8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Банк России поддержал предложение о создании публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций в сфере возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Об этом стало известно из ответа Центробанка РФ на обращение члена комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Александра Якубовского, пишет РИА Новости со ссылкой на соответствующий документ.
Александр Якубовский в апреле направил председателю Центрального банка РФ Эльвире Набиуллиной обращение с рядом предложений по защите россиян от мошенничества при индивидуальном жилищном строительстве с привлечением ипотеки.
В частности, депутат выступил с идеей формирования единого публичного реестра аккредитованных подрядчиков, имеющих историю исполнения договоров. Кроме того, Якубовский предложил организовать проверку внутренних процедур аккредитации и выдачи ипотечных кредитов на строительство домов в кредитных организациях.
В ответе первого заместителя председателя ЦБ Владимира Чистюхина говорится, что Банк России "концептуально поддерживает идею определения критериев надежности подрядных организаций, а также ведения публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций".
Регулятор сообщил о готовности принять участие в этой работе совместно с правительством РФ и Минстроем России. Также в ЦБ обратили внимание на важность совершенствования нормативного регулирования в данной области.
Ранее Центробанк рекомендовал банкам оказывать поддержку людям, которые столкнулись с нарушениями в сфере ИЖС.
Сегодня 40% россиян считают наиболее комфортной для проживания квартиру площадью от 70 до 100 квадратных метров. 34% респондентов выбирают жилье от 50 до 70 квадратов, 15% отдают предпочтение квартирам свыше 100 квадратных метров. Лишь 10% готовы рассматривать 30-50-метровые варианты, и только 1% жителей России согласны на еще меньший метраж. Таковы результаты недавнего опроса «Домклик».*
При этом, по данным аналитиков, на отечественном рынке новостроек преобладают квартиры площадью как раз от 30 до 50 квадратных метров (46% предложения). На втором месте находятся варианты от 50 до 70 квадратов (31%), теоретически наиболее востребованный у покупателей сегмент 70–100 квадратных метров занимает лишь 15% рынка. Квартиры малого и большого метража представлены в минимальном объеме: 6% и 2% соответственно.
«Медианная площадь квартиры в новостройках по России составляет 48,6 квадратных метра. Лидерами по метражу жилья стали Камчатский край (66,7), Чувашия (64,3) и Республика Коми (63,9). В десятке регионов с самыми просторными новостройками, куда в порядке убывания входят также Ивановская и Омская области, Республика Марий Эл, Новгородская и Липецкая области, Республика Мордовия и Смоленская область, медианная площадь квартиры превышает 60 квадратных метров», — отмечают эксперты «Домклик».
Кстати, по их подсчетам, на вторичном рынке доля квартир площадью от 100 квадратов втрое выше, чем в новостройках: 6% против 2%. При этом основу предложения, как и на первичном рынке, составляют варианты от 30 до 50 (45%) и от 50 до 70 квадратных метров (33%). Медианная площадь вторичного жилья в России — 50,6 квадратов. Среди регионов лидируют Республика Калмыкия (61,2), Москва (60,1) и Санкт-Петербург (60).
Но это рыночная теория, от которой резко отличается практика, в первую очередь столичная. Как подчеркивают эксперты системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro*, чаще всего в новостройках Москвы приобретаются лоты площадью 35-40 квадратных метров, на втором месте варианты еще меньшей площади — 20-25 квадратов (причем для анализа в данном случае взяты квартиры и апартаменты всех классов в Старой и Новой Москве). Так что где как, а в столице еще не раз предстоит поднимать тост «За то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями».
Объекты площадью 35-40 квадратных метров — это однушки или (реже) маленькие евродвушки. В апреле, например, с такими лотами были заключены 1127 сделок, что составляет 17% от общего столичного объема. «Серебряные» 20-25 квадратов — это, как правило, компактные студии. Напомним, что теперь в Москве не разрешается строить квартиры площадью менее 28 квадратных метров, хотя они, судя по результатам продаж, весьма востребованы. Их апрельский показатель — 687 продаж, то есть 10% в общей структуре сделок», — говорят в bnMAP.pro.
