8(987)-333-77-62
В моем блокноте
С 1 июля нас ждет очередное повышение тарифов ЖКХ, из-за инфляции подорожают электричество, вода, отопление и газ. Еще одна статья коммунальных расходов — услуги управляющих компаний. Какая их доля в общей массе платежей за ЖКУ, и за что мы им платим, aif.ru рассказал председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета по ЖКХ ТПП РФ Константин Крохин.
«От общей суммы коммунальных платежей львиная часть уходит ресурсоснабжающим организациям в качестве оплаты за воду, электричество, отопление, — говорит эксперт. — На долю управляющих компаний приходится 25-27%. За счет этих средств УК финансируют все расходы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирных домов, выплачивают зарплату персоналу. На прибыль УК могут направить не более 5-10% от общей выручки».
Очевидно, что за электричество или отопление нужно платить. Но управляющие компании не являются поставщиками ресурсов, и, на первый взгляд, выглядят просто коммунальными коллекторами, выбивающими деньги за ЖКУ с собственников жилья.
Но реальность немного сложнее. Дело в том, что весь коммунальный рынок в России делится на две неравные части — доминируют на нем государственные и муниципальные управляющие компании, различные ТСЖ, ЖСК и частные УК занимают небольшую долю. И сбор денег за коммуналку происходит по-разному.
«В России примерно 85% жилого фонда управляют государственные или муниципальные компании, — оценил Крохин. — Здесь все коммунальные платежи от населения „расщепляются“: часть идет напрямую на счета поставщиков ресурсов, а на счета УК зачисляется лишь причитающаяся им доля. Оставшиеся 15% рынка занимают частные управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, обслуживают они в основном новостройки и еще советские кооперативные дома. Здесь часто все платежи собирают УК и уже от себя распределяют деньги между поставщиками ресурсов и собственными нуждами».
Неискушенному человеку покажется, что здесь и находится корень зла — государственные УК устанавливают тарифы строго по нормативу, а частники, что хотят, то и нарисуют в счетах. И вновь практика опровергает первоначальное впечатление.
«Большинство государственных и муниципальных управляющих компаний ничего не делают для экономии расходов и сокращения счетов, — подчеркнул эксперт. — Потому что они находятся „в одной упряжке“ с поставщиками ресурсов, у них одна политика. Например, в центральных регионах России перед майскими праздниками установилась очень теплая, даже жаркая погода, но батареи в домах по-прежнему пылали жаром, и люди платили за это ненужное тепло. А не отключали батареи, потому что поставщику это было выгодно, а муниципальные управляющие бездействовали, им нет смысла сокращать счета».
При этом деятельность ТСЖ, ЖСК, частных УК лишь выглядит как посредническая. Но они не только собирают деньги с людей и заключают договоры на водоснабжение или отопление, но и могут, выбирая лучших, нанимать и увольнять дворников, сантехников, уборщиков. И за счет этого добиваться оптимального результата.
У россиян много претензий ко всем УК, вне зависимости от их формы собственности и юридического статуса. И в большей части они обоснованы — коррупция, самовольное включение новых расходных статей, низкое качество оказываемых услуг или их полное отсутствие — далеко не полный перечень претензий. По итогам одного 2024 года, прокуратура выявила 424,5 тыс. нарушений в сфере ЖКХ.
А ведь для нормального ведения коммунального бизнеса многого не требуется, достаточно просто честно и профессионально относиться к своим прямым обязанностям, и тогда собственники жилья и УК станут надежными партнерами, а коммунальные битвы и необоснованно растущие счета канут в Лету.
Экономии коммунальных платежей здесь можно добиться без особых усилий, считает Крохин.
«Бывают ситуации, когда сломавшиеся общедомовые приборы учета управляющие компании не меняют годами, — отметил эксперт. — И жители все это время платят за расход воды по нормативу. Хорошая ТСЖ такого никогда не допустит, быстро произведет замену счетчика, и люди будут платить не по нормативу, а по фактически потребленным объемам, что значительно дешевле.
Будь все управляющие компании заинтересованы в экономии, то и на отопление собственники жилья могли бы тратить меньше.
