Россияне в начале 2025-го стали жаловаться на проблемы с ипотекой в полтора раза чаще, сообщили «Известиям» в ЦБ. Большинство обращений связано с ростом цен на жилье, покупаемое по семейной программе, — из-за того, что банки брали с застройщиков комиссии за каждый кредит в размере 4–10% годовых и эта сумма в итоге закладывалась в стоимость недвижимости. Хотя в мае рынок под давлением ЦБ начал отказываться от такой практики, последствия можно назвать необратимыми. Стоимость квадратного метра в РФ только в прошлом году выросла на четверть. Что будет с ценами на жилье дальше — в материале «Известий».
За I квартал 2025 года Банк России получил 4,6 тыс. жалоб по вопросам ипотечного кредитования — это на 60% больше, чем за январь–март прошлого года, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Основная причина недовольства россиян — проблемы, связанные с семейной ипотекой. Число претензий к выдачам по этой программе увеличилось почти всемеро.
— В частности, потребители жалуются, что банки взимают плату с застройщика за установление пониженной процентной ставки по договору. Это влечет увеличение цены объекта недвижимости, — пояснили в ЦБ.
Такая практика появилась в конце 2023 года — тогда крупные банки начали вводить для застройщиков комиссии для льготной ипотеки. Если девелопер хотел продавать больше жилья с помощью программ господдержки, ему приходилось платить кредитной организации, в которой оформлялась жилищная ссуда. У разных игроков размер такой комиссии достигал 4–10%.
Рынок уже начал отказываться от этой практики. В мае 2025-го комиссии перестали взимать «Сбер», ВТБ и Совкомбанк, о планах отказаться от них сообщили в банке «Дом.РФ». Опрошенные «Известиями» эксперты уверены, что это произошло под давлением ЦБ. Против этой практики выступал даже президент Владимир Путин.
— Реальных предпосылок для отмены комиссий сейчас нет, ведь льготная ипотека для банков — не очень выгодный продукт, — подчеркнул старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
Банки сейчас выдают семейную ипотеку по льготной ставке 6%, но рыночные гораздо выше: по подсчетам «Известий», они достигают 32% у топ-5 игроков. При этом государство возмещает сумму годовых процентов по госпрограммам, равную ключевой ставке (сейчас 21%) + 3 п.п. (то есть в сумме 24%). Для банков такой продукт немаржинален — в обычных условиях они могли бы заработать на подобном кредите на треть больше.
Хотя кредитные организации отказываются от комиссий для застройщиков, последствия их действий в прошлом году можно назвать необратимыми.
— Застройщики, вынужденные платить комиссии банкам, закладывали их в стоимость жилья, что поддерживало цены на высоком уровне, — пояснил Иван Уклеин из «Эксперт РА».
Комиссии банков можно считать одним из ключевых факторов, усиливших разгон цен на недвижимость в 2024 году, уверен Владимир Чернов из Freedom Finance Global. В IV квартале 2024-го цены на квадратный метр на первичном рынке в среднем достигли 178 тыс. рублей — это на 26% больше, чем в октябре–декабре предыдущего года, следует из данных ЦБ. При этом по итогам 2023-го стоимость недвижимости росла медленнее — только на 15%.
Отмена комиссий не приведет к снижению цен на жилье, уверен Иван Уклеин. Недвижимость РФ в последние годы дорожает из-за любого импульса, но в обратную сторону эти скачки корректируются крайне редко. Застройщики используют лишь точечные скидки из-за сокращения спроса, но в целом он остается высоким, поэтому цены неизбежно продолжают расти.
При этом к подорожанию жилья ведет и общая инфляция на строительном рынке, упомянул экономист Андрей Бархота. Игроки сталкиваются с удорожанием и материалов, и строительно-монтажных работ. Тем не менее цены на недвижимость стабильно обгоняют средние темпы инфляции в РФ.