На третьем месте оказались лоты площадью 40-45 квадратных метров, что соотносится с площадью небольшой двухкомнатной квартиры: 667 покупок в апреле, то есть тоже около 10% от месячного объема сделок. Четвертое место заняли 30-35-метровые студии или крошечные однушки (637 сделок, 9%), пятое — 50-55 метровые (как правило, двухкомнатные) варианты (528 сделок, 8%).
Совокупно на вышеуказанный топ-5 в апреле пришлись 54% сделок на первичном рынке Москвы. «Отметим, что все лоты, входящие в список наиболее востребованных у покупателей, достаточно компактные, что вызвано определенной ограниченностью платежеспособного спроса, отсутствием общедоступной ипотеки, а также высокими ценами на новостройки в столице», — резюмируют аналитики bnMAP.pro.
К слову, об ипотеке. По данным московского Росреестра*, в нынешнем апреле в городе были зарегистрированы 4393 договора участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств, что сопоставимо с результатом марта (4481 ДДУ) с разницей в 88 договоров (-2%). В годовом выражении число первичных сделок с ипотекой снизилось на 36,8% к апрелю 2024 года (6948 ДДУ) и на 40,6% — к апрелю 2023 года (7401 ДДУ).
«В апреле доля ипотечных сделок в новостройках столицы составила 45,4% от общего числа зарегистрированных ДДУ, превысив на 0,5% показатель марта (44,9%), а в целом за первые четыре месяца года — 41,8%. При этом наблюдается снижение к аналогичным периодам 2024 года (55,6%) и 2023 года (53,6%) на 13,8% и 11,8% соответственно», — подчеркивают в управлении Росреестра по Москве.
Да и в целом по стране ипотечные выдачи ушли в минус, если сравнивать нынешние показатели с прошлогодними. Так, по оценкам Объединенного кредитного бюро (ОКБ)*, за апрель банки оформили 62,3 тысячи ипотечных кредитов на 272,6 млрд рублей. В годовом отношении количество и объем выдач сократились на 44%: в апреле 2024 года были выданы 112,04 тысячи ипотек на 486,08 млрд рублей. Всего за четыре месяца 2025 года оформлены 198,31 тысячи кредитов на жилье на 868,96 млрд рублей: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выдач сократилось на 48%, объем — на 45%. Правда, апрель обыграл март: на 11% по количеству и на 9% по объему.
Но при этом важно отметить в подсчетах ОКБ следующее: в апреле новое жилье заняло 44% от общего количества и 57% от общего объема ипотечных кредитов; месяцем ранее доля первичного жилья составляла 53% от общего количества и 65% от общего объема ипотечного кредитования. Что называется, девелоперам на заметку.
*Есть в распоряжении BFM.ru
В московских новостройках случился бум рассрочек — доля таких сделок весной превысила 70%. Сами предложения купить квартиру за 60 тыс. руб. в месяц в ЖК комфорт- или бизнес-класса стали появляться еще в прошлом году, но в этом году заполонили рынок.
При этом срок по некоторым рассрочкам уже истек, и покупателям нужно вносить оставшуюся часть или переходить в ипотеку. Но сделать это смогли не все — часть покупателей расторгли свои рассрочки.
Доля расторжений по заключенным рассрочкам в столичных новостройках пока невысокая и не превышает 10%, говорят эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». «Рассрочки сейчас почти не расторгаются, процент расторжений минимальный и в целом по рынку новостроек не превышает 10%», — рассказала директор направления жилой недвижимости CORЕ.ХР Екатерина Ломтева.
В «Инком-Недвижимости» говорят, исходя из статистики своей компании, что эта доля составляет 3%. «Доля расторжений по выданным рассрочкам пока невелика, так как массово рассрочку стали внедрять в четвертом квартале 2024 года», — пояснил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «При этом к концу года она может достичь 10%, а через год — 15–20%. Это будут те, кто рассчитывал на скорое снижение ипотечных ставок до 10–12%, но, по прогнозам, такое может произойти не ранее 2027–2028 годов», — уточнил эксперт.
