16.07.2025
news
Как выровнять участок и сколько это стоит

Рассказываем, как выравнивать уклоны земельного участка, делать ли дренаж, как рассчитать, сколько земли завозить, как её распределять. А ещё — в какую сумму обойдутся все эти работы и на чём можно сэкономить.

Благодарим за консультацию Вячеслава Гуцула, руководителя компании «Красивый участок.рф».

 

Подготовительный этап: решаем, нужен ли дренаж

 

Подготовить загородный участок к строительству и благоустройству — задача не из простых. Прежде чем выравнивать участок, надо определить, потребуется ли вам дренажная система. Она необходима далеко не всегда: некоторые земельные наделы находятся на возвышенностях. А вот если участок расположен в низине и его часто затапливает, вопрос отвода лишней воды лучше продумать заранее.

Иногда для этого хватает ливнёвой канавы по периметру, которую можно выкопать вручную или трактором, а иногда приходится подходить к вопросу более серьёзно. Если позволяет бюджет, можно сначала продумать дизайн участка, выровнять все уклоны, а потом заниматься дренажом.

Лучше выравнивать участок дважды: до строительства дома и после его окончания, чтобы стереть следы тяжёлой техники.

Участок выравнивает экскаватор-погрузчик. Передним планировочным ковшом он срезает бугры и перемещает этот грунт в ямки и низины. Этим же ковшом он может «проутюжить» участок. Сзади у трактора есть другой ковш: с его помощью выкорчёвывают пни, оставшиеся после спила лишних деревьев.

Перед началом работ некоторые владельцы делают проект выравнивания. Для этого приглашают геодезиста, который производит топографическую съёмку участка.

На плане он отмечает фактические высоты и указывает те, на которые необходимо выйти при выравнивании. Одновременно рассчитывается необходимый объём земли.

 

Этап 1: убираем лишние деревья

 

Деревья логичнее убирать до начала работы, ведь при падении стволов могут образоваться новые ямы. Хотя в декоративных целях пни можно и оставить. А некоторые дачники обрабатывают их и используют в качестве сидений.

Кроме того, пни можно срезать под корень — это допускается в тех местах, где не будет ни стройки, ни огорода. За несколько лет оставшиеся в земле корни, скорее всего, сгниют и от них ничего не останется. Хотя есть вероятность того, что они дадут новые побеги, с которыми снова придётся сражаться.

Молодые деревца высотой не больше полутора метров и кусты эффективнее срезать кусторезом, а потом пройти это место ковшом или вручную прокопать лопатой.

 

Этап 2: выравниваем участок

 

Процесс выравнивания зависит от перепада высот на участке. Иногда достаточно культивации — так устраняют неровности не более 20–30 см. Сперва грунт вспахивается, затем обрабатывается мотоблоком, а в конце всё сглаживается граблями.

При более серьёзных перепадах высот или при наличии уклона нужен экскаватор-погрузчик, который снимет часть грунта на возвышенностях и переместит его в низины, одновременно трамбуя поверхность.

Самый затратный способ как по вложенным силам, так и по деньгам — отсыпка грунта. Согласно технологии, грунт сначала завозится на участок, затем растаскивается по нему тачками, а потом разравнивается. К этому способу прибегают, когда нужно выровнять очень бугристый участок или поднять низкий участок повыше. Также потребуется отсыпка, если вы хотите сделать почву на участке более плодородной.

 

Сколько земли надо будет купить, чтобы выровнять участок

 

Земля для выравнивания участков закупается отдельно. Если вы планируете сеять газон или сажать огород, лучше завозить плодородный грунт. В Подмосковье почвы чаще всего глинистые, и в них выживет далеко не каждое растение.

Необходимое количество земли можно рассчитать, умножив площадь участка на требуемую толщину слоя. Так, для газона нужно хотя бы 5–10 см плодородного грунта, для огорода — 15–30 см в зависимости от потребностей.

 

Как вычислить объём грунта, который понадобится для выравнивания участка

 

Предположим, площадь участка 10 соток, то есть 1 тыс. кв. м, и вы хотите насыпать 10 см. Необходимо умножить площадь участка на 10 см. Чтобы считать было легче, переведите сантиметры в метры. Получится, что 10 см земли — это 0,1 м:

1000 кв. м × 0,1 м = 100 куб. м — это примерно 10 КамАЗов.