«В начале каждого года делается перерасчет по фактическому показателю счетчиков, — пояснил Крохин. — Это позволяет при разумном подходе в теплую зиму снизить счета за отопление на 10-12%. А муниципальные УК такого перерасчета не делают, так как они не имеют отношения к теплоснабжению».
Современная промышленность дает широкий простор для применения различных энергосберегающих технологий, но у большинства УК нет стимулов их применять.
«В то время как хорошая управляющая компания устанавливает энергосберегающее оборудование, — добавляет эксперт, — усиливает общедомовой тепловой контур, чтобы снизить потери и не „отапливать улицу“, следит за состоянием приборов учета».
Конечно, и муниципальные УК, и частные, и хорошие, и плохие выполняют важные функции: следят за чистотой в подъездах, за безопасным состоянием многоквартирных домов, за содержанием придомовой территории. Но делать это можно по-разному. Хорошая управляющая компания защищает собственников жилья от обмана и злоупотреблений со стороны поставщиков ресурсов и естественных монополий, контролирует состояние контрольных приборов и счетчиков. Честная и профессиональная работа управляющих компаний может снизить ежемесячные расходы собственников жилья на коммуналку на 30-35%, при этом не теряя качества услуг. Но, чтобы забыть про космические счета за ЖКУ, придется не ждать милостей от государства, а брать инициативу в свои руки.
«На работу управляющей компании, на стоимость их услуг могут повлиять сами собственники жилья, — объясняет Крохин. — Чем активнее будут люди, тем дешевле станут коммунальные услуги. Например, почти никто не требует перерасчета за отопление в теплую зиму, люди не знают даже показаний общедомовых счетчиков. Поэтому нужно либо нанимать профессиональную управляющую компанию, либо жестче спрашивать с той, которая сейчас обслуживает ваш дом. Чем более пассивными будут собственники жилья, тем выше будут у них коммунальные тарифы».
Объясняем, на какие объекты теперь распространяется амнистия, как с её помощью оформить право собственности на участок и постройки на нём, зачем это делать и сколько придётся заплатить.
В России действует закон о дачной амнистии, позволяющий в упрощённом порядке оформить право собственности на земельный участок, дом и другие постройки на участке. Для этого не понадобится уведомлять о начале и окончании строительства, получать разрешения на ввод в эксплуатацию и проходить другие процедуры.
Важно
Дачная амнистия распространяется на участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года, — это дата, когда начал действовать новый Земельный кодекс РФ. Воспользоваться упрощённой процедурой можно до 1 марта 2031 года.
Амнистия позволяет переоформить права на дачи по документам старого образца, зарегистрировать жилой дом и постройки на земельных участках времён СССР, установить права наследников земли и домов без правоустанавливающих документов и т. д.
К примеру, с помощью дачной амнистии родственники предыдущего владельца могут получить право собственности на старую дачу в СНТ.
По амнистии в упрощённом порядке можно оформить право собственности:
- на земельные участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года для личных нужд: садоводства, ведения дачного, приусадебного хозяйства;
- на садовые или жилые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств;
- на дома блокированной застройки, если они состоят из двух блоков или квартир и возведены до 14 мая 1998 года
- на капитальные хозяйственные постройки.
Кроме того, по правилам дачной амнистии вплоть до 2026 года можно без суда узаконить жилой дом, если вы до 4 августа 2018 года начали строить его самовольно, без уведомления администрации в порядке статьи 51.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно
Легко перемещаемые вспомогательные постройки, не имеющие прочной связи с землёй и состоящие из сборных частей, регистрировать не нужно.
Баня и сарай из бруса, стоящие на фундаменте, подлежат постановке на кадастровый учёт. А вот разбираемый навес, который используют как летнюю кухню, или парник из поликарбоната — нет.
Объекты ИЖС, построенные с привлечением денег участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ, под действие дачной амнистии не попадают.
С октября 2024 года дачную амнистию распространили на дома блокированной застройки, сейчас их чаще называют дуплексами или таунхаусами.
Такое здание состоит из нескольких частей — жилых блоков или квартир с отдельными входами, но размещённых под одной крышей, имеющих одну или несколько общих стен, общие коммуникации и единый земельный участок.
Подобные дома массово строили в 1960–70-е во многих регионах страны. Хозяева частей-квартир ранее могли оформить право собственности на них только через суд: было непонятно, как делить землю под таунхаусом и общедомовые части и коммуникации.
