С 1 сентября в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) станут вносить сведения о членах семьи бывшего собственника жилья, если за ними сохраняется право пользования. Об этом РИА Новости рассказал зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.

По его словам, нововведение позволит сделать сделки с недвижимостью более прозрачными, безопасными и понятными.

Как отметил депутат, сейчас информацию о семье продавца квартиры можно получить только с его слов и при его желании. Для покупателей это чревато различными "сюрпризами".

"Например, когда уже после покупки на пороге внезапно появлялись желающие проживать в указанном жилье бывшие жены, несовершеннолетние дети, живущие в других городах братья и иные родственники, имеющие имущественные притязания к проданному объекту", - пояснил Аксененко.

С осени в ЕГРН будут вносить сведения обо всех, кто сохранил право проживания в квартире. Так покупатели смогут избежать судебных споров, а лица, которые имеют право на проживание в продаваемом жилье, окажутся защищены в случае продажи имущества, о чем их не предупредили, заключил депутат.

Ранее сообщалось, что Госдума приняла закон, который упрощает подачу документов на регистрацию недвижимости в электронном виде. С 1 июля 2026 года это можно будет сделать с использованием биометрической идентификации через Единую биометрическую систему.

Эксперты, в свою очередь, предупредили, что такой способ оформления сделок по переходу прав собственности на недвижимость несет в себе некоторые риски.

При освоении загородного земельного участка важно соблюдать существующие правила строительства и вовремя регистрировать капитальные постройки. Также существуют правила, которые надо соблюдать, располагая постройки на участке, это поможет избежать судебных разбирательств с соседями.

Эксперты в статье:

- Руслан Катана, юрист практики разрешения экономических споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;

- Надежда Локтионова, юрист, член Ассоциации юристов России, председатель Союза садоводов Екатеринбурга;

- Наталья Шалуба, адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости;

- Юрий Пустовит, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг».

 

Какие постройки на земельном участке надо регистрировать

 

По действующему законодательству, обязательной регистрации подлежат объекты капитального строительства. Это такие объекты, которые имеют прочную связь с землей, так как стоят на фундаменте, то есть их нельзя демонтировать и перенести, не нарушив характеристик (ст. 130 Гражданского кодекса и 218-ФЗ), говорит Надежда Локтионова.

По словам эксперта, регистрации также подлежат объекты, на которые возникают ограничения прав или обременения. Например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и наем жилого помещения (ст. 130, ст. 131 и ст. 164 Гражданского кодекса).

Примеры капитальных построек:

- жилой дом на фундаменте (ленточном, свайном с ростверком);

- гараж, баня, хозблок с инженерными сетями или на фундаменте;

- здания с постоянными коммуникациями, предназначенные для круглогодичного проживания или использования.

Наталья Шалуба поясняет, что для некапитальных построек регистрация не требуется. Если сооружение не имеет фундамента, не подключено к постоянным коммуникациям или легко разбирается и переносится, то оно не признается объектом недвижимости и не подлежит регистрации.

Примеры некапитальных построек:

- баня-бочка;

- бытовка без коммуникаций;

- теплица;

- навес;

- курятник;

- туалет;

- сарай без фундамента;

- модульный или сборный домик без фундамента и жесткой связи с землей.

Основным критерием разграничения капитальных и некапитальных объектов является прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения, демонтажа или сборки без ущерба назначению и изменению характеристик такого объекта, добавляет Руслан Катана.

 

Как расположить постройки на участке

 

Наталья Шалуба поясняет, что, согласно действующему своду правил «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», рекомендуются следующие расстояния между постройками на земельном участке:

- от жилого дома до забора соседнего участка — от 3 м;

- от хозяйственных построек бытового назначения до границ соседнего участка — не менее 1 м. При минимальном расстоянии обязательна организация водосточной системы со сбором стоков в пределах своего участка либо скат крыши с уклоном во двор;

- от хозяйственных построек, предназначенных для содержания птицы или сельхозживотных, до границ участка — не менее 4 м;

- от дома до душа, бани или сауны, уличного туалета — от 8 м;

- от стволов среднерослых деревьев до границ — от 2 м;

- от кустарников — от 1 м;

- от колодца до уличного туалета или компостной ямы — от 8 м;

- от окон жилых помещений до стен дома и любых хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, стоянка) на соседних участках — от 4 м;

- от уличного туалета до стен соседнего дома — от 12 м (при отсутствии централизованной канализационной системы).