ВАЖНО

Производя расчёты, не забудьте вычесть из площади участка площадь стоящего на нём дома.

Если вы хотите сэкономить, закажите грунт в любом удобном месте по устраивающей вас цене. Но всё же лучше не рисковать: мало ли откуда берётся эта бюджетная земля и какие сюрпризы она в себе таит. Кроме того, покупка грунта у надёжной фирмы даёт гарантию, что посеянный газон всё-таки взойдёт.

 

Сколько времени займут работы и когда лучше их проводить

 

Выравнивание участка может занять 2–4 дня: сначала трактор сгладит ландшафт, потом при необходимости участок надо будет засыпать грунтом. Действовать лучше именно в такой последовательности, иначе техника может смешать ценную плодородную землю с глиной.

Некоторые пытаются выровнять участок зимой, но это неудачная затея: снег и морозы сделают работу более сложной и дорогой. Наиболее подходящее для этого время — с мая по сентябрь.

ВАЖНО

Работы по выравниванию нельзя вести под дождём, иначе от тяжёлой техники останутся колеи, а сам трактор будет пробуксовывать и может даже застрять. В идеале нужно дождаться, пока земля на участке высохнет. На это понадобится 2–3 дня после дождя.

 

Как сэкономить

 

Большую часть работ реально провести без сторонней помощи, хотя это будет и непросто. Можно самостоятельно скосить траву, выкорчевать пни, найти землю подешевле и потом растаскать привезённый грунт собственной тачкой. На каждый КамАЗ уйдёт 1–2 дня работы. Сил потратите много, а насколько ровным получится после этого участок — вопрос.

Если на нижней части надела стоит дом, выровнять его своими силами будет крайне трудно: отмостку и цоколь засыпать небезопасно. В этом случае можно попробовать срезать землю с более высокой точки, понизив общий уровень участка. Но это не очень хорошо, а ещё может потребовать переустановки забора.

А вот выровнять площадку под каркасный бассейн можно и самостоятельно: это делается лопатой, после чего в нужные места подсыпается песок.

Кстати, выравнивание всего участка песком — достаточно популярная технология. Он дешевле грунта, но у этого способа есть свои особенности. Трава на песке растёт гораздо хуже, чем в плодородном грунте. А при больших уклонах песок может ссыпаться вниз.

ВАЖНО

Не экономьте на земле, если хотите красивый и безопасный газон, а до выравнивания на участке была глинистая почва. Экономия на дренаже в случае с топким участком — тоже сомнительная идея.

 

Сколько стоит выравнивание участка

 

Рассчитать среднюю стоимость выравнивания довольно трудно. Каждый участок индивидуален: где-то есть уклон, где-то его нет, где-то приходится срезать деревья и корчевать многочисленные пни, а где-то нет ни единого кустика.

Бывает, что работать приходится в настоящем болоте или дизайн участка требует кропотливого ручного труда без помощи трактора.

Средние цены по рынку

- Проведение съёмки — от 20 тыс. рублей
- Песок — 900 руб. за куб. м
- Плодородный грунт — от 1 тыс. рублей за куб. м
- Работа экскаватора-погрузчика — от 2 тыс. рублей в час
- Выравнивание механизированным способом — от 3 тыс. рублей за сотку
- Выравнивание вручную — 500 руб. за 1 кв. м
- Расчистка участка под ключ (пилка, выкорчёвка, вывоз) — от 10 тыс. рублей за сотку
- Дренаж — от 1,5 тыс. рублей за погонный метр
- Дождеприёмный колодец — от 6 тыс. рублей
- Укладка рулонного газона — от 200 руб. за 1 кв. м.

Если подсчитать, выравнивание и минимальная отсыпка участка под укладку рулонного газона обойдётся примерно в 200 тыс. рублей за 6 соток. Если вы хотите устроить огород и обеспечить плодородие посадкам, то за почву придётся отдать в 3–4 раза больше.

Поскольку огород обычно устраивают не на всём участке, а лишь на его части, можно сэкономить на грунте и сделать поднятые грядки: земли придётся закупить в разы меньше.

Выравнивание участка стоит недёшево, но во многих случаях так можно защитить дом от подтопления и уберечь жильцов от падений на неровной земле. Если вы хотите создать красивый и лёгкий в обслуживании газон и вам нужен хороший урожай, выравнивание просто необходимо.