Изменения в законодательстве решили эти вопросы по аналогии с многоквартирными домами — в частности, у собственников возникает право общей долевой собственности на земельный участок под блокированным зданием.
Поправки позволяют воспользоваться дачной амнистией, только если таунхаус:
- возведён до 14 мая 1998 года на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности в границах населённого пункта;
- состоит не более чем из двух блоков-квартир.
Если дом не отвечает обоим требованиям, право собственности по-прежнему придётся оформлять через суд.
Также закон теперь позволяет в упрощённом порядке оформить право собственности на капитальные хозпостройки на загородных участках, предназначенных для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства и ИЖС.
К таким постройкам относят сараи, бани, хозблоки, погреба, летние кухни, колодцы, навесы и тому подобное, если они стоят на капитальном фундаменте, то есть крепко связаны с землёй, сделаны из цельного материала или имеют высоту более 20 м.
Кроме того, для проведения амнистии хозпостройки:
- должны быть учтены в государственном или техническом реестре домовладения до 1 января 2013 года — эта информация есть в техпаспорте;
- не должны быть признаны самовольными строениями, подлежащими сносу;
- должны находиться на земельном участке, на который у владельца уже оформлено право собственности.
Случаи, когда права собственности ни на земельный участок, ни на дом и хозпостройки не оформлены согласно действующему законодательству, — не редкость. На руках у владельцев могут быть только документы советских времён: постановления, ордера и т. п. — или бумаги начала 1990-х годов, тоже не соответствующие современным требованиям.
Кстати
По данным Росреестра, за 19 лет действия программы дачной амнистией воспользовались более 15 млн граждан. Более половины зарегистрированных по ней объектов — земельные участки.
Амнистия даёт владельцам неоформленной собственности возможность легализовать объект и получить законное право им распоряжаться — продавать, оставлять в наследство, дарить, сдавать в аренду, получить компенсацию, если участок решат изъять для государственных нужд или дом пострадает от стихийного бедствия.
Официально зарегистрированное имущество можно застраховать, использовать как залог для получения кредита, а в жилом доме можно прописаться, предварительно присвоив ему адрес.
Государство же за счёт таких поблажек увеличивает собираемость налогов — у владельцев появляется обязанность их платить — и получает возможность узаконить и упорядочить оборот недвижимости.
1. Регистрируем землю
Если участок попадает под дачную амнистию, то его можно поставить на кадастровый учёт в упрощённом порядке — без проведения межевания. Правило действует до 1 марта 2026 года (часть 5.1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ). При этом между соседями не должно быть споров о границах участков. В этом случае информация о расположении границ участка формируется на основании документов на право пользования или генплана СНТ.
На практике это значит, что после амнистирования такой участок будет стоять на кадастровом учёте в Росреестре. Но у него не будут определены границы — без привязки к координатным точкам, так как межевание не проводилось. В выписке из ЕГРН в этом случае будет отмечено, что границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим земельным законодательством.
Проводить сделки с такими участками нельзя. Например, вы не сможете его продать, да и получить кредит в банке под него тоже не получится: ведь никто точно не знает, где он начинается, а где заканчивается.
С 1 марта 2025 года с земельным участком не проводят никакие регистрационные действия, если в ЕГРН нет сведений о его границах. При отсутствии межевания на этом участке нельзя зарегистрировать какие-либо здания или сооружения.
Поэтому лучше провести межевание сразу, чтобы распоряжаться своей землёй без ограничений и иметь возможность зарегистрировать по амнистии дом и хозпостройки.
Предварительно стоит проверить, в каком статусе находится земля. Самый простой способ — посмотреть на сайте Национальной системы пространственных данных. На размещённой там кадастровой карте видно, был ли этот участок образован — было ли проведено межевание, и в каких границах.
Если в окне описания, которое появляется при выделении конкретного объекта, стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, границы участка не установлены.
Справка
Межевание — работы по установлению координат границ земельных участков, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению местоположения и площади участка. Также во время кадастровых работ местоположение границ участка согласуется со всеми заинтересованными лицами и организациями.
Для проведения межевания потребуется пригласить кадастрового инженера, результатом работы которого станет межевой план.