Указанные нормы носят рекомендательный характер и относятся к расстояниям только между соседними земельными участками. Простое несоответствие расстояний не приводит к административной или иной ответственности, говорит Юрий Пустовит. Однако несоблюдение этих норм может быть поводом к иску собственника соседнего участка, органа местного самоуправления или прокурора о признании постройки самовольной, ее сносе или приведении в соответствие с градостроительными регламентами, поясняет Руслан Катана.

Подобные споры рассматриваются судами. И в таких ситуациях всегда приходится доказывать, что несоблюдение расстояний между постройками нарушает права соседей на полноценное использование своего земельного участка или причиняет угрозу жизни и здоровью. Тогда суд может принять решение обязать собственника перенести либо демонтировать постройку или спилить дерево, добавляет Надежда Локтионова.

 

Как узаконить постройки на собственном земельном участке

 

С 1 января 2025 года вступили в силу поправки к законодательству о государственной регистрации недвижимости. В первую очередь они касаются порядка оформления построек на садовых участках, в том числе дачного строительства, говорит Юрий Пустовит. Эксперт объясняет, что регистрировать нужно только объекты капитального строения. А до 1 марта 2031 года также действует упрощенная регистрация по дачной амнистии жилых домов, построенных на участках с видом разрешенного использования:

- садоводство;

- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

- личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Наталья Шалуба добавляет, что регистрация проводится без разрешения на строительство, но с соблюдением уведомительного порядка. Это регулируется 267-ФЗ. Порядок действий следующий:

1. Перед началом строительства надо подать уведомление о строительстве (только для ИЖС, ЛПХ, СНТ). Это делается через портал госуслуг или многофункциональный центр (МФЦ);

2. Затем заказать технический план. Кадастровый инженер делает обмеры, вносит объект в кадастр;

3. Подать заявление на регистрацию права. Это делается через портал госуслуг, нотариуса, МФЦ или в Росреестре;

4. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который подтверждает право собственности.

Регистрация по дачной амнистии

Для регистрации по дачной амнистии нужно:

- обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план на объект;

- технический план в электронном виде отправить в Росреестр. Можно подать дистанционно, через портал госуслуг, или обратиться в МФЦ;

- получить выписку из ЕГРН.

Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, гаража и хозяйственных построек (ч. 3 ст. 48 Гражданского кодекса), резюмирует Надежда Локтионова.

Подробно о том, как получить и на что можно потратить материнский капитал за рождение первого ребёнка. Собрали все нюансы в одной статье.

Материнский (семейный) капитал на первого ребёнка — это дополнительная мера государственной поддержки семей, в которых с 1 января 2020 года родился или был усыновлён первый ребёнок. Если первенец родился до 2020 года, то федеральный материнский капитал по закону не предусмотрен.

Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал — это документ, подтверждающий право на государственную поддержку.

Маткапитал начисляется автоматически, проактивно — после регистрации рождения ребёнка или получения свидетельства об усыновлении в загсе.

Актуальные данные на 2025 год

Материнский капитал за 1-го ребёнка
690 267 рублей

Ежемесячная выплата
16 413 рублей

Коэффициент индексации
9,5%

Основной закон
Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»

Когда ввели маткап на 1-го ребёнка
с 1 января 2020 года

До какого года действует программа
до 2030 года

Когда будет следующая индексация
с 1 февраля 2026 года

Что нового
03.03.2025 — президент подписал Федеральный закон от 28.02.2025 № 24-ФЗ, который продлил срок реализации главной меры поддержки российских семей с детьми. Возможность получить денежный сертификат при рождении ребенка сохранится до 31 декабря 2030 года.

04.06.2025 — Совет Федерации одобрил законопроект о внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно новым правилам, срок рассмотрения заявления на распоряжение маткапиталом сократят с 10 до 5 дней.

Материнский капитал на второго ребёнка
912 162 рубля

 

Размер материнского капитала

 

При рождении или усыновлении первого ребёнка в 2025 году по закону положено 690 267 рублей. Эта сумма зачисляется после поступления в Социальный фонд России (СФР) сведений о регистрации рождения/усыновления первого ребёнка. Подробнее о том, как получить маткапитал, написано тут.