Примерно так же оценивают отказ от рассрочки опрошенные редакцией застройщики. «На данный момент расторжений по рассрочке около 10%, но это расторжения по сделкам до 2025 года, когда клиенты брали рассрочку в надежде на снижение ключевой ставки к моменту ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
В ЛСР отметили, что доля расторжений по рассрочке «не превышает нескольких процентов». «Такой результат достигается за счет тщательной проработки каждой сделки, а преобладание договоров с высоким первоначальным взносом обеспечивает клиентам комфортную финансовую нагрузку», — пояснил руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в девелопорскую «Группу ЛСР») Станислав Коршунов.
В ФСК заявили, что «доля расторжений по выданным рассрочкам в компании крайне мала». «Компания в любом случае ведет коммуникацию с клиентом и при возникновении сложностей на его стороне по выплатам старается решать вопросы в досудебном порядке», — уточнила коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина.
Аналогичную точку зрения озвучили представители «Мангазеи». «В рамках своих проектов мы наблюдаем стабильную платежную дисциплину, пока расторжений в своих проектах не фиксируем», — рассказала руководитель управления развития коммерческих сервисов компании Юлия Архангельская.
Отказ от рассрочки происходит по нескольким причинам. Например, рассрочка изначально бралась с расчетом на дальнейший переход в ипотеку и снижение ставок по ней. Но так как этого не произошло, от рассрочки отказываются. «Например, покупатели хотели сохранить за собой лот, вошли в рассрочку, а через несколько месяцев планировали войти в ипотеку, но им ее не одобрили», — привела пример Екатерина Ломтева. «Встречаются ситуации, когда пара ждет ребенка и берет квартиру в рассрочку в надежде на получение льготной ипотеки после его рождения, однако в дальнейшем получает отказ», — добавила Юлия Архангельская.
Или покупатель рассчитывал на большую сумму, которую он планировал внести в счет рассрочки, но по каким-то причинам ее не получил. «Покупка недвижимости в рассрочку подразумевает регулярное внесение платежей, которые могут достигать 1 млн руб., из-за чего у клиента могут возникнуть непредвиденные финансовые трудности. Например, он может ожидать эти деньги от квартальной премии, которая задерживается, или от продажи недвижимости, которая может быть долго в экспозиции», — рассказала представитель «Мангазеи».
Бывают случаи, когда покупателя не устраивает сам лот, купленный в рассрочку, и он отказывается от него и, следовательно, от сделки. Например, семья поняла, что квартира для них маленькая и решила купить лот побольше, привела пример представитель CORE.XP. «Ситуации, когда человек не рассчитал свою финансовую нагрузку, тоже бывают, но сейчас они единичные», — добавила эксперт.
Похожие риски сделок с рассрочкой называл Банк России. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Второй риск, по мнению главы ЦБ, — это сама долговая нагрузка. Рассрочка — это тоже долг, и его надо оплачивать. Она добавила, что сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Банки, если покупатель обратится за новыми кредитами, не могут проверить его закредитованность.
По оценкам экспертов, доля сделок в рассрочку на первичном рынке Москвы варьируется от 30% и может в отдельных проектах и сегментах превышать 70%. А сроки рассрочки удлиняются. «Доля рассрочек в продажах по рынку новостроек Москвы сейчас в целом составляет 30%», — отметила Екатерина Ломтева. По оценкам «Инком-Недвижимости», общая доля рассрочек в сделках компании в мае достигла 60%. Причем большая часть покупок (75%) проходит с рассрочкой платежа на срок два-три года, 20% — на пять лет и 5% — на десять лет, уточнил Валерий Кочетков.
Столичные застройщики оценивают долю рассрочек ниже. По данным «Самолета», рассрочка в объеме продаж компании составляет 26%, при этом 80% продаж рассрочки приходятся на рассрочку на три года. «Эта программа популярна за счет ежемесячных платежей, которые приравнены к текущим условиям льготной ипотеки. Есть возможность заселиться в квартиру и жить сразу после выдачи ключей», — рассказала Анастасия Горбунь.
