Средняя стоимость нотариального удостоверения договора дарения недвижимости для граждан доходит до 30 тысяч рублей, что зачастую неподъемно для пенсионеров, говорится в пояснительной записке к документу

Госдума одобрила в первом чтении законопроект, предусматривающий снижение на 50% размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости.

С января этого года юридическая поддержка в сделках дарения жилья стала обязательной даже для родственников, чтобы избежать фиктивных договоров. Ранее достаточно было регистрации в Росреестре и письменного заявления в МФЦ.

Согласно статистике МВД, за последние пять лет количество мошеннических схем с жильем выросло вдвое, а за один только прошлый год было совершено более 6,5 тысячи подобных преступлений.

Авторы поправок отмечают, что тарифы за нотариальные услуги при дарении обходятся довольно дорого для пенсионеров и представителей старшего поколения, часто передающих имущество своим потомкам.

Продолжает председатель комиссии по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата Московской городской нотариальной палаты, нотариус города Москвы Дмитрий Точкин:

— Независимо от того, кто обращается к нотариусу — либо пожилой человек, либо социально незащищенный, либо другие граждане, — нотариус в любом случае проводит правовую экспертизу и, что самое важное, выясняет волю сторон: действительно ли хотят подарить квартиру или предполагают, что за дарение одаряемый что-то должен предоставить. Когда нотариус выясняет в беседе с дарителем, что на самом деле дарителя вводят в заблуждение, нотариус откажет в удостоверении такого договора. До 2025 года правоохранительные органы часто выявляли мошенничество. Часто член семьи мог сказать пожилому человеку, что заключает с ним возмездную сделку, на самом деле подписывался договор дарения. Или говорили, что человек подписывает завещание, на самом деле это была сделка дарения.

— Почему возник вопрос о скидке в 50% для членов семьи? Высокий тариф?

— Тариф на самом деле невысокий, если сравнивать с другими услугами на рынке недвижимости. Просто норма, которая была введена законодателем, не делала различий между дарением близкому родственнику и постороннему человеку. Так как сделки между близкими родственниками встречаются наиболее часто, законодатель решил предоставить льготу.

— А это все расходы?

— Нотариальный тариф — это все, что придется заплатить нотариусу. Есть еще государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. На нее, насколько я знаю, эта льгота не распространяется. Но если речь идет о дарении между близкими родственниками, такой дар дальше не облагается налогом на доходы физических лиц. Тариф в настоящее время привязан к стоимости недвижимости и к оценке этого объекта сторон договора дарения. 0,5%, но не более 20 тысяч — это так называемый федеральный тариф. Есть еще региональный тариф, он в каждом субъекте разный. В Москве он составляет 7 тысяч рублей. То есть 27 тысяч — это максимальная стоимость за удостоверение договора дарения.

Ко второму чтению законопроекта планируется определить получателей таких льгот и уточнить родственные связи в соответствии с Семейным кодексом.

В минувшую пятницу 6 июня 2025 года произошло эпохальное событие – Центробанк снизил ключевую ставку впервые за последние 3 года. Казалось бы, рынки должны были отреагировать на это эйфорией и галопирующим ростом. Но нет... Как на рынке акций, так и на рынке облигаций с фиксированным купоном (в частности ОФЗ-ПД) скачок вверх длился всего несколько минут и очень быстро сменился откатом назад с последующим снижением. В чем же дело?

А все дело в том, что куда важнее не снижение ставки на 1 п.п., а ее дальнейшая траектория. Но здесь ЦБ пообещал медленное и печальное снижение, а точнее согласно официальному пресс-релизу, опубликованному на сайте регулятора, говорится: «Банк России будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели в 2026 году. Это означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики».

Судя по всему, еще сильнее всех расстроило резюме выступления Эльвиры Набиуллиной, содержащее следующие тезисы: «В условиях, когда баланс рисков по-прежнему смещен в сторону проинфляционных, наш подход к снижению ставки требует большой осторожности. Он может предполагать паузы между шагами. Более того, если инфляция перестанет устойчиво снижаться и тем более начнет расти, не исключено повышение ключевой ставки».