Материнский капитал на 1-го ребёнка ввели с 2020 года, сумма индексируется ежегодно с 1 февраля в зависимости от роста потребительских цен за предыдущий год. Коэффициент индексации каждый раз определяет правительство.

Сумма маткапитала по годам с прогнозом на 2026–2027 годы

Год
Сумма, рублей
Коэффициент индексации

2020
466 617
–

2021
483 882
3,7%

2022
524 528
8,4%

2023
586 947
11,9%

2024
630 381
7,4%

2025
690 267
9,5%

2026
721 330
4,5%

2027
750 180
4%

На размер материнского капитала влияют сумма остатка и индекс роста потребительских цен за предыдущий год. Сумма будет отличаться если часть маткапитала уже потрачена. Чтобы убедиться в начислении маткапитала, посмотрите остаток на счёте.

Важно

Неистраченные остатки маткапитала также ежегодно индексируют. Например, в 2025 году их увеличат на 9,5%.

За 2026–2027 годы указана прогнозируемая сумма, которая рассчитана по официальным данным Минфина России. Если планируете рождение или усыновление в следующем году, то ориентируйтесь на примерно такой размер выплаты. Точная сумма будет установлена с 1 февраля соответствующего года и опубликована на официальном сайте СФР.

 

На что можно потратить материнский капитал

 

После получения маткапа определите, куда его направить. Государством предусмотрены законные направления для таких трат — это закреплено в ст. 7 № 256-ФЗ.

Среди них:

- улучшение жилищных условий:

○ на приобретение жилого помещения;

○ на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в том числе на реконструкцию дома блокированной застройки с обязательным увеличением площади:

– самостоятельное: без привлечения к строительству или реконструкции объекта подрядчика;

– по договору строительного подряда;

- получение образования ребёнком: платные образовательные услуги лицензированных государственных и частных детских садов, средних школ, ссузов, вузов, учреждений дополнительного образования;

- формирование накопительной пенсии для женщин и тех мужчин, которые в одиночестве воспитывают детей, в том числе усыновлённых;

- приобретение товаров и услуг для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов;

- получение ежемесячной выплаты после рождения или усыновления ребёнка до достижения им возраста трёх лет.

Важно

С 1 марта 2025 года маткапиталом можно гасить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома по договорам подряда — при условии использования эскроу-счетов.

Выше указаны законные направления трат материнского капитала, условия и способ получения не зависят от числа детей. Позже мы рассмотрим каждое из этих направлений в отдельных статьях, где подробно опишем условия и пошаговые действия для получения выплаты.

 

Кому положен материнский капитал

 

Право на получение маткапитала возникает при рождении или усыновлении первого ребёнка, имеющего гражданство России. Дополнительные требования к родителям и опекунам указаны в основном законе, статья 3.

Важно

С 1 января 2024 года маткапитал выдают только родителям, имеющим российское гражданство на момент появления или усыновления ребёнка — гражданина РФ по рождению.

Жители новых регионов имеют право на получение материнского капитала на детей, рождённых с 2007 года, независимо от основания и сроков приобретения ими гражданства России. Материнский капитал выдаётся по правилам, действовавшим на момент рождения ребёнка.

Требования к родителям и опекунам для получения маткапитала за первого ребёнка:

- Женщина, родившая или усыновившая первого ребёнка начиная с 1 января 2020 года.

- Мужчина, воспитывающий первого ребёнка, рождённого начиная с 1 января 2020 года, и являющийся его отцом или усыновителем — в случае смерти женщины, не имевшей гражданства РФ, родившей этого ребёнка, либо объявления её умершей.

- Мужчина, являющийся единственным усыновителем первого ребёнка, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу с 1 января 2020 года.

- Мужчина, воспитывающий первого ребёнка, родного или усыновлённого, если женщина лишена родительских прав или ограничена в них или если усыновление ею ребёнка отменил суд.

- Мужчина, который воспитывает ребёнка, рождённого суррогатной матерью, если он вступает в брак с женщиной, усыновившей ребёнка.

- Дети до 23 лет, если родители утратили право на получение выплаты.

В ст. 3 № 256-ФЗ указаны ситуации, когда материнский капитал не будет предоставлен родителю или опекуну.