Если после межевания границы земельного участка меняются, их обязательно надо согласовать с владельцами смежных участков. Если сосед не согласен с границами, он откажется подписывать акт или напишет в нём, с чем именно не согласен. Если договориться не получится, конфликт придётся решать в суде.
Готовый межевой план собственник вместе с пакетом сопровождающих документов передаёт в Росреестр в электронном виде. Сделать это можно лично через МФЦ либо дистанционно — через сайт Росреестра или портал госуслуг. В случае дистанционной подачи потребуется оформить ЭЦП.
Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения об участке внесут в государственный реестр, а владелец получит уведомление о регистрации права собственности на землю.
2. Нюансы для СНТ, или Дача без документов
При оформлении права на дачные участки в старых СНТ нередко встречаются ситуации, когда на руках у владельцев имеется только «книжка садовода», а документы на землю отсутствуют вовсе.
Скорее всего, выяснится, что установление границ индивидуальных участков в садовом товариществе не проводилось, то есть земля под ним представляет собой общий участок, отведённый когда-то СНТ.
Если земля получена товариществом до 30.10.2001, то садовод может выделить из неё свой участок бесплатно — при условии, что он закреплён за ним решением общего собрания товарищества или аналогичным документом и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В этом случае перед составлением межевого плана потребуется:
- подготовить схему расположения земельного участка — её составляет кадастровый инженер;
- подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность, приложив схему расположения и документы, подтверждающие право на участок: справку о членстве в СНТ, копии документов о распределении участков в СНТ, о предоставлении земли садоводческому товариществу, проект организации и застройки территории и прочее;
- дождаться решения администрации о предоставлении земельного участка в собственность или мотивированного отказа.
Только после получения положительного решения о предоставлении участка имеет смысл заказывать инженеру межевой план и переходить к регистрации права собственности.
Во многих СНТ выделение индивидуальных участков проходит централизованно. Это, с одной стороны, упрощает дело в части подготовки документов, а с другой — затягивает его из-за больших объёмов работ и необязательности владельцев некоторых участков. Во многих СНТ оформление земли в собственность растягивается на несколько лет.
3. Регистрируем дом и постройки
По дачной амнистии кадастровый учёт и регистрация права собственности на дом и постройки осуществляются только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Уведомления о начале и об окончании строительства при амнистировании не требуются.
Кстати
С 1 марта 2019 года после внесения правок в закон № 340-ФЗ получение разрешения в любом случае носит уведомительный характер. До начала работ собственник должен направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или проведении реконструкции.
Дом при этом должен проходить по критериям:
- быть не выше 20 м;
- иметь не более трёх надземных этажей;
- не состоять из отдельных квартир или блок-секций.
Последнее правило с октября 2024 года не распространяется на дома блокированной застройки, если они были построены до 14 мая 1998 года.
Если площадь дома больше 500 кв. м, кроме техплана потребуется представить согласованную и прошедшую экспертизу проектную документацию. Но это не относится к объектам, возведённым до 2018 года.
Важно
Оформить в собственность можно и недостроенный дом. В этом случае он получит статус объекта незавершённого строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).
Главные условия:
- дом находится на участке;
- его фундамент готов;
- начаты дальнейшие работы.
Регистрация недостроя может потребоваться из-за планируемой купли-продажи дачи. Без неё дом (как объект) не может быть прописан в договор.
Технический план на дом или капитальные хозпостройки составляет кадастровый инженер.
Напомним, что по дачной амнистии можно зарегистрировать объекты, построенные на землях для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств.
Документы необходимо подать в Росреестр: лично, через МФЦ или в электронном виде (потребуется оформить электронную подпись).
Несмотря на упрощённую процедуру, документы для регистрации объектов всё-таки потребуются. Какие именно, зависит от того, что регистрируется и на землях какого назначения расположен объект — для садоводства в границах СНТ, ЛПХ, ИЖС и прочее.
При упрощённой регистрации земельного участка (без определения границ) нужно будет предоставить:
- паспорт владельца, СНИЛС;
- заявление;
- согласие на обработку персональных данных;
- любой документ, который подтверждает право на землю: акт органа власти, в том числе упразднённого, о выделении участка, выписку из похозяйственной книги, выданную органом местного самоуправления и т. п.