Проще говоря, хоть ставку и немного снизили, ситуация сейчас кардинально отличается от сценариев 2015 и 2022 годов. Тогда, чтобы купировать геополитические риски и обуздать падение рубля ключевую ставку тоже повышали до рекордных на тот момент 17% и 20%, но по мере нормализации ситуации довольно быстро, всего за несколько месяцев, снижали до уровня ниже 10%. Сейчас же снижение ставки может растянуться на годы.

Более того, в обозримом будущем мы можем вообще не увидеть ключевую ставку ниже 12-15%. При этом возможно даже удастся снизить инфляцию до 4% или около того, но инфляция в 4% вовсе не означает ставку в 4%! Скорее всего окажется, что инфляция в 4% возможна при ставках 12-15%, но не ниже. Именно это мы и наблюдаем в последние месяцы – по данным Росстата инфляция снизилась с 10+% до 6-7% при ставке 21%. При этом в 2023 году, при ставке 7,5% инфляция начала раскручиваться повышенными темпами, что и вынудило власти загнать ставку в «космос». Следовательно, при ставке 7,5% или около того мы, скорее всего, получим новый разгон инфляции, что ЦБ вряд ли станет допускать.

По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко «дно» для снижения ставок в нынешних условиях составляет 12-15%, причем путь даже к нему может занять продолжительное время. Также при нынешней геополитической и макроэкономической «турбулентности» велика вероятность новых форс-мажоров, «черных лебедей», поэтому предупреждение главы ЦБ о возможности нового повышения ставки не следует воспринимать легкомысленно.

Разбираемся, какие виды страховок обязательны при ипотеке с созаемщиком, кто и на что должен оформлять полисы, можно ли страховаться в разных компаниях и чем рискует заемщик, если застрахован не весь состав участников кредита.

 

Какие виды страхования обязательны при ипотеке с созаемщиком

 

Само по себе наличие созаемщика не влияет на выбор рисков, страхуемых по ипотечному договору. Созаемщиками по ипотечным кредитам обычно выступают супруги как солидарные ответчики по обязательству либо другие родственники или поручители, если дохода основного заемщика недостаточно для исполнения обязательства перед банком, отмечают в «Росгосстрахе».

По закону «Об ипотеке» при заключении договора ипотечного кредита обязательно страхование только предмета залога, то есть непосредственно недвижимости. В зависимости от программы кредитования за страхование заемщика, созаемщика, права собственности (титульное страхование) банк может уменьшить ставку по кредиту, объясняет руководитель дирекции имущественного страхования страховой компании «МАКС» Александр Агапов. Здесь работает общее правило: чем больше застраховано, тем меньше стоимость кредитования. Это связано с порядком формирования резервов кредитной организацией.

В законодательстве и в правилах страхования нет строгих ограничений по оформлению одного или нескольких полисов на каждого застрахованного. При оформлении договора страховая компания ориентируется на требования кредитного договора, там прописываются требования к страхованию, добавляют в ВСК. Как правило, для обеспечения одного кредитного договора заключается один договор страхования по всем рискам и застрахованным.

 

Кто оформляет страховку на квартиру при ипотеке с созаемщиком и кого защищает полис

 

При ипотеке с созаемщиком страхователем выступает собственник недвижимого имущества, объясняет начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах» Роман Варламов. Это может быть заемщик по кредитному договору или другое лицо. Если собственниками являются оба созаемщика (например, супруги), то страхователем может выступить любой из них.

Необходимость оформления страховых полисов на каждого созаемщика зависит от требований банка, обращает внимание руководитель направления ипотечного страхования «СберСтрахования» Константин Шмурнов. В большинстве случаев страховой полис нужно оформлять только титульному заемщику — человеку, на чье имя оформлен ипотечный кредит.

Важно! В большинстве случаев страхователем выступает основной заемщик по кредитному договору. При этом оба заемщика выступают солидарными собственниками и ответственными лицами за состояние залога, поэтому ответственность лежит на обоих.

Выгодоприобретателем по полису ипотечного страхования имущества всегда выступает банк (кредитор), так как страхование требуется для защиты его интересов на случай утраты или повреждения залогового имущества, отмечают в компании «Совкомбанк Страхование». Банк указывается в полисе как выгодоприобретатель на сумму остатка ссудной задолженности (ОСЗ) по ипотеке. Если страховая сумма выше ОСЗ, остаток после выплаты банку перечисляется страхователю.

