8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Певица Алла Пугачева не может избавиться от своего замка в подмосковной деревне Грязь из-за слишком больших расходов на содержание недвижимости, это отпугивает потенциальных покупателей. Причину неудач с продажей особняка раскрыл адвокат Тимур Матвеев в беседе с KP.RU.
По словам специалиста, только в зимний период ЖКУ, охрана и поддержание жизнедеятельности поместья обходятся знаменитости более чем в 700 тысяч рублей ежемесячно.
Дело в том, что территория состоит из 16 совмещенных земельных участков — общая площадь достигает 212 соток. Поместье включает в себя три объекта: шестиэтажный замок во французском стиле площадью 1867 квадратов, спа-комплекс площадью 571 квадрат и хозблок площадью 29 квадратов.
При этом замок находится в неохраняемой деревне, рядом с домами обычных россиян. Это тоже может отталкивать типичных покупателей роскошного жилья: они чаще всего предпочитают элитные поселки с закрытой территорией и развитой инфраструктурой. Поэтому особняк Пугачевой, требующий колоссальных ежемесячных вложений, пока остается в собственности артистки, заключил Матвеев.
Ранее шоумен и продюсер Гера Иващенко предложил сделать из подмосковного замка Пугачевой музей.
Около 75 процентов россиян сталкивались с подозрительными объявлениями в сети при поиске квартиры для покупки. О том, как распознать мошенников, граждане рассказали в исследовании ГК «Гранель», результаты которого есть в распоряжении «Ленты.ру».
Чаще всего сомнительные предложения встречаются на онлайн-площадках — их замечали 30 процентов участников опроса. Еще 19 процентов видели такие варианты в соцсетях, 17 процентов — на фишинговых сайтах под официальным доменом застройщиков, а десять процентов — на отдельных лендингах.
Сильнее всего россиян настораживает анонимный или пустой профиль продавца — за этот вариант проголосовали 32 процента респондентов. 27 процентов заставляет сомневаться несоответствие фотографий и описания, 24 процента — слишком низкая цена. При этом объявления с несуществующими квартирами вызывают тревогу только у 7 процентов людей.
В случае со вторичным жильем 22 процента россиян беспокоятся, если продавец отказывается показывать документы, а 22 процента — если фото в объявлении плохого качества или отсутствуют вовсе. Странная причина срочной продажи настораживает 17 процентов покупателей, требования предоплаты — 12 процентов.
Ранее стало известно, что мошенники нашли новый способ завлечь россиян. В июне начала набирать обороты схема с дешевыми строительными материалами.
Рынок недвижимости в России переживает непростой период. Спрос на новостройки падает, покупатели все чаще выбирают вторичное жилье, а сами квартиры становятся меньше. При этом застройщики все сильнее зависят от льготных программ и ждут снижения ключевой ставки. Об этом на форуме «Движение» рассказал глава агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Подробности — в материале 72.RU.
По словам Хусаинова, если смотреть на рынок в целом, то катастрофы пока не происходит. Последние три года ситуация остается относительно стабильной, хотя внутри рынка уже есть серьезные изменения. Самое заметное изменение — снижение интереса к первичному жилью. По словам эксперта, доля новостроек на рынке сейчас находится на минимальных значениях за всю историю наблюдений. Особенно слабым оказался май.
Параллельно растет интерес к вторичному жилью и загородной недвижимости. Покупатели все чаще делают выбор в пользу уже готовых квартир или домов. Интересно, что даже новости о возможном изменении условий семейной ипотеки не вызвали привычного ажиотажа.
— Обычно после таких заявлений люди бегут покупать квартиры. Сейчас этого не произошло. Это показатель того, насколько большие проблемы со спросом есть на рынке, — считает Ильдар Хусаинов.
Еще несколько лет назад цены на новостройки и вторичное жилье были примерно одинаковыми. Иногда квартиры на вторичном рынке даже стоили дороже. Сейчас ситуация изменилась. По словам Хусаинова, льготные ипотечные программы, которые запускались для поддержки строительной отрасли, привели к заметному росту стоимости нового жилья.
— На мой взгляд, цена всех субсидий — это рост цен. Последние пять-шесть лет мы видим огромный разрыв между новостройками и вторичкой, — заявил он.
Рост цен заставляет покупателей экономить на квадратных метрах
В результате вторичный рынок начал активно расти в цене. Особенно заметно это стало после сокращения льготных программ.
Еще одна тенденция, которую отмечает Хусаинов, — уменьшение средней площади приобретаемого жилья. По словам главы «Этажей», рост цен заставляет покупателей экономить на квадратных метрах.
— Люди покупают квартиры, но покупают гораздо дороже квадратный метр и идут в сторону меньшей площади. Это реальность, — отметил Хусаинов.
Он добавил, что подобная ситуация практически не встречается на зарубежных рынках и является особенностью российского рынка недвижимости. Меняются и предпочтения банков. По данным, которые приводит эксперт, одобряемость ипотеки на новостройки снижается, а на вторичное жилье, наоборот, растет. Причина проста: семейная ипотека становится для банков менее выгодной.
— Банкам не сильно сейчас выгодно выдавать деньги по семейной ипотеке. Доходность все меньше и меньше, поэтому они тоже ориентируются на вторичный рынок, — пояснил глава риэлторской компании.