Неровные участки стоят дешевле, но к их цене стоит прибавлять затраты на выравнивание, чтобы загородный дом и участок вас радовали.

 

Главное

 

— Выравнивание участка нужно, если он бугристый, с уклоном или на нём много лишних посадок, которые придётся выкорчевать.

— Если участок низкий, его можно поднять, засыпав дополнительным грунтом.

— Выравнивается участок механизированным способом — при помощи экскаватора-погрузчика — или вручную.

— Не стоит проводить работы зимой или в дождь.

— После выравнивания и отсыпки на участке можно уложить рулонный газон.

16.07.2025
news
Как при разводе разделить квартиру, купленную с использованием маткапитала

Использование маткапитала при покупке жилья позволяет многим семьям улучшить жилищные условия, но при разводе родителей становится причиной сложных разбирательств и судебных тяжб. Такой объект нельзя просто поделить пополам между супругами: нужно обязательно выделить доли детям.

Расскажем, кто по закону имеет права на квартиру, купленную с материнским капиталом, как и в каком порядке родители и дети должны получить в ней доли, если брак распался, и как всё оформить, чтобы не ходить годами по судам.

 

Право собственности на квартиру с материнским капиталом

 

Материнский капитал — это форма господдержки семей с детьми в виде целевой денежной выплаты. Сумму сертификата можно потратить на покупку жилья, оплатив остаток наличными, а также на первый взнос или погашение ипотеки.

При покупке квартиры с использованием маткапитала закон (ст. 10 закона №256-ФЗ) требует, чтобы в ней были выделены доли для всех членов семьи, включая детей. Такой подход гарантирует защиту детских прав, пока родители находятся в браке, и при разводе.

Размер доли не ограничен законом, но на практике часто зависит от суммы вложенных средств. Обычно маткапитал покрывает только часть стоимости жилья, эту часть и делят между родителями и детьми поровну. Минимальный размер доли в 6 м³ тут не применим.

Например, в семье 2 взрослых и 2 детей. Квартиру купили за 7 млн рублей, в неё вложен маткапитал — 912 тыс. рублей, около 13% от всей цены квартиры. Эти 13% делятся поровну между всеми членами семьи. На четверых — по 3,25% каждому. Остальные 87% — совместная собственность супругов.

Доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после покупки квартиры. При заключении ДДУ — после подписания акта приёма-передачи. С 7 июля 2025 года при покупке жилья в ипотеку не обязательно дожидаться снятия обременения с объекта для выделения долей — по закону это можно сделать в любой момент, не спрашивая разрешения банка. При этом можно выделить доли не только детям, но и родителям.

 

Выделение долей при разводе

 

При разводе родителей доли детей в квартире должны остаться неизменными. В примере выше — по 3,25% каждому ребёнку. Остаток (87% + по 3,25% каждому родителю = 93,5% от квартиры), в который входит совместная и долевая собственность родителей, делится по закону:

- Даже если все документы на квартиру, купленную в браке, оформлены на одного из супругов, другой имеет право на свою половину (ст. 39 СК РФ).

- При наличии брачного договора общая доля в жилье может быть разделена по указанным в нём условиям. Например, достаться тому из родителей, на кого оформлены документы. Дети и второй супруг при этом получат доли по 3,25%.

По желанию муж и жена в браке могут выделить всем членам семьи равные доли — по 25% или любые другие больше 3,25%. Если оформить при этом нотариальное соглашение, общей собственности супругов в квартире не будет, только долевая. Споров за квадратные метры при разводе в этом случае не возникнет.

Если выделить доли только детям, остальная часть останется общей (разъяснение Росреестра). Её при расторжении брака придётся делить: добровольно, согласно брачному договору или по решению суда. Практика показывает, что суд может разделить квартиру на равные части или выделить в ней микродоли для детей согласно размеру маткапитала (определение ВС РФ от 14 марта 2017 г. №4-КГ16-73).

 

Какую долю нужно выделить мужу

 

В большинстве случаев в России при разводе жена остаётся с детьми. В случае с использованием маткапитала дети имеют доли в общей квартире и право проживания в ней. Муж при этом может:

- Обратиться в суд, чтобы ему выделили долю в жилье. Мужчина имеет на неё право, если объект был куплен в браке и оформлен на любого из супругов. Отцовство без регистрации брака не даёт права на долю в квартире.