Важно! Страхование имущества для банка включает в себя только конструктивные элементы строения и не покрывает отделку и инженерное оборудование, гражданскую ответственность. Страховую защиту по этим рискам лучше приобретать дополнительно (как правило, это делается отдельным договором страхования), отмечают в компании «РЕСО-Гарантия».

Если говорить о титульном страховании, то оно не зависит от наличия созаемщика. Выгодоприобретателем по данному риску в размере остатка долга является банк, оставшейся после выплаты банку части — собственники недвижимости.

 

Нужно ли страховать жизнь обоих созаемщиков и что будет, если один не застрахован

 

В некоторых случаях для снижения ставки по кредиту может потребоваться застраховать не только жизнь самого заемщика, но и жизнь созаемщика, говорит управляющий продуктом департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж «РЕСО-Гарантии» Вячеслав Фитискин. Условия страхования жизни созаемщика указываются в кредитном договоре, где оговаривается в том числе его доля в кредите или остаточной сумме задолженности. Сумма страхового покрытия, как правило, определяется в зависимости от участия в погашении кредита, то есть пропорционально, но есть банки, которые требуют страховать созаемщика на 50% от кредита. При страховании жизни и здоровья заемщика страховой тариф по каждому из застрахованных лиц будет разный в зависимости от пола, возраста и иных факторов, обращают внимание в «Зетта Страховании».

В случае наступления страхового случая у одного из созаемщиков страховая компания выплачивает часть долга в размере страховой суммы на застрахованного. Договор страхования в отношении второго созаемщика обычно продолжает действовать.

«Созаемщики несут равные обязательства по кредиту, поэтому отказ одного от страхования жизни может увеличить риски для других. При смене состава заемщиков (выход одного созаемщика) необходимо пересмотреть страховые договоры и уведомить банк», — говорит Вячеслав Фитискин.

Важно! Согласно политике некоторых банков, если застрахован только один из созаемщиков, банк может наложить штрафные санкции либо повысить процентную ставку по кредиту согласно условиям договора. Если страховой случай произойдет именно у незастрахованного лица, банку придется столкнуться с повышенными рисками невозврата кредита, отмечает управляющий директор департамента массовых видов страхования компании «Ренессанс страхование» Артем Искра.

 

Ответы на частые вопросы при ипотечном страховании с созаемщиком

 

1. Какие документы требуются для оформления всех полисов при наличии созаемщиков?

Дополнительно к стандартному пакету документов потребуются паспортные данные созаемщика и анкета о состоянии его здоровья в случае необходимости застраховать его жизнь и здоровье, отмечают в компании «Зетта Страхование». Некоторые банки могут попросить ответить об увлечениях, профессиональной деятельности, а также подписать декларативные положения об отсутствии факторов повышенного риска, говорит директор по развитию банковского канала продаж «Абсолют Страхования» Дарья Зуева.

2. Возможна ли покупка разных видов страхования (жизни, имущества, титула) в разных компаниях?

Закон не запрещает покупать разные виды страхования в разных компаниях. Главное — чтобы полисы соответствовали требованиям кредитора и были своевременно предоставлены в банк. Однако банки могут настаивать на страховании в одном месте, поскольку так проще администрировать договор, отмечают в «Росгосстрахе». Несмотря на развитие цифровизации и возможность дистанционного взаимодействия с банками и страховщиками, надо отметить, что клиентам проще иметь дело с одной компанией, а не с несколькими. Страховщики в свою очередь также предпочитают комплексные договоры ипотечного страхования, поскольку в этом случае отношения с клиентом более прозрачны. При этом двойное страхование одного риска не увеличит выплату и может усложнить урегулирование.

3. Какие нюансы стоит учитывать, если один из созаемщиков досрочно гасит свою часть долга?

Заемщик не может погасить только свою часть долга, кредит должен быть закрыт полностью. Если это происходит до завершения периода действия договора, клиент может вернуть часть денежных средств за страховку пропорционально неиспользованному времени. «Долговые обязательства по кредиту у заемщика и созаемщика едины, разделить их возможно только в судебном порядке», — поясняют эксперты страховой компании «Согласие».

4. Что происходит, если страховой случай наступил у одного из созаемщиков?

При выплате в размере 100% страховой суммы по одному из застрахованных, согласно условиям договора страхования, происходит досрочное погашение соответствующей части кредита. Дальше на основании информации об остатке ссудной задолженности страхователь подает заявление в страховую компанию. В договор страхования вносятся изменения об уменьшении страховой суммы и исключении из списка застрахованных лиц того из заемщиков, по которому произошла выплата. Если размер выплаты меньше 100%, договор страхования продолжает действовать. При этом страховая сумма по одному из застрахованных уменьшается на размер произведенной выплаты.