Одним из главных факторов охлаждения рынка остается стоимость кредитов. Если пять лет назад средний платеж по рыночной ипотеке составлял около 26 тысяч рублей в месяц, то позднее он поднимался до 85 тысяч рублей. Сейчас показатель снизился примерно до 58 тысяч рублей, но все равно остается высоким. Кроме того, средняя ставка по ипотеке сегодня заметно превышает ключевую ставку. По словам Хусаинова, банки закладывают слишком высокие риски, что дополнительно ограничивает число потенциальных покупателей.
Сейчас показатель снизился примерно до 58 тысяч рублей, но все равно остается высоким
По оценке эксперта, сегодня разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья составляет в среднем около 14%. Если учесть, что многие квартиры на вторичном рынке продаются уже с ремонтом, то реальный разрыв может достигать 30%. Именно поэтому покупатели все чаще уходят на вторичный рынок. Хусаинов считает, что если условия семейной ипотеки вновь изменятся, девелоперам придется принимать непростые решения.
— Либо застройщики будут вынуждены снижать цены, причем достаточно серьезно, либо у них просто не будет спроса, — заявил он.
Самым тревожным прогнозом стало заявление о финансовом состоянии строительных компаний. По оценке главы «Этажей», в 2026 году значительная часть девелоперов может закончить год без прибыли.
— По моим оценкам, 40% застройщиков не выйдут в прибыль. Потому что у застройщиков экономика очень сильно зависит от ключевой ставки. Сейчас, по словам самих застройщиков, уже 10% всех затрат — это затраты на оплату процентов. Представляете? И речь идет не о прибыли, а о выручке. Я это подчеркиваю, потому что это очень важно. Где такое вообще видано? Практически нигде. Поэтому ключевая ставка сегодня — главная надежда застройщиков на то, что она будет планово снижаться, — заявил Хусаинов.
Продавец недвижимости после сделки обычно должен заплатить НДФЛ (от 13%). Но если он достаточно давно владеет квартирой, то освобождается от налога, это направлено против спекуляций недвижимостью. НДФЛ с суммы от продажи квартиры сегодня не платится, если жилье находилось в собственности не менее 5 лет (или не менее 3 лет, если это единственное жилье либо оно получено в дар, как наследство, через приватизацию), поясняет президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
У участников московской программы реновации срок владения новым жильем суммируется со сроком владения прежней квартирой, и если он в сумме превышает 3-5 лет, то при продаже новой квартиры вскоре после переезда они также не платят налог. Однако аналог столичной реновации позже был запущен по всей стране - жителей переселяют в новые дома в рамках программ КРТ.
Но такой же льготы, как для москвичей, для них нет: срок владения недвижимостью "обнуляется" после переезда. В итоге люди, решив продать полученную квартиру, должны платить НДФЛ или выжидать 3-5 лет после новоселья.
Весной эту ситуацию рассмотрел Конституционный суд (КС). Иск подала владелица квартиры в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого АО (ЯНАО). У нее изъяли прежнее жилье по решению местных властей о развитии застроенной территории и выдали новое. Но после продажи полученной квартиры женщине начислили налог и штраф. Она же посчитала несправедливым, что от налога в подобной ситуации освобождаются только москвичи, и подала иск в КС о признании этого пункта Налогового кодекса неконституционным.
Суд согласился с ней и постановил, что специальный порядок исчисления сроков должен применяться не только в Москве, но и в других регионах, если квартира была предоставлена жителю по аналогичной программе. В связи с этим Минфин и разработал поправки в Налоговый кодекс.
Инициатива Минфина направлена на создание единых условий для всех россиян, чье жилье было изъято для госнужд, говорит Кулаков. Получив новое жилье, люди смогут приплюсовать к сроку владения новой квартирой срок владения старой, что в большинстве случаев поможет избежать уплаты налога, поясняет он.
В законопроекте есть важная оговорка: этот порядок не будет распространяться на расселение аварийных домов. Об этом также говорилось в решении КС. Суд указал, что предпринимаемые государством шаги в сфере расселения ветхого жилья базируются, помимо прочего, на понимании того, что дальнейшее проживание в аварийном доме может быть связано с риском неблагоприятных последствий для человека и на признании его жизни и здоровья высшим благом. И отметил, что "конкретно-исторические условия расселения граждан из аварийного жилья порождают сомнения" в том, что этот порядок необходимо распространять на людей, которым предоставили пригодное жилье взамен аварийного.
Законопроект в случае его принятия вступит в силу через месяц после опубликования, но не ранее начала очередного налогового периода (календарного года).
В решении КС отмечалось, что судебные решения по делу жительницы Ямало-Ненецкого округа должны быть пересмотрены. И аналогичный порядок (учет срока владения прежним жильем) до внесения поправок в законодательство должен применяться и в отношении других людей в такой ситуации. В то же время постановление КС, подчеркнул суд, не является основанием для пересмотра размера уплаченных ранее налогов другими лицами, а также для пересмотра вступивших в силу решений по аналогичным делам других граждан.
Механизм комплексного развития территорий был запущен пять лет назад. За это время было принято более 1100 решений о применении КРТ. Они охватывают территории с градостроительным потенциалом более 153 млн кв. м недвижимости, из которых 108 млн - жилье, сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин. По проектам КРТ уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, включая 3,6 млн кв. м жилья. Благодаря КРТ расселено порядка 500 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья, 23 тыс. человек в 35 регионах переехали в новые квартиры.
КРТ - один из самых действенных инструментов преображения российских городов и повышения качества городской среды для жизни, подчеркивает вице-премьер.