Этот вопрос волнует практически всех участников рынка недвижимости. Что будет с ценами? Будут ли они расти или может постепенно начнут снижаться? Каковы перспективы ипотеки? На эти и другие вопросы я попросил ответить специалистов риэлторских компаний:

Елена Валеева, член совета Московской ассоциации риэлторов:

Прогнозировать движение цен на жилье всегда сложно из-за множества факторов, включая экономическую ситуацию не только в нашей стране. Плюс изменения в законодательстве и ряд других факторов. Все это может влиять на стоимость квадратного метра. При отсутствии достаточного спроса и ограниченном доступе к ипотеке цены пытаются держаться на текущем уровне, но они чаще всего снижаются, чтобы привлечь покупателей.

Следует обращать внимание на мнения аналитиков рынка жилья и экспертов, которые имеют более глубокие знания и данные для прогнозирования ситуации на рынке. Причем на мнения не одного и не двух, а максимального количества аналитиков. Внимательно изучаем ситуацию даже в разных регионах нашей страны, ведь иногда в одной и той же ситуации разные руководители в разных регионах страны, разные общественные организации могут найти какое-то нестандартное решение вопроса.

Рассмотреть возможные варианты поддержки, которые могут помочь людям с жилищными проблемами, например, порой помогает обсуждение с банками условий кредитования, ведь их много и у них конкуренция. Или поиск проектов социального жилищного строительства.

Проведя анализ ситуации на рынке, прислушиваясь к мнению экспертов, можем предположить, что ситуация начнет исправляться примерно через год-два, то есть к концу 2027-го года.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость»:

Март прошел в относительной стабильности. Субъективно и по результатам опросов среди профессионалов, активность далека от ажиотажа весны 2022 года, однако количество заключенных сделок сопоставимо с июнем того же года.

При этом по статистике Росреестра в Москве был рост операций на вторичном рынке не только относительно января, но и в сравнении с февралем 2023 и 2024 годов. Однако на практике этот подъем остался незамеченным.

Рекордные показатели января и февраля, вероятно, связаны с недавно сданными новостройками, которые теперь учитываются как вторичное жилье. Эти объекты не видны в открытых источниках, но фиксируются официальной статистикой.

Тихий март на рынке объясняется декабрьским всплеском спроса, который исчерпал ресурсы рынка. Январь завершил этот цикл. Новых предложений мало, а продавцы, ожидая рост цен, завышают стоимость объектов. Повлияет ли это на реальные сделки? Пока маловероятно.

Покупатели сталкиваются с двумя проблемами:

- Несоответствие ожиданий и реальности: многие ждут более логичных ценовых предложений.

- Финансовые барьеры: высокие ставки по ипотеке делают ее недоступной для значительной части населения.

При этом нужно отметить смену настроений покупателей и различных аналитиков. Не дождавшись падения, они начали ссылаться на инфляцию: если цены не растут, но есть инфляция, то в реальном выражении цены снижаются. Это классический пример подмены понятий. Ранее те же аналитики прогнозировали обвал на 30–50%, игнорируя инфляционные факторы. Теперь, столкнувшись с устойчивостью рынка, они ищут альтернативные объяснения.

Почему я говорю про настроения? Потому что психология участников рынка сейчас играет ключевую роль в дальнейшем движении цен. И именно психология сдернет цены вверх.

Как я отметил выше, уже мало кто говорит, про падение цен. То есть рынок в целом ждёт, что цены вырастут. И, на мой взгляд, это справедливое ожидание. Вторичное жилье имеет потенциал роста на 30–40%. Поэтому вопрос сейчас стоит не в том, вырастут цены или нет, а в том, когда они вырастут.

При этом в массе ожидания роста связывают со снижением ключевой ставки. Что совершенно ошибочно. Так как в этих ожиданиях не учитываются действия ЦБ, который с июля начнет полноценно использовать макропруденциальные лимиты для ограничения выдачи ипотеки. (Кстати, именно поэтому я не жду снижения ключевой до июня-июля).