5. На что стоит обратить пристальное внимание при оформлении страховки при ипотеке с созаемщиком?

Как таковых подводных камней при ипотечном страховании на текущий момент нет: все максимально прозрачно, стандартизировано и контролируется Банком России, отмечают в «Совкомбанк Страховании». Единственное, на что действительно стоит обратить внимание, — это на содержание самого полиса, и до его подписания нужно как минимум проверить:

- Кто собственник — тот и страхователь.

- Покрытие и исключения (должны отвечать требованиям банка, в котором оформляется ипотека).

- Срок страхования (некоторые банки вменяют страховаться на весь срок ипотечного/кредитного договора, другие — на 12 месяцев, с обязательной последующей пролонгацией).

- Страховую сумму (должна быть не менее остатка задолженности по кредиту).

- Двойное страхование (некоторые банки требуют страховать имущество только в аккредитованных ими компаниях; если оформить полис в другой компании, банк может не принять полис).

Если вы хотите подарить недвижимость своему родственнику, то сделать это законно можно только через договор дарения. Рассказываем, как заключить такой договор и какие нюансы надо учитывать.

Благодарим за консультацию Игоря Зенина, юриста юридического бюро «Ковенант», и Алину Шлееву, старшего юриста адвокатского бюро города Москвы «Пропозитум».

 

Договор дарения родственнику: основные правила

 

Документ, по которому квартиру можно безвозмездно передать родственнику, в обиходе обычно называют дарственной, но в законодательстве такого понятия нет. Официально он называется договором дарения — с его помощью вы можете подарить недвижимость ребёнку, брату, внуку и другим близким родственникам.

К близким родственникам относятся:

- дети
- родители
- внуки
- дедушки, бабушки
- сёстры и братья — полнородные и неполнородные.

Кстати

Того, кто передаёт квартиру по договору дарения, официально называют дарителем, а того, кто принимает её, — одаряемым.

Правило 1

Обе стороны участвуют в создании договора, могут вносить свои пункты или исключать их. Подписывают договор тоже обе стороны. Нельзя просто подарить квартиру в одностороннем порядке. Одаряемый должен принять её по всем правилам — о них мы расскажем ниже.

Правило 2

Важное условие дарения квартиры родственнику — безвозмездность, это закреплено в законе.

В тексте договора не должно быть никаких условий о встречном подарке или оплате. В противно случае такая сделка будет маскировать другую — обмен или продажу — и может быть признана притворной, а значит, недействительной.

Дарение регулируют законодательные нормы, установленные главой 32 Гражданского кодекса РФ.

Правило 3

Подарить можно только конкретную квартиру, долю в ней, конкретный дом, гараж или другой объект недвижимости. Главное — из договора дарение должно быть абсолютно понятно, что именно передаётся в дар.

Можно указать в одном документе и несколько подарков, но регистрировать их будут по отдельности. Обтекаемой формулировки «всё своё имущество» в договоре быть не должно.

Правило 4

Дарить недвижимость можно только при жизни. Нельзя прописать условие, по которому она переходит к одаряемому после смерти дарителя.

Такую сделку признают ничтожной: имущество умершего переходит к наследникам, и договор дарения не действует — наследование происходит либо по завещанию, либо по закону.

 

Как составить договор дарения близкому родственнику

 

Составить договор может любая из сторон сделки или оба родственника вместе. Если у вас нет готового документа от юриста, воспользуйтесь шаблоном договора дарения жилья от Циан.

Что обязательно нужно прописать в договоре:

- намерение одной стороны безвозмездно подарить квартиру, а второй — принять её;

- реквизиты сторон: Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, другая контактная информация;

- информация о квартире: её полный адрес, кадастровый номер, характеристики, кадастровая стоимость, документ, на основании которого возникло право собственности, — договор купли-продажи, договор долевого участия и т. д.;

- срок, в течение которого одаряемому передадут жильё, он отсчитывается со дня подписания договора дарения;

- дата, подписи сторон.

Договор дарения подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра.

Для подписания договора дарения квартиры понадобятся:

- Паспорта обеих сторон.