 

Как получить материнский капитал

 

С 15 апреля 2020 года маткапитал оформляется автоматически, проактивно, то есть в беззаявительном порядке. При рождении или усыновлении ребёнка родители должны зарегистрировать его в загсе, и после получения свидетельства о рождении или усыновлении начнётся автоматическое оформление маткапитала. В среднем это занимает 5 дней с момента регистрации ребёнка.

Если по истечении этого времени сертификат не пришёл в личный кабинет на сайте госуслуг, то для подачи заявления на маткапитал обратитесь в Социальный фонд или МФЦ с необходимыми документами.

Список документов:

- Паспорт родителя или опекуна.

- СНИЛС ребёнка.

- Свидетельство о рождении ребёнка.

- Документ, который подтверждает наступление особых обстоятельств:

○ свидетельство о смерти женщины, родившей или усыновившей детей;

○ решение органов опеки и попечительства о лишении женщины, родившей или усыновившей детей, родительских прав;

○ решение суда о совершении женщиной умышленного преступления против личности любого из её детей;

○ свидетельства о смерти родителей или усыновителей;

○ решение органов опеки и попечительства о лишении родителей или усыновителей родительских прав;

○ решение об отмене усыновления ребёнка, в связи с которым возникло право на материнский капитал.

В соответствии со ст. 5 основного закона, решение о выдаче сертификата или отказе принимает СФР и рассматривает заявление в среднем 10 дней с даты приёма. Срок рассмотрения заявления в ближайшее время сократят с 10 до 5 дней. В случае отказа в личном кабинете на портале госуслуг — если вы там зарегистрированы — или через МФЦ семье приходит уведомление о конкретных причинах отказа.

Выданный сертификат не имеет срока годности — после получения его можно использовать хоть через 10 лет. Но на большинство возможных целей, кроме погашения основного долга или первоначального взноса по ипотеке, его можно направить не ранее чем через три года с момента рождения ребёнка.

Причины отказа в выдаче материнского капитала:

- отсутствует право на получение маткапитала;

- прекращение права на получение: смерть женщины, объявление её умершей, лишение родительских прав или отмена усыновления;

- добровольный отказ родителей от ребёнка;

- усыновление пасынка или падчерицы;

- представление недостоверных сведений в СФР об очерёдности рождения/усыновления или о гражданстве ребёнка;

- если маткапитал уже использован в полном объёме раньше.

 

Ежемесячная выплата из маткапитала

 

Если размер среднедушевого дохода семьи не превышает двукратную величину прожиточного минимума на душу населения, то можно воспользоваться ежемесячной выплатой из маткапитала.

Для справки

Среднедушевой доход — это общая сумма доходов всех членов семьи, поделённая на их количество, включая детей.

Прожиточный минимум — минимальная сумма доходов, необходимая для обеспечения нормального с точки зрения государства уровня жизни.

В 2025 году размер ежемесячной выплаты на одного (каждого) ребёнка составляет 16 413 рублей. Важно, что этой выплатой можно воспользоваться до достижения ребёнком трёхлетнего возраста и только если он рождён или усыновлён начиная с 1 января 2018 года. Каждый год сумма выплаты автоматически пересчитывается в беззаявительном порядке.

Важно

С 2024 года период, когда можно обратиться за выплатой из маткапитала, увеличен до полугода с момента появления ребёнка.

Направить средства маткапитала на получение ежемесячной выплаты можно через: «Госуслуги», МФЦ, СФР.

 

Региональный маткапитал

 

Субсидия на первого ребёнка в размере 690 267 рублей, о которой написано выше, — это федеральный маткапитал, который выдаётся во всех регионах России. Но в некоторых из них действуют региональные программы по поддержке семей с детьми. Часто речь также идёт о выплатах семьям, в которых родился или усыновлён первый ребёнок.

То есть во многих субъектах России в дополнение к федеральному маткапиталу можно получить ещё и региональный — областной, краевой, республиканский или окружной.

Условия предоставления регионального маткапитала в каждом субъекте отличаются. Например, в Камчатском крае при рождении первого ребёнка выдают региональный маткапитал в размере 147 268 рублей.

Оформить региональный маткапитал можно:

- Онлайн на портале госуслуг, но не во всех регионах.