— Застройщики сейчас могут говорить абсолютно обо всём как о факторе в пользу роста цен. Сильная инфляция? Растут цены. Слабая инфляция? Тоже растут цены — нам же нужно увеличивать прибыль. Высокая ключевая ставка? Цены растут, потому что деньги от банков дорожают. Низкая ключевая ставка? Цены растут, потому что спрос пошел вверх. И так можно долго продолжать, — пояснил экономист Алексей Кричевский.
По сути, застройщикам нет смысла снижать стоимость жилья, если его и так достаточно активно покупают, добавил эксперт. Распродажи сейчас устраивают только на «трудное» жилье с плохой планировкой или неудачным расположением, а остальное всё равно пользуется спросом.
— Люди сейчас оценивают доступность жилья не по его итоговой стоимости, а по «приемлемости» ежемесячного платежа, — уточнил Владимир Чернов из Freedom Finance Global.
В условиях высокой ключевой спрос на квартиры может обеспечить только льготная ипотека. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) за февраль, 70% всех жилищных кредитов в РФ выдается по госпрограммам. Это значит, что почти каждую третью ипотеку государство оплачивает вместе с заемщиком на деньги налогоплательщиков.
ЦБ не раз отмечал, что действие госпрограмм приводит к росту стоимости новостроек относительно готовой недвижимости (ведь поддержка государства действует только на первичку). По словам главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, разрыв цен на первичное и вторичное жилье достигает 57%.
Тем не менее в условиях высокой ставки для россиян нет другого способа купить недвижимость по доступной цене. Переплата по ипотечному кредиту на сумму 10 млн рублей (без учета первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет под 32% годовых составит 70 млн рублей. То есть только сумма процентов, которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость жилья всемеро.
Однако отмена комиссий для застройщиков, скорее всего, замедлит темпы выдачи льготной ипотеки, считает Владимир Чернов. Банкам придется либо принимать на себя потерю доходов, либо сокращать объемы выдач.
Цены на жилье в таких условиях могут замедлить рост, но снизятся они максимум на 2–5%, уточнил эксперт. В крупнейших городах РФ ситуация останется без изменений.
Если власти хотят сохранить объемы выдач льготной ипотеки без перекладывания издержек на потребителей, возможно, им придется увеличить уровень возмещения по таким кредитам для банков, допустил Владимир Чернов. В таком случае Минфину придется взять на себя дополнительную нагрузку. Однако, если этого не сделать, комиссии вернутся «в новой упаковке», ведь банки найдут способ компенсировать свои убытки.
Широкое распространение рассрочек, которые застройщики позиционируют как альтернативу ипотеке, являются миной замедленного действия и могут в перспективе привести к затовариванию рынка жилья, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Об этом эксперт рассказал в эфире программы «Суть дела» на канале «РБК Инвестиции».
Напомним, после отказа государства от массового субсидирования ипотечных ставок начал набирать популярность такой инструмент покупки жилья как рассрочки. По разным оценкам, доля таких сделок достигает 50% в зависимости от проекта и политики конкретного застройщика.
«Это квартиры не проданные, а фактически зарезервированные. Немало инвесторов, которые, веря в рост цены, не собирались покупать эти квартиры. Они их зарезервировали с помощью небольшой суммы денег в надежде через год-два перепродать по двойной цене», – пояснил Олег Репченко.
Но цены на рынке жилья стагнируют, и сегодня больше предпосылок для их снижения, нежели для роста: цены перегреты, ипотека недоступна, спрос остывает.
«Большой объем этого зарезервированного жилья может оказаться непроданным и просто вернуться на рынок. Это скомпенсирует уменьшение выхода новых проектов. И как бы через 2-3 года рынок не оказался затоваренным, потому что окажутся непроданными и вернутся на рынок гораздо больше квартир, чем то снижение объемов нового строительства, которое сейчас прогнозируется», – считает эксперт.