Если межевание — определение границ — проведено, то к пакету документов добавляется межевой план, составленный кадастровым инженером.
Основную сложность при оформлении земли представляет сбор документов — доказательств того, что участок был когда-то получен на законных основаниях.
Например, если регистрируется дача в СНТ, некоторые документы должны будут выдать и заверить председатель и казначей, а также потребуется проект межевания территории товарищества, проект организации и застройки территории и подобные бумаги.
Для постановки на учёт дома надо предоставить:
- паспорт владельца, СНИЛС;
- заявление;
- согласие на обработку персональных данных;
- технический план объекта (составляет кадастровый инженер);
- правоустанавливающие документы на землю.
Исходя из практики эксперты рекомендуют сначала зарегистрировать право на землю, а затем уже приступать к оформлению дома и построек. Но никакого запрета на одновременную регистрацию земли и дома нет. По регламенту сначала всё равно образуют земельный участок, а потом на нём регистрируют строения.
Сведения о хозпостройках при амнистии вносят в ЕГРН на основании имеющихся технических паспортов, выданных БТИ, по оценочной или другой учётно-технической документации. То есть собственникам не придётся платить кадастровому инженеру и готовить декларацию об объекте.
Сроки оформления прав регистрации зависят от формата представления документации — через МФЦ или сразу в Росреестр, и от того, требуется ли только госрегистрация права или ещё постановка на кадастровый учёт. В среднем процесс занимает 7–10 рабочих дней.
Размер госпошлины за регистрацию объектов дачной амнистии с 1 января 2025 года составляет 700 рублей (ранее — 350 рублей).
Услуги кадастрового инженера оплачиваются отдельно, их стоимость не установлена государством и зависит от региона, объёма работ, сроков и местонахождения объекта.
Как правило, работы разбивают на этапы: например, составление межевого плана участка, составление техплана дома, а затем оплачивают отдельно каждый этап. Так, стоимость составления технического плана на дом площадью до 100 кв. м по стране колеблется в пределах 8–30 тыс. рублей.
Многие кадастровые инженеры также предлагают платную услугу сопровождения регистрации: помогают собрать пакет документов, а потом сами, по доверенности, проходят цепочку согласований.
При электронной подаче документов они могут действовать от лица владельца, используя его ЭЦП. В этом случае затрат на оформление доверенности не будет.
1. Дачная амнистия позволяет до 1 марта 2031 года в упрощённом порядке оформить право собственности на земельный участок, дом и другие постройки, которые там располагаются.
2. Амнистия распространяется на участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года. Она даёт возможность владельцам легализовать объект и законно им распоряжаться.
3. Дачная амнистия позволяет решить вопросы с регистрацией жилых домов и построек на земельных участках времён СССР, установить права наследников участков и домов без правоустанавливающих документов и т. д.
4. Под амнистию попадают садовые или жилые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств.
5. На объекты ИЖС, построенные по договорам долевого участия, дачная амнистия не распространяется.
6. При проведении амнистии придётся заплатить госпошлину. Также нужно будет оплатить работу кадастрового инженера.
7. Сначала рекомендуется зарегистрировать право на землю, а затем уже приступать к оформлению дома и построек.
В этом году вступили в силу изменения в законодательство, касающиеся регистрации прав на недвижимость. Госрегистрация не стала обязательной, но ее отсутствие влечет определенные последствия, напоминает старший юрист компании Rightmark Group Олег Лодянов.
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ (ч. 12–15 ст. 52), запрещающие эксплуатацию домов и сооружений без регистрации права собственности на них. Законодатель, видимо по недосмотру, не сделал никаких исключений для капитальных строений вспомогательного назначения (бани, гаражи с фундаментами и т. д.). При этом, как и ранее, какой-либо обязанности зарегистрировать право собственности так не было введено. То есть вы можете построить дом и не регистрировать его в ЕГРН сколь угодно долго, но последствием этого будет юридическая невозможность его использовать.
Насколько это существенное последствие? Казалось бы, если дом построен – что помешает вам в нем жить или иным образом использовать, даже если это формально запрещено? Ведь находиться в нем вы или кто-либо по вашему приглашению может без ограничения. Это же ваше владение.