- Лично обратившись в МФЦ или органы соцзащиты по месту жительства.

Условия получения, направление трат и сроки могут отличаться в каждом регионе — это прописано в местном законодательстве.

 

Вопрос-ответ

 

Что будет, если первый ребёнок умер?

Если ребёнок умер при родах, то маткапитал на него не выдадут, так как не будет оформлено свидетельство о рождении. Факт рождения подтверждается справкой из медучреждения, а в случае смерти новорождённого этот документ не выдаётся, родители получат только свидетельство о смерти.

Если же свидетельство о рождении на ребёнка было получено, то есть он прожил хотя бы несколько дней, родители могут обратиться в СФР за маткапиталом на общих основаниях.

Напомним, что материнский капитал на первого ребёнка положен в том случае, если он родился начиная с 1 января 2020 года.

Если в семье родились двойняшки, кто из них будет получателем материнского капитала? Или субсидия удвоится?

Нет, маткапитал в таком случае не удваивается. Размер маткапитала при рождении сразу двоих детей в 2025 году составит 912 тыс. рублей. При этом маткапитал получают не дети, а взрослые, обычно это мать ребёнка. Поэтому не имеет значения, кто из двойняшек будет считаться первым ребёнком.

А если первому ребёнку уже исполнилось 18 лет?

В таком случае выплата на него не положена. Но даже если первый ребёнок совершеннолетний и у него уже есть своя семья, при рождении второго ребёнка после 1 января 2007 года вы имеете право получить материнский капитал.

Оплачивали маткапиталом обучение ребёнка, неиспользованными остались 9 тыс. рублей. На что можно направить такую небольшую сумму?

С сентября 2024 года семья может получить неиспользованный остаток маткапитала на руки, если его размер составляет менее 10 тыс. рублей. Для этого достаточно подать заявление. Потратить их можно на что угодно — это не целевая выплата.

 

Резюмируем

 

1. Материнский капитал на первого ребёнка доступен семьям, где ребёнок родился или был усыновлён с 2020 года.

2. В 2025 году сумма материнского капитала на первого ребёнка увеличилась на 9,5% и составила 690 267 рублей.

3. Средства можно направить на улучшение жилищных условий, оплату образования детей, формирование накопительной пенсии матери или социальную адаптацию детей с инвалидностью.

4. Сертификат на маткапитал оформляется автоматически после регистрации рождения или усыновления ребёнка. Для распоряжения средствами маткапитала необходимо подать заявление через портал госуслуг, отделение СФР или МФЦ.

5. Программа материнского капитала продлена до конца 2030 года.

6. Начиная с 1 марта 2025 года направить маткапитал на погашение ипотечного кредита, который был выдан на строительство индивидуального жилого дома по договорам подряда, можно только с использованием эскроу-счета.

Сейчас, кроме льготной семейной ипотеки, широких мер государственной поддержки для покупателей недвижимости почти нет. А обычная ипотека запредельно дорога, ставки по ней превышают 25%. В этих условиях застройщики начали активно предлагать рассрочку. Что это за инструмент, кому он подходит, какие здесь подводные камни? Обо всем этом, а также о том, почему так и не стал популярен трейд-ин, о реальных и ожидаемых скидках мы поговорили с Яной Глазуновой, генеральным директором VSN Group.

Кому выгодно брать рассрочку?

К рассрочке прибегают, например, покупатели, когда аккумулируют средства на депозитах и ждут через полгода-год окончания их срока действия. Или те, кто продает свою квартиру и на вырученные средства планирует приобретать новое жилье. Часто люди используют рассрочку с минимальными ежемесячными платежами, рассчитывая в будущем перейти на ипотеку, когда процентные ставки станут более комфортными.

Зачастую покупатель, даже имея необходимую сумму, но при этом видя анонсируемую застройщиком рассрочку, приобретает именно с помощью этого инструмента. Он рассуждает так: а зачем платить сейчас, когда можно не платить, а держать деньги на банковском депозите? Внести полную, стопроцентную оплату его может побудить только скидка на нее, которую застройщики обычно дают.

Так бывает, что покупателю нужно взять ипотеку, но у него нет трудоустройства. А банки требуют от трех месяцев официального трудоустройства. В этом случае мы рекомендуем оформить клиенту самозанятость или ИП, и на 6 месяцев взять рассрочку. А потом уже можно, например, брать семейную ипотеку, если у заемщика есть дети.