Помимо этого аналитик рассказал в эфире «РБК Инвестиции» о том, что:
- Спад объемов строительства если и случится, то года через два-три: на сегодняшний день на рынок уже выведены и реализуются объекты со сроком сдачи в 2027-2028 гг..
- Застройщики готовы на все, что угодно, лишь бы повышать цену. Как правило, они придумывают различные маркетинговые финансовые ходы, создавая иллюзию выгоды для покупателя. Но все это закладывается в цену, и формально стоимость жилья растет.
- Беспроцентной рассрочки на рынке жилья нет – застройщики добавляют эти «проценты» в цену квартиры, поэтому, по статистике, растет средняя стоимость жилья. То есть рассрочка – это нерыночное движение, которое ведет к надуванию пузыря.
- На первичном рынке ценовой пузырь продолжает дуться и есть большие опасения, что он с треском лопнет, когда выяснится, что раздувшиеся цены не актуальны, их надо поделить на два.
- На вторичном рынке цены смотрят вниз. Они уже сползают за счет скидок и торга.
- До конца 2025-го цены на вторичные квартиры могут опуститься еще процентов на 10, может быть, 15 по отдельным объектам.
- Ряд застройщиков, особенно это касается сильно закредитованных компаний, вполне могут обанкротиться в обозримом будущем, но это не означает, что стройки «встанут», куча людей лишатся работы и строители пойдут на рынок труда. Скорее всего, обанкротившиеся компании будут перекуплены более сильными девелоперами или отойдут за долги банкам, которые и будут достраивать.
- Сегодня инвесторам лучше обходить рынок недвижимости стороной: цены до безобразия перегреты и перспектив роста нет от слова совсем.
Рассказываем, какой налог нужно платить, если вам подарили квартиру, кто должен это делать, а кто — нет и что изменилось в налоговых ставках с 2025 года.
Предположим, вам подарили квартиру и сделали это официально — с заключением договора дарения и регистрацией перехода права собственности в Росреестре. С точки зрения закона между вами и дарителем произошла сделка. В результате вы получили доход — значит, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Речь идёт именно о зарегистрированном дарении: если бабушка пообещала подарить вам квартиру, даже в присутствии третьих лиц, но дальнейших шагов не последовало, ни квартиры, ни каких-то обязательств перед Федеральной налоговой службой (ФНС) у вас нет.
Важно
Для оформления дарения квартиры или другой недвижимости нужно, чтобы даритель был её собственником на законных основаниях, а также чтобы имущество не было в залоге или под арестом.
Доходы, которые одни физлица получили от других в дар, налогообложению не подлежат — будь то деньги или имущество. Но если речь идёт о недвижимости, то заплатить налог государству всё же придётся.
Но и тут есть исключения: если квартиру или дом вам подарил член семьи или близкий родственник, налоги за неё платить не нужно.
Родственниками и членами семьи закон признаёт:
- официальных супругов;
- детей, в том числе усыновлённых, и родителей, в том числе усыновителей;
- внуков и бабушек или дедушек;
- полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
Пример
Мама Галина подарила дочери Анне квартиру. Налога на доход у Анны не возникает. Но если Галина решит подарить квартиру своему племяннику Вадиму или зятю Михаилу, они должны будут уплатить НДФЛ.
Но и тут есть тонкий момент: налоговая может освободить одаряемого от уплаты НДФЛ, если по суду его признают членом семьи дарителя. Семейный кодекс РФ относит к членам семьи тех, кто живёт вместе, ведёт совместное хозяйство и связан между собой кровным родством или свойством в силу брачного союза.
То есть если зять Михаил подаст в суд заявление о признании его и тёщи Галины членами одной семьи, а потом представит в налоговую положительное решение, от уплаты налога его освободят.
Если даритель и одаряемый не близкие родственники, то принявший подарок человек обязан заплатить налог на доходы. То есть если двоюродный дядя или давний друг семьи подарил вам квартиру, надо будет заплатить НДФЛ.