Регулятор стремится смягчить динамику рынка через ограничение ипотечных программ, чтобы избежать резкого скачка цен. Поэтому, несмотря на озвученный выше потенциал роста, я всё же думаю, что к концу года мы увидим рост реальный цен не более, чем на 10% от текущего уровня.

Прогноз же на ближайшее время ой такой. Апрель–май: вероятность роста цен на вторичном рынке — 35–40%, шансы стабильных цен оцениваю примерно в 60–65%. На снижение цен вероятность не более 1%.

Осень: с вероятностью 75–80% цены начнут расти к октябрю-ноябрю, достигнув +10% к концу года. Вероятность 20–25% - цены без изменений. На снижение цен, так же не более 1%

Первичный рынок. Ожидаю сохранение текущих цен. Хотя застройщики, конечно, будут попытаться повысить цены в пределах инфляции. Посмотрим, насколько у них это получится, так как без поднятия цен на вторичке их отрыв в ценах становится уже совершенно необоснован.

Рекомендации. Покупателям: не торопитесь. Многие объекты переоценены. Цены в объявлениях могут скорректироваться, если продавцы признают отсутствие роста. Продавцам: адекватно оценивайте недвижимость. Если аналогичные объекты долго не продаются (особенно с декабря), это сигнал к снижению цены. Рынок остается непредсказуемым, но гибкость и анализ текущих трендов помогут избежать ошибок.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

За прошлый год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России выросла на 16%, на вторичном - на 5,5%. При этом на вторичном рынке спрос сместился в сторону бюджетных вариантов жилья, где можно получить максимальный дисконт. В итоге разница между средней ценой предложения за квадратный метр и ценой продажи превысила 30%. Такой перекос оправдан тем, что покупатели сейчас по большей части ищут варианты готового жилья с хорошим дисконтом или улучшают свои жилищные условия, продав имевшуюся недвижимость. Конечно, их интересуют квартиры большей площади, где априори цена квадратного метра ниже. Основной спрос на вторичном рынке сейчас формируют покупатели с большой долей собственных средств. Мало того, с начала года доля сделок без ипотеки при покупке готового жилья превысила 80%.

Собственники начинают предоставлять рассрочки при продаже своих квартир, причём на короткие сроки и на небольшие суммы. Это может быть вариант без процентов. А при сроке от одного года и более - либо с начислением процентов, но ниже, чем по рыночной ипотеке, либо с увеличением стоимости самого объекта.

За первый квартал текущего года средний дисконт при продаже вторичного жилья держится на очень высоком уровне - 6,1-6,2%. Однако средняя цена квадратного метра готового жилья продолжает расти, пусть и не такими темпами как это наблюдалось в прошлые годы. И тому есть несколько основных причин: часть собственников не видят для себя вариантов для улучшения жилищных условий при продаже имеющейся у них недвижимости, поэтому не спешат снижать цену. Вторая причина - это изменение структуры предложения - спрос сконцентрирован на наиболее бюджетных вариантах, они уходят с рынка, что не может не сказываться на росте средних показателей.

На первичном рынке отмечается зарождающийся тренд на сокращение вывода на рынок новых проектов, а это будет сокращать объемы доступного предложения или как минимум удерживать их на нынешних уровнях, переизбытка не будет, а, следовательно, рассчитывать на снижение цены тоже вряд ли стоит, они продолжат расти, стараясь компенсировать инфляцию.

Эльвира Энгель, руководитель Межрегиональной компании «Лидер-Инвест»:

Думаю, что перспективы у рынка хорошие. Все наладится и устаканится. Вполне возможно, что к концу года ставки по ипотеке должны начать снижаться.

Что будет с ценами? Но цены зависят от спроса. Будет спрос, то будут расти и цены. Думаю, что падать они не будут точно, хотя и расти пока некуда, так как основная масса клиентов покупает с помощью ипотечного кредита, а ипотека пока дорогая.