Каков максимальный срок рассрочки?

Это зависит от стадии готовности проекта, обычно – до ввода в эксплуатацию. Но, к примеру, недавно один из девелоперов анонсировал рассрочку на 10 лет, под 9% годовых, в ряде своих проектов. По всей видимости, это связано с большой нераспроданностью, когда ему невыгодно оставлять у себя на балансе готовые лоты – из-за налогов и коммунальных платежей.

А какие подводные камни могут крыться в схемах рассрочки для покупателей?

На самом деле – никаких, кроме одного: нужно адекватно оценивать свои возможности. Нельзя взять рассрочку и потом за нее не платить. Все условия регламентированы договором, и его нужно соблюдать.

Когда заемщик нарушает сроки выплат, девелоперы все же идут на какие-то уступки, например, продлевают сроки?

Смотря о каких нарушениях идет речь. Если клиент вместо 5-го числа вносит нужную сумму 15-го, то часто никто на это не обращает внимания, даже пени не начисляются. Однако если клиент вообще ничего не платит, то застройщики идут на расторжение. И здесь не нужно забывать, что за год недвижимость выросла в цене – как минимум за счет более высокой стадии готовности проекта, плюс инфляцию тоже никто не отменял.

Много ли уже случаев расторжения договоров рассрочки?

Да, расторжения пошли, но пока это не массовое явление. Одно время «расторгались» те, кто брал рассрочку год назад в надежде на снижение процентной ставки. Снижения не случилось, и вряд ли этого стоит ожидать в краткосрочной перспективе. Поэтому покупателю приходится или идти на расторжение, если застройщик не хочет продлевать ему сроки рассрочки, или выставлять недвижимость на продажу.

Если девелопер расторгает договор рассрочки с заемщиком и продает его квартиру уже по более высокой стоимости, то получается, что ему это выгодно?

Девелоперу изначально невыгодна рассрочка. Да, он скорее всего продаст квартиру дороже, но вопрос в том, когда? Для него имеет значение время, тем более что он уже потерял его с первым покупателем, который часто ничего не платит. И еще непонятно, что выберет новый покупатель – ипотеку или опять рассрочку. Во втором случае снова начинаются эти долгие истории с выплатами.

Впрочем, аналитики по массовой рассрочке пока еще нет рынке, итоги подводить рано. Вот в 2026-2027 годах уже нарисуется общая картина, как она сработала, эта рассрочка.

Что еще помимо рассрочки застройщики могут предложить покупателям? Как обстоят дела с такой схемой, как трейд-ин?

Трейд-ин – это покупка новостройки на деньги, вырученные от продажи другого жилья, когда агентство недвижимости выкупает старую квартиру. Как это работает на практике? Скажем, я имею квартиру рыночной стоимостью 10 млн рублей и хочу купить новостройку на эти деньги. Я понимаю, что новостройка дорожает, и мне нужно оперативно продать свою квартиру. Но у меня нет покупателя. Тогда я обращаюсь в компанию, которая занимается трейд-ин. Оценщик выносит свой вердикт, дисконтирует квартиру настолько, насколько ему выгодно ее выкупить, и отдает деньги покупателю, оформляя эту вторичную квартиру на себя. Потом ее продают уже в спокойном режиме по более высокой стоимости.

В чем основная загвоздка? В том, что люди при продаже старой квартиры не готовы к существенному дисконту, не готовы платить за срочность. Трейд-ин как таковой не работает – он не интересен прежде всего изначальному продавцу вторички, который хочет установить такую цену, что это станет невыгодно уже второй стороне сделки.

Поэтому трейд-ин сегодня имеет следующую историю. У вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить новостройку. Вы выбираете ЖК, делаете длительное (на 2-3 месяца) бронирование с фиксированной стоимостью и выставляете свою квартиру на продажу по той цене, которая вам очень нравится. К середине второго месяца вы начинаете более адекватно оценивать стоимость своего объекта, понимая, что сроки бронирования в новостройке подходят к концу. Ценообразование становится более адекватным, и квартира продается.