До конца 2024 года сумма налога определялась как 13% кадастровой стоимости подаренной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором собственность официально перешла к одаряемому. В некоторых случаях размер НДФЛ увеличивался до 15%.
Пример
В 2023 году двоюродная тётя подарила Марии квартиру, кадастровая стоимость которой 3 млн рублей. Они не являются близкими родственниками, поэтому Мария заплатит НДФЛ:
3 млн × 13% = 390 тыс. рублей.
Для этого до 30 апреля 2024 года Мария подала декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2024 года уплатила налог.
Для налоговых нерезидентов ставка налога повышается до 30%. Поэтому если бы Мария по итогам 2023 года стала налоговым нерезидентом, она бы заплатила: 3 млн × 30% = 900 тыс. рублей.
С 2025 года в России доходы резидентов, в том числе полученные в результате дарения, облагаются налогом по прогрессивной пятиступенчатой шкале — от 13 до 22%. Чем выше годовой доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога.
Ставки НДФЛ, которые действуют с 1 января 2025 года
Суммарный годовой доход, рублей
Расчёт НДФЛ
Средний уровень налогооблагаемых доходов, рублей в месяц
≤ 2,4 млн
13% от суммы
≤ 200 тыс.
> 2,4 млн, но ≤ 5 млн
312 тыс. рублей + 15% суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей
> 200 тыс., но ≤ 416,7 тыс.
> 5 млн, но ≤ 20 млн
702 тыс. рублей + 18% суммы дохода, превышающей 5 млн рублей
> 416,7 тыс., но ≤ 1,67 млн
> 20 млн, но ≤ 50 млн
3,402 млн рублей + 20% суммы дохода, превышающей 20 млн рублей
> 1,67 млн, но ≤ 4,17 млн
> 50 млн
9,402 млн рублей + 22% суммы дохода, превышающей 50 млн рублей
> 4,17 млн
Поэтому, если тётя в 2025 году подарит Марии квартиру такой же стоимости — 3 млн рублей, то в 2026 году Марии придётся заплатить НДФЛ по ставке выше:
(2,4 млн × 13%) + (3 млн – 2,4 млн) × 15% = 402 тыс. рублей.
Для нерезидентов ставка сохранилась на прежнем уровне — 30%.
Важно
Если на момент уплаты налога его сумма превышает 650 тыс. рублей, разницу оплачивают отдельным платежом.
Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может обратиться в ФНС с просьбой об отсрочке или поэтапной оплате. При этом ему будут начислять проценты исходя из 1/2 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период отсрочки/рассрочки.
За неуплату НДФЛ вовремя предусмотрен штраф в размере 20–40% суммы налога, а также пени.
Кстати
Близкий родственник после получения квартиры в подарок декларацию подавать не обязан. Но после оформления права собственности лучше направить в ФНС письмо-разъяснение с приложенными документами, которые подтверждают родство: свидетельство о рождении или браке и т. д.
Таким образом вы проинформируете налоговую, что сделка не облагается НДФЛ, и вам не выставят налоговое уведомление.
Даритель — физическое лицо никаких налогов при дарении недвижимости платить не должен, так как он передал её безвозмездно.
Минимальные сроки владения недвижимостью для дарения без налога не установлены — подарить свою квартиру собственник может хоть через 3 дня после покупки.
Также нет ограничений по количеству подарков: можно подарить не одну, а две квартиры, дом, гараж и т. д. Налоговых последствий для дарителя не будет.
Никаких ограничений тут нет: вы можете получить квартиру в подарок и продать через пару дней после этого. Но надо быть готовым к тому, что, возможно, придётся заплатить НДФЛ ещё раз.
Налог начислят, если со дня регистрации права собственности в Росреестре и до дня продажи прошло менее:
- трёх лет — при дарении близким родственником или членом семьи, либо если для одаряемого это жильё единственное;
- пяти лет — в остальных случаях.