С одной стороны, в КоАП РФ есть ответственность за нарушение порядка регистрации прав на недвижимость (ч. 1 ст. 19.21), но пока нет ответственности за эксплуатацию дома без регистрации в ЕГРН. Поэтому думается, что штраф за такое нарушение не должен грозить собственнику. Хотя следует заметить, что в некоторых неофициальных разъяснениях должностных лиц Росреестра высказывается мнение, что поскольку регистрация является условием для права эксплуатации, то последняя без регистрации является нарушением также порядка регистрации, и штраф может быть взыскан. Замечу, что для граждан этот штраф составляет на сегодня от 1500 до 2000 рублей, а для юридических лиц от 30 000 до 40 000 рублей.
С другой стороны, отсутствие регистрации на здание может повлечь довольно существенные негативные последствия.
Например, может стать невозможным извлекать доход из такого дома. В частности, теперь официально нельзя заключить договор аренды здания или помещений в нем не только на срок год и более, но и на меньший период, что раньше допускалось. В самом деле, передача в аренду подразумевает эксплуатацию арендатором переданного имущества. Даже если арендатор в нарушение закона заключит договор, польстившись на существенное снижение арендной платы, он может в любой момент съехать и прекратить вносить арендную плату, сославшись на то, что пользование домом запрещено. Для заключения таких договоров по доверенности (например, через агента по недвижимости), помимо юридических, возникают и чисто технические препятствия, поскольку нотариус не имеет права их удостоверять. Но и таких арендаторов могут отпугнуть уже их собственные потери, вытекающие из нового закона. Если организация решится на свой страх и риск снять такие дома для размещения своих сотрудников, то она не сможет уменьшить налог на прибыль на сумму уплаченной арендной платы.
Также из буквального толкования закона вытекает, что текущее электро-, водо-, газоснабжение оказывается невозможным, поскольку их потребление в доме – это и есть его эксплуатация. Если договор на снабжение этими ресурсами был заключен, то, видимо, ресурсоснабжающая организация сможет отказаться его исполнять. Впрочем, как будет складываться практика, пока неясно.
Возможны и иные негативные эффекты нововведения.
Одна из главных причин распространенности незарегистрированных построенных домов – нежелание платить налог на имущество. Стоит ли эта овчинка выделки теперь – придется решать с учетом нового закона.
После отмены программы массовой льготной ипотеки на новостройки покупка новой квартиры для многих стала непосильной задачей. Оставшиеся льготные программы доступны не всем, а купить жилье в ипотеку по рыночным ставкам рискуют немногие. Один из вариантов приобрести квартиру в новостройке — субсидированная ипотека от застройщика.
Субсидированная ипотека — это кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Это может быть госпрограмма (семейная ипотека, IT-ипотека и пр.) или ипотека от застройщика.
На самом деле, конечно, сами застройщики не выдают ипотеку. Ипотека от застройщика подразумевает, что застройщик и банк-партнер предоставляют заемщикам специальные условия кредитования при покупке квартиры в новостройке. Чтобы снизить процентную ставку для заемщика, застройщик возмещает банку недополученные (по сравнению с рыночными условиями ипотеки) доходы.
Деньги на субсидирование застройщик берет из собственных активов, средств проектного финансирования и, по сути, у самих покупателей жилья. Ведь для покупателя субсидированная ипотека означает не только более комфортные ежемесячные платежи, но и более высокую стоимость квартиры — в среднем на 20%.
В этой схеме есть риски для банков (залоговая квартира по завышенной стоимости) и заемщиков (возможные трудности при продаже квартиры в будущем).
Однако с вводом ипотечного стандарта картина может поменяться. Стандарт не запрещает субсидированную ипотеку, однако она не должна завышать рыночную стоимость приобретаемого жилья. Вероятно, что сниженные ставки останутся на рынке, но в меньшем количестве, а условия их одобрения будут меняться и ужесточаться.
Есть несколько вариантов субсидированной ипотеки от застройщика.
1. Минимальный процент на весь срок кредита. Такой вариант подходит тем, кто не планирует перепродавать жилье. Кредит выплачивается небольшими (по сравнению с рыночной ипотекой) ежемесячными платежами, заемщик экономит на процентах.