Хотя деньги у людей есть, но не у всех. А те, кто их имеет, пока предпочитают хранить на вкладах, так как процентная ставка по депозитам сейчас очень привлекательная - 18-20% годовых. Но если будет инфляция или дефолт, то люди тут же побегут снимать свои сбережения, вот тогда точно цены вырастут. Но какая ситуация будет в стране, об этом никто не знает, только могут предполагать. В любом случае большие деньги лучше хранить в недвижимости.

Сегодня очень много разговоров о том, что рынок должен пойти вниз. Но я думаю, что в ближайший год цены не упадут. Низкие цены чаще всего бывают на неликвидную недвижимость, либо если горящая ситуация или кто торопится продать, то тот и снижает цену. Тогда как ликвидная недвижимость всегда пользуется спросом.

Так же и с новостройками. Некоторые застройщики идут на рассрочки и снижают цены, если нужно срочно продать. Сейчас покупают квартиры либо те, у кого есть наличные деньги, либо люди с сертификатами по СВО. Они у банков берут небольшие недостающие суммы даже под высокие проценты.

А вот процентные ставки по ипотеке, я уверена, будут потихоньку снижаться.

Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Москва и Санкт-Петербург):

Я остаюсь уверенным оптимистом по поводу перспектив рынка жилья. Недвижимость — это, пожалуй, единственный по-настоящему понятный и устойчивый актив в России. Можно спорить о краткосрочных колебаниях спроса и уровне цен, но в долгосрочной перспективе ценность недвижимости только растёт. Все разговоры о возможном падении цен — на мой взгляд, это попытки собрать клики на тревожных заголовках. Люди по-прежнему выбирают «квадратные метры» как способ сохранить и приумножить капитал.

Поясню на примере. Если пообщаться с людьми, которым сейчас около 60 лет, многие из них в 90-е и нулевые активно вели бизнес, покупали машины, шубы, отдыхали за границей. Но сегодня по-настоящему чем-то серьёзным могут похвастаться лишь те, кто тогда приобрёл квартиры. Бизнесы развалились, машины устарели, а недвижимость осталась. Более того — приносит доход. Те, кто всё время откладывал покупку жилья, сегодня не имеют такой финансовой опоры. А те, кто вложился в квартиры, хотя бы сдают их или обеспечили жильём своих детей.

Это работает и сейчас. В нестабильные времена всё — акции, криптовалюты, бизнесы — может обесцениться. А квартиры останутся. Более того, районы, которые сегодня считаются окраинами, через 15–20 лет оказываются в центре городской жизни — благодаря новым станциям метро, магистралям, реновациям, улучшению городской среды.

Разумеется, если говорить о среднесрочной или краткосрочной перспективе, рынок может вести себя по-разному. Бывают периоды, как в 2020–2021 годах, когда растёт абсолютно всё, что ни предложи клиенту. А бывают времена, когда в цене прибавляет только грамотно подобранный объект. В Москве и Петербурге многое зависит от суммы и потенциала локации. Например, даже если рядом с новым жилым домом сейчас находится старый промышленный объект, но уже известно, что на его месте построят качественное жильё или создадут благоустроенную территорию, — это уже сигнал, что локация будет развиваться и дорожать.

Задача хорошего риэлтора — не просто продать квартиру, а помочь клиенту выбрать такой объект, который со временем может только прибавить в цене. Это требует чуть ли не дара предвидения. И наше агентство «Таймс» на этом буквально «съело собаку». Мы знаем, как отличить временный ажиотаж от настоящего потенциала, и помогаем нашим клиентам вкладываться с умом.

Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

Перспективы рынка недвижимости прекрасные. Пружина, которая сжималась, начитает разжиматься. Тот спрос, который был сжат из-за отсутствия ипотеки, скоро начнет обретать реальное воплощение в сделке. И уже первые подвижки видны. Банки начинают понижать ставки как по ипотеке, так и по депозитам. ЦБ еще не снижает, а они уже видят перспективу на понижение. И перспективы на будущее хорошие. Пока же рынок живет, он даже в самые трудные времена не останавливался. Но чтобы рынок зафонтанировал, нужны хорошие условия. Хотя завтра этого фонтана еще не будет, но первые шаги уже видны. Думаю, к концу года рынок недвижимости войдет в свою привычную колею. А в следующем году мы уже увидим полноценный риэлторский бизнес.