Если вы продали подаренное жильё в 2024 году, но минимальный срок владения ещё не истёк, то НДФЛ в 2025 году уплатите по ставке 13%, если вы налоговый резидент РФ, и 30% — если нет.
Примеры
1. Квартиру в 2021 году Павлу подарил двоюродный дядя. В 2024 году Павел её продал. Так как они не близкие родственники, то в 2022 году он заплатил налог на доходы от подарка. А так как на момент продажи 5 лет владения недвижимостью ещё не прошли, то в 2025 году Павлу придётся платить НДФЛ повторно — уже за доход, полученный от продажи этого жилья.
2. Мама подарила Светлане квартиру в 2022 году, НДФЛ не возникло, так как они близкие родственницы. В 2024 году Светлана продала квартиру за 4 млн рублей. Она должна заплатить налог в размере:
4 млн × 13% = 520 тыс. рублей, так как 3 года владения для неё ещё не прошли.
Если сделка дарения оформлена в 2019 году и позже, размер налога можно снизить. Об этом говорится в письме ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@. При начислении НДФЛ с продажи одаряемому должны сделать налоговый вычет, равный сумме расходов, которые в своё время понёс даритель для покупки этой недвижимости, если ранее он не учитывал эти расходы в целях налогообложения.
То есть если мама сможет подтвердить расходы на покупку квартиры, скажем, в 3 млн рублей, то для Светланы налог уменьшится до: (4 млн – 3 млн) × 13% = 130 тыс. рублей.
У Павла тоже есть возможность снизить размер НДФЛ от продажи: так как при получении квартиры в дар он уже уплатил НДФЛ, при продаже он сможет зачесть эту сумму налога.
Пример
Кадастровая стоимость квартиры на момент дарения в 2021 году была 4 млн рублей, и Павел уплатил первый НДФЛ по ставке 13% — 520 тыс. рублей. В 2024 году он продал её за 5 млн рублей и должен заплатить второй НДФЛ за продажу — 650 тыс. рублей.
Так как Павел ранее уже платил НДФЛ, он имеет право зачесть его при уплате второго НДФЛ и в итоге должен будет внести в бюджет: 650 тыс. – 520 тыс. = 130 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года НДФЛ при продаже рассчитывают прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли.
Под прибылью здесь понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей.
Минимальные сроки владения в 2025 году остались прежними: 3 или 5 лет.
В случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, установлено только две ступени.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
Прибыль
Налоговая ставка
До 2,4 млн рублей
13%
Свыше 2,4 млн рублей
312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей
Пример
Андрей в марте 2025 года продал за 6 млн рублей квартиру, которую ему в 2023 году подарил дедушка. Минимальный срок владения не истёк, поэтому Андрею придётся заплатить НДФЛ.
Налог при получении подарка Андрей не платил: он и дедушка — близкие родственники. Дедушке эту квартиру много лет назад дали от завода, так что расходы на покупку жилья он подтвердить не может. Поэтому Андрею для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся применить только фиксированный вычет.
Считаем прибыль Андрея: 6 млн – 1 млн = 5 млн рублей. Превышение лимита составило: 5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн рублей.
На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%:
2,6 млн × 15% = 390 тыс. рублей.
В 2026 году Андрей должен заплатить налог:
НДФЛ = 312 тыс. + 390 тыс. = 702 тыс. рублей.
Так при расторжении договора дарения одаряемый не получает дохода, то он не должен платить НДФЛ (письмо ФНС от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@).
Его освобождают от налога с того дня, когда в ЕГРН появилась запись о переходе права собственности обратно к дарителю.
— Специального налога на дарение квартиры нет: в этом случае одаряемый оплачивает налог на доходы физических лиц.
— С 2025 года доходы при дарении облагаются налогом по прогрессивной шкале. По какой ставке рассчитают НДФЛ — от 13 до 22% — зависит от размера годового дохода одаряемого.
— Если жильё подарил близкий родственник, платить налог не придётся.
