8967-809-53-28
В моем блокноте
При купле-продаже недвижимости покупатели подвергаются значительно большим рискам, чем продавцы, которым угрожает лишь неполучение оплаты. Об этом рассказал эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.
По его словам, главная проблема заключается в российской системе права: Росреестр фиксирует переход собственности, но не гарантирует ее устойчивость в будущем, поэтому забота о чистоте сделки полностью лежит на приобретателе.
Эксперт в беседе с изданием 360.ru подчеркнул необходимость дотошно выяснять мотив продавца, состав его семьи и наличие у него другой недвижимости. Если возникают сомнения в дееспособности владельца, особенно если он пожилой, Шмелев рекомендует инициировать исследование в институте психиатрии имени Сербского.
Для защиты своих интересов покупатель должен сформировать «алиби добросовестного приобретателя».
В этот пакет мер специалист включил:
Ранее глава «Бест Недвижимости» считает реформу риелторов ударом по честному бизнесу.
В Москве по итогам I полугодия 2026 года заметно вырос объём нераспроданных квартир в новостройках. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на экспертов рынка недвижимости.
Так, по словам коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина в январе-июне текущего года на один проданный метр жилья на первичном рынке столицы приходилось 14,1 кв. м предложения, что на треть больше аналогичного значения год назад. Эксперт подчеркнул, что, если спрос останется на текущем уровне, продажа квартир, предлагаемых в июне 2026 года, займёт 14 месяцев против 12 месяцев год назад.
Схожие данные привёл директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. По его сведениям, в первой половине текущего года объём продаж первички в Москве сократился на 31,8%, до 1,29 млн кв. м, а экспозиция — лишь на 3%, до 3,14 млн «квадратов». Как отметил спикер, при текущем предложении весь имеющийся объём можно будет распродать за 14,5 месяца — годом ранее этот показатель не превышал и 10 месяцев.
Объём просроченной задолженности по ипотеке на новостройки по итогам I полугодия 2026 года увеличился на 15%, до 21,5 млрд рублей. Об этом сообщает «РИА Новости» со ссылкой на данные коллекторского агентства «Долговой консультант».
Доля неплатежей по ипотеке на покупку новостроек при этом выросла с 0,4% до 0,5% от общего объёма выданных жилищных кредитов. Это эквивалентно росту на 25 п.п., добавили специалисты.
Финансовый эксперт, аналитик Виталий Калугин считает, что рост просроченной задолженности связан с вызреванием последней волны жилищных кредитов, выданных по общедоступной льготной ипотеке. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
«Тогда, напомню, займы выдавали всем кому ни попадя. И обслуживать кредиты даже по льготным ставкам некоторые заёмщики не смогли, и, соответственно, пошли просрочки. Поскольку в среднем ценовой разрыв между первичкой и вторичкой составляет 15–20%, некоторые изъятые объекты банки, несмотря на сохраняемый первоначальный взнос, продают себе в убыток. И это одно из негативных последствий роста просрочки по ипотеке», — отметил специалист.
При этом, по его мнению, до критических отметок по неплатежам рынку ещё очень далеко.
«Доля неплатежей сейчас достигла 0,5% от общего объёма выдач, а маржинальность банков по ипотечным кредитам в среднем составляет около 2,5–3%. Именно данный уровень будет для них точкой безубыточности. До этого, конечно, ещё далеко — но только пока. Сейчас идёт только первая волна кредитов, уходящих в просрочки, и проблема будет только нарастать. Будет ли критический уровень просрочки в 2,5% достигнут в следующем году? Сомневаюсь. Но когда-то к этому пределу значение подойдёт», — резюмировал Виталий Калугин.
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов подчеркнул, что рост просрочки по ипотеке связан со снижением доходов у заёмщиков в связи с нестабильной экономической ситуацией.
«Чем выше турбулентность в экономике, тем сложнее людям обслуживать кредиты. Также, вероятнее всего, на рост неплатежей повлияло увеличение доли кредитов, оформленных по рыночной ипотеке, выданной по высоким ставкам, а также по субсидированной и траншевой ипотеке. Когда застройщики стали искать альтернативы льготной ипотеке, появились различные форматы программ, которые позволяли обеспечивать на первых этапах более щадящие условия для заёмщиков. Но по итогу, когда льготные периоды заканчивались, у людей начинались сложности», — объяснил спикер.
Согласно его оценке, несмотря на серьёзный рост просроченной задолженности по ипотеке, доля неплатежей в общем объёме выдач остаётся незначительной.
«Рост этого показателя до 0,5% совершенно спокойно переварится рынком и никак не отразится на стабильности банков. В сегменте многоквартирного жилья ситуацию можно назвать контролируемой. А вот в секторе ИЖС наблюдаются проблемы, которые уже признали в Центробанке. Там уровень просроченной задолженности примерно в 4 раза выше, чем в многоквартирных домах. Напомню, ранее выдача кредитов на частные дома осуществлялась с меньшими требованиями, надзором и системностью. И сейчас рынок начинает пожинать суровые плоды такого подхода», — заключил Максим Ельцов.
Цены на квартиры в новостройках пойдут вниз из-за обновления правил семейной ипотеки. Такое мнение высказал эксперт по недвижимости и ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
«После того как вступят в силу изменения [условий семейной ипотеки], отток покупателей, я думаю, будет значительный, и цены могут скорректироваться у застройщиков. Но не стоит ожидать глобального падения. С октября мы можем увидеть корректировку цен, но это не более 10–15%», — сказал эксперт в интервью 360.ru.
С 1 октября 2026 года программу семейной ипотеки реформируют. Власти планируют ввести дифференцированную ставку. Это значит, что процент по кредиту будет зависеть от количества детей в семье — чем их больше, тем ниже будет ставка. Кроме того, хотят изменить и срок, на которой семья сможет взять ипотеку, ограничив его 15 годами. Новшества также могут затронуть суммы кредита: в столичных регионах — 12 миллионов рублей для семей с одним ребенком, 15 миллионов — для семей с двумя детьми, 18 миллионов — для семей с тремя и более детьми; в других субъектах — 6 миллионов рублей для семей с одним ребенком, 8 миллионов — для семей с двумя детьми, 10 миллионов — для семей с тремя и более детьми.
Ипотечный брокер уверен, что до введения новых условий по семейной ипотеке цены на новостройки, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Однако после реформы часть покупателей может отказаться от сделок, что и скажется на ценах.
Ипотечный брокер также отметил, что обстановка со вторичным жильем остается стабильной. Текущий уровень цен будет сохраняться до тех пор, пока рыночная ипотека не станет доступнее для покупателей.
Несколько месяцев эксперты рынка недвижимости обсуждали перспективы изменения условий по семейной ипотеке. Вступить в силу они должны были с 1 июля, но срок решили сдвинуть. В Минфине уточнили, что решение об изменении условий программы будет принято не раньше 1 октября 2026 года.