Цены потихонечку ползут вниз, но очень медленно, поэтому мы их особо и не замечаем. По конкретным сделкам – реально видно. А вот в рекламе пока слабо заметно.

И в перспективе рынок должен пойти на понижение однозначно. Потому что мы все ждем реальной ипотеки. Цены на жилье резко взлетели вверх из-за льготной ипотеки. Сегодня, когда ее нет, а только адресная, то и рынок начинает перестраиваться. И он войдет в нормальное русло, когда ипотека будет под 10-12%. Тогда у покупателей будет больше выбор квартир, и продавцам придется подстраиваться под те финансовые реалии, которые имеются у покупателя. Соответственно и цены будут понижаться. Предел их снижения сегодня определить невозможно…

Закон, устанавливающий запрет на проведение сделок с недвижимостью дороже 1 млн рублей за наличные, может быть принят до конца текущего года, передает РИА Новости.

По словам автора проекта, зампреда комитета Госдума по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, инициатива давно обсуждалась с профессиональным сообществом. «При самом хорошем раскладе внесем законопроект в конце сессии, где-то в июне-июле. Я надеюсь, что к концу года теоретически можно принять», – сказала она, подчеркнув, что текст законопроекта уже подготовлен.

Ранее Союз рынка недвижимости предложил запретить покупку жилья на вторичном рынке за наличные из-за увеличения числа мошенников.

История из жизни

 

В 2019 году я купил студию с эркером — в нем два окна: одно большое, другое поменьше. Большое делится на три части: две узкие по бокам и широкая посередине. Маленькое окно — пополам. Качество окон оказалось не лучшим: зимой в квартире ощутимо прохладно.

Решил заменить окна и заодно изменить их конфигурацию: одно из боковых окон большого блока хочу убрать. Проект посчитали, но предупредили — лучше согласовать.

Управляющая компания отправила меня в архитектурный комитет. Мне показалось, что это просто бюрократия — ведь кардинальных изменений вроде нет. Но так ли это на самом деле?

 

Можно ли менять окна без разрешения?

 

Да — но не всегда.

Обычная замена оконных блоков (на такие же по форме и цвету) считается текущим ремонтом — и в большинстве случаев никакие согласования не нужны. Но если вы решаете не просто заменить старые окна, а, скажем, изменить их вид, форму или даже цвет, ситуация меняется.

Разрешение потребуется, если вы:

- Меняете цвет рам или стеклопакетов — это нарушает внешний облик фасада;

- Меняете рисунок окна — например, убираете одну из секций, как в случае с эркером;

- Изменяете форму или размер оконного проема — это уже считается перепланировкой;

- Живете в историческом здании — любые работы с фасадом строго контролируются;

- Делаете остекление балкона, которое нарушает требования к внешнему виду дома.

 

Почему важно сохранять «единый фасад»?

 

Во многих городах внешний облик зданий регулируется на уровне города или района. Управляющие компании обязаны следить за тем, чтобы дом выглядел целостно. И если вы решите, к примеру, поменять белые пластиковые окна на черные алюминиевые, это уже может быть нарушением.

Более того, цвет и даже архитектура окон часто прописаны в колористическом паспорте или местных правилах благоустройства. Без согласования с архитектурным комитетом такие изменения делать нельзя.

 

Как это проверяется?

 

Дважды в год УК проводит осмотр фасада. Если заметят нарушения — могут вынести предписание, а в случае игнорирования подать в суд. Суд обяжет устранить изменения, вернуть все «как было» и оплатить судебные издержки. Вдобавок возможен штраф — в некоторых регионах, например в Петербурге, он составляет от 1000 до 5000 рублей.

 

Что считается перепланировкой?

 

Если вы меняете форму окон (например, делаете панорамное остекление или ставите двери вместо окон), это уже перепланировка. Тут всё серьёзно:

- нужен проект от лицензированной организации;

- необходимо получить разрешение от местной администрации;

- после окончания работ нужно внести изменения в техпаспорт квартиры и ЕГРН.