- Отказаться от своей доли. Это возможно после выделения долей для всех членов семьи по соглашению. Отец оформляет дарственную на супругу или детей.

Если женщина получила сертификат на маткапитал в браке, а использовала деньги для покупки жилья после развода, выделять долю в квартире бывшему мужу не нужно. Если к моменту покупки женщина вышла замуж во второй раз и родила ещё одного ребёнка, делить квартиру необходимо со вторым мужем, даже если он не отец её первых детей, которые дали право на капитал. Дети мужа от первого брака при этом не учитываются и доли не получают.

Также супруг имеет право на долю в квартире, если его жена вложила средства маткапитала в ипотеку, оформленную ею до свадьбы.

Когда женщина получила маткапитал
Когда она вложила маткапитал в жильё
Муж имеет право на долю?

До брака / в браке
В браке
Да, если есть общие дети

До брака
В браке
Нет, если нет общих детей

В браке
После развода
Нет

До брака / в браке
Погасила ипотеку, оформленную до свадьбы, в период замужества
Да, если есть общие дети

До брака
Погасила ипотеку, оформленную до свадьбы, в период замужества
Нет, если нет общих детей

 

Что делать, если ипотеку до развода не выплатили

 

С 2025 года банк не имеет права запрещать выделение долей в квартире, пока долг по кредиту не погашен. Муж и жена в период брака или в процессе развода могут договориться о размере долей в квартире и о том, кто будет платить ипотеку. Также у них есть право обратиться за этим решением в суд.

Тут есть варианты:

- Супруги оформляют свои доли в собственность, разделив жильё на равные части. Платежи вносят поровну.

- Один из супругов платит кредит и после выделения детских долей оформляет остальную часть на себя. Второй получает компенсацию за долю ипотеки, выплаченную в браке. Переоформить кредит на одного должника можно с одобрения банка или по решению суда.

- В жилье выделяют доли, его продают, возвращают долг банку, а остаток денег супруги делят между собой. Сложный вариант, при котором нужно одобрение кредитной организации и покупка новой квартиры для детей, чтобы получить одобрение органов опеки и попечительства.

 

Коротко о главном

 

Раздел квартиры, купленной с применением маткапитала, — сложная задача. Вот что важно помнить:

- Купленная в браке квартира — совместная собственность супругов, даже если оформлена только на одного из них.

- Доли в квартире должны быть не только у взрослых, но и у детей.

- Минимальный размер детских долей зависит от суммы маткапитала — её нужно разделить на число членов семьи.

- При разводе доли детей нельзя уменьшить, оставшаяся часть квартиры делится между бывшими супругами.

- Если квартира в ипотеке, для выделения долей не нужно согласие банка.

- Чтобы избежать споров при разводе, можно ещё в браке оформить нотариальное соглашение о выделении долей всем членам семьи.

15.07.2025
news
Простое любопытство - не повод: нотариусы объяснили, как получить в ЕГРН информацию о владельце квартиры

В Федеральной нотариальной палате России сообщили "РГ", что за 6 месяцев 2025 года россияне получили через нотариусов 15 тысяч выписок из ЕГРН с персональными данными владельцев недвижимости.

Напомним, что узнать имена собственников недвижимого имущества можно только через нотариуса и только при наличии серьезных оснований, предусмотренных законом.

"С марта 2023 года персональная информация о собственниках недвижимости скрыта от посторонних, а получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с ФИО собственника квартиры, дома, нежилого помещения или земли может весьма ограниченный круг лиц, включая нотариусов", - напоминают в нотариате.

Как сообщают в ФНП, за время действия новых правил к представителям нотариата за такими выписками обращались свыше 83 тысячи раз. "Это цифра без учета запросов нотариусов в ЕГРН, которые они делают при удостоверении сделок, работе по наследственным делам и совершении других нотариальных действий", - уточняют в нотариате.