2. Сниженная ставка на первые годы кредита (обычно до ввода дома в эксплуатацию). Этот вариант выгоден тем, кому нужно сэкономить в первые годы кредитования, — например, если приходится одновременно выплачивать ипотеку и платить за аренду квартиры. В этом случае важно знать, каким будет ежемесячный платеж после того, как сниженная ставка перестанет действовать и ее заменит рыночная ставка, — он должен быть посильным для заемщика, иначе есть риск, что покупатель не сможет платить по кредиту.
Кроме того, в будущем такой кредит можно будет рефинансировать — при снижении рыночных ставок или появлении возможности воспользоваться льготной ипотекой.
3. Отсрочка выплат по кредиту — выплачивать ипотеку клиент начинает спустя несколько месяцев после ее оформления.
Нюанс: застройщики могут субсидировать любые программы, в том числе льготные — например, снизить ставку по семейной ипотеке. В этом случае основные расходы на снижение ставки банку будет возмещать государство, а дополнительные — застройщик.
У субсидированной ипотеки есть как плюсы, так и минусы.
Плюсы
1. Низкий ежемесячный платеж.
2. При долгосрочном возврате кредита — финансово оправданная переплата.
3. Доступность ипотеки заемщикам с невысокой, но стабильной платежеспособностью. Ипотеку под более высокий процент им могут не одобрить.
4. Купленное и уже построенное жилье можно сдавать в аренду и за этот счет выплачивать ипотеку. Этот вариант подходит тем, у кого уже есть квартира.
Минусы
1. Чем ниже ставка по субсидированной ипотеке, тем выше стоимость недвижимости, а это означает, что впоследствии продать такую квартиру по цене покупки вряд ли получится.
2. Если заемщик не справится с выплатой ипотеки, средств от продажи залоговой квартиры может не хватить на погашение долга. В этом случае заемщику все же придется расплатиться с банком — кредитная организация будет взыскивать остатки долга из личных средств клиента.
3. Чем выше стоимость квартиры, тем больше первоначальный взнос.
4. Субсидированная ипотека не подойдет тем, кто планирует погасить кредит досрочно. В таком случае экономия на процентах будет маленькой, а стоимость квартиры все равно будет увеличена. Впрочем, если сниженная ставка действует ограниченный период времени, закрыть ипотеку можно и раньше срока — например, за счет продажи старой квартиры, накоплений на депозите или других ожидаемых крупных поступлений.
5. Pастройщики могут предлагать по субсидированной ипотеке не самые ликвидные проекты, которые пользуются низким спросом, — например, в неудобных локациях, или отдельные маловостребованные лоты. То есть предложение может быть весьма ограничено, а дорожать такое жилье будет гораздо медленнее (либо вовсе не будет), чем в ЖК без субсидированной ипотеки.
6. «Размывается» цена квадратного метра. У одной и той же квартиры может быть несколько вариантов стоимости: одна цена при покупке по 100% оплате, вторая при покупке в ипотеку по рыночной ставке, третья — при покупке по программе субсидирования.
Субсидированная ипотека от застройщиков стимулирует спрос на первичное жилье. Эта схема выгодна и застройщикам (к ним идут покупатели), и заемщикам (они получают новую квартиру в ипотеку по сниженной ставке, то есть с более низкими ежемесячными платежами).
Такая ипотека оптимальна для тех, кто собирается покупать жилье для себя и хочет снизить нагрузку на бюджет. Если заемщик планирует выплатить кредит досрочно или перепродать купленную квартиру — ему лучше поискать другие варианты ипотеки.
Субсидированная ипотека от застройщика — подходящий вариант для тех, кому действительно нужно новое жилье, а приобрести его в ипотеку по другим программам нет возможности (покупатель «не вписывается» в условия льготных программ, а рыночная ипотека слишком дорогая).
Ипотека от застройщика позволяет снизить ежемесячные платежи, но есть и подводные камни: застройщик возмещает свои расходы на снижение ставки тем, что повышает цену квартиры. А это означает увеличение первоначального взноса и то, что продать квартиру по первоначальной цене скорее всего не удастся. То есть для инвесторов такой вариант не годится.
Кроме того, выбор лотов, которые можно приобрести по субсидированной ипотеке, ограничен, так как застройщики сами выбирают объекты, кредиты по которым они готовы субсидировать. Таким образом, купить любую понравившуюся квартиру в ипотеку со сниженной ставкой получится не всегда.