С 2024 года правила стали еще строже: теперь под перепланировку попадают любые изменения, даже если не меняется площадь квартиры, но меняется внутренняя конфигурация.

За самовольную перепланировку грозит штраф от 2000 до 2500 рублей, плюс предписание вернуть все в прежний вид.

Если проигнорировать — возможны серьезные последствия: в редких случаях могут даже продать квартиру с торгов (если в ней создается угроза жильцам).

 

Что если здание — историческое?

 

Если ваш дом признан памятником архитектуры, любые работы с окнами согласовываются с органами охраны культурного наследия. В Москве — это Мосгорнаследие, в Петербурге — КГИОП.

Заменить окно можно, но только в точности как было: форма, цвет, материал — всё должно соответствовать оригиналу. Самовольные работы чреваты крупным штрафом — до 100 000 рублей.

 

Остекление балкона — тоже не всегда просто

 

Если вы решили застеклить балкон, это обычно считается мелким ремонтом. Но если вы:

- изменили внешний вид балкона;

- присоединили его к комнате;

- создали новый элемент на фасаде (козырек, вензель и т.д.);

- сделали это в доме-памятнике —

…тогда потребуется согласование. Лучше заранее проконсультироваться в администрации.

 

Что делать перед заменой окна?

 

Перед началом любых работ советуем сделать вот что:

- Обратитесь в администрацию района или архитектурный комитет — уточните, нужно ли разрешение.

- Проверьте, нет ли ограничений по цвету и конфигурации окон.

- Если изменения серьезные — закажите проект и согласуйте его.

Если вы просто меняете старые окна на такие же — беспокоиться не о чем. Но как только хотите что-то изменить — будь то форма, цвет или архитектура — согласование может понадобиться.

За несогласованные изменения могут выписать штраф, заставить всё вернуть назад и даже подать в суд. Так что лучше заранее уточнить, какие требования действуют именно в вашем городе.

Если всё сделать правильно, споров с УК и проблем с законом удастся избежать.

Продавец в сделке с недвижимостью не рискует так, как покупатель: в случае признания договора недействительным, квартиру ему вернут.

А вот покупатель рискует остаться ни с чем - особенно в случае с мошеннической сделкой, когда продавец передал все деньги преступникам (будучи уверенным, что спасает свое жилье) и теперь только разводит руками.

В последнее время новости об обманутых покупателях квартир не сходят из новостных лент — меняются только персонажи.

Очередной пример:

- женщина купила квартиру в Москве. Со стороны продавца законность сделки гарантировало риелторское агентство, документы были в порядке, цена — соответствующая для столицы (17 млн рублей).

Только продавец поставил условие: деньги ему нужны были сразу, т. е. предоплата — а потом сделка. Покупательница согласилась, а после пожалела;

- когда она (уже после сделки) пришла проверить квартиру, выяснилось, что дверь забаррикадирована. Прежний собственник отказывался пускать кого-либо, ссылаясь на «приказ следователя».

Выяснилось, что его обманули мошенники: вынудили продать квартиру и от имени следователя полиции запретили пускать в квартиру кого-либо под угрозой нарушения тайны следствия. После вмешательства настоящей полиции продавец понял, что его обманули.

Вопрос, кому теперь достанется квартира: продавцу или покупателю?

Если покупательнице удастся подтвердить, что цена сделки была не заниженной, что все документы проверялись и никаких сомнений в дефекте воли продавца у нее не могло возникнуть, у нее есть шанс отстоять квартиру.

Как правило, такие сделки отменяют из-за явного занижения цены по сравнению с рыночной. Если же подтвердить не удастся - суд наверняка вернет квартиру продавцу.

Поэтому перед заключением договора всегда нужно выяснять, почему продавец решил расстаться с квартирой, а также ставить условие, что сначала происходит сделка и передаются ключи — и только после этого продавец получает деньги (через аккредитив или депозит нотариуса).

Такое условие в большинстве случаев позволяет сразу отсечь продавцов, которые уверены, что продают квартиру не по-настоящему (они тут же передумывают продавать жилье).