Так или иначе, для девелопера клиент с трейд-ин – в любом случае «стопроцентник». Другое дело, если он платит всю сумму сегодня – это одна цена, со скидкой 10%, а если через 3 месяца – скидка уже будет всего 2%, как пример.

Все же почему трейд-ин так и не стал популярен? Ведь в каких-то отраслях – например, при продаже автомобилей – он идет хорошо.

Наверное, при продаже автомобиля некий демпинг не так ощутим для клиента, как в случае с квартирой. Приведу пример с одним много строящим девелопером – он в свое время громко анонсировал трейд-ин, чтобы привлечь новых клиентов в свои проекты. Для того, чтобы грамотно оценивать вторичные лоты, нужен большой штат сотрудников. Поэтому решено было проводить оценку онлайн. Это привело к тому, что девелопер скупал все подряд – даже дороже рыночной стоимости. В итоге программу через полтора года свернули.

Нужно учитывать, что так как девелоперы не участвуют в трейд-ин, не выкупают «вторичку», им это и не нужно. Это тот случай, когда овчинка не стоит выделки.

Чей сейчас рынок – продавца или покупателя?

Однозначного ответа нет. Вроде бы напрашивается – покупателя. Но недавно в одном из востребованных проектов клиент-«стопроцентник» выбивал себе скидку, и ему дали всего 2%. И чей, получается, рынок?..

Девелоперы не бегают за каждым клиентом, наперебой предлагая скидки. Хотя они вынуждены держать среднюю стоимость, обеспечивать наполнение эскроу-счетов и строить прогнозы о наполнении в будущем, по рассрочкам. Каждый девелопер выбирает свою модель по каждому проекту.

Покупатель сегодня избалован избыточностью предложения на рынке?

Да! Проектов много, выбор большой. Но когда мы по факту начинаем разбирать конкретный ЖК, то находим массу нюансов и недоделок. К тому же если мы видим большие скидки, то это может значить только, что девелопер изначально не угадал со стоимостью. А проекты, которые придерживаются адекватного ценообразования, продаются нормально.

Наблюдается ли сегодня отток покупателей на более дешевый вторичный рынок?

Нет такого, чтобы клиент, который рассматривал для себя новостройки, вдруг ушел в «глухую» «вторичку». Там и льготных программ нет, а семейная ипотека на новостройки все-таки остается драйвером рынка.

Рынок «вторички» довольно стабилен, но там есть свои нюансы, например, сложные альтернативные сделки. Вообще, рынок – любой недвижимости, и первичной, и вторичной – жив, просто он сложный. Входящий же трафик не упал сильно ни там, ни там.

Что происходит с ценами? Какова, по вашим наблюдениям, динамика ценообразования?

Если говорить о новостройках, то реальные цены сделок соответствуют тем условиям, которые анонсирует девелопер. Никаких масштабных скидок в районе 20% нет даже в премиум-классе для VIP-клиентов.

При каких условиях люди начнут массово брать обычную ипотеку? Насколько должна опуститься ключевая ставка ЦБ, от которой критически зависят проценты по ипотеке?

На мой взгляд, процентная ставка, при которой стоимость приобретения квартиры с ипотекой не будет улетать в космос и будет востребована клиентами – это 10-12%. Но даже она опустится хотя бы до 14-16%, люди уже активнее начнут брать ипотеку. Ведь тех, кто подходит под требования семейной льготной ипотечной программы, больше не становится, плюс нельзя сбрасывать со счетов демографическую яму 2000-х. К тому же многие родители уже успели оформить семейную ипотеку.

Другие льготные программы потребностей массового потребителя не покрывают. IT-ипотека, например, обслуживает такой узкий сегмент, что по факту ее почти нет в структуре продаж новостроек. Поэтому рассрочка остается единственным работающим инструментом, хотя и опасным для девелоперов.

Какие тренды и тенденции будут влиять на рынок в ближайшие два года? Каков ваш прогноз по спросу в условиях неизменной ключевой ставки?

Есть большие надежды, что ключевая снизится к концу года, а значит, продажи будут стабилизироваться. Но через 2,5 года мы увидим дефицит жилья, потому что новые проекты не вводятся, а текущие распродаются. Соответственно, нехватка квадратных метров снова приведет к росту цен. Если же ключевая не снизится, то все будут уходить в рассрочки, либо государство предложит иные альтернативы по ипотеке.