В «Мангазее» долю рассрочки в общем количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ) оценивают от 10% до 25% в зависимости от финансовой модели проекта. «С начала года статистика по рассрочкам на проектах ГК ФСК следующая: в бизнес-классе 20,7% составила рассрочка на строящееся жилье, на готовое жилье — 26,9%. В комфорт-классе доля рассрочек заметно отличается: 5,5% на стройку и 4,7% на готовое жилье», — привела статистику Ольга Тумайкина из ГК ФСК.
В «Группе ЛСР» рассрочка в общем объеме продаж составила 35%. «Подавляющее большинство таких договоров — около 90% — оформляются с первоначальным взносом от 70% и выше. По этим сделкам мы предоставляем рассрочку на срок до двух лет в зависимости от стадии готовности объекта, но не позже завершения строительства», — рассказал Станислав Коршунов.
Похожие цифры по отказам от рассрочек привели представители региональных застройщиков. «Доля сделок с использованием рассрочки в наших проектах составляет от 50% до 70%. Расторжения по сделкам с рассрочкой не носят массовый характер, пока это единичные случаи», — рассказал сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский.
В продажах ГК DARS рассрочка занимает 20% сделок, а уровень расторжений составляет 1–2%. «Находится в пределах статистической погрешности. Это говорит о том, что условия рассрочки комфортны для клиентов, а сроки выплат реалистичны», — указал коммерческий директор компании Дмитрий Софронов.
«Мы видим тенденцию к снижению доли рассрочки в продажах. За последний месяц она составляет около 12%, в то время как в предыдущем — порядка 45%. Доля расторжений составляет не более 1% от общего количества сделок», — поделилась своей статистикой директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Россиянам разрешат строить свои дома не за год, а за два, если они используют на это льготные ипотечные кредиты, рассказал экономист, член экспертного совета при комитете Госдумы по финансовому рынку Станислав Паулаускас. Это позволит свести к минимуму риск того, что объект не будет достроен.
Сейчас действует норма, по которой получатели льготных займов на ИЖС должны успеть построить дом за 12 месяцев. А иначе ставка по кредиту вырастает с льготной до рыночной — и при нынешних условиях она может быть в 3–4 раза выше. Чтобы облегчить жизнь будущим новоселам и заодно снизить финансовую нагрузку на них, Минфин России предлагает увеличить срок строительства в рамках льготной ипотеки вдвое — до 24 месяцев.
«Введение более продолжительного периода строительства означает, что заемщик получит больше времени на завершение проекта без риска автоматического повышения процентной ставки до рыночного уровня, — подтверждает эксперт. — Это изменение, с экономической точки зрения, отражает адаптацию финансово-кредитной политики к реальным условиям строительного цикла, особенно в регионах с ограниченным доступом к подрядчикам или сложной логистикой».
Индивидуальное жилищное строительство, которое так активно набирало обороты в последние годы, оказалось под давлением, напомнил собеседник. Подорожали стройматериалы, заметно вырос дефицит квалифицированных рабочих рук, появились новые регуляторные рамки, включая использование эскроу-счетов. Последние стали обязательными с марта 2025 года и фактически уравняли ИЖС с долевым строительством по уровню контроля за денежными потоками. Это дало покупателю больше гарантий возврата средств, но одновременно повысило себестоимость для застройщиков и усложнило для них финансовое планирование.
«Продление льготного периода — это попытка сбалансировать интересы участников: потребителей, банков и строительных компаний, — подчеркивает Паулаускас. — Учитывая демографическую структуру заемщиков — в основном это молодые люди до 30 лет, — дополнительное время на возведение объекта снижает риск неполного или затянувшегося строительства, тем самым стабилизируя долговую нагрузку домохозяйств. Это особенно актуально в условиях, когда одновременно обсуждаются меры по субсидированию застройщиков и снижению вероятности их банкротства, как это предусмотрено в поручениях президента».