За первую половину 2025 года российские нотариусы удостоверили наличие факта сведений в ЕГРН (именно так правильно называется соответствующее нотариальное действие) около 15 тысячи раз. Наиболее востребованным получение таких выписок было у жителей Москвы, Санкт-Петербурга и Свердловской области. Также в топ-5 регионов-лидеров попали Ростовская область и город Севастополь. При этом в Севастополе зафиксировано самое большое число обращений за выписками из ЕГРН в удаленном формате, через личный кабинет на портале Федеральной нотариальной палаты.

Представители нотариата подчеркивают, что получить персональные данные владельцев недвижимого имущества исключительно для удовлетворения собственного любопытства ни онлайн, ни при очном посещении нотариальной конторы не получится. Если вы захотите, к примеру, узнать, кому принадлежит строение неподалеку от вашей дачи или выяснить фамилию соседа, который включает по ночам громкую музыку, нотариус вам откажет. Для совершения нотариального действия нужны веские основания, подкрепленные документами.

Но если данные соседа вам нужны для защиты своих прав, то это веский повод. Правда, этот повод надо подтвердить документально. К примеру, вас залили соседи сверху, и вы хотите через суд добиться выплаты компенсации за незапланированный ремонт, но не знаете, от кого конкретно требовать эту компенсацию. Для получения информации у нотариуса свое право на нее можно подтвердить, в частности, актами и справками эксплуатирующих организаций.

Кстати, обращаются к нотариусам и сами жилищно-коммунальные службы. Им необходимы данные злостных неплательщиков за ЖКУ, чтобы взыскать долги через суд. В этом случае могут пригодиться такие документы, как расчет задолженности и проект искового заявления.

Другое основание для получения информации - запланированная сделка по отчуждению недвижимого имущества. "Доказательством станет предварительный договор или же совместное заявление владельца недвижимости и покупателя, - поясняют в нотариате. - Стоит сразу уточнить: когда стороны сделки приходят в нотариальную контору за удостоверением основного договора, им не нужно отдельно просить и оплачивать выписку из ЕГРН. В такой ситуации нотариус обратится за ней в рамках совершения нотариального действия по удостоверению сделки".

При удостоверении факта наличия сведений в ЕГРН нотариус выдает заявителю свидетельство и выписку, в которой есть только фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права. В выписке, которую нотариус получает для себя при совершении нотариальных действий, содержится больше информации. Там есть все персональные данные владельца недвижимости (его паспорт и СНИЛС), основание возникновения права и другое.

Кроме того, в арсенале нотариусов много других инструментов, которые в совокупности гарантируют максимальную правовую защиту. Так, нотариус запрашивает данные из государственных реестров, проверяет не только паспорта всех участников, но и действительность доверенностей и другие документы. Также нотариус проверяет полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, например, ипотеки. Не нарушены ли права третьих лиц, не является ли продавец банкротом и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной. Особенно важно, что нотариус подробно беседует с участниками договора. Выясняет их реальную волю, нет ли давления со стороны, все ли действия осознанны.

"Еще одно преимущество нотариальной формы сделки - работа в режиме одного окна, - подчеркивают эксперты. - Нотариус все делает самостоятельно: от сбора всех основных бумаг и справок до направления сведений в Росреестр для регистрации перехода права собственности за один рабочий день, а зачастую - за несколько часов. При этом нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за результат сделки и за каждую профессиональную ошибку платит реальными деньгами".

Есть и другие предусмотренные законом основания для получения выписки из ЕГРН с личными данными собственников. Среди них, к примеру, - неисполнение договора о совершении работ или договора залога в отношении объекта недвижимости. Еще среди мотивов - намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации. Нотариус в каждом случае тщательно выясняет все обстоятельства.

Владелец недвижимости всегда может самостоятельно получить выписку со своими персональными данными и предоставлять ее второй стороне - покупателю, арендатору или инвестору. Также собственник может установить в ЕГРН отметку о том, что третьим лицам доступны его персональные данные без всяких преград.

15.07.2025
news
Ипотека и банкротство: можно ли сохранить жилье?

«Освобождение» от непосильных долгов с помощью банкротства пользуется определенной популярностью среди россиян. Другой вопрос, что никто из сограждан не хочет потерять в результате такого вот «освобождения» всё свое имущество. Особенно если речь идет о единственном пригодном для проживания жилье. Однако горькая правда заключается в том, что обанкротиться может каждый. В том числе и заемщик по ипотечному кредиту, проживающий в квартире, которая находится в залоге и является для него единственным жильем. Можно ли в этом случае как-то сохранить помещение и не оказаться на улице?

