован забирать залог и банкротить компанию. Иначе ему придется заниматься поиском другого подрядчика, достраиванием объекта.
Банк будет до последнего идти навстречу девелоперу, находить варианты достройки, рассрочки, увеличивать лимиты - только чтобы это не стало его проблемным объектом, уверен Глушков. Банки - более грамотные в финансовом плане организации, чем даже продвинутые застройщики, отметил он. Они могут применять в строительной сфере свою накопленную практику.
Есть ряд застройщиков, которые из-за непродуманной финансовой политики сейчас находятся в более уязвимом положении, чем отрасль в целом, и среди них может быть ряд банкротств в 2025 году, отмечал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
"Но ни к какой опасности с точки зрения достройки проектов, с нашей точки зрения, это не приведет, потому что проекты будут переданы на достройку другим застройщикам. Банкам крайне невыгодно доводить до банкротства, напомню, потому что это длительный процесс арбитражного управления запускается, и вероятность получить обратно выданные средства по проектному финансированию в ближайшие один-два года, как закладывается моделями, невелика", - сказал Гольдберг. В целом очищение отрасли от уязвимых и слабых игроков - это нормальный рыночный процесс, который пойдет на пользу отрасли в целом, подчеркнул он.
Каждое упоминание возможных банкротств люди, конечно, воспринимают настороженно, недоверие к застройщикам уходит корнями в кризисы 2008 и 2014 годов, говорит руководитель TYMY.Realty Александр Перевозников.
"Можно бесконечно говорить о том, что сейчас ситуация на рынке девелопмента достаточно стабильная, напоминать, что ситуация с тех пор радикально изменилась благодаря закону о долевом строительстве, но когда речь идет про существенные затраты и единственную квартиру, людям сложно верить, что сейчас подобного произойти не может", - отмечает он.
В январе 2025 года спрос снизился на 20-30% по сравнению с декабрем и ноябрем, но это обычное сезонное снижение, большинство девелоперов спокойно продолжают реализацию проектов. В любом случае для покупателей безопасность покупок на первичном рынке гарантирует закон о долевом строительстве, подчеркивает он. Деньги за квартиру размещаются на счете эскроу и не могут уйти на счет застройщика вплоть до приемки объекта. Сам счет эскроу при этом застрахован, то есть защищен от возможного банкротства банка.
"Даже в случае, если застройщик не достроил объект и пропал, деньги покупателей будут использованы для поиска нового подрядчика, который достроит дом. Либо в крайнем случае деньги с эскроу-счета могут вернуться покупателю или погасить ипотеку, если источником финансирования был кредит", - говорит Перевозников.
Единственное, чем сейчас рискует покупатель недвижимости в новостройке - это время, считает он. Если покупателю этого недостаточно, то перед покупкой стоит дополнительно изучить деятельность застройщика, проверить его предыдущие проекты: вовремя ли они были построены и введены.
Кроме того, нужно обратить внимание на этап строительства. Покупка квартиры в проекте, который либо уже введен в эксплуатацию, либо близок к этому, фактически гарантирует, что проект будет завершен, отмечает Перевозников. "На финальных этапах проекта застройщику невыгодно выходить в банкротство, - говорит он. - Обычно к этому моменту проводится последний транш от банка, который финансирует стройку, закуплена большая часть стройматериалов, а счета эскроу, где хранятся деньги за проданные квартиры, наполнены как минимум на две трети, и получить эти средства девелопер может, только завершив строительство".
Важно и то, что сегодня покупка квартиры на начальных этапах строительства еще и не слишком интересна финансово, добавляет Перевозников. Если раньше, вложившись в квартиру на этапе котлована, к концу стройки можно было продать ее уже вдвое дороже, то сейчас удорожание за те два года, что строится дом, может составить лишь 10-20%.
Ранее эксперты отмечали, что в гипотетической ситуации возврата средств со счета эскроу покупатель хотя и не потерял бы вложенное, но и не смог бы уже купить аналогичную квартиру в другом доме, поскольку за прошедшие несколько лет жилье сильно подорожало. Сейчас рост цен замедлился (в прошлом году новостройки, по данным ДОМ.РФ, подорожали менее чем на 10%) - облегчает ли это ситуацию для покупателя? Рост цен на недвижимость замедлился, но не остановился, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский.
Можно предположить, что купить другую новостройку в том же районе условному покупателю с деньгами, которые он забрал с эскроу через пару лет, все же вряд ли получится. На квартиру подальше от центра города или попроще или же вместо столицы в каком-либо другом перспективном регионе теоретически должно хватить. Однако все это - гипотетическая ситуация, подчеркивает он. За все время существования схемы с эскроу в России не было прецедентов возврата средств с эскроу покупателям, говорит Чернокульский. Сама система работы с эскроу и проектным финансированием была создана для того, чтобы обезопасить сделки и создать ситуацию, в которой все стороны заинтересованы в завершении процесса: завершить строительство и сдать объект. С поставленной задачей система успешно справилась, считает Чернокульский.