— Даритель не должен платить никакие налоги ни при передаче квартиры, ни при расторжении договора дарения: все эти операции для него безвозмездны.
— Продать подаренную вам квартиру без уплаты НДФЛ можно спустя 3 года, если её подарил близкий родственник либо член семьи, а также если это для вас единственное жильё. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.
Недостоверные сведения, фиктивные суммы сделок, поддельные документы — в карманах у недобросовестных продавцов много крапленых карт. Но у подготовленных покупателей ими не выиграть
Уж сколько раз твердили миру, а мошенники по-прежнему находят своих жертв на рынке недвижимости. Можно только удивляться, с какой легкостью люди, вроде бы опытные и вполне здравомыслящие, ведутся на разные уловки и схематозы. Эксперты управления Росреестра по Москве решили еще раз обратить внимание покупателей на самые распространенные схемы обмана при заключении сделок с жилой недвижимостью и способы их предотвратить*. Естественно, советы профессионалов касаются рынка не только столицы, но и любого другого населенного пункта России.
Итак, схема № 1. При осмотре квартиры собственник показывает договор о купле-продаже и предлагает потенциальному покупателю, вроде как убедившемуся в легитимности предыдущей сделки, внести аванс, чтобы «забронировать» недвижимость за собой. На самом деле договор не может стать надежным подтверждением права собственности на недвижимость.
«Главным подтверждением права собственности являются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Попросите продавца раскрыть свои данные в ЕГРН для третьих лиц и самостоятельно проверьте нужные данные. Добросовестный владелец не откажет в такой просьбе, тем более что информация раскрывается на каждый объект недвижимости отдельно», — поясняет заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Елена Юрова.
Также можно попросить продавца показать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Проверку подлинности документа помогут осуществить современные технологии: при наведении камеры мобильного телефона на QR-код, расположенный на выписке, система направит в соответствующий раздел на официальном сайте Росреестра.
Схема № 2, не менее распространенная: продавец просит указать в договоре купли-продажи сумму меньше (нередко — кардинально меньше) фактической суммы сделки, объясняя свои действия стремлением всего лишь снизить налог. Покупатель соглашается (ну все же понимают острое желание сэкономить) и официально оплачивает деньги, указанные в договоре, а остальную часть неофициально отдает продавцу на руки.
Ровно с этого момента и квартира, и внесенные за нее средства оказываются под угрозой. В случае судебного разбирательства суд может признать покупателя недобросовестным, поскольку тот пошел на сговор с продавцом, а саму сделку ничтожной. В результате квартиру придется вернуть, вот только обратно покупатель получит лишь сумму, прописанную в договоре. А деньги, которые отдавались продавцу на руки, — это, что называется, как повезет. Поэтому в Росреестре настаивают: внимательно изучайте договор купли-продажи и всегда указывайте полную стоимость сделки для защиты своих имущественных прав.
Схема № 3 связана с ранее приватизированными квартирами. Недобросовестный продавец запросто может не сообщить, что люди, которые когда-то имели право на долю такого жилья, но отказались от нее, все равно имеют право на пожизненное проживание в квартире. После того как квартира обретет нового хозяина, «неучтенные» жильцы могут обратиться в суд и на абсолютно законных основаниях вселиться в уже проданное помещение.
Поэтому перед покупкой рекомендуется запросить выписку из домовой книги для получения информации о собственнике и других людях, которые когда-либо были прописаны в квартире. «С 1 сентября 2025 года будут определены случаи и порядок внесения в ЕГРН сведений о членах семьи собственника квартиры. Такие данные можно будет проверить с помощью выписки из реестра недвижимости», — подчеркивает Елена Юрова.
Наконец, схема № 4 — использование злоумышленниками поддельной или отозванной доверенности при продаже жилья. Никто не призывает сразу бежать от сделок по доверенности как от чумы, но подлинность документа проверить необходимо. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты по указанным в доверенности реквизитам.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»