Для начала давайте определим границы статьи. В ней пойдет речь именно о единственном пригодном для проживания жилье, находящемся в ипотеке. Если у банкрота есть несколько жилых помещений, и он точно не окажется на улице, то объект залога, чаще всего, изымается без долгих рассуждений. Желающие могут легко найти примеры в картотеке арбитражных дел или в базах данных судебных решений. Как говорили в старину: «Несть им числа». Мы же поговорим о ситуации, когда банкротом становится должник по ипотечному кредиту, проживающий в квартире, которая является для него единственным жильем и при этом находится в залоге у банка.

 

Безоговорочное изъятие у банкрота единственного жилья, находящегося в ипотеке до сентября 2024 года

 

До сентября прошлого года банкрот – ипотечник мог сохранить единственное жилье только в исключительных случаях. Например, если у гражданина отсутствовала просрочка, а задолженность по кредиту составляла менее 5% от стоимости предмета ипотеки на дату признания заемщика банкротом. В этом случае суды, как правило, отказывали банкам – кредиторам в обращении взыскания на ипотечное жильё (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 № 11АП-2462/2025 по делу № А49-10098/2024).

Кроме того, иногда, банкротам – должникам удавалось отстоять единственное жильё, утвердив через суд локальный план реструктуризации долгов в отношении обязательства, обеспеченного залогом в порядке п. 4 ст. 213.17 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это становилось возможным, когда у банкрота опять же не было просрочки перед банком, и он аккуратно вносил платежи по кредиту. В такой ситуации Верховный Суд РФ рекомендовал арбитражам «предлагать сторонам заключить мировое соглашение … в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается». А если банк упирался и не хотел подписывать соглашение, то ВС РФ прямо указывал, что «суд вправе утвердить локальный план реструктуризации» и без согласия упрямых банкиров («Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г.» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024 г.). Следует также отметить, что при утверждении локального плана реструктуризации долгов ипотечник – банкрот брал на себя, что называется «повышенные обязательства»: изыскивал дополнительные источники доходов и гарантировал выплату всех платежей вплоть до мораторных процентов (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024 № 11АП-11288/2024 по делу № А55-15531/2023).

Понятно, что вышеописанные ситуации встречались крайне редко и являлись исключением из правил. Обычно, граждане вступали в процесс банкротства с большими надеждами и такими же долгами перед банком. Ну, а в этом случае разговор вообще был коротким. Судья, одевшись в черную мантию, равнодушно констатировал, что «наличие у гражданина – должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки», и спокойно отправлял бедолагу (вместе с семьёй) на улицу (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023 № 11АП-8541/2023 по делу № А49-7106/2022).

Подобная ситуация, можно сказать, годами нервировала заемщиков, юристов, общественных деятелей и даже депутатов (особенно, если они шли на выборы, а тут такая тема для пиара!). Наконец, в середине 2024 года законодательное колесо со скрипом повернулось, и власти приняли Федеральный Закон от 08.08.2024 года № 298-ФЗ. Он вступил в силу с 09.09.2024 года.

 

Шанс сохранить жильё после вступления в силу Федерального Закона от 08.08.2024 года № 298-ФЗ

 

Теперь, если в отношении гражданина осуществляется процедура банкротства и при этом его жильё, находящееся в ипотеке, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законом может быть обращено взыскание, то этот гражданин — банкрот вправе заключить с банком мировое соглашение (ст. 213.10-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После подписания этого документа банкрот остаётся проживать в помещении и по-прежнему оплачивает ипотеку.

Как явствует из статьи 213.10 — 1, вышеуказанное мировое соглашение утверждается арбитражным судом. При этом мнение финансового управляющего и других кредиторов по поводу данного соглашения не имеет никакого значения. Даже если они выступают против его заключения. Впрочем, они и не возражают.

 

Решение о заключении отдельного мирового соглашения со стороны банкрота принимается банкротом, но есть, как говорится, нюансы

 

Однако, одного желания банкрота – ипотечника заключить мировое соглашение будет маловато. Тут еще надо и согласие банка – кредитора, который учитывает финансовые возможности и кредитную дисциплину должника. И если банк видит, что заемщик несколько лет подряд не платит по кредиту и при этом у должника или у третьего лица, которое будет оплачивать ипотеку, отсутствуют официальные доходы, чтобы погасить долги и вносить платежи по договору, то кредитная организация наотрез откажется заключить мировое соглашение (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.04.2025 N Ф01-870/2025 по делу N А31-10462/2021).