- Свидетельство о праве собственности, если оно зарегистрировано до июля 2016 года. После этого свидетельства оформлять перестали — их заменила выписка из ЕГРН.

- Техпаспорт квартиры.

- Выписки, подтверждающие, что нет задолженности за ЖКУ и зарегистрированных в квартире людей.

 

Надо ли заверять договор дарения близкому родственнику у нотариуса

 

Раньше для оформления договора дарения достаточно было составить документ, подать его в МФЦ и уплатить госпошлину. Обращаться к нотариусу требовалось, только если в сделке участвовали несовершеннолетние, ограниченно дееспособные граждане или если дарение касалось долей в праве общей собственности на недвижимость.

С 13 января 2025 года правила изменились. Теперь все договоры дарения недвижимости необходимо оформлять у нотариуса. Неважно, кем друг другу приходятся стороны, дарится целый объект или доля — договор дарения подлежит нотариальному удостоверению.

Если у дарителя есть официальная супруга или супруг, перед сделкой нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. А вот супруг или супруга того, кому дарят квартиру, юридически не будут иметь никакого отношения к этой недвижимости. Подарки не считаются совместно нажитым имуществом — при разводе делить такое жильё не придётся.

 

Как принять в дар квартиру от близкого родственника

 

Одаряемый должен принять дар, без этого договор не будет считаться исполненным, и человек не станет собственником квартиры.

Чтобы принять подарок, нужно:

1. Подписать договор дарения недвижимости и акты приёма-передачи к нему. Нотариально заверить договор, уплатить госпошлину.

2. Передать все 3 подписанных экземпляра в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это обязательный шаг: одаряемый должен стать новым законным собственником жилья.

При нотариальном удостоверении сделки документы в Росреестр передаёт обычно сам нотариус. Но при желании стороны могут обратиться за услугой напрямую, подав документы для госрегистрации через МФЦ.

Важно

Даритель передаёт одаряемому квартиру — стороны договора подписывают акт приёма-передачи.

Какие документы понадобятся для регистрации перехода права собственности в Росреестре:

1. Документы, удостоверяющие личности сторон.

2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: договор купли-продажи или дарения, судебный акт, свидетельство о праве на наследство.

3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности, выданное до 15.07.2016.

Важно

Если право собственности даритель приобрёл до 31 января 1998 года, оба этих документа не нужны. В те времена правоустанавливающие документы заверяли штампом сотрудники БТИ — этого будет достаточно для перерегистрации.

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если объект находится в совместной собственности.

5. Выписка из домовой книги. Она содержит информацию о зарегистрированных в жилом помещении и снятых с учёта гражданах. Получить её можно через МФЦ или «Госуслуги».

6. Технический план помещения, если была перепланировка или переустройство.

7. Согласие держателя залога, если квартира под обременением, — например, куплена в ипотеку.

8. Согласие органа опеки и попечительства, если в квартире живут несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права и законные интересы.

 

Сколько стоит подарить квартиру родственнику

 

С 2025 года стоимость оформления дарственной у нотариуса включает уплату:

- федерального тарифа — 0,5% кадастровой стоимости объекта: минимум — 300 рублей, максимум — 20 тыс. рублей;

- регионального тарифа — 6–10 тыс. рублей в зависимости от региона;

- госпошлины — 4 тыс. рублей за регистрацию перехода права в Росреестре.

Важно

В Госдуму внесён законопроект, который предусматривает сокращение госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между близкими родственниками. Если закон примут, размер скидки на госпошлину для этой категории граждан составит 50%.

Кто именно должен оплачивать услуги нотариуса и платить госпошлину — решают стороны между собой, закон этот вопрос не регулирует.

В среднем по стране дарение по новым правилам обойдётся гражданам в 18–25 тыс. рублей — в зависимости от стоимости недвижимости и региона, в котором она находится.

 

Надо ли платить налог

 

Нет. Если один близкий родственник дарит квартиру или дом другому, налоги платить не нужно.

 

Главное

 

— Договор дарения обязательно должен быть безвозмездным, иначе его признают недействительным.

— Переход права собственности на квартиру в результате договора дарения обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

— С 2025 года оформить любой договор дарения недвижимости, в том числе близкому родственнику, можно только через нотариуса.

— Если даритель состоит в официальном браке, для заключения договора потребуется нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости от его супруга/супруги.