Если же банкрот не получит согласия кредитора, то суд не утвердит мировое соглашение, а если каким-то чудом и утвердит, то его всё равно отменит вышестоящая инстанция (Постановление АС Северо — Западного округа от 17 апреля 2025 г. по делу № А56-73442/2023/тр.6).

Таким образом, мировое соглашение между банкротом и кредитной организацией не может быть заключено в принудительном порядке без согласия кредитора (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2024 N Ф07-13142/2024 по делу № А21-5543/2023).

 

Арбитраж может утвердить мировое соглашение с банком и без согласия банка

 

Правда есть и другой вариант развития событий. Так, если у гражданина отсутствовала просрочка по кредитному договору вплоть до банкротства, а обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполнялось третьим лицом (или имеется лицо, готовое взять на себя обязанность по его исполнению), то суд может утвердить мировое соглашение и без согласия банка, отмахнувшись от доводов банкиров, как от назойливой мухи. И подобная практика уже имеется (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2025 N Ф05-4733/2025 по делу № А41-100556/2023).

 

Последствия заключения мирового соглашения

 

Таковых – пять. Прежде всего, после заключения соглашения на жилье и участок (если единственным пригодным для проживания помещениям является жилой дом) не обращается взыскание, и они не включаются в состав имущества, подлежащего реализации в случае признания человека банкротом. В свою очередь требования банка, обеспеченные ипотекой, не прекращаются по основаниям, предусмотренным законом № 127-ФЗ, и подлежат удовлетворению на первоначальных условиях (то есть срок исполнения денежных обязательств не считается наступившим).

Кроме того, после подписания и утверждения соглашения плательщиком по кредиту становится третье лицо, участвующее в соглашении, либо сам банкрот за счет доходов, на которые не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ну, и наконец, требования банкиров по ипотечному помещению исключаются из реестра требований кредиторов.

 

Выводы

 

Итак, до сентября 2024 года должник – банкрот мог сохранить единственное жилье при условии, если он не допускал просрочек, а задолженность по кредиту составляла менее 5% от стоимости заложенного жилья. Кроме того, существовала возможность утверждения судом локального плана реструктуризации, если, опять же, у должника не было просрочки по оплате ипотечного кредита перед банком.

С сентября 2024 года у должников – банкротов появился дополнительный вариант оставить за собой жилье, взятое в ипотеку. Хотя, на мой взгляд, это даже не дополнительный вариант, а дальнейшее развитие положений о локальном плане реструктуризации долгов применительно к ипотечному жилью. Дело в том, что после внесения в закон № 127-ФЗ статьи 213.10 — 1 отпала необходимость руководствоваться «жесткими» требованиями п. 4 ст. 213.17 при заключении мирового соглашения между ипотечником и банком. Однако сам формат урегулирования правоотношений через заключение мирового соглашения остался.

Правда, даже и в этом случае, чтобы сохранить жилище гражданину придется «выложиться» по максимуму. Так, жилье должно быть единственным пригодным для проживания, отсутствовать длительная просрочка по кредиту, наличествовать доходы, на которые не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством РФ, либо в кредитные отношения должно вступить третье лицо, которое и станет вносить платежи.

Но и это еще не все. Если имущества гражданина (за исключением объекта ипотеки) недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, то суд утвердит отдельное мировое соглашение только после того, как банкрот внесёт на специальный банковский счет денежные средства для погашения таких требований, но не более 10% от стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета оценщика.

Таким образом, мировое соглашение между банком и банкротом – это далеко не «подарочек». Но в целом, оно действительно реально помогает сохранить единственное ипотечное жильё за гражданином. И таких случаев уже немало.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Введите свой email для подписки на почтовую рассылку

Укажите email

Ваша email успешно добавлен в рассылку!

Позвоните нам
8(987)-333-77-62
Или оставьте заявку, мы с Вами свяжемся
Укажите имя
Укажите телефон
Подтвердите согласие на обработку ПД

Ваша заявка успешно отправлена!